国土交通大臣(1)第10112号
空き家を早急に処分すべき6つの理由
冒頭でもお伝えしたように、使う予定のない空き家は、早急に処分することをおすすめします。
空き家を所有し続けることには多くのリスクがあるからです。
空き家を早急に処分すべき理由は、主に以下の6つです。
それぞれの理由について詳しく解説していきます。
もし、「空き家の処分方法」を早く知りたい場合は、この章を飛ばして「空き家を処分する6つの方法」の章からお読みください。
固定資産税と管理費用がかかる
空き家の所有者には、固定資産税や空き家の管理費用として、年間数十万円もの維持費がかかります。
空き家の所在地や管理方法によって金額は異なりますが、1年間で必要となる維持費のおおまかな内訳は下記の通りです。
| 内容 | 目安金額 | 備考 |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 年間数万円～（一戸建ての場合：平均10万円から12万円程度） | 毎年1月1日時点での不動産所有者に課せられる。 |
| 火災保険料 | 年間1～6万円 | 空き家が受けた損害や、空き家が原因で起きた事故の損害賠償等を補償するため加入する必要がある。 |
| 水道・電気料金 | 年間1万～20万 | 空き家の維持管理に必要なため、最低でも基本料金は毎月かかる。 |
| 交通費 | 年間数万円～ | 空き家と所有者の自宅が離れているようであれば、毎月交通費が発生する。 |
| 空き家の管理委託費 | 年間数千円～10万円超え | 空き家管理代行サービスに委託する場合には、毎月委託費が発生する。 |
このように、空き家を放置していると、高くて「年間50万円前後」の維持費がかかる計算になります。
「空き家の維持費がもったいない」と少しでも思うなら、今以上に維持費の出費による損失が拡大する前に、空き家の処分を検討しておくべきです。
空き家の管理費や固定資産税について詳しく知りたい方は、下記記事をそれぞれご参考ください。
近隣トラブルで損害賠償を請求される
空き家が原因で第三者に被害を及ぼした場合、所有者は管理責任を問われ、損害賠償請求をされることがあります。
空き家にまつわる近隣トラブルは、例えば以下のようなケースがあります。
- 空き家が破損、倒壊して、落下物等が通行人や近隣住民にケガをさせる
- 放火やその他の犯罪の犯行現場として使われ、近隣住民や第三者が巻き込まれる
- 劣化した空き家に害虫や害獣（ゴキブリ、ネズミ等）が住み着き、近隣に衛生的、精神的な被害が及ぶ
空き家の倒壊によって隣接家屋が被害を受ければ、下図のように、空き家所有者は2億円以上もの損害額を負担することになるおそれもあります。
このようなトラブルを避けるためにも、空き家の定期的な管理が必須です。
しかし、「空き家が遠方にあって管理できない」という方も多くいらっしゃいます。
実際に、弊社のお客様でも「老朽化空き家を管理したくてもできない」と悩んでいる方は非常に多く、そういったお客様に対しては、空き家を「買取」をさせていただくことで問題を解決しています。
参照元：M・T様「空き家で老朽化もしていたので、遠方で管理ができず悩んでおりました。」
空き家放置による損害賠償トラブルを未然に防ぐためにも、空き家の管理は絶対に行う必要がありますが、上記のお客様のように難しい場合は処分を検討するのが賢明です。
資産価値がどんどん低下して売れにくくなる
人の出入りのない空き家は、急速に老朽化します。
日常的な換気や清掃がされず、屋内に溜まった湿気やカビによって腐食が進行するからです。
無計画に空き家を所有し続けて資産価値は低下し続ければ、買手も付きにくくなります。
また、空き家が台風や地震などの被害に遭えば、瞬く間に資産価値は下がります。
このように、空き家の資産価値は「今」が1番高い状態です。
にもかかわらず、空き家を放置するのは、札束を外に放置して風に飛ばされているようなもので、非常にもったいないです。
一番価値の高い状態で手放せるよう、空き家の処分はできる限り早く検討してください。
特定空き家に指定されると金銭的負担が重くなる
空き家の管理を怠ると、自治体によって「特定空き家」に指定される可能性があります。
特定空き家
行政が定めた以下の4項目のいづれかに当てはまり、今後も放置するのは危険だと判断された空き家のこと。
- 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
- 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にある空家等
特定空き家に指定されると、以下のような罰則が与えられ、空き家所有者にとって金銭的なダメージが大きくなります。
- 固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍になる
- 50万以下の罰金や解体費用の請求をされる
これらの罰則を回避するためにも、空き家を所有するのであれば定期的な管理が必須です。
それでは、特定空き家に指定された場合の罰則について、詳しく見ていきましょう。
固定資産税が最大6倍になる
特定空き家に指定されると、住宅用地の特例の対象外となり、翌年から固定資産税が6倍に膨れ上がります。
「住宅用地の特例」とは、居住用の建物を建てるために利用される土地については、固定資産税や都市計画税の税負担が軽減される制度です。
引用元：大阪市「住宅用地の特例率」
特定空き家に指定された空き家は、居住用の建物とは見なされなくなるため、住宅用地の特例の対象外となってしまうのです。
例えば、特定空き家に指定される前の固定資産税額が10万円だとすれば、単純計算すると年間で60万円にも膨れ上がり、確実に家計を圧迫します。
特定空き家に指定されて、固定資産税が6倍に上がる前に、空き家の処分を検討しておきたいです。
空き家の固定資産税が6倍になる仕組みについては、下記記事をご覧ください。
50万以下の罰金、解体費用の請求をされる
特定空き家に指定されると、自治体から「草木が隣地に越境しているので伐採してください」といった空き家の不適切な箇所の改善に関する指導や命令を受けることになります。
それに従わない所有者には「50万円以下」の罰金が課されます。
また、早急な対応が必要なほど危険な状態になっている空き家は、所有者に代わって、自治体が強制的に取り壊すことが可能です。これを行政代執行といいます。
行政代執行によって家屋が解体された場合、その解体費用は全額が空き家所有者であるあなたに請求されます。
一般的な解体費用の相場は「100～300万円」ですが、行政代執行による解体費用はその「倍以上」になります。
行政は、解体費用の安さを重視しておらず、有名な解体業者や大手の解体業者に手っ取り早く依頼する方を優先しているからです。
行政代執行による解体費用の支払いを拒否すれば、差押えなどによって強制的に費用を徴収されます。
あなたの空き家が行政代執行となれば、50万円の罰金どころか、数百万円ものお金を失いかねないので、早急に処分を検討するべきです。
自治体による行政代執行については、下記記事で詳細を解説しております。
管理不全空き家に指定され、固定資産税が上がる
特定空き家に指定されると固定資産税が6倍になる」と前章で紹介しました。
しかし、特定空き家に指定される前に「管理不全空き家」に指定され、固定資産税が上がってしまう可能性があります。
管理不全空き家とは、周辺の生活環境を害する恐れがあるものや、住民の生命、身体、財産に被害を及ぼす”空き家”と その”敷地”のことを指します。
2023年1月31日に、空き家の増加について国土交通省の審議会で協議され、「管理不全空き家」を指定していく方針を固めました。
管理不全空き家に指定されると、特定空き家と同じく、建物が建っていても「住宅用地の特例」の対象外となり、固定資産税が6倍に上がってしまいます。
実際に国土交通省に問い合わせたところ、管理不全空き家については以下のような状況だとわかりました。（国土交通省住宅局 住宅総合整備課 キド様へ問い合わせ 5/22 10:50）
- 管理不全空き家となる「具体的な基準」はまだ決まっていない。
- 管理不全空き家は「2023年12月の施行」を目途に動いている
つまり、2023年12月にはあなたの空き家の固定資産税が6倍に上がってしまう恐れがあります。
空き家を使用していないなら、管理不全空き家に指定されて固定資産税が上がる前に処分しておきたいです。
子や孫に負の遺産として相続してしまう
空き家を所有し続けた場合、あなたの子や孫に「負の遺産」として相続することになります。
これまで紹介してきた「空き家を所有し続けるリスク」をそのままや孫に丸投げすることになるからです。
例えば、
- 年間数十万以上の空き家管理費用
- 空き家が倒壊して億単位の損害賠償請求をされる
- 固定資産税が6倍に跳ね上がる
などの金銭的リスクが実現すれば、あなたのお子さんやお孫さんの生活は苦しいものになってしまうでしょう。そうなれば、相続したあなたのことを恨んでしまうことになるかもしれません。
子や孫の生活を守るためにも、空き家は今のうちに処分しておきましょう。
空き家を処分する6つの方法とは？簡単に手放せるのは「買取」
お伝えしてきた通り、空き家を所有し続けても管理の手間や金銭的な負担を負う一方です。
そのため、空き家の利用予定の無い人は、早急に処分することをおすすめします。
空き家を処分する方法は、以下の6つあります。
適切な処分方法はあなたの空き家の状況によります。
どんな空き家に適した処分方法なのかをそれぞれ解説していくので、慎重に判断しましょう。
結論から言いますと、空き家を処分するなら「専門の買取業者に売却する方法」が最適です。
空き家の処分方法として「買取」以外の方法は現実的ではないからです。その理由を各処分方法を詳しく解説しながら説明していきます。
もし、「空き家の買取について先に知りたい」と思われているなら、「専門の買取業者へ売却する」の章からお読みください。
国に返還する
2023年4月27日から「相続土地国庫帰属法」が施行されました。
この制度により、所有する土地が条件を満たせば、国に土地を返還することが可能です。
ただし、国への返還が認められる条件の1つとして、「土地上に建物が建っていないこと」があります。そのため、空き家が建ったままでは国に引き取ってもらえません。
仮に空き家を解体し、土地のみにして返還できたとしても、国に土地を返還するには数十万円以上もの負担金を所有者が国に支払わなければなりません。（そもそも解体費がもったいないですし）
以上のことから、国への土地の返還は、空き家の処分方法としては全く適切ではありません。
相続土地国庫帰属法については、以下の記事でも詳しく解説しています。
自治体に寄付する
利用価値のある空き家であれば、自治体や法人に空き家の寄付を申し出れば、受け取ってもらえる可能性があります。
ただし、実際に空き家の寄付を受け入れてもらえるケースは稀で、空き家の処分方法として現実的ではありません。その理由を解説していきます。
自治体が空き家の寄付を受け入れると税収を失うことになる
空き家を自治体に寄付しようとしても、実際には明確な使用目的のない空き家や土地の寄付を、自治体は受け入れてくれません。
自治体が空き家の寄付を受け入れてしまえば、本来であれば地域住民から得られていた固定資産税を徴収できなくなるからです。
つまり、自治体としては、空き家の寄付を受け入れるよりも、地域住民が空き家の所有権を持ち続け、固定資産税を納め続けてもらいたいのです。
自治体が空き家の寄付を受け入れることは、重要な財源である固定資産税の徴収を減らすことに繋がるので、空き家や土地を寄付できることはほとんどありません。
空き家を受け取った法人側に法人税が課される
法人への寄付も、空き家の処分方法として現実的ではありません。
空き家の寄付を受け入れた法人には「法人税」が課されるうえに、固定資産税や管理費用を負担し続けることになるからです。
このような費用をかけてまで空き家を取得したいと考える法人はいませんから、寄付の話を持ちかけたところでほとんど断られるでしょう。
さらに、「みなし譲渡所得税」と言って、空き家を寄付した者に対して譲渡所得税が課されることもあるので、あなたも損してしまいます。
無償譲渡する
相手の同意さえ得られれば、空き家を「無償譲渡」することも可能です。
ただし、無償とはいっても、譲渡される人（譲受人）に固定資産税や贈与税が課されるため、譲渡を受け入れてくれる人を見つけるのは困難です。
財産の受け渡しがあった時点で課税される税金。無償譲渡の場合でも発生する。
空き家を無償譲渡できるサイトもありますが、譲受人が見つからない限りは当然物件を手放すことはできません。
なお、空き家を無償譲渡できるサイトについては、下記記事にて詳細をご紹介しております。
空き家バンクに登録する
空き家バンクに登録すれば、買い手が見つかり、売りにくい空き家でも売却できる可能性があります。
空き家バンクとは、各自治体が運営する「空き家の売主と買主を巡り合わせるシステム」です。
空き家バンクのメリットは「無料で登録できる」ことです。登録しておくだけで自動的に買い手が見つかる可能性があるなら、登録しない手はありません。
しかし、空き家バンクは「認知度が低い」のが致命的な欠点です。
現在、日本には「848万9000戸」の空き家があります。対して、空き家バンクの物件登録数は「1万1719戸」です。
つまり、99.9％以上の空き家（ほぼすべての空き家）が放置されっぱなしの状態ということです。
空き家バンクに登録しても、ここまで利用されていないなら、あなたの空き家を買いたいという人も、当然に見つかりにくいです。
空き家バンクは無料で使えるので、登録しておいて損はありませんが、買い手が見つかる可能性は極めて低いと思っておくべきです。
空き家バンクについては以下の記事でも詳しく紹介しています。
相続放棄を行う
空き家の相続が発生し、申請期限が「相続発生から3ヶ月以内」なら、「相続放棄」を使って空き家を手放せます。
法定相続人が財産を一切相続しないこと。
相続放棄なら、解体やリフォームの手間や費用をかけずに空き家を手放せるので、一見すると良い処分方法です。
しかし、相続放棄の最大の弱点は「すべての遺産を放棄しなければならないこと」です。
相続放棄は、放棄したい財産のみを選べません。「空き家だけ放棄して、その他のお金や遺品だけ受け取ります」ということが許されないのです。
ですから、遺産総額がプラスになる場合はの相続放棄はまったくおすすめできません。
「相続発生から3ヶ月以内」かつ「遺産の総額がマイナス」なら相続放棄で空き家を手放す方法はおすすめできますが、そうでないなら全くおすすめできません。
空き家の相続放棄については、以下の記事でも詳しく解説しています。
売却する
空き家を手放したいと思った場合、まず始めに思い浮かぶのは「売却すること」ではないでしょうか。
実際に、弊社が独自に行った「実家が空き家になったらどうする？」というアンケート調査では、48.9％（約半数）の人が「売却する」と答えています。
実家が空き家になった場合、「売却する（48.9%）」と答えた人が圧倒的に多く、全体の半数を占める結果となりました。
ただ、空き家の所有者には、「こんなボロボロの家は売れないだろう」「家財や不用品が片付いてないから売れないだろう」と諦めてしまう人が少なくありません。
しかし、空き家を売却する方法は以下のように4つあり、どの方法でも売れる可能性はあり、決して諦める必要はありません。
とはいえ、前述したように上記4つの中でも「空き家に最適な処分方法」と言えるのは「専門の買取業者へ売却する方法」です。
その理由について、他の3つの売却方法と比較しながら詳しく解説していきます。
そのままの状態で売却する
あなたの空き家が「築浅」で「人が住める状態」であれば、不動産仲介業者に売却を依頼してください。
売主から不動産の売却依頼を受けた不動産仲介会社が、チラシやネットを活用して一般の買い手を探し、契約・決済までを取りまとめる取引方法。
あなたの空き家が築浅で人が住める状態なら、すぐに住める物件を探している買い手からの需要があるので、そのままの状態でもすぐに売れるからです。
この場合、解体やリフォームの費用が一切かかりませんし、相場通りの価格で売れる可能性があるので、空き家所有者としては最もメリットがある売却方法でしょう。
しかし、空き家は老朽化していることがほとんどです。その場合は、仲介業者に売却を依頼しても売れないでしょう。
老朽化が進み、人が住めない状態の空き家を欲しがる一般の買い手はいないからです。
実際に、弊社のお客様でも「空き家の売却を不動産業者に相談したが、売却できないと断られた」というお客様がとても多くいらっしゃいます。
参照元：R・I様「不動産屋に相談したが、きれいにしないと売れないと言われ、どうしたらよいか悩んでいた。」
何件もの不動産業者を訪問しても門前払いされ、「とても疲れました」「もっと早くアルバリンクさんに出会いたかったです」とおっしゃるお客様は珍しくありません。
ですから、老朽化した空き家をどうしても売りたいなら、買い手がすぐに住めるように、売主負担でリフォームするしかありません。
よって、あなたの空き家が築浅で人が十分に住める状態なら、仲介業者に売却を依頼してそのまま売り出しても良いですが、老朽化が進んでいるなら他の売却方法を考えた方が無難です。
建物を解体して（更地にして）売却する
あなたの空き家が老朽化しているなら、建物を解体して更地（土地のみ）にし、仲介業者に売却を依頼する方法もあります。
空き家を解体して売り出す最大のメリットは、「買い手が付きやすく、空き家が建っている状態よりも高く売れやすい」ことです。
一般の買い手にとって、更地は「解体する手間も費用も必要ない」「すぐに好きな建物を建てられる」という状態なので、そのようなメリットがある分、高く売れやすくなるのです。
ただし、無計画に空き家を解体するのはおすすめできません。
解体費用をかけて更地にしたからと言って、その解体費用を回収できるほど、更地が高く売れる保証なんてどこにもないからです。
例えば、1000万円の価値があるのに売れない空き家を500万円かけて更地にしても、1300万円でしか売れなかったら200万円の損失です。
「これなら、解体しない方が良かった」と後悔することになるのは明白です。
また、更地にすると、前述したように固定資産税が6倍になったり、不法投棄されてゴミが溜まっていくなどのリスクもあります。
あなたの空き家が老朽化しているなら、解体して更地で売り出せば高く売れる可能性は確かにあります。
しかし、解体費用以上の価格で売れる保証がある場合のみに有効な売却方法と言えます。
解体費用に補助金が出る
空き家を解体する際は、以下のような「補助金」を使える可能性があります。
- 老朽危険家屋解体撤去補助金
- 維持管理されなくなった空き家の解体に対して支給される補助金。自治体によって利用条件は変わりますが、基本的に解体費用の1/5から1/2程度が支給される。
- 都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金
- 都市の景観を守るために老朽化した空き家を解体する際に支給される補助金。こちらも自治体によって利用条件は変わり、基本的に解体費用の1/5から1/2程度が支給される。
基本的には「解体費用の1/5」の補助金を出る傾向にあります。仮に解体費用が100万円だったとしたら、「20万円」の補助金が出る計算となります。
空き家を解体して更地で売り出すことが決まっているなら、上記の補助金は積極的に活用してください。
リフォームして売却する
あなたの空き家が老朽化していて売れない状態なら、前述した空き家を解体して売却する方法以外にも「リフォームしてから仲介業者に売却を依頼する方法」があります。
空き家をリフォームして人が住める状態になれば、終の棲家として物件を探している一般の買い手からの需要が上がります。
ですから、空き家の状態で売り出すよりも買い手が付きやすくなるのです。
例えば、家屋そのものが傾いていて今にも倒壊しそうだったり、外壁や屋根が剥がれ落ちていて建物内が野ざらしの状態の空き家は、人が生活できる環境ではないことで買い手から敬遠されるので、普通に売り出しても売れません。
しかし、そのような倒壊寸前でボロボロの空き家でも、新築と見違えるくらいにリフォームやリノベーションを行い、買い手に「住みたい」と思ってもらえれば、問題なく売却できるようになります。
ただし、空き家は老朽化している箇所が多いため、通常の物件をリフォームする場合と比べて、費用が高くなる傾向にあります。
リフォームの内容や規模にもよりますが、通常の物件のリフォーム費用の相場は「100～300万円」、空き家のリフォーム費用の相場は「500万円～2,000万円」となり、売主（あなた）に大きな負担がかかります。
よって、リフォームする資金を確保できるならこの売却方法を検討しても良いですが、資金の準備が難しい場合は他の売却方法を検討してください。
専門の買取業者へ売却する
「空き家を専門に扱う買取業者」であれば、老朽化が進み、一般個人の買い手から見向きもされない空き家でも、適正価格でそのまま買い取ってくれます。
専門の買取業者は、空き家を再生して商品化し、自社での運用や再販といった事業用を目的として買い取るからです。
そのため、専門の買取業者に依頼すれば、下記のような空き家も問題なく買い取ってくれます。
- 駅まで徒歩「15分以上」かかる空き家（都市部の場合）
- 市街地まで車でも「15分以上」かかる空き家（地方の場合）
- 築20年以上で老朽化が激しくそのままの状態では居住できない空き家
買取の唯一のデメリットは、仲介業者で売るよりも「売却価格が安くなること」です。
査定する業者によって価格は変わってきますが、空き家の売却価格は人が住める通常の物件に比べて、およそ「3～7割」にまで下がります。
しかし、前述したように、そもそも老朽化した物件は仲介業者に売却を依頼しても売れません。
つまり、買取業者に売却を依頼すれば、0円の空き家に値段が付くわけですから、老朽化した空き家に限っては買取の方がメリットがあるという考え方もできます。
その他にも、空き家を専門の買取業者に買い取ってもらうメリットが以下のように3つあるので、詳しく解説していきます。
- スムーズに売却できる
- 売却経費がかからない
- 契約不適合責任が免責される
スムーズに売却できる
専門の買取業者に依頼すれば、「1週間から1カ月程度」で空き家を売却できます。
買取業者自身が直接買主となるので、仲介業者に依頼するときのように、買手を探す期間が不要だからです。
そのため、買取業者の提示した査定価格に売主が納得できれば、用途やニーズのない物件もすぐさま買い取ってもらえます。
なお、弊社では「最短3日」で空き家を買い取ることが可能ですので、少しでも早く空き家を手放したい方はお気軽にお問い合わせください。
弊社のスタッフが適正な価格で買取させていただきます。
>>【倒壊しそうな空き家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する ※「物件住所・氏名・メールアドレス」を伝えるだけで相談を依頼できます。
※査定のみ、相談のみのお問い合わせでも大歓迎です。
売却経費がかからない
専門の買取業者に依頼すれば、費用をかけることなく空き家を売却できます。
お伝えした通り、買取業者は物件に必要なリフォーム等を施すことを前提に空き家を買い取るからです。
残置物のある空き家もそのまま買い取れます。
物件の商品化までにかかるコスト分は買取価格から差し引かれますが、一生売れ残るおそれもあった空き家を、値段をつけて買い取ってもらえます。
また、仲介業者に依頼して物件を売却するときのように、売主が業者に仲介手数料を支払う必要もありません。（仲介手数料については後述します）
契約不適合責任が免責される
専門の買取業者に依頼して空き家を売却する場合、「契約不適合責任」の全てが免責されます。
一般的に、仲介業者を通して空き家を売却する場合、売主は契約不適合責任を負います。
不動産売買後、契約書に記載の無い欠陥が物件に合った場合、売主が買主に対して負う責任のこと。
契約不適合責任は、不動産知識を持たない一般消費者を保護することを目的に設けられました。
仲介業者を通して空き家を売却するときに買い手となる一般消費者が、物件に潜むすべての欠陥を見抜くことは困難だからです。
それに対して、専門の買取業者で空き家を売却する場合、契約不適合責任の全てが免責されます。
買取業者は、リフォームすることを前提に空き家を買い取るので、仮に買取後に空き家の欠陥が新しく見つかったとしても自ら修繕してしまいます。
よって、契約不適合責任を付けて売買契約を行う必要性がないのです。
そのため、専門の買取業者に空き家を直接売却すれば、あなた自身が空き家にどんな欠陥があるのか把握できていなくても安心して手放せます。
契約不適合責任については、以下の記事でも詳しく解説しています。
空き家を買取した弊社の事例
この章では、弊社で空き家を買い取った事例をご紹介いたします。
【買取したゴミ屋敷（O様宅）の概要】
| 築年数 | 49年 |
|---|---|
| 物件の所在地 | 埼玉県朝霞市 |
| 買取価格 | 650万円 |
| 買取時期 | 2021年2月 |
【O様の買取事例】
1人で実家に住んでいた母が亡くなり、実家を相続することになったのですが、誰も住む予定がなく放置している状態でした。
しかし、毎年固定資産税がかかってもったいないと感じ始めたので、重い腰を上げてようやく手放すことにしました。
しかし、どの不動産会社に行っても「これでは売れません」の一点張りで、まともに対応してくれず、売りにも出せていない状態が3ヶ月ほど続きました。
不動産会社を訪問するのにも疲れ、このまま放置で良いかと諦めていたところ、ネット検索でアルバリンクさんの情報を見つけ、「どんな空き家でも買い取る」という言葉に惹かれました。
買取プロ？というサイトを念入りに読み、かなり信用できる会社だと感じたので、さっそく無料相談を依頼しました。
依頼してからは早く、その日のうちに空き家となった実家の査定額がわかり、金額に納得できたので、そのまま買い取ってもらうことに。
売れなかった空き家を手放せただけでなく、現金化できたことに大変満足しています。
担当者の方も誠実な対応をしてくれ、何も申し分ありません。本当にありがとうございました。
O様のように、空き家が売れずに苦しんでいるお客様は他にもたくさんいらっしゃいました。
もし、あなたもO様と同じように空き家の買取を検討しているなら、まずは弊社に一度ご相談ください。迅速で丁寧な対応をお約束します。
>>【倒壊しそうな空き家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する ※「物件住所・氏名・メールアドレス」を伝えるだけで相談を依頼できます。
※査定のみ、相談のみのお問い合わせでも大歓迎です。
空き家を高額で売却できる優良買取業者を選ぶ方法
お伝えした通り、使い道のない空き家であっても、空き家専門の買取業者であれば適正価格でそのまま買い取ってくれます。
とはいっても、どうやって専門の買取業者を選べば良いかわからないですよね。
そこでこの章では、空き家を確実に買い取ってくれる優良業者の選び方について、以下3つのポイントを解説していきます。
これらのポイントをおさえて、信頼でき、より高額で買い取ってくれる買取業者を選んでください。
空き家の買取業者を複数ピックアップ
買取業者のホームページから、空き家の買取実績が豊富かどうかを確認しましょう。
空き家の買取実績を多く持つ業者なら、これまで蓄積してきた活用ノウハウを活かしてコスパ良く物件を商品化でき、その分を買取価格に還元できるからです。
なかでも、あなたの空き家と「立地や物件の状態が似ている物件」を買い取っている業者であれば、より高額で売却できる可能性があります。
以上のことから、空き家の買取実績が豊富な業者を複数ピックアップしましょう。
なお、弊社は空き家を専門に扱う買取業者です。
年間200件以上の買取実績とノウハウを元に、空き家をできる限り高く買い取っており、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられています。
弊社は「全国対応」、査定や相談は「無料」ですので、少しでも買取を検討していましたら、まずは弊社へ一度ご相談ください。
>>【倒壊しそうな空き家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する ※「物件住所・氏名・メールアドレス」を伝えるだけで相談を依頼できます。
※査定のみ、相談のみのお問い合わせでも大歓迎です。
ピックアップしたすべての買取業者に見積もりを依頼する
ピックアップした複数の買取業者に、空き家の査定を依頼します。
空き家を専門とする買取業者と言っても、活用方法はそれぞれ異なり、査定価格にも大きく差が出るからです。
必ず複数の買取業者に査定を依頼して、より高額で買い取ってくれる業者がいないかチェックしましょう。
ただし、査定価格だけでなく、査定価格の根拠も担当者に確認してください。
高額な査定価格を提示しておきながら、売買契約の直前になって適当な理由で買取価格を引き下げようとするなど、悪質な業者もいるからです。
査定価格の根拠をしっかりと説明できるかに加えて、下記の4点にも注意し、信頼できる営業マンを見極めましょう。
- 根拠を持って質問に答えてくれるか
- 「絶対」など過剰な表現を多用しないか
- 売却を執拗に急かしたりしないか
- 折り返しの電話やメールの返信が遅すぎないか
買取業者を1社に絞り、買取価格を交渉する
以下2つの条件が揃う業者が見つかったら、買取の依頼を行いましょう。
- 担当者が迅速で丁寧に対応してくれて信頼できると感じた
- 1番高い査定価格を提示してくれ、その根拠も教えてくれた
まずは、担当者が信頼できる人かを確認します。
あなたの相談に対して親身に答えてくれたり、手続きや応対が迅速かつ丁寧であれば、その買取業者は信頼しても大丈夫です。
また、一番査定額が高かった買取業者に対して、査定額の根拠を聞いてみてください。
査定額が高く、しかも根拠がしっかりあるなら、提示価格で無事に買取が成立する可能性が高いです。逆に根拠があいまいな場合は、契約直前になって価格を下げてくる可能性があるので注意が必要です。
ちなみに、「信頼はできるけど、査定額が1番ではない業者」がいた場合は、他社から提示された1番高い査定価格を提示して、実際の買取価格を交渉してみましょう。誠実な買取業者であればできる限りの対応をしてくれます。
仮に交渉通りの金額で買い取れなくても、売主が納得できるように理由も説明してくれるので、納得したうえで空き家を手放せます。
空き家を「買取」で処分する3つの流れ
空き家を「専門の買取業者」に売却することを決め、前章で解説した「優良業者の選び方」によって買取業者を1社選んだら、実際に買取の手続きを進めます。
空き家の買取の具体的な流れは以下の通りです。
家財や遺品の整理を行う
空き家を買い取ってもらうことが決まったら、まずは空き家内の家財や遺品の整理を必ず行ってください。
家財道具や遺品の整理を行わずに空き家をそのまま買い取ってもらった場合、あとになって「思い出の品をちゃんと残しておけば良かった」と後悔することになるからです。
あなたが空き家が「実家」の場合、ご両親との思い出の品や家財道具などが残されているはずです。
前述したように、買取業者は空き家を「家屋内にある不用品ごと」買い取るので、家財や遺品の整理を行わないと、思い出のある品まで不用品と一緒に捨てられてしまいます。
空き家や不用品が片付くことで、その時はスッキリした気持ちになれても、あとになって「ちゃんと片づけておけば良かった」と後悔する人が少なくないのです。
ですから、空き家を買い取ってもらう前に、以下の手順で家財や遺品の整理を行ってください。
- スケジュールを立てる（自分でやるのか、業者に頼むのかを決める）
- 仕分けをする（いるもの、いらないもの、保留するもので分ける）
- 「いらないもの」の処分方法を決める（リサイクル、寄付、ゴミとして処分）
空き家の買取前に家財や遺品の整理を行っておけば、売却後に「売らなければ良かった」と後悔することはなくなります。
売買契約を行う
家財や遺品の整理を行ったら、買取業者と「売買契約」を行います。
売買契約の際は、買取業者との間で「売買契約書」を結ぶ必要があるので、まずはその契約書に記載する「買取条件」について話し合います。
買取条件のメインとなるのはやはり「買取価格」です。あなたが納得する価格で買い取ってもらえるように価格交渉を行ってください。
買取業者との間で買取価格の合意が取れ、双方が売買契約書に署名と捺印を行えば、売買契約は完了です。
売買契約の場所は、たいてい買取業者の店舗やオフィスで行います。
必要書類などは、予め買取業者の担当者から案内があるので、その方の指示に従えば大丈夫です。
決済・引き渡しを行う
売買契約が無事に取り行われたら、あとは空き家の「決済・引き渡し」を行います。
決済とは、空き家の買取代金を買取業者からあなた（売主）へ支払う作業のことです。
また、引き渡しとは、空き家そのものを買取業者に引き渡す作業のことを言います。
決済や引き渡しは、銀行などの金融機関か買取業者のオフィスで行います。
現在は買取代金をネットバンキングを使って振り込めるので、あなたのご自宅などでも決済や引き渡しを行うこともできます。
決済や引き渡しは、買取代金と空き家の鍵を交換するだけの作業なので時間はかかりませんし、あなたが何か特別なことをする必要もありません。
すべて、買取業者の担当者がフォローしてくれるので安心してください。
空き家を売却する際にかかる6つの費用
空き家を「仲介」や「買取」で売却する際には、以下6つの費用がかかります。
それぞれ詳しく解説していきます。
仲介手数料
空き家の売却を仲介業者に依頼した場合は「仲介手数料」がかかります。
仲介手数料とは、空き家の買い手を見つけてくれた仲介業者に支払う成果報酬です。
仲介手数料の金額は以下の計算式で算出されます。
| 取引物件価格（税抜） | 仲介手数料の条件 |
|---|---|
| 400万円超 | 取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税 |
| 200万円～400万円以下 | 取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税 |
| 200万円以下 | 取引物件価格（税抜）×5％＋消費税 |
例えば、1000万円の空き家を仲介業者を通して売却した場合の仲介手数料は以下のようになります。
＝30万円＋6万円＋3万円
＝39万6,000円
前述したように、仲介業者経由ではほとんど空き家は売れませんが、万が一仲介業者に空き家を売却してもらえそうなら、仲介手数料の支払いを見積もっておく必要があります。
ちなみに、買取で空き家を売却する場合は仲介手数料はかかりませんので、費用の面でも専門の買取業者に空き家を売却してもらう方がメリットがあります。
相続登記費用
相続した空き家を売却する場合、事前に「相続登記」を行わなければなりません。
空き家を売却できるのは、空き家の名義人（登記簿上の所有者）だけだからです。
空き家の名義人が被相続人（亡くなった人）のままなら、相続登記を行って名義人をあなたに変えておく必要があるのです。
その相続登記を行うには以下のような費用がかかります。
| 書類の取得費 | 戸籍謄本（戸籍全部事項証明書） 1通450円 除籍謄本（除籍全部事項証明書） 1通750円 改製原戸籍謄本 1通750円 戸籍の附票の写し 1通300円 住民票の写し 1通200～300円 印鑑証明書 1通200～300円 固定資産評価証明書 1通200～400円 |
|---|---|
| 登録免許税 | 固定資産税評価額の0.4％ |
| 司法書士への依頼費用 | 約6～10万 |
仮に資産価値1000万円の空き家を合計すると、およそ「10～15万円」ほどの費用となります。
相続登記の費用は、相続した空き家を売却するなら必須の費用となります。
測量費用
空き家を売却する場合は、「境界」を明示する準備を行う必要があります。
境界とは、簡単に言うと、自分の土地と他人の土地との境目（隣地境界）、ならびに道路との境目（道路境界）のことです。
原則として、境界が明確になっていない物件は売却できないからです。
すでに土地の測量が実施され、境界が確定されている空き家であれば、実際の土地に以下のような境界杭（赤い杭）があります。
実際に土地を確認し、この杭が埋もれている場合は、空き家の売却前に必ず復元しておく必要があります。
もし、上記の杭がなかった場合は、測量が行われていない証拠なので、空き家を売却する前に測量を実施しなければなりません。
その際にかかる測量費用は以下の通りです。
| 一般的な住宅用地 | 約40～50万円 |
|---|---|
| 市町村の道路や水路などに面している土地 | 約50～60万円 |
| 国道に面している土地 | 約60～80万円 |
測量を行う手続きは役所とのやり取りがあり専門的な知識がないと難しいですが、優良な買取業者の担当者なら代行して行ってくれるので安心してください。
家財の処分費用
あなたの空き家を仲介業者に依頼して売却する場合は、「家財の処分費用」がかかります。
仲介業者に空き家の売却を依頼する場合は、買い手は一般の個人となり、すぐに住むことが前提で購入するので、売却前に建物内をすべてカラにする必要があるからです。
一般的に家財や不用品の処分を業者に依頼した場合、不用品や家財の量や種類にもよりますが、費用の相場は「10～30万円」ほどとなります。
ちなみに、空き家を買取業者に買い取ってもらう場合、いらない不用品や家財の処分を行う必要はありません。前述したように、買取業者は空き家と不用品をまとめて買い取ってくれるからです。
つまり、空き家を専門の買取業者に買い取ってもらえば、「10～30万円」ほどの費用を節約できます。
空き家の売却を仲介業者に依頼した場合は、「30万円」と「処分業者との手続きの手間」がかかりますが、買取業者に依頼した場合はそれらが一切かかりません。
この辺りも考慮して、空き家の売却方法も選びたいところです。
印紙税
空き家を売却する場合、「印紙税」がかかります。
印紙税とは、空き家の売買契約書を含む課税文書を作る際にかかる国税です。
印紙税は「収入印紙」を契約書に貼り付けることで納税します。収入印紙は郵便局や法務局で購入できます。
印紙税の金額は以下のように、課税文書に記載する契約金額によって変わります。
引用元：国税庁「印紙税額」
例えば、空き家の売却金額が1000万円だった場合、売買契約書に貼り付ける印紙の金額は「1万円」となります。
度の金額の収入印紙を準備すれば良いかについても、買取業者の担当者が案内してくれます。
譲渡所得税
空き家を売却して利益が出た場合、「譲渡所得税」を支払うことになります。
一般的に、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得に対する税金
譲渡所得税は以下の計算式で算出されます。
※譲渡所得金額＝収入金額ー（ 取得費 ＋ 譲渡費用）ー特別控除額
例えば、3000万円で取得した不動産を8年所有し、4000万円で売却できた場合、譲渡所得税は以下の通りになります。
譲渡所得金額＝4000万円ー（ 3000万円 ＋ 300万円）
譲渡所得税＝700万円×20％＝140万円
※譲渡費用300万円、特別控除なし、長期譲渡所得税率20％で計算
そして、上記の不動産が空き家だった場合、譲渡所得税の支払い金額を軽減してくれる、以下2つの優遇措置が用意されています。
- 空き家特例
- 低未利用地の特別控除
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
空き家を売却した場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から3,000万が控除される制度があります。
この特例を「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」、通称「空き家特例」と言います。
参照元：国税庁｜被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
例えば、前述した計算例が空き家だった場合の計算式は以下の通りになります。
譲渡所得金額＝4000万円ー（ 3000万円 ＋ 300万円）ー3000万円
譲渡所得税＝0万円×20％＝0万円
（※譲渡費用300万円、長期譲渡所得税率20％で計算）
このように、空き家特例を受けられれば、譲渡所得税の支払いが不要になる可能性があります。
ただし、3,000万の特別控除に適用されるには、多くの条件を満たさなければなりません。条件の一部には以下のようなものがあります。
- 相続開始日から3年が経過する日が属する12月31日までに売却する
- 売主と買主が親族など、特別な関係でない
- 昭和56年（1981年）5月31日以前に建てられた空き家である
また、空き家特例の制度自体が平成28年4月1日から令和5年12月31日までである点も注意してください。（令和5年2月現在）
譲渡所得税の計算は煩雑になり、慣れていない素人が計算すると間違う可能性が高いので、専門の税理士に相談することをおすすめします。
なお、弊社は空き家に強い弁護士や税理士と提携していますので、空き家の譲渡所得税の問題をスムーズに解決したいとお考えでしたら、遠慮なく弊社へご相談ください。
>>【倒壊しそうな空き家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する ※「物件住所・氏名・メールアドレス」を伝えるだけで相談を依頼できます。
※査定のみ、相談のみのお問い合わせでも大歓迎です。
空き家特例の詳細は、下記記事でも解説しております。
低未利用地の特別控除
譲渡所得税の税制優遇には「低未利用土地の特別控除」もあります。
低未利用土地の特別控除とは、低利用地や未利用地を500万円以下で売った場合に譲渡所得の金額から100万円を控除できる制度です。
個人が、令和2年7月1日から令和4年12月31日までの間において、都市計画区域内にある一定の低未利用土地等を500万円以下で売った場合には、その年の低未利用土地等の譲渡に係る譲渡所得の金額から100万円を控除することができます。その譲渡所得の金額が100万円に満たない場合には、その譲渡所得の金額が控除額になります。
例えば、相続した不動産を8年所有し、400万円で売却できた場合、低未利用地の特別控除を使った時と使わない時では、譲渡所得税は以下のように変わってきます。
【低未利用地の特別控除を使わない場合】
譲渡所得金額＝400万円ー（0円 ＋ 200万円）
譲渡所得税＝200万円×20％＝40万円
（※譲渡費用200万円、長期譲渡所得税率20％で計算）
【低未利用地の特別控除を使う場合】
譲渡所得金額＝400万円ー（0円 ＋ 200万円）ー100万円
譲渡所得税＝100万円×20％＝20万円
（※譲渡費用200万円、長期譲渡所得税率20％で計算）
条件に該当するなら、低未利用地の特別控除も活用しておきたいです。
まとめ
今回は、空き家を所有し続けるリスクや、損しない空き家の処分方法について解説しました。
空き家を所有し続ければ、空き家の維持費の負担がかかりますし、「特定空き家」に指定されて家屋を解体されるおそれもあります。
そのため、活用予定の無い空き家は早急に処分することをおすすめします。
なかでも、「確実に空き家を手放したい」「早く空き家を売却したい」という方は、専門の買取業者に直接売却しましょう。
専門の買取業者に依頼すれば、1週間から1カ月という短い期間で、空き家を適正な価格で買い取ってもらえます。
なお、弊社は空き家を専門に扱う買取業者です。
年間相談件数3000件、年間買取件数200件の買取実績があり、他の業者が断るような物件でも、数多く買い取りしてきました。
「空き家をできる限り高く売却し、物件を抱えるリスクから一刻も早く解放されたい」とお考えの場合は、一度弊社へご相談ください。
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