空き家は早急に処分した方がいい理由
たとえ使用していない空き家であっても、所有し続けてしまうと所有者にとって多くのデメリットがあります。
詳しくはこれから解説しますが、空き家の定期的な管理を怠ってしまうことで、近隣トラブルを引き起こし損害賠償を請求されるおそれもあります。
もし、空き家の管理が不足し自治体によって「特定空き家」に指定されれば、固定資産税が6倍になるなど、所有者は金銭的に大きな負担を負わなければなりません。
行政が定めた以下の4項目のいづれかに当てはまり、今後も放置するのは危険だと判断された空き家のこと。
- 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
- 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にある空家等
以上のことから、利用する予定のない空き家は早急に処分することをおすすめします。（処分方法の詳細は次章で解説します）
それでは、空き家を早急に処分すべき理由を解説してまいります。
空き家を所有しているだけで沢山のデメリットがある
使用していなくても、空き家を所有しているだけで所有者は下記のようなデメリットを負います。
- 所有しているだけで固定資産税と維持管理費がかかる
- 空き家による近隣トラブルで損害賠償を請求される
- 資産価値がどんどん低下して売れにくくなる
それぞれ解説していきます。
で固定資産税と管理費用がかかる
空き家の所有には、固定資産税や物件の管理費用として、年間数十万円もの維持費がかかります。
空き家の所在地や管理方法によって金額は異なりますが、1年間で必要となる維持費のおおまかな内訳は下記の通りです。
| 内容 | 目安金額 | 備考 |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 年間数万円～ （一戸建ての場合：平均10万円から12万円程度） |
毎年1月1日時点での不動産所有者に課せられる。 |
| 火災保険料 | 年間数万円～ | 空き家が受けた損害や、空き家が原因で起きた事故の損害賠償等を補償するため加入する必要がある。 |
| 水道料金 電気料金 |
年間数万円～ | 空き家の維持管理に必要なため、最低でも基本料金は毎月かかる。 |
| 交通費 | 年間数千円～ | 空き家と所有者の自宅が離れているようであれば、毎月交通費が発生する。 |
| 空き家の管理委託費 | 年間数千円～10万円超え | 空き家管理代行サービスに委託する場合には、毎月委託費が発生する。 |
空き家の管理や固定資産税について詳しく知りたい方は、下記記事をそれぞれご参考ください。
空き家による近隣トラブルで損害賠償を請求される
空き家が原因で第三者に被害を及ぼした場合、所有者は管理責任を問われ、損害賠償請求をされることがあります。
空き家にまつわる近隣トラブルは、例えば以下のようなケースがあります。
- 空き家が破損、倒壊して、落下物等が通行人や近隣住民にケガをさせる
- 放火やその他の犯罪の犯行現場として使われ、近隣住民や第三者が巻き込まれる
- 劣化した空き家に害虫や害獣（ゴキブリ、ネズミ等）が住み着き、近隣に衛生的、精神的な被害が及ぶ
空き家の倒壊によって隣接家屋が被害を受ければ、下図のように、空き家所有者は2億円以上もの損害額を負担することになるおそれもあります。
引用元：公益財団法人 日本住宅総合センター｜空き家発生による外部不経済の損害額
このようなるトラブルを避けるためにも、空き家の定期的な管理が必須です。
空き家放置による損害賠償トラブルを未然に防ぐためにも、空き家を所有し続ける限り、空き家の管理は絶対に続けなくてはなりません。
資産価値がどんどん低下して売れにくくなる
人の出入りのない空き家は、特に早いスピードで老朽化します。日常的な換気や清掃がされず、屋内に溜まった湿気やカビによって腐食が進行するからです。
無計画に空き家を所有し続けて資産価値は低下し続ければ、買手も付きにくくなります。
もし空き家が台風や地震などの被害に遭えば、瞬く間に資産価値は下がります。
このように、空き家の資産価値は、基本的に「今」が1番高いことをしっかりと認識してください。
特定空き家に指定されると金銭的負担が重くなる
先ほども少しふれたとおり、管理不足によって「特定空き家」に指定されると、以下のような罰則が与えられ、空き家所有者にとって金銭的負担が著しく重くなります。
- 固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍になる
- 50万以下の罰金や解体費用の請求をされる
これらの罰則を回避するためにも、空き家を所有するのであれば定期的な管理が必須です。
それでは、特定空き家に指定された場合の罰則について、詳しく見ていきましょう。
固定資産税が最大6倍になる
特定空き家に指定されると、住宅用地の特例の対象外となり、翌年から固定資産税が6倍に膨れ上がります。
特定空き家に指定される前の固定資産税額が10万円だとすれば、単純計算すると年間で60万円にも膨れ上がり、確実に家計を圧迫します。
空き家の固定資産税が6倍になる仕組みについては、下記記事をご覧ください。
50万以下の罰金、解体費用の請求をされる
特定空き家に指定されると、自治体から適正管理に向けた指導を受けることになり、命令に従わない所有者には50万円以下の罰金が課されます。
また、早急な対応が必要なほど危険な状態になっている空き家は、所有者に代わって、自治体が強制的に取り壊すことが可能です。これを行政代執行といいます。
行政代執行にかかった数十万円から数百万円もの費用は、全額空き家所有者に請求され、支払いが確認されなければ差押えなどによって強制的に徴収されます。
自治体による行政代執行については、下記記事で詳細を解説しております。
空き家を処分する4つの方法
お伝えしてきた通り、空き家を所有し続けても、所有者にとっては管理の手間や金銭的な負担を負う一方です。
そのため、空き家の利用予定の無い人は、早急に物件を処分することをおすすめします。
空き家の処分方法としては、大きく分けて下記の4つの方法が挙げられます。
- ①無償譲渡する
- ②寄付する
- ③国に土地を返還する
- ④売却する
ただし、詳細はこれから解説しますが、①～③は空き家の処分方法として現実的ではありません。
「空き家を確実に手放したい」「少しでも利益を得られる方法で空き家を処分したい」という方は、後述の買取業者に依頼する方法を検討してみましょう。空き家を専門とする不動産買取業者であれば、適正な価格で確実に物件を買い取れます。
弊社では全国の空き家を対象に積極的に買い取っていますので、空き家の売却方法にお困りの方はぜひご相談ください。
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それでは、空き家を処分する4つの方法について、それぞれ分けて解説してまいります。
無償譲渡する
相手の同意を得られれば、空き家を無償譲渡することも可能です。
ただし、無償とはいっても、譲渡される人（譲受人）に固定資産税や贈与税が課されるため、譲渡を受け入れてくれる人を見つけるのは困難です。
財産の受け渡しがあった時点で課税される税金。無償譲渡の場合でも発生する。
空き家を無償譲渡できるサイトもありますが、譲受人が見つからない限りは当然物件を手放すことはできません。
なお、空き家を無償譲渡できるサイトについては、下記記事にて詳細をご紹介しております。
寄付する
利用価値のある空き家であれば、自治体や法人に空き家の寄付を申し出て、受け取ってもらえる可能性があります。
ただし、実際に空き家の寄付を受け入れてもらえるケースは稀で、空き家の処分方法として現実的とは言えません。
その理由を解説していきます。
自治体が空き家の寄付を受け入れると税収を失うことになる
寄付先として、空き家の建っている地域の自治体を思いつく方もいるかもしれません。
しかし実際には、明確な使用目的のない空き家や土地の寄付を、自治体は受け入れてくれません。
自治体が空き家の寄付を受け入れてしまえば、本来であれば地域住民から得られていた固定資産税を徴収できなくなるからです。
つまり、自治体としては、空き家の寄付を受け入れるよりも、地域住民が空き家の所有権を持ち続け、固定資産税を納め続けてもらいたいのです。
自治体が空き家の寄付を受け入れることは、重要な財源である固定資産税の徴収を減らすことに繋がるので、具体的な使用目的のない空き家や土地寄付を受け入れてはくれません。
空き家を受け取った法人側に法人税が課される
法人への寄付も、空き家の処分方法として現実的ではありません。
空き家の寄付を受け入れた法人には「法人税」が課されるうえに、固定資産税や管理費用を負担し続けることになるからです。
このような費用をかけてまで空き家を取得したい法人はいませんから、寄付の話を持ちかけたところでほとんどの場合断られてしまうでしょう。
さらに、「みなし譲渡所得税」と言って、空き家を寄付した所有者に対して譲渡所得税が課されることもあるので、むしろ損してしまうおそれすらあります。
国に土地を返還する
2023年4月27日から「相続土地国庫帰属法」が施行されます。この制度により、所有する土地が条件を満たせば、国に土地を返還することが可能です。
ただし、国への返還が認められる条件の1つとして、「土地上に建物が建っていないこと」があります。そのため、空き家が建ったままでは国に引き取ってもらえません。
仮に全ての条件を満たしたとしても、国に土地を返還するには数十万円以上もの負担金を所有者が国に支払わなければなりません。
以上のことから、国への土地の返還は空き家の処分方法として選択すべきではありません。
売却する
空き家を売却すれば、まとまった現金を得られるうえに、固定資産税や管理の費用負担からも解放されます。
空き家の売却方法は、依頼先によって2種類に分けられます。
- 仲介業者に依頼する
- 買取業者に依頼する
ただし、売却方法を間違えてしまうと、買手がつかず一生売れ残ってしまうおそれがあります。
というわけで、あなたの空き家に合った売却方法を選べるよう、2つの方法をそれぞれ解説してまいります。
仲介業者に依頼する
一般の買手から高いニーズのある空き家であれば、不動産仲介業者に売却を依頼することで、売主の希望する金額で物件を売却できる可能性があります。
というのも、空き家の売却を依頼された不動産仲介業者は、物件情報を不動産ポータルサイト等に掲載して広く公開し、一般の買手を募ります。
一般の買手は自身が居住することを目的に物件を探しているので、下記のような条件の空き家であれば、高いニーズが見込まれます。
- 駅まで徒歩数分圏内の空き家（都会の場合）
- 市街地まで車でも数分程度の空き家（地方の場合）
- 築年数が浅くそのまま住めるほど綺麗な状態の空き家
このような高いニーズを見込める空き家であれば、広く買手を募ることで、売主の希望する金額で物件を購入してくれる買主を見つけられるでしょう。
ただし、一般の買手からのニーズを見込めない空き家だと、買手がつかず数か月、あるいは一生売却できないおそれがあります。
「空き家を確実に手放したい」「空き家を早急に手放したい」という方は、後述する買取業者に依頼して直接物件を買い取ってもらいましょう。
買取業者に依頼する
前述した通り、空き家を売却しようにも、一般の買手にとって居住ニーズの無い物件は一生売却できないおそれがあります。たとえ無償譲渡や寄付を試みても、受け取ってもらえないことがほとんどです。
それに対して、不動産買取業者であれば、一般の買手にはニーズの無い空き家も適正な価格でそのまま買い取れます。買取業者は、物件にリフォーム等を施して商品化し、自社での運用や再販といった事業用を目的として空き家を買い取るからです。
そのため、不動産買取業者に依頼すれば、一般の買手がつきにくい下記のような空き家も売却できます。
- 駅まで徒歩20分以上かかる空き家（都会の場合）
- 市街地まで車でも20分以上かかる空き家（地方の場合）
- 築古など、そのままの状態では居住が難しい空き家
ただし、買取業者にも得意不得意がありますから、全ての業者が空き家を買い取れるわけではありません。
空き家を専門とする買取業者を選ぶ方法は、空き家を確実に買い取ってくれる買取業者選びのポイントで解説しておりますので、ご参考ください。
それでは、専門の不動産買取業者に空き家を買い取ってもらう3つのメリットを解説していきます。
スムーズに売却できる
専門の買取業者に依頼すれば、1週間から1カ月程度で空き家を売却できます。
買取業者自身が直接買主となるので、仲介業者に依頼するときのように、買手を探す期間が不要だからです。
そのため、買取業者の提示した査定価格に売主が納得できれば、用途やニーズのない物件もすぐさま買い取ってもらえます。
弊社では最短3日で空き家を買い取ることが可能ですので、少しでも早く空き家を手放したい方はお気軽にお問い合わせください。弊社のスタッフが適正な価格で買取させていただきます。
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売却経費がかからない
専門の買取業者に依頼すれば、費用をかけることなく空き家を売却できます。
お伝えした通り、買取業者は物件に必要なリフォーム等を施すことを前提に空き家を買い取るからです。残置物のある空き家も、そのまま買い取れます。
物件の商品化までにかかるコスト分は買取価格から差し引かれますが、一生売れ残るおそれもあった空き家を、値段をつけて買い取ってもらえます。
また、仲介業者に依頼して物件を売却するときのように、売主が業者に仲介手数料（売買契約が成立したときに発生する成功報酬）を支払う必要もありません。
売主の負う契約不適合責任が免責される
仲介業者を通して空き家を売却する際、売主は契約不適合責任を負います。
不動産売買後、契約書に記載の無い欠陥が物件に合った場合、売主が買主に対して負う責任のこと。
契約不適合責任は、不動産知識を持たない一般消費者を保護することを目的に設けられました。仲介業者を通して空き家を売却するときに買主となる一般消費者が、物件に潜むすべての欠陥を見抜くことは困難だからです。
それに対して、専門の買取業者に依頼して空き家を売却するのであれば、売主の負う契約不適合責任の全てが免責されます。
不動産のプロである買取業者なら、物件の全ての欠陥を見抜いて、必要なリフォームを施したうえで物件を活用できるからです。
そのため、専門の買取業者に直接売却すれば、売主自身でもどんな欠陥があるのか把握できていない空き家も、安心して手放せます。
空き家を確実に買い取ってくれる買取業者選びのポイント
お伝えした通り、用途やニーズの無い空き家であっても、専門の不動産買取業者であれば適正な価格でそのまま買い取ることが可能です。
とはいっても、どうすれば専門の買取業者を選べるのかわからない方も多くいるかと思います。
そこで、この章では、空き家を確実に買い取ってくれる買取業者選びの下記3つのポイントを解説していきます。
- 空き家専門の買取業者を複数ピックアップする
- ピックアップした複数の買取業者に査定を依頼する
- 査定価格の根拠を聞いてから買取業者を1社に絞る
これらのポイントをおさえて、信頼でき、より高額で買い取ってくれる買取業者を選びましょう。
それでは、3つのポイントをそれぞれ解説していきます。
空き家の買取業者を複数ピックアップ
買取業者のホームページから、空き家の買取実績を豊富に持っているか確認しましょう。
空き家の買取実績を多く持つ業者なら、これまで蓄積してきた活用ノウハウを活かしてコスパ良く物件を商品化でき、その分を買取価格に還元できるからです。
なかでも、あなたの所有する空き家と立地や物件の状態等が類似している物件を買い取った実績のある業者であれば、より高額で買い取ってもらえる可能性があります。
以上のことから、空き家を専門とする買取業者を複数ピックアップしましょう。
弊社でも、2011年の創業以来、全国の空き家を積極的に買い取っておりますので、他の買取業者ともあわせてぜひ査定価格をご確認ください。
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ピックアップしたすべての買取業者に見積もりを依頼する
ピックアップした複数の買取業者に、空き家の査定を依頼します。
空き家を専門とする買取業者と言っても、活用方法はそれぞれ異なり、査定価格にも大きく差が出るからです。
必ず複数の買取業者に査定を依頼して、より高額で買い取ってくれる業者がいないかチェックしましょう。
ただし、査定価格だけでなく、査定価格の根拠も担当者に確認してください。
高額な査定価格を提示しておきながら、売買契約の直前になって適当な理由で買取価格を引き下げようとするなど、悪質な業者もいるからです。
査定価格の根拠をしっかりと説明できるかに加えて、下記の4点にも注意し、信頼できる営業マンを見極めましょう。
- 根拠を持って質問に答えてくれるか
- 「絶対」など過剰な表現を多用しないか
- 売却を執拗に急かしたりしないか
- 折り返しの電話やメールの返信が遅すぎないか
買取業者を1社に絞り、買取価格を交渉する
1番信頼できると感じた業者が1番高い査定価格を提示してくれた場合は、その業者に空き家の買取を依頼しましょう。
一方、1番信頼できる業者と1番高い査定価格を出してくれた業者が異なるのであれば、信頼できる業者に他社から提示された1番高い査定価格を提示して、実際の買取価格を交渉してみましょう。誠実な買取業者であればできる限りの対応をしてくれます。
仮に交渉通りの金額で買い取れなくても、売主が納得できるように理由も説明してくれるので、納得したうえで空き家を手放せます。
空き家を処分する際の注意点
活用予定のない空き家を処分すべき理由や具体的な処分方法をご紹介しましたが、空き家の処分時には下記2つの注意点があります。
- リフォームしない
- 解体しない
少しでも有益に空き家を処分できるよう、これらの注意点をおさえておきましょう。
リフォームしない
空き家の買手をつきやすくしたいからと言って、安易にリフォームしてはいけません。
リフォームしたところで、買手がつくとは限らないからです。
結局売却できなければ、リフォームにかかった数十万円から数百万円もの費用が全て赤字になってしまいます。
余計な費用をかけずに、専門の買取業者に依頼してそのままの状態で買い取ってもらいましょう。
解体しない
築年数が経過しているなどぼろぼろの状態の空き家であっても、決して解体してはいけません。
リフォームと同様、解体したところで買手がつくとは限らず、数百万円もの解体費用が全て赤字になってしまうおそれがあるからです。
さらに、仮に家屋を解体して土地が売却できないまま年を越してしまえば、住宅用地の特例から除外されて固定資産税の負担額は6倍になってしまいます。
どうしても土地として売り出したければ、「古家付き土地」として売り出す方法もあります。古家付き土地とは、古くなった家屋を解体しないまま、土地として売り出す手法のことです。
古家付き土地であれば、解体費用を売主自身が支払うことなく土地として売り出せるうえに、たとえ買手がつかなくても固定資産税の負担が大きくなることはありません。
古家付き土地については下記記事で詳しく解説しておりますので、ご参考ください。
空き家の売却後にかかる譲渡所得税は「空き家特例」で安く抑えられる
相続で得た空き家を売却した場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から3,000万が控除される制度があります。この特例を「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」、通称「空き家特例」と言います。
参照元：国税庁｜被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
譲渡所得税とは、復興特別所得税を含む所得税と住民税の総称です。
空き家特例を受けられれば、譲渡所得が0円にできる可能性があります。
ただし、3,000万の特別控除に適用されるには、多くの条件を満たさなければなりません。条件の一部には以下のようなものがあります。
- 相続開始日から3年が経過する日が属する12月31日までに売却する
- 売主と買主が親族など、特別な関係でない
- 昭和56年（1981年）5月31日以前に建てられた空き家である
また、空き家特例の制度自体が平成28年4月1日から令和5年12月31日までである点も注意してください。（令和5年2月現在）
特例を利用できる売却期限が迫っている方は、専門の買取業者に依頼して早急に買い取ってもらいましょう。
弊社では最短3日で空き家を買い取ることも可能ですので、まずはお気軽にご相談ください。
空き家特例の詳細は、下記記事で解説しております。
まとめ
空き家を早急に処分すべき理由や、損しない空き家の処分方法について解説しました。
空き家を所有し続ければ、空き家の維持費の負担がかかりますし、「特定空き家」に指定されて家屋を解体されるおそれもあります。
そのため、活用予定の無い空き家は早急に処分することをおすすめします。
なかでも、「確実に空き家を手放したい」「早く空き家を売却したい」という方は、専門の買取業者に直接売却しましょう。専門の買取業者に依頼すれば、1週間から1カ月という短い期間で、空き家を適正な価格で買い取ってもらえます。
ここまでご案内してまいりました、弊社「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」は、空き家を全国的に買い取っております。
ご納得いただける金額であなたの大切な財産を買い取れるよう、弊社スタッフが誠心誠意対応させていただきます。
もちろん、売却を前提としない査定のみ、ご相談のみのお問い合わせも大歓迎です。
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