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日本の空き家問題について
国土交通省は空き家対策特別措置法（2014年11月27日公布）にて、1年以上住んでいない、または使われていない家を「空き家」と定義しています。
具体的な判断基準は大きくまとめると以下の3つです。
- 家の使用状況
- 家に人が出入りしているか、電気・ガス・水道は使用されているか、使用できる状態なのかなど。
- 家の不動産登記記録や住民票
- 不動産登記は、所有権を管理するために必要なものです。不動産登記チェックの際に所有者の住民票も確認され、これらの内容に不備があった場合、空き家とみなされてしまう可能性が上がります。
- 家の管理状況
- 安全や衛生の観点から、適切な管理がされているか。管理状況には所有者の主張も加味されるので、行政や自治体からの調査が入った際には所有者は管理状況を偽りなく伝えましょう。
増え続ける空き家の現状と課題
総務省統計局による「平成30年住宅・土地統計調査」では、1985年～2018年まで、空き家数も空き家率も右肩上がりで増え続けていることがわかります。
空き家率
全国の総住宅数のうち空き家が占める割合
参照元：平成30年住宅・土地統計調査
2018年には、空き家率13.6％で過去最高を記録しています。これは848万9千戸もの空き家が存在していたということです。
このままだと、2033年頃には空き家数は2,150万戸まで増えてしまい、3戸に1戸は空き家になってしまうという民間予測が立てられています。
増え続ける空き家の現状と課題
空き家が増え続けている大きな理由は、主に以下の3つと考えられています。
少子化が進んでいるから
少子高齢化で人口の減少が進んでいるにも関わらず、新しい家が次々と建てられてしまうことで、総住宅数が総世帯数を上回り、空き家が増えています。
核家族化が進んでいるから
結婚を機に実家を離れ、新たな家を購入もしくは賃貸して家庭を築くケースが増えています。
こうして築かれた夫婦2人、もしくは夫婦＋子どもの家族形態を典型的な「核家族」といい、社会に核家族が増えることを「核家族化」と言います。
核家族化が進むと、空き家が増えます。
なぜなら、子ども全員が結婚を機に実家を離れ、新しい世帯を持つことで、実家に残された親が亡くなったり老人ホームに入居したあと、実家を住み継ぐ人がいなくなってしまうからです。
1960年代以前は、親子二世帯または三世帯が同じ屋根の下で暮らし、家屋を代々住み継いでいく「拡大家族」と呼ばれる家族形態が半数近くを占めていましたが、昨今は核家族がおよそ6割以上を占めています。
日本人は新築信仰が根強いから
日本人は新築が好きな傾向があります。
政府の調査による「中古住宅流通シェアの国際比率」を見てみましょう。
参照元：中古住宅流通シェアの国際比率
平成20年の全住宅流通量（中古取引戸数＋新築着工戸数）のうち、日本の中古住宅シェアは13.5％となっています。
一方、欧米諸国の中古住宅シェアは日本のおよそ6倍です。
日本で流通している住宅の8割以上は新築であり、欧米諸国と比べて日本は極端に新築信仰が強いことがわかります。
日本人の新築信仰の由来は、戦後以降の日本政府の政策や制度にあります。
戦後、政府は「住宅双六（すごろく）」のような住居の住み替えを標準的な人生として示し、住宅を購入する層への金融支援を政策の軸としていました。
そのため、最終的には家の購入を目指す国民が増え、持ち家は順風満帆な人生を示すステータスの1つとなりました。
では、なぜ中古ではなく新築が人気なのでしょうか。単純に家の購入を目指すのであれば、中古の家でも問題はないはずです。
中古より新築が人気である理由は、日本特有の制度にあります。例えば、日本政府は、中古ではなく新築を購入する際に減税・免税が受けやすくなる制度などをつくり、新築の購入を推奨してきました。
なぜなら、中古より新築を購入する人が増えた方が経済が回るからです。中古を売買したところで、売主・買主・不動産屋の間でしかお金が動きません。
一方、新築であれば売主・買主・不動産屋はもちろん、ハウスメーカーや工務店、設備屋、大工、資材メーカーなど、多くの業者の間でお金が動き、経済が回ります。
そのため、政府は新築を購入推奨するために、新築を購入する人に比較的手厚い制度を用意したのです。
家の購入は、新築であろうと中古であろうと、購入者にとって大きな買い物であることは変わりません。持ち家は人生のステータスでもあるので「せっかく家を買うのだから、新築を買いたい！国の制度も手厚いし！」と考える日本国民が多いのは、想像に容易いでしょう。
国の空き家対策
増え続ける空き家問題に対して、国は対策を行っています。
例えば、空き家所有者に対して罰則を設けることで、空き家の維持管理を徹底させたり、使わない空き家は売却するように促したりしています。
所有者は空き家を適切に管理、利用予定がない場合は売却し、空き家による国からの罰金や罰則を避けられるようにしましょう。
空き家対策特別措置法
平成26年11月、「空き家対策の推進に関する特別措置法」（通称：空き家等対策特別措置法）が成立しました。同法の目的は放置された空き家やそれに付属する土地、工作物に適切な管理や活用、処分を促すことです。
空き家等対策特別措置法により、国は以下のことができるようになりました。
- 空き家の実態調査
- 適切に管理されていない空き家を「特定空き家」に指定
- 特定空き家の所有者に対して、助言・指導・勧告・命令、罰金
- 空き家の行政代執行
特定空き家とは、国土交通省が示している以下の4項目のいずれかに当てはまる空き家です。
・倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
・著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にある空家等
特定空き家に指定されたら、いずれの項目であっても早急に対応しなければなりません。
なぜなら、特定空き家が放置されると倒壊の可能性などがあり危険であることや、特定空き家に指定されると所有者の金銭的負担が一気に増えてしまうからです。
特定空き家に指定されると税金が6倍になる
不動産を所有していると、固定資産税と地域によっては都市計画税がかかりますが、通常は「住宅用地の特例」が適用され、減税されています。
しかし、特定空き家に指定されると「住宅用地の特例」が適用されなくなり、軽減措置の対象から外され、固定資産税が最大6倍に、都市計画税は最大3倍になります。
住宅用地の特例とは、住宅やアパートなどの敷地として利用されている土地、いわゆる住宅用地にかかる税金が減額される仕組みです。
面積200㎡以下の小規模住宅用地の固定資産税は×1/6、都市計画税は×1/3、面積200㎡超の一般住宅用地の固定資産税は×1/3、都市計画税は2/3まで減税されます。
特定空き家に指定されると、住居用の家屋として認められないため、住宅用地の特例の対象ではなくなります。
結果として、特定空き家にかかる固定資産税は最大6倍、都市計画税は最大3倍に膨らんでしまいます。
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行政から罰金や高額な解体費用を求められる
特定空き家に指定されると、助言→指導→勧告→命令の順で、行政から空き家の管理を求められ、最終的には行政代執行（強制的な家屋の取り壊し）が行われます。
行政から空き家の管理を求められても従わなかった場合は、最大50万円以下の罰金対象です。
また、行政代執行の解体費用は特定空き家の所有者に全額請求されます。解体費用は安くても数十万、高ければ1000万近くになる場合もあり、決して気軽に払える金額ではありません。
解体費用が払えない場合は、所有者の財産や給与が差し押さえられます。行政代執行になってしまったら解体費用の請求からはどうしても逃れられないので、早めに空き家を管理、使用予定がない場合は売却するようにしましょう。
事情があってすぐに空き家の管理に取り掛かれない場合は、いつまでにどんな管理をするか行政に伝えておくことも有効です。
- 助言
- 特定空き家に指定されると、まずは行政から所有者に対して、空き家の管理について助言がされます。所有者は行政からの助言に従いましょう。
- 指導
- 助言よりも強い行政指導です。早急に空き家の管理を始めることを求められています。
- 勧告
- 指導よりも重い行政指導です。このままでは近隣住民などに大きな被害が及ぶ可能性があると行政は考えています。早急に空き家の管理、もしくは売却をしましょう。
- 命令
- 行政からの最も厳しい通告です。命令に従わないと50万以下の罰金が課せられます。命令の次は「戒告」で、戒告は行政代執行が決定された旨の通知です。つまり、命令に背くと50万以下の罰金に加え、行政代執行の解体費用も請求されます。命令には必ず従いましょう。
所有者の空き家対策
所有者は、空き家に対してどのような管理を行えばいいのでしょうか。
所有者がとるべき空き家問題の対策は、空き家の状態などによって異なります。
将来住む予定の空き家は適切な管理を継続する
将来的に住む予定の空き家は、適切な管理を継続してください。
空き家の老朽化は、人が住んでいる家よりも早く進みます。
なぜなら、人が住んでいたら自然と行われる換気や掃除、修繕がされないからです。放置された損傷から雨風が侵入すれば、さらに老朽化は加速します。
将来的に住む予定の空家であれば、週1回ほどのペースで換気や掃除・点検を行い、できるだけ老朽化を防ぎましょう。
特定空き家に指定されないための管理をする
空き家を所有し続ける場合は、特定空き家に指定されないための管理も意識して行いましょう。
特定空き家に指定される条件は以下の4つです。
・倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
・著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にある空家等
例えば、屋根や外壁などの建材が剥がれ落ちそうなところはないか外から確認したり、庭の草木もきちんと管理をして、景観を乱したり害虫が発生したりしないように努めましょう。
空き家管理サービスを利用する
空き家が遠方にある場合は自ら定期的に管理するのは難しいので、空き家管理サービスを利用するのもいいでしょう。
「空き家管理サービス 相場」などで検索してください。一般的には月額およそ数千円～1万前後で依頼できます。
収益を目的として空き家を活用する
シェアハウスや民泊、賃貸戸建てとして空き家を活用して収益を上げるという方法もありますが、おすすめできません。
例えば、賃貸戸建てとして収益を上げようとした場合、以下のようなリスクがあります。
- リフォーム費用、メンテナンス費用がかかる
- 空室リスクがつきまとう
- 不動産の知識や経験がない人には負担が大きすぎる
- リフォーム費用、メンテナンス費用がかかる
- 当然、人が住める状態にしなければ入居者の募集はできません。リフォーム費用の平均は1㎡およそ10万円です。100㎡なら単純に1000万、賃貸用に安い部材を使っても500万ほどかかります。はじめに高額なリフォーム費用を支払って、やっと入居者を募集できる状態になります。
- 空室リスクがつきまとう
- 高いお金をかけてリフォームをしても、入居者が入るとは限りません。
- 入居者が入らず、リフォーム費用がまるまる赤字になってしまうことが、1番最悪なパターンです。実際、駅から近かったり家の状態が相当良くない限りは、継続的に入居者が入るとは考えにくいでしょう。入居者がいないときにメンテナンスをしたら、メンテナンス費用分は赤字になります。
- 賃貸で黒字を出すには、数か月～数年の年月が必要で、最悪の場合は黒字にならずに終わってしまう可能性も十分にあります。
- 不動産の知識や経験がない人には負担が大きすぎる
- もし幸運に入居者が入っても、入居者が問題を起こす可能性は少なくありません。
- 例えば、入居者が家賃の滞納をしたり、子持ち家族なら騒音トラブルを起こしたりすることもあります。入居者に非があるトラブルが続けば、管理会社を通して法的措置を取ることになりますが、それまでは入居者と話をして解決していかなければなりません。
- 不動産に関する知識や経験がない人がいきなり賃貸経営をするのは、負担が大きすぎるでしょう。
空家バンクを利用する方法もある
空き家バンクとは、空家の売却、または賃貸戸建てとしての貸し出しを希望する空家の所有者と、各都道府県への定住、移住などを目的として空家を買いたい、借りたい人をマッチングさせ、空き家の流動を図るためのサービスです。
ただ、空き家バンクの利用はおすすめしません。
自治体によって異なりますが、空き家バンクは借り手と直接やりとりする必要があり、トラブルになるケースも多いからです。
空き家の使い道がないなら売却する
ここまで、空き家の管理を続けたり空き家を活用したりする対策方法を紹介してきましたが、使い道がない空き家は売却するのが1番良いです。
空き家売却の大きなメリットは主に以下の4つです。
管理の手間と費用がかからない
空家を所有し続けた場合にかかる草刈りなどの手間や税金や劣化箇所の修繕費用が、売却してしまえば当然かからなくなります。
空き家を売却すれば、空いた時間と浮いたお金で、今より一歩豊かな暮らしができるかもしれません。
特定空き家の指定と行政代執行のリスクがなくなる
空き家を所有し続ける限り、特定空き家に指定されるリスクが永遠につきまといます。
特定空き家に指定されれば最高50万円以下のの罰金、さらに行政代執行が行われれば高額な解体費用を請求されます。売却すれば2つの心配から解放されます。
収益目的で空き家を活用した場合の初期費用や赤字がない
例えば戸建て賃貸として空き家を貸し出す場合、高額なリフォーム費用、定期的なメンテナンス費用がかかります。売却ならリフォーム等の初期費用は必要ありません。
まとまった現金が手に入る
空き家を売却すれば、当然売却益が現金で手に入ります。空家は持っているだけでは金銭的にマイナスしかありませんし、賃貸などで収益化するためには長い月日と高額な初期費用がかかります。売却なら、お金も時間も手間も最小限に、空き家を現金化することが可能です。
空き家を売るなら仲介業者より買取業者がおすすめ
空き家の売却には2つの方法があります。不動産仲介業者に依頼する方法と不動産買取業者に依頼する方法です。
不動産仲介業者（以下、仲介業者）は、空き家の所有者に代わって買い手を探します。買い手が見つかったら、売り手と買い手の間に立って売買契約成立に向けた手続きを進めてくれます。
仲介業者に依頼した場合の特徴は、買い手は不動産の知識がない一般の方であることです。
不動産買取業者（以下、買取業者）は、名前の通り、不動産を直接買い取ってくれる業者です。
買い手は買取業者、つまり不動産のプロになります。
買取業者に依頼する唯一のデメリットは、仲介業者より買取価格が安くなってしまうことです。
なぜなら、買取業者は、買い取った空き家をリフォーム等して、付加価値を付けて再販することで利益を出しているからです。リフォーム等の費用が、買取価格から引かれていると考えていいでしょう。
買取業者と買取価格の差について、詳しくはこちら。
しかし、市街地から離れていて交通の便が悪い空き家や築年数20年以上の空き家は、一般の人の住居としての価値がつきにくいので、仲介業者より買取業者に依頼するべきでしょう。
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空き家の業者買取は、買取価格が安くなってしまうデメリット以上に大きなメリットが主に3つあります。
契約不適合責任の免責特約がある
売買契約成立後、一定期間中に空き家に何らかの不具合が見つかった場合、売り手は買い手に対して賠償や修繕などの責任を取らなければいけません。売り手が負わなければいけない責任を、契約不適合責任といいます。
ただ、築年数が経過した空き家には、害虫被害や水道管・排水管の劣化による水漏れなど、何らかの不具合があることがほとんどです。売却後に不具合が見つかり、修繕費用を請求される可能性があるとなれば、売却してからも金銭的な心配が残ってしまいます。
買取業者であれば、契約不適合責任の免責特約がついていることが多いので、売却してから契約不適合責任を問われる心配が払拭されます。
ただ、全ての買取業者が契約不適合責任の免責特約をつけているとは限らないので、買取業者を決めたら、必ず確認するようにしてください。
条件が良くない空き家でも売却できる
先述した通り、市街地から離れていて交通の便が悪かったり、築年数が20年以上経っていたりする条件の悪い空き家は、一般の方の住居としてニーズが高いとは言えません。
条件の悪い空き家は、仲介業者に依頼しても買い手がつくのに時間がかかります。最悪の場合、永遠に買い手がつかない可能性も十分にあります。
実際に、弊社が独自に行った「不動産を購入する際、築年数は何年までがベストか？」のアンケート調査で、81％の人が「築20年以内」と答えており、ほとんどの人が築浅の物件を好んでいます。
また、仲介業者から「解体した方が売れやすくなる」との助言を受け、解体してから買い手を探す売り主さんも多くいらっしゃいます。
しかし、解体費用はもちろん売り主の負担です。解体費用の相場は、木造で1坪およそ4万円、鉄筋コンクリート造で1坪およそ6万円です。
高額な解体費用を負担したところで確実に売れる保証はありません。解体費用がまるまる赤字になってしまうのが最悪なケースです。
買取業者に依頼すれば、条件の悪い空き家でも、解体せずにすぐに買い取ってもらうことができます。
売却に時間をかけずに早期に現金化できる
仲介業者に依頼すれば、築20年以内でエリア的にもそれなりの人気がある戸建であっても、売却に3～6カ月を要します。先述した通り、条件が悪い空き家なら永遠に買い手がつかないこともあり得ます。
しかし、買取業者であれば、1週間～1カ月で空き家を売却＆現金化することが可能です。
早急に現金化して相続人間で分配したい場合や、税金の支払いのタイミングより前に空き家を手放したい場合も、買取業者がおすすめです。
弊社はスピーディーに買取を行っています。空き家を早急に売却したい方は、ぜひ一度お問合せください。買取見積もりのみのお問い合わせも受け付けております。
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空き家買取の流れ
仲介業者に依頼するより買取業者に依頼する方が、売却に至るまでの流れがスムーズです。
①複数の不動産買取業者に依頼
複数の買取業者に査定を依頼して、買取価格の見積もりを出してもらいましょう。
複数の買取業者に依頼するのは、買取価格や営業マンの対応など、比較対象を持ち、より良い買取業者を見極めるためです。
②買取業者の決定
複数の買取業者の中から1社に絞ります。
査定価格が1番高かった業者につい飛びついてしまいそうになりますが、いま一度、1番誠実で信頼できる対応をしてくれた買取業者を思い出してください。信頼できると感じた買取業者に、他社で出してもらった最高査定価格を提示して交渉してみましょう。
もちろん、最高査定価格を出してくれた買取業者と信頼できると感じた買取業者が一致しているのであれば申し分ないですが、買取価格ばかりを重視するのは危険です。
買取業者の中には、直前に買取価格を変えてくるような悪質な業者や、後々書類の不備や契約不適合責任の免責特約がついていなかった等のトラブルを起こすだらしない業者もあるのが現状だからです。
③買取業者と売買契約
買取業者を決めて買取価格にも納得できたら、買取業者と売買契約を交わします。
買取業者から必要書類の説明などがあるので、指示にしたがって契約を進めましょう。
④空き家の引き渡し＆決済
買取金額を受け取り、引き換えに空き家の鍵を渡せば、取引完了です。
まとめ
空き家問題に対して国が行っている対策と所有者が行うべき対策を解説しました。
空き家の所有者は、特定空き家に指定されないよう、空き家を適切に管理、売却することが大切です。
所有し続ける場合は、空き家の管理サービスを使う等して空き家の管理を徹底したり、空き家で収益を出したい場合は、リフォームをして賃貸に出したり等の方法があります。
しかし、空き家の管理はお金と手間がかかりますし、空き家で収益を出すのは、不動産知識のない人には到底困難です。
空き家の売却という手段をとれば、管理の手間やお金の負担からも、特定空き家に指定されるリスクからも解放されます。リフォームなどの初期費用もかかりません。
特に築年数20年以上であったり交通の便が悪い空き家を抱えている場合は、仲介業者ではなく買取業者に依頼しましょう。
弊社は、空き家の専門知識、専門ノウハウを持つ買取業者です。ぜひ一度、他社の買取見積価格と比較してください。
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