空き家管理は月1回！買取業者に売却すれば重労働から解放される

空き家の管理不足が招く危険

なぜ空き家を管理しなくてはならないのか？そう感じる方もいるかもしれません。

ここでは、空き家を管理しないとどのようなことが起きるのかについて説明していきます。

放置された空き家が招く危険を理解し、それでも空き家を維持したい場合には適切な管理を徹底しましょう。

犯罪の場にされてしまう

放置された空き家は、盗難や放火、不法投棄などの犯罪に巻き込まれる危険性があります。人が住んでいないことが見ただけでわかるような状態で、犯罪者に目を付けられやすくなってしまうからです。

老朽化が進行する

人の出入りがなくなった空き家は、換気や清掃がされないことで、急速に劣化が進んでしまいます。

空き家のように締め切られた室内には湿気がこもり、すぐにカビが繁殖して、掃除されずに溜まった埃をエサに害虫も増え、特に木造住宅では建物を腐らせる原因となります。

近隣を事故に巻き込む可能性がある

管理不足の空き家が原因で起きた事故は、空き家所有者が責任を負います。

たとえば、老朽化により剥がれ落ちた壁材が隣接する家屋にあたって破損させたり、通行人にあたって怪我を負わせた場合、その責任は空き家所有者にあります。

最悪の場合、死亡事故につながる危険性もあり、空き家所有者は1億円以上の損害賠償請求をされる恐れもあります。

罰金や強制解体の対象になる

空き家の管理不足によって近隣に害を与える危険性があると判断されると、罰金や解体の対象になってしまいます。

「空き家等対策の推進に関する特別措置法」通称「空き家特措法」の制定によって、空き家所有者には空き家の適切な管理が義務付けられ、自治体は著しい危険性・有害性がある空き家を「特定空き家」に指定できるようになったからです。

特定空き家に指定されると、空き家所有者は自治体から適正管理に向けた「助言」「指導」「勧告」「命令」を受けます。

指導までに改善措置を行えば罰則はありませんが、勧告に至れば固定資産税が6倍になり、命令に反すると最大50万円の過料（罰金）を科されます。

命令にも従わない場合、自治体によって空き家を強制的に解体されます。

これを行政代執行と言い、かかった費用は空き家所有者の負担であるため、後日自治体から請求されます。

参照元：e-GOV

空き家を所有したらまずは防犯対策と不用品処分

前述したとおり、空き家の管理が不十分だと、近隣トラブルや損害賠償請求、空き家の強制解体などを招いてしまいます。

空き家を所有したら、すぐに防犯対策と不用品の処分を行いましょう。

犯罪と事故を防止するための手続きを行う

下記の手続きを行うことで、空き家であることを犯罪者に気づかせないようにしたり、事故の発生を予防できます。

犯罪や事故が起きれば近隣住民にまで迷惑をかけてしまうため、早急に手続きを行いましょう。

郵便受けの封鎖と転送手続きを行う

郵便受けを封鎖すれば、ポストにチラシ等がたまらなくなり、空き家であることが悟られにくくなります。

また郵便局で転送手続きを行い、重要な通知等が所有者に届くようにしましょう。

ライフライン契約の見直しと漏電および凍結対策

基本的にガスは管理作業時に不要です。ガス漏れや火災防止のためにも閉栓しておくと安心です。

電気と水道は管理作業時に必要となるため、漏電と凍結の対策を忘れずに行いましょう。

【漏電・凍結対策】

ちなみにアンペア数を下げることで電気料金を節約できます。

10A～20Aあれば空き家の管理作業時には問題ないので、契約内容を見直してみましょう。

空き家用火災保険に加入して火災や事故による損害に備える

空き家に適用される火災保険に加入することで、火災などの自然災害や盗難、事故等による損害に備えることができます。

空き家が適用外になっている火災保険に保険料を払い続けても、災害や事故等に巻き込まれたときの損害は補償されません。

空き家になる前から現在まで継続して加入している保険があれば内容を確認し、空き家が対象外となっている場合は空き家にも適用される火災保険に改めて加入しましょう。

必要な物と不要な物に分けて処分する

貴重品や大事な家財道具等は、空き家から運び出しましょう。盗難されたり、湿気がこもってカビや害虫被害で使い物にならなくなってしまう恐れもあるからです。

また、不用品があれば処分します。作業スペースが確保され、その後行う清掃等の作業効率もアップします。

電化製品の一部は処分方法が限定されているものもあります。処分方法がわからないものがあれば自治体に確認し、分別して処分しましょう。

【よくある不用品の処分方法】

やるべきことは膨大…空き家管理作業は毎月1回必要！

前述した防犯対策と不用品処分が完了したら、実際に清掃等の管理作業を毎月1回行いましょう。

ここでは空き家の維持に必要な管理作業の内容を紹介していきます。

怪我を防止できる服装と掃除道具を用意する

空き家の管理には適切な服装や必要な持ち物があります。

事前に確認し、当日足りないものがないよう準備しておきましょう。

【用意する服装や掃除用具】

屋外管理で近隣トラブルを回避

屋外が荒れていると近隣トラブルや犯罪などにつながりやすいので、まずは屋外の作業から行いましょう。

落ちているゴミを全て捨てる

庭に落ちているゴミはすべて捨てましょう。ゴミが落ちている状態だと、さらなるポイ捨てや不法投棄、放火などを引き起こしてしまいます。

集めたゴミは自治体の取り決めに従って分別し処分してください。

庭木の剪定と草刈り

庭木の枝葉やつるが敷地外にまで伸びてしまわないように剪定し、見通しが悪くならないように草刈りを行います。

庭木や雑草が伸び放題だと、トラブルや犯罪につながりかねません。

雑草の発生を抑える方法もあります。

下記の作業を行えば、毎月の草刈り作業時間や、草刈りで発生するゴミの量を減らすことができます。

ただし、労力や材料費がかかります。それでも雑草が生えないようにしたい！という方にはおすすめです。

浄化槽の清掃

浄化槽の清掃や消毒剤の補充を定期的に行いましょう。浄化槽を放置すると、悪臭により近隣住民に迷惑をかけてしまいます。

ブロワは電気が供給されなくなると停止し、浄化槽内のバクテリアが死滅してしまうことで、生活排水が浄化されず強烈な悪臭を放ちます。

そのため、定期的な清掃と消毒剤の補充が欠かせません。

【浄化槽の清掃箇所と頻度】

近隣への挨拶も忘れずに

空き家の管理に訪れたら、近隣住民への挨拶も忘れずに行い、良好な関係を築きましょう。トラブルになる前に解決できたり、不在時の空き家で何かあった際に連絡を取れるため、所有者自身と近隣住民双方の安心につながります。

たとえば、なにか迷惑をかけていないか挨拶を兼ねて確認しておくことで、自分では見落としていた庭木の越境箇所があった時にトラブルになる前に処理できます。

また緊急連絡先を近隣住民に伝えておくことで、誰もいないはずの空き家から物音がしたときなどにすぐ連絡をもらえます。

塀やフェンスの点検

塀やフェンス等に破損・異常箇所がないか点検します。ヒビ等破損している箇所や異常がある場合、事故や犯罪につながりやすいからです。

破損した擁壁部分から犯罪者が侵入したり、塀が倒れて隣接する家屋や通行人を傷つけてしまう恐れがあります。

屋内管理で空き家を清潔に保つ

次に、屋内の管理作業を行います。

前述したとおり、人の出入りがない空き家は湿気や埃が溜まりやすく、そのまま放置すると空き家があっという間に劣化する原因になってしまいます。

屋内の管理作業を毎月行い、空き家を清潔に保ちましょう。

室内清掃でカビ・埃を除去

腐食が進行しないよう、掃除機、ほうき、雑巾などで埃や汚れを取り除きます。

また、畳を立てておけば湿気がたまるのを防げます。

窓やあらゆる扉を開けて換気

全ての扉・窓を開け、約1時間換気しましょう。換気を行うことで湿度が下がり、カビやニオイの発生を抑制できます。

扉や窓というのは、玄関や窓、ベランダだけを指すわけではありません。部屋の扉や、押し入れ、棚の扉も含まれるので、忘れずに換気をしましょう。

水道管の通水

水道管に水を通す「通水」を行います。長期間水道管に水を通さない状況が続くと、水道管が錆び付いて破損しやすくなったり、排水トラップ内の水が蒸発して悪臭の発生につながるからです。

破損箇所がないか点検

家屋の柱や天井、床などに破損している箇所がないか点検しましょう。雨漏りなどの破損箇所を放置すると、そこからさらに腐食が進行してしまいます。

空き家の管理作業は誰がやる？所有者自身or管理代行サービスに委託

空き家を維持するためには、最低でも月に1回、屋内外の清掃や換気、点検等の膨大な作業を行う必要があります。

この管理作業を行うのは、必ずしも空き家所有者自身に限りません。所有者が空き家管理代行サービス等に委託するという手段もあります。

管理作業に必要となる金額や時間を考慮したうえで、自身で行うのか、管理代行サービスに委託するのか検討してみましょう。

【管理を行う人と条件の比較】

節約できるが時間と体力が必要【自身で管理】

空き家の所有者自身が管理を行えば、比較的お金をかけずに管理することができます。ただし、作業内容を行うには時間も体力も必要です。

自宅のすぐ近くに空き家を所有している人や、体力に自信がある人以外にはおすすめできません。

楽だけど費用がかかる【管理代行サービスに委託】

月額料金を支払うことで、所有者は時間を割くことなく空き家を管理できる管理代行サービスがあります。

ただし、空き家管理代行サービスは作業内容によっては1か月あたり10,000円前後の委託費用がかかります。

そんなにお金をかけてまで空き家を維持したくない、という方は買取での売却がおすすめです。

買取売却のメリットについては後述します。

>>管理不要の空き家売却はこちら

【管理委託業者を選ぶポイント】

空き家は所有しているだけで年間総額数十万円もの税金や管理費がかかる

ここまで、空き家管理の作業内容や必要な費用について紹介してきました。

最低でも毎月1回管理作業を行うには、多くの時間や費用がかかってしまうことをご理解いただけたでしょうか。

しかし空き家は、この管理費用に加えて所有しているだけでも年間数十万円もの費用がかかってしまいます。

この金額は所有する空き家の場所や構造、広さ、管理方法等によって変化しますが、もし将来空き家を活用する予定が無い場合、これだけのお金を無駄に支払っている事になるのです。

【空き家の所有にかかる費用内訳】

居住or活用する予定がないなら買取売却

空き家を適切に管理し所有するには、管理費用や固定資産税等を合わせると年間で数十万円もの費用が発生してしまいます。

こんなにお金や労力をかけてまで空き家を維持するつもりはなかった、という方も少なからずいるのではないでしょうか？

そこでおすすめしたいのが買取業者への売却です。

不動産の売却方法には「仲介」「買取」の2種類がありますが、空き家の売却は「買取」で売却すべきです。

なぜなら、「仲介」は仲介業者が居住目的である個人を買主として探すため、需要の低い空き家は多くの場合売れ残ってしまうからです。

対して買取は、事業目的である買取業者が直接買主となり、リフォーム等の付加価値を付けて再度販売活動を行います。

そのため居住目的のニーズが低い空き家であっても、リフォーム等を行って利益が見込めて売主と買主の間で金額の合意があれば、すぐに売却が可能になるのです。

買取売却のメリット

空き家を買取業者へ売却することで、いくつかのメリットがあります。

管理がいらなくなる

所有する空き家および敷地をすべて売却するため、管理の一切が不要です。管理作業のためにかかっていた交通費やその他費用も全ていらなくなり、その分の時間やお金を有効に使えます。

契約不適合責任が免責される

契約不適合責任が免責（責任を問われないこと）されるため、所有者は一切の責任を負いません。

買取業者は空き家購入後にリフォームを行うことが前提で、契約時に契約不適合責任のすべてを免責とすることが一般的だからです。

そのため、どれだけぼろぼろな空き家でも所有者は安心して売却できます。

早く現金化できる

買取での売却は、契約が成立すればすぐに売却が可能です。仲介での売却とは異なり、買主候補を探す時間が不要だからです。

空き家所有者からの連絡を受け、買取業者が査定価格を提示し、合意があれば即売却できます。

売却費用がかからない

売却するための費用は不要です。

また、仲介業者への売却と異なり、仲介手数料（（売買価格×3%）＋6万円＋消費税）も発生しません。

売却価格から3,000万円が控除される制度がある

「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」通称「空き家特例」という制度があります。

この制度は、売却された空き家が一定の条件を満たし、期限までに所有者が手続きと確定申告を行うことで、空き家の売却で得た所得から3,000万円が控除されます。

通常不動産を売却した際には譲渡所得税がかかりますが、この制度を活用することで譲渡所得税が0円になることもあります。

相続した空き家を売却したい方にはとても魅力的な制度ですが、厳しい条件があります。

詳細については下記ージで確認してみてください。

知らないと損！空き家特例3,000万円控除｜適用条件と申請手続き

まとめ

今回は空き家を所有するための管理の必要性と、その内容について紹介しました。

空き家の管理は、正しく行うことで空き家の老朽化を抑え、建物の資産価値を維持することが可能です。

しかし、空き家の所有や維持管理は、年間で十万円を超える多大な費用や労力を必要とします。

使う予定もないけど、なんとなくそのままにしているという方は、買取業者への売却を検討してみてください。費用をかけずに空き家を現金化し、空き家の管理から解放されます。

弊社では、売れにくい物件の買取も得意としています。ぜひ一度、ご相談ください。

>>管理義務や売却後の責任は一切不要！空き家の買取売却はこちら