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国や統計局が定義する「空き家」とは？
一言で「空き家」と言っても各機関により定義は異なります。
本章では、下記機関の空き家の定義について解説します。
・住宅土地統計調査の空き家の定義
「国土交通省や総務省」の空き家の定義
国土交通省や総務省では、以下の法律に基づいて空き家の定義がされています。
この法律において「空家等」とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。第十四条第二項において同じ。）をいう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。
つまり、国土交通省等が法律上で定義する空き家とは、一軒家などの建物や付随する建物について居住等での使用がなされていない状態のことです。
なお、使用されていない状態とは、人の出入りがない状態が1年間とされています。
ガスや電気などの利用実績が1年以上ない、人が住まなくなってから1年以上経過しているなどが該当します。
例えば、人が住まなくなって10年以上経過しても、半年に1回程度維持管理のために水や電気を使用して清掃作業をすれば、人の出入り等があるので空き家ではありません。
一方で、半年に1回程度維持管理は行っているものの、通風作業やポストの清掃など簡易的な作業であれば、空き家に該当する可能性があります。
国土交通省等の空き家の定義に関する法律を簡単にまとめると、以下のとおりです。
・ガスや電気などのライフラインを使用した形跡が１年以上ない
・適切な維持管理が行われていない
「住宅土地統計調査」の空き家の定義
住宅土地統計調査の空き家の定義は、「3カ月以上居住実態がない家」としています。
全国の住宅や土地の保有状況及び居住実態などを調査すること。
「統計法」に基づき、5年に一回実施される。
居住の実態がないとは「普段より人が居住していない状態」を言い、日常生活にて常時使用する人がいない住宅は空き家です。
例えば、昼間だけ使用している人がいる住宅、若しくは何人か交代で寝泊まりしている住宅は、普段より居住していない状態となるので空き家となります。
なお、住宅土地統計調査の空き家では、以下に該当するものも空き家として数えられません。
・【家屋の状態】到底人が住めない家は空き家から除外される
（家屋の壁が倒壊している、窓ガラスなどが割れているなど）
同じ空き家でも物件によって定義が変わる？【4つの種別を紹介】
同じ空き家でも、物件種別により定義が変わります。
本章では、空き家対策特別措置法（＝以後”特措法”）の物件種別による空き家の定義について解説します。
・「別荘」における空き家の定義
・「店舗」における空き家の定義
「マンション」「アパート」における空き家の定義
マンションやアパートにおける空き家とは、全戸が空室であることです。
例えば、全20世帯のマンションがあった場合、20世帯全てが空室でなければ空き家とはなりません。
つまり、自己所有のマンションの一室が10年以上居住実態がなくても、全戸が空室にならない限り空き家にカウントされないということです。
「別荘」における空き家の定義
別荘は、1年以上使われた実績（人の出入り）がなければ、空き家とされます。
別荘が空き家とならないためには、1年サイクル程度の定期的な使用が必要です。
なお、使用頻度が少なくなった別荘を手放す方法について、詳しく知りたい場合は以下の記事を参考にしてください。
別荘とセカンドハウスとの違い
別荘とは、避暑や休日を楽しむレジャー目的で所有する家のことです。
例えば、普段は都心で生活しているが年に1回夏休みなどで利用するという場合、その家屋は別荘に該当します。
一方でセカンドハウスとは、主に月に1回以上日常生活のために利用する家です。
例えば、休日はマイホームで過ごすも、平日は通勤時間短縮のために都心部に居住すると、その家屋はセカンドハウスに該当します。
※セカンドハウスは空き家にはなりません。
セカンドハウスとして認められると、不動産取得税や固定資産税等の軽減を受けられるメリットがあります。
「店舗」における空き家の定義
特措法では、人が住む住宅だけでなく店舗や工場などを含む建物も、使用されていない状態が続いているものは、空き家とされています。
つまり、店舗も1年以上使用された実績がなければ、空き家となります。
空き家を放置する5つのリスク
空き家を取得するも、管理を怠り放置すると多くのリスクが生まれます。
本章では、空き家を放置することに起因する5つのリスクをご紹介します。
・特定空き家に指定される
・近隣住民から損害賠償を請求される
・犯罪の温床となる
・放火のターゲットにされる
もし、使い道のない空き家を放置しているなら、空き家買取専門の不動産会社への買取がおすすめです。
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また、空き家所有のデメリットについて詳しく知りたい場合は、以下の記事でも解説しています。
維持費がかかり続ける
空き家は、居住実態がなくても所有しているだけで維持費がかかります。
例えば、固定資産税や市街化区域に空き家が所在していれば、都市計画税です。
税額は、固定資産税が「固定資産税評価額×1.4％」、都市計画税が「固定資産税評価額×0.3％（標準税率）」で算出できます。
固定資産税評価額が土地1,800万円、建物1,200万円の空き家を所有しているとき、毎年の税負担はいくらか？
固定資産税＝1,800万円×1/6×1.4％＝42,000円
都市計画税＝1,800万円×1/6×0.3％＝9,000円
【建物の税負担】
固定資産税＝1,200万円×1.4％＝168,000円
都市計画税＝1,200万円×0.3％＝36,000円
全て足すと、42,000円＋9,000円＋168,000円＋36,000円＝255,000円
上記より、空き家を所有していると毎年255,000円を負担することになる。
空き家を所有しているだけで毎年税金はかかり続けるので、仮に地価が高い都心部等であれば相当な金額を出費する事態となります。
他にも、火災保険の保険料、水道光熱費の基本料金や使用料、維持管理を代行業者に依頼すれば費用負担が生じます。
特定空き家に指定される
空き家を所有し続けると、特定空き家に指定されるリスクがあります。
自治体が適切に維持管理されていない空き家に対して指定する制度。
2015年5月26日施行の「空家等対策特別措置法」により始まった。
特定空き家は、以下のような条件が整うと指定されるおそれがあります。
・近隣住民にけがをさせるおそれがある
・害虫の発生するおそれがあるなど、衛生面に問題がある
・近隣の景観を損ねる
住民からの通報をもとに自治体の職員が空き家調査を行うことで、特定空き家の指定が行われます。
特定空き家に指定されると、家主は自治体からの助言や指導をもとに現況の改善を図る義務があります。
空き家が「住宅用地の特例」から除外されるデメリットは、固定資産税が6倍に上がることです。
また、自治体からの空き家改善命令にも従わない場合には、以下の措置が講じられます。
・行政代執行となって多額の解体費用を請求される
参照元：「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針 （ガイドライン）
固定資産税が6倍に上がる
特定空き家に指定され、助言や指導を無視したことで住宅用地の特例から除外されると、土地分の固定資産税が6倍に上がります。
なぜなら、固定資産税の課税標準である固定資産税評価額は、住宅用地であることで約1/6に軽減されているからです。
以下の事例にて、実際の課税額の違いを見ていきましょう。
建物の固定資産税評価額が1,000万円、土地の固定資産税評価額が2,400万円の不動産の場合、住宅用地の特例の有無でどの程度課税額に差があるのか？
まず、建物の固定資産税は共通です。
土地の固定資産税は、住宅用地の特例の有無で異なります。
・特例無＝2,400万円×1.4％＝336,000円
住宅用地の特例がある場合の固定資産税は196,000円（＝140,000円＋56,000円）、なしの場合は476,000円（＝140,000円＋336,000円）です。
つまり、住宅用地の特例から除外されると、毎年280,000円を負担することになります。
50万円以下の罰金に科せられる
自治体からの空き家改善に関する勧告に従わないと命令が下されます。
命令にも従わないときには、50万円以下の罰金に科せられます。
行政代執行となって多額の解体費用を請求される
改善命令にも従わないと、行政代執行となります。
所有者に代わり、行政が適切な措置を講じること。
「空き家の放置は危険であり周辺住民の住環境を著しく損なうので解体を行う」ことが適切な措置に該当する。
行政代執行で生じた空き家の解体費用は、一旦自治体が税金で立て替えますが、後日所有者に請求されます。
なお、解体費用を支払わずにいると税金滞納と同等の扱いとなり、不動産や車、給料などの差し押さえに遭うおそれがあります。
空き家の行政代執行についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
近隣住民から損害賠償を請求される
空き家を放置すると、近隣住民から損害賠償を請求されるリスクがあります。
なぜなら、空き家の放置は天災発生時に近隣建物へ損傷を与えるおそれがあるからです。
例えば、空き家の放置は適切な維持管理自体を放棄しているので建物の劣化が促進しています。
これにより、台風などの強風で建物の一部が剥がれ、近隣建物に損傷を与えることや通行人に当たれば大けが等につながります。
なお、日本住宅総合センター「空き家発生による外部不経済の損害額の試算結果」によると、空き家の倒壊により隣接家屋が全壊し住民が死亡したとすると、損害額の合計はおよそ2億円と試算されています。
参照元：日本住宅総合センター「空き家発生による外部不経済の損害額の試算結果」
また、建物倒壊の危険性が高まることで周辺住民の不安が募り、環境や景観の悪化などを招くおそれもあるでしょう。
放置された空き家は近隣への物理的な被害や損害を与える可能性が高いことから、将来的に多額の損害賠償を請求されるリスクがあります。
犯罪の温床となる
放置された空き家は、犯罪行為の温床となります。
なぜなら、空き家は凶悪犯など犯罪者の格好の逃げ場でもあり、一時的な住処となる可能性があるからです。
また、空き家に不法侵入され犯罪行為をされるリスクもあるでしょう。
本件は、不正に入手したクレジットカードで買い物を行い、商品を受け取り後に換金するという手口です。
この商品の受け取りで不正に空き家が使われていました。
参照元：2016年5月9日産経新聞電子版
よって、空き家の放置は、犯罪者に悪用されるリスクが高いので好ましくありません。
放火のターゲットにされる
空き家を放置すると、放火犯のターゲットになるリスクがあります。
なぜなら、人が住む気配がない住宅は、犯罪行為を行いやすいからです。
例えば、空き家は人が居住していないため放火に気づきにくく、被害が拡大しやすいでしょう。
この事件で大学生は逮捕、空き家は全焼の被害に遭っています。
参照元：埼玉新聞2020年9月24日
よって、空き家への放火を防止するには、定期的な管理で人が出入りしているように思わせることが重要です。
郵便ポストにチラシなどが大量に残っているようにしない、庭木の雑草を定期的に除去するなどの維持管理が必要となります。
火災保険の対象となる空き家の定義
空き家の所有で火災などのリスクに備えるには、空き家を保険対象とする商品に加入する必要があります。
なぜなら、火災保険の商品は空き家を対象としていないケースが多いからです。
まずは、加入している火災保険が空き家が対象であるのかを確認しておきます。
空き家を保険対象していない商品の保険料を払い続けても、保険料サービス等は受けられないので注意します。
また、火災保険の対象となる空き家の定義は、1年以上誰も住んでいない家屋若しくは使われていない家屋です。
人の出入りがないことや電気ガスなどの使用状況、物件の管理状況、所有者の利用実態などが判断材料となります。
よって、空き家の定義に当てはまる住宅を所有し、空き家を保険対象としていない火災保険に加入していたら、保険商品の切り替えが必要です。
なお、保険会社各社では空き家を火災保険の対象としている商品があります。
一般的な「住宅物件」用の火災保険ではなく、別荘やセカンドハウス、店舗や事務所など人が常時住まない物件を対象とした「一般物件」用の火災保険です。
「一般物件」用の火災保険の場合、保険料率が「住宅物件」より高くなることや空き家の状況により使用できる保険会社が異なるので、予め保険会社との相談が必須となります。
空き家の火災保険加入についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
空き家を活用する方法もあるが収益化は難しい
「全国にある住宅のうち約13.6％を占める空き家をもっと有効活用すればよいのでは？」という意見をよく聞きます。
空き家の活用には、以下のような方法があります。
・シェアハウスにする
・民泊施設にする
・オフィスとして貸す
しかし、空き家の個人的な活用は現実的に難しい問題があります。
そもそも収益化が難しい根本的な問題は、国内の住宅市場が未だ新築や築浅物件中心であることです。
賃貸市場も例外ではなく、空き家をリフォームして綺麗な内装にできたとしても、最新のアパートやマンションの設備や快適性には敵わず、どうしても見劣り感があります。
他にも、収益化が難しい理由は以下のとおりです。
・空き家のリフォームは多額の初期費用が掛かるから
・地方都市の空き家は、人口減により需要が縮小傾向であるから
・一戸建ての賃貸需要はそもそも高くないから
空き家を収益化するには、専門的な知識や経験が必要であるので個人で行うのは難しいことです。
また、空き家のリフォームは室内の面積が広い分、多額になる傾向があるため初期費用の回収に時間が掛かります。
さらに、地方で空き家を再生しても若年層の都市部への流出で人口減が起きており、そもそも住宅需要が少なく活用がしにくいこともあります。
最後に、マンションやアパートに比べて一戸建ての賃貸は需要が少ないことも収益化が難しい要因です。
賃貸住宅では、１DK～2DK程度の間取りで50㎡前後が最も需要が多い広さですが、空き家は大抵4LDK程度の間取りが広い物件が多くなります。
そのため、賃料が高めに設定されることや日常的な維持管理が大変であることから、どうしても多くの需要が見込めないという問題点があります。
使い道のない空き家は今すぐ手放すのが最適！3つの方法
誰も住む予定がない若しくは使い道がない空き家は、できるだけ早めに手放すことでリスク回避に繋がります。
本章では、空き家を手放す3つの方法について解説します。
・空き家バンクに登録する
・売却する
空き家の所有に困っていたら、一刻も早く手放すことを検討しましょう。
相続放棄する
使い道のない空き家を相続放棄で手放す方法があります。
相続人の資産や負債の一切を引き継がないこと。
相続放棄をすると、はじめから相続人ではなかったとみなされる。
相続放棄をするには、相続があったことを知ってから3カ月以内に家庭裁判所で相続放棄の申述の手続きをします。
空き家を手放す方法で相続放棄をするメリットは以下のとおりです。
・相続争いに巻き込まれない
一方で相続放棄するデメリットは、相続人が全員放棄若しくは相続人が一人の場合は、財産管理義務が残ることです。
つまり、相続放棄をしても空き家の維持管理（建物の清掃や解体処分等）が残ることが注意点です。
なお、財産管理を行う人がいなければ「相続財産清算人」の選定します。
被相続人の相続財産を適切に管理する人。
利害関係人（被相続人の関係者や特定遺贈を受けた人など）などの申立てにより家庭裁判所が選定。
相続財産清算人は、弁護士や司法書士などの専門家が多く選ばれる傾向があります。
よって、空き家を手放す方法で相続放棄は、以下のような人がおすすめとなります。
・日常的に空き家の管理ができる人（法定相続人が一人の場合）
空き家バンクに登録する
空き家を手放す方法に空き家バンクへの登録があります。
主に自治体が空き家登録を住民から募集し、登録された情報を空き家居住希望の人に情報公開すること。
自治体は街の活性化や空き家の活用が目的であるため、空き家バンクへの登録は原則無料。
空き家バンクに登録するメリットは、空き家情報を広く公開でき、買主を見つけやすくなります。
一方で、空き家バンク利用にはデメリットがあります。
・空き家バンクでは売却活動を行わないので、売却が長期化する
・市場より相当な安価になる覚悟が必要
空き家バンクでは買主が決まれば通常の不動産取引同様に売買契約を締結しますが、仲介会社は自治体や運営団体が指定する会社となることが大半です。
また、空き家バンクは売却活動（宣伝や集客等）を行うことはないため、売却期間が長期化する懸念があるので現金化を急ぐ場合は不向きとなります。
さらに、空き家バンクで物件を探す消費者は掘り出し物目的で探すケースが多く、いわゆる通常の相場より安価になりやすいので注意が必要です。
空き家バンク利用は、以下のような人がおすすめです。
・建物が使える状態の空き家を所有している人
なお、空き家バンクについて詳しく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
売却する
空き家を手放す方法として最も現実的であるのは、売却です。
売却には、以下2つの方法があります。
・専門の買取業者に売却する
空き家の売却方法について詳しく知りたい場合は、以下の記事でも解説しています。
仲介業者に売却を依頼する
空き家の売却を仲介業者に依頼する方法です。
売却の依頼を受けた仲介業者が、インターネット等で宣伝活動を行い集客することで買主を見つけていきます。
仲介業者での売却では、市場価格に近い金額での売却が可能となるメリットがあります。
一方で、デメリットになるべき点があります。
・建物が使用できなければ、解体工事必要。当然に多額の解体費がかかる
・売却がいつできるかわからない
仲介業者の売却では、室内の家財道具の撤去、敷地内の雑草やゴミの除去など、総じて綺麗な状態にする必要があります。
つまり、これらの撤去や除去に多額の費用、専門業者の手配などで手間が掛かります。
空き家を解体して仲介で売却する方法もある
建物の劣化が酷く使えない状態であれば、解体工事を行い更地で売却する方法もあります。
更地にする理由は、古屋があることで買主が解体工事を嫌がり物件として敬遠される傾向があるからになります。
つまり、空き家で建物が使えなければ更地のほうが一般的に売りやすいということです。
しかし、更地にすると「住宅用地の特例」から除外されるので固定資産税等の負担が増えるリスクがあります。
最後おまけに、一般消費者への売却となるのでいつ売れるかわからないことです。
仮に更地での売却で売却活動が長期に及べば、維持費負担が増え続けるリスクがあるとも考えておきましょう。
以上のことから、仲介業者への売却は以下のような人がおすすめです。
・少しでも市場価格に近い金額で売りたい人
・売却前に解体費用等の負担があっても問題ない人
専門の買取業者に売却する
空き家を買取専門の不動産会社に売却する方法があります。
不動産会社が買主となり売買契約を成立させる方法。
現況での引き渡しや現金化が早いなど、メリットが多い。
買取専門の不動産会社に売却するメリットは、以下のとおりです。
・不動産会社が買主なので売買契約を直ぐにできる
・現金化が早く、資金繰りを計画しやすい
買取専門の不動産会社は、現況での引き渡しができるので解体費や家財の撤去など余計な費用が掛かりません。
また、不動産会社が買主となるので集客活動の必要がなく、直ぐに売買契約を結べます。
さらに、短期間で売買契約できるので現金化が早く、資金繰りを計画しやすいメリットがあります。
なお、買取専門の不動産会社が積極的に空き家を買取れる理由は、空き家を売却する若しくは運用する高いノウハウがあるからです。
例えば、買取った空き家にリフォーム工事を行い売却や収益不動産として運用、若しくは更地にして売却若しくはアパートなどの収益不動産を建設しています。
一方で、空き家を買取業者に売却するデメリットは、買取金額が相場を大幅に下回ることです。
買取専門の不動産会社は、取得した不動産を売却や収益不動産に換えるための費用が必要となります。
そのために不動産取得費用を安価に抑え、工事費用に充てる必要があることから買取金額は相場より安くなってしまいます。
以上より、空き家の買取は以下のような人におすすめです。
・売却前に解体工事費用などの金銭的負担が難しい人
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空き家買取業者の特徴について詳しく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
まとめ
一言で「空き家」と言っても、各機関や物件の種類により定義が異なることがわかりました。
まずは、所有している物件が空き家に該当するかを把握しておく必要があるでしょう。
また、空き家に該当か否かには関係なく、長期間の保有はリスクしかありません。
よって、誰も住む予定がない若しくは使い道がない等の空き家は、なるべく早めに手放すのが得策です。
なお、空き家をなるべく迅速に手放すには、空き家買取専門の不動産会社へ売却するのがおすすめです。
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