空き家も火災保険への加入は必要｜活用方法がないなら即買取売却

空き家こそ火災保険に加入してリスクヘッジ

人が住んでいない空き家であっても、災害や放火、その他事故等の損害によって高額な出費が必要になってしまう可能性が十分にあります。

将来、所有する空き家を活用する予定がある場合は、火災保険に加入して万が一の災害や事故に備えましょう。

火災保険に加入し火災後の処理を補償【放火・出火の高いリスク】

普段住人がいない空き家は、放火犯に狙われやすい特徴があります。

また、空き家で火災が起きてしまう原因は放火以外にも、空き家内の電気配線を動物がかじったことで漏電し出火する場合や、劣化した電気機器から出火することもあります。

空き家が燃えてしまった後、一時的な空き家（転勤・出張中、別荘利用など）でまだ使用する予定があれば建て替える必要があり、建て直さずに手放したい場合でもきちんと解体して大量のゴミも処分しなければなりません。

空き家の大きさや構造によっても異なりますが、解体費用だけでも多くの場合数百万円は必要です。

火災保険に加入しておくことで、建て替え費用や解体費用、ごみ処分等の出費を保険金でまかなうことができます。

空き家の解体費用の詳細は空き家解体にかかる費用｜空き家の最適解は解体ではなく『買取』をご覧ください。

近隣に対する損害賠償も火災保険に特約をつけて補償できる

火災保険に加入しておけば、所有する空き家自体への損害は補償されます。

しかし、空き家が原因で他人の所有物に損害を与えたり、怪我を負わせてしまった場合の損害賠償は特約を付ける必要があります。

近隣住民に損害を与えた事故等の原因に、空き家所有者の管理不足や過失があったことが認められれば、空き家所有者は損害賠償責任を負わなければいけません。

そこで、火災保険に加入する際に損害賠償の特約を付けておけば、保険によって補償してもらうことが可能です。

自然災害等の被害を補償し資産価値の暴落を回避

自然災害や事故によって損傷を受けると、空き家の資産価値が一気に落ちてしまう可能性があります。特に空き家は、多くの場合老朽化が進行してしまっていることもあり、台風が直撃したときなどに空き家の倒壊や外壁の損傷、雨漏りなどに繋がりかねません。

火災保険に加入しておけば、火災等により家屋が損傷し、売却するために大規模な修繕が必要になった場合でも、受け取った保険金から修繕費用を支払うことが可能です。

たとえば、今は別荘として利用しており、将来的には売却したいと考えている場合などが当てはまります。

自然災害や事故による破損の一例

空き家が加入できる2種類の火災保険と加入条件

居住者がいない空き家も放火や災害、老朽化による倒壊などのさまざまなリスクにさらされており、日常的に管理することが難しい空き家だからこそ、火災保険に加入して万が一の高額出費に備える必要があります。

しかし、空き家と人が居住している住宅とでは適用される保険の種類が異なるため、空き家でも入れる火災保険に加入しなければなりません。

ここからは、空き家が加入できる保険の条件について紹介していきます。

火災保険加入時に空き家が分類される「住宅物件」と「一般物件」の違い

空き家が火災保険に加入する際には、空き家の使用用途や使用状況などの聞き取り調査によって、保険会社が「住宅物件」又は「一般物件」のいずれかに分類します。どちらも補償される内容は大きく変わりませんが、保険料が異なります。

住宅物件	通常人が住んでいる家屋と同様の扱い。保険料が高くなることはない。
一般物件	店舗や事務所、病院、ホテル等の居住目的ではない建物として扱われる。 商業施設や病院等が含まれる一般物件は、火災や事故等が発生するリスクが高いことから、保険料が住宅物件よりも割高になる。

空き家の多くは保険料が割高になる一般物件として扱われます。住宅物件に分類されるのは、住むことを目的とした建物であることが条件の一つだからです。

ただし、管理状態が悪い空き家は、一般物件の火災保険にすら加入できない可能性があるため、毎月の空き家管理作業が重要です。

火災保険に加入するためにも空き家の管理方法の詳細は空き家維持に必須の『月1回管理』｜買取売却で重労働から解放をご覧ください。

所有する空き家を住宅物件、一般物件のどちらに判断するかは、明確な判断基準がなく、保険会社によって異なります。

A社では一般物件と判断されたがB社では住宅物件と判断されたということもありえるので、必ず複数社に相談し、自分の要望に合った補償内容を受けられる保険会社を選びましょう。

空き家でも条件を満たせば人が居住している住宅と同様の火災保険に加入できる

前述のとおり、人が居住していない空き家は一般物件として扱われ、保険料が割高になります。

ただし、所有する空き家が下記の条件を満たせば住宅物件として扱われ、人が居住している住宅と同じ保険料で加入することが可能です。

しかし、この条件も保険会社によって異なるので必ず複数の保険会社に相談しましょう。

一般物件は地震保険に加入できない

住宅物件と一般物件の火災保険内容はほぼ同じですが、一般物件は地震保険に加入することができません。なぜなら地震保険は、災害後の被災者の生活を補償する保険だからです。

一般物件と判断された空き家は、地震によって倒壊したり、火災が発生してしまった場合の補償が受けられないため、その損害をすべて空き家所有者自身の預貯金で支払うことになってしまいます。

活用方法がない空き家は、このようなリスクを抱えずに済むように売却して現金化することをおすすめします。

どうしても所有する必要がある場合以外は、一度空き家の売却査定額を確認してみましょう。
>>まずは空き家の査定額を見る

加入中の火災保険が空き家対象外なら保険金は受け取れない

居住用に使われていた家屋を、相続等によって取得し空き家になっている場合、過去に加入した住宅物件用火災保険の保険料を支払い続けているかもしれません。

ただちに保険会社に連絡し、加入中の火災保険が空き家に適用されない場合は、解約後に改めて空き家に適用した火災保険に加入しましょう。

保険会社は所有者からの連絡がない限り空き家の現在の使用状況を把握できません。また火災保険は保険期間が長期であるほど保険料が安くなること等から、居住者がいなくなった後も保険料を払い続けてしまう可能性があるのです。

空き家に適用されない火災保険に対して保険料を支払っていても火災等が起きた場合に保険金を受けとれないので、すぐに保険会社で確認してください。

空き家でも加入できる火災保険の内容を決めるポイント

空き家の火災保険に加入する際には、補償する内容だけでなく、どの保険会社と契約するかによっても保険料が変わり、まったく同じ保険内容でも保険会社によって保険料が異なることもあります。

では実際、どのように火災保険を選んだらよいのか疑問に思う人もいるのではないでしょうか？

火災保険を選ぶ際には、火災保険の補償内容や、その他検討すべき保険などポイントがあります。

おおまかな流れとしては、補償する具体的な内容や期間、その他特約等を決定したのちに複数の保険会社に一括で見積りを依頼します。

自身の要望に沿った内容か、保険料がいくらになるのかを比較してから契約する保険会社を決定し、安い保険料で十分な補償を受けましょう。

それでは各ポイントについて、内容を紹介していきます。

空き家の使用目的や家財の有無で補償の対象を決める

火災保険で選択できる補償対象は「建物のみ」「家財のみ」「建物と家財両方」の3種類です。

補償対象を広げればその分保険料は高くなりますが、除外した補償対象が受けた損害は当然補償されません。

所有する空き家敷地内の家財を無くしておけば補償対象を「建物のみ」にできるので、保険料を安く抑えて補償を受けられます。

また、転職や出張により空き家になる場合や、別荘として利用している場合など家財が置かれている空き家は、「建物と家財の両方」を補償範囲にしておくと安心です。

所有する空き家に必要な補償内容に限定し保険料を安く抑える

所有する空き家の状態や、空き家が所在する地域環境を確認してから、補償内容を選択します。

空き家の状態や立地などの情報から必要となる補償内容のみに限定することで、保険料を抑えられるからです。

また、所有する空き家の分類（住宅物件又は一般物件）と補償内容の範囲によって、選択できる火災保険が異なります。

【空き家の分類と選択できる保険の種類】

空き家の分類	基本補償内容のみ	幅広い補償内容
住宅物件	住宅火災保険	住宅総合火災保険
一般物件	普通火災保険	店舗総合保険

分類による補償内容の違いはほとんどなく、名称のみ変わるという認識で間違いありません。

火災保険の補償内容は、以下から選びます。

ただし、基本的な補償は外すことはできません。

【火災保険の補償内容】

基本的な 補償内容のみ （住宅火災保険 又は普通火災保険）	火災	放火、失火などによる火災の損害の補償 例） 火災が起きて家屋が燃えた 隣接する家屋で起きた火災により所有する空き家の外壁が損傷した
	落雷	落雷による損害の補償 例） 落雷によって電化製品が故障した
	破裂・爆発	ガス漏れ等によって発生した破裂や爆発による損害の補償 例） ガスボンベが爆発しテーブルが破損した
基本補償よりも幅広い内容の補償 （住宅総合保険 又は店舗総合保険）	水災	台風や豪雨などによる損害の補償（※地震が原因で発生した津波による損害は除く） 例） 豪雨によって床上浸水し床と壁紙が損害を受け、張り替えなければならなくなった 高潮によって床上浸水し家電も家具も使えなくなった
	風災、ひょう災、雪災	風やひょう、雪よって受けた損害の補償 例） 暴風によって屋根が飛ばされた 降ってきたひょうが窓と家具に当たり、破損した 雪の重みで天井が落ちた
	漏水等による水濡れ	給排水設備の破損等で生じた漏水による水ぬれ損害の補償 例） 給水管が破損して床上まで浸水し、床と壁紙を張り替えなければならなくなった
	外部から物体の衝突	建物の外部から物体が衝突したり、飛来、落下してきたときに受けた損害の補償 例） 自動車が追突し塀と家屋の外壁が損傷した 空からドローンが落ちてきて屋根の一部が破損した
	不測かつ突発的な事故（破損・汚損など）	誤って物を落としてしまったなど、偶然な事故による損害の補償 例） ノートパソコンを落としてしまった 家具を窓にぶつけてしまい、窓が破損した
	盗難	強盗や窃盗によって受けた損害の補償。一定の金額内であれば盗まれた現金の補償もある。（家財を補償対象としている場合に限る） 例） 空き巣が侵入する際に錠とドアを壊された

長期補償で保険料を割安にできる【活用方法がある空き家限定】

火災保険は基本的に補償期間が長いほど保険料が割安になります。保険会社によって異なりますが、2年契約と5年契約では割引率が2倍になることもあります。

また解約した場合は、契約してから解約するまでの経過期間に応じて返戻金を受け取れるので、1年、2年と細かく刻むよりも長めに契約したほうが損がありません。

ただし空き家を所有する間は、保険料だけでなく管理費用や税金の支払いなど、多額の費用がかかってしまいます。

将来空き家をどう活用するのかを決めずに、なんとなく長期間空き家を所有することは避けましょう。

空き家の活用方法がない場合には不動産会社である買取業者への売却も検討してみてください。
>>空き家を売却して維持費用を節約

地震保険もセットにすれば地震による損害も補償される

前述したとおり、一般物件に分類された空き家は地震保険に加入できませんが、住宅物件に分類された場合には火災保険とセットで地震保険への加入が可能です。

火災保険では地震による損害が補償されませんが、地震保険にも加入しておくことで、地震による建物の損害や破損した家財の補償を受けられるようになります。

地震保険は「地震保険に関する法律」に基づいて国と保険会社が共同で運営している制度であるため、どの保険会社で契約しても保険料は同じです。

なお、受け取れる保険金額の設定は火災保険の30％～50％の範囲内で、建物は5,000万円、家財については1,000万円と限度が定められています。

保険料は空き家の構造・所在地・契約期間によって算出される

地震保険の保険料は、所有する空き家の構造や所在地、補償期間から算出されます。

補償対象の家屋が、地震によって倒壊したり火災を起こしてしまうリスクをどれだけ有しているかが保険料に影響するからです。

リスクが高い空き家の場合には保険料が高く、低ければ保険料は安くなります。

参照元：財務省HP　地震保険制度の概要

建物の構造

建物の構造によって倒壊や火災のリスクが異なるため、イ構造と比較するとロ構造のほうが保険料が高くなります。

• イ構造：耐火性が高い（主に鉄骨鉄筋・コンクリート造）
• ロ構造：耐火性が低い（主に木造）

基本料率

地域によって地震や津波の被害を受けるリスクは異なるため、建物の所在地地震動予測地図等によって地域ごとに保険料率が決められています。これを基本料率と言います。

各地域の基本料金については保険金額1,000万円あたりの地震保険料の例（保険期間1年につき）をご覧ください。

契約期間

保険期間地震保険の契約期間は最長5年です。2年以上の契約にすると、年数に応じて割引を受けられ、期間が長いほど保険料は安くなります。この割引率を期間係数といいます。

契約年数	期間係数
2年	1.9
3年	2.85
4年	3.75
5年	4.65

損害賠償責任を補償する特約もつけて安心

火災保険に加入すれば、火災や事故等によって所有する空き家が受けた損害は補償されます。

しかし、空き家が原因で近隣住民に与えてしまった損害は、火災保険に特約を付けなければ補償されません。

そこで、損害賠償の特約を火災保険に付けておくことで、空き家所有者の管理不足や過失によって近隣に損害を与えた場合に保険金を受け取れるようになります。

前述のとおり、空き家は老朽化の進行による倒壊リスクや放火されるリスクが、人が居住している家屋より高いと言えます。特約を付けていざというときの損害賠償に備えましょう。

保険会社が空き家を住宅物件と一般物件のどちらに分類するかによって、つけられる特約は変わります。

空き家の分類	特約
住宅物件	個人賠償責任保険
一般物件	施設賠償責任保険

複数の保険会社への一括見積で比較し契約する保険会社を決める

上記のように、加入する空き家の火災保険の補償対象や補償内容、期間やその他特約を決定したら、必ず複数の保険会社に見積りを依頼して比較しましょう。

複数の保険会社からの見積りを比較することで、自分の要望に合った補償内容で、保険料が安い保険会社を選べるからです。

一括見積もりを利用すれば、空き家の情報を一度入力するだけで複数社からの見積り結果を得られます。

共有名義の空き家に支払われる保険金は持分割合に応じた金額のみ

火災保険に加入する空き家を複数人で所有している（共有名義）場合、契約内容によっては保険金を満額受け取れなくなってしまうことがあります。

火災保険で補償されるのは被保険者が所有する財産（空き家）に対してのみであり、火災保険の被保険者になっていない所有者の共有持分割合分の保険金は支払われないからです。

そこで、火災保険の契約時に空き家所有者全員を被保険者にすることで、保険金を満額受け取れるようになります。

たとえば、2,000万円の空き家をAさん、Bさん、Cさん、Dさんの4人で4分の1ずつ所有しているとします。

Ａさんが契約者となり、保険金額2,000万円の火災保険を契約し、被保険者がＡさんのみだった場合、災害等の被害により修理費用1,200万円を保険金で受け取ろうとしても、被保険者であるＡさん1人分である500万円しか補償されないことになってしまうのです。

1つの空き家の権利を複数人で持っている場合は、1つの火災保険の契約で全員を被保険者にするか、あるいは所有者それぞれが自分の所有分のみに対して火災保険をかけるようにしましょう。

目的もなく空き家を長期間所有しても費用ばかりかかる

空き家は日常的に人が出入りしないことから放火や盗難などが起きやすく、また多くの空き家で老朽化が進行しているため、台風や地震などの自然災害で倒壊や大きな損傷を受けやすい特徴があります。

そのため損害を補修したり、ごみ処分などの事後処理を行う費用を補償するために火災保険への加入が重要です。

しかし、いつか活用するかもしれないと計画も立てずにズルズルと空き家を所有してしまっているなら、今すぐに空き家を手放しましょう。

なぜなら空き家は、所有しているだけで税金が発生し、毎月管理する必要もあるからです。

所有する空き家の所在地や構造、広さ、管理方法によっても異なりますが、税金と管理費用等を合わせると、空き家の所有には年間数十万円もの費用がかかります。

【空き家の所有にかかる費用内訳】

内容	目安金額	備考
固定資産税	年間数万円～	空き家を使っていなくても、毎年必ず支払わなければならない。
水道料金 電気料金	年間数万円～	解約しなければ、最低でも基本料金はかかる。
交通費	年間数千円～	自分で管理する場合には、毎月交通費が発生。 （例）東京～長野の場合 月に1回、車1台（有料道路利用）当たり往復で約1万2千円。 年間約14万4千円。
委託費	年間数千円 ～10万円超え	空き家管理代行サービスに委託する場合には、毎月委託費が発生。

活用もしない空き家に費用をかけ続け、数年後に後悔することがないよう、今空き家を売却することをおすすめします。

活用方法がない空き家は買取業者への売却が断然おすすめ

活用方法がない空き家は、売却一択です。

空き家を売却することで資産を現金化し、固定資産税の支払いや空き家を管理する義務から解放されます。

不動産の売却には「仲介」と「買取」の2種類があり、ほとんどの空き家は「買取」での売却がおすすめです。

なぜなら買取は、事業目的である買取業者が直接買主となり、リフォーム等を行うことで利益が見込め、売主と買主の間で金額の合意があれば、すぐに売却が可能だからです。

一方仲介とは、仲介業者が売主（空き家所有者）の代わりに販売活動を行うことで、買主となる個人のお客様を見つける売却方法です。

仲介での売却で買主となる個人のお客様は、主に居住目的で物件を探しているため、空き家だとニーズに沿わずほとんどの場合売却につながりません。

そのため、売却までの期間が数か月以上かかってしまったり、年単位で売れ残ってしまう恐れもあるため、所有する空き家が下記条件に当てはまる場合には買取で売却することをおすすめします。

「仲介」「買取」それぞれの売却方法の詳細についてはあなたの空き家に合わせた売却テクニック│買取と仲介ならどっち？をご覧ください。

弊社では、ボロボロで売れにくい空き家や事故物件のような場合でも積極的に買取を行っています。

見積りやご相談のみでも構いません。お気軽にご相談ください。
>>空き家の査定はこちら

空き家を買取業者に売却するメリット

買取業者への空き家売却は、売却期間の短さ以外にもメリットがあります。

売却費用がかからない

買取業者への売却は費用が一切かかりません。

仲介での売却だと、買い手が付きやすくするため販売開始前にリフォーム等を行うこともあります。しかし買取業者はそもそも購入後にリフォームを行う前提であるため、リフォーム費用等が掛からないのです。

また、仲介業者への売却と異なり、仲介手数料（（売買価格×3%）＋6万円＋消費税）も発生しません。

契約不適合責任を一切負わない

買取業者への売却では、契約不適合責任が免責（責任を問われないこと）されるため、所有者は空き家売却後、一切の責任を負いません。

買取業者は空き家購入後にリフォームを行うことが前提で、契約時に契約不適合責任のすべてを免責とすることが一般的だからです。

そのためどれだけボロボロな空き家であっても、所有者は安心して売却できます。

空き家の管理が不要になる

所有する空き家および敷地をすべて売却するため、管理の一切が不要になります。

管理作業のためにかかっていた交通費やその他費用も全ていらなくなり、その分の時間やお金を有効に使えます。

空き家の管理についての詳細は空き家維持に必須の『月1回管理』｜買取売却で重労働から解放をご覧ください。

まとめ

人が居住していない空き家であっても、災害や事故、放火等によって損害を受けたり、逆に空き家が原因で近隣に損害を与えてしまうリスクがあります。

このようなリスクに備えて火災保険に加入しておくことで、修繕費用や解体費用、ごみ処分費用、近隣への損害賠償金等を保険金から支払うことができます。

また、補償内容が同じでも保険会社によって加入条件や保険料は異なります。

必ず複数社に見積りを依頼して比較し、安い保険料で自分の要望に合った補償内容を受けられる保険会社を選びましょう。

ただし、活用方法がない空き家に火災保険をかけてダラダラと所有し続けても、管理費用や税金の支払いが発生するだけです。

使いもしない空き家に無駄な費用をかけてしまう前に、買取業者に売却して現金化することをおすすめします。

空き家を買取業者に売却することで、管理義務や税金の支払いが一切不要になります。

所有する空き家が売却できるのか不安を感じている方でも、ぜひ一度ご相談ください。不動産のプロが責任を持って査定し、ご納得いただければ即時買取致します。
>>活用方法がない空き家でも売却できる！