空き家マンションの売却方法は「買取」が最適
まず、空き家になっているマンションを売却する方法について解説します。
前提として、売却方法は「仲介」と「買取」の2種類がありますが、結論から言うと、空き家マンションは仲介よりも買取で売却するのが適しています。
なぜなら、買取の場合は以下のメリットがあるからです。
買取のメリット
- 一般の個人にニーズがないマンションも売却できる
- 最短数日で売却＆現金化できる
- 契約不適合責任免責の特約がついている
- 売却経費がかからない
それぞれのメリットを詳しくご説明する前に、まずは仲介と買取の仕組みの違いを簡単に説明します。
- 仲介
- 不動産を売りたい所有者から売却依頼を受けた仲介業者が、一般に広く買手を募集し、所有者と購入希望者の間を取り持つことで、売買契約成立を目指す方法。
仲介の特徴は、買手は不動産知識を持ち合わせない一般の個人で、購入目的は住居用であること。 - 買取
- 不動産を売りたい所有者から、不動産買取業者が直接買い取る方法。
買取の特徴は、買手は言葉の通り買取業者、つまり不動産の知識が豊富なプロであること。
また、購入目的は事業用（買取後にリフォーム等をして再販する）であること。
このような違いから、空き家になったマンションの売却を買取業者に依頼すると以下のようなメリットがあります。
一般の個人にニーズがないマンションも売却できる
買取業者であれば、一般の買手に需要がないマンションも確実に買い取ることができます。
買取目的は一般の居住用ではなく再販事業用なので、再販して利益が見込めると判断されれば、基本的にどんな条件のマンションも売却することが可能だからです。
一方、仲介は一般の個人の買手を募る売却方法であるため、そもそも一般の居住用として需要があるマンションでなければ、売却できません。
具体的に、以下のような条件のマンションは、一般の住居として需要がないため、仲介ではなく買取で売却するべきです。
一般の住居として需要がないマンションの例
- 老朽化が進行していて修繕をしなければ入居できない
- 電車文化の都心であるにもかかわらず最寄り駅まで徒歩10分以上
- 車文化の地方でるにもかかわらず市街地まで車で10分以上
- 周辺に学校や病院、コンビニ等、施設が充実していない
弊社は、一般に需要がない上記のようなマンションも最短3日で買い取ることが可能です。
一般に需要がないマンションを早急に売却してしまいたい方は、ぜひ一度お問い合わせください。
まだ売却するか決めかねている場合も、弊社の買取実績や知識を活かし、真摯にアドバイスさせていただきます。
>>【まずは無料相談】一般にニーズがない空き家も買取可能です
最短数日で売却＆現金化できる
買取であれば、一般の住居として需要がない空き家も、早急に売却＆現金化することができます。
前述したように、買取業者は、所有者から直接買い取る売却方法なので、仲介のように一般の買手を待つ必要はないからです。
一方、仲介は、一般の買手が現れるのを待たなければならないため、一般の住居として需要がある空き家でも平均3～6カ月の売却期間が必要です。
需要が低い空き家なら年単位で売れ残ったり、永遠に売却できなかったりするリスクもあります。
前述したように、空き家マンションの売却は、控除特例適用のために、厳密な売却計画が必要なケースも多くあります。
買取なら売却時期が明確で、売却計画が立てやすいため、売却計画が必要な空き家マンションの売却に最適です。
契約不適合責任免責の特約がついている
買取であれば、特約によって契約不適合責任の一切が免責（責任の免除）されるのが一般的です。
売買契約成立後、契約書に記載が無い欠陥や不具合（設備の故障や給排水管の詰まり）があった場合に、売主が負わなければならない責任。
なぜなら、買取業者は、リフォームして再販する前提なので、不具合や欠陥を承知のうえで買い取ることができるからです。
しかし、仲介の場合は、契約不適合責任が課されるのが一般的です。
そのため、売却後に契約書に記載が無い欠陥や不具合が見つかってしまったら、仲介で売却した売主は、責任として、修繕費用の負担や売買契約の取り消しに応じなければなりません。
空き家になっているマンションは、何かと欠陥や不具合が多いため、売却するなら買取の方が断然安心です。
もちろん弊社も、契約不適合責任免責の特約を付けて買取を行っています。
売買契約成立後に売主の方に責任を問うことは一切ありませんので、安心してお任せください。
売却経費がかからない
買取では売却費用はかかりませんが、仲介では、以下のような売却費用の負担があります。
仲介でかかる売却費用
- 仲介手数料
- 所有者自身の家具や荷物の処理費用
- 修繕費用やリフォーム費用
仲介手数料
仲介業者は、売却価格に応じて、売手や買手から仲介手数料を受け取ることで利益を出しています。
1,000×3％＋6万＝36万
一方、買取は仲介業務ではなく直接買い取りなので、仲介手数料の負担はもちろん必要ありません。
所有者自身の家具や荷物の処理費用
仲介の場合、住居用として購入を検討している一般の買手が、購入前に内見を希望します。
内見の際に、所有者や被相続人の家具や荷物が残っていると、買手に汚い印象を与え、購入に至りにくくなってしまうので、所有者自ら、家具や荷物を処理しなければなりません。
1立方メートルあたりおよそ1万円
一方、買取は所有者の家具や荷物まで片づける前提で買い取るので、所有者自ら家具や荷物を処理する必要はありません
修繕費用やリフォーム費用
仲介の場合、売却前に専有部分の修繕やリフォームをして、一般の個人が「住みたい」「買いたい」と思える状態にしなければなりません。
専有部分で故障や破損している箇所があれば数十万で修繕、劣化が著しい場合は、数百万かけてリフォームしなければならないため、所有者は金銭的に大きな負担になります。
一方、買取であれば、買取業者がリフォームして再販する前提で買い取るため、所有者は高額な修繕費用やリフォーム費用を負担することなく、空き家マンションを売却することができます。
空き家マンションの買取相場
買取で空き家マンションを売却する際の買取価格は、市場価格より低い金額になります。
理由として、買取業者は、再販のためのリフォーム費用や必要経費（人件費など）、会社の利益を、市場価格から差し引いた金額で買い取らなければならないからです。
前述したように、買取業者は買い取った空き家を再販して利益を出しているため、市場価格通りで買い取れば、利益どころか赤字になってしまいます。
以下の表は、2022年7月時点で最新のマンションの平均市場価格と、売出物件の詳細情報（平均）です。
| ㎡坪単価（万円） | 価格（万円） | 専有面積（㎡） | 築年数（年） | |
|---|---|---|---|---|
| 東京 | 91.71 | 5,438 | 59.29 | 21.61 |
| 大阪 | 41.34 | 2,758 | 66.73 | 25.7 |
| 和歌山 | 19.97 | 1,312 | 65.68 | 24.72 |
| 長野 | 35.25 | 2,271 | 64.43 | 24.52 |
| 山梨 | 15.73 | 793 | 50.38 | 25.46 |
参照元：月間速報Market Watch
買取価格は、表の市場価格から再販時のリフォーム費用等を差し引いた金額になることを覚えておきましょう。
ここで気になるのは「実際のところ、再販時のリフォーム費用等はいくらくらい差し引かれてしまうのか」ではないかと思います。
巷では「買取価格は市場価格の70％」とよく言われますが、再販にかかる費用はそれぞれの空き家の状態や立地条件によって異なるので、一概に3割減とは言い切れません。
不動産の専門知識がない一般の方が、実際に差し引かれる金額を正確に算出するのは困難であるため、買取価格を知りたい方は、まずは買取業者に無料査定を依頼してください。
弊社は、今まで多くの空き家や空き家になったマンションの買取を行ってきました。
あなたのマンションの査定価格や、なぜそのような金額になるのか等、その日のうちに明確にお答えすることができます。
ぜひ一度お問い合わせください。
空き家マンション買取の流れ
空き家になったマンションを買取業者に依頼すべき理由を理解していただいたところで、実際に空き家を買い取る一連の流れを簡単にご説明します。
査定
まずは買取業者に「机上査定」を依頼します。
査定を依頼する買取業者選びは、より高額な売却を目指すために非常に重要なステップなので、「高額な売却を目指すための買取業者の選び方」で説明した方法を参考にしてください。
売買契約
買取業者が提示する、査定価格含む契約条件に合意できたら、売買契約を結びます。
この段階で、手付金（買取金額の5～10％）を、買取業者から受け取るのが一般的です。
契約の際には、契約不適合責任免責の特約がついているか等を確認し、不明点があれば何でも質問しましょう。
決済＆引き渡し
契約後、「現金決済」または「口座振込」にて売却代金を受け取ったら、売主は売却代金と引き換えに空き家マンションの鍵を買取業者に渡し、決済完了です。
決済に伴う必要書類などは、基本的に不動産のプロである買取業者が準備や手配をしてくれるのでご安心ください。
決済完了後は、担当の司法書士が所有権移転登記を行い、物件の名義を買取業者に変更します。
確定申告
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合には、所得税と住民税が課税されます。
そのため、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を済ませなければなりません。
所得税は確定申告の際に納め、住民税は売却を行った翌年の5～6月頃に納める必要があります。
空き家になった分譲マンションを売却する際の注意点
空き家になったマンションの売却は買取業者に依頼するべき理由と、買取の一連の流れを知っていただいたところで、売却の際の注意点を解説します。
事前に把握しておかなければ、売主側に大きな不利益が生じかねない重要なポイントを厳選しておりますので、以下の3つに当てはまった人はチェックして下さい。
なお、売却方法が知りたい方は、この章は読み飛ばし、記事内の「空き家マンションの売却方法は「買取」が最適」からお読みください。
相続した空き家マンションを売却する場合
親から相続した空き家マンションを売却する際の注意点は以下の5つです。
相続登記を行ってからでないと売却できない
相続登記による名義変更を完了させてからでないと、不動産を売却することはできません。
不動産売却は、原則として登記簿上の名義人本人が売買契約を行わなければならないからです。
この原則がなければ、「名義人は売りたいと言っている」という裏付けがない言葉だけで、名義人以外の人物が勝手に物件を売却できることになり、不法な売買が横行してしまいます。
名義人が既に亡くなっている親（被相続人）であっても、例外ではありません。
被相続人から、売主である相続人を飛び越して、買い手に直接名義変更することはできないため、相続空き家を売却する際には、司法書士に依頼して、相続登記を行いましょう。
抵当権を抹消していないと売却できない
抵当権が設定されている空き家は、原則として、抵当権抹消登記を行ってからでないと売却できません。
住宅ローンなどを借りる際、債務者が返済できなくなったときのために、債権者(金融機関)が、土地と建物に担保として設定する権利。
債権者が数か月返済を滞ると、債権者は抵当権が設定された物件を競売にかけ、競落代金で残ローンを回収する。
問題なくローンを完済していても、抵当権の設定は放置されているケースが多々あります。
債務者が自ら抵当権抹消手続きを行わなければ、金融機関が抵当権を消してくれることはないからです。
売主が「ローンは完済している」といくら主張しても、抵当権抹消手続きが行われていなければ、謄本上は競売にかけられるような強い権利（抵当権）が放置されていることになるので、そんな不動産をわざわざ購入する人はいません。
抵当権が残っていたら「せっかく買ったマンションが競売にかけられてしまうかもしれない」と買手は強い不安感を覚えるでしょう。
もし、売却予定の空き家マンションに抵当権が設定されたままになっているなら、司法書士に依頼し、売却前に必ず抵当権抹消登記を行ってください。
相続税納税のための売却は相続後10カ月以内にする必要がある
売却して得た代金を相続税の納税に充てたい場合は、納税期限内に空き家マンションを売却＆現金化する必要があります。
相続税の納税期限は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。
参照元：国税庁「相続税の申告と納税」
もし10カ月以内に現金化できず、期限内の納税ができなかった場合は、相続人には以下のような罰則が科せられます。
相続税未納税の罰則
- 相続税の控除特例が適用できなくなる
- 期限の翌日から延滞税を科される
- （ケースに応じて）過少申告加算税・無申告加算税・重加算税が科される
そのため、売却して得た代金を相続税の納税に充てたいのであれば、期限内に決済を完了させたい旨を、不動産業者の担当者に伝えておきましょう。
マンション空き家の取得費が不明だと所得税が高額になる
相続した空き家マンションの取得費が不明だと、取得費がわかる場合に比べて、譲渡所得税が高額になってしまいます。
主に、土地や建物の購入金額と購入にかかった手数料の合計額。
建物の場合は、上記の合計額から減価償却費を引いて計算する。
理由としては、相続した不動産の取得費が不明の場合、売った金額の5％を取得費として、譲渡所得、および譲渡所得税が計算されるルールがあるからです。
参照元：国税庁「取得費がわからないとき」
例を出して簡単に説明します。
前提として、不動産を売却して利益が出たら、譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得＝空き家を売却した金額ー相続した空き家の取得費
譲渡所得×税率（約20％）＝譲渡所得税
例えば、相続した空き家マンションを1,000万で売却した場合、購入時の金額がわかっていれば、譲渡所得税は以下のように算出できます。
空き家を売却した金額：1,000万
購入時の取得費：700万
〔1000万ー700万〕×20％＝60万
しかし、購入時の金額がわからなければ、購入時の金額は売却価格の5％とみなされてしまうため、譲渡所得税は以下のように算出されます。
購入時の取得費：わからない→1000万×5％＝50万
空き家を売却した金額：1,000万
〔1000万ー50万〕×20％＝190万
譲渡所得税が60万から190万となり、3倍以上になっていることがわかります。
取得費は売買契約書に記載されていますが、何十年も前に親が購入した空き家の売買契約書は紛失されていて、取得費がわからないケースも多いでしょう。
取得費不明によって譲渡所得税の負担が重くなる事態を避けるためには、まずは専門の税理士に相談してください。
専門の税理士であれば、登記簿謄本に記載されている購入時期等の情報から、過去の取得費を導き出せる可能性があります。
3000万特別控除の適用条件は「相続後3年以内に売却」
空き家マンションの取得費がわからないと、譲渡所得税の負担が重くなる旨を説明しましたが、「相続空き家の3,000万特別控除」が適用されれば、譲渡所得税の負担を大幅に抑えることができます。
相続財産を売却した際の譲渡所得が最大3,000万控除されることで、譲渡所得税の負担が大幅に軽減する、もしくはゼロになる特例
前述した例のように、空き家の取得費がわからず、譲渡所得税が大幅に増えてしまったとしても、3,000万特別控除が適用されれば、譲渡所得から3,000万が控除されるため、譲渡所得税は実質ゼロになります。
購入時の取得費：わからない→1000万×5％＝50万
空き家を売却した金額：1,000万
〔1000万ー50万〕×20％＝190万
〔1000ー50万〕ｰ3,000万＝0
0×20％＝0
譲渡所得が0になれば、譲渡所得税も当然、ゼロになります。
ただ、3,000万特別控除を適用させるためには、相続の開始があった日から3年経過する日の属する年の12月31日までに売却しなければなりません。
相続空き家の売却を考え始めたら、まずは相続の開始があった日を確認し、期限内で売却できるよう、売却計画を立てましょう。
親が所有している空き家マンションを売却する場合
親が高齢で売却の手続きができなかったり、認知症などで親の判断能力が不十分だったりする場合、子どもが親の空き家マンションを売却しなければならない場合があります。
不動産売却は、原則として登記簿上の名義人本人が売買契約を行わなければならないため、たとえ子であっても親名義の不動産を勝手に売却することはできません。
親名義の空き家を子が売却する場合は、代理人、もしくは成年後見人として売却することになります。
親の売却手続きが困難な場合は子が代理人になる
親に売却の意思はあるけれど、高齢であったり入院中である等の理由から、親自身が売却手続きを行うのが困難なケースもあるでしょう。
その場合、親の記名押印のうえ、委任状を作成してもらえば、子は親の代理人にとして、親に代わって売買契約などの法律行為ができるようになります。
先ほどもお伝えした通り、売買契約をする売主と登記簿上の名義人は一致していなければなりませんが、委任状があれば、子が親から売却を依頼されていることを第三者に正式に証明できます。
大抵は、不動産会社が委任状の雛形を持っているので、親のマンション空き家を売却する際は、不動産会社に親の代理で売却する旨を伝えましょう。
親が売却の意思表示をするのが困難な場合は子が成年後見人になる
親が認知症などで法律行為に必要な判断能力を失っている場合もあるでしょう。
その場合、子が親の成年後見人になることで、子は認知症の親に代わって売買契約などの法律行為ができるようになります。
知的障害、精神障害、認知障害などにより十分な判断能力を持たない人に代わって、契約行為や財産管理等を行う人
親が認知症などで判断能力を失っている場合は、家庭裁判所にて、後見開始申立の手続きを行いましょう。
ローンが残っている空き家マンションを売却する場合
ローンが残っているマンション空き家には、抵当権が設定されています。
まずはアンダーローンとオーバーローンの概要について理解し、自身がどちらに当てはまるのか把握しましょう。
- アンダーローン
- 不動産の売却可能金額がローン残債を上回る、要するに、物件を売却して得た代金で債務を完済できる状態。
- オーバーローン
- 不動産の売却可能金額がローン残債を下回る、要するに、物件を売却して得た代金では、債務を完済できない状態。
まずは不動産会社に査定を依頼し、査定してもらった売却可能金額と、ローン残債額を照らし合わせて、自身がオーバーローンであるかアンダーローンであるか把握しましょう。
アンダーローンの場合は、抵当権がついていても売却することが可能です。
一方、オーバーローンの場合は、売却することができないので注意してください。
オーバーローンの場合はそのまま売却することはできない
オーバーローンの場合、ローンを完済できる見込みが無いため、金融機関は抵当権の抹消を認めませんし、当然そのまま売却することもできません。
自己資金でローンを一括完済したのち、抵当権を外して売却するか、一括返済が難しいのであれば任意売却を選択せざるを得ません。
住宅ローンなどの債務を完済することが出来ない状態で、債権者(金融機関)から合意を得て抵当権が設定されている不動産を売却すること
可能であれば、自己資金でローンを一括返済してから抵当権を外し、売却するのが最善ですが、一括返済が金銭的に難しい場合は、金融機関に連絡し、任意売却したい旨を相談しましょう。
高額な売却を目指すための買取業者の選び方
買取価格は市場価格を下回る旨をお伝えしましたが、正しい買取業者選びでできるだけ高額な売却を目指すことは可能です。
問題を抱えた空き家を数多く買い取ってきた弊社の目線で、より高額な売却のコツを惜しみなくお伝えします。
空き家専門の買取業者をピックアップする
まず、空き家専門の買取業者を、複数（3社前後を目安に）ピックアップしましょう。
放置されているマンションの空き家は、思いがけない不具合（設備の故障や給排水管の詰まり等）を抱えていることも多いので、契約不適合責任免責の特約や、空き家の買取に特化した専門業者を選ぶべきです。
弊社も、空き家になったマンションに強い、専門の買取業者です。
ぜひ候補の1つとしてピックアップしてください。
複数の買取業者に机上査定を依頼する
ピックアップした複数の買取業者に、机上査定を依頼しましょう。
築年数や立地等の条件から、おおよその買取価格を算出する
複数の買取業者に依頼するのは、査定価格の比較対象を持つのはもちろん、営業担当者の態度から業者の信頼度を測り、比較するためです。
【営業担当者の態度のチェックポイント】
- 質問に根拠を持って答えてくれるか
- 過剰な表現（「絶対」など）を使って売却を急かさないか
- 買取で売却するデメリット（市場価格より買取価格は安い等）をきちんと説明してくれるか
- 折り返しの電話やメールが遅すぎないか
査定価格だけに気を取られて営業の態度を比較しないと、売却直前になって、トラブルに繋がる可能性があります。
【売却の際に起こりうるトラブル】
- 契約不適合責任免責の特約がついていない
- （悪質な買取業者であれば）契約直前に買取価格を下げられ、査定価格を大幅に下回る金額で買い取られてしまう
- （買取費用を銀行の融資に頼ろうとしている買取業者であれば）銀行の融資が受けられなくて契約直前に売買契約自体を取り消されてしまう
机上査定を依頼する段階で、信頼できない担当者はふるいにかけ、信頼できる買取業者を絞っておいてください。
信頼できる営業担当者と訪問査定に同行する
机上査定の段階で信頼できると感じた営業担当者に訪問査定を依頼し、同行しましょう。
営業担当者が物件を訪れ、設備や室内の傷み具合等を目で確認し、机上査定より実際の買取価格に近い査定価格を算出する
訪問査定も、できれば複数の買取業者に依頼してください。
理由は前述した通り、信頼できる買取業者を見極め、売却前のトラブルを避けるためです。
実際に担当者と顔を合わせることになるので、買取に関して気になることがあれば、訪問査定の機会に何でも質問してみましょう。
1つの買取業者に絞る
複数の買取業者に査定依頼した結果、1番信頼できる買取業者が、1番高い査定価格を提示した場合は、迷わずその買取業者に依頼しましょう。
1番信頼できる買取業者と、1番高い査定価格を提示した買取業者が異なる場合は、前者に1番高い査定価格を提示し、相談＆交渉してください。
誠実な担当者であれば、売主が希望する査定価格に近づけるよう、できる限りのことをしてくれるはずですし、できないのであれば、その理由を教えてくれます。
査定価格だけに惑わされず、担当者の態度などもしっかりと比較し、最終的に最も信頼できると感じた買取業者と売買契約を結びましょう。
マンション売却後の節税対策
節税対策をきちんと行うことで、譲渡所得税が少なくなる、もしくはゼロになる可能性があります。
最後に、空き家マンションを売却した際に適用対象になり得る特例をご紹介します。
相続財産の3,000万控除
前述した通り、相続財産を売却した際の譲渡所得が最大3,000万控除されることで、譲渡所得税が大幅に安くなる、もしくはゼロになる非常に大きな特例です。
詳しい計算方法は記事内の「3000万特別控除の適用条件は「相続後3年以内に売却」」を参考にしてください。
また、詳しい適用条件は、国税庁のHPを参考にしてください。
マイホームの3,000万控除
所有者が住んでいる、もしくは住んでいた居住用の財産を売却した場合、譲渡所得が最大3,000万控除されることで、譲渡所得税が大幅に安くなる、もしくはゼロになる非常に大きな特例です。
適用条件の1つとして、現在は住んでいない住居用マンションを売却するのであれば、居住しなくなった日から、3年経過する日の属する12月31日までに売却しなければなりません。
詳しい適用条件は、国税庁のHPを参考にしてください。
譲渡所得税の軽減税率
所有者が住んでいる、もしくは住んでいた居住用の財産を売却した場合、長期譲渡所得の税額が通常よりも低くなる特例です。
マイホームの3,000万控除と同様に、現在住んでいない住居用マンションを売却するのであれば、居住しなくなった日から3年経過する日の属する12月31日までに売却する必要があります。
詳しい適用条件は、国税庁のHPを参考にしてください。
まとめ
空き家マンションを売却する際の注意点や、最も適している売却方法、また、より高額な売却を目指す方法などを解説しました。
何かと欠陥が多かったり、老朽化していたりする空き家マンションは、一般のニーズが低く、仲介では売却しにくいため、買取業者に直接売却するのが適しています。
買取業者に直接売却した場合の価格（買取価格）は、市場価格より低くなってしまいますが、正しい買取業者選びをすれば、より高額な売却を目指すことは可能です。
正しい買取業者選びのポイントは、空き家に特化した複数の買取業者に査定を依頼して、買取価格だけでなく、営業担当者の態度の比較も怠らないことです。
弊社は、空き家に強い専門の買取業者です。
多くの空き家買取の現場に立ち会ってきたからこそわかる弊社ならではの視点で、あなたの空き家がより高額で売却できるよう、全力でサポートさせていただきます。
売却のご相談や査定のみのご依頼も、お気軽にお問い合わせください。
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