株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
空き家がなぜか増える6つ理由
空き家が増える理由は主に6つです。
-
- 人口の変化
- 不動産市場の変化
- 空き家の解体による増税
- 自然災害の影響
- 空き家の管理不足
- 相続トラブル
ここでは、空き家がなぜ増えるのかについてご紹介します。
人口の変化
人口の変化が空き家問題に影響を与えている点は主に2つあります。
- 少子高齢化社会
- 都市部への人口集中
ここでは人口の変化がどのように空き家が増える問題につながっているのかご紹介します。
少子高齢化社会
少子高齢が進むことによって、空き家が増える問題の原因になっています。
日本の人口は近年減少局面を迎えており、2070年には総人口が9,000万人を割り込み、高齢化率は39％の水準になると推計されています。
また、団塊の世代の方々が全て75歳となる2025年には、75歳以上の人口が全人口の約18％となり、2040年には65歳以上の人口が全人口の約35％となると推計されています。
諸外国と比較しても、日本における少子高齢化の動きは継続しており、今後も、人口の推移や人口構造の変化を注視していく必要があります。引用元：厚生労働省｜我が国の人口について
厚生労働省のデータにあるように、日本は少子高齢化社会です。
日本の空き家が増えているのは、団塊の世代が子ども世帯と同居したり、老人ホームに入ったりすることによって元の住居が空き家になるからです。
空き家の管理は団塊の世代の子どもが担うことになりますが、働き盛りの世代には空き家の管理を十分に行う余力はないでしょう。
また、新しく住居もあるので空き家に住居を移すこともありません。
つまり、団塊の世代が生活していた家が空き家となり、数を増やしている状況があります。
都市部への人口集中
都市部への人口集中によって、地方や郊外の住宅の需要が減少し、地方の空き家が増えます。
なぜなら、若者や働き盛りの世代が都市部に移住するため、地方の家は空き家になることが多くなるからです。
空き家率が最も高い都道府県は21.3%の山梨。20.3%の和歌山、19.5%の長野、19.4%の徳島などが続いた。
引用元：日本経済新聞
地方の空き家率が高い傾向にあるのは、地域の人口減少が影響しています。地域全体の人口が少ないことによって、住人がいなくなった家が買手が見つからず空き家が増えることが問題です。
不動産市場の変化
不動産市場の変化は空き家が増える理由の1つです。
不動産市場の変化は需要と供給のバランスを崩します。仮に、経済状況の悪化や人口減少などによる住宅の需要が減少すると、その地域の不動産価値が下がり売却が難しくなります。
日本では、地方の人口減少が続いているため、地方の住宅需要は低下しています。
この結果、売れない住宅が増えることで、空き家が増えることにつながります。
このように、不動産市場の変化は需要と供給のバランスが崩れることで、空き家の増加に影響を与えています。
参照元：国土交通省｜不動産業における空き家対策の推進に向けた取組について
空き家の解体による増税
空き家は解体が安易にできないことも空き家増加に通じています。
なぜなら、解体することで住宅用地の特例から外れ、固定資産税が最大6倍に増えるからです。
また、空き家の解体費用だけで約100万円はします。
空き家の解体は費用がかかる上に、増税するので、空き家が老朽化しているとわかっていても、空き家の解体に躊躇してしまう状況があります。
このような状態では老朽化した空き家がそのままの状態で放置されるので、空き家が増えることにつながります。
空き家の解体について、詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
自然災害の影響
自然災害の被害を受けた地域では、空き家所有者が物件の売却を断念することで空き家が放置されて、空き家が増えることに通じています。
自然災害が起きたことで、地価が下がります。また、その地域への居住を避ける動きがでることで、住民が減ります。
このような状況では、不動産物件を売却することが難しいです。結果、売れない物件が空き家として放置され、空き家が増える問題となっています。
空き家の管理不足
空き家の管理不足によって、空き家が放置され、空き家が増えることに通じています。
空き家は時間とともに劣化するので管理していたとしても空き家の価値は下がります。
しかし、空き家を管理していなければ劣化が進行し、屋根や壁の損傷、カビの発生、害虫の侵入など修繕が必要な事態になります。これは、空き家自体の価値を大幅に下げることに通じます。
空き家が遠方にあったり、空き家の管理に労力を奪われたりするのが億劫で空き家を放置してしまう状況があります。また、劣化した空き家を売却に出すことを諦めてしまうこともあります。
これによって、放置される空き家を増やしている状況につながります。
相続トラブル
親が使用していた家をこどもが相続することによって、空き家が増えることに通じます。
相続トラブルは、相続人同士の意見の不一致や維持費や税金などの金銭的な負担などが生じることによって起こります。
| 相続人間の意見の不一致 | 相続人が複数いる場合、物件の管理や処分方法について意見が一致せず、物件の放置状態が続きます。 |
|---|---|
| 金銭的問題 | 物件の管理には、維持費や税金の支払いがあります。金銭的問題は相続でトラブルになることが多いです。 |
| 法的手続きの問題 | 相続登記や名義変更の手続きが複雑で正しく行われなかった場合、税金の支払い遅延や売却手続きができないなどトラブルになります。 |
相続トラブルの間、物件が放置されることにより空き家が増えることになります。
生前に相続問題を解決しておくのが1番の解決策です。
空き家が増える5つのリスク
空き家が増えることで5つのリスクがあります。
- 治安の悪化
- 地域の衛生面の悪化
- 空き家の老朽化による倒壊
- 地域経済の衰退
- 空き家の維持費
この章では、空き家が増えることのリスクについてご紹介します。
治安の悪化
空き家が放置され老朽化することで、近隣の治安の悪化というリスクがあります。
町が汚いとその地域の治安が悪くなるという考えは、「ブロークン・ウィンドウ理論」として知られています。
ブロークン・ウィンドウ理論では、割れた窓ガラス、落書き、ゴミの散乱などの小さな問題が解決されないまま放置されると、さらに大きな問題を引き起こす可能性が高まることを指摘されています。
1990年代、ニューヨーク市ではこの理論に基づいた治安改善プラグラムが実施されました。地下鉄の落書きを綺麗にし軽犯罪への厳格な対応を行った結果、重大犯罪が減少するなど大きな効果をあげました。
参照元：地域の拠点への誘因の仕掛けと新潟県内の 『道の駅』 の現状
空き家の放置に関しても同様です。
空き家の壁のひび割れ、ゴミの放置などの小さい問題をそのままにしておくと、空き家の放火、窃盗、薬物の受け渡しや遺体遺棄の場所として犯罪現場になる可能性が十分にあります。
自分が所有している空き家が犯罪の温床とならないように適切な管理が求められます。
地域の衛生面の悪化
空き家が放置されることにより、シロアリやゴキブリのような害虫、ネズミやコウモリのような害獣が発生し、地域の衛生面の悪化が生じます。
シロアリは年中繁殖しますし、ネズミは一度の出産で6～12匹の子どもを産むと言われています。害虫や害獣の繁殖力は高いので、早期発見や予防対策が重要になります。
空き家が害虫や害獣の住み家とならないように、空き家の管理は必要です。
空き家の管理は所有者自身が行っても、管理業者に委託してもどちらでもかまいません。空き家を放置せずに管理することが大切です。
空き家の掃除や委託業者について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
空き家の老朽化による倒壊
空き家の老朽化による倒壊は、周辺の生活者に危害を与えるリスクがあります。
空き家所有者が把握していない範囲でも、空き家が豪雪により倒壊したり、地震で倒壊したりした場合、周囲への被害の責任は空き家所有者になります。空き家所有者は被害の状況に応じて損害賠償請求されるリスクがあります。
倒壊した空き家によって、周囲の建物を壊してしまったり、人にケガをさせてしまったりする危険性があるので、損害賠償請求を受け入れ謝罪する事態に陥ります。
参照元：公益財団法人日本住宅総合センター
老朽化した空き家を所持していること自体、責任追及されることになりますし、リスクです。
空き家倒壊について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
地域経済の衰退
空き家が増えることは地域経済の衰退に通じるリスクとなります。
地域経済の衰退はその地域自体の経済活動の停滞だけでなく、資産価値を下げることにも通じます。地域経済の衰退による空き家が増加する要因として、固定資産税の課税基準の影響、人口減少などが挙げられています。
特に、地域の人口減少は地域の財政に影響を与えるので深刻な問題です。これによって、生活関連サービス業の縮小、税収減による行政サービスの低下、地域コミュニティの機能低下など多方面に渡って悪影響があります。
空き家が増えることで、空き家がある地域の資産価値の低下も含めて地域の機能全体を衰退させるリスクがあります。
空き家の維持費
空き家は維持費がかかり続けるリスクがあります。
空き家の維持費は固定資産税、都市計画税、火災保険料、修繕費用、光熱費などがあります。年間、約20～30万円程度はかかります。
空き家を手放すことは精神的苦痛も伴います。思い出や愛着があって手放せない方もいるでしょう。
他にも、買い手が見つからなかったり市場価値が低かったりする市場の問題や放置している空き家の対処方法がわからないと悩んでいる方もいるのではないでしょうか。
しかし、空き家を持ち続けている限り、維持費を支払うことから逃れることはできません。
空き家の維持費は減額することはありませんし、月日が経つにつれて維持費の負担が増え続けます。
空き家に使い道がないのであれば維持費を支払うことを手放してもようでしょう。
空き家の維持費について、詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
また、維持費がかかり続ける空き家を手放したいと考えたり、興味があるのでしたら、空き家専門の買取業者へ依頼してみてはいかがでしょうか。
空き家専門の買取業者であれば、プロの視点から適正な価格で買取を行います。
弊社株式会社AlbaLink（アルバリンク）は空き家に強い専門の不動産買取業者ですし、年間約6,500件以上の相談を受けています。
無料相談・無料査定は随時、専門のスタッフが行っておりますので、「自分の持っている空き家の価格がしりたい」などお考えでしたら、お気軽にお問い合わせください。
>>【放置されていた空き家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
増える空き家を解決する方法7選
増加する空き家の解決方法7つご紹介します。
- 助成金・補助金の支給
- 規制緩和
- 地域住民のコミュニティ
- 空き家ビジネス
- 空き家の活用方法を検討
- 空き家バンクの活用
- 売却
この章では、空き家の活用や空き家の管理方法についても触れているので参考にしてください。
助成金・補助金の支給
空き家問題に関する助成金や補助金の支給が問題解決につながります。
現状でも、各自治体では空き家に関する助成金や補助金は設けられていますが、地域によっては申請者の規制を細かく指定していることもあります。また、助成金や補助金が必ず支給される保証はありません。
ネット検索で「○○県 空き家 補助金」など検索すると、各自治体の助成金や補助金の内容を知ることができます。興味のある方は参考にしてください。
助成金や補助金の申請の基準を下げることで、空き家で困っている人の助けになる制約を設けることが必要になってくるでしょう。
規制緩和
空き家問題に関する法的な規制緩和が問題解決につながります。
空き家が放置され増えている現状があるのは法的規制があることも要因です。
| 空き家を解体した場合 | 住宅用地の特例から外れ、税負担が増える |
|---|---|
| 再建築不可物件の場合 | 一度取り壊すと同じ場所に新しい建物を建てることができない |
日本では、建築基準法や税金の規制などで空き家の対処に悩む人もいます。そのため、空き家に関する規制緩和が求められます。
実際にあった取り組みとして、アメリカのデトロイト市では空き家の規制緩和が行われ、空き家問題の解決が進み、地域社会の再生が促進されました。
アメリカのデトロイト市は、空き家や放棄された不動産の管理と再利用を目的としてデトロイトランドバンク庁（DLBA）を設立しました。
そして、隣接する空き地を隣接する住民に安価で販売するというサイドロット・プログラムや空き家や放棄された不動産を迅速かつ効果的に売却するためのプログラムなどが導入されました。
結果として、不動産の迅速な売却と再利用が進んだことで、地域の安全性や景観が改善され、住民の生活環境が向上するという成果をもたらしました。
参照元：米国デトロイト市におけるランドバンクによる地区を選別した空き家・空き地問題への対処
規制緩和が行われることで、空き家が放置される問題を解決することにつながります。
地域住民のコミュニティ
空き家の問題解決に地域住民のコミュニティを活用する手段もあります。
空き家が遠方にある方は自分で管理するのが大変だと思います。仕事で忙しい方も同様でしょう。
空き家の業者に委託する方法もありますが、空き家管理には地域住民の理解も必要です。そこで、地域住民のコニュニティを活用して空き家を管理する方法はどうでしょうか。
近年、定年退職した就学可能な高齢者の方が働く環境をつくる目的として、60歳以上のシニア世代をシルバー人材として雇用する動きがあります。
実際に、長野県安曇野市では、シルバー人材が1回2,300円で空き家の見回りをする取り組みが行われています。
参照元：安曇野市公式ホームページ
各地域ごとにシルバー人材センターがあるので、空き家の管理に関して相談してもよいでしょう。
地域に土地勘のある方が空き家を管理する体制をつくることができます。
空き家ビジネス
使っていない空き家をビジネスに活用する方法もあります。
空き家を放置するよりもビジネスに利用する方が、他者が空き家を有効活用するだけでなく、管理も任せることができます。
空き家ビジネスでは、単に空き家を住居として貸し出すだけでなく、宿泊施設にしたり介護施設にしたりするなど様々な活用方法があります。
空き家ビジネス活用の事例
- 茨城県常陸太田市
- 古民家を会員制農家民宿に改修
- 三重県伊勢市
- 空き蔵を利用してカフェや美容院などを開業
ビジネスを行う上で、メリットもデメリットもありますが、空き家ビジネスに興味のある方は調べてみてもよいのではないでしょうか。
空き家ビジネスについて、詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
空き家の活用方法を検討
空き家を活用することも空き家問題の解決につながります。
空き家を活用することで、地域に貢献できますし社会問題の解決にも通じます。地域住民の社会参加や地域経済の支援という役割も担うことができるでしょう。
今では、クラウドファンディングで資金調達し空き家の改修工事をして活用することもできます。
空き家の活用アイデアに関して、詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
空き家バンクの活用
増える空き家の解決に、空き家バンクを活用する方法もあります。
空き家バンクは主に自治体が運営しているサービスで、空き家の売主と買主をマッチングさせるためのシステムです。
空き家バンクは空き家放置を阻止し、空き家を流通させることを目的としています。
市場価値が低い空き家の登録ができたり、広告費ゼロ円で空き家情報を掲載できるメリットがあります。
一方で、空き家バンクの運営元である自治体が不動産知識を持ち合わせていないというデメリットもあります。
空き家バンクについて詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
売却
空き家を売却することも増える空き家を減らすことにつながります。
空き家を売却すれば、空き家に関する面倒な作業や維持費の支払いから解放されます。また、空き家を売却した金額が手元に残ります。
加えて、空き家は別の買主のところで活用されるという利点もあります。
この章では、仲介と買取という2種類の売却方法についてご紹介します。
仲介
仲介とは、不動産業者が買主を探し、必要な手続きや契約から売却までサポートする形態です。
空き家を売りたい方からすれば、不動産業者が必要なサポートをしてくれるという点で魅力を感じるかもしれません。
しかし一方で、仲介で住居を買いたいと思っている人のニーズを知っておかなければいけません。仲介で住居を探している人は長く住むことを目的としており、綺麗な住居を探している方が多いので空き家は好まれません。
また、不動産業者によっては空き家と知った時点で仲介を断られるケースもあります。
買取
放置している空き家は、不動産買取業者に買取してもらい現金化する方法があります。
空き家は所有しているだけで、税金や維持費がかかります。そのうえ、空き家の資産価値は日々下がり続け、上がることはありません。
空き家を売却するのであれば、1日でも早い方がいいです。空き家を早く手放しただけ、空き家を維持する費用はかからなくなりますし、空き家の価値を下げて売ることを防げます。
しかしながら、空き家を売却するにしても、一般の不動産業者に買取を拒否された方もいらっしゃるかもしれません。
「築年数が古い」、「見るからに劣化している」などの理由で空き家の買取を依頼するにもどうせ売れないと諦めてしまっているかもしれませんが、空き家の買取を専門としている業者に依頼すれば心配はいりません。
弊社株式AlbaLink（アルバリンク）は空き家を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
「他社で断られた」という空き家も買い取った実績があります。
弊社では無料相談・無料査定を専門のスタッフが行っておりますので、空き家の買取や空き家の査定に興味のある方は、お気軽にお問い合わせください。
>>【放置されていた空き家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
まとめ
本記事では、空き家が増える理由や空き家が増えることによるリスクをご紹介しました。その上で、増える空き家を解決する方法もお伝えしました。
増える空き家を解決する手っ取り早い方法は、放置されている空き家をなくすことです。
思い入れがある空き家を手放すことに躊躇することもあるかと思いますが、使わずに放置している空き家は手放して心の重荷を取り除いた方がいいでしょう。
空き家を売りに出すのであれば、空き家の買取専門とした業者に依頼するのがよいでしょう。
なぜなら、専門の買取業者は、通常の不動産屋や一般個人では取り扱いが難しいとされる空き家を、再生・商品化し、活用するノウハウに長けているからです。
その中でも、実績豊富な買取業者を選ぶことで、相場よりも1円でも高い金額での空き家買取が期待できます。
実績豊富な買取業者ほど、他の買取業者よりも空き家を低コストかつ、最も資産価値の高い形で再活用するノウハウを有しており、その分を買取金額に上乗せして売主様に支払うことができるからです。
弊社株式会社Albalink（アルバリンク）も、年間相談実績が6,500件以上の空き家に強い専門の買取業者です。無料相談・無料査定は随時行っております。
一つの選択肢の候補としてご相談くだされば、金額や日程なども含め、全力でご対応いたします。空き家でお困りのことでしたら、「こんなこと聞いていいのかな」と不安に思うことすべて、お話しをお聞かせください。
専門のスタッフがスムーズに対応いたしますので、お気軽にご連絡ください。
相談・査定はこちら
