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空き家の維持費はどれくらい?計算方法や空き家の活用法までわかりやすく解説!

空き家の維持費はどれくらい?計算方法や空き家の活用法までわかりやすく解説! 空き家

相続したものの、使い道がなくそのまま所有しているだけの空き家・・・。

「親から受け継いだものを手放せない」「建物が劣化して活用も売却も難しい」など、いろいろな理由があるでしょう。

しかし、空き家の維持管理にかかる費用が経済的な負担になっている人も少なくありません。

早めに空き家を有効活用する対策を検討することが重要です。

この記事では、空き家の維持費や活用方法について解説していきます。

空き家を所有し続けるデメリット

空き家を所有しているかぎり維持費用の出費が続きます。

1ヶ月単位でみれば大した額ではないかもしれませんが、何十年もの期間に換算すると結構な金額になるものです。

維持管理に費やすのはお金だけではありません。

掃除・点検・メンテナンスなど、大切な財産の資産価値を守るためには、時間や労力がかかることも頭に入れておきましょう。

空き家の維持に必要な費用

空き家の維持に必要な費用

空き家を維持していくためにかかる基本的な費用は次のようになります。

固定資産税

空き家を使用していない場合でも、不動産の所有者は必ず固定資産税の納税義務があります。

固定資産税は、所有する不動産がある市区町村が「固定資産税評価額」を定めます。

この評価額に一定の税率(1.4%)を掛けて算出します。
また、住宅用地で200㎡以下の土地は、固定資産税評価額が6分の1になる優遇措置があります。

※原則税率は全国一律1.4%となっていますが、特に必要のある際は上回った税率を課すことができます。

都市計画税

都市計画税は、都市計画法によって線引きされた「市街化区域」内にある土地が課税対象になります。

一般的な都市計画税の税率は0.3%で、都市計画税も固定資産税と同様に、200㎡以下の住宅用地の場合、評価額が3分の1になる優遇措置が設けられています。

税金

※税率は自治体によって異なる場合もあります。

火災保険料

火災保険料は保障内容や空き家の築年数・構造・大きさなどによって費用が大きく異なります。

当然、加入する保険会社によっても差があります。

火災保険料

修繕費用

建物は経年劣化によって、さまざまな箇所に不具合が生じてくるものです。
特に人が住んでいない空き家は建物の劣化が早い傾向があります。

外壁の剥がれや屋根の雨漏り、外構のブロックの亀裂や破損などです。

また、寒冷地では凍結によって、古い水道管は破損しやすくなり大規模な修繕が必要になる場合もあります。

自分でもできる小さな修繕なら費用はかかりませんが、業者に大きな修繕を依頼する場合は出費もかさみます。

光熱費

定期的な掃除など、空き家の管理のために電気や水道などの契約を継続しておくことが必要です。

そのため、基本使用料は支払っていくことになります。

月々の金額は小さいですが、長期間積み重ねると意外と大きな額になっていきます。

維持管理費

その他

空き家の管理などを業者に依頼している場合は、管理委託料などがかかってきます。

管理業者のサービス内容によって委託料はまちまちですが、1ヶ月で5,000円~10,000円が相場となっています。

空き家の維持費の計算方法

では具体的に、空き家の1年間の維持費用を計算していきましょう。
土地面積が100㎡で、土地の固定資産税評価額が1200万円、建物が500万円の例でみていきましょう。

【土地】
固定資産税:1,200万円×1/6×1.4%=2.8万円
都市計画税:1,200万円×1/3×0.3%=1.2万円

【建物】
固定資産税:500万円×1.4%= 7.0万円
都市計画税:500万円×0.3%=1.5万円

管理に必要な水道光熱費1.5万円~3.0万円
火災保険料約12万円
地震保険料約5万円
修繕費や管理にかかる雑費3万円~

この例の場合、1年間の空き家維持費は35万円前後になります。

維持費の計算

実際には、光熱費の基本使用料は地域によって2~3倍違うこともあります。

また、空き家が遠方の場合はこのほかにも交通費などが必要です。

また、寒冷地と温暖な地域では維持費にも違いがあり、空き家の状況や条件よって維持費用には大きな差があるものです。

あくまでも参考としてご覧ください。

空き家の維持管理を怠るとどうなる?

空き家の修繕や点検などの定期的なメンテナンスをせずに放置状態が続くと、通風の悪い室内から湿気やカビが発生して建物の劣化が早く進行します。

老朽化した建物は景観が悪くなるだけではなく、資産価値の下落や周囲へ与える悪影響で近隣トラブルの可能性も懸念されます。

ゴミや害獣の発生

空き家が地方都市など遠方にある場合、こまめな管理が難しくなります。

放置されて荒れた空き家がゴミの不法投棄場所になってしまうことが多く、ネズミやハクビシンなどの害獣やシロアリなど害虫の繁殖を誘発して、近隣の住宅にも被害が及ぶことになります。

ゴミや害獣の発生

 

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犯罪に悪用される

空き家の劣化で景観が悪くなっていくことで、治安の悪化を招きます。

「雑草が伸び放題」「ポストに古いチラシが溜まっている」など、明らかに人の気配がない建物は、不審者の侵入や放火などにつながります。

最近では悪質な犯罪の拠点にされるケースも増えていて、オレオレ詐欺の現金受け渡し場所として利用されたり、不正入手したクレジットカードで商品を購入して、空き家を配送先に利用するなどの事例が起こっています。

所有者が知らないうちに犯罪の温床になっている可能性があるのです。

近年、空き家の点検や管理をしてくれる業者も増えています。

自分で手をかけられない場合には、業者に定期的な管理を任せておけば安心です。

空き家による損害は賠償責任がある

日本の住宅の多くが木造のため、空き家の老朽化で倒壊しやすい構造です。

柱などの基礎部が腐食して傾いてくると、屋根材や壁、塀などが落下することも。

台風や地震などの災害時はさらに倒壊の可能性が増加します。
屋根材はスレートや瓦など、重さがあるため非常に危険です。

空き家の落下物で「隣家の車を破損させた」「通行人にケガを負わせた」などの損害が起こった場合、空き家の所有者は被害者に損害を賠償する責任があります。

これは民法717条で定められています。

「特定空家」に指定される可能性がある

管理されていない空き家による悪影響を阻止するために、国は平成27年に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」(空き家対策特別措置法)を施行しました。

この法律によって、「空き家」「特定空家」が区別され、特定空家の指定を受けると、まず自治体は立ち入り調査をおこない、所有者に改善すべき点を指導します。

指定された期間内に改善しない場合は、自治体から修繕や解体の「勧告」「命令」が下されます。

これに従わずに放置したままでいると、所有者は「罰金を課せられる」「固定資産税の軽減措置が受けられなくなる」といったペナルティを科せられることになるのです。

特定空家

特定空家に指定される条件は以下のようになります。

特定空家とは?

1. 放置すると倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある
2. 放置すると著しく衛生上有害となるおそれがある
3. 適切な管理がおこなわれていないことにより著しく景観を損なっている
4. 周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である

固定資産税が最大6倍になる場合もある

特定空家に指定されペナルティを科せられ、固定資産税の軽減措置(住宅用地の特例)が適用できなくなると、固定資産税評価額を6分の1にはしてもらえなくなります。

固定資産税評価額が1,200万円の空き家の場合、以下のようになります。

・軽減措置がある場合・・・固定資産税評価額1,200万円×1/6×1.4%=2.8万円
・軽減措置がない場合・・・固定資産税評価額1,200万円×1.4%=16.8万円

特例の適用で2.8万円に引き下げられていた固定資産税が、6倍の金額16.8万円になる、ということなのです。

空き家の活用方法

空き家を有効に活用する方法はいくつかありますが、ある程度の資金は必要になります。

費用をかけられないのであれば、老朽化が進んで資産価値が下がらないうちに売却することをおすすめします。

賃貸住宅として貸し出す

一番簡単な活用は、現状のまま居住用の賃貸住宅として貸し出す方法です。

ただし、不具合がなく状態のいい空き家に限られます。

多少手を入れるとすれば、クロスの張替や水回り設備の交換などのリフォームをおこなって貸し出すのが一般的です。

最近は古民家などの古い建物をリノベーションして、民泊施設やシェアハウス、カフェなどにした賃貸物件に人気があります。

賃貸住宅として貸し出す

建物を解体して更地で活用する

建物が利用できない状態の場合は、解体して土地として活用をする方法もあります。

立地や接道の状態がよければ駐車場に、近隣にニーズがあれば事業用の貸地などにもいいでしょう。

売却する場合も、建物がない更地の方が土地の形状がわかりやすく、見た目のイメージもいいため、売却がしやすくなります。

建物を解体して更地に

現況のまま売却する

空き家に出費をしたくない、費用はかけられないという場合には、現状のまま売却をする方法が一番いいでしょう。

築年数が古い場合には、「古家付き土地」として建物を解体しないまま土地として売却することも可能です。

ただ、室内に残っている家財道具やごみなどは廃棄してから売り出しましょう。

空き家の買取り相場と後悔しないために押さえておきたいポイントは?
「空き家を相続したが持ち家もある」「老朽化が激しく解体が必要だが費用がない」など、空き家の所有で頭を痛めている人は少なくありません。 空き家の修繕や解体にお金をかけたくない場合や管理に時間を割けないなど、空き家を所有し...

活用が難しい空き家は買取りがおすすめ

老朽化が進んで、中古として売却するにも買い手を見つけるのが困難な場合や、再利用のリノベーションやリフォームに大きな費用がかかる場合など、活用が難しい空き家の場合には、専門の買取り業者に買取ってもらう方法がおすすめです。

業者買取りなら所有者は費用をかけずに、早期売却ができるからです。

一般の不動産仲介とは違って、仲介手数料を支払う必要もありません。

アルバリンクでは空き家の買取り実績が多く、安心してご相談、ご依頼いただけます。

空き家の売却方法と注意点
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まとめ

空き家の維持管理には費用や時間や労力がかかることをおわかりいただけたかと思います。

空き家を所有している目的や将来的な計画がないのであれば、なるべく早いうちに空き家の活用を考えることをおすすめします。

建物は、最終的に建て替えや解体が必要な時期がおとずれます。

大きな費用が掛かる前に最善の方法を選択していきましょう。

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