事故物件とは何か？
事故物件とは、法的に明確な定義があるわけではありませんが、一般的には事故死・孤独死・殺人事件・自殺などによって、人が死亡した物件のことを指します。
しかし、これらの死因を一括りにして、すべてを事故物件として扱うわけではありません。
子供・孫と同居しているおばあちゃんが病死し、その発見が早かった場合は事故物件として扱われることはありません。
部屋で人が亡くなったからといって自動的に事故物件として認定されるわけではなく、事例ごとに決まっていくことが一般的となっています。
その場合、消費者が抱くであろうマイナス感情（心理的瑕疵）を勘案しながら、不動産業者が事故物件とするかどうかを判断するケースが多いです。
心理的瑕疵とは何か？
事故死や殺人事件などによって、不動産物件を取引するにあたって借主や貸主に心理的な抵抗を感じさせる事柄を心理的瑕疵と呼びます。
瑕疵とは、取引の対象である土地・建物に何らかの欠陥がある状態を指します。
事件であれ事故であれ、人が亡くなった物件に積極的に居住したいという人はあまり多くありません。
例えば、事件や事故の他にも周辺にゴミ屋敷がある、トラブルを起こす住民がいる、ゴミ処理場や火葬場が近くにあるなども心理的瑕疵の一例として挙げられます。
心理的瑕疵のある物件は、物件そのものには居住するにあたって特段の問題はないものの、このような心理的影響によって価値が下がってしまいます。
また、仲介業者や買主に対して事故物件であることを報告する義務が生じ、売主は契約不適合責任（民法改正前の瑕疵担保責任）を負う必要があることもご留意ください。
居室内での病死によって事故物件とみなされる？
病死の場合は、事故物件にはならない事が一般的です。
例えば、自殺や殺人事件の場合、当該物件がニュースで取り上げられるなどすると、その物件で事件があったことが広く知られてしまいます。
病死の場合は、ニュースなどで広く知られることはあまりありませんので、心理的瑕疵が無いとみなされることがほとんどです。
では、事故物件に該当するケースと該当しないケースはどのようにして判断されているのでしょうか？
自然死と事故死を分けるポイント
自然死と事故死を分けるポイントは以下の三点となります。
家族に看取られながら亡くなった場合
家族で暮らしていて、治療を続けていたものの、自宅で家族に看取られながら死亡した場合は、事件性が低いため事故物件とはみなされません。
家で倒れて搬送先の病院で亡くなった場合
自宅で倒れ、搬送された病院で亡くなった場合も死亡した場所は病院になるため、事故物件とはみなされません。
自宅で救急車を待っている間に亡くなった場合
自宅で救急車を待っている間に亡くなった場合も救急車を呼んでいることから事件性は低いと判断され、事故物件とみなされることはありません。
病死が事故物件と認識される場合
自然死の場合は事故物件と認識されることはほとんどありませんが、稀に事故物件と認識されるケースもあります。
ここでは、どのような場合に自然死が事故物件と認識されるかについて解説していきます。
孤独死の場合
自然死であっても、孤独死の場合は事故物件とみなされるケースがあります。
単身の孤独死の場合、事件性が疑われることがあり、住居周辺で聞き込み捜査などが行われると自ずと近隣に知れ渡ることとなるでしょう。
その場合、自然死であっても何か事件のあった家とみなされてしまい、心理的瑕疵が生じている状況と考えられます。
病死や老衰による死はすべての人に起こりうることですが、孤独死の場合は結果的に心理的瑕疵が生じてしまうことが多く、事故物件として扱われてしまうケースがあることにご注意ください。
ニュースなどで取り上げられた場合
孤独死で亡くなられたことがマスコミなどによって広く近隣・広域に知れ渡った場合も、事故物件として扱われる可能性が高くなります。
近年では、メディアを賑わすことが増えていますが、熱中症や凍死による孤独死がニュースなどで取り上げられたケースが当てはまります。
他にも事故物件情報を取り扱う「大島てる」というサイトに掲載された場合も、仮に自然死であっても、当サイトの認知度が比較的高いこともあって広く知れ渡ることになるでしょう。
メディアで報道された、ウェブサイトに掲載されたなどの場合も、事故物件として扱われる可能性があります。
建物に死亡の影響が残った場合
孤独死であっても、発見が早かった場合や事件性が無く、捜査などが行われなかった場合は、事故物件として取り扱われる可能性が低いと考えられます。
しかし、発見が早い・遅いに明確な基準があるわけではありませんので、どこからが事故物件になるかの線引は曖昧です。
例えば、死後数日が経過し、死後硬直によって漏れた便や尿の跡が床に残っている、遺体が腐敗して部屋に異臭が残っているなどの場合は、事件性が無くても事故物件とされる可能性が高いでしょう。
言い換えると、孤独死の発生した箇所で建物に死亡の影響が残っている場合は、心理的瑕疵があり、事故物件に該当する可能性が高いということになります。
事故物件における告知義務
事故物件の売却においては、買主に対して事故物件を告知することが義務となっています。
これは宅地建物取引業法のルールで契約不適合責任（瑕疵担保責任）が記されており、売主および宅建業者は買主に不利益になることを伏せて取引を行った場合、罰則が課されることとなっています。
物件の瑕疵（事故物件の場合、心理的瑕疵）を買主へ告知することを怠ると、告知義務違反として買主から損害賠償請求や契約解除されることがあります。
ただし、自殺や殺人事件と孤独死では心理的瑕疵の大きさは異なりますので、場合によっては損害賠償請求は認められたとしても売買契約の解除までは認められないなどの差異が出るケースもあります。
いずれにしても、トラブルを未然に防ぐために告知は必ず行うようにしましょう。
事故物件を売却するためのポイント
心理的瑕疵のある事故物件は、買い手が表れにくいことが一般的のため、通常の物件として比較すると相場よりも安い価格での売却となることが一般的です。
その一方で、安い価格で希望物件を買えるのであれば、心理的瑕疵は気にしないという消費者も一定数いますので、ポイントを押さえた売却活動を行うことがより重要になります。
事故物件を売却する２つの方法
事故物件を売却するためには以下の２つの方法が考えられます。
①仲介による売却
②買取による売却
仲介は買取に比べると比較的高値で売却できる可能性がありますが、仲介手数料が安くなる（相場よりも安価な売却になるため）ため仲介会社から敬遠されやすく、事故物件の心理的瑕疵という背景もあって、決定までの期間が長期化する傾向にあります。
買取の場合は、買取業者自身が査定した上での買取となりますので、売却価格と売却までのスケジュールがすぐに分かることがメリットと言えます。
その一方で、買取額は仲介での売却よりも安くなることほとんどですので、事故物件を一日も早く手放したいという方に適していると言えるでしょう。
病死による売却額への影響
次に、病死が売却価格に与える影響について考えてみたいと思います。
一般的な病死の場合
一般的な病死の場合、事故物件として扱われず、心理的瑕疵も無いため、周辺の相場と売却価格に大きな相違は出ないと考えられます。
その場合は、不動産ポータルサイトやREINSなどで相場価格を把握した上で、不動産仲介会社に査定をしてもらった上で、通常の売却活動を行うことになります。
孤独死の場合
孤独死の場合、心理的瑕疵の度合いによって売却価格に相違が出てくることが想定されます。
例えば、物件の近隣に孤独死があったことが広く知られている場合は、心理的瑕疵を考慮して、近隣相場よりも10〜20％程度価格が安くなることが考えられます。
一方、その孤独死がメディアで報道された、事故物件サイトに掲載されたなどの場合は、心理的瑕疵がより大きいと考えられることから、近隣相場よりも20〜30%程度、孤独死の発見が遅くなって建物の一部に影響が生じている場合は30〜50%程度の値引きが必要になる可能性があります。
病死・孤独死による心理的瑕疵は、買主によって千差万別ですので、これらの金額はあくまでも相場の金額ですので、買主の受け止めによって上下する可能性があることはご留意ください。
いずれにしても、心理的瑕疵を少しでも取り除き、安心して購入・居住してもらうことが重要なことは言うまでもありません。
そのためには、費用対効果を十分に検討した上で、クリーニングやリフォームなどを行うことも一つの方法と言えるでしょう。
専門業者による買取のメリット
事故物件の買取を専門に行っている買取業者に依頼すると、売却価格とスケジュールの明確化の他にもいくつかのメリットがあります。
以下、事故物件の専門業者による買取のメリットをご紹介します。
売却後のトラブル回避
仲介で売却した場合は、売却後に物件の瑕疵が発覚した場合、買主保護の観点から一定期間はその責任を売主が負うこととなっています。
しかし、買取の場合は買主が事業主（買取業者）であるため、売主にはその責任がありませんので、買取の場合は売却後のトラブルについてあまり気にすることなく、事故物件を手放すことができます。
事故物件を公にすることなく売却できる
仲介で不動産を売却する場合、不動産ポータルサイトやチラシなどを通じて近隣・広域に幅広く告知する必要があるため、所有する物件の売却情報が広く知れ渡ることになります。
買取の場合、不動産会社が直接査定して素早く買取りますので、周囲の目に晒されることはほとんどありません。
事故物件はプライバシーも含めて取り扱いがデリケートな物件なので、できるだけ近所に知られずに手放したいという方には買取の方が適しています。
まとめ
ここまで、病死が事故物件と扱われてしまうケース、事故物件とされてしまった場合に所有している不動産をどのように売却するかについて解説してきました。
病死であっても家族に看取られた場合と孤独死では大きく異ることがご理解いただけたかと思います。
孤独死の場合、事件性を踏まえた捜査やメディアでの報道、発見が遅れたことによる建物への影響で心理的瑕疵が生じ、事故物件として扱われる可能性が高まりますので注意が必要です。
また、何かと取り扱いがデリケートな事故物件ですので、売却にあたっては、物件の所有者の状況に合わせて仲介か買取かを選ぶ必要があります。
事故物件とみなされてしまい、購入希望者がなかなかみつからない、売却価格が安くなっつても早期に売却したいという場合は、事故物件を専門に取り扱い、ノウハウ・実績に優れた不動産会社に依頼することをおすすめします。
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