自然死は告知義務がある?心理的瑕疵の定義やその後の不動産の活用方法を分かりやすく解説します

事故物件
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「親が老衰で亡くなったけど、誰も住まない実家をどうすればいいの?」
「一緒に住んでいた家族が脳溢血で急死。一人で住むには広すぎるので売却したいけど、人が亡くなったことは言わなければいけないの?」
「所有していた賃貸物件で入居者が転倒して亡くなってしまったけど賃料を下げないと借主は見つかりにくい?」
など、所有する不動産で人が亡くなると、その後の不動産を売るにも貸すにも不安になるものですよね。

老衰や病死、不慮の事故死などの自然の場合は、基本的には不動産の中で人が亡くなったことを買主や借主に伝えなくても大丈夫です。

ただし、例外もあるので注意が必要です。自然死でも例外に該当するのに、人が亡くなった事実を伝えずに売却したり賃貸に出したりしてしまうと、高額な損害賠償請求や契約解除によって売却代金や賃料などの返金を求められる恐れがあります

自然死のあった不動産を売却したり賃貸に出す前に、正しい知識を知って損しないようにすることが大切です。この記事では以下の内容をお伝えしています。

  • 自然死に告知義務が発生する判断基準
  • 告知義務に違反するとどうなるのか
  • 自然死のあった不動産のその後の活用方法
  • 自然死のあった不動産のベストな売却方法

この記事を最後までお読みいただくと、自然死のあった不動産を契約による金銭トラブルを起こすことなく、活用できる方法が分かります。ぜひ参考にしてください。

どんな物件でも買い取ります

自殺や他殺、孤独死・病死があった物件でも大丈夫!

監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二と申します。訳あり物件や売りにくい不動産の買取再販業を営んでおります。サービスサイトとして、「訳あり物件買取PRO」を運営しています。訳あり物件買取PROの責任者として、執筆・編集・監修のすべてに携わっています。
目次
  1. 自然死のあった不動産に告知義務があるかの判断基準
    1. 原則、自然死があった不動産に告知義務はない
    2. 心理的瑕疵・物理的瑕疵になれば告知義務が発生する
      1. 心理的瑕疵になるケース
      2. 物理的瑕疵になるケース
    3. 心理的瑕疵は相手次第で判断が難しい
  2. 告知義務に違反すると契約不適合責任を問われる
    1. 【心理的瑕疵が認められ事故物件の購入が取り消された判例】
    2. 【心理的瑕疵に当たらないと訴えが棄却された判例】
  3. 自然死のあった不動産のその後の活用方法
    1. 発見が早かった自然死の場合は事故故物件だと告知せず賃貸や売却に出せる
    2. 心理的瑕疵・物理的瑕疵がある場合は必要な修繕・告知して賃貸や売却に出す
      1. 居住用不動産として使えるようにする
      2. 事故物件であることを告知して借主または買主を探す
      3. 家族がなくなった物件を売却する際は相続して名義変更が必要
  4. 自然死のあった不動産を売却するには2つの方法がある
    1. 仲介と買取の仕組みと違い
    2. 仲介で売却する場合は仲介手数料や修繕にかかる費用を考えておく
      1. 仲介手数料
      2. 修繕費用
    3. 買取なら仲介手数料や修繕費用がかからない
  5. 事故物件は訳あり物件専門の買取業者に売却するのがベスト
    1. 売主が特殊清掃やリフォームをする必要がない
    2. 法律の専門家と連携しており相続問題にも強い
    3. 活用を見込んだ適正な買取価格を付けてくれる
  6. まとめ

自然死のあった不動産に告知義務があるかの判断基準

自然死のあった不動産を不動産仲介業者に依頼して売却する場合や賃貸に出す場合には、告知義務がないケースとあるケースがあります。ではどんなときは告知せずともよく、どんな条件であれば告知義務が発生するのでしょうか。

ここでは、老衰や病死、不慮の事故死など自然死のあった不動産を売却したり賃貸に出したりする際に、告知義務が発生する基準を確認していきます。

原則、自然死があった不動産に告知義務はない

国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン」で「自然死には原則、告知義務はない」としています。

その理由として、自然死は居住用不動産で発生する可能性があるものであり、同省が公表している「 令和元年 人口動態統計」でも、自宅における死因の9割が老衰や病死、不慮の事故死というデータが出ており、居住用住宅における自然死は一般的なできごとであるとしているためです。

つまり、国土交通省は「自然死は自宅で誰にでも起こりえる一般的な事象であり、告知の必要はない」といっているのです。

参照元:宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン

参照元:令和元年 人口動態統計

心理的瑕疵・物理的瑕疵になれば告知義務が発生する

自然死には原則的に告知義務がないといいますが、例外があるので抑えておきましょう。自然死であっても告知義務が発生するのは、物件に心理的瑕疵や物理的瑕疵が認められるときです。

瑕疵(かし)とは、不動産取引時に買主や借主が知っておくべき不動産の欠陥や問題のことで、ほかにも周辺環境に問題がある場合の「環境的瑕疵」、建築法に違反している場合などの「法的瑕疵」の合わせて4種類があります。

人の死があった不動産に関しては、主に心理的瑕疵と物理的瑕疵が問われます。それぞれどのようなケースがあるか見ていきましょう。

心理的瑕疵になるケース

心理的瑕疵は、買主や貸主が人の死があった事実に対して抵抗感や不安感を持つ要素がある場合に発生します。

たとえば、近隣でもよく知られていた長い闘病生活を送っていた人が対象不動産の中で亡くなった場合、その建物自体に問題はありません。しかし、近隣住民から「ずっと病気で苦しんでいたあの人が亡くなった部屋で暮らしている」と噂されることに抵抗感や嫌悪感が発生するため、「心理的瑕疵に当たる」と判断されるのです。

物理的瑕疵になるケース

物理的瑕疵とは、人の死によって建物に物理的な欠陥が生じた欠陥や問題を指します。

たとえば自然死であっても、発見までに数週間~数か月かかってしまったり、真夏の空調の止まった部屋で長く放置されていたりすると、ご遺体の腐敗が進んでしまいます。ご遺体の腐敗が進むと、異臭が発生したり、体液が流れ出し畳や床板に染みついて取れなくなったりする可能性があります。

こうした建物への影響があると物理的瑕疵になるのです。
自然死における心理的瑕疵と物理的瑕疵

心理的瑕疵は相手次第で判断が難しい

定義としては心理的瑕疵、物理的瑕疵があれば「事故物件」として、買主や借主に告知しなくてはなりませんが、ここで問題となるのが心理的瑕疵です。

心理的瑕疵の定義である抵抗感や嫌悪感があるかは、人によって感じ方が違います。人が亡くなった不動産であっても「特に気にしない」という人もいれば、「老衰でも人が亡くなった家に住むには抵抗がある」という人もいるのです。

心理的瑕疵は個人での判断が難しいため、自然死のあった不動産を売却したい場合や賃貸に出したい場合には、専門知識を持つ不動産業者に相談しましょう。

実際にどんなケースが心理的瑕疵にあたるのか、瑕疵があることを言わずに売却したり賃貸に出したりするとどうなるのかについては、次の章で解説していきます。

告知義務に違反すると契約不適合責任を問われる

心理的瑕疵や物理的瑕疵があるにもかかわらず、事故物件であることを隠してその不動産を売却、または賃貸すると、売主または貸主は「契約不適合責任」に問われます。

契約不適合責任とは
売主または貸主には、売買契約・賃貸契約の内容に合った不動産を引き渡す義務がありますが、それを果たしていない場合に買主または借主に対して追う責任のことです。契約不適合責任になると、損害賠償請求や契約解除による売買代金の返金や、賃料の返金、引っ越しにかかる費用などを求められることがあります。

先ほどお話したように心理的瑕疵は人によって違うため、告知義務があるかの判断が難しいと感じる人もいるでしょう。

過去の判例を見ると、自然死の場合の告知義務違反になるかどうかの判断基準は、「発見までにどのくらいかかったのか」がポイントになっています。自然死で発見が早ければ心理的瑕疵には当たらず、発見までに時間がかかってしまう「孤独死」の場合は、心理的瑕疵や物理的瑕疵があると判断される傾向にあります。

実際に心理的瑕疵が理由で裁判となった判例で、どんなケースで告知義務違反になったのか、どんな処遇を受けたのかを確認していきましょう。

【心理的瑕疵が認められ事故物件の購入が取り消された判例】

状況 競売に出されたマンション内で、死亡から4か月が経過している元所有者のご遺体が発見された(死因は不明)
訴えと判決 競売物件を落札していた買受人は「売却許可決定の取り消し」を求め、これが認められた
理由
  • 異臭が染みつくなどの物理的瑕疵が認められたため(物理的瑕疵)
  • 近隣住民に広く知れ渡ってしまっているため(心理的瑕疵)

こちらは明確な死因は不明ですが、ご遺体の発見までに時間がかかってしまったケースです。物理的瑕疵および心理的瑕疵が認められたため、競売の売却許可の決定が取り消され、結果、落札した人は購入を取り消すことができました。

この判例から、ご遺体の発見までに時間がかかった「孤独死」の場合は、心理的瑕疵、物理的瑕疵が認められたことが分かります。

参照元:【事例1-3】 平成22年1月29日 名古屋高裁 (RETIO 80-154)

【心理的瑕疵に当たらないと訴えが棄却された判例】

状況 借り上げの社宅ないで、借主が脳溢血により死亡。4日後に発見された
訴えと判決 建物の所有者は、建物内で人が亡くなったことにより、建物の価値が下がった損害を求めたが、棄却された
理由 死亡4日後の発見は貸主の債務不履行であると認められないため

こちらの判例は、社宅で入居者が病死し、発見まで4日かかったケースです。裁判所は「死亡から発見まで4日程度であれば心理的瑕疵にはあたらない」という判決を出しています。この判例では、日数の短さから「自然死に告知義務はない」という原則に従った判決になっていることが分かります。

参照元:【事例2-4】 平成19年3月9日 東京地裁

孤独死の状況や瑕疵との関係については下記の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。

孤独死で事故物件になる基準を解説!売却時の告知義務の範囲と注意点
孤独死は事故物件にあたらないこともあります。この記事では孤独死が事故物件になる条件や事故物件の告知の必要性や範囲、孤独死が起きた時の対処から相続までお伝えします。

自然死のあった不動産のその後の活用方法

ここまで自然死が事故物件になるかどうかの基準について解説してきましたが、自然死のあった不動産をその後活用するには、どういうことが必要なのでしょうか。

ここでは、そのまま住む場合、賃貸に出す場合、売却する場合の3つの活用方法と注意点を紹介していきます。まずはケース別に表にしましたので、ご自身のケースに当てはまる箇所を確認してください。

ご遺体の発見が早かったとき 心理的瑕疵・物理的瑕疵があるとき
そのまま住む 暮らしに必要な修繕やリフォームを行い居住する
賃貸 告知義務なしで賃貸に出せる 修繕を行い告知して貸し出す(告知義務3年)
売却 告知義務なしで売却に出せる 修繕を行い売却(告知義務期限なし)

発見が早かった自然死の場合は事故故物件だと告知せず賃貸や売却に出せる

先述した通り、自然死で発見も早く、心理的瑕疵や物理的瑕疵が特にない場合は、事故物件ではないので買主や貸主に自然死があったことを告げずに、売却したり賃貸に出したりすることが可能です。

心理的瑕疵・物理的瑕疵がある場合は必要な修繕・告知して賃貸や売却に出す

心理的瑕疵や物理的瑕疵がある不動産を不動産仲介業者に依頼して賃貸や売却に出す場合は、主に以下のことをしなければなりません。

  • 居住用不動産として使えるようにする
  • 事故物件であることを告知して借主または買主を探す
  • 不動産の所有者が親族の場合は、事前に相続手続きを行う

それぞれについて解説していきます。

居住用不動産として使えるようにする

心理的瑕疵や物理的瑕疵がある場合は、まずは居住用不動産として人が住めるように特殊清掃や必要なリフォームを行います。特殊清掃とは、時間が経過したご遺体から流出してしまった体液や異臭などを除去し、殺菌・消毒・消臭などを行う作業です。

また、体液が畳や床板に染み込んでしまい消せない場合は、畳や床板を張り替えるリフォームが必要になることもあります。

特殊清掃やリフォームにかかる費用相場に関してはこの後「修繕費用」で解説しています。

事故物件であることを告知して借主または買主を探す

瑕疵があるケースなので、賃貸に出す場合も売却する場合も告知義務が発生します。ただし、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン」では、賃貸の場合のみ、特殊清掃を行ってから3年経過すれば告知しなくてもよいとしています。売却には期限がなく、何年経過しても告知義務があるので注意しましょう。

家族がなくなった物件を売却する際は相続して名義変更が必要

物件の所有者が亡くなった人だった場合は、そのまま住むにしても賃貸や売却に出すにしても、不動産を相続して名義人の変更をしなければいけません。

相続人が複数の場合は、相続人全員で「不動産をどうしたいか」を決定し、そのための相続の方法を遺産分割協議で決定する必要があります。

所有者不在で空き家になってしまった不動産の売却に関しては、以下の記事で詳しく解説しています。併せてご覧ください。

空き家売却を考え始めたら知っておくべき注意点|知らないと大きな損をする
あなたの空き家に適した売却方法と方法別の注意点をわかりやすく解説。空き家を売却する人が絶対に知っておくべき節税対策も余すとこなくまとめました。

自然死のあった不動産を売却するには2つの方法がある

自然死のあった不動産を売却するには、仲介と買取の2つの方法があります。仲介と買取にはそれぞれ特徴があり、売却したい不動産によってどちらが向いているかが変わります。

仲介と買取の仕組みと違い

仲介と買取は、「買主が誰か」が大きな違いです。仲介は仲介業者が探してくる一般の購入希望者が買主になりますが、買取は買取業者が買主になります。

仲介と買取の違い

仲介と買取の違い

仲介か買取で売却するのがいいのかは、それぞれのメリット・デメリットによって考えるとよいでしょう。

仲介 買取
メリット
  • 一般相場に近い価格で売却できる可能性がある
  • すぐ売却できる
  • 仲介手数料や修繕費がかからない
  • 契約不適合責任が免責される
デメリット
  • 買主が見つからないと長期化し、値下げの必要がある
  • 仲介手数料がかかる
  • 修繕費などは売主負担になる
  • 仲介で早めに売れる場合よりは安くなる可能性がある
  • 事故物件専門ではない買取業者の場合、そもそも買取らないことあがる
向いている人
  • 瑕疵のない自然死のあった不動産を売却したい人
  • 売却期間に余裕がある人
  • 維持コストがかかっても資金に余裕があり問題ない人
  • 心理的瑕疵や物理的瑕疵がある自然死があった不動産を売却したい人
  • なるべく早く売却したい人
  • 仲介手数料や経費の負担、売却後の契約不適合責任などを気にしたくない人

自然死で告知義務が無い不動産であれば、仲介で一般の市場価格で売りに出せます。一方、心理的瑕疵や物理的瑕疵がある場合は、仲介ではなかなか買主を見つけることが難しい傾向にあります。

仮に、同条件の不動産が売りに出されているとして、一方が事故物件で、もう一つは事故物件でない場合、多くの買主は事故物件でない方を選ぶでしょう。

仲介に出してなかなか売れないと値下げをして、それでも売れなければまた値下げをして……と値下げを繰り返していくことになります。また長く物件情報が掲載されていることで、「この不動産は問題がある」と嫌煙され、さらに売れにくくなることもあります。

このように事故物件は仲介で売却しよとしてもなかなか売れずに値下げを繰り返す傾向があるため、買取で売却するほうが向いています。買取は査定価格に納得すれば、事故物件でもそのままの状態で売却できるため、売主の負担がほとんどありません。

ここからは、さらに詳しく仲介で売却する場合、買取で売却する場合の費用について解説していきます。

仲介で売却する場合は仲介手数料や修繕にかかる費用を考えておく

仲介で不動産を売却する場合には、仲介手数料と、売り物として修繕が必要な場合には修繕費用が売主負担でかかります。それぞれどのくらいかかるか確認しておきましょう。

仲介手数料

仲介手数料は、仲介業者が買主を見つけてきた場合の成功報酬として支払われるお金です。仲介手数料の相場は「売却価格×3%+ 6万円」で計算され、さらに仲介手数料には消費税がかかります。

仲介手数料は仲介業者が金額設定できるため、どこに依頼するかで金額は変わります。ただし、仲介手数料には法律で上限が定められているので、それ以上になることはありません。

たとえば、売却価格が900万円の物件の場合、仲介手数料の条件は税込み36万3,000円です。仲介手数料は決して安い金額ではないので、売却時には仲介手数料がいくらかかるかも把握しておくことが大切です。

修繕費用

もし物理的瑕疵がある場合は、特殊清掃や物理的瑕疵のある箇所のリフォームに費用がかかります。それぞれの費用目安をご紹介します。

特殊清掃の目安

間取り・広さ 費用相場
1R~1K 3万~28万円
1LDK 7万~30万円
2LDK 12万~35万円
3LDK 15万~50万円
4LDK以上 24万~70万円

特殊清掃の内容

  • 異臭除去・オゾン脱臭
  • 体液や血液の清掃
  • 畳・建具・クロス・汚染した布団の撤去
  • 害虫駆除
  • 除菌・消毒

また、大量の荷物やゴミの撤去が必要な場合は、別途その費用が発生します。

買取なら仲介手数料や修繕費用がかからない

買取は買取業者が買主になるため、仲介手数料がかかりません。また買取業者は、買い取った不動産を活用目的に合わせてリフォームしたり解体するため、売主が不動産を修繕する必要がなく、事故物件をそのまま買取ってもらうことができます。

さらに、買取業者のほとんどが、契約不適合責任の免責(責任を負わなくてもよいとする)特約を付けてくれます。せっかく買主が見つかり売却しても、その後に心理的瑕疵や物理的瑕疵について損害賠償請求や契約解除を求められる心配がなくなるので、契約不適合責任でトラブルになりやすい事故物件の場合は、免責になる買取にすると安心です。

買取のメリット

  • 仲介手数料が不要
  • 修繕せずそのまま買取
  • 契約不適合責任が免責

買取のメリット 

このように仲介より買取のほうが、事故物件の売却にかかる手数料や費用が抑えることができます。さらに、人が亡くなった不動産を売却する場合には、事故物件専門の買取業者に依頼するほうがさまざまなメリットがあります。次の章で解説します。

事故物件は訳あり物件専門の買取業者に売却するのがベスト

買取なら仲介手数料や修繕費用がかかりませんが、さらに事故物件は、事故物件専門の買取業者にするとよいことがあります。

  • 売主が特殊清掃やリフォームをする必要がない
  • 法律の専門家と連携しており相続問題にも強い
  • 活用を見込んだ適正な買取価格を付けてくれる

売主が特殊清掃やリフォームをする必要がない

当然ですが、買取では買主自身が特殊清掃やリフォームを探して依頼したり、数万~数十万円する費用を負担したりする必要がありません。買取の場合は、事故物件であってもそのままの状態で売却できます。

法律の専門家と連携しており相続問題にも強い

事故物件など訳あり物件を取り扱う専門の買取業者の多くは、弁護士や司法書士といった法律の専門家と連携しているため、事故物件で発生する相続の問題にも正しいサポートをすることが可能です。

相続には煩わしい手続きや書類が必要なケースがあり、個人で全てを正しく処理することは難しいもの。そこで専門家のサポートがあれば、必要な書類や手続きを教えてくれるので安心ですよ。

活用を見込んだ適正な買取価格を付けてくれる

事故物件専門の買取業者は、買取った不動産をどのように活用して、どんな相手に売却できるかが分かっています。また、事故物件に必要な特殊清掃やリフォーム業者との付き合いがあり、個人で依頼するより安い価格で修繕を行うことができるため、必要経費を抑えて事故物件を再生することができるのです。

一方、事故物件の扱いに慣れていない業者は事故物件の扱いや生かし方が分からないため、リスクを抑えるために安い価格で買取ります。なかには事故物件の買取そのものを断る業者もいます。

だから事故物件は訳あり物件専門の買取業者に依頼したほうが、できるだけ良い価格で売却できるのです。

弊社も多くの事故物件買取の実績がある事故物件専門の買取業者です。ほかでは買取を断られたケースでもしっかり対応し、買取を実現してきました。相続が絡み個人での判断が難しいケースでも、弁護士や司法書士と連携して最善の対応策を提案しています。

自然死のあった不動産の売却でお悩みならぜひ一度、アルバリンクにご相談ください。

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まとめ

老衰や病死、不慮の事故など自然死の場合は原則、買主への告知義務がないため、通常の不動産と同様に売却したり賃貸に出したりすることができます。

しかし、自然死であっても以下の場合は例外になり、告知義務が発生します。

  • 買主から過去に人が亡くなったことがあるのか問われた場合
  • 心理的瑕疵や物理的瑕疵がある場合

告知義務に違反すると買主は契約不適合責任に問われ、高額な損害賠償や契約解除を求められることがあるため、自然死であっても不安な場合は、事故物件の専門知識のある不動産業者に相談するとよいでしょう。

また、自然死のあった不動産を活用する場合にも、告知義務があるかどうかで活用の仕方が変わってきます。

  • 告知義務がない場合は、通常の物件として売却したり賃貸に出したりできます。
  • 告知義務がある場合は、買主や借主に告知して売却や賃貸に出すことになります。

人が亡くなった不動産だと知ったうえで購入する買主を見つけるのは難しいため、事故物件専門の買取業者に売却するのがおすすめです。

弊社も事故物件の買取実績が豊富な専門業者です。不動産の査定は複数社に依頼するのがおすすめですが、その一つとしてぜひ弊社の無料査定もご利用ください。

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自然死の心理的瑕疵の告知義務よくある質問

自然死は原則、告知義務はありません。ただし例外もあるので注意が必要です。詳しくは「自然死のあった不動産に告知義務があるかの判断基準」で解説していますので参考にして下さい。
告知義務違反があると売主や貸主は「契約不適合責任」に問われ、損害賠償や売却代金、賃料の返還などを求められる可能性があります。詳しくは「自然死のあった不動産に告知義務があるかの判断基準」をご覧ください。
自然死は原則、告知義務がないので通常の売却や賃貸と同じ方法で活用することができます。ただし、告知義務があるケースでは、賃貸は特殊清掃を行ってから3年まで、売却は期限なく自然死があったことを告知したうえで売却、賃貸に出しましょう。詳しい方法は「自然死のあった不動産のその後の活用方法」で解説しています。
自然死は原則、告知義務はありません。過去の判例でも自然死については「社会通念上、心理的瑕疵に該当するとまでは認められない」と訴えを退けたケースがありました。
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