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自然死のあった不動産に告知義務があるかの判断基準
自然死のあった不動産を不動産仲介業者に依頼して売却する場合や賃貸に出す場合には、告知義務がないケースとあるケースがあります。
ではどんなときは告知せずともよく、どんな条件であれば告知義務が発生するのでしょうか。
ここでは、老衰や病死、不慮の事故死など自然死のあった不動産を売却したり賃貸に出したりする際に、告知義務が発生する基準を確認していきます。
なお、以下の記事でも事故物件の告知義務の基準について解説しているの、併せてご参照ください。
原則、自然死があった不動産に告知義務はない
国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」で「自然死には原則、告知義務はない」としています。
その理由として、自然死は居住用不動産で発生する可能性があるものであり、同省が公表している「令和元年人口動態統計」でも、自宅における死因の9割が老衰や病死、不慮の事故死というデータが出ており、居住用住宅における自然死は一般的なできごとであるとしているためです。
つまり、国土交通省は「自然死は自宅で誰にでも起こりえる一般的な事象であり、告知の必要はない」といっているのです。
心理的瑕疵･物理的瑕疵になれば告知義務が発生する
自然死が起きた物件には原則として告知義務はありません。
しかし、物件に心理的瑕疵や物理的瑕疵が認められるときには告知義務が発生します。
瑕疵（かし）とは、不動産取引時に買主や借主が知っておくべき不動産の欠陥や問題のことで、ほかにも周辺環境に問題がある場合の「環境的瑕疵」、建築法に違反している場合などの「法的瑕疵」の合わせて4種類があります。
人の死があった不動産に関しては、主に心理的瑕疵と物理的瑕疵が問われます。それぞれどのようなケースがあるか見ていきましょう。
心理的瑕疵になるケース
心理的瑕疵は、買主や貸主が人の死があった事実に対して抵抗感や不安感を持つ要素がある場合に発生します。
たとえば、近隣でもよく知られていた長い闘病生活を送っていた人が対象不動産の中で亡くなった場合、その建物自体に問題はありません。
しかし、近隣住民から「ずっと病気で苦しんでいたあの人が亡くなった部屋で暮らしている」と噂されることに抵抗感や嫌悪感が発生するため、「心理的瑕疵に当たる」と判断されるのです。
なお、一人暮らしをしていた人が自然死した、いわゆる孤独死した場合に事故物件となってしまう基準は、以下の記事で詳しく解説しています。
物理的瑕疵になるケース
物理的瑕疵とは、人の死によって建物に物理的な欠陥が生じた欠陥や問題を指します。
たとえば自然死であっても、発見までに数週間～数か月かかってしまったり、真夏の空調の止まった部屋で長く放置されていたりすると、ご遺体の腐敗が進んでしまいます。
ご遺体の腐敗が進むと、異臭が発生したり、体液が流れ出し畳や床板に染みついて取れなくなったりする可能性があります。
こうした建物への影響があると物理的瑕疵になるのです。
心理的瑕疵は相手次第で判断が難しい
定義としては心理的瑕疵、物理的瑕疵があれば「事故物件」として、買主や借主に告知しなくてはなりませんが、ここで問題となるのが心理的瑕疵です。
心理的瑕疵の定義である抵抗感や嫌悪感があるかは、人によって感じ方が違います。
人が亡くなった不動産であっても「特に気にしない」という人もいれば、「老衰でも人が亡くなった家に住むには抵抗がある」という人もいるのです。
実際、弊社が行ったアンケート調査によると、事故物件に住むのはなしと回答した方の割合は71.4%でしたが、その一方で全体の28.6%の方が事故物件に住んでも問題ないと回答しています。
参照元：訳あり物件買取プロ｜ブームの兆し！事故物件はあり？なし？983人にアンケート調査をしてわかった年収別の超意外な傾向とは？
心理的瑕疵かどうかは個人での判断が難しいため、自然死のあった不動産を売却したい場合や賃貸に出したい場合には、専門知識を持つ不動産業者に相談しましょう。
実際にどんなケースが心理的瑕疵にあたるのか、瑕疵があることを言わずに売却したり賃貸に出したりするとどうなるのかについては、次の章で解説していきます。
告知義務に違反すると契約不適合責任を問われる
心理的瑕疵や物理的瑕疵があるにもかかわらず、事故物件であることを隠してその不動産を売却、または賃貸すると、売主または貸主は「契約不適合責任」に問われます。
売主または貸主には、売買契約・賃貸契約の内容に合った不動産を引き渡す義務がありますが、それを果たしていない場合に買主または借主に対して追う責任のことです。
契約不適合責任になると、損害賠償請求や契約解除による売買代金の返金や、賃料の返金、引っ越しにかかる費用などを求められることがあります。
先ほどお話したように心理的瑕疵は人によって違うため、告知義務があるかの判断が難しいと感じる人もいるでしょう。
過去の判例を見ると、自然死の場合の告知義務違反になるかどうかの判断基準は、「発見までにどのくらいかかったのか」がポイントになっています。
自然死で発見が早ければ心理的瑕疵には当たらず、発見までに時間がかかってしまう「孤独死」の場合は、心理的瑕疵や物理的瑕疵があると判断される傾向にあります。
実際に心理的瑕疵が理由で裁判となった判例で、どんなケースで告知義務違反になったのか、どんな処遇を受けたのかを確認していきましょう。
なお、契約不適合責任について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
【判例①】心理的瑕疵が認められて売買契約がが取り消された
| 状況 | 競売に出されたマンション内で、死亡から4か月が経過している元所有者のご遺体が発見された（死因は不明） |
|---|---|
| 訴えと判決 | 競売物件を落札していた買受人は「売却許可決定の取り消し」を求め、これが認められた |
| 理由 |
|
こちらは明確な死因は不明ですが、ご遺体の発見までに時間がかかってしまったケースです。
物理的瑕疵および心理的瑕疵が認められたため、競売の売却許可の決定が取り消され、結果、落札した人は購入を取り消すことができました。
この判例から、ご遺体の発見までに時間がかかった「孤独死」の場合は、心理的瑕疵、物理的瑕疵が認められたことが分かります。
参照元：【事例１－３】 平成22年１月29日 名古屋高裁 （RETIO 80-154）
【判例②】心理的瑕疵が認められず買主の訴えが棄却された
| 状況 | 借り上げの社宅ないで、借主が脳溢血により死亡。4日後に発見された |
|---|---|
| 訴えと判決 | 建物の所有者は、建物内で人が亡くなったことにより、建物の価値が下がった損害を求めたが、棄却された |
| 理由 | 死亡4日後の発見は貸主の債務不履行であると認められないため |
こちらの判例は、社宅で入居者が病死し、発見まで4日かかったケースです。
裁判所は「死亡から発見まで4日程度であれば心理的瑕疵にはあたらない」という判決を出しています。
この判例では、日数の短さから「自然死に告知義務はない」という原則に従った判決になっていることが分かります。
孤独死の状況や瑕疵との関係については下記の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。
自然死のあった不動産のその後の活用方法
ここまで自然死が事故物件になるかどうかの基準について解説してきましたが、自然死のあった不動産をその後活用するには、どういうことが必要なのでしょうか。
ここでは、そのまま住む場合、賃貸に出す場合、売却する場合の3つの活用方法と注意点を紹介していきます。
まずはケース別に表にしましたので、ご自身のケースに当てはまる箇所を確認してください。
| ご遺体の発見が早かったとき | 心理的瑕疵・物理的瑕疵があるとき | ||
|---|---|---|---|
| そのまま住む | 暮らしに必要な修繕やリフォームを行い居住する | ||
| 賃貸 | 告知義務なしで賃貸に出せる | 修繕を行い告知して貸し出す（告知義務3年） | |
| 売却 | 告知義務なしで売却に出せる | 修繕を行い売却（告知義務期限なし） | |
発見が早かった自然死は告知せずに売却or賃貸利用可能
先述した通り、自然死で発見も早く、心理的瑕疵や物理的瑕疵が特にない場合は、事故物件ではないので買主や貸主に自然死があったことを告げずに、売却したり賃貸に出したりすることが可能です。
心理的瑕疵・物理的瑕疵があるなら告知したうえで売却or賃貸利用
心理的瑕疵や物理的瑕疵がある不動産を不動産仲介業者に依頼して賃貸や売却に出す場合は、主に以下のことをしなければなりません。
- 居住用不動産として使えるようにする
- 事故物件であることを告知して借主または買主を探す
- 不動産の所有者が親族の場合は、事前に相続手続きを行う
それぞれについて解説していきます。
居住用不動産として使えるようにする
心理的瑕疵や物理的瑕疵がある場合は、まずは居住用不動産として人が住めるように特殊清掃や必要なリフォームを行います。
特殊清掃とは、時間が経過したご遺体から流出してしまった体液や異臭などを除去し、殺菌・消毒・消臭などを行う作業です。
また、体液が畳や床板に染み込んでしまい消せない場合は、畳や床板を張り替えるリフォームが必要になることもあります。
特殊清掃は汚損の具合や間取りによりますが、およそ数十万、リフォームは1,000万近くかかることも十分にあります。
特殊清掃にかかる費用や特殊清掃を行わずに売却する方法を知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
事故物件であることを告知して借主または買主を探す
瑕疵があるケースなので、賃貸に出す場合も売却する場合も告知義務が発生します。
ただし、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、賃貸の場合のみ、特殊清掃を行ってから3年経過すれば告知しなくてもよいとしています。
売却には期限がなく、何年経過しても告知義務があるので注意しましょう。
心理的瑕疵物件の売却方法は以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
家族が亡くなった物件は相続登記してから売却
物件の所有者が亡くなった人だった場合は、そのまま住むにしても賃貸や売却に出すにしても、不動産を相続して名義人の変更をしなければいけません。
この手続きを「相続登記」といいます。
相続人が複数の場合は、相続人全員で「不動産をどうしたいか」を決定し、そのための相続の方法を遺産分割協議で決定する必要があります。
所有者不在で空き家になってしまった不動産の売却に関しては、以下の記事で詳しく解説しています。
併せてご覧ください。
売却方法は告知義務の有無によって判断する
不動産の売却方法は、主に「個人の買主に売却する」と「不動産業者に買い取ってもらう」の2種類があります。
前述の通り、遺体の発見が遅れて建物に汚損がある場合は告知義務が発生しますが、告知義務の有無によって、最適な売却方法が異なります。
それぞれの仕組みと合わせて簡単に解説しますので、あなたの物件に適している売却方法を選びましょう。
告知義務がないなら個人の買主に売却も可能
自然死が発生しても告知義務が課せられないのであれば、新居を探す個人の買主に売却することも可能です。
売りたい物件がある地域の不動産仲介業者にて、売却活動（買主探し）を依頼してみてもいいでしょう。
ただ、告知義務が課されない自然死であっても、多くの不動産業者は、物件内で人が亡くなった旨を売却前に買主に告知します。
というのも、自然死に対してどの程度嫌悪感を抱くかは、買主の価値観によって大きく異なるからです。
購入後に物件内で人が亡くなった事実を知った買主が、売主にクレームをつける、損害賠償や契約の取り消しを求める等、トラブルが起きるおそれもあります。
このようなリスクを回避するため、どんな自然死も告知するのが一般的ですし、それ故に、人の死があった物件は個人の買主には売却しにくい傾向にあります。
告知義務があってもなくても専門の買取業者なら確実に売却できる
告知義務の有無にかかわらず、事故物件専門の買取業者に直接売却してしまえば、売主は自然死が起きた物件を確実に手放せます。
その理由を一言でいうと、不動産買取業者は、再販事業用として物件を買い取り、確実に収益に繋げられるからです。
再販事業とは、物件の買取金額と再販金額の差額で利益を上げることを指します。
自然死が起きた物件の再販なら、例えば以下のような方法で、収益化に繋げます。
- 買い取った心理的瑕疵物件を清掃・リフォーム等して人が住める状態にする
- 人の死に嫌悪感を抱かない買主（死生観が異なる外国人等）に、告知したうえで再販する
事故物件専門の買取業者は、買い取った物件にリフォーム等して付加価値をつけるノウハウや、買い取った物件を再販できる顧客リストを豊富に持ち合わせています。
もちろん、自然死が起きた物件も確実に再販し、収益化に繋げる自信があるので、金額をつけて買い取ることができるのです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、自然死が起きた物件の買取も積極的に行っております。
年間の買取実績は600件以上（2023年1月～10月実績）にのぼり、ありがたいことに弊社をご利用いただいたお客様からも以下のように高評価をいただけております。
弊社なら、自然死があった物件でも適正価格でスピーディーに買い取ることが可能です。
自然死が起きた物件を確実に手放したい方は、ぜひ一度弊社にご相談ください。
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自然死があった物件は買取業者に売却するのが賢明
告知義務の有無にかかわらず、自然死が発生した物件は、専門の不動産買取業者に直接売却するのが最も賢明でしょう。
買取業者に売却すれば、自然死が発生した不動産を確実に手放せるのはもちろん、売主には以下5つのメリットがあります。
買取業者に売却する売主のメリット
- 最短数日で確実に売却できる
- 売却経費の負担がない
- 契約不適合責任が一切面積される
- 法律の専門家と連帯しており相続問題にも強い
- 活用を見込んだ適正な買取価格をつけてくれる
では、1つずつ解説します。
最短数日で確実に売却できる
専門の不動産買取業者は、自然死が発生した物件も最短数日で確実に買い取ってくれます。
買主である買取業者に直接売却する仕組みであるため、仲介のように個人の買主を探す必要がないからです。
売主が買取金額に納得さえできれば、すぐに売買契約成立となります。
弊社は、スピーディーな買取を行っております。
もちろん、自然死が発生した物件も例外ではありません。
早急に物件を手放したい方は、ぜひご相談ください。
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売却経費の負担がない
専門の不動産買取業者に直接売却すれば、売主は以下の経費を負担することなく、物件を手放せます。
買取業者に売却したらかからない経費
- 特殊清掃費用
- リフォーム・修繕費用
- 仲介手数料
特殊清掃費用
遺体の発見が遅れた等の理由で、物件内の特殊清掃が必要になったとしても、売主が清掃費用を負担する必要はありません。
専門の不動産買取業者が、買取後の再販事業の一環として、特殊清掃も行ってくれます。
特殊清掃の費用は、汚損の具合や建物の間取り等により差がありますが、およそ数十万円です。
買取業者に直接売却すれば、特殊清掃費用をまるまる節約できます。
リフォーム・修繕費用
物件のリフォームや修繕が必要だったとしても、売主が売却前に費用を負担して行う必要はありません。
専門の不動産買取業者が、買取後の再販事業の一環として、リフォームや修繕も行ってくれます。
なお、買取後の再販目的によって、必要なリフォームや修繕の内容は異なります。そのため、不動産知識がない売主が独断で行ったリフォームや修繕は、大抵無駄になってしまいます。
買取前の物件には手を加えず、そのままの状態で売却するのが賢明です。
仲介手数料
仲介手数料は、不動産仲介業者が個人の買主を見つけてきた場合に、成功報酬として売主が支払うお金です。
そのため、専門の不動産買取業者に売主から直接売却するのであれば、仲介手数料は発生しません。
仲介手数料の相場は「売却価格×3%+ 6万円」で計算され、さらに仲介手数料には消費税がかかります。
たとえば、売却価格が900万円の物件の場合、仲介手数料の条件は税込み36万3,000円です。
決して安くない仲介手数料が、買取業者に直接売却することで、まるまる節約できます。
契約不適合責任が免責される
専門の不動産買取業者に直接売却するなら、売主に課せられる契約不適合責任が一切免責されます。
買主が宅建業者なら、宅建業法40条により、売主の契約不適合責任を完全に免責できると定められているからです。
一方、買主が個人の場合は、消費者契約法8条により、売主の契約不適合責任は免責できないと定められています。
例えば、売却した不動産にシロアリや雨漏り（契約書に記載されていない不具合）が見つかったとしましょう。
契約不適合責任を課されている売主は、個人の買主から損害賠償や売買契約の取り消しを求められる恐れがあります。
買取業者に直接売却すれば、売却後も契約不適合責任を問われる心配はありません。
なお、すべての買取業者が契約不適合責任を免責しているわけではないので、売却の際は必ず担当者にご確認ください。
もちろん、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、売主さまの契約不適合責任を一切免責したうえで物件の買取を行っております。
老朽化した不動産や、遺体の発見が遅れて汚損が激しい不動産も、後腐れなく、安心して手放していただけます。
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法律の専門家と連携しており相続問題にも強い
事故物件など、訳あり物件を取り扱う専門の買取業者の多くは、弁護士や司法書士といった法律の専門家と連携しているため、事故物件で発生する相続の問題にも正しいサポートをすることが可能です。
相続には煩わしい手続きや書類が必要なケースがあり、個人で全てを正しく処理することは難しいもの。
そのようなときに専門家のサポートがあれば、必要な書類や手続きを教えてくれるので安心です。
活用を見込んだ適正な買取価格を付けてくれる
前述の通り、事故物件専門の買取業者は、買取った不動産をどのように活用して、どんな相手に売却できるかが分かっています。
また、事故物件に必要な特殊清掃やリフォーム業者との付き合いがあり、個人で依頼するより安い価格で修繕を行うことができます。
そのため、必要経費を抑えて事故物件を再生することができるのです。
だから、事故物件は一般的な買取業者ではなく、訳あり物件専門の買取業者に依頼したほうが、できるだけ良い価格で売却できるのです。
弊社も多くの事故物件買取の実績がある事故物件専門の買取業者です。ほかでは買取を断られたケースでもしっかり対応し、買取を実現してきました。
相続が絡み個人での判断が難しいケースでも、弁護士や司法書士と連携して最善の対応策を提案しています。
自然死のあった不動産の売却でお悩みならぜひ一度、アルバリンクにご相談ください。
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なお、以下の記事では事故物件の買取に特化している専門の買取業者を19社ご紹介しています。
自然死が起きた不動産が事故物件となってしまってお困りの方は、ぜひ参考にしてください。
まとめ
自然死が起きた不動産の、告知義務について解説しました。
自然死が発生した物件であっても、それに伴って心理的瑕疵や物理的瑕疵が発生していないのであれば、原則として告知義務は課せられません。
ただ、自然死にどの程度の嫌悪感を感じるかは、買主・借主の感性によって大きく異なります。
契約後のトラブルを避けたいのであれば、売却前・貸し出し前に、買主・借主に、物件内で人が亡くなった旨を伝えておくべきでしょう。
当然、自然死が起きた物件は、普通の物件よりも売却価格や月々の家賃は安くなってしまいます。どれだけ金額を下げても、買主・借主がつかないおそれもあります。
しかし、ご安心ください。訳あり不動産に特化した専門の買取業者であれば、自然死が発生した物件も、ほぼ確実に金額をつけて買い取ってくれます。
弊社は、自然死が発生した物件の買取実績も豊富にございます。
過去には、一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット！」にも紹介されました。
自然死が起こった物件をスピーディーに売却したい方は、ぜひお問い合わせください。
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