空き家売却を考え始めたら知っておくべき注意点|知らないと大きな損をする

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「所有している空き家を売却してしまいたいけど、何に注意すればいいんだろう?」

空き家の売却は、多くの人にとって人生に一度あるかないかのことです。具体的に何に注意して売却活動をしたらいいかわからないという方は実は沢山いらっしゃいます。

たしかに、売却の際の注意点をきちんと把握しておかないと、以下のようなリスクがあります。

  • 買手がつかずに永遠に売れない
  • 売れたとしても取引後に損害賠償請求される
  • 税金対策ができていなくて高額な税金を納めることになる

上記のようなリスクを回避するため、自分の空き家の状態や条件に合わせて注意点を把握し、金銭的に損のない売却を目指しましょう。

弊社は空き家の買取に特化した専門業者です。

この記事では、空き家買取の豊富な経験を活かし、売却前の注意点から実際に売却するときの注意点、売却後の税金対策等を、時系列順にわかりやすくまとめました。

空き家売却を考えるなら必ず知っておくべき注意点なので、ぜひ最後までチェックしてください。

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監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二と申します。訳あり物件や売りにくい不動産の買取再販業を営んでおります。サービスサイトとして、「訳あり物件買取PRO」を運営しています。訳あり物件買取PROの責任者として、執筆・編集・監修のすべてに携わっています。
目次
  1. 空き家を売却する前の注意点
    1. 売却する人と登記名義人が一致していないと原則売却できないので注意
      1. 親名義の空き家は代理人として売却
      2. 相続空き家(親が亡くなっている)場合は必ず名義変更をしてから売却
      3. 共有名義人がいる空き家は全員の同意を得て売却
    2. 所得費が不明だと譲渡所得税が高くなる可能性があるので注意
    3. 3,000万特別控除の適用条件「相続後3年以内に売却」に注意
    4. 抵当権抹消登記をしないと売却できないので注意
  2. 空き家を売却する際の注意点
  3. 仲介業者に売却を依頼する場合の注意点
    1. 空き家の条件によっては時間をかけても売れないので注意
      1. 築20年以上の空き家を新居として選ぶ人は少ない
      2. 立地が悪い空き家は住居としてのニーズがない
    2. リフォームしても売れ残ったら費用が無駄になるので注意
    3. 更地にすると固定資産税が6倍になることに注意
    4. 売却後に契約不適合責任を問われる可能性があるので注意
    5. 買取であればかからない仲介ならではの費用に注意
      1. 仲介手数料
      2. 残置物処理費用
  4. 買取業者に直接売却する場合の注意点
  5. 空き家売却後の注意点
    1. 空き家売却にかかる税金の種類
      1. 印紙税
      2. 譲渡所得税
    2. 空き家売却後の税金対策と注意点
      1. 3,000万特別控除
      2. 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
      3. 10年超所有軽減税率の特例
    3. 売却後に契約不適合責任を問われる可能性があるので注意
  6. 買取なら仲介業者に依頼した場合の注意点を払拭できる
    1. 早く確実に売却できる
    2. 仲介より費用をかけずに売却できる
      1. 仲介手数料が不要
      2. 残置物処理費用が不要
      3. リフォーム費用・解体費用が不要
    3. 契約不適合責任を問われない
  7. 損しない買取業者の選び方
    1. 空き家専門の買取業者を選ぶ
    2. 複数の買取業者に依頼
    3. 1番信頼できると感じた担当者に交渉
  8. まとめ

空き家を売却する前の注意点

まず、空き家を売却する前に、以下3つの注意点を確認しましょう。

  • 売却する人と登記名義人が一致しているか
  • 購入時の空き家の取得費がわかるか
  • 相続してから3年以内に売却できるか

1つひとつ説明していきます。

売却する人と登記名義人が一致していないと原則売却できないので注意

不動産売却は、原則として登記簿上の名義人本人が売買契約を行わなければなりません。

名義人が売却の意思をきちんと持って、手続きを進めることが重要視されるためです。

この前提がなければ、「名義人は売りたいと言っている」という言葉だけで、名義人以外の人物が勝手に契約行為を行う恐れがあります。

不動産は財産であり、場合によってはかなり高額な取り引きになります。

名義人以外でも簡単に売却できてしまったら、名義人本人の意に反して大切な財産を失う事態が頻発してしまいます。

そのため、たとえ親子関係であっても名義人以外が勝手に売却することはできないのです。

登記簿上の名義人と売却する人が一致しているかは、登記簿謄本で確認しましょう。

ちなみに、登記簿謄本は、法務局に行けば誰でも取得可能です。なお、空き家がある地域の法務局に行く必要はありません。自分が行きやすい法務局にいって取得し、所有者を確認しましょう。

登記簿謄本は、ネットでも取得可能です。

参照元:東京法務局「インターネットを利用して登記事項を確認するサービスについて」

参照元:登記・供託オンライン申請システム

原則として、名義人本人が売買契約を行わなくてはなりませんが、以下では、自分以外の名義の不動産を売りたい場合はどうすればいいのか説明していきます。

親名義の空き家は代理人として売却

登記簿上の名義人本人が売買契約を行うことが原則とはいえ、親が高齢であったり入院中であれば、売却活動を行うのが難しい場合もあるでしょう。

そのような場合は、親から委任状をもらい、子が親の代理人になることで、売買契約等の法律行為を行うことが可能になります。

委任状は、親から売却を依頼されていることを第三者に正式に証明できます。

不動産担当者や司法書士は、契約時や決済時に委任状を確認して、親の代理人であることを確認するからです。

委任状があれば、親から売却を依頼されていることを第三者に証明できるからです。

大抵は不動産会社が委任状のひな形を持っているので、売却を依頼する際に、代理人による売却である旨を伝えましょう。

相続空き家(親が亡くなっている)場合は必ず名義変更をしてから売却

相続登記を行い、相続人に名義変更を行ってからでなければ、相続空き家を売却することはできません。

亡くなっている親から、相続人を飛び越して、買い手に名義変更することはできないのです。

相続登記は、手間と時間を要するため、司法書士に代理で委任しましょう。

売却が確定している場合は、不動産会社が連帯している司法書士を利用するのがベストです。何度も依頼を受けている親しい不動産会社からの依頼であれば、司法書士が依頼費を安くしてくれることもありますし、代理人自ら司法書士を探して依頼する手間が省けるからです。

共有名義人がいる空き家は全員の同意を得て売却

兄弟で空き家を相続した場合、該当する空き家の所有者は、相続した兄弟全員になります。

このように、複数人で不動産を所有している状態を「共有名義」、1つの不動産を一緒に所有している人を「共有名義人」(以下、共有者)と言います。

共有名義の空き家は、共有者全員の同意がないと売却できません。民法251条1項に定められています。

参照元:民法251条1項

売却の際は共有者どうしで話し合い、全員の合意が必要ですが、意見が合わず話し合いが難航すると、なかなか売却に至れないことがあるので注意が必要です。

共有名義で相続した空き家は売却がおすすめ!放置リスクと税金を学ぶ
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ただ、共有者同士の話し合いが難航したからと言って空き家を放置するのは絶対にやめましょう。

空き家の放置には、特定空き家の指定や管理の手間など、様々なリスクやデメリットがあります。

特定空き家
「今後も放置するのは危険」と行政に判断された空き家

特定空き家に指定されると固定資産税が6倍になったり、50万以下の罰則を課せられたり、所有者は金銭的に大きな負担を負うことになります。

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ちなみに、自身の持ち分だけなら共有者の同意がなくても売却することは可能です。

自身の持ち分のみ売却する場合の注意点は以下の記事をご覧ください。

自分の共有持分は他共有者の同意なしで売却可能!失敗しない売買手順を全網羅
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所得費が不明だと譲渡所得税が高くなる可能性があるので注意

まず、前提として、不動産を売却して利益が出たら、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は、所得税と住民税に課税されます。

譲渡所得税の計算方法は以下の通りです。

譲渡所得税
譲渡所得=売却額ー取得費ー譲渡費ー減価償却費
譲渡所得×税率(約40%)=譲渡所得税

  • 売却額…空き家の売却額
  • 取得費…主に空き家の購入額と、購入時にかかったその他費用(購入時の仲介手数料など)
  • 譲渡費…空き家の売却にかかった費用(売却時の仲介手数料など)

税率は、所有期間が5年以下の短期譲渡所得と5年超の長期譲渡所得で異なります。

今回は相続した空き家を想定し、短期譲渡所得として計算していきます。

所得税 住民税 合計
短期譲渡所得(空き家の所有期間が5年以下) 30.63% 9% 39.63%
長期譲渡所得(空き家の所有期間が5年超) 15.315% 5% 20.315%

相続した空き家の購入額がわからない場合、売った金額の5%を購入額とみなされ、譲渡所得および譲渡所得税を計算するというルールがあります。

結果的に譲渡所得税の負担が一気に大きくなってしまうので注意してください。

例を出して説明していきます。

なお、今回は、例をよりシンプルにわかりやすくするため、譲渡費と、空き家の購入額以外の取得費は0として計算しています。

例えば、購入時の金額がわかっていれば、譲渡所得税は以下のように算出できます。

空き家を売却した金額:1,000万
購入時の金額:700万
譲渡所得税:〔1000万ー700万〕×40%=120万

しかし、購入額がわからない場合、売却価格の5%を購入額とみなされてしまうため、譲渡所得税は以下のように算出されます。

空き家を売却した金額:1,000万
購入時の金額:わからない→1000万×5%=50万
譲渡所得税:〔1000万ー50万〕×40%=380万

購入額がわかれば60万で済むはずの譲渡所得税が、購入額がわからないだけで380万(3倍以上)になり、所有者の負担が大きくなっているのがわかります。

空き家の購入時の金額は、売買契約書に記載されているので、売却前に確認してください。

とはいえ、何十年も前に親が空き家を購入した場合、売買契約書が手元にない、見当たらない場合も多いかと思います。

空き家の購入時の金額がわからない場合は、登記簿謄本に書いてある購入時期等の情報から、合理的に過去の購入金額が導き出せれば、その金額を用いて譲渡所得税を計算して良いとされています。

ただ、一般の方には馴染みがないデータと照らし合わせて算出する必要があるので、購入時の金額を算出したい場合は、専門の税理士に相談してみましょう。

また、所有期間が10年以上である場合は、「10年超所有軽減税率の特例」で節税できる可能性がありますので、記事後半でチェックしてください。

3,000万特別控除の適用条件「相続後3年以内に売却」に注意

空き家の購入時の金額がわからないと、譲渡所得税の負担が大幅に増えてしまう旨をお伝えしました。しかし、「相続空き家の3,000万特別控除」が適用されれば、譲渡所得税を大幅に抑えることができます。

相続空き家の3,000万特別控除とは、相続した空き家の譲渡所得が3,000万控除され、結果的に譲渡所得税が大幅に抑えられる制度です。譲渡所得が3,000万以下である場合は、全額控除されます。

3,000万控除適応の譲渡所得税
課税譲渡所得=売却額ー取得費ー譲渡費ー3,000万
譲渡所得×税率(約40%)=譲渡所得税

仮に、空き家の購入金額がわからなくて、譲渡所得税が大幅に増えてしまったとします。

空き家を売却した金額=1,000万
購入時の金額=わからない→1000万×5%=50万
譲渡所得税=〔1000万ー50万〕×40%=380万

しかし、3,000万特別控除が適用されれば、譲渡所得費(〔1000ー50万〕=950万)から3,000万が控除され、譲渡所得税は実質ゼロになります。

空き家を売却した金額=1,000万
購入時の金額=わからない→1000万×5%=50万
譲渡所得税(3,000万特別控除を適用)=〔1000万ー50万ー3,000万〕×40%=0

譲渡所得が3,000万以下である場合は、全額控除されることになるので、譲渡所得税はゼロになります。

空き家がよほど豪邸で高額で売れたりしない限りは、大抵の場合、譲渡所得税がゼロになる、とても大きな特例です。

ただ、3000万の特別控除を受けるには、相続してから3年経った日が属する年の12月31日までに売却しなければなりません。相続空き家の売却を考え始めたら、必ず相続した年月日を確認しておきましょう。

3000万の特別控除のその他の適用条件は、以下の記事から確認してください。

相続空き家の売却額から3000万円控除|条件と申請方法
通称「空き家特例」は、相続した空き家を売却すると、譲渡所得から3000万円控除される制度 相続で得た空き家を売却したとき、条件を満たせば譲渡所得税が3000万円控除されます。この制度を「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控...

ちなみに、3,000万控除には、空き家に適用される特例とマイホームに適用される特例があります。混乱しやすいので、記事後半で詳しく説明します。

抵当権抹消登記をしないと売却できないので注意

住宅を購入する際、多くの人は住宅ローンを組みます。貸す側の金融機関は、当然滞納リスクに備えなければならないため、購入した物件に抵当権を設定します。

抵当権
住宅ローンを借りるときに、金融機関が建物や土地に設定する権利。
債務者(借りた人)のローンの返済が滞ったとき、金融機関は抵当権を実行し、不動産を競売にかけ、貸付金(住宅ローン)を回収することができる。

特に問題なくローンを完済していても、抵当権の設定は放置されていることが多々あります。

債務者自ら抵当権抹消手続きを行わなければ、金融機関が勝手に消してくれることはないからです。

空き家を売ろうと思っても、抵当権の設定が放置されていれば、実質空き家を売ることはできません。

売り主がいくら「ローンは完済している」と主張しても、謄本上は競売を行えるような強い権利が放置されている空き家を購入したい人はいないからです。

抵当権抹消登記は、司法書士に依頼しましょう。

司法書士に依頼した場合の手数料の相場は1.5万円程度です。また、抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円。空き家1軒であれば、土地と建物(空き家)で2個とカウントします。

売却が決定している場合は、不動産会社と連帯している司法書士に依頼しましょう。

司法書士を自分で探して依頼する手間が省けますし、付き合いが長い不動産会社からの依頼なら、司法書士が手数料を安くしてくれる場合もあるからです。

空き家を売却する際の注意点

空き家の売却方法には「仲介」と「買取」と呼ばれる2種類の方法があり、それぞれ仕組みや注意する点が異なります。

仲介の仕組み
仲介業者が、空き家を売りたい所有者と購入希望者をつなぎ、両者をサポートしながら売買契約を目指す方法。
仲介の特徴は、買い手は一般の方で、購入目的は住居用。
買取の仕組み
空き家を売りたい所有者から、買取業者が直接空き家を買い取る方法。
買手は言葉の通り買取業者であり、購入目的は不動産事業用。

結論から言うと、空き家の売却は仲介より買取の方が確実にコスパが良いと言えます。

では、両者の注意点を見て確かめていきましょう。まずは仲介業者に依頼した場合の注意点から説明していきます。

仲介業者に売却を依頼する場合の注意点

仲介業者に売却を依頼した場合、以下のような注意点があります。

  • 空き家の条件によっては時間をかけても売れないことがある
  • リフォームしても売れ残れば費用が無駄になる
  • 更地にすると固定資産税が6倍になる

空き家の条件によっては時間をかけても売れないので注意

以下のような条件の空き家は、仲介業者に依頼しても買い手がつかない可能性があります。

  • 築20年以上
  • 立地が悪い

築20年以上の空き家を新居として選ぶ人は少ない

先述したように、仲介業者に依頼した場合の買い手は一般の方で、購入目的は住居用です。

不動産知識が豊富であれば、老朽化した空き家を見て、どこをリフォームすれば住みやすくなるか等をイメージできるかもしれません。

しかし、不動産知識がない一般の買い手の多くは、リフォーム後の空き家をイメージすることができません。

そのため、一般の買い手にとって築20年以上の空き家はただ古いだけで、新居には適さないという印象を与え、買い手がつかないのが実際のところです。

老朽化が進んでいる空き家の例

  • 雨漏りの可能性がある
  • 外壁が汚損、破損している

立地が悪い空き家は住居としてのニーズがない

あまりにも駅から遠かったり、市街地から離れすぎている空き家は、住居として不便であるため、一般の買い手がつきません。

アクセスの悪い空き家に住んだときの不便性

  • 最寄り駅が遠く、車がないと移動できない
  • 利用できるバスや電車の本数が少ない
  • 通勤、通学に時間がかかる

たとえ空き家の状態がきれいでも、立地が悪くてどこへ行くにも不便であれば、そもそも一般の住居として選ばれません。

リフォームしても売れ残ったら費用が無駄になるので注意

老朽化が進んだ空き家は、一般の住居として価値が低く、買い手がつきにくくなると説明しました。それならば、リフォームすることで価値を上げ、すこしでも売りやすくしたいと考えるかもしれませんが、リフォームしたからと言って必ずしも買い手が決まるとは限りません。

なぜなら、空き家の状態をいくら改善しても、そもそも立地の問題が解決しなければ、一般の住居として需要が低いことは変わらないからです。

リフォームしても買い手がつかなければ、数百万、フルリフォームなら1,000万の費用がまるまる赤字になってしまい、最悪です。

実際に仲介業者にリフォームを勧められることもありますが、仲介業者は買手がつかなかった場合の責任を取ってくれるわけではないので、リフォームしてからの売却は所有者に大きなリスクが伴うことを覚えておきましょう。

更地にすると固定資産税が6倍になることに注意

リフォームしても売れない可能性があるなら、老朽化が進んだ空き家は、いっそ解体して更地にしてしまうことで、少しでも買手をつきやすくしたいと考えるかもしれません。

たしかに、ボロボロの空き家が建っているよりも、更地の方が、買い手は広さのイメージがしやすくなります。そのため、新築需要が取り込めて、かえって売れやすくなることもあります。

しかし、リフォームと同様、解体して更地にしたからと言って必ずしも買い手がつくとは限りません。

いくら更地解体しても、立地の問題が解決しない限り、一般の居住地としての需要は低いままだからです。

解体しても買い手がつかなければ、解体費用がまるまる赤字になる可能性があります。

ちなみに、平均的な空き家(30坪)の解体費用は、木造であれば120万程度、鉄筋コンクリートであれば180万程度で、この金額がまるまる赤字になってしまうのは、所有者にとって非常に大きなリスクです。

そして、何より注意しなければいけないのは、空き家を解体して更地にしてしまうと、「住宅用地の特例」が外れ、固定資産税が6倍になるという点です。

固定資産税は毎年1月1日に課税されるので、来年の1月1日時点で更地を所有していると、来年以降、売れ残っている限り永遠に6倍の固定資産税を納めなければならなくなります。

空き家の解体で固定資産税が6倍になる仕組みは、こちらの記事で詳しく解説しています。

空き家の固定資産税が最大6倍に膨れ上がる理由!売却で税金の負担0へ
空き家の固定資産税と都市計画税 所有している不動産が空き家でも、所有者には毎年固定資産税と、地域によっては都市計画税が課せられます。 たとえ空き家であっても、土地と家屋というれっきとした固定資産であることには変わらないからです。 ...

売却後に契約不適合責任を問われる可能性があるので注意

先述しているように、仲介業者を通して売却する場合、買い手は不動産知識がない一般の方です。一般の買い手が、内見だけで空き家の不具合や欠陥をすべて見抜けるはずがありません。

購入後に、想定外の空き家の不具合が見つかれば、購入者の住居リスクが大きくなりすぎてしまいます。

そのため、一般の買い手が安心して購入できるように、売り手には大抵の場合、契約不適合責任が課せられます。

契約不適合責任
売買契約後、売買契約書に告知事項として記載されていない欠陥(シロアリ、雨漏りの被害など)があった場合、売主が負わなければいけない責任。

契約不適合責任を問われた場合、売主は損害賠償請求に応じたり、修理費を払ったり、最悪、売買契約を取り消されてしまうこともあります。

ただ、老朽化が進んだ空き家には、大抵の場合、何かしらの欠陥があると考えておくべきです。

仲介業者に依頼した場合は、売却後、契約不適合責任を問われるリスクに注意してください。

買取であればかからない仲介ならではの費用に注意

仲介は、買取業者に依頼すればかからない、仲介手数料や残置物処理費用がかかります。

仲介手数料

仲介手数料は、仲介業者が買主と売主の間を取り持ち、無事売買契約が成立した際に仲介業者に支払われる成功報酬です。

仲介手数料には法律で決められた上限があります。

売却価格(税抜) 仲介手数料の上限
200万円以下 売却価格×5%(税抜)
200万円を超え400万円以下 売却価格×4%(税抜)
400万円を超える 売却価格×3%(税抜)

残置物処理費用

一般の買い手の多くは、購入前に内見を希望します。

残置物が残っていると、買い手は内見のときに空き家での新しい暮らしがイメージできず、購入を決断しにくくなってしまうので、売り手は自ら残置物を処理しなくてはなりません。

残置物処理を業者に依頼する場合の相場は、以下の表の通りです。

残置物撤去の範囲 残置物撤去の相場
1R・1K(3㎡~10㎡) 3~10万円
1LDK・2DK(5㎡~20㎡) 5~20万円
2LDK・3DK(10㎡~30㎡) 10~30万円
3LDK・4DK(15㎡~40㎡) 15~40万円
4LDK・5DK(20㎡~50㎡) 20~50万円

買取業者に直接売却する場合の注意点

仲介業者に依頼した場合の注意点を説明しました。

記事の最後に詳しく説明しますが、買取業者に依頼すれば、契約不適合責任や買い手がつかないリスクなど、仲介業者に依頼した場合の注意点の多くを払拭することができるため、空き家の売却は買取業者に依頼するべきです。

ただ、買取業者に売却した場合の注意点は、仲介業者に依頼するより買取価格が低くなってしまうことです。

前述の通り、買取業者は、空き家を事業用として購入し、リフォーム等をして再販することで利益を出しているので、リフォーム代やその他再販にかかる費用が買取価格から引かれ、仲介に依頼した場合より、買取価格が下がってしまうのです。

その代わりに、仲介に依頼した場合にかかる仲介手数料や残置物処理費用、空き家の状態によってかかるリフォームや解体の費用負担が、買取業者であればありません。

買取のメリットについては、最後にさらに詳しく説明します。

空き家売却後の注意点

仲介と買取、それぞれの売却方法と注意点を見てきました。

以下では、売却後の注意点、主に税金について説明します。

節税対策にも言及しているので、チェックしてください。

空き家売却にかかる税金の種類

空き家の売却にかかる税金には以下の主に以下の2つがあります。

  • 印紙税
  • 譲渡所得税(所得税、住民税)

印紙税

印紙税は収入印紙を購入し、売買契約書に貼ることで納付します。
売買契約書に記載されている金額によって、収入印紙の金額が変わります。詳しくは国税庁のhpで確認しましょう。

参照元:国税庁HP

ただ、買取で空き家を売却した場合は、収入印紙の費用は買取業者が負担してくれることもあり、実際は売手が負担せずに済むことも多いです。

譲渡所得税

売却して利益が出た場合は、譲渡所得税を納めなくてはなりません。

譲渡所得税
譲渡所得=売却額ー取得費ー譲渡費ー減価償却費
譲渡所得×税率=譲渡所得税

  • 売却額…空き家の売却額
  • 取得費…主に空き家の購入額と、購入時にかかったその他費用(購入時の仲介手数料など)
  • 譲渡費…空き家の売却にかかった費用(売却時の仲介手数料など)

譲渡所得税には、「所得税」と「住民税」があり、それぞれ譲渡所得に税率をかけて計算されます(前述)
税率は長期譲渡所得か短期譲渡所得かによって以下のように変わります。

所得税 住民税 合計
短期譲渡所得(空き家の所有期間が5年以下) 30.63% 9% 39.63%
長期譲渡所得(空き家の所有期間が5年超) 15.315% 5% 20.315%
譲渡所得が1,000万で、空き家所有期間が5年以下の場合
1,000万×39.63%=396.3万円(内、所得税306万、住民税90万)

以下で詳しく説明しますが、譲渡所得税は相続空き家であれば、控除特例によって、大幅に節税できるので要チェックです。

控除を受けるには、確定申告をしなければなりません。空き家を売った翌年の2月16日から3月15日までに、空き家の管轄の税務署にて必ず確定申告を行いましょう。

ちなみに、所得税は確定申告のときに現金で、納付書を添えて納めます。納付書は、金融機関または所轄の税務署で手に入るので入してください。

一方、住民税は、確定申告を行うことで自治体に計算されます。5~6月頃に課税通知書が届くので、通知書記載の指示に従い納税してください。

空き家売却後の税金対策と注意点

空き家売却時の所得税には、様々な特例が用意されています。

所得税がゼロになるほど大きな特例もあるので、きちんとチェックしておきましょう。

なお、特例の適用にはそれぞれ条件があるので、合わせて確認してください。

3,000万特別控除

譲渡所得から3,000万を控除されることで、結果的に譲渡所得税が大幅に節税になる特例です(先述)。

空き家が大豪邸で、かなりの高額で売れたりしない限りは、大抵の場合所得税が0になるので要チェックです。

なお、3,000万控除には以下の2種類があるのでしっかりと区別しましょう。

区別する方法の1つは、適用させる前提条件の違いです。

相続空き家の3,000万控除の前提条件
相続の開始があった日から3年経過する日の属する年の12月31日までに売ること
マイホーム(自分が住んでいた空き家)の3,000万控除の前提条件
自分が住まなくなった日から3年経過する日の属する年の12月31日までに売ること

仮に相続空き家の売却を検討していた場合、相続した日から3年が経過し、12月31日が迫っていたら、相続空き家の3,000万控除が適用されなくなってしまうので、売却を焦ってしまうと思います。

そこで、短期的に所有している空き家に移り住み、マイホームの3,000万控除の前提条件(自分が住まなくなった日から3年以内に売却)に合致させた後、売却しようと考える所有者もいるかもしれません。

しかし、上記のような方法でマイホームの3,000万控除を受けることは認められていません。

空き家に短期的に引っ越した理由や、なぜ空き家を売るのか等を税務署で聞かれ、正当な理由がなければ、控除目的の居住期間だったと簡単にバレてしまいます。

相続空き家を売却する場合は、相続後3年経過した年の12月31日までに計画的に売却し、3000万控除を受けられるようにしましょう。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続税を払って取得した不動産を譲渡した場合、さらに譲渡税を払わなければならず、相続人の大きな負担になってしまいます。

そのため、相続財産を譲渡した人を対象に「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」が設けられています。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例は、相続税を支払って取得した不動産を一定期間以内に譲渡した場合、相続税額の一部を取得費に加算してすることができる特例です。

まず、譲渡所得税は以下のように計算します(先述)。

譲渡所得税
譲渡所得=売却額ー取得費(相続税の一部を含む)ー譲渡費ー減価償却費
譲渡所得×税率(約40%)=譲渡所得税

相続税の一部を取得費に加算できるので、結果的に譲渡所得、譲渡所得税が低くなります。
例えの数字を用いて、それほど譲渡所得税が低くなるのか見てみましょう。

【通常の譲渡所得税】

売却額 5,000万
取得費 2,000万
譲渡費 1,000万

譲渡所得=5,000万ー2,000万ー1,000万=2,000万

譲渡所得税=2,000万×約40%=800万

【特例を適用した場合の譲渡所得税】

売却額 5,000万
取得費 2,000万+200万(取得費加算)
譲渡費 1,000万

譲渡所得=5,000万ー(2,000万+200万)ー1,000万=2,000万

1,800万×約40%=720万

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例を適用させれば、80万の節税になることがわかります。

なお、取得費に加算できる相続税は以下のように計算します。

取得費加算額
相続税額×〔譲渡した土地の相続税評価額÷相続税額〕

ちなみに、相続した空き家の取得費加算の特例を適用するには、相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限(10カ月)の翌日後3年を経過するまでに売却しなくてはなりません。

詳しい適用条件は国税庁HPをチェックしてください。

参照元:国税庁HP「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

10年超所有軽減税率の特例

売却した年の1月1日において、売った空き家の所有期間が10年を超えていると、譲渡所得税率が軽減されます。

本来であれば短期譲渡所得にかかる税率は約40%ですが、特例が適用されれば14.21%まで税率が抑えられます。

ただし、軽減税率が使えるのは譲渡所得の6000万以下の部分のみです。6000万以上の部分にかけられる税率は通常通りになります。

6,000万円以下の部分 6,000万円超の部分
所得税 10.21% 15.315%
住民税 4% 5%
合計 14.21% 20.315%
譲渡所得が7,000万で空き家所有期間が売却時に10年超だった場合
6,000万×14.21%(852.6万)+1,000万×20.315%(203.15万)=1,055.75万
譲渡所得が7,000万で空き家所有期間が売却時に10年以下だった場合
7,000万×20.315%=1,422.05万

約400万の節税になっていることがわかります。

ちなみに、10年超所有軽減税率の特例は、10年所有している空き家ではなく、10年所有している住居であることが大前提なので、住んでいたという事実は必須になります。

詳しい条件は国税庁のHPを確認してください。

参照元:国税庁HP「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

売却後に契約不適合責任を問われる可能性があるので注意

先述しているように、仲介業者を通して売却する場合の買い手は、不動産知識がない一般の方です。一般の買い手が、内見だけで空き家の不具合や欠陥をすべて見抜けるはずがありません。

そのため、購入者は、購入後に空き家に想定外の不具合が見つかり、修繕や引っ越しなどのリスクを負うことを懸念しています。

そこで、買い手が安心して購入できるように、売り手には大抵の場合、契約不適合責任が課せられます。

契約不適合責任
売買契約後、売買契約書に告知事項として記載されていない欠陥(シロアリ、雨漏りの被害など)があった場合、売主が負わなければいけない責任。

契約不適合責任を問われた場合、売主は損害賠償請求に応じたり、修理費を払ったり、最悪、売買契約を取り消されてしまうこともあります。

ただ、老朽化が進んだ空き家には、大抵の場合、何かしらの欠陥があると考えておくべきです。

仲介業者に依頼した場合は、売却後、契約不適合責任を問われるリスクに注意してください。

買取なら仲介業者に依頼した場合の注意点を払拭できる

売却前の注意点と、仲介業者に依頼した場合、買取業者に依頼した場合、それぞれの注意点、最後に税金対策を見てきました。

結論から言うと、空き家の売却は買取業者に直接売却するべきです。

買取であれば仲介業者に依頼した場合の以下の注意点を、払拭することができます。

  • 早く確実に売却できる
  • 仲介より出費を抑えられる
  • 契約不適合責任を問われない

早く確実に売却できる

仲介は空き家の売却に数か月~数年かかり、さいあく買手がつかないこともありますが、買取業者であれば最短1週間で売却することが可能です。

買取業者は住居用ではなく事業用として空き家を買い取るので、リフォームして、利益が見込めるのであれば、早急に買い取ることができるからです。仲介のように、需要と供給が合致する一般の買い手が現れるのを待つ必要はありません。

特に、一般の住居として需要が見込めない空き家は買取業者に直接売却した方が確実です。

一般の住居として需要が見込めない空き家

  • 築20年以上で老朽化が進んでいる
  • 立地や市街地へのアクセスが悪い

弊社は、最短1日で査定&契約、最短7日で引き渡しを行っています。条件の悪い空き家を早く確実に売却したい場合は、ぜひお問い合わせください。
>>条件が悪い空き家も買取可能

仲介より費用をかけずに売却できる

買取業者であれば、仲介に依頼した場合にかかる以下の費用がかかりません。

  • 仲介手数料
  • 残置物処理費用
  • リフォーム費用
  • 解体費用

仲介手数料が不要

先述しているように、買取業者は空き家を直接買取する仕組みで、二者の間を取り持ったり(=仲介したり)はしないため、仲介手数料はかかりません。

残置物処理費用が不要

買取業者は、事業用に空き家を買取する、いわば不動産のプロです。一般の方が住居を選ぶときのように、残置物がないまっさらな状態で内見をしたりする必要はありません。

そのため、売却の際に、買取業者が残置物処理まで引き受けてくれることも多くあります。売り主自らお金をかけて残置物処理を行わずに済むことが大半です。

ただ、魂抜きをする前の仏壇は、買取業者が処理することはできません。まだ行っていない場合は、近所のお寺に連絡して魂抜きを依頼するか、買取担当者に相談してください。

魂抜き
仏壇を移動するために、仏壇に宿っているとされる故人の魂を抜く儀式。お坊さんにお経をあげていただき行う

リフォーム費用・解体費用が不要

買取業者であれば、所有者がリフォームや解体をしてから売却する必要はありません。必要に応じて、買取業者が買取後に負担して行ってくれます。

そのため、費用はもちろん、リフォームや解体をしても買手がつかなかった場合の赤字リスクや、解体して更地にしたことで固定資産税が6倍になるリスクを所有者が背負うこともなくなるのです。

契約不適合責任を問われない

買取業者は不動産のプロなので、空き家の不具合を見抜いて、初めからリフォームする前提で取引しています。

そのため、多くの買取業者が売り主の契約不適合責任免責の特約を付けています。売り主は売却後に責任を問われ、損害賠償請求等をされる心配がありません。

契約不適合責任
売却後、売買契約書に告知事項として記載されていない欠陥(シロアリ、雨漏り等の被害)が空き家に見つかった場合、売主が負わなければいけない責任。

ただ、中には契約不適合責任の特約を付けていない買取業者もあるので、念のため売却の際は担当者に直接確認しましょう。

弊社はもちろん契約不適合責任免責の特約を付けたうえで買取を行っています。
>>契約不適合責任免責で問題を抱えた空き家も安心して売却

損しない買取業者の選び方

最後に、損しない買取業者の選び方をご紹介します。

空き家専門の買取業者を選ぶ

まず、空き家専門の買取業者を複数ピックアップしましょう。

先述したように、空き家は思いがけない欠点(雨漏りやシロアリなど)を抱えていることも多あるため、契約不適合責任を免責させたうえで売却してください。

空き家専門のノウハウがある買取業者なら、大抵の場合、契約不適合責任免責の特約がついています。

弊社は空き家の買い取り実績を多く持つ専門業者です。ぜひ候補の1つに挙げ、他の買取業者と、買取価格や条件、担当者の対応などを比較してみてください。
>>【見積無料】空き家に特化した買取業者をお探しならこちら

複数の買取業者に依頼

ピックアップした複数の買取業者に、査定を依頼しましょう。

複数の買取業者に依頼するのは、査定価格の比較対象を持つのはもちろん、担当者の態度から、業者の信頼度を測り、比較するためでもあります。

買取業者の中には、買取費用を銀行の融資に頼ろるつもりで用意していない買取業者や、直前に買取価格を変更してくる悪質な買取業者も存在します。

実際に電話などで買取業者に問い合わせ、売却の際の心配事などを相談し、以下の点に注目してみましょう。

  • 質問の答えに根拠があるか
  • 過剰な表現(「絶対」など)を使って売却を急かしたりしないか
  • 買取業者に直接売却する際のデメリット(仲介より買取価格が安くなる等)をきちんと説明してくれるか
  • 折り返しの電話やメールが遅すぎないか

1番信頼できると感じた担当者に交渉

1番信頼できると感じた買取業者が、1番高い見積額を提示してくれた場合は、迷わずその買取業者に依頼しましょう。

ただ、高い買取金額に惹かれて、担当者の信頼度を測るのを怠ってはいけません。

1番信頼できると感じた買取業者と、1番高い見積額を提示してくれた買取業者が異なるのであれば、前者に1番高い見積額を提案してみましょう。

交渉通りの金額になるとは限りませんが、誠実な買取業者であればできる限りのことをしてくれるはずです。

交渉額で買い取れないのであれば、その理由を教えてくれることもあるでしょう。

数万円の誤差であれば、1番高い見積額を提示してくれた買取業者より、1番信頼できると感じた買取業者に依頼した方が安心です。

後から買取金額を下げられたり、契約不適合責任がついていなかった等の問題が発生するのを回避するためです。

まとめ

売却前の注意点や売却方法別の注意点、税金対策などを時系列順に解説しました。

仲介業者に空き家の売却を依頼すると、主に以下のような注意点があります。

  • 条件によっては永遠に買手がつかない
  • 売却後に契約不適合責任を問われ、損害賠償請求される可能性がある
  • 買取であればかからない費用(仲介費用、残置物処理費用、リフォーム・解体費用)がかかる

一方、買取業者は、仲介に依頼するより買取価格は低くなってしまいますが、仲介より早く確実な売却ができるうえ、売却後に契約不適合責任を問われ、損害賠償請求される心配もありません。

空き家の売却は買取業者に依頼する方が圧倒的にコスパが良いと言えます。

また、どんな売却方法を選んでも、売却して利益が出たら、所得税が課税されます。節税対策をしっかりと行い、より損のない売却を目指しましょう。

弊社は、空き家専門の買取業者です。他社で断られてしまった空き家の売却も、一度お問い合わせください。お見積りだけの問い合わせも、無料で受け付けております。

>>【見積無料】どんな条件の空き家も即日買取

『空き家 注意点』のよくある質問

空き家を所有し続けるのであれば、少なくとも月1回は適切な空き家管理(換気、通水、草むしり、破損箇所の修繕等)を行い、「特定空き家」に指定されないように注意しましょう。特定空き家とは、行政がこのまま放置するのは危険だと判断した空き家のことです。指定されると、固定資産税が6倍になったり、強制的に空き家を解体され、解体費用を全額請求される等、大きなリスクがあります。
空き家が増えると、地域の景観が乱れ、主に以下のような問題があります。 ①老朽化した空き家が倒壊や破損し、第三者にケガをさせる ②老朽化した空き家に害虫や害獣が住み着き、衛生的に良くない ③人の出入りがない空き家が、放火や暴行、殺人等の犯罪に使われる 行政は、増え続ける空き家を大きな問題と捉えているため、適切な空き家管理をしていない所有者には様々なペナルティを設けています。
空き家の売却時の注意点は売却方法によって異なります。中でも代表的なのは、仲介業者に依頼した場合の契約不適合責任でしょう。 老朽化が進んだ空き家は、何かしらの不具合(雨漏りやシロアリ等)を抱えていることがほとんどです。もし、売却後に売買契約書にない不具合が見つかったら、売り手は損害賠償請求に応じる等して、契約不適合責任を負わなければなりません。
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