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空き家「売却前」の4つの注意点
まずはじめに、売却前に知っておくべき注意点を4点ご紹介します。
- 売却前に空き家を解体/リフォームしない
- 売主と登記名義人を一致させないと売却できない
- 抵当権抹消登記をしないと売却できない
- 仲介業者に売却活動を依頼したら売却経費がかかる
空き家をスムーズに売却するために、絶対に知っておくべき注意点を厳選したので、ぜひ全てチェックしてください。
売却前に空き家を解体/リフォームしない
売却前に独断で空き家を解体したり、リフォームしたりしてはいけません。
もしかすると、仲介業者に売却活動を依頼した場合は、解体やリフォームを勧められるかもしれませんが、それでも、売却前の空き家にはむやみに手を加えないでください。
なぜなら、解体やリフォームをしたところで、確実に売却できる保証はどこにもないからです。
解体やリフォームをして空き家の価値を高めたとしても、売れ残ってしまえば、高額な解体費用・リフォーム費用が丸々赤字になってしまいます。
なお、買取業者に直接売却する場合は、なおさら売主の独断で空き家に手を加えるのはやめましょう。
というのも、空き家の活用方法は、買取業者が買取後に決めるからです。買取前に行われた解体やリフォームは、買取後の活用の際に、大抵無駄になってしまいます。
解体すると土地の固定資産税が6倍になる
建物を解体して更地にすると、土地の固定資産税が6倍になるので注意してください。
居住用の土地には、「住宅用地の特例」が適用されているため、固定資産税が1/6されています。
しかし、建物を解体して更地にすると、住居用の土地とは認められないので「住宅用地の特例」の適用外になります。その結果、土地の固定資産税が、6倍に増額してしまうのです。
土地の固定資産税が6倍になる詳しい仕組みは、以下の記事で解説しております。
売主と登記名義人を一致させないと売却できない
不動産を売却する際は、原則として登記簿上の名義人が売買契約を行わなければなりません。
名義人が売却の意思をきちんと持って、手続きを進めることが重要視されるためです。
この前提がなければ、「名義人は売りたいと言っている」という言葉だけで、名義人以外の人物が勝手に契約行為を行う恐れがあります。
不動産は財産であり、場合によってはかなり高額な取り引きになります。
名義人以外でも簡単に売却できてしまったら、名義人本人の意に反して大切な財産を失う事態が頻発してしまいます。
そのため、たとえ親子関係であっても名義人以外が勝手に売却することはできないのです。
親名義の不動産を売却したいのであれば、以下の記事を参考にしてください。
また、売りたい空き家の所有者が複数いる（共有名義である）場合は、こちらの記事を参考にしてください。
抵当権抹消登記をしないと売却できない
住宅を購入する際、多くの人は住宅ローンを組みます。貸す側の金融機関は、当然滞納リスクに備えなければならないため、購入した物件に抵当権を設定します。
住宅ローンを借りるときに、金融機関が建物や土地に設定する権利。
債務者（借りた人）のローンの返済が滞ったとき、金融機関は抵当権を実行し、不動産を競売にかけ、貸付金（住宅ローン）を回収することができる。
特に問題なくローンを完済していても、抵当権の設定は放置されていることが多々あります。
債務者自ら抵当権抹消手続きを行わなければ、金融機関が勝手に消してくれることはないからです。
空き家を売ろうと思っても、抵当権の設定が放置されていれば、実質空き家を売ることはできません。
売り主がいくら「ローンは完済している」と主張しても、謄本上は競売を行えるような強い権利が放置されている空き家を購入したい人はいないからです。
抵当権抹消登記は、司法書士に依頼しましょう。
仲介業者に売却活動を依頼したら売却経費がかかる
仲介業者に空き家の売却活動を依頼した場合、以下の費用がかかるので注意してください。
- 仲介手数料
- 家具や荷物の撤去費用
- 印紙税
- 登記費用
なお、買取業者に直接売却すれば、2つの経費は一切かかりません。
仲介手数料
不動産仲介業者は、売買契約成立の成功報酬として、売主や買主から仲介手数料をもらい、利益を出しています。
仲介手数料は、売却金額に応じて上限が定められています。
| 売却価格（税抜） | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下の金額 | 売却価格×5％（税抜） |
| 200万円を超え400万円以下の金額 | 売却価格×4％（税抜） |
| 400万円を超える金額 | 売却価格×3％（税抜） |
参照元：国土交通省｜宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額
なお、買取業者は、仲介業務をするわけではないため、売主から手数料をもらうことはありません。
家具や荷物の撤去費用
一般の買い手の多くは、購入前に内見を希望します。
売主の家具や荷物が残っていると、買い手は内見のときに空き家での新しい暮らしがイメージできず、購入を決断しにくくなってしまいます。そのため、売り手は自ら費用をかけて、私物を処理しなくてはなりません。
家具や荷物の撤去を業者に依頼する場合の相場は、以下の表の通りです。
| 家具や荷物撤去の範囲 | 家具や荷物撤去の相場 |
|---|---|
| 1R・1K（3㎡～10㎡） | 3～10万円 |
| 1LDK・2DK（5㎡～20㎡） | 5～20万円 |
| 2LDK・3DK（10㎡～30㎡） | 10～30万円 |
| 3LDK・4DK（15㎡～40㎡） | 15～40万円 |
| 4LDK・5DK（20㎡～50㎡） | 20～50万円 |
なお、専門の買取業者に直接売却するのであれば、売主が売却前に家具や荷物を撤去する必要はありません。買取業者が買取後に、売主の私物を撤去してくれます。
印紙税
印紙税は、空き家の売却時に締結する売買契約書に張り付ける印紙代のことです。
売買契約書に「収入印紙」を貼付して納め、契約時に再使用防止のために消印が必要となります。
空き家の売却金額によって、印紙税額は以下のように変わります。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 100万円を超え500万円以下のもの | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1千万円以下のもの | 1万円 | 5,000円 |
| 1千万円を超え5千万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| 5千万円を超え1億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
たとえば、空き家を500万円で売却した場合は、軽減税率が適用されて印紙税は5000円です。
また、収入印紙は契約までに不動産会社が準備し、諸費用などで精算することが一般的です。
登記費用
空き家を売却する際は、登記費用がかかります。
登記費用とは、不動産登記をする際にかかる登録免許税のことです。
不動産の物理的現況と所有者などの権利関係を登記簿に記録すること
不動産登記には複数の種類がありますが、空き家の売却では「抵当権抹消登記」の費用がかかります。
抵当権抹消登記とは、住宅ローン契約時に金融機関から設定される抵当権を抹消することで、1件1,000円の登録免許税が必要です。
たとえば、空き家（土地と建物）に抵当権が設定されているときは、2,000円の登録免許税がかかります。
また、抵当権抹消登記の手続きは、司法書士に代行してもらえます。
代行してもらった場合、登録免許税とは別に「司法書士への報酬」がかかります。
司法書士報酬は、事務所によって異なりますが、「1〜2万円」程度です。
なお、空き家の売却時には「所有権移転登記」が必要になりますが、この費用は買主負担となるのが一般的です。
空き家「売却後」の3つの注意点
ここからは、空き家「売却後」の3つの注意点をご紹介します。
- 契約内容に相違があれば契約不適合責任を問われる
- 所得費が不明だと譲渡所得税が高くなる可能性があるので注意
- 譲渡所得税の控除特例には期限がある
中には損害賠償請求に発展する内容もありますので、必ず確認しておいてください。
契約内容に相違があれば契約不適合責任を問われる
一般の買主に空き家を売却したら、売主には契約不適合責任が課されるので注意してください。
売買契約後、売買契約書に告知事項として記載されていない欠陥（シロアリ、雨漏りの被害など）があった場合、売主が負わなければいけない責任。
契約不適合責任を問われたら、売主は損害賠償請求に応じたり、修理費を払ったり、最悪、売買契約を取り消されてしまうこともあります。
一方、買主が買取業者（宅建業者）なら、売主の契約不適合責任は、完全に免責（免除）されるのが一般的です（宅建業法40条）。
老朽化が進んだ空き家には、大抵、何かしらの欠陥があるので、空き家の老朽化が著しい場合は、専門の買取業者に直接売却するのが安心です。
契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。
所得費が不明だと譲渡所得税が高くなる可能性があるので注意
まず、前提として、不動産を売却して利益が出たら、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は、所得税と住民税に課税されます。
譲渡所得税の計算方法は以下の通りです。
譲渡所得＝売却額ー取得費ー譲渡費ー減価償却費
譲渡所得×税率（約40％）＝譲渡所得税
税率は、所有期間が5年以下の短期譲渡所得と5年超の長期譲渡所得で異なります。
今回は相続した空き家を想定し、短期譲渡所得として計算していきます。
| 所得税 | 住民税 | 合計 | |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得（空き家の所有期間が5年以下） | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得（空き家の所有期間が5年超） | 15.315% | 5% | 20.315% |
相続した空き家の購入額がわからない場合、売った金額の5％を購入額とみなされ、譲渡所得および譲渡所得税を計算するというルールがあります。
結果的に譲渡所得税の負担が一気に大きくなってしまうので注意してください。
例を出して説明していきます。
なお、今回は、例をよりシンプルにわかりやすくするため、譲渡費と、空き家の購入額以外の取得費は０として計算しています。
例えば、購入時の金額がわかっていれば、譲渡所得税は以下のように算出できます。
購入時の金額：700万
譲渡所得税：〔1000万ー700万〕×40％＝120万
しかし、購入額がわからない場合、売却価格の5％を購入額とみなされてしまうため、譲渡所得税は以下のように算出されます。
購入時の金額：わからない→1000万×5％＝50万
譲渡所得税：〔1000万ー50万〕×40％＝380万
購入額がわかれば60万で済むはずの譲渡所得税が、購入額がわからないだけで380万（3倍以上）になり、所有者の負担が大きくなっているのがわかります。
空き家の購入時の金額は、売買契約書に記載されているので、売却前に確認してください。
とはいえ、何十年も前に親が空き家を購入した場合、売買契約書が手元にない、見当たらない場合も多いかと思います。
空き家の購入時の金額がわからない場合は、登記簿謄本に書いてある購入時期等の情報から、合理的に過去の購入金額が導き出せれば、その金額を用いて譲渡所得税を計算して良いとされています。
ただ、一般の方には馴染みがないデータと照らし合わせて算出する必要があるので、購入時の金額を算出したい場合は、専門の税理士に相談してみましょう。
譲渡所得税の控除特例には期限がある
所得費が不明だと、譲渡所得税は通常よりかなり高額になってしまいますが、控除特例を適用させれば、税負担を抑えられるのでご安心ください。
ただし、それぞれの控除特例に適用期間や適用条件があるので注意してください。
相続空き家の3,000万特別控除の適用期限は「相続後3年以内に売却」
「相続空き家の3,000万特別控除」が適用されれば、譲渡所得税を大幅に抑えることができます。
相続空き家の3,000万特別控除とは、相続した空き家の譲渡所得が3,000万控除され、結果的に譲渡所得税が大幅に抑えられる制度です。譲渡所得が3,000万以下である場合は、全額控除されます。
課税譲渡所得＝売却額ー取得費ー譲渡費ー3,000万
譲渡所得×税率（約40％）＝譲渡所得税
仮に、空き家の購入金額がわからなくて、譲渡所得税が大幅に増えてしまったとします。
購入時の金額＝わからない→1000万×5％＝50万
譲渡所得税＝〔1000万ー50万〕×40％＝380万
しかし、3,000万特別控除が適用されれば、譲渡所得費（〔1000ー50万〕＝950万）から3,000万が控除され、譲渡所得税は実質ゼロになります。
購入時の金額＝わからない→1000万×5％＝50万
譲渡所得税（3,000万特別控除を適用）＝〔1000万ー50万ー3,000万〕×40％＝0
譲渡所得が3,000万以下である場合は、全額控除されることになるので、譲渡所得税はゼロになります。
空き家がよほど豪邸で高額で売れたりしない限りは、大抵の場合、譲渡所得税がゼロになる、とても大きな特例です。
ただし、3000万の特別控除を受けるには、相続してから3年経った日が属する年の12月31日までに売却しなければなりません。相続空き家の売却を考え始めたら、必ず相続した年月日を確認しておきましょう。
期限が迫っているのであれば、ぜひ弊社にご相談ください。
査定や相談だけのお問い合わせも大歓迎です。
>>【倒壊しそうな空き家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
なお、3000万の特別控除のその他の適用条件は、以下の記事から確認してください。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
相続税を払って取得した不動産を譲渡した場合、さらに譲渡税を払わなければならず、相続人の大きな負担になってしまいます。
そのため、相続財産を譲渡した人を対象に「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」が設けられています。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例は、相続税を支払って取得した不動産を一定期間以内に譲渡した場合、相続税額の一部を取得費に加算してすることができる特例です。
まず、譲渡所得税は以下のように計算します（先述）。
譲渡所得＝売却額ー取得費（相続税の一部を含む）ー譲渡費ー減価償却費
譲渡所得×税率（約40％）＝譲渡所得税
相続税の一部を取得費に加算できるので、結果的に譲渡所得、譲渡所得税が低くなります。
例の数字を用いて、それほど譲渡所得税が低くなるのか見てみましょう。
【通常の譲渡所得税】
| 売却額 | 5,000万 |
|---|---|
| 取得費 | 2,000万 |
| 譲渡費 | 1,000万 |
譲渡所得＝5,000万ー2,000万ー1,000万＝2,000万
譲渡所得税＝2,000万×約40％＝800万
【特例を適用した場合の譲渡所得税】
| 売却額 | 5,000万 |
|---|---|
| 取得費 | 2,000万＋200万（取得費加算） |
| 譲渡費 | 1,000万 |
譲渡所得＝5,000万ー（2,000万＋200万）ー1,000万＝2,000万
1,800万×約40％＝720万
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例を適用させれば、80万の節税になることがわかります。
なお、取得費に加算できる相続税は以下のように計算します。
相続税額×〔譲渡した土地の相続税評価額÷相続税額〕
ちなみに、相続した空き家の取得費加算の特例を適用するには、相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限（10カ月）の翌日後3年を経過するまでに売却しなくてはなりません。
期限が迫っているのであれば、ぜひ弊社の空き家買取サービスをご利用ください。
査定や相談だけのお問い合わせも大歓迎です。
>>【倒壊しそうな空き家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
詳しい適用条件は国税庁HPをチェックしてください。
10年超所有軽減税率の特例
売却した年の1月1日において、売った空き家の所有期間が10年を超えていると、譲渡所得税率が軽減されます。
本来であれば短期譲渡所得にかかる税率は約40％ですが、特例が適用されれば14.21%まで税率が抑えられます。
ただし、軽減税率が使えるのは譲渡所得の6000万以下の部分のみです。6000万以上の部分にかけられる税率は通常通りになります。
| 6,000万円以下の部分 | 6,000万円超の部分 | |
|---|---|---|
| 所得税 | 10.21％ | 15.315％ |
| 住民税 | 4％ | 5％ |
| 合計 | 14.21％ | 20.315％ |
6,000万×14.21%（852.6万）＋1,000万×20.315％（203.15万）＝1,055.75万
7,000万×20.315%＝1,422.05万
約400万の節税になっていることがわかります。
ちなみに、10年超所有軽減税率の特例は、10年所有している空き家ではなく、10年所有している住居であることが大前提なので、住んでいたという事実は必須になります。
詳しい条件は国税庁のHPを確認してください。
参照元：国税庁HP「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
最適な売却方法を選ばないと空き家が永遠に売れ残るので注意！
あなたが最適な売却方法を選ばないと、空き家が永遠に売れ残ってしまうので注意してください。
前提知識として、空き家の売却方法には、大きく2種類あります。
「不動産仲介業者に売却活動（買主探し）を依頼する方法」と「専門の不動産買取業者に直接売却する方法」です。
前者は「仲介」などと呼ばれる、最もオーソドックスな不動産の売却方法です。仲介業者は、主にマイホームを探している一般の個人に向けて売却活動を行います。
一方、後者（「買取」「業者買取」と呼ばれる方法）は、専門の買取業者が売主から直接不動産を買い取る方法です。
このような特徴から、空き家の条件によって最適な売却方法は異なります。
あなたの空き家に最適な売却方法がわかるよう、それぞれ詳しく説明します。
なお、仲介・買取の違いについては、以下の記事でも詳しく解説しているので、あわせてお読みください。
マイホームとして需要がある空き家は仲介業者に売却活動を依頼する
マイホームとして需要がある空き家を売却したいのであれば、仲介業者に売却活動を依頼しましょう。
マイホームとして需要がある空き家なら、市場価格前後の金額で一般の買手がつく可能性は十分にあるからです。
一般に広く売却活動をした際、需要と供給が釣り合う価格。要するに売買契約が成立する価格。
仲介業者に売却活動を依頼するべき空き家の条件は、具体的に以下の通りです。
仲介業者に売却活動を依頼するべき空き家の例
- 築年数が浅く建物が綺麗
- 雨漏り等、明らかに破損・汚損している箇所がない
- 最寄り駅や学校、病院まで徒歩圏内で生活に便利な立地
上記のような空き家は、仲介業者に売却活動を依頼し、市場価格前後での売却を目指しましょう。
マイホームとして需要がない空き家は買取業者に直接売却する
マイホームとして需要がない空き家を売却したいのであれば、空き家に強い不動産買取業者に直接買い取ってもらいましょう。
マイホームとして需要がない空き家を、自身の住居を探している一般の買手に売り出しても売却できないケースがほとんどです。永遠に売れ残るおそれも十分にあります。
一方、専門の買取業者の買取目的は、住居用ではなく事業用なので、マイホームとして需要がない空き家も積極的に買い取れます。
専門の買取業者は、一般の買手には需要がない空き家を事業用として活用する（収益化に繋げる）ノウハウを豊富に持っているのです。
具体的に、一般の買手に需要がなく、買取業者に買い取ってもらうべきなのは、「立地」と「建物の状態」が悪い空き家です。
一般の買手に需要がない悪立地の例
- 最寄り駅が遠くて、車がないと生活がしにくい
- 学校やオフィス街が遠くて通勤・通学に時間がかかる
- 利用できるバスや電車の本数が少ない
一般の買手に需要がない建物の状態の例
- 築年数が古く、建物の老朽化が目に見えてわかる
- 雨漏り等のトラブルの可能性がある
建物の状態が悪い空き家は、リフォームや修繕してから一般の買主に売却すればいいと考えるかも知れません。
しかし、手を加えた空き家が売れ残ってしまったら、リフォームや修繕の費用は丸々赤字になってしまいます（詳しくは「売却前に空き家を解体/リフォームしない」でご説明します）。
そのため、老朽化が著しい空き家も、そのままの状態で専門の買取業者に買い取ってもらうべきでしょう。
弊社AlbaLinkは、著しく老朽化した空き家や、地方の山奥などかなり悪立地な空き家も、積極的に買い取っています。
空き家の売却でお困りでしたら、ぜひ一度弊社にご相談ください。
査定や相談だけのお問い合わせも大歓迎です。
>>【倒壊しそうな空き家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
空き家を高く売るための買取業者の選び方
前述したとおり、マイホームの需要がある空き家は仲介業者に売却を依頼すべきですが、そうでない空き家は買取業者に売却すべきです。
ただし、たいていの空き家は老朽化が進んでおり、仲介業者に依頼しても門前払いされるケースが多くあります。
実際に、弊社アルバリンクのお客さまにも「仲介業者に相談したけど、話も聞いてくれなくて途方に暮れていました・・・」という方が少なくありません。
なので、空き家は「買取」かつ「優良業者」に依頼することを検討してください。
この章では、空き家を高く売るための「優良買取業者の選び方の3つのポイント」を解説していきます。
- 空き家専門の買取業者を選ぶ
- 複数の買取業者に査定を依頼する
- 一番信頼できると感じた担当者に交渉する
空き家専門の買取業者を選ぶ
空き家専門の買取業者に買取を依頼しましょう。
というのも、専門の買取業者は、買取後の空き家の運用ノウハウや再販リストを豊富に持ち合わせているため、買い取った空き家を確実に収益化に繋げる自信があります。
それ故に、売主様から買い取る際も、空き家の買取実績がない買取業者より、強気な金額で買い取ることができます。
弊社は空き家の買い取り実績を多く持つ専門業者です。ぜひ候補の1つに挙げ、他の買取業者と、買取価格や条件、担当者の対応などを比較してみてください。
なお、空き家買取に強い買取業者ついては、以下の記事で特徴別にまとめております。
査定や相談だけのお問い合わせも大歓迎です。
>>【倒壊しそうな空き家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
複数の買取業者に査定を依頼する
ピックアップした複数の買取業者に、査定を依頼しましょう。
複数の買取業者に依頼するのは、査定価格の比較対象を持つのはもちろん、担当者の態度から、業者の信頼度を測り、比較するためでもあります。
買取業者の中には、買取費用を銀行の融資に頼ろるつもりで用意していない買取業者や、直前に買取価格を変更してくる悪質な買取業者も存在します。
実際に電話などで買取業者に問い合わせ、売却の際の心配事などを相談し、以下の点に注目してみましょう。
- 質問の答えに根拠があるか
- 過剰な表現（「絶対」など）を使って売却を急かしたりしないか
- 買取業者に直接売却する際のデメリット（仲介より買取価格が安くなる等）をきちんと説明してくれるか
- 折り返しの電話やメールが遅すぎないか
一番信頼できると感じた担当者に交渉する
1番信頼できると感じた買取業者が、1番高い見積額を提示してくれた場合は、迷わずその買取業者に依頼しましょう。
ただ、高い買取金額に惹かれて、担当者の信頼度を測るのを怠ってはいけません。
1番信頼できると感じた買取業者と、1番高い見積額を提示してくれた買取業者が異なるのであれば、前者に1番高い見積額を提案してみましょう。
交渉通りの金額になるとは限りませんが、誠実な買取業者であればできる限りのことをしてくれるはずです。
交渉額で買い取れないのであれば、その理由を教えてくれることもあるでしょう。
数万円の誤差であれば、1番高い見積額を提示してくれた買取業者より、1番信頼できると感じた買取業者に依頼した方が安心です。
後から買取金額を下げられたり、契約不適合責任がついていなかった等の問題が発生するのを回避するためです。
まとめ
空き家を売却する際に絶対に知っておくべき注意点を、網羅的に解説しました。
結論、空き家売却の際に最も注意するべきことは、自身の空き家の条件や状態に合った売却方法を選択することです。
売りたい空き家に合った売却方法を選ばなければ、そもそも売却できず、永遠に売れ残るおそれがあるからです。
例えば、老朽化していたり、生活するうえで不便な立地にある空き家は、住居としての需要がないため、なかなか個人の買手がつきません。
なので、住居としての需要がない空き家は、専門の買取業者に直接売却するべきでしょう。
弊社AlbaLinkをはじめとする専門の買取業者は、住居として需要がない空き家も確実に買い取れます。
我々が皆様のお力になれれば幸いです。
査定や相談だけのお問い合わせも大歓迎です。
相談・査定はこちら
