空き家の売却方法6選！流れや費用・注意点を解説

空き家を売却する方法6選

「売れない」と言われることの多い空き家ですが、適切な売却方法を選べば決して売れないわけではありません。

空き家を売却する方法には以下の6種類が挙げられます。

所有する空き家の状況に応じて、適切な方法を選んでください。

空き家をそのままの状態で売却する

空き家を売却する1つ目の方法は「空き家をそのままの状態で売却する方法」です。

現状の空き家をリフォームも解体もせず、そのままの状態で仲介業者※に売却依頼をかけます。

一般に、築20年以内なら「中古住宅」として売却が可能です。
一方で、築20年を超えると建物の資産価値はほぼなくなるので、「古家付き土地」として売却する形となります。

例えば空き家の築年数が20年以内の築浅で、人が住むのに問題がないほど綺麗な建物なら、そのまま売りに出しても買い手は見つかるでしょう。
反面、空き家が老朽化している場合、買い手が購入後のリフォーム費用を懸念するため売れづらくなります。

売却価格についても、老朽化していない築浅の物件より大幅に安くなることが一般的です。

したがって、仲介へ空き家の売却を依頼する方法は老朽化した空き家には不向きと言えます。
どうしてもそのままの状態で売却したいなら、後述する「専門の買取業者」へ直接売却も有力な選択肢です。

空き家をリフォームして売却する

空き家を売却する2つ目の方法は「リフォームして仲介で売却する方法」です。

空き家の老朽化した部分をリフォームしてから売却すれば、仲介で一般の買手に、希望価格で売却できる可能性があります。
水回りや床、壁のリフォームをするだけでも見た目の印象が改善され、売れやすくなるでしょう。

リフォーム済みの空き家であれば、買い手は購入後そのまま住めるため、マイホームを探している一般の買手のニーズにも合い、買い手が見つかりやすくなります。

ただし、空き家をフルリフォームするには300万円～800万円ほどかかるうえに、リフォームしたからと言って必ず買手が現れる保証はありません。

以下は修繕箇所別のリフォーム費用の相場です。

高額な費用をかけてリフォームしたものの、売れ残ってしまうというリスクを避けたい方は、後述する「専門の買取業者に売却する」をご確認ください。

空き家を解体し更地にしてから売却する

空き家を売却する3つ目の方法は「空き家を解体して（更地にして）売却する方法」です。

空き家を取り壊し、まっさらな土地にしてから、仲介業者に売却を依頼します。

空き家を解体して「更地」にして売ると、老朽化した空き家が残っているよりは高く売れる可能性があります。
買い手にとっては解体費用をかけずに済み、自由に好きな建物を建てられる分ニーズが高まりやすいからです。

参考までに、以下が空き家の解体費用の相場です。

30坪の木造家屋であれば、解体費用は「100～120万円」かかる計算になります。

自治体によっては解体に補助金を出してくれる場合もあるので、空き家所在地の自治体に問い合わせてみても良いでしょう。

ただし、建物を解体したことで固定資産税が最大6倍になるおそれがあります。
建物が建っている不動産に適用されている「住宅用地の特例」が外れてしまうからです。

参照元：東京都主税局｜固定資産税・都市計画税（土地・家屋）

もし解体後に更地が売れずに残ってしまうと、6倍の固定資産税を延々支払い続けなければなりません。

また、空き家が「再建築不可物件（法的に建て替えが認められない物件）」だった場合、一度更地にしてしまうと二度と建て替えができない土地となり、ますます売却が困難になります。

建築基準法上における「接道義務」を満たしていない土地には、建物を建ててはいけないと定められているからです。

そのため安易に解体することは避け、まず再建築可能かどうか、また更地にすれば売れる見込みはあるのか、事前に確認しましょう。

なお、再建築不可物件の売却方法については、以下の記事で詳しく解説していますので、ご確認ください。

関連記事：再建築不可物件の売却方法8選！確実＆高値で売る秘訣を伝授！

空き家バンクを通じて売却する

空き家を売却する4つ目の方法は「空き家バンクを活用する方法」です。

空き家バンクとは、自治体が主体となって空き家の売り手と買い手をつなげるサービスのことです。

空き家バンクの定義
・「空き家の売却又は賃貸等を希望する所有者等から申込みを受けた情報を、本市への 定住等を目的として空き家の利用を希望する者に対し紹介する制度をいう

引用元：「空き家（情報）バンク制度の立ち上げ」国土交通省

売り手から受け取った空き家の情報を、各自治体が専用サイトに登録し、買い手に情報を提供します。
登録自体は無料ででき、所有する空き家の情報を全国から閲覧してもらえることがメリットです。

ただし、買主との交渉や売買契約は個人間で行われ、基本的に自治体は関与しないため、トラブル発生時は個人間で解決しなければなりません。

また、自治体が仲介業者のようなマッチングサービスを提供するわけではないので、登録したままいつまでも売れ残ってしまうケースも少なくありません。

空き家バンクでは賃貸希望の閲覧者も多く、購入希望者の中から買い手を見つけるのは容易ではないため、なるべく早く手放したい方は空き家専門の買取業者のような専門家に相談、あるいは直接売却することをおすすめします。

なお、空き家バンクのリスクについては、以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事：空き家バンクの6つの失敗例｜成功例やメリットとデメリットも紹介

空き家を個人売買する

5つ目は空き家を個人間売買する方法です。

個人間売買とは、売主と買主が直接交渉し、双方の合意のもと売買契約をすることです。
不動産業者などの専門家などは介在せず、親子などの親族間で行われることが多い取引形態です。

お互いの要望を伝えやすく取引の自由度が高いことと、仲介業者を挟まないため仲介手数料が発生しない点がメリットといえます。

ただし空き家バンクと同様、交渉や契約に専門家が介在しないため、トラブルや法的リスクが生じやすいことも事実です。
実際、契約書の不備や引き渡し後の不具合などが発覚した際に、最悪訴訟に発展するケースも少なくありません。

また、公正な価格設定が難しく、金融機関が担保価値を判断しにくいことから、買主の住宅ローン審査が厳しくなることもデメリットです。

こうしたリスクを考慮すると、個人間売買で空き家の買い手を見つけることは困難と言わざるを得ません。
親族以外の第三者の買い手を探すのなら、次項の「専門の買取業者」へ売却するほうが安心です。

専門の買取業者に買い取ってもらう

空き家を売却する6つ目の方法は「空き家専門の買取業者に買い取ってもらう方法」です。

買取とは、売主の不動産を業者が直接買い取る不動産売買形態のことです。
専門の買取業者は、一般の買い手が敬遠するような老朽化した空き家でも、そのままの状態でスピーディーに買い取ってくれます。

買取業者は、空き家を再生・再販するためのノウハウを活かして収益化を図れるため、仲介で断られるような空き家でも柔軟に買取を検討できるのです。

また、買い手を探す必要がないため売却に時間がかからないことと、「契約不適合責任」を負わずに済む点もメリットです。

買い手が不動産業者の場合、契約内容によっては契約不適合責任が免責されるため、空き家の引き渡し後に不具合が発覚したとしても原則として売主が責任を負わずに済みます。

このような買取の唯一のデメリットは「買取価格が仲介の売却価格よりも安い」ことです。
ただし、リフォーム・解体費用がかからず、仲介手数料も不要であることを考慮すると、差し引きでプラスになる可能性もあります。

したがって、後述する「空き家の売却を依頼する不動産業者の選び方3選」を参考に、空き家を適正な価格で査定してくれる業者を選ぶことがポイントです。

アルバリンクが空き家を780万円で買取した事例

ここまで空き家の売却方法についてお伝えしてきました。

そこでこの章では、弊社AlbaLink（アルバリンク）を例にとり、実際の空き家の買取事例を紹介します。

弊社アルバリンクは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような空き家も数多く買い取ってきました。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ空き家」や「不用品で室内があふれてしまっている空き家」を買い取った実績もあります。

【20年以上放置された空き家の買取事例】 【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】

引用元：AlbaLinkの空き家買取事例

20年以上放置された空き家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。

また、不用品で室内が溢れてしまっている空き家の所有者は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「（弊社に）そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。

上記の方々だけでなく、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）

また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。

信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。

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なお、売却以外の空き家処分方法を幅広く知りたい場合は、以下の記事をご確認ください。

関連記事：【空き家の処分方法8選】手間なく確実に売却する秘訣を公開！

空き家を売却したほうがいい理由5選

空き家を放置し続けると、経済的な負担が増えるだけでなく、予期せぬトラブルに巻き込まれるリスクも高まるため、早めに売却して手放すことを検討すべきといえます。
その理由は以下の5つです。

所有しているだけで維持費がかかる

空き家は「誰も住んでいないから費用がかからない」と思われがちですが、所有している以上、毎年一定の維持費がかかり続けます。

これらを合計すると年間数十万円規模の支出になり、何も生み出さない空き家にこの金額を長年支払い続けることにもなりかねません。
将来的に活用する予定がないのであれば、「空き家を売却する方法6選」でお伝えした方法で早めに手放して支出を抑えるのが賢明です。

空き家にかかる税金や維持費については以下の記事でさらに詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

関連記事：空き家にかかる税金とは？固定資産税が6倍になるタイミングも解説

関連記事：空き家の維持費はいくら？計算方法を解説

放置すると資産価値が下がる

空き家を放置すると、時間の経過とともに建物の資産価値が下がり続けます。

人が住んでいる家は、日常的な換気や清掃・軽微な修繕が自然に行われますが、誰も住んでいない空き家ではそうした管理が届きません。

放置すればするほど修繕費が高額になるうえ、売却価格も大きく下がってしまいます。
さらに老朽化が進むと解体前提でしか売れなくなり、売却時に100万円以上の解体費用を負担せざるを得なくなるでしょう。

空き家を放置するリスクについては以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事：空き家を放置すると罰則あり！リスクや簡単に手放す方法を紹介！

管理不全空き家・特定空き家に指定される恐れがある

管理が不十分な空き家は、行政から「管理不全空き家※1」または「特定空き家※2」に指定され、大幅な税負担増を課される恐れがあります。

参照元：政府広報オンライン「空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化。トラブルになる前に対応を！」

特定空き家あるいは管理不全空き家に認定され、勧告を受けた場合などには減税措置である「住宅用地の特例」が外れ、土地の固定資産税が最大6倍になりかねません。

さらに、改善が見られない場合には行政代執行により強制的に空き家を解体され、その費用を所有者に請求されるケースもあります。

なお、特定空き家指定による行政代執行については以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事：空き家の行政代執行とは？請求される費用や相続放棄後の管理責任も解説

近隣トラブルや損害賠償につながる恐れがある

管理が行き届かない空き家は、近隣住民に迷惑をかけるだけでなく、法的な損害賠償責任につながる恐れがあります。

以下は放置された空き家で起こりやすいトラブルの一例です。

所有する建物の損壊・倒壊により通行人や隣家へ被害を与えた場合には、所有者が損害賠償責任を負うことになります。
建物や保存方法に問題があった場合には、所有者（または占有者）は過失がなくても賠償責任を負うと定められており、「遠方で管理できなかった」「知らなかった」といった事情は考慮されません。

参照元：e-Gov法令検索「民法第717条」

近隣トラブルや賠償リスクを避けるためにも、空き家は早期に売却して手放すことも検討しましょう。

なお、管理の難しい空き家であっても、専門の不動産買取業者であれば現状のままで買い取れる場合があります（詳しくは「専門の買取業者に買い取ってもらう」をご覧ください）。

次の世代に負担を残してしまう

空き家を処分せずに放置し続けると、いずれその負の遺産を子供や孫の世代が引き継ぐことになります。

空き家を相続した相続人には、以下のような負担がのしかかりかねません。

相続が発生した際、遠方に住んでいる親族が管理を押し付け合ったり、共有名義になって処分が難航したりといったトラブルの火種になりかねません。

「自分が生きているうちは何とかなる」と処分を先送りにしていると、子供の代では売却すら難しい状態の物件だけが残ってしまいます。
使う予定のない空き家は、価値が残っている「今」のうちに手放しておくことが、次の世代への配慮といえます（具体的な方法は「空き家を売却する方法6選」をご覧ください）。

【売却方法別】空き家を売却する流れ

ここからは、実際に空き家を売却する際の流れを見ていきましょう。

ただし売却のステップは「仲介」と「買取」で大きく異なります。

それぞれの流れを理解して、自分に合った方法を選びましょう。

なお、空き家売却の流れについては以下の記事でも詳しく解説しています。

関連記事：空き家売却の流れを解説｜あなたに最適な売却方法もわかる

仲介の場合

「仲介」で空き家を売却する場合、仲介業者との媒介契約や買い手探しをするため、工程がやや複雑になります。
仲介で空き家を売却する流れを以下にまとめました。

仲介業者に査定を依頼し、金額に納得できたら、その業者と媒介契約を締結します。
その際に、売却のスタンスに応じて「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」のいずれかを選択しなければなりません。

続いて、空き家の売却活動が始まったら、広告の打ち合わせや内覧など、売主は都度対応が必要です。

仲介での売却は物件のニーズがあれば高く売れる可能性がある反面、売却期間が読みにくい側面もあります。
買い手が見つかるまで固定資産税などの維持費もかかるため、金銭的にも余裕を持った計画が必要です。

買取の場合

「買取」で空き家を売却する場合は、業者が直接買い取るため、媒介契約と買い手探し、内覧対応などの売却活動は不要です。

買取業者による直接買取の流れを以下にまとめました。

査定で提示された金額に納得できたら、そのまま業者との売買契約へと進みます。

基本的に、買取は売却に手間と時間をかけられないケースや、現金化を急ぐケースなど、スピード重視で売却したい場合に適しています。

前の表は多少簡略化していますが、以下の図を見ると仲介と買取の売却スピードの違いが良くおわかりいただけるでしょう。

仲介に比べて価格は低くなりますが、買い手を探す手間がない分、早期に現金化（最短1週間～1カ月程度）できることが大きなメリットです。

当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）は、空き家を専門的に買い取っている不動産買取業者です。
豊富な買取実績に基づく適正価格での査定と、スピーディーな対応に努めていますので、空き家を今すぐ手放したい方や現金化を急ぐ方は、弊社へお気軽にご相談ください。

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空き家売却にかかる費用

空き家を売却する際には、さまざまな諸費用が発生することを把握しておきましょう。
売却方法や物件の状態によっても異なりますが、売却時にかかる主な費用は以下の5つです。

なお、上記の費用を少しでも抑えたい場合には、「買取」での売却を検討してみましょう。
買取であれば、リフォームや解体、片付けせずに空き家を現状のまま買い取ってもらえる場合が多いからです（詳しくは「専門の買取業者に買い取ってもらう」をご覧ください）。

仲介手数料

不動産仲介業者に依頼して空き家を売却する場合、売却が成立した報酬として仲介手数料がかかります。

仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法で定められており、売買価格が400万円超の物件の仲介手数料は、以下の式で算出できます。

たとえば空き家の売却価格が1,000万円の場合、仲介手数料の上限は「1,000万円 × 3% ＋ 6万円 ＝ 36万円（＋消費税）」です。

なお、2024年7月1日の法改正により、売買価格800万円以下の空き家等の取引において、仲介手数料の上限が33万円（税込）に引き上げられました。

参照元：国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」

そのため、低価格の空き家を仲介で売却する場合には、仲介手数料が従来より高くなる可能性がある点にも留意しましょう。

一方、専門の不動産買取業者に直接買い取ってもらう場合には、仲介会社を介さないため仲介手数料は原則かかりません。
売却費用を抑えたい方は買取を検討することをおすすめします。

測量費

隣地との境界が明確でない土地を売却する場合、土地家屋調査士に依頼して境界確定測量を行うための費用がかかります。

土地売却時に必要な確定測量の費用はおよそ50〜60万円で、道路など役所の立ち会いが必要な場合はさらに10〜30万円が加算されます。

境界が不明確なまま売却すると、後から隣地所有者との間で境界トラブルになる恐れもあるため、仲介で売却する場合は買主から確定測量を求められることが一般的です。

なお、専門の不動産買取業者に相談すれば、測量が未実施のままでも買い取ってもらえる場合があります。
測量費用の負担を避けたい方は、買取という選択肢も検討してみましょう。

解体費用

建物が著しく老朽化している場合、建物を解体して更地にしないと買い手が見つかりにくいケースがあり、その場合は解体費用がかかります。

解体費用の相場は建物の構造と広さによって異なりますが、目安は以下の通りです。

ただし、かけた解体費用を売却金額で回収できるとは限りません。
立地や市場環境によっては、解体前と解体後で売却価格がほとんど変わらないケースもあるため、事前に不動産業者へ査定を依頼し、解体コストを回収できるか確認してから判断することが大切です。

一方、専門の不動産買取業者であれば、老朽化した空き家でも解体せずに現状のまま買い取れる場合があります。

弊社AlbaLink（アルバリンク）も訳あり物件専門の不動産買取業者として、老朽化が進んだ空き家でもそのままの状態で積極的に買い取れるように取り組んでおります。
解体費用の持ち出しを避けたい方は、一度弊社までお気軽にご相談ください。

>>【老朽化空き家も現状のまま買取】まずは無料で相談してみる

空き家の解体費用については以下の記事でさらに詳しく解説しています。

関連記事：空き家の解体費用は数百万円！？費用ゼロで処分する方法を紹介！

残置物撤去費用

仲介で空き家を売却する場合、空き家の中に残された家財道具や不用品はすべて撤去して空の状態にする必要があり、売主には撤去費用がかかります。
家具やゴミが放置された状態では買主がその家での生活をイメージしにくく、売却につながりにくいためです。

残置物の撤去を業者に依頼する場合の費用はおおむね以下の通りです。

ただし、ゴミ屋敷の場合や物置にも荷物がある場合はさらに料金が上乗せされます。

残置物撤去費用を抑えたい場合は、できるだけ自身で荷物やゴミを分別・処分するのが良いでしょう。
そうした時間や費用をかけたくない場合は、専門の不動産買取業者に依頼することをお勧めします。
専門の不動産買取業者であれば、荷物やゴミが残った状態でも買い取ってくれるからです。

リフォーム費用

築年数の進んだ空き家を仲介で売却する場合、リフォーム費用がかかることがあります。
リフォームをして見栄えをよくすることで売れやすくなる場合があるため、仲介で売却する場合はリフォームを勧められるケースが少なくありません。

ただし、リフォームには規模に応じて以下の費用がかかります。

大規模なリフォームになると一戸建てで500万〜2,000万円ほどかかることも珍しくありません。

また、かけた費用を回収できる保証はなく、立地や地形などの条件が悪ければリフォーム費用が売却価格に反映されず、赤字になる可能性もあります。
そのため、リフォームを検討する際は事前に不動産会社の査定を受け、かけた費用を売却価格で回収できるかどうかを確認してから判断しましょう。

なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、空き家などを専門に買い取る不動産買取業者ですので、老朽化が進んだ空き家でも、現状のままで買取可能です。

費用をかけず売却したい場合や、リフォーム費用を出すのが難しい場合は、ぜひ一度、弊社の無料買取査定フォームよりお気軽にお問い合わせください。
適正価格で買取させていただきます。

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空き家の売却にかかる税金

空き家の売却を決めたら、売却にかかる税金も把握しておかなければなりません。
空き家の売却で発生する税金は以下の3種類です。

それぞれ課税のタイミングや計算方法が異なるため、事前にシミュレーションしておくことが大切です。

なお、不動産の売却でかかる税金については「不動産売却の税金はいくら？かからないケースや節税できる特例も紹介」で詳しく解説しています。

登録免許税

登録免許税とは、相続登記を行う際に法務局へ納付する税金のことです。

相続によって不動産を取得した場合の税率は0.4％（1,000分の4）で、以下のように計算します。

計算結果は100円未満を切り捨てますが、計算の結果1,000円に満たない場合は1,000円となります。

例えば、固定資産税評価額が1,000万円の空き家を相続する場合の登録免許税は「1,000万円 × 0.4％ = 4万円」です。

【固定資産評価証明書の見本】

なお、相続登記は2024年4月から義務化されているため、空き家を相続した場合は手続きを忘れないようにしましょう。
不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請しなければ、10万円以下の過料が科される可能性があるからです。

参照元：法務局｜相続登記が義務化されます（令和６年４月１日制度開始）

なお、空き家を名義変更する方法については、「空き家の名義変更の方法や費用【令和6年4月から相続登記が義務化されています！】」で詳しく解説しています。

譲渡所得税

空き家を売却して得た利益（譲渡所得）には、譲渡所得税が生じます（譲渡所得税は所得税と住民税の総称です）。

譲渡所得にそれぞれの税率をかければ、譲渡所得税が算出できます。

参照元：国税庁「No.3252 取得費となるもの」

参照元：国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」

税率は空き家の所有期間が5年以下か5年を超えるかによって、以下の表のように違います。

今回は、以下の設例条件の空き家を、所有期間5年以内に売却する想定で計算していきます。

所有期間5年以内の短期譲渡だと、所得税と住民税、合わせて100万も課税されることがわかります。

しかし、譲渡所得税は以下の特例を使うと節税が可能です。

空き家の売却時にかかる税金を抑えたいのなら、事前に自分が利用要件を満たしているかどうかを確認しておきましょう。

相続空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家で、一定の条件に当てはまれば、譲渡所得額から3,000万円の特別控除を受けることができます。

譲渡価額から3,000万円も控除されれば、大抵の場合、譲渡所得は0（マイナスであっても0とする）になります。
譲渡所得が0であれば、当然税金も発生しません。

3,000万円の特別控除が適用されるかどうかは、国税庁のHPにてチェックできます。

上記を見ていただけばわかりますが、相続空き家の3,000万円特別控除は控除金額が大きい分、適用条件も多岐にわたります。

ですから、条件をクリアできない、という方もいるかと思います。
その場合は、適用条件がそこまで厳しくない「低未利用土地等の100万円特別控除」が受けられないか確認してみましょう。

「相続空き家の3,000万円特別控除」については、「相続空き家の売却額から3000万円控除｜条件と申請方法」の記事でも詳しく解説しているので参考にしてみてください。

所有期間10年超の軽減税率特例

売却した空き家の所有期間が、売却した年の1月1日において10年を超えていた場合に、軽減税率を適用できる特例です。

所有期間10年超の軽減税率特例は、3,000万円の特別控除と併用が可能です。
3,000万円の特別控除を適用してもなお譲渡所得が出る場合は、所有期間10年超の軽減税率特例も併用すると、節税のメリットがあります。

適用条件は3,000万円の特別控除の要件に加え、前年や前々年に同じ特例を受けていないことです。

10年超の軽減税率特例については、「10年超所有軽減税率特例の条件＆手続き｜併用で譲渡所得税0円も」で詳しく解説しています。

取得費加算の特例

取得費加算の特例は、相続や遺贈により取得した空き家を売却した場合、相続税の一部を譲渡所得を算出する際に用いる取得費に含めることができる特例です。

前述したように、譲渡所得は以下の計算式で求められます。

相続税を取得費に含められる分、譲渡所得が少なくなり、結果的に譲渡所得税も抑えられます。

ただし、特例が適用されるには、相続税の申告期限の翌日から3年が経つまでに空き家を売却する必要があります。
詳しくは「相続財産の売却後に使える取得費加算の特例！適用条件と計算例を解説」をご確認ください。

相続税を支払った空き家の売却を検討している場合は、特例を適用するためにも3年以内の売却を目指しましょう。

低未利用土地等の100万円特別控除

「低未利用土地等の100万円特別控除」は、譲渡所得から100万円を控除できる制度です。

引用元：国土交通省「低未利用土地100万円控除利用状況について」

控除の名称に「低未利用土地等」とありますが、空き家も対象です。

主な適用要件は以下の3つです。

参照元：低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除｜国税庁

適用条件は先述した相続空き家の3,000万円特別控除ほど厳しくありません。

そのため、相続空き家の3,000万円特別控除の要件をクリアできなかった場合は、こちらの控除が受けられないか確認してみましょう。

印紙税

印紙税とは、空き家の売買契約書を含む課税文書を作る際にかかる国税です。

売却した空き家の金額によって税額が定められています。

なお、令和9年3月31日までの間に作成された契約書は、租税特別措置法による軽減措置の対象となり、すべて約半額となります。

参照元：国税庁｜No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

空き家を売却する際に押さえておきたい4つの注意点

ここまで空き家を売却する方法や費用について解説してきました。

ただし空き家を実際に売却する際には、一般的な居住用住宅とは異なる注意点があります。
空き家を永遠に手放せないといった事態に陥らないためにも、以下の4点を確実に押さえておきましょう。

なお空き家売却の注意点については以下の記事でも詳しく解説しています。

関連記事：空き家売却の注意点を売却前後で徹底解説｜見落としがちなポイントと対策

仲介の場合は売却が長期戦になるのを覚悟する

仲介の場合は売却が長期戦になるのを覚悟する必要があります。

仲介の買い手は基本的にすぐ住める・長く住める綺麗な住居を求めているため、老朽化した空き家は仲介の買い手のニーズに合わず、買い手が見つかりにくいのです。
実際、弊社が実施した住宅購入に関するアンケートでも、選ぶのは「築10年以内」と回答した人が63%、「20年以内」が18.0%を占め、新しい物件が好まれていることがわかります。

引用元：AlbaLink「【不動産を購入するなら築年数は何年までがベストか】男女100人アンケート調査」

仲介で築古物件を売却する場合、1年以上売れ残ることも珍しくありません。

一方、買取であれば、不動産業者が物件を直接買い取ってくれるので素早い売却が可能です。

一般の不動産業者では売却しにくい空き家の買取は断られる可能性が高いですが、空き家の買取に積極的な専門の買取業者であれば、空き家の再生ノウハウと再販先が豊富なため、築古空き家でも積極的に買取を検討できます。

弊社株式会社Albaink（アルバリンク）も、年間相談実績が6,500件以上の空き家に強い専門の買取業者です。
他社で断られたようなボロボロの空き家でも買い取ってきた実績が多数ありますので、空き家を今すぐ手放したい方はお気軽にご連絡ください。

>>【放置されていた空き家でもスピード売却】無料で買取査定を依頼する

相続した空き家を売却するには名義変更が必要

不動産の売買契約は原則、登記簿上の所有者本人以外は行えないため、相続した空き家を売却する場合は、先に相続登記による名義変更が必要です。

なお、相続が発生した時点で亡くなった親の財産は相続人全員の共有状態となっており、相続人全員による「遺産分割協議」で空き家を誰が相続するのかを決めないと、名義変更ができません。

相続発生から名義変更（相続登記）が完了するまで手続きの流れは以下の通りです。

相続登記の手続き、特に戸籍の収集は大変煩雑なため、司法書士に依頼することが一般的です。
司法書士に手続きを依頼する費用は5万円～15万円ほどです。

なお、令和6年4月1日より相続登記は義務化されたため、今すぐ売却しない場合であっても、未登記の場合は相続登記をしなくてはなりません。

なお、相続した物件の売却方法については、以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事：相続不動産を売却するには？流れや必要書類・注意点・節税特例まで解説

空き家に抵当権が設定されている場合は抹消登記が必要

抵当権が設定されている空き家は、原則として、抵当権抹消登記を行ってからでないと売却できません。

抵当権とは金融機関などの債権者（ローンの貸し手）が、住宅ローンの担保として空き家の土地と建物に設定している権利のことです。

不動産に抵当権が設定されていて、もし債務者（ローンの返済義務がある人）のローン返済が滞った場合、抵当権が設定された建物や土地は競売※にかけられる恐れがあります。

競売にかけられるリスクがある物件を購入したいと考える人は、まずいません。
そのため売主は売却活動の前に抵当権を外す＝抵当権抹消登記の手続きをしておく必要があるのです。

抵当権抹消登記も司法書士に2万円ほどの費用で依頼できるので、相談してみましょう。

なお、抵当権抹消の流れなどについては「抵当権の抹消登記はどんな流れで行うのかわかりやすく解説」の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。

空き家を安易に解体しない

空き家を解体してしまうと様々なリスクが生じるため、安易な解体は禁物です。

確かに、空き家を解体して更地にすると早く売れる可能性があり、空き家を管理する必要もなくなることは事実です。
しかし「空き家を解体し更地にしてから売却する」で解説したように、更地にすることで以下のリスクが生じます。

そもそも、高額な解体費用をかけて更地にしても、必ず売れる保証はありません。
よほど立地や周辺環境が良好でなければ、更地にしても買い手が見つからず、高額な固定資産税だけを払い続けることになるでしょう。

それならいっそのこと、空き家はそのままの状態で売却してしまうほうが賢明です。
専門の買取業者であれば、たとえ老朽化した空き家であっても現状のまま買い取ってもらえるため、あなたが解体費用や税負担増加の心配をする必要はありません。

弊社AlbaLink（アルバリンク）では、全国の空き家を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
古い空き家や立地条件の悪い物件でも、解体せず現状のまま買い取ることが可能ですので、空き家を今すぐ手放したい方は、お気軽にご相談ください。

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空き家の売却を依頼する不動産業者の選び方3選

空き家の売却を決心したものの、どの不動産業者に依頼すべきか迷う方は多いでしょう。

最後に、失敗しない不動産業者の選び方を3つのポイントに絞って解説します。

空き家の取り扱いに精通している不動産業者を選ぶ

空き家を売却するなら、空き家の売却実績が豊富な不動産業者に相談するべきです。

空き家売却には特有の知識やノウハウが求められます。
例えば、建物の老朽化によるリフォーム費用の見積もり、土地の境界線問題、相続登記の有無など、通常の物件売買とは異なる専門的な対応が必要です。

大手不動産業者だからといって、必ずしも空き家売却に強いとは限りません。
新築物件の販売や賃貸管理をメインとしている会社では、空き家に関する専門知識や実績が不足しているケースもあるからです。

そのため、不動産業者を選ぶ際には、これまでの空き家売却実績を具体的に確認するようにしてください。
ホームページに掲載されている買取実績をチェックするか、査定時に担当者に直接尋ねるのもおすすめです。

空き家売却に特化した専門業者であれば、適正な価格で空き家を買い取ってくれるでしょう。

弊社AlbaLink（アルバリンク）は、空き家の買取に強い専門の買取業者です。
豊富な買取実績を通じて空き家の適正価格を把握しているため、他社で断られた空き家でも、物件の価値を見極めたうえで適正価格を提示できる場合があります。
今すぐ空き家を売却したい方はお気軽にご相談ください。

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空き家所在地の不動産売買に強い不動産業者を選ぶ

空き家を売却するには、そのエリアにおける不動産売買事情に精通している不動産業者に相談するのが大切です。

地域の特性や市場動向を熟知している業者であれば、より的確な査定価格を算出できます。

例えば、地域によっては再開発の予定がある、特定の層からの需要が高いなど、その土地ならではの価格決定要素があるものです。
地域密着型の買取業者は、そうした情報をいち早くキャッチし、買取価格に反映できます。

地元で長年の実績を持つ不動産業者であれば、地域のネットワークを活かして再販先を見つけやすいといった強みもあります。

複数の不動産業者を比較検討する際には、それぞれの業者がどのエリアの物件に強みを持っているのかを確認しましょう。

特に空き家がある地域での売却実績が豊富であるかどうかが重要な判断基準になります。

誠実に対応してくれる不動産業者を選ぶ

空き家を売却するには、複数の不動産業者に査定を依頼し、その対応を比較検討することが大切です。
不動産売却は大きな金額が動く取引であり、担当者との信頼関係が不可欠だからです。

具体的には、以下の点に注目して比較しましょう。

対応が早く、きめ細やかなサポートをしてくれる不動産会社は、売却活動全般においてもスムーズな進行が期待できます。
反対に、査定価格だけが高く根拠が不明瞭な会社や、連絡が遅い会社は、査定金額よりも大幅に買取価格を下げる可能性があるので、要注意です。

複数の会社の対応を比較し、最も信頼できると感じる業者を選びましょう。

弊社AlbaLink（アルバリンク）は訳あり物件専門の買取業者として、空き家の豊富な買取実績に基づく明確な査定の根拠を説明させていただいております。
不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあるので、信頼できる不動産業者に買取を依頼したい方は、ぜひ弊社へご相談ください。

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なお、空き家を買取業者に売却するメリットや、おすすめの買取業者などについては以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事：空き家買取のメリットは？買取相場や売却の流れ、おすすめの業者15選

まとめ

空き家の売却方法には、そのままの状態、あるいは更地にして仲介業者に買い手を探してもらう方法と、買取業者にそのまま直接売却する方法とがあります。
仲介と買取では売却手続きの流れも大きく異なり、買取のほうが工数が少なくスピーディーな現金化が可能です。

特に、築年数の古い空き家であれば、空き家専門の買取業者に直接売却することをおすすめします。
仲介では立地が悪かったり老朽化が進んでいる空き家は長期間売れ残ってしまう一方、専門の買取業者なら一般的な不動産会社では売却が難しい空き家でも、スムーズに買取を検討してもらえる可能性があるからです。

弊社AlbaLink（アルバリンク）も、そのような空き家に強い専門の買取業者の一つです。

弊社には年間相談件数5000件、年間買取件数600件の買取実績（※）があり、他の業者が断るような物件でも、数多く買い取りしてきました。

※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件

「空き家を今すぐ手放したい」「少しでも高く売却したい」とお考えの場合は、一度弊社へご相談ください。

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なお、弊社アルバリンクが運営する訳あり物件買取プロでは、空き家だけでなく、様々な訳あり物件を積極的に買い取っています。

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