空き家の売却方法は「仲介」と「買取」
空き家の売却には、「仲介」と「買取」の2つの方法があります。
空き家の所有者から売却依頼を受けた不動産仲介業者が、一般に広く買手を募集し、売手と買手の間を取り持つ（仲介する）ことで、売買契約成立を目指す方法。
仲介の特徴は、一般の個人の購入目的が「住居用」であること。
空き家の所有者から売却依頼を受けた不動産買取業者が、所有者から直接空き家を買い取る方法。
買取の特徴は、買取業者の購入目的が住居用ではなく「事業用」であること。
買取業者は、買い取った空き家をリフォーム等して再販する事業で利益をあげている。
どちらもメリット・デメリットがありますが、老朽化した空き家を売却するうえで総合的にメリットが多いのは買取業者に依頼する方法でしょう。
仲介業者に依頼する
仲介業者に依頼する場合は、2つの売却方法があります。
- 空き家を取り壊さず、そのまま売却する
- 更地解体して売却する
空き家を取り壊さず、そのまま売却する
空き家の築年数が20年以内であったり、空き家の所在地が東京23区の人気エリアなどである場合は、仲介業者に依頼して買い手を探してもいいでしょう。
空き家が多少傷んでいても、人気エリアであれば「リフォームして住みたい」と考える人もいますし、「更地にして新築を立てたい」と考える人もいるからです。
築年数は買い手が最も気にするポイントの1つですが、以下のようなポイントがプラスにはたらけば、さらに高く売れる可能性は上がります。
- 周辺の商業施設
- 日当たり
- 修繕履歴
メリット
仲介業者に依頼すれば、ネットなどを使って広く買い手を募るので、結果として市場価格通りに空き家を売却することが可能です。
市場価格とは、需要と供給との関係によって現実に成立する価格のことを言います。
つまり、不動産の市場価格は、仲介業者が一般に広く買手を募集し、最終的に売買契約が成立した金額のことです。
一方、買取業者は、買い取った空き家のリフォーム費用やリノベーション費用を負担して再販しなければならないので、その分が市場価格から差し引かれてしまいます。
デメリット
仲介業者に依頼する場合のデメリットは主に以下の2つです。
- 売却に時間がかかる
- 売却活動の前に準備が必要
- 売却に時間がかかる
仲介業者に依頼して買い手が見つかるまで、平均以上のスペックがある空き家であれば、およそ3～6カ月の期間を要すると考えた方がいいでしょう。
空き家の立地が悪かったり老朽化が進んでいれば、なかなか買い手がつかず、売却に数年単位を要することもありますし、永遠に売れない可能性もあります。
- 売却期間の前に準備が必要
売却期間に入る前に、リフォームや残置物撤去などの事前準備が必要な場合があります。買い手の内見の際に、より綺麗な状態にしておいた方が購入を決めてもらいやすいからです。
残置物撤去を業者に依頼した場合の相場は、1立方メートル（＝1㎡×1㎡×1㎡）あたりおよそ5,000円～1万5,000円です。
費用の目安に幅があるのは、「廃棄費用がかかる家電があるか」や「エレベーターがなく階段で運ばなければならないか」などで、費用が変わってくるからです。
| 残置物撤去の範囲 | 残置物撤去の相場 |
|---|---|
| 1R・1K（3㎥～10㎥） | 3～10万円 |
| 1LDK・2DK（5㎥～20㎥） | 5～20万円 |
| 2LDK・3DK（10㎥～30㎥） | 10～30万円 |
| 3LDK・4DK（15㎥～40㎥） | 15～40万円 |
| 4LDK・5DK（20㎥～50㎥） | 20～50万円 |
さらに、リフォームが必要な場合もあります。
リフォームの平均費用は1㎡あたりおよそ10万円と考えられます。
100㎡であれば単純に1,000万かかりますが、安い部材を使っても500万ほどかかるでしょう。
壁や床、トイレや水回りを入れ替えるだけの場合でも、およそ数十万～500万で、ピンキリです。
買取業者より高く売れるのが仲介業者の最大のメリットですが、残置物処理やリフォームの費用がかかった場合は、買取業者に買い取ってもらった場合と利益は変わらなくなる可能性も高いでしょう。
更地解体して売却する
空き家の老朽化が進んでいる場合は、空き家を更地解体して、土地として売却しても良いでしょう。
ただし、解体するかどうかは仲介業者とよく相談してからにしましょう。解体したのに売れずに、解体費用が丸々マイナスになってしまうのが1番のデメリットだからです。独断で判断し、空き家を解体してはいけません。
メリット
老朽化した空き家が立っている状態より、更地の方が印象が良く、売れやすいのが更地解体のメリットです。
デメリット
更地解体のデメリットは解体費用がかかることです。
木造の空き家で1坪5万円前後ほど、鉄筋コンクリートの空き家で1坪7万円前後ほどかかると言われている解体費用を、自分で負担しなければなりません。
そして、空き家を解体した場合に1番最悪なのは、自費で解体したのに買い手がつかないことです。
信頼できる仲介業者とよく話し合って解体を決めたとしても、人気がないエリアでは買い手がつかないことも十分にあり得ます。
買取業者に依頼する
築20年以上経っていたり人気がないエリアだったり、条件が良くない空き家は買取業者に依頼するのがいいでしょう。
前述の通り、買取業者の買取目的は、住居用ではなく事業用です。
そのため、一般に需要がない空き家でも、再販後の利益が見込めれば最短数日で買い取ることができます。
弊社も空き家の買取経験が豊富な専門業者です。
仲介では売却できないような空き家も、最短3日で買取＆決済することができるので、空き家の売却を検討中の方はぜひ一度ご相談ください。
メリット
買取業者に依頼するメリットは、主に以下の4つです。
- 早急に現金化できる
- 解体費用やリフォーム費用がかからない
- 契約不適合責任の免責特約
- 周囲に気づかれず売却できる
- 早急に現金化できる
買取業者に依頼する最大のメリットは、早急に現金化できることです。
仲介業者に依頼すればおよそ3～6カ月、なかなか買い手がつかなければそれ以上の売却活動期間が必要ですが、買取業者に依頼すれば1週間～1カ月で現金化することが可能です。
弊社は、最短1日で査定＆契約、最短3日で買取＆決済を行っています。空き家をなるべく早めに現金化したい方は、是非お問合せください。
- 解体費用やリフォーム費用がかからない
買取業者に依頼すれば、早急に現金化できるうえに、高額な解体費用やリフォーム費用は当然買取業者が負担してくれるので、金銭的に1番負担が少ない方法です。
- 契約不適合責任の免責特約
業者買取であれば、一般的には契約不適合責任の免責特約がついています。
売買成立時に目に見えなかった瑕疵（雨漏りや害虫被害など）や、見つけることが困難だった瑕疵について、一定期間、売主が責任を負うというもの
例えば、売却してから一定期間の間に雨漏りが起きて、買い手から「雨漏りを直してください」という請求を受けたら、売主は自費で応じなくてはなりません。
築年数が経過した空き家にはほぼ確実に不具合があるので、後からトラブルになることを防ぐために契約不適合責任の免責特約を利用しましょう。プロの買取業者なら、契約不適合責任の免責特約がついていることも多いので、安心して売却することができます。
全ての買取業者が契約不適合責任の免責特約を付けているわけではないので、買取業者に直接問い合わせて確認しましょう。
ちなみに、弊社は当然、契約不適合責任免責の特約を付けて買取しています。
- 周囲に気づかれず売却できる
買取業者に依頼すれば、周りに気づかれずに売却することが可能です。
仲介業者に依頼したときのように、ネットなどに買い手募集の広告を出す必要がないからです。
家の売却は、誰にとっても人生の大きな決断の1つではないかと思います。決断の背景にどんな事情があるのか、周囲やご近所の方に妙な憶測をされたくない方もいるでしょう。
業者買取であれば、他人の目を気にすることなく、売却を完了させることができます。
弊社での買取も、お客様の個人情報や売却を周囲に知られることは当然ありません。
デメリット
買取業者に依頼する唯一のデメリットは、仲介業者に依頼する場合と比べて、買取価格が安価になってしまうことです。
前述した通り、買取業者は買い取った空き家のリフォーム費用やリノベーション費用を負担して、付加価値をつけて再販しなければならないからです。
なお、ネットなどで買取の相場を調べるより、実際に買取業者に査定を依頼する方がスピーディーかつ正確です。
弊社では、不動産会社にありがちと思われているしつこい営業などは行っておりません。まずは査定だけという場合でも、お気軽にお問い合わせください。
買取業者に空き家を売却する流れ
老朽化した空き家の売却は買取業者に依頼するのがおすすめです。
老朽化した空き家はそもそも一般の住居として需要がないため、仲介では売却できません。
買取業者であれば、住居用ではなく事業用として買い取るので、老朽化が進んだ空き家も修繕やリフォームすることなく、即日売却することが可能です。
複数の買取業者に査定を依頼する
まず、複数の買取業者に査定を依頼して、見積もりを出してもらいます。
買い取り価格や営業マンの対応など、比較対象を持つために複数の業者に査定を依頼しましょう。
弊社も積極的に空き家の買い取りを行っておりますので、比較材料の1つに入れていただければ幸いです。
買取業者を決める
複数の買取業者の中から、1社に絞ります。
買取価格はもちろんですが、営業マンのレスポンスの早さなど、信頼できる営業マンかどうかも重視しましょう。
社会人としてだらしない営業マンに依頼してしまったら、書類の不備がある可能性もあるからです。後々、契約不適合責任の免責特約がついていなかった等のトラブルがあったら大問題になります。
例えば、信頼できる業者の査定価格が最も高額でなかった場合、「A社の営業マンが1番信頼できそうだが、B社の査定価格が1番高額だった」というときには、A社の営業マンにB社の査定価格を提示して交渉してみましょう。
もちろん売主の希望通りの価格になるとは限りません。しかし、良い営業マンであればできるだけの努力をしてくれるはずですし、そこまで金額が伸びなかったとしても、どうしてB社がそこまで高い査定価格を出せるか等を丁寧に説明してくれるはずです。
買取業者と売買契約
買取価格に納得できたら、いよいよ買取業者と売買契約を結びます。
買取業者との打ち合わせの際に、売却までのスケジュールや売主が用意しなければならない書類の説明などもあります。適宜用意して、スムーズに契約を結びましょう。
引き渡し＆決済
買取金額を受け取り、司法書士が所有権移転登記を行えば全ての手続きが完了します。一般的にはこの時点で鍵を引き渡します。
売却後の確定申告
空き家を売却して売却益が出たり、税金対策の特例を使ったりする場合は、確定申告が必要です。
詳しい確定申告の仕方は、国税庁のHPに記載されています。
空き家売却にかかる費用
売却にかかる費用
仲介手数料
仲介手数料とは、仲介業者に空き家の売却を依頼して、実際に買い手が決まったときに仲介業者に支払う成果報酬です。買取業者に依頼した場合は、仲介手数料はかかりません。
宅地建物取引業法では、以下のように手数料の上限が決められています。
| 売却価格（税抜） | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 仲介手数料の上限 |
| 200万円以下 | 売却価格×5％（税抜） |
| 200万円を超え400万円以下 | 売却価格×4％＋2万円（税抜） |
| 400万円を超える | 売却価格×3％＋6万円（税抜） |
例えば、売却価格が1,000万だった場合、1,000万×3％＋6万＝36万なので、仲介手数料は最大36万円になります。
買取業者に依頼すれば、最大36万円は節約することができます。
相続登記費用
相続した空き家であれば、相続登記をしなければなりません。相続登記費用とは、法務局に申請して不動産の名義変更を行うときにかかる費用です。相続登記をして初めて自分の不動産として扱うことができるので、売却する際には必ず行う必要があります。
ただ、相続登記が完了していない段階からでも、売却のお手伝いをすることは可能ですので、お気軽にご相談ください。
相続登記の過程の中で、申請書類の取得費、登録免許税、司法書士への依頼費がかかります。
それぞれの金額は以下の通りです。
| 書類の取得費 | 数千円 |
|---|---|
| 登録免許税 | 固定資産税評価額の0.4％ |
| 司法書士への依頼費用 | 約6～10万 |
測量費用
空き家の仲介業者に売却を依頼したら、空き家の測量をする必要があります。買取業者に依頼すれば、測量費用は業者が負担してくれるのでかかりません。
測量には、現状測量、境界測量、確定測量の3種類があり、3つの中で1番高額である確定測量を済ませている空き家の方が、買い手の信頼を得やすく、売れやすいと考えられます。
土地の売却に必要な確定測量の費用は、一般的な住宅用地なら約40～50万円、土地が市町村の道路や水路などに面していると約50～60万円、国道などに面していると約60～80万円など、条件によって変わります。稀に100万を超えることもあり、高額です。
買取業者に依頼すれば、高額な測量費用を自費負担せずに済みます。
不用品処分費用
仲介業者に売却を依頼した場合、空き家にある不用品は撤去しなくてはなりません。
空き家の不用品撤去は、廃棄したりリサイクルに出したり、なるべく自分で行うことで費用を節約できますが、買取業者に依頼すれば不用品を撤去しなくても、そのまま買い取ってもらえる場合もあります。買取業者に確認してみましょう。
ちなみに、仲介業者に売却を依頼して自費で不用品撤去をする場合は、おおよそ以下の表の価格がかかります。
| 残置物撤去の範囲 | 残置物撤去の相場 |
|---|---|
| 1R・1K（3㎥～10㎥） | 3～10万円 |
| 1LDK・2DK（5㎥～20㎥） | 5～20万円 |
| 2LDK・3DK（10㎥～30㎥） | 10～30万円 |
| 3LDK・4DK（15㎥～40㎥） | 15～40万円 |
| 4LDK・5DK（20㎥～50㎥） | 20～50万円 |
売却にかかる税金
譲渡所得税
譲渡所得税とは、所得税・住民税の総称です。
売却して得た利益（譲渡所得）にそれぞれの税率をかければ税額となります。
譲渡所得＝売却額ー取得費ー譲渡費ー減価償却費
譲渡所得×税率（約40％）＝譲渡所得税
税率は空き家の所有期間が5年以下か5年を超えるかによって、以下の表のように違います。
| 空き家の保有期間 | 所得税の税率 | 住民税の税率 | 復興特別所得税の税率 | 合計 |
| 保有期間5年以下 | 30％ | 9％ | 0.63％ | 39.63％ |
| 保有期間5年超え | 15％ | 5％ | 0.315％ | 20.315％ |
売却して得た利益にそれぞれの税率をかければ税額となります。
しかし、税金には控除の特例があるので、よほど高額で売れた空き家でない限り、譲渡所得税がかかることは基本ありません。
印紙税
印紙税とは、空き家の売買契約書を含む課税文書を作る際にかかる国税です。売却した空き家の金額によって税額が定められています。
なお、2022年3月31日までの間に作成された契約書は、租税特別措置法による軽減措置の対象となり、全て半額です。
| 空き家の売却金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 10万円を超え、50万以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え、100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え、500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え、1千万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1千万円を超え、5千万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5千万円を超え、1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
空き家の売却益の税金対策
相続空き家の3,000万特別控除
相続した空き家で、一定の条件に当てはまれば、譲渡所得額から3,000万の特別控除を受けることができます。
「相続空き家の3,000万特別控除」を利用したときの譲渡所得の計算式
譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用－3,000万
譲渡価額から3,000万も控除されれば、大抵の場合、譲渡所得は0（マイナスであっても0とする）になります。譲渡所得が0であれば、当然税金も発生しません。
3,000万の特別控除が適用されるかどうかは、国税庁のHPにてチェックすることができます。
所有期間10年超の軽減税率特例
売却した空き家の所有期間が、売却した年の1月1日において10年を超えていた場合に、軽減税率を適用できる特例です。
所有期間10年超の軽減税率特例は、3,000万の特別控除と併用することができます。3,000万の特別控除を適用してもなお譲渡所得が出る場合は、所有期間10年超の軽減税率特例も併用すると、節税のメリットがあります。
適用条件は3,000万の特別控除と同じです。また、前年、前々年に同じ特例を受けていないことも適用条件です。
空き家売却前に知っておくべき注意点
空き家売却前に、必ず知っておくべき注意点を3つご紹介します。
相続登記を済ませないと売却できない
相続した空き家を売却する場合は、相続登記による名義変更を済ませてからでないと売却できません。
売買契約は、原則として登記簿上の所有者本人が行わなければならないからです。
たとえ所有者が亡くなっていたとしても（被相続人であっても）、例外ではありません。
売主である相続人を飛び越して買手に直接名義変更することはできないので、相続した空き家を売却する際は、事前に担当者に伝えておきましょう。
所得費が不明だと譲渡所得税が高くなる
売却する空き家の取得時の費用（以下、取得費用）が不明だと、譲渡所得税が高額になるおそれがあります。
取得費用不明の場合、売った金額の5％を購入額とみなされ、譲渡所得および譲渡所得税を計算するというルールがあるからです。
空き家の取得費がわからない場合は、担当者に売却前に相談しておきましょう。
なお、取得費不明時の詳しい計算例は以下の記事をご参照ください。
抵当権抹消登記を済ませないと売却できない
抵当権が設定されている空き家は、抵当権抹消登記を済ませてからでないと売却することはできません。
そもそも、抵当権とは、住宅ローンを借りるときに金融機関が建物や土地に設定する権利です。
債務者（住宅ローンを借りた人）の返済が滞った場合、金融機関は抵当権を実行し、不動産を競売にかけ、貸付金（住宅ローン）を回収することができます。
特に問題なく住宅ローンを完済していても、抵当権の設定が放置されているケースは多々あります。
債権者が自ら抵当権抹消手続きを行わなければ、金融機関が手続きをしてくれることはないからです。
たとえ住宅ローンを完済していても、不動産を競売にかけられる強い権利（抵当権）が設定されている空き家を購入したい人はいないため、抵当権が設定された空き家は実質売却することができません。
空き家に抵当権が設定されている可能性がある場合は、担当者に事前に伝えておきましょう。
空き家を放置するデメリット
空き家を放置すると、主に3つのデメリットがあります。
税金がかかる
放置している空き家でも、所有していれば固定資産税や都市計画税がかかります。
固定資産税と都市計画税の計算方法は以下の通りです。
建物の固定資産税＝建物の固定資産税評価額×1.4％
土地の固定資産税＝土地の固定資産税評価額×1/6×1.4％
建物の都市計画税＝建物の固定資産税評価額×0.3％
土地の都市計画税＝土地の固定資産税評価額×1/3×0.3％
固定資産税評価額とは、土地や建物を市町村が評価した値です。
評価基準は、土地が面している道路の価値や、建物を再建築したときにかかると想定される費用などで決まります。
ちなみに、土地の固定資産税の「×1/6」と、土地の都市計画税の「×1/3」は、面積が200㎡以上の住居用土地に適用される減税措置です。
例えば、面積が200㎡で評価額が1500万の住居用土地であれば、それぞれ以下のように計算できます。
土地の固定資産税＝1500万×1/6×1.4％＝35000円
土地の都市計画税＝1500万×1/3×0.3％＝15000円
減税措置が適用されても、所有しているだけで、年間合計6万の税金を払わなくてはなりません。
税金の負担から解放されるために、空き家は早めに売却しましょう。
特定空き家に指定される
老朽化が進んでいたり、管理が不充分な空き家を放置し続けると「特定空き家」に指定されるリスクが高まります。
特定空き家に指定されると、前述した減税措置が適用されなくなり、土地の固定資産税は6倍に、都市計画税は3倍に膨れ上がります。土地にかかる税金の減税措置の対象から外れてしまうからです。
特定空き家に指定される具体的な条件は、以下の4つです。
- 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
- 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にある空家等
、特定空き家に指定されると、助言・指導→勧告→命令という流れを経て、最終的には行政代執行により、建物が強制撤去されます。
命令の段階で行政の指示に従わない空き家の所有者には、50万以下の罰金が課せられ、さらに行政代執行でかかった高額な解体費用も空き家の所有者に請求されます。平均的な空き家（30坪）の解体費用は、木造であれば120万程度、鉄筋コンクリートであれば180万程度かかると考えた方がよいでしょう。
特定空き家に指定され、さらに行政代執行の対象になれば、空き家の所有者は重い経済的負担を負わなければなりません。空き家を所有している場合は、早めに売却などの対処をしましょう。
空き家の資産価値が下がる
どんな建物でも時間経過とともに資産価値は下がっていきますが、特に空き家は人が住んでいる家と比べて老朽化のスピードが早い傾向があります。細かい手入れや換気がされないからです。
また、放置された空き家は、殺人や暴行、違法取引や監禁などの犯行現場に使われてしまうケースも少なくありません。犯罪に使われてしまった場合は、極端に資産価値が下がり、売却も難しくなってしまいます。
空き家の資産価値が極端に下がる前に、売却してしまうのが良いでしょう。
空き家売却のメリット
空き家の売却には、主に3つのメリットがあります。
まとまった現金が手に入る
売却するので、当然まとまった現金が手に入ります。
空き家を所有していれば、税金や管理費など出費ばかりがかさみますが、売却してしまえばむしろ金銭的にプラスです。
税金から解放される
固定資産税・都市計画税の負担から解放されます。
特定空き家に指定されて、固定資産税が6倍に、都市計画税が3倍に膨れ上がる不安からも解放されるので、一石二鳥です。
維持・管理の負担から解放される
空き家を管理する金銭的負担・物理的負担から解放されます。
特定空き家に指定されたり近隣に迷惑をかけたりしないために、誰も住まなくなった家を定期的に管理するのは、忙しい現代人にとって簡単なことではありません。特に空き家が現在の住居から遠いところに在る場合は、なおさら管理が大変です。
空き家を売却してしまえば、管理の負担から解放されます。
まとめ
空き家は放置しておけば老朽化が進み、どんどん価値が下がってしまいます。さらに、特定空き家に指定されれば税金が膨れ上がり、行政代執行が行われれば所有者は高額な解体費用も負担しなければなりません。
空き家が原因で大きな金銭的負担を抱える前に、空き家は売却してしまいましょう。
空き家の売却には、仲介業者に買い手を探してもらう方法と、買取業者に直接売却する方法があります。空き家であれば、買取業者に直接買取を依頼するのが良いでしょう。
すでに述べた通り、様々な理由はありますが、仲介の買主となる一般のお客さんはあくまで住居目的なので、立地が悪かったり老朽化が進んでいる空き家は長期間売れ残ってしまうからです。
弊社も、空き家の買取に特化した不動産買取業者です。
まずは所有している空き家がどれくらいの値段になるのか、即日査定で確かめてみましょう。
もちろん、空き家の売却をまだ検討中の方も、気兼ねなくご連絡ください。
相談・査定はこちら
