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空き家の買取り相場と後悔しないために押さえておきたいポイントは?

空き家の買取り相場と後悔しないために押さえておきたいポイントは? 空き家

「空き家を相続したが持ち家もある」「老朽化が激しく解体が必要だが費用がない」など、空き家の所有で頭を痛めている人は少なくありません。

空家相続の問題

 

空き家の修繕や解体にお金をかけたくない場合や管理に時間を割けないなど、空き家を所有していることに負担を感じている方は、買取りを検討してみましょう。

この記事では、空き家の買取りの相場や買取り時の注意ポイントなどをお伝えしていきます。

空き家を放置し続けることで発生するリスク

空き家を所有している以上、適切な管理やメンテナンスが必要です。

しかし、「空き家が遠方で管理が難しい」「修繕費用が捻出できない」などの理由で空き家を放置した状態が続けば、さまざまなリスクが生じる可能性があります。

総務省のデータでは、2018年時点で国内の空き家数は846万戸にものぼり、放置されている空き家が大きな社会問題となっています。

犯罪への悪用

空き家の増加と共に、空き家が犯罪に利用される事件が増え続けています。

例を挙げると、不正に入手したクレジットカードで商品を購入して、空き家で受け取りをして換金する手口や、空き家の住人を装ってオレオレ詐欺の現金受け渡しをするケース、空き家で大麻などの薬物栽培をするなどの犯罪です。

「集合住宅の空き部屋」「管理が行き届いていない家」「人目につかない家」などは犯罪者のターゲットになりやすく、郵便受けにチラシが溜まっていて、何年も人が立ち入っていないといった家は要注意です。

自分が知らない間に犯罪の拠点にされている可能性があるのです。

犯罪への悪用

近隣トラブル

管理がいき届いていない空き家には、近隣とのトラブルも発生しやすくなります。

実際に起きた例としては、放置された空き家がゴミ捨て場のようになり、景観の悪化や悪臭、ネズミなどの害獣の繁殖を誘発し近隣にも被害が及んだケース。

また、老朽化が進んだ建物が崩れ、屋根材が隣家の車に落下し大きな破損をした、などです。人が住まなくなり管理もしない建物は、湿気やカビなどによって確実に老朽化が早く進みます。

台風や地震などの倒壊で、通行人にケガを負わせる危険性も十分にあり、建物によって何らかの損害を及ぼせば、所有者は賠償責任を問われることになります。

近隣への被害

資産価値の下落

基本的に建物は、経年劣化によって資産価値が下がっていきます。

特に人が住まなくなった建物は、こまめな換気ができないため湿気が溜まりやすく劣化が早まります。
建物の査定額は、築年数と共に下がっていくのです。

空き家はなるべく早い段階で、売却や賃貸としての活用などの対策を取るべきでしょう。

固定資産税が6倍になる可能性がある

老朽化した空き家は、土地の固定資産税や都市計画税の課税標準の特例が適用されない場合があります。
適用外とみなされると、固定資産税は6倍に跳ね上がる可能性があるのです。

「空き家等対策特別措置法」という法律によって、倒壊の危険がある空き家などは「特定空家等」と認定され、行政から修繕など必要措置の指導が入ります。

その後改善が見られない場合は税の特例の適用が受けられなくなります。

【特定空家等に該当する状態】
1. 放置すると倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある
2. 放置すると著しく衛生上有害となるおそれがある
3. 適切な管理がおこなわれていないことにより著しく景観を損なっている
4. 周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である

固定資産税が6倍になる可能性

 

空き家を買取りしてもらうメリット

所有している空き家を自己居住や賃貸に利用する予定がない場合は、なるべく早めに売却して手放すことをおすすめします。

所有している間は、固定資産税やメンテナンス費用などがかかると同時に、維持管理には時間や手間も必要です。

なるべく早めに売却

空き家を売却するには2通りの方法があります。

1つは直接不動産会社に買い取ってもらう方法、もう1つは中古物件として不動産会社の仲介で一般ユーザーに売却する方法です。

不動産会社による直接買取りには多くのメリットがあります。

2つの方法を比較しながら具体的にご説明していきましょう。

短期間で売却ができる

不動産会社に直接買取ってもらう方法は短期間で売却ができ、空き家を早急に現金化したいときに最適な方法です。

不動産会社や専門業者の買い取りの場合、1ヶ月前後で売却の決済が完了します。

一方、不動産会社の仲介で売却する場合は、不動産会社と契約後に販売活動が開始され、インターネット媒体や新聞折り込み広告を出して集客をおこない、購入希望者を探さなければなりません。

よほど魅力のある物件でない限り、売却には半年~1年かかるのが一般的です。

「築年数が古い」「大幅な修理が必要」「日当たりや立地が悪い」など、デメリットのある物件は何年も売れないケースもあります。

売却期間が長引けば固定資産税の納税義務も続き、修繕費や管理の手間もかかります。

不動産会社に買取ってもらい、空き家を短期間で売却し手放す方法なら、固定資産税や修繕費のコストを削減することができます。

短期間で売却可能

内見の対応が不要

不動産会社の仲介で販売活動が開始され購入希望者が現れると、不動産会社は空き家の内見に連れてきます。
よい印象を持ってもらうには、ある程度空き家を整理して迎え入れる準備が必要でしょう。

また、所有者も内見に立ち会うのが一般的なので、購入者が決定するまでは内見のたびに立ち会う手間は避けられません。
しかし、空き家が遠方で出向くことが難しい場合は不動産会社に任せることもできるでしょう。

買取りであれば、このような手間や時間をかけることがなく売却ができるので、多忙で時間がかけられない人には買取りが向いています。

仲介手数料が不要

買取りの場合は、不動産会社が空き家の所有者と直接取引をする形態になるため「仲介手数料」は一切かかりません。

しかし、不動産会社の仲介で売却する際は、売却価格の3%+6万円+消費税の仲介手数料を支払わなければなりません。

契約不適合責任の回避

不動産会社の仲介などで売買した物件に、契約書の記載にはない欠陥や不具合があった場合、売主は買主に対して責任を負う義務があり、これを「契約不適合責任」といいます(旧:瑕疵担保責任)

買主は売主に修繕の請求や代金の減額請求、売買契約の解除、場合によっては損害賠償請求ができるという法律です。

2020年4月の民法改正によって、買主保護の傾向が強い制度に変わり売主の責任はより重くなりました。

長い期間、誰も居住していなかった築古の空き家などは、不具合が隠れている可能性は多分にあります。

契約不適合責任を問われるリスクを回避するには、不動産会社の直接買い取りを選択する方が得策といえるでしょう。

専門業者への売却メリット

買取り価格の相場は?

空き家を不動産業者や専門業者に買取ってもらう場合、市場価格の70%程度となるのが一般的です。
市場価格は、仲介で個人のユーザーに売却する価格のことです。

買取り価格の相場

買取りが市場価格よりも低くなるには理由があります。

不動産会社は買い取った空き家をリノベーションやリフォームをして再販をする、もしくは建物を解体して土地を再利用します。

こうした再販・再利用をするための費用を見越した金額で買い取るため、市場相場よりも価格が低くなるのです。

買取り価格の相場を調べる方法

自分で空き家の買取り価格の相場を調べるには、まず市場価格を知ることです。

市場価格を調べる方法は2つあります。

1つはスーモやホームズ、アットホームなどの不動産ポータルサイトを検索して、自分の所有する空き家と条件が近い物件の売り出し価格をチェックし、大まかな相場価格のイメージをつかむ方法です。

地域・築年数・土地や建物の平米数などを基準に調べてみましょう。

もう1つの方法は、国土交通省の運営する「土地総合情報システム」のトップページにある「不動産取引価格情報検索」から過去の成約事例を調べる方法です。
成約事例は実際の売却価格を知ることができるので、より現実的な価格がわかります。

土地総合情報システム(国土交通省)

 

市場価格の相場がつかめたら、その相場価格の70%が買取り相場ということになります。

買取り価格の相場を調べる

ただ、不動産の買取り価格は個別な状況によって異なるので、あくまでも参考程度に考えておきましょう。

高値で買取りをしてもらうポイント

少しでも高値で空き家を買取ってもらうには、不動産会社を選ぶことが重要です。

ひとくちに不動産会社といっても、マンションが得意な会社、土地の売買に長けた会社など、会社によって得意な分野が異なります。

まずは、空き家に特化した不動産会社や、空き家専門の買取業者に査定を依頼しましょう。
専門に扱っている不動産会社の方が査定額は高くなる傾向にあるからです。

特に、築20年を超える木造物件などの場合、一般的な不動産会社では建物の価値はほぼ0として土地値だけで査定するため、安い価格を提示されてしまう可能性があります。

よい不動産会社を見極めるには?

買取りしてもらうにしても仲介で売却するにしても、よい不動産会社に依頼することが大切になります。
買取りの場合は、一番有益な条件で買取ってもらえる会社を選びましょう。

また、仲介で売却する場合は、最初に提示する査定額に根拠があるかどうか、経験値が豊富で、査定額についてきちんとした説明ができる営業マンかどうか、しっかり見極める必要があります。

契約を取りたいがために、相場から外れた高い査定額を提示しておきながら、どんどん販売価格を下げられ、最終的に安い価格で売却するケースもあります。

自身でも所有する空き家の相場を理解しておくことが大事です。

まとめ

使い道のない空き家を所有し続けることで、固定資産税・都市計画税やメンテナンス費用など、出費も続くことを認識しておく必要があります。

何十年にも及ぶとまとまった金額になります。

建物は時間が経てばたつほど資産価値が下がります。空き家の所有に迷いがある場合は、専門の不動産会社に早めに相談することをおすすめします。

「築年数が古くて使えない家を買い取ってもらえるのか?」こうしたご心配は要りません。

空き家に特化した専門業者であれば、買取りのデメリットを回避することができます。

アルバリンクでは空き家の所有で生じるさまざまなお悩みに、プロの目線から最適なご提案をさせて頂きます。

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