空き家に潜むリスク|回避するために取りえる手段

空き家
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国内で増加し続けている空き家は、自治体や国の財政を左右するほどのリスクを抱えています。

空き家を放置すれば、所有者の負担が増大する一方で、なにも解決できません。今所有している、もしくは今後所有するかもしれない空き家を、どうすることがベストなのか。あらゆる活用方法のメリット・デメリットを確認したうえで、自身にとって有益な手段を選択しましょう。

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監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二と申します。訳あり物件や売りにくい不動産の買取再販業を営んでおります。サービスサイトとして、「訳あり物件買取PRO」を運営しています。訳あり物件買取PROの責任者として、執筆・編集・監修のすべてに携わっています。

国内にある空き家の現状

空き家とは、「1年以上誰も住んでいない状態」「1年以上何も使われていない状態」を指します。

近年、社会問題の一つとして話題に挙げられている空き家問題ですが、国内において今どれだけの戸数が実際にあるのでしょうか。

平成30年度調査によれば、平成30年の国内の総住宅数は6,242万戸で、そのなかでも空き家は846万戸を占めています。総住宅数に占める空き家の割合を示す空き家率は13.6%となり、過去最高の割合になっていることから、日本の空き家問題はさらに進行していることがわかります。

空き家が増加している原因

空き家の増加には、そもそもどのような背景があるのでしょうか。原因を大きく3つに分けてご説明します。

人口と住宅数のバランス崩壊

空き家が増加している原因の一つは、少子高齢化により人口が減少し、総住宅数が総世帯数を上回り、住宅の需要供給バランスが崩れてしまったことです。住宅ばかりが立ち並び、そこに居住する人の方が少ない、という状況になってしまっているのです。

また、日本人の平均寿命が延びたことで、自宅ではなく病院や施設で過ごす人が増加し、そのまま誰も住まなくなってしまっている実態も、空き家を増加させている原因の一つとなっています。

新築需要の高さと中古需要の低さ

日本では、新築住宅を後押しする税制度があること、日本人の多くが新築を選ぶ傾向にあることで、新築需要が高く、中古需要が低くなっています。需要が高い新築住宅が多く建てられ、まだ利用価値があっても中古住宅は売却が進まず、老朽化してしまっているのです。現状、国内で売買されている住宅のうち、新築は8割以上を占め、中古は1.5割程度にとどまっています。

新築住宅を後押しする税制度

国や自治体では、中古住宅よりも新築住宅を対象に補助金・助成金がもらえたり、適用される減税・優遇制度が多くあり、空き家の増加を加速させてしまっています。これは、省エネルギーで住める住宅やCO2発生を抑制した住宅など、家屋を建築する際に環境に配慮した機能を持たせることを目的としています。

根付いてしまった「中古より新築」という価値観

日本では高度経済成長期の人口増加に伴い、住宅不足に対応するため新築住宅が大量に建築されました。しかし、その間に住宅の質が落ちてしまい、住宅寿命が短くなっていき、ますます新築需要が高まってしまったという背景もあります。

「住宅は自らメンテナンスしながら長く住む」という習慣が根付く欧米の住宅市場では、中古住宅の流通量は7~9割程度を占めており、日本との価値観の差が見て取れます。

建物に対する税金の控除制度

所有する不動産に対しては必ず固定資産税がかかりますが、建物が立っている状態であれば、6分の1(土地面積200㎡以下)まで控除される制度があります。建物の有無に関わらずとりあえず所有しているという状況であれば、解体しない方が節税できてしまうことになります。この考え方から、使用しない空き家を放置してしまう人が多くいるのです。

しかし、今後は空き家を放置すればするほど、特定空き家に指定される危険性が高まります。平成26年に成立した「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、特定空き家に指定された場合にも固定資産税の控除制度から除外され、支払いが6倍になる可能性があるからです。

特定空き家に認定される条件

    • 保安上危険な状態
    • 衛生上有害である状態
    • 管理不足で景観を損なっている状態
    • 地域のためにも放置すべきでない状態

【地方】物価の安さと少子高齢化

物価が比較的安く、築住宅を持つことが都市部ほど困難ではないため、中古住宅の需要が都市部以上に低くなっています。

また、地方では少子高齢化の進行が深刻であることも原因の一つとなっています。

空き家により自治体・国規模で抱えているリスク

空き家問題は所有者のみでなく、自治体ひいては国という規模で被害をこうむりかねません。なぜなら、放置された空き家が増加すると、周辺地域のイメージダウンや価値低下を招き、自治体は税収不足となってしまうからです。自治体の資金不足は、都市計画を停滞させ人口減少につながり、空き家がさらに増加してしまいます。

空き家がもたらす負のスパイラル
空き家問題により、税収不足やさらなる空き家増加に繋がる流れを、具体的に説明します。

  1. 放置されている空き家は、近隣住民に対して不利益を生じる
    • 不法投棄される
    • 景観を損なう
    • 野生動物が住みつく
    • 異臭を放つ

    など

  2. 近隣住民にとっての不利益は、地域一帯の価値低下に繋がる
    • 周辺地域のイメージダウン
    • エリアの人気低下
    • 周辺相場や市場価値の低下
    • 不動産が売れなくなる

    など

  3. 地域一帯の価値低下により、人口が減少
  4. 自治体の税収が減少
  5. 都市計画が停滞
  6. 人口がさらに減少
  7. 空き家が増加

空き家率30%で国が財政破綻する可能性がある

自治体において空き家率が30%を超えると、自治体財政は破綻する、という見方があります。2007年に税制破綻した北海道夕張市の空き家率が33%、2013年に財政破綻したアメリカミシガン州デトロイト市の空き家率が29.3%と、どちらも空き家率が30%程で財政破綻しています。

今後日本で、新築住宅の増加を抑えたり、中古住宅の流通量を増やすなど対策を行わない場合、2033年の空き家率が30.2%になるという予測がされています。空き家率は自治体だけでなく、国規模で財政破綻するリスクを示しているのです。

空き家の所有者が抱えるリスクと対策

空き家の所有者は、正しく管理を行う責任があります。日々の維持管理を怠るとどのようなリスクがあるのか。大きく分けると2つあります。空き家の所有者になったときに必要となる対策も確認しましょう。

近隣住民等に直接危害を与えるリスク

空き家の老朽化により物的・人的被害を出してしまった場合、所有者が責任を負うことになります。また、放置された空き家が犯罪行為の場や周辺の衛生環境を悪化させた原因になってしまうと、事故物件のように価値が低落したり、近隣住民から損害賠償を求められる可能性があります。このようなリスクを避けるためにも、所有者は適切に空き家を管理する必要があります。

老朽化の進行による傷害・損壊事故
老朽化が進行した空き家は、家屋自体の崩壊や、外壁部・塀等の崩落により、通行人を傷つけたり、近接する家屋を損壊させる危険性があります。事故を起こしてしまった場合、所有者の管理責任が問われ、多額の賠償金を請求されることになります。
野生動物による衛生環境の悪化
人の気配がなくなった空き家は、野生動物が住みつき家屋の老朽化を早めたり、周辺地域にも広がって衛生環境を悪化させます。その結果発生した健康被害や家屋損傷の責任を、きっかけとなった空き家の所有者に問われる可能性もあります

ハクビシンやアライグマは、天井裏や断熱材等に住み着き、堆積した排泄物によって天井や梁を腐食させます。また、雑菌やウイルスの媒介元となったり、ノミやダニも持ち込んでしまいます。周辺地域の衛生環境を悪化させ、個体数が増加し居住域を拡大させる可能性もあります。

犯罪が起きるきっかけに
空き家のように、人の出入りや管理が確認されない、庭木が繁茂している、容易に侵入できてしまう場所は、人目につきにくく、犯罪行為の場にされることがあります。

実際に、「知らぬ間に不審者が住みついていた」「窃盗・放火の被害に遭った」「大麻の栽培が行われていた」「不法投棄がされていた」などの事例があります。

放火された火が延焼し、被害が近隣住宅に拡大すれば、他人の財産を損ね、所有者が賠償金を支払うことになりかねません。事故・事件を起こしてしまったことにより周辺一帯の不利益が生じてしまいます。

【注意】空き家に適用される火災保険・地震保険

空き家を所有し続ける場合は、空き家を対象とした保険にあらためて加入する必要があります。住宅に適用される保険は「被災時に人が居住している家」が前提であることが多く、空き家は除外されてしまうことがほとんどだからです。補償範囲や保険料などから自身に合った保険を選び加入しましょう。

また、地震により発生した火災の被害は、火災保険では適用されません。そのため火災保険に加えて地震保険にも加入する必要があります。

保険はあくまで被害が出てしまったときの賠償金を工面するためのものです。放火されたり、地震で家屋が崩壊・火災が発生する等を防ぐため、日頃からの管理を徹底することが重要です。

【対策】管理代行サービスを活用する

上記リスクを避けるためには、まず定期的に清掃・巡回等の管理をし、荒れさせないことが重要です。

管理代行サービスは、作業内容・プランに応じた月額料金を支払うことで、屋内・屋外の清掃や巡回を依頼できるサービスです。現状、家屋の修繕や庭木の本格的な手入れが必要ない物件であれば、管理代行サービスを活用することで、近隣に危害を与えるリスクを避け、比較的安価に空き家を維持することが可能になります。

清掃やゴミ捨て等の軽作業だけでは不安なほど荒れてしまっている場合には、月額料金に加えて追加オプションを依頼することになります。空き家の状態によっては、管理代行サービスでは対応しきれない可能性もあり、その場合はリフォーム・改築や買取での売却等を検討するべきでしょう。

管理代行サービスの月額料金は作業内容により100円~15,000円/月など幅広く、また一戸建てか共同住宅(アパートやマンション)かによっても変動します。所有する空き家の状態をまずは確認し、適切な内容を検討しましょう。

行政代執行の対象となるリスク

前述の通り、老朽化が進行していたり、著しい管理不足が確認されると、特定空き家に指定されます。

「助言」「指導」を無視し「勧告」に進むと、固定資産税の住宅用地特例が除外され、固定資産税は空き家が立っていた時の6倍になります。

さらにこの「勧告」を無視し最終通告である「命令」にも応じない場合、所有者には50万円以下の過料が与えられる可能性があります。

「命令」に違反した空き家は、最終的に行政代執行が実行されます。費用は所有者負担であるため、行政から数百万の費用が請求されます。これは財産差し押さえなどにより強制的に徴収され、がかかる上に財産が手元に残らなくなってしまいます。

【対策】リフォームや改築を行う

リフォームや改築を行って建物の状態を改善すれば、特定空き家の対象から除外され、固定資産税の負担は6分の1に戻ります。資産価値が上がって活用の幅が広がり、その後しばらく使わないとしても、維持管理ができれば将来的に活用も見込めます。ただし、当然費用がかかりますし、地域によってはリフォーム・改築を行った後に売却・賃貸等の活用をしようとしても、買主が見つからず、収支が赤字になってしまうこともあります。リフォーム後に賃貸・売却を検討する際には土地価格など周辺地域の需要を調べておく必要があります。

リフォーム

梁や柱など構造は変えず、内装、外装、耐震補強や間取り変更、水回り等の設備の工事を行うことを指します。耐震基準やバリアフリー等の条件を満たせば、固定資産税の軽減措置や、税額控除が受けられます。基本的には改築よりも工事費用が安く、また工期も1か月程度と短いため、出費を抑えることが可能です。

しかし、いざ工事を始めたとき、構造上の老朽化・腐朽が確認されれば、追加工事となり費用が最終的に高くなってしまうこともあります。家が傾いてしまっていたり、見た目からも老朽化の進行が確認される空き家には不向きと言えます。専門業者に相談し、事前に調査して見積りをもらい、検討しましょう。

改築

建築基準法においては、建て替えとほぼ同義とされています。リフォームよりローンが組みやすく、また間取りや設備などの自由度が高くなります。ただし、リフォームと比較し工期は長くなり、高額になってしまいます。

また、再建築不可物件の場合は建て替えそのものが認められない場合がありますので、事前に空き家が所在する自治体ホームページ等で調べる必要があります。

再建築不可物件とは
現在建てられている建物を解体したあと、新たに建物を建てられない・建てられる家が小さくなる土地のことです。都市計画区域と準都市計画区域にあり、建築基準法で定められた『接道義務』(緊急車両の経路確保のため、幅員4m以上である建築基準方上の道路に、建物の敷地が2m以上接していなければならないこと。)を満たさない敷地を指します。

【対策】空き家を解体する

対象となる空き家を解体して更地にすることで、行政代執行の対象から外すことができますが、解体にも、その後の維持にも多額の費用がかかります。

また、更地にし売却できるのは土地需要が高いエリア限定です。「費用をかけて解体し売りに出したものの、土地が何年も売れていない」となってしまわないよう、所有するエリアの土地相場を調べてから検討することをおすすめします。

多額の解体費用
あくまで相場ですが、一番解体が容易である木造の場合、3~5万円/1坪、160~200万円/40坪、200~300万円/80坪となり、鉄骨造やRC造などはさらに高額になります。
固定資産税は6倍
建物が無くなったことで固定資産税の控除対象から外れ、空き家所有時の6倍の固定資産税を払うことなります。

【おすすめ対策】買取業者に売却し、空き家を現金化する

買取業者に空き家を売却することで、空き家が抱えるリスクを回避し、現金化することが可能です。リフォームや解体のように費用が発生することもありません。

まず、売却には「仲介」と「買取」がありますが、空き家の売却は断然買取がおすすめです。

活用方法に困り空き家となってしまっている物件は、所在するエリアの需要が低い場合や、築年数が経過していたり、老朽化が進行しているなど状態が良くない場合が多くあります。このような物件は、一般のお客様である買主には活用が難しく、仲介では売れ残ってしまうことがほとんどです。古家付き土地で売却する場合にも同様で、エリアとしての需要が低い場合には、仲介での売却は難しいのが現状です。

対して買取であれば、直接買取業者が買主となってリフォーム等の付加価値を付けて再度販売活動を行います。事業目的で購入するため、どれほど荒れていても、リフォーム等を行って利益が得られると判断でき、また売主と買主の間で金額の合意さえあれば、すぐに売却が可能です。

買取での売却メリット

  • 売主・買主間で金額の合意があれば、素早く現金化できる
  • 買取ノウハウがあるから、どんな物件でも売却しやすい
  • 仲介手数料がかからない
  • 買取業者が宅地建物取引業者であるため、契約不適合責任を軽減できる
契約不適合責任
引き渡した物件が種類や品質の点で契約内容と異なっていた場合に、売主が責任を負うこと。

 

さらに、再建築不可物件などでも、ノウハウを活かして買取ることができます。

弊社は訳あり物件の買取も得意としています。お気軽にご相談ください。
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その他の空き家活用方法

空き家を所有し続けて収益を得る

所有権を失うことなく、継続的に収入を得ることができます。また、入居者が換気や掃除等の管理を行うので、家の老朽化を防げるというメリットもあります。

ただし、修繕などを行う必要がある場合には初期費用がかかってしまいますし、入居者が入らなければ、収入を得たり老朽化を抑えるというメリットは得られません。自身が所有する空き家がどのような地域に所在するのか、どのような施設があるのか、周辺をリサーチしてから判断しましょう。

賃貸経営

所有している空き家が比較的新しく、駅近にあるなど賃貸需要が高いエリアにある場合や、将来所有者自身が住む予定がある場合に有効です。

ただし、不動産売買や賃貸管理の経験が無い方には難しく、不動産会社を通じて管理を行うことをおすすめします。

また、空室ができている期間は管理費がかさんでしまいます。所有する空き家の周辺環境や土地価格をあらかじめリサーチしてから検討してください。

賃貸経営は、「定期借家契約」「普通借家契約」2つの契約方法から選択しましょう。

定期借家契約
更新予定無く期限付き契約が可能です。指定した時期に確実に居住者へ退去のお願いができるため、将来自身が住みたいという場合におすすめです。
普通借家契約
契約期間をあらかじめ設定し、オーナー側からの解約や更新拒絶はほとんどの場合認められません。

民泊経営

所在するエリアや宿泊料によって変わりますが、普通賃貸経営よりも比較的高い収入が見込まれます。また将来売却する際は、居住用不動産ではなく事業用不動産として好条件で売却が可能です。ただし、不動産知識が無い方などにはハードルが高く、おすすめできません。

民泊経営は、景気の影響を受けて収益が変動しやすく、また宿泊客の利用に関して禁止事項を明確に記載した契約書を準備する必要があります。加えて、民泊は宿泊者が都度変わるため、掃除の手配やアメニティの準備等作業内容が多く、賃貸経営以上に手間がかかります。

空き家バンクを活用する

空き家バンクは、自治体が主体となって運営し、ホームページ上などで物件情報を提供しています。この情報を元に、空き家を買いたい人や借りたい人が最良の物件を見つけて申し込むことで、購入や賃貸ができる仕組みです。

ただし、自治体は交渉・契約に一切関与しません。そのため、いくつか問題が起きやすくなっています。

問題が起こる理由として、空き家バンクの2種類の売買方法「直接交渉」「間接交渉」があります。それぞれの売買方法と、起こりうる問題点をご説明します。

直接交渉
不動産業者が介入せず、個人の売主・買主間ですべての契約を行います。仲介手数料は発生しませんが、契約内容に不備があったり、交渉中にトラブルが起きることがあります。
間接交渉
自治体と協定を結んだ不動産業者が売買活動に協力します。不動産のプロが手続等を行いますが、仲介手数料が発生します。また、売主は自身で不動産業者を選ぶことができないため、信頼できる不動産業者か判断できません。

問題を避けるためにも、仲介を担う不動産業者の詳細などを事前に自治体に確認・調査してから検討しましょう。空き家バンクではなく、売主自身で複数の不動産業者に相見積もりをとったり、買取業者に売却したほうが、信頼できる業者に依頼できる可能性があります。

また、売主は購入・賃貸希望者が現れやすいように事前にリフォームしたり、販促活動期間に自分で空き家のメンテナンスを行う必要があります。その分の手間と費用が発生することも覚えておきましょう。

相続土地国庫帰属法って?

相続土地国庫帰属法とは、2021年に成立した法律で、土地の所有者(相続又はその土地の所有権の全部or一部を取得した者)が、その土地の所有権を国庫に帰属させるの承認を法務大臣に申請できる制度です。複数人で共有して持っているときは、共有者全員で申請を行うこととなります。(令和5年(2023年)4月27日施行)

承認される土地はかなり限定されており、申請する土地の所在地によっても変動はしますが、申請者は数百万以上の金額を支払うことになります。

まず、下記条件にあてはまる土地については承認申請ができません。

・建物の存する土地
・担保権又は使用及び収益を目的とする権利が設定されている土地
・通路その他の他人による使用が予定される土地として政令で定めるものが含まれる土地
・土壌汚染対策法(平成十四年法律第五十三号)第二条第一項に規定する特定有害物質(法務省令で定める基準を超えるものに限る。)により汚染されている土地
・境界が明らかでない土地その他の所有権の存否、帰属又は範囲について争いがある土地

引用元:e-GOV 法令検索:令和三年法律第二十五号

つまり、建物が立っている土地や、借金返済に充てられる予定がある土地、土壌汚染が確認された土地、土地の所有権や範囲が不明瞭である土地は、承認申請を行うことができません。

また、以下に当てはまる土地は承認が却下されてしまいます。

・崖(勾配、高さその他の事項について政令で定める基準に該当するものに限る。)がある土地のうち、その通常の管理に当たり過分の費用又は労力を要するもの
・土地の通常の管理又は処分を阻害する工作物、車両又は樹木その他の有体物が地上に存する土地
・除去しなければ土地の通常の管理又は処分をすることができない有体物が地下に存する土地
・隣接する土地の所有者その他の者との争訟によらなければ通常の管理又は処分をすることができない土地として政令で定めるもの
・前各号に掲げる土地のほか、通常の管理又は処分をするに当たり過分の費用又は労力を要する土地として政令で定めるもの

引用元:e-GOV 法令検索:令和三年法律第二十五号

要は、国庫に帰属した際に国による管理が難しい、又は管理に過大な費用・労力を必要とするような土地は、承認を却下されるということです。

さらに承認申請者には多くの負担がかかります。

  • 条件を満たすための工事費用
  • 承認申請時に支払う手数料
  • 承認後、支払う負担金

負担金はその土地の管理に必要とする費用の10年分の金額を考慮し、法規にのっとって算定した金額です。

土地の維持費用は、広さや場所(都会、地方など)、用途(山林地、農地など)によって大きく異なります。ほとんどが固定資産税で、年間平均およそ65万円程となり、10年分となれば数百万円程になります。ただしこの金額は、公示地価が最も高い東京から、最も安い地方までを合計し算出した平均金額です。計算のもととなる公示地価は、地域によっては40倍以上の開きがあります。この金額はあくまで平均であることに注意してください。活用方法に困っている土地の多くは公示地価が数万円程で、この金額より安く収まります。

参照元:土地の維持費はいくら?→目安金額は年間65万円(計算の根拠を解説)

相続土地国庫帰属法に適用される土地はかなり限定され、申請者の金銭的負担もかなり大きなものになります。空き家を手放したい方にとってあまり実用的な法律とは言えません。

まとめ

空き家が抱えるリスクは、所有者自身のみでなく、地域住民や国規模にも影響を与えます。定期的な簡易メンテナンスで維持できる場合は、管理代行サービスを活用することで比較的費用を抑えてリスクを避けることができます。

ただし、すでに老朽化が進んでいたり、著しく管理が不足しているような場合、活用できないまま行政代執行の対象になりえます。

買取業者であれば、どれだけ古くても、どれだけ管理状態が悪くても、リフォーム等で利益が見込まれれば買取が可能です。

弊社ではあらゆる物件の買取が可能です。「査定金額を知りたい」「とりあえず相談したい」という方はぜひご連絡ください。
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放置空き家についてよくある質問

令和4年(2022年)5月9日、熊本市は行政代執行により空き家1件の解体作業を開始しました。対象となったのは、木造2階建てで延べ116平方メートルで築70年以上の空き家です。解体費用の206万円は市が立て替え、後日所有者に請求されます。
本当です。相続土地国庫帰属法という法律が令和5年(2023年)4月27日に施行されます。ただし、国庫帰属に承認される土地はかなり限定的で、承認には高額の費用がかかります。空き家の所有者にとって、あまり実用的とは言えません。
大きく分けて6つあります。①不用品を事前に処分する②解体業者に早めに相談・発注する③年末・年度末を避ける④空き家に近い業者⑤補助金・助成金制度を活用する⑥複数社に相見積もりを取る。 どれも準備段階で行う必要があります。スケジュールを立てる前にチェックしておきましょう。
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