相続財産の売却後に使える取得費加算の特例！適用条件と計算例を解説

相続財産の売却時、取得費に相続税の一部を加算できる特例

「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」とは、相続または遺贈によって取得した土地や建物等の財産を一定期間内に譲渡したとき、その財産の取得費に相続税額の一部を加算できる特例です。

この特例を利用すると、譲渡所得から差し引く取得費に相続税の一部を加算する分、譲渡所得税を安く抑えることができます。

どういうこと？と疑問に思う方もいるかと思いますので解説します。

まず通常、財産を譲渡したら、譲渡所得に応じた税金「譲渡所得税」を確定申告によって納めなければなりません。

譲渡所得は財産の売却価格から「取得費」と「売却にかかった費用（譲渡費用）」を差し引いて算出されます。

譲渡所得の算出に用いられる数式は下記の通りです。

また取得費とは、財産の購入にかかった費用であり、購入価格ともいえます。

たとえば譲渡した財産が土地であれば、取得費＝購入価格となりますが、建物など経年劣化する財産を譲渡した場合には、建物購入価格から減価償却という税法上の考え方により算出した「減価償却費」を差し引きます。

特例によって取得費に相続税が加算されるということは、売却価格から差し引かれる金額がその分大きくなり、結果支払う譲渡所得税を安く抑えられるということです。

取得費加算の特例を適用した際の具体的な計算例はこちらをご覧ください。

逆に言えば相続税を加算しなくても、取得費や譲渡費用が売却価格を上回る場合には譲渡所得税がそもそも発生しないので、取得費加算の特例を利用するメリットはありません。

取得費加算の特例は3つの要件全てを満たさなければ適用されない

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例の適用には3つの要件があり、全てを満たさなければ特例を利用することはできません。

国税庁が作成しているチェックシート（令和3年分）でも自分が適用できるのかを確認できます。

それぞれ説明していきます。

相続や遺贈により財産を取得した人

被相続人が亡くなり相続によって財産を得た人や、遺贈によって財産を得た人である必要があります。

相続時に相続税が課税された人

財産を相続した際に、相続税の支払いが発生した場合のみ適用されます。

ただし、相続税が発生するケースは多くはありません。

なぜなら相続税には基礎控除というものがあり、この金額を超える財産を相続した場合にしか、相続税が課税されないからです。

基礎控除額の計算式は下記の通りです。

この場合、相続税の支払いが発生するのは、母と子2人の相続した財産の総額が4800万円以上になる場合のみです。

相続財産がこの価格を超えない限り相続税は発生しないため、取得費加算の特例は受けられません。

このように、相続税が課税されるのは一定額以上の財産を相続した人に限られます。

相続財産を、相続開始日の翌日から3年10か月以内に譲渡していること

相続税の申告は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内に行うことが決められており、この相続税の申告期限の翌日から3年以内に譲渡した相続財産のみが取得費加算の特例に適用されます。

もし相続があったことを知ったのが相続開始日の2か月後だった場合には、相続税の申告期限は相続開始日から12か月後になり、取得費加算の特例が適用される譲渡期限は3年12か月後、つまり4年後となります。

相続時精算課税＆3年以内加算制度を用いた場合以外の贈与財産には適用不可

原則、相続関係であったとしても、贈与された財産については取得費加算の特例は適用されません。

ただし、以下の2つのケースには適用されます。

それぞれ解説していきます。

生前贈与の課税を相続時まで先送りする制度を用いた場合

生前贈与（上限2,500万円）の課税を相続時まで先送りする、相続時精算課税制度を利用した贈与については、取得費加算の特例が適用されます。

相続時精算課税制度とは、たとえば父から子へ2500万円までの贈与であれば贈与税の支払いが不要になりますが、父が亡くなり相続が開始したとき、贈与された財産も相続財産としてカウントされる制度です。

つまり、節税できる制度というわけではなく、あくまで課税を先送りする制度です。

贈与された財産も含め、相続財産の総額が基礎控除額を上回れば、取得費加算の特例を適用できます。

贈与後3年以内に贈与者が亡くなり相続が開始した場合

贈与を受けてから3年以内に贈与者（被相続人）が亡くなり相続が開始すると、生前贈与がなかったものとみなされ、贈与された財産も相続財産としてカウントされます。

前述した相続時精算課税制度と同様、贈与された財産も含め、相続財産の総額が基礎控除額を上回れば、取得費加算の特例を適用できます。

取得費加算の特例が適用された譲渡所得税の計算方法

では実際に取得費加算の特例が適用されるとどのような計算になるのか、具体的な計算例とともに説明していきます。

具体的な計算例

相続した財産のうち、相続した実家（木造モルタル造、経過年数20年）を売却し取得費加算の特例を受けると仮定して説明します。

【計算例に用いる条件】

まず取得費に加算できる相続税額は、その人が相続した全財産のうち、譲渡財産が占める割合分の相続税なので、以下の計算式から求めます。

から計算できます。よって、

取得費に加算できる相続税＝1,290万円×6,000万円÷1億円＝774万円

譲渡した財産が相続した全財産の多くを占めるほど、取得費に加算できる相続税額は高くなるといえます。

次に、実家の譲渡による譲渡所得税を求めます。

まず、前述した減価償却費を以下の計算式と、表内の当てはまる償却率から求めます。

【建物の構造償却率】

建物購入価格は7,000万円、償却率は0.034、経過年数は20年なので

減価償却費＝7,000万円×0.9×0.034×20＝4,284万円

次に、取得費を以下の計算式から求めます。

土地購入価格は3,000万円、建物購入価格7,000万円、減価償却費4,284万円より

取得費＝3,000万円＋7,000万円-4,284万円＝5,716万円

※不明なときは、譲渡価格に5％を乗じて算出可

次に、譲渡所得を以下の計算式から求めます。

譲渡価格は6,000万円、取得費は5,716万円、加算できる相続税額は774万円、譲渡費用が190万円なので

譲渡所得＝6,000万円－（5,716万円＋774万円＋190万円）＝－680万円

譲渡による利益（譲渡益）が発生しなかったため、譲渡所得税は0円になりました。

取得費加算の特例を使用しなかった場合の譲渡所得税額は下記の通りです。

譲渡所得＝6,000万円-（5,716万円＋190万円）＝94万円

譲渡所得税は、下記表内の所有年数に応じた税率を譲渡所得に乗じて算出されます。

この場合は所有年数は20年であるため、譲渡所得に20.315％を乗じて譲渡所得税を算出します。

譲渡所得税＝94万円×20.315％＝19万円

このように取得費加算の特例を利用することで、譲渡所得税である19万円が節約されます。

取得費加算の特例の申請手続きに必要な確定申告の添付書類は3つ

実際に取得費加算の特例を申請したい場合には、確定申告時に以下の書類を添付し管轄の税務署に提出することで申請できます。

【必要書類と主な記載内容】

取得費加算の特例を利用する際の3つの注意点

取得費加算の特例を利用する際には、以下3つの注意点があります。

いざ申請するときに「問題が起きて期限に間に合わなかった」「損をしてしまった」ということがないよう、申請手続きを行う前に必ず確認し、準備しましょう。

遺産分割協議は譲渡期限に対してゆとりをもって完結させる

遺産分割協議とは、相続人全員が話し合い、「どう遺産を分割するのか」「相続の割合をどれぐらいにするか」を決めることです。

時間が無くて協議を後回しにしてしまったり、相続人間でもめごとが起きてしまうことも多々あり、譲渡期限である3年10か月に間に合わなくなってしまうと、特例を受けられなくなってしまいます。

そのため相続が開始したら速やかに遺産分割協議を完結させましょう。

ただし、代償分割は取得費加算の特例の節税額が小さくなってしまいます。理由については後述します。

取得費に加算できる相続税額が低くなる「代償分割」はできるだけ避ける

代償分割とは、前述したとおり相続人のうち1人又は複数人が代表して不動産を取得し、他の相続人には分割分の現金（代償金）を支払う分割方法ですが、代償分割した財産は取得費に加算できる相続税が減少します。

なぜなら、代償分割した財産に取得費加算の特例を用いると、通常の計算方法と異なり、不動産の相続税評価額から代償金の分が差し引かれてしまうからです。

遺産を分割する方法は前述のとおり他に3種類ありますので、取得費加算の特例を受ける予定の場合にはできるだけ代償分割は選択しないようにしましょう。

相続した複数の不動産のいずれかを譲渡するなら売却益が大きいものを選ぶ

複数の不動産を相続した場合、すべてを譲渡するなら関係ありませんが、もしいずれかを選んで売却したいけど不動産を選ぶ基準が無いという場合には、売却益が高い不動産を選びましょう。

取得費加算の特例は、譲渡した財産の売却価格が大きいほど特例により節約できる譲渡所得税額が大きくなるからです。

そのため、相続した複数の不動産のうちいずれかを選択して譲渡するなら、最も売却益が高い不動産を売却することで取得費加算の特例を最大限活かして節税できます。

取得費加算の特例と併用できる特例は3種類

取得費加算の特例には、併用できる3つの特例があります。

それぞれの特例の要件を満たす場合に合わせて利用することで、譲渡所得税をさらに抑えられます。

マイホーム（居住用財産）を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、所有期間の長さに関係なく譲渡所得から最高3,000万円までを控除できる特例 で、取得費加算の特例と併用することでさらに譲渡所得税を抑えられます。

譲渡所得が3000万円未満の場合には、取得費加算の特例ではなくこのマイホーム特例だけで譲渡所得税を0円にすることが可能です。

基本的に居住用財産であれば適用が可能ですが、譲渡した家屋について以下のような場合が認められると適用できません。

• マイホーム特例を受けるためだけに入居した家屋
• 居住用家屋を新築する期間中だけ使用した家屋や、そのほか一時的な目的で入居した家屋
• 別荘など、趣味、娯楽、保養等のために所有する家屋

居住用財産の買換え特例

10年以上居住した居住用財産を売却し、より高い住宅を購入して住み替える場合、譲渡所得税の支払いが先送りされる特例です。

あくまで先送りなので、住み替えた住宅を売却した際にまとめて譲渡所得税を支払うことになります。

相続した事業用や居住用の宅地等の特例（小規模宅地等の特例）

相続等で取得した財産のうち、相続開始の直前まで被相続人等が「居住用」「事業用」等で用いた宅地等を売却した場合、その宅地等のうち一定面積までについて、相続税の課税価格を減額できる特例です。

たとえば、被相続人が居住していた住宅を配偶者が相続した場合、330㎡までの面積については80％減額されます。

このように適用されればかなりの相続税を大幅に減額できる一方、適用される「人」「利用状況」等条件はかなり複雑ですので、利用を検討される方はチェックシート（小規模宅地等の特例）で確認してみましょう。

取得費加算の特例と相続空き家の3,000万円特別控除の特例は併用できない

相続によって取得した空き家を一定期間内に売却すると、譲渡所得から3,000万円控除できる特例がありますが、取得費加算の特例とは併用できません。

もし相続した空き家を譲渡するなら、取得費加算の特例よりも空き家特例のほうが控除額が大きくなることがほとんどなので、一度それぞれの特例によって控除できる金額を計算してから選択してみてください。

空き家特例の3,000万円控除の計算方法や申請手続き等については下記記事をご覧ください。

相続空き家の売却額から3000万円控除｜条件と申請方法

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2022.06.24

まとめ

相続した財産を売却した際に使える取得費加算の特例について紹介しました。

土地や家屋等を譲渡した際の譲渡所得から、取得費だけでなく相続税の一部も差し引かれることで、その分譲渡所得税を抑えることができます。

ただし、基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人数））を超えない場合相続税は発生しないため、取得費加算の特例は適用されません。

不動産売却後の特例利用を考えている方は、マイホーム特例や空き家特例のほうを検討したほうが単一の特例で大きく譲渡所得税を減額できる可能性もあります。

相続した不動産の売却を検討されている方はぜひご相談ください。

>>相続した実家や空き家の売却をご検討の方はこちら