国土交通大臣(1)第10112号
首つり自殺があった家を売却するには告知する必要がある
首つり自殺が起きた物件を買主に売却する際は、売主に告知義務が生じるので、買主に首つり自殺が起きたことを告知しなければなりません。
告知義務とは物件に「瑕疵(かし）」と呼ばれる不具合や欠陥がある場合、不動産売買時の契約書面に瑕疵の内容を記載し、売主（貸主）が買主（借主）に説明する義務のことをいいます。
対象物の性能や品質、状態などに対する欠陥や不具合のこと。その欠陥や不具合が「瑕疵であるかどうか」は買手の感じ方や判断で決まる。
首つり自殺などの心理的抵抗感を生じる物件は、買主や借主に重大な影響を及ぼすので、瑕疵の存在を買い手に説明せずに隠して売却することは告知義務違反になります。
首吊り自殺は心理的瑕疵に該当する
前述したとおり、瑕疵がある物件は売却時に告知義務があります。
瑕疵は「物理的瑕疵」「心理的瑕疵」「法律的瑕疵」「環境的瑕疵」の4つに分類され、首つり自殺は「心理的瑕疵」に該当します。
心理的瑕疵とは、物件を購入する人が心理的または精神的に嫌悪感を抱くような欠陥のことを言います。例えば、「自殺・他殺・事故死」があった物件などは心理的瑕疵に該当します。
心理的瑕疵は、売買契約や賃貸借契約をするかの判断に重大な影響を与えるので告知が必要です。
前述したとおり、国土交通省が発表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」に過去に物件内で自殺が発生した場合は心理的瑕疵物件に該当すると記載されています。
なお、心理的瑕疵をはじめとする、事故物件の定義について詳しく知りたい方は以下の記事もご確認ください。
心理的瑕疵に該当するなら告知しないと損害賠償を請求される
前述したように、首つり自殺は心理的瑕疵に該当するので、物件売却時は必ず売主に告知しなければなりません。ただ、実務上契約書を作るのは不動産業者なので、実際には不動産業者に告知内容を伝える必要があります。
不動産会社に伝えないまま事故物件を「売却・賃貸」した場合、「契約不適合責任」に該当し、売主は買主から違約金や取り壊し費用などの損害賠償を請求されるおそれがあります。
契約不適合責任
契約不適合責任は、売主から引き渡された物件が契約内容と異なる場合に売主が負う責任。従来は瑕疵担保責任と呼ばれていたが、2020年4月の民法改正によって契約不適合責任に変更された。
売却後に損賠賠償を請求されれば、金銭的に大きな損失になりますので、首つり自殺の現場であることを伝え忘れないように注意してください。
なお、契約不適合責任についてより詳しく知りたい方は下記の記事も参考にして下さい。契約不適合責任について全て網羅した記事となっております。
【判例】心理的瑕疵に該当するとして損害賠償請求が認められたケース
前述のように、首つり自殺を説明せずに売却すると、売主は「契約不適合責任」にあたります。
過去に首吊り自殺が起きたことを告知せずに売却して、買主の損害賠償請求が認められた判例を紹介します。
【概要】
中古住宅の売買において、5か月前に建物内で自殺事故があったことは、目的物の瑕疵に該当するとして、買主の損害賠償請求が認められた事例【当事者・契約情報】
売主：個人 買主：個人 売買物件：中古住宅（古家） 購入目的：居住
売買金額：7100万円（建物価格なし） 特約：建物につき売主の瑕疵担保責任を免責【事案】
売買より5か月前、本物件建物内で縊首自殺があった。売買後本件事故を知った買主は、契約解除を求めたが売主が応じなかったため、建物を取り壊して第三者に6300万円で売却し、売主に対して1611万円余の損害賠償を請求した。【裁判所の判断】
本件建物は居住用で、本件事故は比較的最近であったことを考慮すると、本件事故のような心理的要素に基づく欠陥も隠れたる瑕疵に該当するとして、買主の本物件転売による損失額と建物取壊費用の合計893万円余の損害賠償を認めた。引用元：平成9年8月19日浦和地裁
上記の【裁判所の判断】にある「隠れたる瑕疵」とは、不動産などの売買契約を締結した時点で、買主が知らなかった瑕疵のことです。
この「隠れたる瑕疵」という概念は法律が改正されたため、現在では存在しません。そのため、契約不適合責任の内容は以前より売主に厳しい内容となっています。
実際、上記の判例では売主は「893万円」もの損害賠償金を支払う結果となっています。
このように、自殺の事実を隠して物件を売却するのは金銭的にとてもリスクが大きいので、告知は必ず行ってください。
ただ、首つり自殺の事実を告知したとしても、売買契約後にその他の何らかの瑕疵が見つかった場合は、やはり契約不適合責任を問われ、損害賠償金を支払うことになる恐れがあります。
物件を売った後に責任を追及されないよう、売却の際は、細心の注意を払って「瑕疵が隠れていないか？」を確認しておく必要があります。
なお、専門の買取業者に依頼すれば、売主の契約不適合責任を免責して事故物件を買い取ることができます（「契約不適合責任を免責することができる」参照）
弊社Albalinkでも売主様の契約不適合責任を免責して買い取ることが可能です。売却後まで、物件の責任を負いたくないという方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
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首つり自殺が起きた物件は相場より30~50%売却価格が安くなる
首つり自殺が起きた物件は、瑕疵がない物件の売却相場より「30％〜50％程度」安くなります。
瑕疵がある物件は敬遠されがちのなため、購入希望者が現れずに相場価格よりも低い金額でしか売却できないからです。
ですが、首つり自殺が起きた物件の売却価格がいくら下がるかは一概には言えません。建物の状態や立地によって売却相場からの値下げの金額が変動するからです。また、後述しますが、査定する不動産会社によっても査定額は変わります。
ですから、正確な金額は不動産業者に査定しないとわかりません。
もし、今すぐ正確な売却価格が知りたいとお考えなら、事故物件を専門に扱っている弊社Albalinkにご相談ください。無料で査定結果をお届けします。
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それでは以下で、建物の状態や立地による価格の変動について詳しく解説していきます。
売却相場からの値下げが大きい場合
首吊り自殺が起きた物件で、売却相場からの値下げ幅が大きい物件の特徴は以下の2つです。
- 立地が悪い
- 建物の状態が悪い
以下で、それぞれ条件などについて具体的に解説していきます。
立地が悪い
立地が悪い物件は相場価格よりも大幅に価格を下げないと売却できません。
立地が悪く需要がないエリアだと瑕疵がない通常の物件でも売却が困難だからです。
実際に、弊社が独自に行った「家の購入で優先したこと」に関するアンケート調査では、66.5%の人が「立地を優先している」と答えています。
家の購入で優先したことのダントツ1位は「立地」
例えば、以下のようなエリアは需要がなく人気がありません。
- 都市部なら駅徒歩10分以上
- 地方部なら市街地まで車で10分以上
上記のように住むのに不便な立地な上に、首つり自殺が起きたとなれば、購入希望者を見つけることは困難です。
建物の状態が悪い
建物の状態が悪いと、相場よりも大幅に価格を下げないと売れない傾向にあります。
首つり自殺が起きた上に建物の状態が悪い物件に住むとなれば、買主の心理的抵抗感は非常に大きく、購入希望者を探すのが困難だからです。
特に、以下のように、遺体の発見が遅れて建物に遺体のシミが強く残ると、買主は心理的に嫌悪感を抱くと同時に建物の状態もさらに悪化します。
- 遺体の発見が遅れて建物に損傷が及んでいる
- 築年数が古いので建物の老朽化が著しい
この場合は、大幅に値下げしないと売却できません。
売却相場からの値下げが小さい場合
首吊り自殺が起きた物件であっても、売却相場からの値下げ幅が小さて済む物件は、以下の2つの特徴を持った物件です。
- 立地がいい
- 建物の状態がいい
前項をお読みの方はお気づきのように、値下げ幅が小さくて済む物件は、値下げ幅が大きくなる物件とは真逆の特徴を持った物件になります。
立地がいい
首つり自殺が起きた物件でも、人気の高いエリアであれば相場からの値下げが「10％程度」ですみます。
心理的抵抗感を感じる物件であっても、立地が優れていれば、利便性を優先して購入を希望する方は一定数います。
また、心理的抵抗感を感じる度合いは人それぞれなため、首吊り自殺にそこまで抵抗感を感じない人にとっては、立地の良い物件を相場より安く買えるというメリットもあります。
例えば、以下のように立地が良い物件であれば、相場からそこまで値を下げなくとも買い手が現れる可能性があります。
- 都市部なら駅徒歩10分圏内
- 地方部なら市街地まで車で10分圏内
しかし、いくら立地の良い物件であっても「首吊り自殺があった物件」であることに変わりないため、売れにくいことに変わりはありません。多くの一般の買い手は、何の事件も事故もなかった物件を買いたいと思うからです。
ですから、立地が良く、値下げ幅が少なくても、買い手がすぐに現れる保証はありません。
建物の状態がいい
首つり自殺が起きた物件でも、建物の状態が良好であれば、値下げ金額も少なくて済みます。
建物の状態が良好であれば、自殺のイメージを想起させにくく、購入希望者の印象も変わってくるからです。
例えば、下記のような状態のいい物件は、値下げ金額も少ない傾向にあります。
- 遺体が数週間でみつかり物件に損傷が及んでない
- もともとの築年数が数年程度と浅い
しかし、前述したように、いくら建物の状態が良くても「首つり自殺の現場」であることは変わりません。先ほどもお伝えしましたが、多くの一般の買い手は、「事故や事件がなく、建物の状態が良い物件」を希望するためです。
ですから、事故物件の状態がどんなに良くても、買い手をすぐに見つけるのは困難と言えるでしょう。
ここまで説明してきたように、立地や状態が良くても首つり自殺が起きた物件は一般の個人には売るのは困難です。
そのため、首吊り自殺が起きた物件を確実に売却するのであれば、専門の買取業者に売却することをお勧めします。
専門の買取業者であれば、首吊り自殺が起きた物件であっても問題なく買い取ってくれるためです（それが可能な理由については、後ほど解説します）。
なお、弊社Albalinkも事故物件の買取りに強い専門の買取業者です。事故物件を確実に、なるべく高値で売却したい方はぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください。
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首つり自殺が発生した家を売却する最適な方法
前提として、不動産の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。
- 仲介
物件を売りたい人と物件を買いたい人の間に不動産仲介業者が入って契約を成立させる方法です。仲介業者は売主と買主を結びつけ、売買契約をサポートし、依頼主（買主や売主）から仲介手数料を得ることで利益を得ています。
以下で説明する買取より高値で売却できる可能性がある代わりに、買手を探す必要があるため、売却までに一定の期間（三ヶ月～半年）が必要です。
- 買取
売主から不動産買取業者が直接物件を買い取る方法です。買取業者は買い取った物件にリフォームなどをほどこし、再販・運用することで利益を得ています。
購入希望者を探す必要がないため、仲介より短期間で物件を売却できます。ただし、買取後のリフォーム代などが差し引かれるため、仲介で売却するより買取価格は安くなってしまいます。
結論から言いますと、首つり自殺のあった家は「買取」での売却を強くおすすめします。
なぜなら前述したように、「首吊り自殺があった物件」は心理的瑕疵物件として、一般の個人の買い手からは避けられるためです。
とくに、首吊り自殺が起きた物件で、さらに立地や状態が悪い場合は、一般の個人の買い手が付く可能性は極めて低いでしょう。
一方、立地が良く、建物の状態が良いなら「仲介」で売れる可能性もゼロではありません。
そこで、以下では「仲介」と「買取」に分けて、首吊り自殺があった家を売却する方法を解説していきます。
立地と状態がいい家は仲介業者に依頼して購入者を探す
首つり自殺が起きた物件でも、最寄り駅やスーパーなどの生活に必要な店舗、公共施設へのアクセスが良いなど、立地条件が良ければ、まずは仲介業者に依頼して購入者を探してみましょう。
前述した通り、都心で立地が良いなどの好条件なら少なからず需要があるので、大きく値下げしなくても一般の個人の購入希望者が見つかる可能性があるからです。
仲介業者に依頼して購入者希望者が見つかれば、買取業者に買い取ってもらうよりも高い金額で売却できます。後述しますが、買取業者だと相場価格からリフォーム費用や売却利益を差し引いた価格で購入するからです。
ですが、何度もお伝えしているように、首つり自殺のあった事故物件は、いくら立地や建物の状態が良くても買い手から敬遠され、買い手がすぐに見つかることは稀です。
売却活動が長期化する可能性が高いですから、すぐに売りたいと考えているなら仲介での売却は向いていないでしょう。
売却前提で売主負担の解体はやめよう
立地はいいが建物の状態が悪い場合は、建物を解体して更地の状態で購入者を探す方法もあります。
ですが、売却を前提にして売主が解体費用を負担して更地にするのはおすすめしません。
建物を解体して更地にしても告知義務はなくならないので、事故物件の売りにくさは変らないからです。さらに、売主に解体費用や固定資産税が最大6倍になるなどの金銭的負担がかかります。
なぜ建物を解体すると固定資産税が６倍になるかというと、「住宅用地の特例」が解除されてしまうからです。
上図のように、住宅用の土地の固定資産税は「住宅用地の特例」で1/6に軽減されています。しかし、解体により建物がなくなると、この特例が適用されなくなるため、固定資産税が跳ね上がってしまうわけです。
費用やリスクを掛けて建物を解体するよりも、不動産買取業者に買い取ってもらったほうが時間も費用もかからず物件を手放すことができます。
収支的にも物件を解体して更地にするより、買い取りしてもらう方がお金が手元に残ります。
立地と状態が悪い家は事故物件を専門に取扱う買取業者に売却する
首つり自殺があった物件の立地や状態が悪かったり、早く売りたいとお考えなら、買取業者に直接売却しましょう。
立地や状態の悪い物件は需要が低く、一般の買い手が見つかりづらいですが、事故物件専門の買取業者なら「そのままの状態」で物件を買い取ってくれるからです。
唯一の欠点は、仲介業者に依頼するよりも売却価格が安くなることです。買取後に特殊清掃やリフォーム等をして物件を再生するのにコストがかかるからです。
ですが、そもそも「仲介」では購入希望者が見つからずに永遠に売れ残る可能性もありますから、多少売却価格が下がっても買取業者に依頼した方が賢明といえます。
その他、事故物件を買取業者に買い取ってもらうメリットは次の章で解説していきます。
なお、弊社Albalinkは事故物件の買取に強い専門の買取業者です。あなたの事故物件がどんな状態でも適正価格を提示して積極的に買い取ります。
他社では断られた物件でもきちんと調査を行い、独自のノウハウで買い取ることができます。「ほんとに売れるの？」と疑問に感じるでしょうが、試しに弊社の無料査定を利用してみてください。
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事故物件専門の買取業者に依頼するメリット
買取業者に売却すると、仲介業者に比べて安くなりますが確実に売却することができます。
事故物件を買取で売却するメリットは以下の3つです。
- 事故物件でも適正価格で買い取ってくれる
- 仲介より短期間（1週間から1ヶ月程度）で売却できる
- 契約不適合責任を免責される
それぞれ、以下で詳しく解説していきます。
事故物件でも適正価格をつけてくれる
購入希望者が見つからない事故物件は、事故物件専門の買取業者に直接売却しましょう。
不動産買取業者と一括りに言っても、事故物件の取り扱いに慣れていない買取業者は安価になります。事故物件を買い取って活用するノウハウがないので、収益をあげられる確証がもてないからです。
下図は事故物件の買取に強い弊社と、他社の買取価格の違いですが、弊社は事故物件であっても、最低限のコストで再販・運用するノウハウを持っているため、高値で買い取ることができます。
1週間から1ヶ月程度で物件を売却できる
事故物件専門の買取業者であれば、「1週間から1ヶ月程度」で事故物件を買い取ることができます。
買取業者が早く買い取れるのは、仲介業者のように一般個人の買い手を探す時間が必要ないからです。買取業者とあなたの間で売却価格の合意さえ取れれば、すぐに物件を手放すことが可能です。
これが仲介の場合、「3～6ヶ月」かかることはザラで、長くて1年、最悪は永遠に売れない可能性だってあります。首つり自殺が起きた家ならなおさらです。
事故物件を今すぐ手放したいと考えなら、迷わず買取を選ぶべきです。
なお、上記で「1週間から1ヶ月程度」とお伝えしましたが、弊社Albalinkにご依頼いただけば、スピーディーに買取り可能です。できるだけ早く事故物件を売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
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契約不適合責任を免責することができる
不動産買取業者に直接売却することで、売主は前述した「契約不適合責任」を負う必要がありません。
不動産買取業者は、不動産のプロであるため、購入前にある程度建物の瑕疵を見抜けるためです。また、前述したように、買取後にリフォームを行う事を前提としているため、多少の瑕疵については、気にする必要がないためです。
一方、仲介で一般の個人に売却した場合、仮に雨漏りなど首吊り自殺が以外の瑕疵が売買契約後に発覚した場合、買主から契約不適合責任を問われる恐れがあります。
不動産買取業者に直接売却すれば、売却後に把握しきれない瑕疵が発見されても契約不適合責任を免責できるので、売主は売却後の心配を一切することなく売却できます。
先ほどもお伝えしましたが、弊社Albalinkも売主様の契約不適合責任を免責して買い取ることが可能です。ぜひ無料の買取査定だけでもご利用ください。
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特殊清掃など売主負担の売却費用がかからない
事故物件を仲介で一般の個人に売却する場合、リフォームや特殊清掃などを売主が費用を負担して行う必要があります。
しかし、事故物件専門の買取業者に売却すれば、そうした費用を売主一切負担することなく、「そのままの状態」で事故物件を売却することができます。
不動産買取業者はあらかじめ特殊清掃にかかる費用を、差し引いた金額で買い取るからです。
首つり自殺の跡が残っている物件や事故後に清掃できていない物件でも、事故物件専門の買取業者はそのままの状態で買い取れます。
特殊清掃などの費用がかかる分、買取金額は安価になりますが、売主は一切の費用負担なく事故物件を確実に売却できます。
優良買取業者を見極める3つのコツ
「首つり自殺のあった家は買取の方が有利」であることは前述したとおりですが、買取業者ならどこでも良いわけではありません。
もし、悪質な買取業者に依頼してしまえば、不当な金額で安く買い叩かれたり、最悪は買い取ってくれないというケースもあるからです。
優良買取業者を見極めるコツは以下の3点です。
- 複数の買取業者へ査定を依頼する
- 実績を確認する
- 口コミを確認する
以下でそれぞれ解説していきます。
複数の買取業者へ査定を依頼する
優良買取業者を見つけるには、複数の業者に査定を依頼してください。
買取業者によって、査定額（＝買取価格）が大きく変わってくるからです。
同じ買取業者でも、業者によって得意不得意があります。「うちは再建築不可物件の専門です」「私たちは借地権に強い業者です」というように、それぞれ専門とする分野を持っています。
もし、事故物件を専門としていない買取業者に査定を依頼してしまえば、その業者は事故物件の扱いに慣れていないので、安い価格をつけられてしまう可能性があります。
ですから、それを数字であぶり出すためにも、複数の買取業者に査定を依頼して、査定額を比較してみてください。
実績を確認する
査定額を比較する以外にも、買取業者の公式サイトを閲覧して「買取実績」を確認することで、優良業者を見極める方法もあります。
買取実績が豊富であれば、お客様から選ばれている証拠なので、悪徳業者である確率は低く、安心して売却を任せることができます。
特に、「事故物件」の実績が豊富かどうかを確認してください。事故物件の扱いに慣れていれば、事故物件を再生して「運用・再販」できる力があるので、あなたの事故物件がどんな状態でもできる限り高く買い取ってくれます。
いくつか買取業者をピックアップしたら、公式サイトを閲覧し、実績を確認してみてください。
なお、弊社Albalinkは事故物件の買取に強い買取業者であり、公式サイトにも事故物件をはじめ、多数の買取事例を載せています。
実際、以下のように首吊りが起きた事故物件を500万円で買い取ったこともあります。
母親が首吊り自殺した事故物件を相続し、売却できずに困っていました。一般の不動産屋で断られたため、不動産買取業者も回りましたが、二束三文のような価格を提示されたり、解体を勧められたりと、ろくな対応をしてもらえませんでした。
困り果てていた時、ネットで見つけたのがAlbalinkさんでした。
Albalinkの担当者さんは、私の話を親身に聞いてくださり、他の会社から断られた続けた事故物件を、なんと500万円で買い取ってくださいました。
また、初めての不動産の売却でわからないことだらけでしたが、こちらの質問にも根拠を示しながら丁寧に答えてくださり、終始安心して取引ができました。
Albalinkさんには本当に感謝しています。ありがとうございました。
上記のように、弊社は年間多数の買取実績とノウハウを元に、事故物件をできる限り高く買い取っており、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられています。
また弊社は「全国対応」、査定や相談は「無料」ですので、少しでも買取を検討していましたら、まずは弊社の無料買取査定をご利用ください。
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お客様からの口コミが豊富であれば、その分お客様を満足させている何よりの証拠ですから、あなたの事故物件も納得いく価格で買い取ってくれる可能性が高いです。
弊社が独自に行った「不動産会社の情報を調べる手段」のアンケート調査でも、46.4％の人が「ネットや知人の口コミ」を参考にすると答えています。
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ですから、まずは買取業者の公式サイトを閲覧し、「口コミ」や「お客様の声」が載っていないか確認してください。その口コミが「手書き」であれば、嘘がなく、信憑性がかなり高いと言えるでしょう。
弊社のサイトにも、多くの「お客様の声」を掲載していますので、興味のある方はぜひ一読してみてください。
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まとめ
今回は、首つり自殺が起きた家の売却方法について詳しく解説してきました。
本文でもお伝えしたとおり、事故物件を仲介業者に依頼して購入希望者を探す方法は苦戦するでしょう。どんなに立地や建物の状態が良くても、「首つり自殺が起こった現場」であることに変わりなく、買い手は敬遠するからです。
しかし、事故物件を専門に扱う買取業者に売却を依頼すれば、どんな事故物件でもすぐに売却できます。
仲介のように一般個人の買い手を探す必要がないので、あなたと買取業者で価格の合意さえ取れれば、「最短期間」で事故物件を手放すことも可能です。
「首つり自殺が起こった家を今すぐ確実に手放したい」とお考えなら、買取で売却することを検討してみてください。
なお、弊社は事故物件をはじめとする、訳アリ物件専門の買取業者です。
年間多数の買取実績があり、他の業者が断るような物件でも、数多く買い取りしてきました。弊社にご依頼いただければ、事故物件でもスピーディーになるべく高値で買い取らせていただきます。
「事故物件をできる限り高く売却し、物件を抱えるストレスから一刻も早く解放されたい」とお考えの場合は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
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