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病死のあったマンションが事故物件になるかは状況次第
基本的に病死があったマンションは事故物件とは扱われません。しかし、状況によっては事故物件になる可能性がある点に注意が必要です。
ここでは、病死のあったマンションが事故物件と判断される基準を解説します。病死があったマンションを売却する前に、どのようなケースが事故物件に該当するのかを確認しておきましょう。
事故物件とは心理的瑕疵に該当する物件
そもそも事故物件とは、室内で発生した事件や事故などで人が亡くなっている物件を指します。買主・借主が物件に住むにあたって心理的な嫌悪感や抵抗感を抱く瑕疵（欠陥）を有していることから、「心理的瑕疵物件」とも呼ばれます。
室内で人が亡くなっている物件に対して、「住みたくない」と考える方は少なくありません。実際、弊社が行ったアンケート調査によると、心理的瑕疵物件に抵抗がある方の割合は全体の85.8%にのぼりました。
参照元：訳あり物件買取プロ｜【500人にアンケート調査！許容できる心理的瑕疵物件のレベルランキング】みんなが選ぶダントツの第1位は？
そのため、事故物件を売却しようとしても、なかなか買主が見つからない傾向にある点に注意が必要です。
なお、人の亡くなった不動産が事故物件と判断される基準については以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
病死のあったマンションが事故物件になる3つのケースと事例
国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、事故物件に該当する死因としない死因は以下の通りです。
| 事故物件に該当する死因 | 事故物件に該当しない死因 |
|---|---|
| ・殺人（他殺） ・自殺 ・事故死 ・長期間遺体が放置された自然死（病死・老衰） |
・自然死（病死・老衰） ・不慮の事故死 |
原則として、病死が起きたとしても事故物件には該当しません。人が病気で亡くなるのは自然なことと考えられているためです。
しかし病死であっても、以下3つのケースに該当する場合は事故物件として扱われるので注意が必要です。
- 発見が遅れてしまった
- 特殊清掃が必要
- ニュースや新聞に掲載された
それぞれのケースについて、詳しく見ていきましょう。
発見が遅れてしまった
病気で亡くなった人の遺体の発見が遅れてしまった場合は、マンションが事故物件になる可能性があります。
人が亡くなると、数時間もしないうちに体内が腐敗し始めます。すると、体内に発生した腐敗ガスによって徐々に体が膨れ上がり、やがては目や鼻、破れた皮膚などから腐敗ガスや体液、血液が体外へと流れ出します。
腐敗ガスや体液などの臭いは非常に強烈であり、室内の壁紙や家具などに染みつくばかりか、隣人にも被害を与えてしまいかねません。
また、腐敗した遺体にハエが卵を産みつけた結果、室内にハエやウジ虫などが大量に発生します。
遺体の発見が遅れるほど、人が住める状態の部屋ではなくなります。このようなマンションに対して心理的抵抗感を抱く買主が多いのは容易に想像がつくでしょう。
とくに気温の高い夏場は体内で細菌が繁殖しやすく、短期間で遺体が損傷してマンションが事故物件となる可能性が高い点に要注意です。
特殊清掃が必要
病気で亡くなった方の遺体の発見が遅れて「特殊清掃」が必要となったマンションも、事故物件として扱われます。
特殊清掃とは、腐敗した遺体で汚損した部屋の臭いや汚れなどを専用の器具や洗剤などで除去する作業のことです。
遺体の発見が遅れて床や壁などに体液や血液、腐敗臭が染み込んだマンションを自力で処理するのは不可能といわざるを得ません。伝染病などに感染する恐れもあるため、病死のあったマンションを原状回復したいなら、専門の業者に依頼することをおすすめします。
専門の業者に特殊清掃を依頼すると、2日～1週間ほどで部屋を住める状態にまできれいにしてくれます。消毒や消臭にも対応してもらえるので、より買い手を見つけやすくなるでしょう。自分で遺体を片づけなくて済むので、精神的負担も大きく軽減されます。
ただし病死のあったマンションに特殊清掃を行ってきれいにしても、売主の告知義務はなくならない点に注意が必要です。
告知義務については、後述の「病死のあったマンションが事故物件なら告知義務は発生する」の章で詳しく解説します。
また、特殊清掃について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
ニュースや新聞に掲載された
マンション内で病死があったことをニュースや新聞などで報道された場合は、事故物件として扱われる可能性があります。情報が広く拡散し、人が亡くなっている事実が近隣の方に知れ渡ってしまうためです。
前述のように、国土交通省のガイドラインによると病死は事故物件には該当しません。しかしテレビやインターネットを通じて人が亡くなっているマンションということが認知されてしまうと、買主も心理的抵抗感を抱いて購入に二の足を踏んでしまうでしょう。
近年は、「大島てる」に代表されるようにインターネット上で誰しもが事故物件を検索できるようになっています。たとえ病死であっても、世間に広く知られてしまった場合には事故物件となりかねない点に注意が必要です。
病死のあったマンションが事故物件なら告知義務は発生する
遺体の発見が遅れて特殊清掃が必要になったなど、病死のあったマンションが事故物件に該当する場合は売却にあたって告知義務が発生します。
告知義務とは、売却するマンションに潜んでいる欠陥を買主・借主に伝えることです。
マンション内で人が亡くなっている事実は、買主・借主の購入判断に重大な影響を与えます。そのため、事故物件の売却時には必ず買主・借主に事実を重要事項として告知しなければならないと宅地建物取引業法で定められているのです。
参照元：e-Gov法令検索｜宅地建物取引業法第35条
事故物件売却時の告知義務に関して注意しておきたいポイントは、以下の3つです。
- 告知義務は売買と賃貸で期間が違う
- 告知義務に違反すると損害賠償を請求される
- 告知義務がなくても買主に告知したほうが無難
それぞれの注意点について、解説していきます。
なお、事故物件の告知義務については、以下の記事でも詳しく解説しています。
告知義務は売買と賃貸で期間が違う
事故物件売却時に売主へ課される告知義務の期間は、じつは売買と賃貸とで異なります。
国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、事故物件を売却する際の告知義務期間に制限はありません。つまり、事故物件の所有者は何年経っても売却時には告知義務の責任を果たさなければならないのです。
一方、事故物件を賃貸する際には、人が亡くなってから約3年が経過すると借主に伝えなくてもよいとされています。
ただし、借主から「事故物件ではないか」との問い合わせがあったときには、3年が経過していても人が亡くなった事実を正直に伝える必要があります。
告知義務に違反すると損害賠償を請求される
事故物件を売却する際、人が亡くなっている事実を買主に告げないと契約不適合責任を問われて損害賠償を請求される恐れがある点に注意が必要です。
物件を引き渡したあとに売買契約書に記載のなかった不具合や欠陥が発覚した場合に売主が買主に負うべき責任
実際、8年9か月前にマンション内で殺人事件があったことを隠して売却した売主に対し、裁判所は売買契約の解除と、買主へ280万円の違約金を支払うように命じています。
参照元：一般財団法人不動産適正取引推進機構｜心理的瑕疵に関する裁判例について
病死のあったマンションの売却時に余計なトラブルに巻き込まれたくないなら、買主に対して人が亡くなった事実を正直に伝えることが大切です。
なお、契約不適合責任についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
告知義務がなくても買主に告知したほうが無難
ここまで解説してきたように、基本的に病死は告知義務の対象となる死因ではありません。しかし病死のあったマンションを売却するときには、買主に事実を告知しておいたほうが安心です。
病死のあったマンションを少しでも早く、高く売却するために人が亡くなった事実を告げたくないと考える方は多いでしょう。
ただし、心理的瑕疵に対する人の捉え方はそれぞれ異なります。たとえ売主本人がたいしたことはないと考えていても、買主にとっては購入の決断を左右する重要な事項に該当する可能性も十分あり得るのです。
前述のように病死のあったマンションが事故物件となってしまう事例もあるため、告知義務の有無を自分で判断するのはリスクが大きいといわざるを得ません。
売主から損害賠償請求されるリスクを回避するためにも、病死のあったマンションを売却する際には不動産業者に事実を正直に伝えて対策を考えてもらうとよいでしょう。
病死のあったマンションの売却価格は市場価格の10～50％下がる
病死があったとはいえ、マンションの価格を下げなければ売却できないというわけではありません。
しかし現実問題として人が亡くなっていることに心理的抵抗感を抱く方は多い傾向にあるため、病死のあったマンションの売却相場は市場価格よりも10～50％ほど下がるケースが一般的です。
ただし、実際の売却価格は査定してみないと分かりません。あなたが所有している病死のあったマンションが人気の高いエリアに建っているなど買主からの需要が高ければ、それほど価格を下げなくても売れる可能性があるためです。
したがって病死のあったマンションがいくらで売却できるのかを知りたいなら、不動産業者に査定を依頼することをおすすめします。
査定のポイントは、複数の不動産業者に依頼することです。じつは不動産業者によって立地や周辺の取引事例など査定時に重視する箇所が異なるので、査定価格にも差が生じがちです。
1社だけに査定を依頼すると、病死のあったマンションの売却相場をつかむことはできません。ですが、複数の不動産業者の査定価格を比較することで適正価格が分かり、病死のあったマンションをより高値で売却できるようになります。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）でも病死のあったマンションを無料で査定しています。査定を依頼したからといって、無理な営業をかけることはいっさいありませんので、安心してご活用ください。
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事故物件の売却相場については、以下の記事でも詳しく解説しています。
病死のあったマンションを売却する2つの方法
病死のあったマンションの売却方法には、仲介と買取の2通りがあります。
仲介は仲介業者の営業活動を通じて買主を見つける方法、買取は買主である専門の買取業者に直接売却する方法です。
しかしここまで解説してきたように、人が亡くなっていることに抵抗感や嫌悪感を抱く方は多いため、仲介で買主を見つけるのは難しいといわざるを得ません。
病死のあったマンションを確実に売却したいなら、専門の買取業者に依頼するとよいでしょう。
なお、仲介と買取の違いについて知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
事故物件を売却するには仲介と買取のどちらの売却方法が向いているのかについて詳しく解説します。
仲介業者に依頼しても売却しにくい
病死のあったマンションの売却を仲介業者に依頼しても、買主を見つけるのは難しいでしょう。
売主から売却の依頼を受けた仲介業者は、物件情報をインターネット上に掲載したり、物件の周辺でポスティングを行ったり、現地見学会を開催したりして買主を探します。
仲介の場合、買主はマイホームを探している個人の方が中心です。そのため、病死のあったマンションを市場相場に近い価格で売却できる可能性がある点は仲介のメリットといえます。
しかし、人が亡くなっている家をマイホームとして購入したいと考える方はほぼいないのが現実です。
また、仲介業者の仕事はあくまでも買主を見つけることだけであり、病死のあったマンションを売れやすくする工夫をしてくれるわけではありません。そのため、病死のあったマンションを仲介で売りに出しても、永遠に買主が見つからない可能性は十分にあるでしょう。
専門の買取業者なら高確率で売却できる
仲介では買い手の見つかりにくい病死のあったマンションでも、専門の買取業者に依頼すれば高確率で売却できます。
専門の買取業者は、病死のあったマンションを買い取ったあとにリフォームや特殊清掃などを施してから再販する不動産業者です。事故物件を再生して活用できるノウハウがあるので、病死のあったマンションでもスムーズに買い取ってもらえるのです。
病死のあったマンションを専門の買取業者に売却するメリットには、ほかにも以下の3つが挙げられます。
- 売却費用がかからない
- 周りに知られることなく売却できる
- 契約不適合責任を免除してくれる
それぞれのメリットについて見ていきましょう。
売却費用がかからない
病死のあったマンションを専門の買取業者に売却すると、リフォーム代や特殊清掃費用を負担しなくてもよいメリットがあります。
専門の買取業者は病死のあったマンションをそのままの状態で買い取ってくれるので、売却に際してあなたが業者を手配してリフォームや特殊清掃を行う必要はありません。
病死のあったマンションを費用や手間をいっさいかけずに売却できる点は、専門の買取業者に依頼する最大のメリットです。
周りに知られることなく売却できる
病死のあったマンションを近隣の方に知られることなく売却できる点も、専門の買取業者に依頼するメリットのひとつです。
病死のあったマンションを仲介業者の仲介で売却するには、買主を見つけるための営業活動が欠かせません。しかし不動産ポータルサイトへの掲載やチラシのポスティングなどの広告媒体を通じて、近隣の人や知り合いに売却を知られる可能性があります。
また、購入希望者の内見対応を通じて同じマンションに住む方に売却を知られることもあるでしょう。
一方、買取では専門の買取業者が直接買主となるので、営業活動を行う必要がありません。内見も不要です。
そのため専門の買取業者による買取は、病死のあったマンションを近隣や知り合いに知られることなく売却したい方に向いている方法といえます。
契約不適合責任を免除してくれる
あなたの契約不適合責任を免除してくれる点も、専門の買取業者に買い取ってもらうメリットです。
前述のように、病死のあったマンションを個人の方に売却する際、売主は買主に対して契約不適合責任を負わなければなりません。
病死のあったマンションを引き渡したあとに売買契約書に記載のない不具合や欠陥が見つかった場合、買主から損害賠償や契約の解除などを請求されかねない点に注意が必要です。
買主から契約不適合責任を問われるのを防ぐには、売却前に人が亡くなっている事実や設備に生じている不具合などを包み隠さずに伝えることが重要です。
その点、専門の買取業者ならあなたの契約不適合責任を免責にしたうえで病死のあったマンションを買い取ってくれます。専門の買取業者は購入したマンションにリフォームなどを施してから商品化するので、物件に欠陥が潜んでいても問題にはならないのです。
病死のあったマンションの売却後に不要なトラブルに巻き込まれたくない方も、専門の買取業者に依頼するとよいでしょう。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）でも、あなたの契約不適合責任を免除したうえで病死のあったマンションを買い取っております。
過去にはフジテレビの「newsイット！」に「訳あり物件」の買取専門業者として取り上げられた実績もあります。
買取対応エリアは、日本全国です。病死のあったマンションを手間や費用をかけることなく売却したい方は、ぜひ弊社まで気軽にお問い合わせください。
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病死のあったマンションを高く売却する3つのコツ
病死のあったマンションを高く売却するコツには、以下の3つがあります。
- 原状回復しておく
- お祓いを済ませておく
- 一定期間空けてから売り出す
病死のあったマンションを仲介で売却するなら、費用を負担してでもすべてやっておいたほうがよいでしょう。ただし、病死のあったマンションの原状回復にかかる数百万円ものコストは、あなたが負担しなければなりません。
一方で、専門の買取業者に病死のあったマンションを買い取ってもらう場合、上記工程は全部不要です。売却に際してなるべく費用をかけたくない方は、まずはそのままの状態で専門の買取業者に査定を依頼し、いくらで買い取ってもらえるのかを確認するとよいでしょう。
病死のあったマンションを高く売却する3つのコツについて、詳しく解説します。
原状回復しておく
病死のあったマンションを仲介業者の仲介で売却するには、購入希望者の印象をよくするためにも、まずは部屋全体をきれいに清掃しなければなりません。
浴室やキッチンのカビなど、自分では対処しきれない汚れがあるときは、ハウスクリーニングを依頼しなければならないこともあります。ハウスクリーニングの費用相場は、場所によって以下のように異なります。
| 場所 | 費用相場 |
|---|---|
| キッチン | 1万2,000円～2万円 |
| 浴室 | 1万2,000円～1万8,000円 |
| 洗面所 | 7,000円～1万円 |
| トイレ | 6,000円～9,000円 |
| エアコン | 8,000円～1万7,000円 |
| 換気扇 | 7,000円～1万5,000円 |
またマンションの築年数が古く、設備などに不具合や生じている場合には、リフォームが必要となることもあるでしょう。リフォームにかかる費用相場は以下の通りです。
| 工事内容 | 費用相場 |
|---|---|
| 水回り設備の全面リフォーム | 120～350万円 |
| 壁紙の張り替え | 750～1,500円／㎡ |
| 床の張り替え | 1～7万円／畳 |
| 和室から洋室の変更 | 25～100万円 |
| 間取りの変更 | 20～300万円 |
そのほか、病気で亡くなった人の遺体の発見が遅くなったケースでは、床や壁などに染みついた体液や血液、腐敗臭などを除去するための特殊清掃を依頼しなければなりません。
一般社団法人日本少額短期保険協会の「第5回孤独死現状レポート」によると、遺体の発見が遅れた物件の原状回復にかかった費用の平均は38万1,122円です。
しかし特殊清掃費用は実施する範囲によっても異なり、中には415万8,000円もかかったケースもあるということです。
前述のように、病死のあったマンションは買い手が見つかりにくい傾向にあるので、相場よりも10～50％ほど価格を下げなければならないケースがほとんどです。
病死のあったマンションを仲介で売却するために数百万円もの原状回復費用をかけても、結果的に赤字となりかねない点には注意しましょう。
お祓いを済ませておく
病死のあったマンションを仲介で売却するには、お祓いも行っておいたほうがよいでしょう。
人が亡くなっている物件に対して、「気味が悪い」と感じる人は少なくありません。しかし売却前にお寺や神社に依頼してお祓いをしておけば、買主の嫌悪感の軽減につながります。
お寺や神社にお祓いを依頼する際にかかる費用は、3～10万円です。
ただし、お祓いをしても事故物件である事実がなくなるわけではありません。売主には引き続き告知義務が課されます。病死があったことを理由にマンションの購入を敬遠されることに変わりはなく、結果的にお祓い費用が無駄になる恐れがあります。
なお、事故物件を売却する際にお祓いが必要かどうか迷っている方は、以下の記事を参考にしてください。
一定期間空けてから売り出す
病死のあったマンションを仲介で売却したいなら、死亡日からある程度の期間を空けてから売りに出すのもひとつの方法です。
人が亡くなっていることが近隣に知れ渡っている場合でも、期間を空けることで徐々に人々の記憶は薄れていきます。買主の心理的瑕疵に対する嫌悪感も和らぎ、より売却しやすくなるでしょう。
ただし、期間を空けても売主の告知義務はなくなりません。前述のように、事故物件を売買するときは永遠に告知義務を負わなければならないためです。
また、期間を空けるとマンションの経年劣化が進んで資産価値が下がり、売却価格がより低くなる恐れがある点にも注意が必要です。
病死のあったマンションをなるべく高値で売りたいなら、築年数が浅いうちに行動に移すことをおすすめします。
まとめ
基本的に病死のあったマンションは事故物件には該当しません。しかし遺体の発見が遅れて特殊清掃が必要となった場合は、事故物件として扱われる点に注意しましょう。
また、事故物件を売却する際、売主は買主に対して人が亡くなっている事実を告げる必要があります。告知義務に違反したら、買主から損害賠償を請求されかねない点に注意が必要です。
病死があったマンションをスムーズに売却したいなら、専門の買取業者に依頼することをおすすめします。
仲介だとマイホームの購入を検討している方がターゲットとなるので、病死があったマンションは敬遠されがちです。
しかし、専門の買取業者には事故物件を再生して活用できる独自のノウハウがあるので、問題なく買い取ってくれます。病死のあったマンションをそのままの状態で売却できるので、あなたがリフォーム代や特殊清掃費用を負担する必要がない点も大きなメリットです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の事故物件を積極的に買い取っている専門の買取業者です。あなたの契約不適合責任を免責にしたうえで、病死のあったマンションをそのままの状態で買い取らせていただきます。
病死のあったマンションをできる限り早く手放したい、売却に際して無駄な費用をかけたくないという方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。
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