国土交通大臣(1)第10112号
売却前に知っておきたい事故物件の定義
居住者の死によって、買主に心理的抵抗感を生じる物件を事故物件と呼びます。
具体的にいうと、他殺や自殺によって居住者が亡くなった物件や特殊清掃が必要な汚染が生じた物件です。
事故物件に該当するかの判断に影響を及ぼす心理的瑕疵と、事故物件を売却する際に必要な告知義務について解説します。
事故物件とは人の死で心理的瑕疵が生じた物件
事故物件とは人の死によって心理的瑕疵が生じた物件です。
瑕疵とは、取引の対象である土地・建物に何らかの欠陥がある状態を指し、人の死によって心理的抵抗感を生じさせる欠陥を心理的瑕疵と呼びます。
心理的瑕疵がある事故物件は「この部屋で人が死んでるなら住みたくない」など、買主の心理面に大きな影響を与えます。
実際に、弊社が独自に行った「事故物件に住むのはあり？なし？」に関するアンケート調査でも、71％の人が「なし」と答えており、事故物件は買い手から敬遠されています。
事故物件に住むのは「なし」と答えた人が71.4％
そのため、事故物件は資産価値は、心理的瑕疵のない通常の物件よりも下がる傾向にあります。
事故物件を売却する際には告知義務が生じる
売主は事故物件を売却する際に、買主へ心理的瑕疵を告知する必要があります。
心理的抵抗感を生じる物件（事故物件）は、買主の購入判断に重大な影響を及ぼすからです。
不動産業者に売却を依頼する場合は契約書作成を不動産業者がおこなうので、心理的瑕疵を不動産業者に伝えます。
不動産業者に瑕疵を伝えず契約書に記載がないまま売却すると、契約不適合責任として売主は買主から契約解除や損害賠償請求をされる可能性があります。
契約不適合責任は、売主から引き渡された物件が契約内容と異なる場合に、売主が負う責任
不動産会社に売却を依頼する場合は、担当者に瑕疵を伝えましょう。
マンション内での病死が事故物件に該当するかの判断基準
前述の通り、心理的抵抗感を生じる物件（事故物件）は、買主の購入判断に重大な影響を及ぼすので、売却する場合は買主に瑕疵を告知する必要があります。
病死は買主の購入判断に重大な影響を及ぼす可能性が低いと考えられているため、原則として心理的瑕疵に該当しないと国交省のガイドラインに記載されています。
しかし、病死でも心理的瑕疵に該当する場合があります。
病死があっても事故物件になる場合
前述したように、原則として病死は心理的瑕疵ではありません。
しかし病死の中でも、買主の購入判断に重大な影響を及ぼす心理的抵抗感や不快感が生じてしまう場合があります。
心理的抵抗感が生じてしまうケースを解説していきます。
遺体の発見が遅れて特殊清掃が必要
病死が起きたマンションでも遺体の発見が遅れて、特殊清掃が必要な汚損が生じた物件は事故物件に該当します。
遺体の発見が遅れると遺体が腐って「腐敗臭が充満する」「体液で畳の床が傷んで穴が空く」「シミが残る」など、買主が購入判断をする際に心理的抵抗感が生じてしまうからです。
社会や家族との関係性が皆無になり、誰にも知られずに亡くなると遺体の発見が遅れて特殊清掃が必要になります。
注意点として、特殊清掃をおこなって腐敗臭や体液などのシミが消えたとしても、告知義務がなくなることはありません。
ニュースに取り上げられた
死亡したことがニュースで大きく取り上げられた場合は近隣住民に広く知れ渡ってしまい、事故物件とみなされる恐れがあります。
事故物件と認知されると、買主は周囲の視線が気になり住みにくくなるといった心理的不快感が生じるからです。
「大島てる」を代表とする事故物件情報サイトに物件が掲載されることで、買主が事故物件として認識する恐れがあります。
病死があっても事故物件にならない場合
病死が起きた物件で上記のような心理的抵抗感が生じてしまう物件は事故物件に該当します。
繰り返しにはなりますが、基本的に病死が起きたマンションは事故物件にならないので実際に買主が心理的抵抗感を生じないケースを解説していきます。
病死が身内にしか知られずに亡くなる
前述したように、病死がニュースや新聞を通して近隣住民に伝わると事故物件として認知される恐れがあります。
病死が起きたことが周囲に伝わらなければ、事故物件と認知されることもありません。
近隣住民から嫌な視線を向けられないので買主も心理的な不快を感じないからです。
遺体の発見が早く、建物に影響がない
何度も言いますが原則、病死は心理的瑕疵ではないので、遺体の発見が早く建物に影響無ければ事故物件になりません。
参考として人が亡くなってから72時間が経過すると、遺体の腐敗が進行して特殊清掃が必要になります。
参照元：【孤独死】タイムリミットは72時間。発見が遅れると建物構造からリフォームが必要？
事故物件になると売却価格が下がるので、亡くなってから72時間（３日）以内に遺体を発見することが重要になります。
事故物件が売却価格に影響を及ぼすことについて次の章で詳しく解説します。
マンションが事故物件になると売却価格に影響する
基本的には心理的瑕疵（事故物件）に該当しない病死でも、状況によっては事故物件になることがわかったと思います。
事故物件の価格に対する影響度合いと理由について詳しく述べます。
事故物件に該当するマンションは10～30％値下がりする
事故物件に該当するマンションは通常物件（瑕疵がない）より、おおよそ10～30％売却価格が値下がりします。
不動産業者に依頼する場合は告知義務があり、瑕疵がある物件は嫌悪感を抱くため購入希望者が現れずに相場価格よりも低い金額でしか売却できないからです。
最悪の場合、マンションが永遠に売れ残ることもあります。
売却価格の下落度はマンションの立地や築年数によって変動し、特に心理的抵抗感が強い瑕疵（自殺や他殺）がある物件ほど売却価格は低くなります。
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事故物件に該当しないマンションは値下がりしない
病死が起きたマンションでも、事故物件にならない場合は売却価格が基本的に値下がりしません。
心理的瑕疵に該当しない物件は告知する必要がなく、通常物件として売却されるからです。
しかし不動産業者はトラブルが起きることを嫌うので、心理的瑕疵ではなくても買主に病死があったことを伝える傾向にあります。
そのため、「事故物件に該当しないから簡単に買手がみつかるだろう」と安心する事はできません。
病死が起きたマンションを売却するための最適な方法
マンションを売却する方法として「仲介」と「買取」の2つがあります
まずは仲介と買取の簡単な説明をして、その後にあなたに適した売却方法を解説します。
不動産を売りたい人と不動産を買いたい人の間に入って契約を成立させることで す。売主との価格交渉や契約の手続きのサポートをしてくれます。
買取
誰にも経由せずに不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。売主から不動産を買い取った後にリフォームなどで再生してから販売することです。
事故物件ではないマンションは仲介で売却
病死の中でも心理的瑕疵（事故物件）に該当しない場合、仲介業者に依頼して買い手を探してみましょう。
事故物件ではないマンションは、基本的に価格は落ちません。
市場価格通りの金額で売りに出しても、十分に買手が見つかる見込みがあるからです。
仲介業者に依頼するなら、買い手がつかない可能性があることも頭の片隅に置かなければなりません。
事故物件でを売却したいなら買取業者に売却
病死が起きたマンションが事故物件に該当するなら、仲介業者に依頼しても永久に買手がつかない恐れがあります。
事故物件は事故物件を専門に取り扱う買取業者に売却しましょう。
専門の買取業者なら、買手がつかない物件でも適正価格で積極的に買い取ってくれます。
事故物件の再販経験が豊富にあるので、買取後の再販に困らないからです。
ちなみに、弊社は事故物件専門の買取業者です。事故物件などの訳あり不動産を、買い取ることが可能です。他社では断られた物件でもきちんと調査を行い、独自のノウハウで買取ることができます。「事故物件でも売れるの？」という方はぜひ弊社の無料査定をご利用ください。
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病死が起きたマンションを事故物件専門の買取業者に売るメリット
上記では、事故物件は買手が見つからない可能性があるので、売却する際は買取業者に売却することを推奨しました。
買取業者の中でも瑕疵がない通常の物件だけを扱う買取業者もいれば、事故物件のみを取り扱う業者もいます。
ですが、通常の物件を取り扱う買取業者は事故物件の取り扱いに長けていないため、安値で買い叩かれるか最悪の場合売却することができません。
事故物件に該当するマンションは、事故物件の取り扱いに長けている専門の買取業者に売却しましょう。
1週間から１か月で売却できる
事故物件専門の買取業者なら1週間から1か月で確実に売却できます。
仲介業者のように買い手を探す期間が必要無く、買取業者が提示した金額に納得できれば、売主はすぐに売却ができるからです。
親族がなくなり重荷になったマンション。早く肩の荷を下ろしてスッキリしたいですよね。
ちなみに、弊社は事故物件専門の買取業者です。事故物件などの訳あり不動産を買い取ることが可能です。病死が起きたマンションのスピーディーな売却を、全力でサポートさせていただきます
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特殊清掃せずにマンションを手放すことができる
遺体の発見が遅れて特殊清掃が必要な場合でも、事故物件専門の買取業者ならそのままの状態で買取できます。
不動産買取業者は特殊清掃費用などの費用を、差し引いた金額で買い取るからです。
特殊清掃やリフォーム等の費用がかかる分、買取金額は低くなります。
売主は自己負担で特殊清掃する必要もなく、事故物件を確実に売却できます。
売却後にトラブルが起きる心配が不要
事故物件専門の買取業者に売却すると、把握していない瑕疵（欠陥）が売却後に発見されても買主から訴えられる心配がありません。
事故物件専門の買取業者に売却する際に売主は契約不適合責任を完全に免責してもらえるからです。
対して、仲介業者に依頼した場合は買手が一般の人なので、瑕疵を告知せずに売却すると売主は契約不適合責任を負わないといけません。
瑕疵に気づかず、売却後に訴えられるのは嫌ですよね。弊社は瑕疵を把握した状態で買い取るため、売主は契約不適合責任を免責されたうえで売却することができます。
病死が起きたマンションを売却するときの注意点
前述したように、マンションを売却することはリスクが生じます。
契約解除などのトラブルを発生させないために、注意点をよく読んでから売却しましょう。
事故物件に該当しない場合でも売却時に不動産業者に告知しよう
仲介業者に依頼して売却する場合は、病死が心理的瑕疵に該当するかを自分で判断せず不動産業者に瑕疵を告知しましょう。
自分では認識していなかった瑕疵が売却後に発覚した場合に買主から訴えられる可能性があるからです。
売却後にトラブル対応に追われて心身ともに疲弊するぐらいなら、ご自身で判断せずに不動産業者に伝えるのが得策です。
仲介業者に依頼する場合は自己負担で特殊清掃する必要がある
仲介業者に依頼して売却する場合は自己負担で特殊清掃をする必要があります。
仲介だと、遺体の発見が遅れて建物に腐敗臭や体液が染み付いてる状態のまま購入する人がいないからです。
事故物件専門の買取業者は現状のまま買い取ります。
弊社は、事故物件専門の買取業者です。特殊清掃費用もこちらが負担して買い取っていますので、お困りの方はぜひご相談ください。
まとめ
病死が起きたマンションの売却方法について詳しく解説してみました。
基本的に病死は心理的瑕疵になりません。しかし、遺体の発見が遅れて特殊清掃が必要になると心理的瑕疵に該当し事故物件になります。
事故物件になると買手が見つかる可能性も低くなります。最悪の場合、永遠に売れ残るかもしれません。
事故物件専門の買取業者に依頼すれば1週間から1カ月で売却できます。
弊社は事故物件を専門に取り扱う買取業者です。他社で断られた物件でも積極的に買い取ります。無料査定してますのでお気軽にお問い合わせください。
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