建物内で人が亡くなると事故物件扱いされる
「事故物件」とは、一般的に建物の占有部あるいは共用部で人が亡くなった物件を指します。
死因としては以下が挙げられます。
- 自殺
- 他殺
- 孤独死
- 病死
- 老衰
「人が亡くなった」という事実を持つ事故物件は、死因に関わらず外部の人から嫌悪感を抱かれることも少なくありません。
嫌悪感を抱く人が多ければ物件の買主や次の入居者が決まらず、「売却価格を下げざるを得ない」「家賃を下げないと入居者が見つからない」などの事態に発展します。
損害賠償請求が可能な事故内容
入居者が建物内で亡くなり事故物件になった場合、持ち主は「売却価格が下がる」「家賃を下げないといけない」などが原因で利益が減少するため、金銭的な損害を被ります。
貸主が被った損害は、入居者の遺族に対して金銭的な損害賠償請求という形で追求されます。
遺族に対して損害賠償が可能かは、入居者の死因によって異なります。基本的には「入居者の死に故意・過失が認められるか」という点が重要です。
| 入居者の死因 | 賠償請求の可否 |
|---|---|
| 自殺 | 賠償請求できる |
| 他殺 | 賠償請求できない |
| 孤独死（病死や日常生活における不慮の死） | 賠償請求できない |
自殺は損害賠償請求できる
自殺の場合は、入居者が結果的に死という選択肢を取っているため本人の故意が認められ、遺族へ損害賠償請求ができます。
他殺は損害賠償請求できない
他殺の場合は、被害者側（入居者）の意思に関係なく亡くなります。入居者の意思とは関係ないため死因に関して「本人に過失なし」と判断され、遺族への損害賠償請求はできません。
遺族への損害賠償請求ができないうえ、他殺の内容が世間へ大きく報道されるとイメージが低下し物件の売却価格が半額以下になるケースもあるため、貸主の負担は膨らみます。
孤独死・病死は損害賠償請求できない
病死や不慮の死、孤独死などの場合、入居者はやむを得ない状況で亡くなっています。やむを得ない状況であるため死因に関して「本人に過失なし」と判断され、遺族への損害賠償請求はできません。
ただし、自然死などであっても「ご遺体発見までの期間が長く大規模なリフォームが必要になった」などの場合、損害賠償の支払いは変わらず発生しませんが、リフォーム費用の負担が必要なケースもあります。
入居者が死亡したら賃貸借契約は相続人に引き継がれる
入居者が死亡した場合でも、大家や管理会社などの貸主側は勝手に賃貸借契約を解除できません。入居者が締結していた賃貸借契約は、相続人に引き継がれます。
賃貸借契約が相続人に引き継がれた際は、故人の部屋にある家電や私用品などの残置物に係る「所有権」も相続人が取得します。相続人が残置物の所有権を保有しているため、貸主側が無断で物品を処分することはできません。
上記の契約関係だけでなく、損害賠償金の支払い義務も相続人に発生します。ただし先述の通り、相続人に損害賠償請求できるのは、自殺など「死の状況に入居者に過失がある」と判断された場合です。
もしも貸主と入居者の間に残置物の処理等に関するモデル契約条項が締結されていれば、受任者に対して賃貸契約が引き継がれます。
相続人が複数人いたら1人が損害賠償金を支払う
損害賠償金には「不可分債務」が適用されるため、相続人同士で分割し支払うことができません。
不可分債務とは、複数での分割ができない債務を指します。例えば不動産の場合「持ち家を3人の子供に相続させる」というケースにおいて、持ち家を3分割することは物理的に不可能です。
分割が不可能な場合は、換価分割（財産の売却益を分割する）や代償分割（財産の受け取り手が分割相当分を現金で他の相続人に支払う）などで対応します。
実際には相続人同士で賠償金を出し合っても良いですが、最終的な貸主側への支払いについては、分割せずキチンとまとめて支払わなければなりません。共有名義となっている物件の場合は、共有者が各持分に応じた金額を支払う必要があります。
相続人が相続放棄した場合は損害賠償を請求できない
建物内での事故について、死因に入居者の過失があった場合は原則として貸主側は相続人に損害賠償を請求できます。ただし、相続人が相続放棄を実施した場合は賠償請求できません。
相続放棄が有効なのは、相続人が相続の事実を知ってから3ヶ月以内に家庭裁判所へ申請した場合です。
「相続人がいない」「相続放棄された」という場合は相続財産管理人への訴えなどで対応する
相続放棄やそもそも相続人がいない状況では、相続財産管理人を選任して損害賠償請求が可能です。
相続人に代わり故人の財産を適切に管理・処分する人物を指します。
相続財産管理人は家庭裁判所での選出が必要になります。家庭裁判所への手続きには書類が必要となり費用も発生するため、相続財産管理人への請求は手間がかかります。
相続財産管理人が選出されてからは、2ヶ月後に相続財産の債権者・受遺者を確認するための公告が必要となり、さらに2ヶ月経過後は相続人を探すための公告（6ヶ月以上）をしなければなりません。
参照元：最高裁判所
賠償請求は連帯保証人にも請求できますが、相続人と兼ねていることも多いため、相続放棄をされると結果的に請求できないケースも少なくありません。
損害賠償請求の内容と相場
入居者が亡くなり部屋が事故物件になった場合、物件の資産価値や外部からのイメージが低下するケースも少なくありません。
イメージが低下してしまうと次の入居者探しも困難になり、家賃を減額して募集せざるを得ない状況に陥ります。物件の売却についても、価格を下げないと買主が見つかりにくいです。
上記のように賃貸や売買を問わず、事故物件の持ち主には金額的な損害が発生するため、低下した資産価値の分を遺族が損害賠償という形で補填します。
損害賠償金を算出する際に考慮される内容は以下の通りです。
- 逸失利益
- 逸失利益は、入居者の死亡により「事故物件にならなければ大家や管理会社が受け取る予定だった利益（売却益や家賃）」をもとに算出されます。例えば、「次の入居者が決まるまでの空室期間に本来発生していた家賃」「家賃減額による損出の差額」などをもとに金額が決定します。
- 原状回復
- 部屋の状態を入居前の水準まで回復させるために必要な費用のことです。特殊清掃に係る費用などが該当します。
原状回復費用の支払い範囲については「民法621条」にて以下のように規定されており、あくまでも入居者の過失によって発生した損傷部分のみをカバーすれば問題ありません。
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年の変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
引用元：国民生活センター
今回でいえば、「入居者の死亡により腐敗した部分」などが該当します。
経年劣化や通常利用によって消耗した部分については原状回復義務が発生しません。
家賃減額による損害
事故物件に対して嫌悪感を抱く人も存在するため、家賃を減額しなければ次の入居者が見つからないケースも少なくありません。家賃減額に伴う損害は、相続人への賠償請求という形で請求できます。
家賃減額に関する損害賠償請求の相場は、およそ「2〜3年の間における減額分の賃料合計」です。
賃貸では告知義務（事故物件である旨を次以降の入居者に伝える義務）の目安として3年間が設けられており、「概ね3年間は家賃を下げざるを得ない」という事情を考慮しての期間設定となっています。
参照元：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン
実際に以下のような判例が存在しています。
ワンルーム物件で発生した自殺について、相続人に対し「1年間は賃料全額、以降2年分は賃料半額相当である合計約132万円を支払う」という旨を命じました。
原状回復費用
原状回復費用は、事故の発生現場を入居前と同等の状態まで戻すために必要なものです。
原状回復費用を支払う場合は、入居者の死亡によって発生した劣化箇所（床のシミ・悪臭など）の範囲を負担すれば大丈夫です。
通常の経年劣化の箇所については、相続人に原状回復費用の支払い義務はありません。
費用は部屋の広さや作業内容などによって異なります。以下が費用の目安です。
| 間取り | 費用目安 |
|---|---|
| 1R・1K | 4万〜30万円 |
| 1DK | 5万〜15万円 |
| 1LDK | 8万〜20万円 |
| 2DK | 9万〜30万円 |
| 2LDK | 12万〜35万円 |
| 3DK | 15万〜50万円 |
| 3LDK | 18万〜55万円 |
| 4LDK以上 | 20万〜60万円 |
| 作業内容 | 費用目安 |
|---|---|
| オゾン脱臭 | 3万円〜5万円 |
| 害虫駆除 | 1万円〜 |
| 床清掃 | 3万円〜 |
| 畳撤去 | 3,000〜9,000円/枚 |
| 消臭・除菌 | 1万円〜2万円 |
| 汚物撤去 | 2万円〜 |
未払い家賃も遺族へ請求できる
貸主側は相続人に未払いの家賃を請求できます。
請求できる未払い家賃の範囲は「相続人が貸主に鍵を明け渡して部屋を完全に退去する日まで」です。
残留物は大家側でも勝手に処理できない
先述の通り、亡くなった入居者の部屋にある家電や私用品などの残置物は（相続放棄されない限り）相続人に所有権があるため、貸主であっても無断で処分はできません。
「相続人が残置物を撤去してくれない」などの事情があっても、無断撤去は厳禁です。やむを得ず撤去したい場合は、裁判所に対し残置物撤去の強制執行手続きを行いましょう。
ただし、相続人の同意がある場合や入居時の特約に残置物に関する内容が記載されていれば、貸主側が処理できます。
「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を活用すれば、賃貸契約を締結する前に受任者を指定することができ、入居者が亡くなった際に受任者が残置物を処分できます。
事故物件は売却も検討すべき
事故が発生した物件は、状況によって売却も視野に入れなければなりません。
事故物件は「人が亡くなった」というイメージの強さから、家賃を減額しなければ次以降の入居者が見つからないケースもあります。法的には「自然死や病死」などのように故人に過失がない死因であれば、次以降の入居者への告知義務は発生しません。
しかしあくまでも「法的な告知義務がない」というだけであり、もし死亡の事実を近隣からの噂などで次の入居者が知ってしまった場合、嫌悪感を抱く可能性もあります。
死亡の事実が広まれば、入居者探しが困難になり賃貸経営が難しくなります。入居者が増えたとしても、家賃減額分の負担は貸主が負わなければなりません。
どうしても物件の経営が難しければ売却も検討しましょう。
売却時は告知義務が発生する
事故物件を売却する際は、現在の持ち主から新たな買主に対して必ず事故の事実を告知しなければなりません。賃貸では「貸主から新たな入居者」に対する告知義務は概ね3年で消失します。
しかし売却においては「持ち主から新たな買主」に対する告知義務の期間は無制限です。事故から何年経過しても、必ず告知しなければなりません。
告知義務が発生するのは、自殺など入居者に過失があると判断できる死が発生したケースです。自然死や病死などやむを得ない事情で亡くなった場合、告知義務は発生しません。
ただし、自然死や病死であっても「発見までの期間が長く大規模な原状回復が必要になった」など、特筆事項があるケースでは告知義務が発生することもあります。
告知義務違反は損害賠償の対象になる
もし新たな買主（賃貸では新たな入居者）に対して事故の事実を告知しなかった場合、物件の持ち主に対して損害賠償責任が発生します。
売却においては「買取額の3割」を賠償金として請求されることが少なくありません。
事故物件は専門の買取業者へ依頼する
事故物件は「家賃減額によって利益が減少する」「近隣に噂が広まり入居者が見つからない」などが原因で経営が困難になるケースもあるため、売却も検討すべきです。
しかし、経営が難しい事故物件である以上、不動産業者では購入してもらえないことも少なくありません。査定すら出してもらえないケースもあります。
通常の不動産業者に断られた場合は、事故物件専門の買取業者への依頼も検討してみましょう。
事故物件専門の買取業者であれば、他の不動産業者に断られた事故物件であっても、高値で購入してもらえる可能性があります。
当サイトを運営する｢株式会社Albalink｣は、事故物件に特化して全国的に買取を行っている不動産業者です。
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まとめ
入居者が死亡した事故物件では、死因によっては新たな入居者への告知義務が発生します。新たな入居者の中には死亡事故が発生した物件に対して嫌悪感を抱く方もいるため、最悪の場合、契約を拒否されるかもしれません。
新たな入居者が見つからなければ、家賃を減額して募集せざるを得ないこともあるでしょう。
いずれの場合も貸主に金額的な損害が発生するため、遺族への損害賠償請求という形で対応することが重要です。損害賠償請求額は、家賃減額分の合計などを考慮して算出できます。
もしも損害賠償請求が難しかったり賃貸経営が立ち行かなくなったりした場合は、物件の売却も検討しましょう。
不動産業者の中には事故物件の買取を断るケースもありますが、事故物件専門買取業者であれば基本的にはどのような物件でも買取可能です。
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