いわくつき土地でも高額で売却できる方法や注意点を易しく解説!

事故物件

「いわくつきの土地を売却したいけど、売れないかなぁ……」

所有している土地が訳あり不動産だと、そもそも売却できるのか心配になってしまいますよね。

ひとまずご安心ください。
結論からお伝えすると、いわくつきでも売却できますし、専門の買取業者であれば適正な金額をつけて買い取ることもできます。

今回の記事では、

などについて解説します。

なお、弊社AlbaLink(アルバリンク)は、いわくつき不動産をはじめとした、全国の訳あり物件を積極的に買い取っている不動産業者です

売主様の不動産を少しでも高く買い取れるよう、全力で対応させていただきますので、ぜひお気軽にご連絡ください。
査定・相談のみのお問い合わせも歓迎しております。

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事故物件の売却は「訳あり物件買取プロ」へ!

事故物件でも高額で売れる!

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いわくつき土地の売却自体は可能だが告知義務が生じるおそれがある

いわくつき土地とは、人の死にまつわる噂が残る土地のことです。

過去に住んでいた人が自殺や他殺などで亡くなった土地を指し、「事故物件」とも言われます。

事故物件の売却においては、死亡事故が起きた土地・物件は「心理的瑕疵物件」に該当し、売主から買主へ、事故物件であることを告知しなければなりません。

しかし、人の亡くなり方によっては心理的瑕疵が発生しない場合もあり、告知の必要がないケースもあります。

所有しているいわくつき土地が告知必須の土地かどうかを判断する基準についてお伝えしますが、その前に、そもそも告知義務や瑕疵とはどういったものなのかを解説します。

心理的瑕疵を伴う事故物件の売買時に生じる告知義務とは

事故物件とされる条件ともなる瑕疵とは、欠点・傷・過失といった意味で用いられる言葉であり、本来の不動産にあるべき品質や性能が備わっていないことです。

心理的瑕疵物件とは、瑕疵のなかでも住む人に心理的抵抗感を与える物件を指します。

【事故物件】心理的瑕疵とは

こうした心理的瑕疵は、「その事実を知っていれば契約しなかった」と契約の結果を左右するほど、不動産の購入判断に重大な影響を与えるため、売買の契約締結前に必ず告知しなければなりません。

このように心理的瑕疵の事実を伝える義務を、告知義務と言います。

告知義務

告知を怠ると買主から契約不適合責任を追及される

売主が心理的瑕疵をわかっているのに告知しない、あるいは告知事項に気付いていなかったとしても、告知を怠った場合は、売主に契約不適合責任が発生します。

契約不適合責任

契約不適合責任とは、引き渡した商品の種類・品質・数量が契約内容と違う場合に、損害賠償や契約解除などを売主に請求できる法律のことです。

過去に起きた事例では、土地を更地渡し条件で購入した買主が、地中に残置されていた地下室の撤去費用支払いを売主と解体業者に求め、認められたケースがあります。

参照元:RETIO判例検索システム

上記の経緯を話すと、

  1. 土地の売買において「地下室と建物をすべて撤去して引き渡す」という条件のもと、売買契約を締結した
  2. 売主は、土地の引き渡しに備えて撤去を業者Aに依頼した
  3. 業者Aから工事終了の連絡があり、買主へ土地を引き渡した
  4. 後日、その土地に家を建てようと掘ってみたら、地下室の一部や解体で生じた鉄筋やコンクリートガラが埋まっており、新たに撤去費用がかかった
  5. 買主が撤去費用として1472万円余の損害賠償を売主と業者Aに求め、裁判所に認められた

という流れです。

この事例では一見、売主は被害者のように見えますが、契約不適合責任では「引き渡した商品と契約内容に相違がある」という点がポイントです。

つまり、売主が気づかなかった事実だとしても、契約内容と異なれば罰則を科せられます。

瑕疵物件であることを伝えると不動産の価格が下がってしまうため、告知せずに売却したいと考える売主もいるでしょう。

しかし、契約不適合責任は将来的な大損害につながりかねないので、告知は必ずしておくべきです。

なお、契約不適合責任については以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。

不動産売買における契約不適合責任の教科書【弁護士監修の保存版】
契約不適合責任の要点をわかりやすく解説 契約不適合責任とは、売買取引の場面で、「契約の内容と目的物の数量や品質が適合しない時、売主に課せられる責任」を指します。 平たく言えば、引き渡したものが契約内容と異なる(契約不適合)と...

告知義務は原則永遠になくならない

不動産売買での告知義務は、原則永遠に残り続けます。

賃貸の場合は、事故物件となった後、一度入居者が入れば次から告知しなくてもいい慣習があります。

売買においては、建物を解体して土地だけになったとしても、その更地の告知義務が消えることはありません。

告知義務の時効

事故物件の告知義務については以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。

事故物件の告知義務はどうする?内容や期間を解説!確実な売却方法も紹介!
事故物件の告知義務の時効は「賃貸契約:原則約3年」「売買契約:時効なし」と定められています。本記事では、事故物件の告知義務に関する概要・事故物件の告知義務に関する売買・賃貸の3つの判例・事故物件を確実に売却する方法について解説します。

いわくつき土地が告知必須かどうか確かめる方法

告知義務が生じる心理的瑕疵は、国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」で定められています。

令和3年10月に国土交通省により策定されたガイドラインで、人の死が生じた不動産の取引において、宅建業者がとるべき対応を具体的に記したものです。

ガイドライン上、どのようなシーンであれば、いわくつき土地が告知必須となるのかを見ていきましょう。

殺人・自殺・孤独死は告知が必須

殺人・自殺・孤独死など、不審死が起きた物件は告知が必須です。

孤独死に関しては亡くなったときの状況によって告知の要否が分かれます。

たとえば、遺体の発見が遅れて腐敗を起こし、物件にシミや匂いが染み付いて特殊清掃が必要となれば心理的瑕疵・物理的瑕疵に該当し、告知が必要です。

しかし、孤独死であっても、息を引き取ってから1. 2日程度で見つかって遺体の損傷が少なければ、告知の対象ではないと考えられます。

ガイドラインでは、「死後◯日経過していれば告知義務が発生する」という明確な日数は決まっておらず、特殊清掃を行ったか否かで判断されます。

このほか、社会的影響が大きな事件・買主から心理的瑕疵の有無を問われた場合は、告知が必須です。

病死や自然死は告知が不要

人の死が生じた物件であっても、病死や自然死であれば告知が不要となります。

「あの物件は心霊現象が起こる」といった単なる噂が流れている不動産も同様です。

このほか、以下のような事故で亡くなった場合も告知の対象外となります。

  • 自宅の階段からの転落
  • 入浴中の溺死や転倒事故
  • 食事中の誤嚥

このような日常生活で起こりうる不慮の事故での死亡であれば、契約の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと考えられ、買主へ告げる必要がありません。

ただし、あくまでガイドラインの内容に過ぎず、病死や自然死でもいわくの噂を聞きつけた買主がクレームを付ける危険性は十分にあります。

契約後のトラブルを避けたいのであれば、病死や自然死だとしても告知しておくのが賢明な判断と言えるでしょう。

自然死でも告知義務が必要となるケースについては、以下の記事で詳しく解説しています。

自然死でも告知義務が発生する恐れ!心理的瑕疵の定義や物件の活用法教えます
自然死が発生した不動産に告知義務が発生するケースとしないケース、自然死のあった不動産を売却する方法を解説します。この記事を読むと、自然死のあった不動産をスムーズに売却できるようになります。

いわくつき土地の売却価格は買手の捉え次第で大きく変わる

いわくつき土地の売却価格は、買い手がどう捉えるかによって金額が大きく変わります。

そのため、事故物件の紹介などで「いわくつき土地は◯%安くなります」といった文言を見かけますが、個々の物件を見る前に一概に「◯%値下がりする」といった判断は難しいものです。

たとえば、不動産全般でみると、都心の駅近物件は人気エリアです。

それであれば、いわくがあっても別に住みたいという需要が見込まれるため、それほど土地価格の下落はしないでしょう。

一方、地方の人里から少し離れているようないわくつき土地は、流動性が低く、大きく価値が下落する事が多いです。

このように、いわくつき土地がどこに所在しているのか、それを買い手がどう捉えるのかなど、さまざまな要素を加味しないと売却価格は算出できません。

いわくつき土地の売却価格を知りたい方は、いわくつき土地に詳しい専門の買取業者に聞いてみましょう。

なぜなら、全国のさまざまないわくつき土地を実際に取引してきたデータが豊富にあるからです。

なお、弊社AlbaLink(アルバリンク)は、事故物件専門の不動産業者です。
無料査定は随時行っておりますので、いわくつき土地の売却にお困りの方は、ぜひお気軽にご連絡ください。

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いわくつき土地の売却は事故物件に強い専門の買取業者へ

いわくつき土地は、普通の不動産屋では何年も売れ残ったり、そもそも断られることも多々あります。

事故物件を売却する際には、事故物件専門の買取業者に依頼しましょう。

いわくつき土地などの訳あり不動産は、専門の買取業者の方が高額で売却できるからです。
なぜ高く買い取れるのか、という理由の前に、不動産の売却方法の種類についてお伝えします。

まず、前提として不動産の売却方法には、「仲介」と「買取」の2種類があります。

仲介と買取

仲介と買取の主な違いは下記のとおりです。

売却方法 ビジネスモデル 特徴
仲介 仲介業者が、売主から売却依頼を受けた不動産の、広告・仲介業務のみを手伝い、片方・あるいは両方から仲介手数料をもらうことで収益を得る ・売却価格が高い
・仲介手数料として業者におおむね3〜5%支払う
・買い手が見つかるまで売却ができない
買取 買取業者が直接、売主の不動産を買い取り、リフォームや付加価値を加えたうえで、第三者に再販して収益を得る ・売却価格は仲介の6〜8割程度
・仲介手数料は不要
・平均1週間〜1ヶ月で売却できる

上記のように、仲介では広告を出して買い手を探すところから着手するので、売却までに時間がかかります。
ゆっくり時間をかけてでも高く売りたい方は、仲介業者に相談すると良いでしょう。

ただし、仲介は成功報酬型のビジネスモデルのため、売れるかわからない物件に時間と手間をかけたがらない傾向にあります。
つまり、人気がなさそうな不動産は何年も売れ残るリスクがあります。

一方で、買取業者は、直接業者が買い取るため買い手を探す時間がかかりません。
売主と業者が条件に合意して書類が揃っていれば、すぐに契約して決済できるため、売却までの時間が圧倒的に短いのが特徴です。

仲介と買取の売却スピードの違い

安くなってもいいから早く売却したい、といった方は買取業者への相談が向いているでしょう。

以下の記事でも、仲介と買取の違いを詳しく解説しています。

仲介と買取の違いをサクッと理解しよう!【どちらが最適か教えます】
売れない訳あり不動産の活用方法なら

では、いわくつき土地のような事故物件はどこへ売却するのがベストかというと、買取業者のなかでも「事故物件に強い専門の買取業者」です。

一般の買取業者のビジネスモデルは、リフォームや付加価値をつけて第三者に再販することである、と先ほどお伝えしました。

ただし、これは売却先がマイホームを検討している一般の買い手であるため、事故物件となると業者が買取を断るか極端に安価となる可能性が高いです。
理由は言うまでもなく、いわくつきの土地に家を建てたい人はいないからです。

その一方で、専門の買取業者は、事故物件であっても積極的に買い取ります。
なぜかというと、事故物件専門の不動産業者が売却する先は、不動産投資家だからです。

不動産投資家は、購入した物件を賃貸として貸し、家賃収入を得ることを目的にしています。
収益が得られるのであれば、事故物件であっても買い取るのです。

専門の買取業者は、難ありな物件に付加価値をつけて売却するノウハウを豊富に持っているため、投資家への売却もすぐに成約を決められる、という仕組みです。

このように、いわくつき土地のような事故物件であっても、専門の買取業者であれば収益性のある不動産へリメイクできるので、高値で買い取れます。

では、高額で売却できる以外のメリットを、以下で見ていきましょう。

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最短数日で引き渡しまでが完了する

買取は、業者が直接の買主となるため、双方が契約内容に納得できれば1週間から1ヶ月程度、早ければ最短数日で売却できます。

また、不動産もそのままの状態で売却できるため、売主の手間は一切かかりません。

契約不適合責任が一切ない

仲介業者では、事故物件の売却後も契約不適合責任は売主が抱えたままです。

しかし、買取業者であれば契約不適合責任が免責となります。

そもそも、不動産に詳しくない一般の買い手をミスマッチな契約から守るために、制定されたものであり、買取業者は不動産の欠陥部分も把握したうえで買い取ります。

売主が「自分で気づいていない欠陥があったらどうしよう」と、売却後を心配する必要はありません。

秘密厳守で内密に売れる

不動産仲介だと、業者が不動産情報サイトやレインズに搭載するため、不動産を売却しようとしている事実が公になります。

買取業者では、売主・業者の2者の間で契約が完結するため、周囲の人に知られずに売却できます。

いわくつき土地をより高額で売却できる不動産業者の選び方

先ほどお伝えしたとおり、いわくつき土地は専門の不動産業者へ依頼すれば高額で売却できます。

では、数ある専門の買取業者から、どのような基準で選べば良いのでしょうか。

いわくつき土地をより高額で売却できる業者の選び方を見ていきましょう。

事故物件の取り扱いに強い専門の買取業者をピックアップする

まずは、それぞれの業者の公式サイトで、過去の取引実績やどのような事故物件を買い取ってきたのか、などをチェックしましょう。

そのなかで、事故物件の買取実績が豊富な不動産業者を複数社ピックアップします。

複数の不動産業者に査定依頼を出す

先ほどピックアップしたそれぞれの業者に、査定依頼を出しましょう。

事故物件はそれぞれの不動産業者の判断基準や活用ノウハウの豊富さによって、査定価格は大きく異なります。

【共通】複数の不動産業者に査定依頼・担当者比較

納得感のある金額を提示してくれた業者に、本見積もりを依頼しましょう。

弊社も、2011年に創立して以来の豊富な活用ノウハウを駆使して、少しでも高く買い取れるよう、全力で対応させていただきます。

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業者の口コミを確認する

業者の公式サイトに搭載されているお客様の口コミを確認しましょう。

実際の利用者の生の声をチェックすることで、公式サイトだけでは伝わらない企業や担当者の雰囲気を把握できます。

とくに、担当者の対応への評価が高い口コミが多ければ、納得感のある契約をできる可能性が高いです。

実際に、弊社が独自に行った「不動産会社の情報を調べる手段」のアンケート調査では、46.4%の人が「ネットや知人の口コミ」を参考にすると答えています。

不動産会社を調べるとき、46.4%の人が「ネットや知人の口コミ」を参考にしている不動産会社の情報を調べる手段

引用元:不動産会社を利用するときに重視することランキング

なお、弊社AlbaLink(アルバリンク)は事故物件を専門に買い取っている買取業者であり、以下のようにお客様からも高い評価をいただいております。

相馬桂子
相馬桂子
2023-09-29
担当してくれた方がとても優しく 迅速に処理していただけてるので助かっております
豊田直子
豊田直子
2023-09-04
役場から空家の適切な管理をお願いしますと通知が来ました。早くどうにかしないとご近所に迷惑がかかると思いネットでアルバリンクさんを検索し相談しました。担当の野間さんが丁寧な対応で「一緒に頑張りましょう」と言って頂き、心強かったです。買取りもスピーディで、本当に感謝しています。ありがとうございました。
山本建夫
山本建夫
2023-09-01
二十数年前に四国(松山市内)の実家を相続しましたが、今後とも活用の予定がなく、処分(売却)する方向で地元(松山市)の不動産業者を中心に処分の相談をしていましたが、立地条件等の関係から話がまとまらず、困っていました。 そんな折、たまたまテレビ(フジテレビ系列)でアルバリンクさんの「空き家処分について」の放映が目に留まりました。早速、相談させていただこうと電話で土地と建物の現状を説明したところ、担当の方(池澤さん)が非常に親切で丁寧にご対応くださり、おかげさまで売買契約の締結に至りました。アルバリンクさんのテレビ放映を見るまでは、もう処分は無理かと諦めていたこともありました。 アルバリンクさん(担当:池澤さん)に出会えて本当に良かったです。感謝しております。ありがとうございました。
木村敏子
木村敏子
2023-08-12
このたびは、アルバリンク担当安藤様に大変お世話になりました。父の相続手続きで、一番ネックだったのが、10年近く空き家状態になっていた実家の処遇でした。地元の不動産屋数件にも現地確認に来てもらいましたが買い取りを断られ続け、更地にしてはどうか?と提案されましたが、数百万かけて解体しても、再建築不可の土地のため、売れるはずがないと途方に暮れていました。 そんな時、たまたまネット検索で訳あり物件買取プロがヒットし、安藤さんと数回お電話させていただき、とても親しみやすい方で親身に話を聴いていただいたことを覚えています。しかも、ラインで実家の写真や不動産関係書類を送信するだけで、こういった取り引きが成立することに、まずは驚きました。先祖代々引き継がれた、父母とも過ごした思い出の家でしたが、再建築不可の場所でもアルバリンクさんのおかげで、所有権移転登記することができました。誠に感謝申し上げます。 今回、アルバリンク様のおかげで売却できたこと、お盆のお墓参りで先祖にも報告できましたし、自分自身の気持ちもスッキリ軽くなりました。本当にありがとうございました!!
ちゃむ
ちゃむ
2023-07-28
再建築不可(家の側の道は原付が通れる幅しかない)、残置物あり、長年動物を飼育していたため家屋のダメージあり…と地元の不動産会社数件には相手にもされなかった実家の物件を藁にもすがる思いでアルバリンク様に相談させて頂きました。きっと断られるんだろうなと思いましたが、担当の池澤様から前向きな返答を頂きビックリした事を覚えています。 私が体調面で不安を抱えていた事も考慮して下さり、なるべく身体に負担のないようにスムーズに進めて下さいました。 リフォームするとしても数百万かかるだろうし、同じく数百万かけて解体しても使い道がなく税金が跳ね上がるだけの負の遺産を手放せた時には長年の悩みが無くなり肩の荷が下りました。本当に感謝の気持ちでいっぱいです。御丁寧に対応して下さり本当にありがとうございました。
森の熊
森の熊
2023-07-21
不動産の悩みは、同業多くあれどAlbaLinkさんは外さない方がいいです。担当者さんが親身で丁寧、LINEでリアルタイムに写真付きでやり取り出来て話も早い。安心して取り引き出来ます、たいへん助かります。
おはゆうちゃん
おはゆうちゃん
2023-06-28
再建築不可&傾いた古い家の処分で困ってました。 地元の不動産では相手にもされず、固定資産税の関係で更地にもできず、草抜きや隣家との対応など高年齢が近い夫婦ではとても日頃の管理は重労働でした。 こちらに相談したところ快く買い取っていただき、肩の荷がおりました。本当にありがとうございました。 担当いただいた菊池様の心遣いに感謝しております。
ウーティスメチウス
ウーティスメチウス
2023-06-09
横浜在住です。築50年以上の中国地方の再建築不可戸建てを相続し、不動産買取業者に聞いても断られ、処分に困っていました。必死の思いでネットで見つけたアルバリンクさんに査定依頼したところ、すぐに米長さんからご連絡をいただき、親身に相談にのっていただきました。一週間後には売買契約書に署名捺印の運びとなりました。本当に助かりました。

弊社には買い取った事故物件を再生して活用するノウハウがあるので、あなたの事故物件を適正価格で買い取ることが可能です。

いわくつきの土地を売りたい、事故物件を早く手放したい方は、ぜひお気軽にお問い合わせください

>>【いわくつきの土地でも高額売却!】無料の買取査定を依頼する

なお、以下の記事でも事故物件を高額売却するためのポイントを解説しています。
併せて参考にしてください。

事故物件でも売りたい!高額売却の方法や流れを不動産のプロが解説
市場で売れにくい事故物件であっても状況に合わせて適切な方法を選べば売却可能です。本記事では、事故物件の価格相場・売却方法・売却以外の処分方法・売却するときの注意点・高額売却する方法について解説します。

まとめ

今回の記事では、いわくつき土地の売却においての注意点や、高額で売却するための業者選びのポイントを解説しました。

いわくつき土地は、瑕疵を抱えている以上、普通の価格では売れません。
しかし、不動産の状況によってはそこまで価格を落とさなくて良いケースもあります。

少しでも高額で売却できるよう、弊社をはじめとした事故物件専門の買取業者に査定を依頼してみてください。

弊社AlbaLink(アルバリンク)は、日本全国のどのような不動産でも、スピーディーに買取できます。
過去には、一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット!」にも紹介されました。

イットで紹介されました

無料相談・無料査定のお問い合わせも歓迎しておりますので、ぜひお気軽にご連絡ください

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監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二です。同社は空き家や事故物件などの売れにくい不動産の買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。

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