空き家所有の7つのデメリット!全て解決する最強の売却法を紹介!

空き家

「空き家を所有しているとどんなデメリットがあるの?」
「空き家を所有していると色々負担が大きい……上手な解決策はないの?」

ニュースなどで空き家問題を目にしたこともあるでしょう。
そうしたニュースなどを目にして、空き家を所有している方は自分の空き家もどうすればいいのか、このまま所有し続けるとどんなデメリットがあるかご不安なのではないでしょうか。

空き家を所有し続けると税金や管理の負担以外にも行政処分などのリスクもあります。

そこで、この記事では空き家を所有するデメリットに関する以下の内容をお伝えします。

本記事を読めば、空き家所有のデメリットとそれを回避するための売却方法がわかります。

空き家を手放すのであれば、専門の不動産買取業者に依頼するのが確実です。

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  1. 増え続ける日本の空き家|空き家問題の実態
    1. 空き家増加の原因①高齢化社会
    2. 空き家増加の原因②核家族化
  2. 空き家の増加による3つの社会的デメリット
    1. 景観を乱す
      1. 生い茂った草木が放置される
      2. 破損、汚損が放置される
    2. 犯罪に使われる
    3. 空き家の倒壊や破損によるトラブルに巻き込まれる
  3. 空き家所有の7つのデメリット
    1. 税金の負担が大きい
    2. 放置するのが危険と判断された空き家は税金が最大6倍になる
    3. 特定空き家に指定されると罰則がある
      1. 強制的な空き家の取り壊しが行われれば高額な解体費用が請求される
    4. 空き家の維持管理に手間や費用がかかる
      1. 空き家の維持にかかる費用
      2. 自分で空き家を管理する手間と費用
      3. 空き家の管理サービスを利用する費用
    5. 空き家の資産価値が下がり売れにくくなる
      1. 極端に資産価値が下がる原因①犯罪
      2. 極端に資産価値が下がる原因②自然災害
    6. 老朽化した空き家が近隣トラブルを招く
      1. 空き家が倒壊して近隣や通行人にケガをさせる
      2. 空き家に害虫や害獣が住み着き衛生的な被害を及ぼす
      3. 空き家が近隣の土地や家屋の資産価値を下げる
    7. 空き家のデメリットを次の世代に引き継ぐことになる
  4. 空き家所有のデメリットの4つの解決策
    1. 住居として使う
    2. 管理をする
    3. リノベーションして活用する
    4. 売却する
      1. 空き家バンクを利用して売却する
      2. 仲介で売却する
      3. 買取で売却する
  5. 空き家の売却は仲介より買取がおすすめな3つの理由
    1. 短時間で売却できる
    2. 費用をかけずに売却できる
      1. 解体費用
      2. リフォーム費用
      3. 残置物処理費用
    3. 契約不適合責任なしで売却できる
  6. 弊社Albalinkの空き家の買取事例
  7. 信頼できる買取業者の選び方
    1. 空き家の専門業者を複数ピックアップする
    2. 複数の買取業者に見積もりを依頼する
    3. 買取業者を1社に絞る
  8. まとめ

増え続ける日本の空き家|空き家問題の実態

総務省統計局による「令和5年住宅・土地統計調査」を見ると、日本の空き家と空き家率は増え続けていることがわかります。

令和5年住宅・土地統計調査

引用元:総務省統計局|令和5年住宅・土地統計調査

平成30年(2018年)の時点で13.6%だった空き家率は、引き続き増加傾向にあり、令和5年時点で13.8%を記録しています。

野村総合研究所の試算(2016年)では、2033年の空き家数は2167万戸弱、空き家率は30.4%まで推移すると予想されています。

つまり、約3戸に1戸が空き家になってしまうということです。

なぜ日本の空き家は増え続けているのでしょうか。
主な原因は社会の高齢化と核家族化だと考えられています。

空き家増加の原因①高齢化社会

高齢化社会の進行に伴って、空き家が増加しています。

日本は、1994年に高齢社会へ、2007年に超高齢社会へ突入しました。

~2000年 2018年
85歳以上 1,000人以下 約218万2,000人
30~49歳 約3,367万 約3,334万4,000人

参照元:総務省統計局「人口推計」

85歳以上の超高齢者の人口は、2000年までは1,000人以下でした。

しかし、2018年には218万2,000人以上も確認されています。

高齢の方が亡くなったり老人ホームに入ったりすれば、住んでいた戸建は当然空き家になります。
高齢者の方は、未来の空き家供給者といえるわけです。

一方、残された戸建を購入するボリュームゾーンである30~40代の人口の合計は、2000年で3,367万人ですが、2018年には3,334万4,000人となり、30万人以上減少しています。

購入者が減り、供給者が増えれて両者の差が開けば、必然的に空き家が増えるのが現状です。

空き家増加の原因②核家族化

結婚を機に実家を出て、新たな家を購入、または賃貸して世帯を持つ人が増えました(核家族化)。
そのため、実家に残された両親が老人ホームに入ったり亡くなったりした場合、実家に住む人がいません。

結果的に実家は空き家になってしまいます。

空き家問題については以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。

空き家の問題点って結局なに?所有者と社会が抱えるリスクを事例とともに解説
「空き家の増加」が問題視されている現状 日本の空き家は年々増加傾向にあり、社会的にも、空き家の所有者自身にも様々な問題が生じています。 空き家増加の原因を説明する前に、空き家の定義と増加率をデータに基づいて紹介するので、前提知識とし...

空き家の増加による3つの社会的デメリット

空き家の増加は社会的に大きな問題になっています。
空き家は主に下記のようなリスクを孕んでいるからです。

  • 劣化、老朽化した空き家が景観を乱す
  • 空き家が犯罪に使われる
  • 空き家の倒壊や破損によるトラブルに巻き込まれる

そのため、空き家が増えている地域に住みたがる人は少なく、住む人がいなければ街の活気は必然的になくなってしまいます。

また、住む人がいなければ当然市区町村の税収は滞り、税収が見込めなければ公共事業の計画も立てられません。
次第に学校や病院などのインフラの維持も難しくなります。

こうして、さらに街の過疎化に拍車をかける悪循環に陥ってしまうことが、空き家が増加する最大の社会的デメリットです。

景観を乱す

老朽化した空き家は以下のような状態になることが多く、地域の景観乱します。

空き家は老朽化が進みやすい

  • 生い茂った草木が放置される
  • 破損、汚損が放置される

上記のような状態の空き家があるとその地域に訪れる人も少なくなり、過疎化の原因にもつながります。

生い茂った草木が放置される

空き家を覆うように伸びたり敷地を飛び出すほど伸びきった草木は、周辺地域を鬱蒼とした雰囲気にしてしまい、景観上よくありません。

隣人トラブルに発展する可能性もあります。

空き家の雑草や庭木が隣家に迷惑をかける

また、生い茂った草木や老朽化した空き家の木材には害獣や害虫が住み着きやすく、衛生的な問題も発生します。

破損、汚損が放置される

台風や地震による窓や外壁の破損、汚損の放置も、人に物騒な印象を与え、景観を悪化させます。

また、破損や汚損が放置されている空き家や空き家の周辺は、ゴミの不法放棄等もされやすく、治安悪化にも繋がりかねません。空き家

犯罪に使われる

人の出入りが少なく、異変に気付かれにくい空き家は、以下のような犯罪と用途で使われるケースが多くあります。

空き家は犯罪に利用されやすい

  • 暴行や殺人の犯行現場
  • 特殊詐欺グループの拠点
  • 違法薬物の栽培/取引の拠点
  • 放火による火災

そのため、防犯の観点から、空き家が多い地域は住居エリアとして避けられてしまいます。

空き家の倒壊や破損によるトラブルに巻き込まれる

老朽化した空き家は、常に倒壊や破損などの危険をはらんでいます。

大人であれば倒壊の危険がありそうな空き家を避けて歩くこともできますが、子どもであれば話は別です。

誰でも出入りできてしまう空き家は、むしろ子どもたちの格好の遊び場になってしまい、以下のようなリスクがあります。

  • 老朽化した空き家が倒壊、破損して遊んでいた子供がケガをする
  • 子どもと不審者が鉢合わせる

子どもたちがトラブルに巻き込まれるきっかけをなくすためにも、空き家は減らしていかなければなりません。

また、所有する空き家が倒壊し、子供に怪我をさせたら民法第717条の土地工作物責任により、損害賠償請求をされる恐れもあります。

損害賠償の詳細については、記事内の「空き家が倒壊して近隣や通行人にケガをさせる」をご確認ください。

空き家所有の7つのデメリット

空き家は、社会的にだけでなく、所有者にも大きなデメリットがあります。

後述しますが、空き家を売却してしまえば、所有者が抱える以下7つのデメリットをすべて解決できます。

  • 税金の負担が大きい
  • 放置するのが危険と判断された空き家は税金が最大6倍になる
  • 特定空き家に指定されると罰則がある
  • 空き家の維持管理に手間や費用がかかる
  • 空き家の資産価値が下がり売れにくくなる
  • 老朽化した空き家が近隣トラブルを招く
  • 空き家のデメリットを次の世代に引き継ぐことになる

税金の負担が大きい

空き家を所有し続ける一番大きなデメリットは、税金や罰則など国からの金銭的負担が大きいことです。

空き家を活用せず放置していても、所有しているだけで毎年固定資産税、地域によっては都市計画税が課税され続けます。

固定資産税と都市計画税

固定資産税
固定資産とされる土地や建物すべてに課税される税金。空き家にも課税される
都市計画税
市街化区域内の土地と建物にのみかかる税金

戸建てにかかる固定資産税は年間平均10~12万、都市計画税は年間平均平均3~5万です。

活用しない空き家に、年間10万円以上の費用をかけ続けるのは非常にもったいないといえます。

放置するのが危険と判断された空き家は税金が最大6倍になる

行政は、空き家の増加を食い止めるべく、2014年に「空き家対策の推進に関する特別措置法」(通称:空き家等対策特別措置法)を定めました。

上記の法が定める「特定空き家」に指定されると、土地の固定資産税を軽減している「住宅用地の特例」が解除され、固定資産税が最大6倍・都市計画税が最大3倍になります。

住宅用地の特例

固定資産税が最大6倍になると、年間の税額の支払いは以下のように増加します。

通常 特定空き家
固定資産税(平均) 10~12万 60~84万
都市計画税(平均) 3~5万 9~15万

このように、具体的な金額を目にすると、金銭的負担の重さがイメージしやすいのではないでしょうか。

空き家の所有にはこうした税負担増のリスクもつきまとうため、「なんとなく」で所有するべきではありません。

空き家の固定資産税が最大6倍になる仕組みについては、以下の記事で詳しく解説しています。

空き家の固定資産税はいつから6倍に上がる?【改正の影響も解説】
空き家の固定資産税と都市計画税 所有している不動産が空き家でも、所有者には毎年固定資産税と、地域によっては都市計画税が課せられます。 たとえ空き家であっても、土地と家屋というれっきとした固定資産であることには変わらないからです。 ...

特定空き家に指定されると罰則がある

特定空き家に指定されて最初に行われるのが、行政からの空き家管理についての指導です。

行政指導は、助言→指導→勧告→命令の順に重くなり、最終的に命令に従わなかった場合は、所有者の負担で行政代執行(空き家の強制解体)が実施されます。

「特定空き家」の流れ

強制的な空き家の取り壊しが行われれば高額な解体費用が請求される

空き家の所有者が命令に従わない場合、行政は行政代執行(強制的な空き家の取り壊し)を行うことができます。

行政代執行により高額な解体費用を請求される

行政代執行にかかった高額な解体費用は、全額空き家の所有者に請求されます。
行政代執行にかかる解体費用は、数十万~1,000万近くなる場合もあり、決して気軽に払える金額ではありません。

もし払えなかった場合は、所有者の不動産や車などの所有財産や給与の差押えが行われ、強制徴収されます。

実際に行政代執行が行われた事例も多くあるので、空き家に関する行政指導には早急に応じ、行政代執行に至らないようにしなければなりません。

行政代執行に至った事例は、国土交通省のHPにて複数公開されています。

参照元:国土交通省HP

なお、以下の記事では空き家の行政代執行について詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。

空き家が行政代執行されると起こる3つの悲劇|回避する対策法4選
空き家が行政代執行により解体される流れや行政代執行を回避するためにできる対策、空き家の売却方法を解説します。この記事を読むと、自治体から特定空き家へ指定される前に空き家を手放せる方法が分かります。

空き家の維持管理に手間や費用がかかる

空き家を放置すると先述したように、近隣トラブルを招いたり、行政処分を受ける恐れがあります。

空家等対策の推進に関する特別措置法第5条により、所有者には周辺の生活環境に悪影響を及ぼさない管理を続ける努力義務規定があるからです。

そのため、空き家を所有し続ける限り、適切に管理し続けなければなりません。

空き家の管理には、自分でする方法と、空き家の管理サービスを利用する方法があります。

空き家の維持にかかる費用

誰も住んでいない空き家でも、以下のインフラを完全に止めてはいけません。

どれも空き家を管理の際に使用するからです。

  • 電気
  • ガス
  • 水道

また、水道は定期的に通水しないと水道管の錆に繋がり、悪臭の原因になります。

空き家であっても、光熱費と水道代の基本料金は払い続けなければならないということです。

仮に、光熱費の基本料金が月1,000円、水道代の基本料金が月1,600円の場合、年間3万1200円の負担になってしまいます。

自分で空き家を管理する手間と費用

月1~2回、空き家に出向くことが物理的に可能であれば、自分で以下のような管理を行いましょう。

管理の手間

No540_空き家の適切な管理

  • 換気
  • 室内外の清掃
  • 草刈り、通水
  • 雨漏り、外壁の点検

空き家は、人が住んでいる家屋より老朽化が早い傾向があるので、いつのまにか破損・汚損していることも少なくありません。

室内外の点検まで行い、特定空き家に指定されないようにしましょう。

ただ、普段の仕事や家事、生活がある中で、月1~2回空き家に出向き、上記の管理を行うのは簡単なことではありません。

時間的にも体力的にも、所有者さんの大きな負担になってしまうのでおすすめはできません。

住まない家が痛む4つの理由については、以下の記事で詳しく解説しています。

家に住まないと痛むのはなぜ?4つの理由や対策を専門家が解説
人が住まない家は急速に劣化します。本記事では住まない家が痛む原因・対策と高額売却する方法を解説します。
管理費用

自分で空き家を管理する場合、空き家に出向くたびに交通費がかかります。

例えば、東京から神奈川へ空き家の管理をしにいく場合、物理的な距離はそう遠くないように思えます。

しかし、東京~藤沢の電車賃は往復1980円です。
月2回の空き家管理を1年間行うと仮定すると、1980円×2回×12カ月=4万7520円。

交通費だけで年間5万近くかかってしまい、大きなデメリットになることがわかります。

また、現地に到着した際、空き家の不具合があった場合、追加で修繕費も必要です。

一例として、屋根の瓦を修繕する場合、部分修理であれば約5万~15万円程度・全体的な修理になると70万~250万円程度かかります。

空き家の管理サービスを利用する費用

空き家が遠方にある等の理由で、月1~2回空き家に出向くのが難しい場合は、管理サービスを利用すれば自ら空き家を管理する手間はなくなります。

空き家管理サービスとは、空き家の所有者に代わって掃除・通水・見回りなどの管理をおこなうサービスです。

費用空き家管理サービスの費用は、毎月5,000円~1万円ほどかかります。

管理の内容や頻度によって金額は前後しますが、仮に1万円の管理サービスを1年間利用した場合、年間12万かかることになります。

住んでいない家を年間12万もかけて管理するのは、金銭的に大きなデメリットです。

空き家の資産価値が下がり売れにくくなる

空き家は、人の出入りが頻繁にされる建物より換気や清掃の頻度が低く、老朽化がはやいため、時間の経過とともにどんどん資産価値が低下します。

時間の経過とともに資産価値が減少する

そのため、空き家はいつでも「今」が1番高く売れるときと言えます。

空き家を少しでも高く売却したいとお考えなら、できるだけ早い段階で弊社AlbaLink(アルバリンク)へご相談ください。
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極端に資産価値が下がる原因①犯罪

夜間にも電気がつかず、人の出入りが明らかに少ない空き家は、格好の犯行現場になります。

空き家が犯罪に使われると、売却の際には心理的瑕疵(買主に心理的な不安や抵抗を感じさせる欠陥)として、告知事項に当てはまる可能性があります。

告知事項あり

告知事項
売主や不動産屋側から、買主に必ず伝えなければならないとされている事柄。
主に買主の購入の意思決定に影響するような、物件の欠陥や周辺地域の悪影響、物件の過去の情報など。
当然、相場通りの価格では売れにくくなってしまいます。
危険薬物や詐欺の取引場所にされる

過去には、危険薬物や詐欺の取引場所に空き家が利用されていた事件があります。

また、危険薬物の取引だけでなく、大麻を栽培する場所として空き家が狙われたケースも少なくありません。

参照元:千葉県警察|身近な場所が大麻の栽培工場になっています

定期的な人の出入りがなく、人目につきにくい空き家は大麻栽培・不法占拠といった大胆な犯罪に利用されやすい傾向にあります。

放火される

空き家は人の出入りが少ないため、放火犯にも狙われやすくなります。

放火されてしまったら、資産価値が下がるどころか、以下の大きなデメリットがあります。

  • 火災の後始末に手間とお金がかかる
  • 第三者に被害が及んだ場合、見舞金などの支払いが必要となる

何より恐いのが、空き家の放火により第三者に被害を与えてしまうことです。

火災により、燃え残った建材などの後始末・被害者の引っ越しなどの費用がかかります。
通常、戸建て住宅を解体する場合、30坪で90万円~120万円程度が費用相場です。

しかし、火事で全焼した戸建て住宅は木材の再利用ができないため、廃材処理費用が膨らみ、上記の費用にプラス100万円ほど上乗せされます。

放火の場合、基本的に失火法により延焼被害に対する損害賠償責任は免責されますが、延焼の被害者には1軒あたり10万円〜20万円程度の見舞金を包んで謝罪に伺わなければなりません。

また、損害賠償請求をされなくても近隣住民から「空き家の管理を怠っているからだ」と責められる可能性は十分あり、肩身の狭い思いをするでしょう。

放火の被害を受けたうえ、経済的・精神的にもダメージを受ける恐れがあるのは、「活用しない空き家をとりあえず所有」というスタンスをとるデメリットといえます。

暴行や殺人の犯行現場に使われる

空き家は不審者の出入りや大きな物音がしても人に気づかれにくいので、暴行や殺人の犯行現場として使われてしまうことがあります。

暴行や犯罪に使われたとの告知事項がある空き家は、資産価値がさがるどころか一般の方の住居としてはもう売れないかもしれません。

極端に資産価値が下がる原因②自然災害

日本は自然災害が多い地域なので、自然災害による損傷を受ければ空き家の資産価値が一気に落ちてしまう可能性は十分にあります。

老朽化した空き家に地震や台風が直撃すれば、空き家自体の倒壊や外壁の破損、雨漏りなどに繋がります。

また、空き家を売却する際には、大規模な修繕が必要になり費用がかさみます。

老朽化した空き家が近隣トラブルを招く

老朽化した空き家は近隣トラブルのもとになります。

空き家が倒壊して近隣や通行人にケガをさせる

老朽化した空き家が倒壊や破損をして近隣や通行人にケガや死亡させたら、空き家の所有者に土地工作物責任が問われ、損害賠償金を請求されます。

空き家が倒壊した場合の責任の所在

倒壊なんてそうそうないと思うかもしれませんが、震災や台風などの自然災害に遭えば空き家が倒壊や破損する可能性は十分にあります。

実際に、暴風雨の影響で空き家の屋根が飛散・建物が倒壊し、前面道路を閉鎖して3日間通行止めとなった事例もあります。

参照元:公益財団法人 日本住宅総合センター|事例3) 暴風雨による空き家の屋根の飛散・道路閉塞事例

被害者の治療費や入院費、被害者が仕事を休まなければならない場合は休業損害等の賠償金、死亡させた場合は、慰謝料なども支払わなくてはなりません。

公益財団法人日本住宅総合センターによると、空き家が倒壊して近隣の方が亡くなってしまった場合には、2億円近い損害賠償金を請求される恐れがあるということです。

参照元:公益財団法人日本住宅総合センター「空き家発生による外部不経済の実態と損害額の試算に係る調査

空き家に害虫や害獣が住み着き衛生的な被害を及ぼす

以下のような害虫や害獣が空き家に住み着き、近隣住民や近隣家屋に被害を及ぼす可能性があります。

  • ハエ
  • ゴキブリ
  • シロアリ
  • ネズミ

例えば、ゴキブリやハエが空き家に巣を作ったり卵を植え付けたりして繁殖し、餌を探して近隣家屋に浸入すれば、近隣に大きな精神的、衛生的被害をもたらします。

その結果、近隣住民が行政にクレームを言えば、行政はいずれあなたの空き家に特定空き家に指定するでしょう。

特定空き家に指定されると、課せられる税金が増額したり、罰金、高額な取り壊し費用の請求をされたり、なに1つ良いことがありません。

空き家が近隣の土地や家屋の資産価値を下げる

地域の景観を悪化させる空き家が近くに建っていることで、近隣の土地や家屋の価値まで下げて売れにくくしてしまう可能性があります。

例えば、倒壊の危険がある空き家が隣に建っていると、価格を下げても売れないケースは少なくありません。

通常であれば、3ヶ月〜6ヶ月程度で売却できるはずの家が、値下げをしても売れ残ることで、近隣住民から「あなたの空き家のせいだ」とクレームが寄せられる恐れがあります。

空き家のデメリットを次の世代に引き継ぐことになる

前述したデメリットをあなたが解決しなければ、そのまま次の相続人に引き継ぐことになります。

例えば、子どもに相続する頃には、空き家はさらに劣化して資産価値が下がっているため、空き家の問題はさらに深刻化しているでしょう。

空き家所有のデメリットの4つの解決策

空き家のデメリットの解決策は、主に以下の4つです。

  • 住居として使う
  • 管理をする
  • 活用する
  • 売却する

4つの中でも、ここまで説明した多くのデメリットを一発ですべて解決できるのは、「売却する」です。

1つずつ解説していきます。

住居として使う

空き家を住居として使う方法もありますが、以下2つの条件がそろわない限り、現実的ではありません。

  • 空き家が現在住んでいる場所の近くにある
  • 空き家以外に持ち家がない

上記のような場合は、空き家に移り住むことで現在の賃料が浮くというメリットがあります。

反対に、2つの条件に当てはまらない場合は、以下のようなデメリットが生じてしまうので、空き家に移り住むのは難しいでしょう。

  • 転勤や転校をしなくてはならない
  • 通勤時間、通学時間が大幅に長くなる
  • 今の持ち家と二重で税金を納めることになる

3つのデメリットを抱えながら無理をして空き家に住むくらいなら、空き家は売却して現金化した方がお財布にも優しく、生活のストレスも少ないでしょう。

管理をする

適切な管理をして空き家を所有し続けるという方法もありますが、近い将来確実に住む予定がない限りは、所有はやめた方が良いでしょう。

前述したように、空き家の管理にはお金がかかりますし、どんなに適切に管理しても空き家の老朽化は想像以上の早さで進みます。

何のプランもなく空き家を所有し続けることは、リスクやデメリットを抱えながら、空き家の資産価値が下がるのを黙って見守るようなものです。

リノベーションして活用する

空き家の活用には以下のような方法がありますが、不動産活用の経験や知識がない人が突然空き家活用を始めるのは、どれも現実的ではありません。

  • 戸建て賃貸として貸し出す
  • 更地解体して駐車場として貸し出す

空き家の活用がおすすめできない理由は、解体費用やリノベーション・リフォーム費用など、高額な初期費用がかかるからです。

解体費用の相場
木造で1坪およそ4万円、鉄筋コンクリート造で1坪およそ6万円
リフォーム費用の相場
1㎡でおよそ10万円

さらに、高額な初期費用をかけても、順調に利益を上げられるとは限りません。

例えば、戸建て賃貸として活用する場合、人が住めるくらいまできちんとリフォームすれば、どんな立地でも最低月5万程度の賃料で貸し出すことができます。

ただ、毎月5万の賃貸収入で、以下の出費を黒字にするのはそう簡単ではありません。

  • 初期のリフォーム費用
  • 固定資産税、都市計画税
  • 定期的な修繕費用

空室期間が長ければ、黒字になるまで10年以上かかるなんてことも十分にあり得ます。

なお、空き家の活用方法が知りたい方は、以下の記事をご参照ください。

空き家のリノベーションの成功事例を紹介!費用や補助金も詳しく解説
空き家をリノベーションするメリットやデメリット、リノベーションにかかる費用、利用できる補助金について解説します。この記事を読むと、空き家の売却に際してリノベーションするのが最適な選択肢かを判断できるようになります。

売却する

前述してきた空き家のデメリットの解決策として、最も適切なのは売却でしょう。
デメリットを全て一発で解決できるうえに、まとまった現金が手に入ります。

空き家を所有し続けるデメリットは金銭的なものが多くありますが、売却すれば金銭的にマイナスどころかプラスです。

空き家の売却には「空き家バンク」「仲介」「買取」の3つの方法があります。

空き家バンクを利用して売却する

空き家バンクは空き家の持ち主と購入希望者とを結びつけるマッチングサイトで、自治体が運営しています

空き家バンク

利用料はかからないため、気軽に買主を探せる点はメリットです。

ただし、空き家バンクを通じて空き家を売却する場合は、基本的に自身で購入希望者とやりとりをしなければなりません
現地案内や契約条件の交渉などを自分で行うのは大変といわざるを得ず、時にはトラブルが起こりかねない点に注意が必要です。

また、空き家バンクを利用する方の数はまだ少ないのが現状であり、登録しても買主が見つかるとは限りません

空き家を手放したいなら、後述するように専門の買取業者に依頼したほうが確実です。

空き家バンクの実情については、以下の記事で詳しく解説しています。

空き家バンクは頼りにならない!本気で空き家を売却したいなら不動産のプロに相談
空き家の売却を考えている方へ向けて、空き家バンクの仕組みや利用するメリット・デメリットを解説します。この記事を読むと、空き家の売却に空き家バンクが適しているかどうかの判断がつくようになります。

仲介で売却する

仲介業者は、空き家の売却の依頼を受けたら、買い手を一般に広く募集します。

不動産仲介業者

買主が現れたら、売買契約成立に向けて売主との間を取り持ちます。

仲介業者は、買手と売手の間を取り持ち、成約が決まった際に売主・買主から支払われる仲介手数料をもらうことで利益を出しています。

仲介手数料とは

仲介業者に依頼した場合の特徴は、買い手は一般の方で、購入目的は住居用であることです。

仲介での売却が向いている空き家

仲介業者に依頼した場合、買い手は一般の方です。

そのため、以下のような条件を満たしている空き家は、住居用として需要が高いため、仲介業者に依頼しても売却できる可能性が高いです。

  • 築20年以内
  • 人気エリア

築年数20年以内であれば、購入後も大規模な修繕なく住めるので、住居として需要があります。

実際に、弊社が独自に行った「不動産を購入する際、築年数は何年までがベストか?」のアンケート調査でも、81%の人が「築20年以内」と答えています。

築年数何年なら住める

引用元:不動産を購入するなら築年数は何年までがベストか?

また、人気が高いエリアであれば、中古戸建てに住みたい人も十分にいるでしょう。

広く買い手を募集するので、購入希望者が多く募れる空き家は相場前後で売れる可能性が高くなります。

買取で売却する

買取業者は、空き家の売却の依頼を受けたら売り主から直接買い取ります。

不動産買取業者

買取目的は、もちろん住居用ではなく事業用で、買い取った空き家をリフォーム等して再販することで利益を出しています。

買取業者に依頼した場合の特徴は、買い手は一般のお客様ではなく、あくまで不動産のプロであるということです。

買取での売却が向いている空き家

買取業者は住居用ではなく事業用として空き家を買い取ります。

そのため、リフォーム等して利益が見込めるのであれば、どんなに古い空き家でも、問題を抱える空き家でも買い取ってくれます。

以下のような仲介では買い手がつかない空き家も、買取業者であれば買取可能です。

  • 築20年以上
  • 郊外やアクセスが悪いエリア、不人気エリア

築20年以上で老朽化していてアクセスも悪いとなると、一般の住居としての需要は低いので買取業者に依頼した方がいいでしょう。

また、築20年以上が経過している空き家は、シロアリや雨漏りなど思わぬ問題を抱えていることが多くあります。

仲介業者を通して売却した場合、売却後に空き家に不具合が見つかったら、売主は契約不適合責任を問われ、損害賠償を請求されかねません。

No468_契約不適合責任

一方で、買取業者であれば、買い取るのは空き家などの買取に強い不動産のプロなので、売却する時点で契約不適合責任を免除してもらうことができます。
詳しくはこの記事の「契約不適合責任なしで売却できる」をご確認ください。

売却後に不適合責任を問われないためにも、築20年以上の空き家は買取業者に依頼しましょう。

買取での売却価格

買取業者は、買い取った空き家をリフォーム等してから再販して利益を出すため、買取価格からリフォーム代などが引かれます。

そのため、市場相場より安い価格での売却になります。

ただし、仲介で売れ残るリスクを考慮すると、買取で確実に売却すたほうが維持費の負担・倒壊のリスクの観点からも賢明な判断といえます。

なお、以下の記事では空き家を高値で買い取ってもらうコツを解説しているので、併せて参考にしてください。

「空き家買取」を完全網羅!買取業者選びや相場・買取のメリットなど徹底解説
空き家買取に関する情報を一覧で紹介【知りたい情報がすぐわかる】 この記事では空き家の買取におけるあらゆる情報を網羅的に載せています。 そこで、あなたが今一番知りたい内容をすぐ確認できるように、記事の内容を一覧にしました。 どこから...

空き家の売却は仲介より買取がおすすめな3つの理由

空き家を売るなら仲介業者より買取業者に依頼するのがおすすめです。

築20年未満で人気エリアに建っている空き家なら仲介業者に依頼してもよいでしょう。

しかし、好立地で築浅でもない空き家は買取業者に売却したほうが確実に売却できるうえ、そのほかのメリットも多いです。

買取業者に依頼して空き家を売却するメリットは、主に以下の3点です。

  • 短時間で売却できる
  • 費用をかけずに売却できる
  • 契約不適合責任の免責特約がついている

短時間で売却できる

買取業者に依頼すれば平均1ヶ月、早ければ1週間ほどで空き家を売却できます。

仲介と買取の売却スピードの違い

なぜ、1週間〜1ヶ月というスピード感で売却できるかというと、買取の場合、業者が直接の買主となるためです。

第三者に向けて販促活動をおこなうステップが省略されるため、売主・業者の2者が合意すればスピーディーに決済へと進みます。

空き家の資産価値は時間経過とともに下落するため、早期に売却するのが重要です。
空き家はいつでも「今」が1番高く売れるときだと意識しましょう。

仲介業者に依頼すれば、条件が良い家屋でも売却に3~6か月かかります。
老朽化した空き家であれば、数年、もしくは永遠に買い手がつかないかもしれません。

売却期間中にも、空き家の老朽化は進み、資産価値は下がっていきます。
また、売却している間も税金や管理費がかかりますし、特定空き家に指定されれば固定資産税は6倍に膨れ上がります。

一方、買取業者であれば、どんなに条件が悪い空き家でも最短1週間~1か月で買取&現金化することが可能です。

上記したような仲介のデメリットはないですし、早急にまとまった現金が手に入ります。

弊社も空き家の買取に特化した不動産買取業者です。
査定は無料ですので、空き家をいくらで売却できるのかが知りたい方は、お気軽にお問い合わせください。

>>【放置していた空き家でも高額売却!】無料で買取査定を依頼する

費用をかけずに売却できる

買取であれば、不動産のプロが直接買い取ってくれるので、売主は売却の際の費用を最小限に抑えることができます。

具体的に説明していきます。

解体費用

空き家の解体費用は、建物の構造によって以下のように異なります。

建物の構造 解体費用の相場(1坪あたり)
木造 4万円
鉄骨造 6万円
鉄筋コンクリート造 7万円

空き家の広さが30坪であれば、木造120万円・鉄骨造180万円・鉄筋コンクリート210万円程度かかります。

また、2006年以前に建築された空き家は、現在では使用禁止となっているアスベストが建材に利用されている可能性があります。

アスベストが使用されていると、通常の解体作業にくわえてアスベストの除去工事も必要になるため、解体費用が2倍ほど割高になります。

空き家を解体したほうがよいか判断に迷う方は、以下の記事をぜひご一読ください。

あなたの空き家は本当に解体すべき?目的に合わせた空き家処分の最適解
空き家の解体費用の相場 空き家の解体費用の相場は建物の広さと構造によって変わります(以下の表参照) 建坪 木造 軽量鉄骨造 鉄筋コンクリート造 20坪 80万円~130万円 120万円~160万円 14...

リフォーム費用

リフォームの費用は施工の範囲・設備のグレードによって異なります。

30坪の空き家と仮定した場合、リフォーム費用の相場は以下のとおりです。

施工内容 リフォーム費用相場
壁紙・床 75万円〜110万円
外壁・屋根の塗装 70万円〜140万円
水回り 124万円〜410万円
配管 25万円〜50︎︎︎︎万円
耐震補強 150万円
外壁・屋根の断熱化 50万円~350万円
基礎工事 120万円〜390万円

空き家の現況によっては、約600万円〜1,600万円程度のリフォーム費用が必要です。

残置物処理費用

空き家にゴミなどの残置物が残っている場合は、1立方メートル(=1㎡×1㎡×1㎡)あたり、およそ5,000円~1万5,000円の処理費用がかかります。
残置物撤去の範囲 残置物撤去の相場
1R・1K(3㎥~10㎥) 3~10万円
1LDK・2DK(5㎥~20㎥) 5~20万円
2LDK・3DK(10㎥~30㎥) 10~30万円
3LDK・4DK(15㎥~40㎥) 15~40万円
4LDK・5DK(20㎥~50㎥) 20~50万円

また、トラックを近くに停車できないなど、空き家周辺の住居環境によっては作業負担が増えるため、割高になる傾向にあります。

契約不適合責任なしで売却できる

買取業者の多くが、仲介業者にはない、契約不適合責任免責の特約をつけています。

買取業者は契約不適合責任が免責

契約不適合責任
売却した空き家に想定外の欠陥や不具合があった場合、売主が買主に負わなければならない責任

仲介業者を通して売却した場合、売却後にシロアリや雨漏りなどの欠陥が見つかったら、売主は買主に契約不適合責任を負う必要があります。

しかし、契約不適合責任免責の特約がついていれば、契約不適合責任を負う必要はありません。

なぜ、買取が契約不適合責任が免除になるかというと、買取業者は不具合箇所を修繕する前提で不動産を買い取るためです。

そのため、多くの買取業者は現況買取にもかかわらず、契約不適合責任を設定しません。

売却後に損害賠償請求される心配を払拭するためにも、空き家の売却は仲介業者より買取業者に依頼しましょう。

なお、弊社AlbaLink(アルバリンク)も契約不適合責任なしで不動産買取をおこなっております。
「築年数が古い」「雨漏りが発生している」など、問題を抱えた状態でも買取可能です。
無料査定・無料相談は365日受け付けておりますので、いつでもお気軽にご相談ください。

>>【空き家でも高額売却!】無料で買取査定を依頼する

契約不適合責任について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。

不動産売買における契約不適合責任の教科書【弁護士監修の保存版】
契約不適合責任の要点をわかりやすく解説 契約不適合責任とは、売買取引の場面で、「契約の内容と目的物の数量や品質が適合しない時、売主に課せられる責任」を指します。 平たく言えば、引き渡したものが契約内容と異なる(契約不適合)と...

弊社Albalinkの空き家の買取事例

ここまで空き家を所有するデメリットや買取がおすすめな理由などについてお伝えしてきました。

そこでこの章では、弊社Albalinkを例にとり、実際の空き家の買取事例を紹介します。

弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような空き家も数多く買い取ってきました。

たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ空き家」や「不用品で室内があふれてしまっている空き家」を買い取った実績もあります。

【20年以上放置された空き家の買取事例】 【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】

引用元:Albalinkの空き家買取事例

20年以上放置された空き家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。

また、不用品で室内が溢れてしまっている空き家の所有者は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「(弊社に)そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。

上記の方々だけでなく、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております(下記Google口コミ参照)

相馬桂子
相馬桂子
2023-09-29
担当してくれた方がとても優しく 迅速に処理していただけてるので助かっております
豊田直子
豊田直子
2023-09-04
役場から空家の適切な管理をお願いしますと通知が来ました。早くどうにかしないとご近所に迷惑がかかると思いネットでアルバリンクさんを検索し相談しました。担当の野間さんが丁寧な対応で「一緒に頑張りましょう」と言って頂き、心強かったです。買取りもスピーディで、本当に感謝しています。ありがとうございました。
山本建夫
山本建夫
2023-09-01
二十数年前に四国(松山市内)の実家を相続しましたが、今後とも活用の予定がなく、処分(売却)する方向で地元(松山市)の不動産業者を中心に処分の相談をしていましたが、立地条件等の関係から話がまとまらず、困っていました。 そんな折、たまたまテレビ(フジテレビ系列)でアルバリンクさんの「空き家処分について」の放映が目に留まりました。早速、相談させていただこうと電話で土地と建物の現状を説明したところ、担当の方(池澤さん)が非常に親切で丁寧にご対応くださり、おかげさまで売買契約の締結に至りました。アルバリンクさんのテレビ放映を見るまでは、もう処分は無理かと諦めていたこともありました。 アルバリンクさん(担当:池澤さん)に出会えて本当に良かったです。感謝しております。ありがとうございました。
木村敏子
木村敏子
2023-08-12
このたびは、アルバリンク担当安藤様に大変お世話になりました。父の相続手続きで、一番ネックだったのが、10年近く空き家状態になっていた実家の処遇でした。地元の不動産屋数件にも現地確認に来てもらいましたが買い取りを断られ続け、更地にしてはどうか?と提案されましたが、数百万かけて解体しても、再建築不可の土地のため、売れるはずがないと途方に暮れていました。 そんな時、たまたまネット検索で訳あり物件買取プロがヒットし、安藤さんと数回お電話させていただき、とても親しみやすい方で親身に話を聴いていただいたことを覚えています。しかも、ラインで実家の写真や不動産関係書類を送信するだけで、こういった取り引きが成立することに、まずは驚きました。先祖代々引き継がれた、父母とも過ごした思い出の家でしたが、再建築不可の場所でもアルバリンクさんのおかげで、所有権移転登記することができました。誠に感謝申し上げます。 今回、アルバリンク様のおかげで売却できたこと、お盆のお墓参りで先祖にも報告できましたし、自分自身の気持ちもスッキリ軽くなりました。本当にありがとうございました!!
ちゃむ
ちゃむ
2023-07-28
再建築不可(家の側の道は原付が通れる幅しかない)、残置物あり、長年動物を飼育していたため家屋のダメージあり…と地元の不動産会社数件には相手にもされなかった実家の物件を藁にもすがる思いでアルバリンク様に相談させて頂きました。きっと断られるんだろうなと思いましたが、担当の池澤様から前向きな返答を頂きビックリした事を覚えています。 私が体調面で不安を抱えていた事も考慮して下さり、なるべく身体に負担のないようにスムーズに進めて下さいました。 リフォームするとしても数百万かかるだろうし、同じく数百万かけて解体しても使い道がなく税金が跳ね上がるだけの負の遺産を手放せた時には長年の悩みが無くなり肩の荷が下りました。本当に感謝の気持ちでいっぱいです。御丁寧に対応して下さり本当にありがとうございました。
森の熊
森の熊
2023-07-21
不動産の悩みは、同業多くあれどAlbaLinkさんは外さない方がいいです。担当者さんが親身で丁寧、LINEでリアルタイムに写真付きでやり取り出来て話も早い。安心して取り引き出来ます、たいへん助かります。
おはゆうちゃん
おはゆうちゃん
2023-06-28
再建築不可&傾いた古い家の処分で困ってました。 地元の不動産では相手にもされず、固定資産税の関係で更地にもできず、草抜きや隣家との対応など高年齢が近い夫婦ではとても日頃の管理は重労働でした。 こちらに相談したところ快く買い取っていただき、肩の荷がおりました。本当にありがとうございました。 担当いただいた菊池様の心遣いに感謝しております。
ウーティスメチウス
ウーティスメチウス
2023-06-09
横浜在住です。築50年以上の中国地方の再建築不可戸建てを相続し、不動産買取業者に聞いても断られ、処分に困っていました。必死の思いでネットで見つけたアルバリンクさんに査定依頼したところ、すぐに米長さんからご連絡をいただき、親身に相談にのっていただきました。一週間後には売買契約書に署名捺印の運びとなりました。本当に助かりました。

また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

>>【空き家でも高額売却!】無料で買取査定を依頼する

信頼できる買取業者の選び方

信頼できる買取業者の選び方を説明します。

結論から言うと、買取業者選びは、買取価格ばかりでなく営業担当者がどれだけ信頼できるかもよく見極めて決めるべきです。

空き家の専門業者を複数ピックアップする

まず、空き家専門の買取業者を複数ピックアップします。

空き家は想像以上に老朽化が早く、思いがけない問題を抱えていたりするので、空き家専門知識や売買のノウハウを持つ買取業者に依頼するのが望ましいでしょう。

空き家専門の買取業者のホームページで買取事例を確認し、実績が多い業者を複数社ピックアップするのが高額売却のポイントです。

弊社AlbaLinkも空き家専門の買取業者です。
選択肢の一つとして、ぜひ他の買取業者とも比較してみてください。

>>【放置していた空き家でも高額売却!】無料で買取査定を依頼する

複数の買取業者に見積もりを依頼する

ピックアップした複数の買取業者に買取価格の見積もりを依頼しましょう。

【共通】複数の不動産業者に査定依頼・担当者比較

複数の業者に依頼するのは、買取価格の比較対象をもつのはもちろん、営業担当者の信頼度の比較対象を持つためでもあります。

直前で買取価格を下げてくる不親切な業者もいますし、銀行からの融資をアテにしている資金力に欠ける業者もいるので、営業担当者の態度も比較してください。

実際に電話などで担当者と会話をして、売却の心配事などを相談し、以下の点に注目してみましょう。

  • 根拠を持って質問に答えてくれるか
  • 「絶対」など過剰な表現を多用しないか
  • 売却を執拗に急かしたりしないか
  • 売却のリスクやデメリットもきちんと説明してくれるか
  • 折り返しの電話やメールの返信が遅すぎないか

まとめると、自社の利益に偏りすぎず、売主の希望・納得感を尊重してくれる担当者に依頼するのが後悔のない空き家売却を実現させるポイントです。

買取業者を1社に絞る

1番信頼できると感じた買取業者が1番高い買取見積額を提示してくれた場合は、そこの買取業者に依頼しましょう。

1番信頼できる業者と1番高い見積額を出してくれた業者が異なるのであれば、前者に1番高い見積額を提示して買取価格を交渉してみましょう。

もちろん、交渉通りの金額で買い取ってもらえるとは限りませんが、誠実な買取業者であれば、できるかぎりの対応をしてくれはずです。

数万円の誤差であれば、1番買取見積が高い買取業者より、1番信頼できそうな買取業者に頼んだ方が安心です。

理由は前述した通り、売却直前になって買取価格を下げてきたり、売却後に契約不適合責任がついていなかった等のトラブルを回避するためです。

なお、以下の記事では空き家の買取に特化している専門の買取業者を計30社ご紹介しています。
空き家を少しでも高く売るための業者を探したい方は、ぜひ参考にしてください。

【特徴別】空き家買取業者30選!あなたにベストマッチする買取業者をご案内
空き家は専門の不動産買取業者に買い取ってもらう方法がもっとも簡単かつスムーズです。本記事では空き家の売却方法・全国の空き家買取業者40社・高額売却する方法などを解説します。

まとめ

空き家のデメリットと解決策について解説しました。

何の計画もなく空き家を所有し続けていれば、いずれは特定空き家に指定され、所有者さんに大きな金銭的負担がのしかかるのは間違いありません。

また、第三者にケガをさせ、損害賠償請求される可能性もあります。

空き家のデメリットを全て解決するために、将来的に使う予定がない空き家は空き家の買取専門業者に買い取ってもらいましょう。

うちの空き家は老朽化が進んでいるから売れないのでは…と不安を抱えている方も、ご安心ください。
空き家の買取専門業者なら、リフォームして再販できる見込みがあれば、どんな空き家でも買い取ってくれます。

弊社AlbaLink(アルバリンク)は、全国の空き家を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
フジテレビの「newsイット!」をはじめ、数々のメディアにも訳あり物件専門の買取業者として紹介された実績もあります。

イットで紹介されました

空き家を売却して早く手放したいとお困りの方は、ぜひ一度ご相談ください

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「空き家 デメリット」のよくある質問

空き家は人が住んでいる家と比べて早く老朽化が進みます。換気や掃除、点検など、人が住んでいれば当たり前に行われるこまめな管理が行われる機会が少ないからです。 そのため、空き家を放置しておくとどんどん老朽化が進み、地震や台風が起きたときに倒壊、破損等して通行人や近隣住民にケガをさせ、損害請求される可能性があります。 また、行政に「これ以上放置するのは危険」と判断された空き家は「特定空き家」に指定され、固定資産税が6倍に、都市計画税が3倍になるデメリットもあります。
今後確実に住む予定があるのであれば、適切に管理し続けて、将来的に住居にすることで賃料が浮く等のメリットがあります。しかし、そうでない場合は圧倒的にデメリットの方が多いでしょう。
監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二です。同社は空き家や事故物件などの売れにくい不動産の買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。

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