使わない空き家はどうするのが正解か|空家の状態に合わせた処分方法

空き家
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「空き家を相続してしまったけど、どうするのが正解なんだろう?」
「空き家をどうするべきかわからなくて、放置してしまっている…」

空き家を放置し続けると、毎年無駄な税金や維持管理費用を払わなければなりません。

さらに、行政がこのまま放置しておくのは危険だと判断した空き家の固定資産税は、最大6倍に膨れ上がります。

また、行政による強制的な空き家の取り壊しが行われれば、1,000万近い解体費用を請求されて最悪です。

空き家を売却してしまえば、空き家にかかる金銭的負担や管理の手間から解放され、さらには売却して得たお金で今より豊かな暮らしをするのも夢ではありません。

とはいえ、空き家の売却が初めての方は、まず誰に依頼すべきなのか、適正価格で売れるのか等、不安も多いのではないかと思います。

空き家の売却には、仲介業者に依頼する方法と買取業者に依頼する方法がありますが、この記事では、それぞれどんな空き家がどちらに向いているかも解説しています。

弊社は、立地や築年数などの条件が悪かったり問題を抱えた空き家も、最短1日で査定&契約、最短1週間で買取が可能です。

空き家をどうするべきか悩んでいる方はぜひ一度ご連絡ください。

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目次
  1. 日本の空き家問題は今後どうなるか
    1. 日本の空き家は増え続けている
      1. 少子高齢化
      2. 核家族化
    2. 相続空き家で困らないためには親が元気なうちに話し合う
      1. 親の生前に売却する
      2. 遺産相続してから売却する
    3. 実家が空き家になった場合は売却する人がほとんど
  2. どうして空き家を早急に処分するべきなのか?5つの理由
    1. 金銭的負担が大きすぎるから
      1. 固定資産税と都市計画税の負担
      2. 特定空き家に指定されると固定資産税が最大6倍になる
      3. 管理費用、維持費用の負担
      4. 損害賠償を請求される可能性
    2. 資産価値が著しく低下するから
    3. 空き家の負担を次世代にも引き継ぐことになるから
    4. 早く売却すれば利益の3,000万円の節税ができる可能性があるから
    5. 行政代執行の対象になれば高額な解体費用を請求されるから
  3. 結局のところ空き家をどうするべきか?3つの対処法
    1. 相続人や相続人の家族が住む
    2. 収益を目的として空き家を活用する
    3. 売却する
      1. 「買取」と「仲介」の違い
      2. 仲介が向いている空き家
      3. 買取が向いている空き家
  4. 損しない買取業者の選び方
    1. ①複数の買取業者に見積もりを依頼する
    2. ②買取業者を決定する
  5. 空き家売却にかかる費用
    1. 譲渡所得税
      1. 仲介業者に依頼した場合
      2. 買取業者に依頼した場合
    2. 残置物の処理費用
      1. 仲介業者に依頼した場合
      2. 買取業者に依頼した場合
    3. 仲介手数料
      1. 仲介業者に依頼した場合
      2. 買取業者に依頼した場合
    4. リフォーム費用
      1. 仲介業者に依頼した場合
      2. 買取業者に依頼した場合
    5. 解体費用
      1. 仲介業者に依頼した場合
      2. 買取業者に依頼した場合
    6. 契約不適合責任
      1. 仲介業者に依頼した場合
      2. 買取業者に依頼した場合
  6. まとめ

日本の空き家問題は今後どうなるか

日本の空き家は増え続けている

総務省統計局による「平成30年住宅・土地統計調査」によれば、日本の空き家と空き家率は、どちらも増え続けていることがわかります。

参照元:平成30年住宅・土地統計調査

2018年以降も空き家の増加傾向は変わらず、このままだと2033年頃の空き家数は2,150万戸までのぼり、3戸に1戸が空き家になってしまうという民間予測が立てられています。

空き家が増える大きな2つの原因は、少子高齢化と核家族化です。

少子高齢化

少子高齢化により、子どもを持たない世帯が増えました。

そもそも子どもがいなければ、家の所有者が亡くなったときに家を住み継ぐ人がいなくなり、自然と空き家になってしまいます。

核家族化

結婚を機に実家を離れ、新しく住まいを購入、もしくは賃貸して世帯を持つ人が増えました。

こうして築かれた夫婦2人、もしくは夫婦2人+子どもの家族形態を「核家族」といい、こうした家族形態が増えることを「核家族化」といいます。

核家族化が進んだことにより、実家に残された両親が亡くなったり老人ホームに入ったときに実家を住み継ぐ人がいなくなり、結果として実家が空き家になってしまうのです。

特に最近では、団塊世代(昭和22~24年生まれ)の親から相続した実家の処分に困り、空き家として10年以上放置してしまっているケースも多く見受けられます。

相続空き家で困らないためには親が元気なうちに話し合う

実家を相続してから困らないために、本来であれば所有者である親が元気なうちに実家について話し合っておくべきです。

なぜなら、親の意見を尊重したうえで、実家の今後について余裕をもって考え、決断することができるからです。

もし、親が認知症になって判断能力が衰えてしまったら、子どもであっても実家を勝手に売却することはできません。

また、事故や病気で親に万が一のことがあった場合は、親の実家に対する意向が何もわからないまま、兄弟全員で相続問題と向き合うことになります。

子どもが全員実家を出たタイミングなどで、実家の今後について親と話し合いましょう。

親の生前に売却する

例えば、親との話し合いの結果「実家は売って親は老人ホームに入る」という方向性で親の合意が得られたとします。

すると、親は実家の売却利益で老人ホームに入居し、実家の管理等に追われることなく豊かな老後を過ごせます。

そのうえ、親と別々で暮らす子どもたちも、年老いていく親の生活や体調、寂しい思いをしていないか等に対する心配が薄れ、双方にとってメリットがあります。

遺産相続してから売却する

話し合いの結果、親が「最期はこの家で迎えたいが、亡くなったあとは売却してもいい」と言う場合もあります。

「実家を売却していい」との意向を親が元気なうちに聞けていれば、親が亡くなったあとにも子どもたちは気兼ねなく実家を売却することができます。

思い入れがある家を売却するのは心苦しいと感じる人が多いのも実情ですが、親が売却に合意しているとはっきりわかれば、そんな心苦しさからも少しは解放されるのではないでしょうか。

また、空き家の売却益は1円単位で分けられるので、遺産を分ける際に兄弟間でトラブルに発展しにくいというメリットもあります。

実家が空き家になった場合は売却する人がほとんど

弊社は、男女803人を対象に「空き家の活用方法についての意向調査」を行いました。

調査概要
調査対象:全国の男女803人
調査期間:2021年2月12日~19日
調査方法:インターネット(クラウドソーシングサービス)による選択式回答

参照元:空き家の活用方法についての意向調査

結果、「実家が空き家になったらどうする?」という質問には48.9%の人が「売却する」と答えています。

参照元:空き家の活用方法についての意向調査

売却する理由は

  • 固定資産税を払うのが無駄だから
  • 今後使用する可能性がないから
  • 現金化できるから

などと考える人が多いようです。

参照元:空き家の活用方法についての意向調査

一方、「空き家をそのままにする」と答えた人は29%います。

空き家をそのままにする理由は

  • 解体費用がかかるから
  • 思い入れがあり、賃貸や売却には出したくないから
  • 将来的に使う可能性があるから

などと考える人が多いようですが、空き家の放置は圧倒的にデメリットが多いので、おすすめしません。

参照元:空き家の活用方法についての意向調査

どうして空き家を早急に処分するべきなのか?5つの理由

空き家をそのままにしてはいけない理由は、以下の4つです。

  • 金銭的負担が大きすぎるから
  • 資産価値が著しく低下するから
  • 空き家の負担を次世代にも引き継ぐことになるから
  • 早く売却すれば利益の3,000万分の節税ができる可能性があるから

金銭的負担が大きすぎるから

空き家を所有し続ける一番のデメリットは、金銭的負担が大きすぎることです。

固定資産税と都市計画税の負担

空き家は、所有しているだけで固定資産税と、地域によっては都市計画税がかかります。

200㎡以下の小規模住宅用地の税金は、それぞれ以下のように計算します。

固定資産税の計算方法
土地の固定資産税=土地の固定資産税評価額×1/6×1.4%
建物の固定資産税=建物の固定資産税評価額×1.4%
都市計画税の計算方法
土地の固定資産税=土地の固定資産税評価額×1/3×0.3%
建物の固定資産税=建物の固定資産税評価額×0.3%

都市計画税の税率は地域によって異なりますが、上限は0.3%と決められています。

ちなみに、都市計画税は、市街化区域内の建物と土地にのみかかる税金です。

あなたの空き家がある場所が市街化区域内であるかどうかは「地域名+市街化区域」で検索してください。

各市町村が用意している都市計画マップ等があれば、見てみるのもいいでしょう。

固定資産税と都市計画税の計算例

例えば、以下の条件の空き家の固定資産税と都市計画税を計算してみましょう。

土地の固定資産税評価額:1,500万円
建物の固定資産税評価額:300万円
面積:150㎡

固定資産税は以下のような計算になります。

土地の固定資産税=1,500万×1/6×1.4%=3万5,000円
建物の固定資産税=300万×1.4%=4万2,000円
固定資産税の合計:3万5,000円+4万2,000円=年間7万7,000円
空き家を所有しているだけで、月々およそ6,400円の固定資産税がかかります。

都市計画税は以下のような計算になります。

土地の都市計画税=1,500万×3/1×0.3%=1万5,000円
建物の都市計画税=300万×0.3%=9,000円
都市計画税の合計:2万4,000円
空き家を所有しているだけで、月々およそ2,000円の都市計画税がかかります。

固定資産税に加え都市計画税も支払うと、固定資産税7万7,000円+都市計画税2万4,000円=10万1,000円で、年間約10万円の税金を納めなければなりません。

特定空き家に指定されると固定資産税が最大6倍になる

特定空き家に指定されると、固定資産税は最大6倍に、都市計画税は最大3倍に膨れ上がります。

特定空き家とは、国土交通省が示す以下の4項目のいずれかに当てはまり、このまま放置するのは危険と考えられている空き家です。

・倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
・著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にある空家等

引用元:国土交通省「空家対策特別措置法」について

なぜなら、通常、建物の固定資産税と都市計画税には、住宅用地の課税標準の特例が設けられているからです。

これにより固定資産税は最大1/6、都市計画税は最大1/3にまで抑えられていますが、特定空き家に指定されると住宅用地の課税標準の特例の対象ではなくなってしまいます。

そのため、固定資産税が最大6倍、都市計画税は最大3倍に膨れ上がります。

特定空き家の固定資産税と都市計画税の計算例

例えば、以下の空き家が特定空き家に指定された場合を想定してみましょう。

土地の固定資産税評価額:1,500万円
建物の固定資産税評価額:300万円
面積:150㎡

住宅用地の課税標準の特例の対象であった場合は以下のような計算になり、年間でかかる税金は10万円ほどです。

土地の固定資産税=1,500万×1/6×1.4%=3万5,000円
建物の固定資産税=300万×1.4%=4万2,000円             合計:7万7,000円
土地の都市計画税=1,500万×3/1×0.3%=1万5,000円
建物の都市計画税=300万×0.3%=9,000円              合計:2万4,000円

固定資産税7万7,000円+都市計画税2万4,000円=10万1,000円

しかし、特定空き家に指定されて対象から外れた場合は以下のような計算になり、特定空き家に指定される前と比べて年間20万以上高くなります。

土地の固定資産税=1,500万×1.4%=21万
建物の固定資産税=300万×1.4%=4万2,000円            合計:25万2,000円
土地の都市計画税=1,500万×0.3%=4万5,000円
建物の都市計画税=300万×0.3%=9,000円              合計:5万4,000円

固定資産税25万2,000円+都市計画税5万4,000円=30万6,000円

月々25,000円以上払って、老朽化した空き家を所有し続けることになり、損であることは明確です。

管理費用、維持費用の負担

空き家を所有し続ければ、当然空き家の維持費用、管理費用も負担し続けなくてはいけません。

火災保険

誰も住んでいない空き家であっても、火災保険に入っておくべきです。

保険に入っていないと、万が一空き家が放火されたりした場合、後片付けや解体は自己負担になってしまうからです。

また、倒壊などで近隣住民や通行人に被害が及んだら、損害賠償も自己負担になります。

火災保険は、年間およそ1~6万かかると言われますが、空き家の状態や築年数によって大きく変わるので、火災保険会社に問い合わせて確認しましょう。

ただ、空き家でも入れる火災保険は探してもそう簡単に見つかるものではありません。

火災保険に入れなかった場合、空き家を所有し続けることは、空き家が火事になったときの大きなリスクも抱え続けることになります。

光熱費、水道代

空き家であっても、光熱費や水道代の基本料金はかかります。

空き家の掃除などで電気や水道を使うことがあるからです。

また、水道管はたまに水を通さないとどんどん錆びていき、悪臭の原因にもなります。

例えば、光熱費と水道代の基本料がそれぞれ1,000円と1,600円だった場合、年間で31,200円の負担になってしまいます。

管理費用

自ら空き家に出向いて定期的に管理を行う場合は、毎回空き家に行くための交通費がかかります。

もしくは、管理サービスを使って空き家の管理を委託するのであれば月々5,000円~1万円のサービス利用料が負担になります。

空き家の老朽化のリスクを避けるためには、定期的に換気や清掃、倒壊の危険がないかのチェックや草むしりなど、様々な管理が必要です。

  • 空き家の老朽化のリスク
  • 特定空き家に指定されて固定資産税が3倍になる
  • 倒壊などで他人に迷惑をかけたら損害賠償請求を求められる
  • 資産価値が下がり、売却できなくなる

損害賠償を請求される可能性

空き家は、事件の犯行現場に使われたり倒壊して近隣住民や通行人にケガをさせるリスクを孕んでいます。

空き家が原因で他人に被害が及んだ場合、当然空き家の所有者は管理責任を問われ、損害賠償請求をされます。

資産価値が著しく低下するから

空き家は時が経てば経つほど価値が下落するので、いつでも「今」が1番高く売れるときです。

日々の換気や細かい修繕が行われる機会が少ない空き家は、人が住んでいる家より早く劣化していきます。

また、日本は自然災害が多い国なので、空き家を放置している間に地震や台風の被害を受ければ、空き家はどんどんボロボロになっていきます。

空き家の資産価値が著しく落ちる前に、売却してしまいましょう。

空き家の負担を次世代にも引き継ぐことになるから

もし、空き家を放置して次世代に残せば、今あなたが困っている空き家の問題を子どもにも引き継ぐことになります。

子どもに受け継ぐときに、空き家はさらに劣化して資産価値が下がっているため、空き家の悩みは今よりさらに深いものになっているでしょう。

早く売却すれば利益の3,000万円の節税ができる可能性があるから

売却益には譲渡所得税が課せられますが、一定の条件を満たせば利益の3,000万が控除されます。「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」と呼ばれる制度です。

被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例(空き家の譲渡所得の3,000万特別控除)を受けるための条件の1つは、相続開始日から3年が経過した日が属する年の12月31日までに売却することです。

2022年10月15日に相続した場合
3年経過した日=2025年10月15日
2025年10月15日が属する年の12月31日=2025年12月31日

空き家の譲渡所得の3,000万特別控除の対象になれば、譲渡所得税が0円になる可能性も大いにあります。

早めに売却して、特別控除を利用しましょう。

相続空き家の売却額から3000万円控除|条件と申請方法
通称「空き家特例」は、相続した空き家を売却すると、譲渡所得から3000万円控除される制度 相続で得た空き家を売却したとき、条件を満たせば譲渡所得税が3000万円控除されます。この制度を「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控...

行政代執行の対象になれば高額な解体費用を請求されるから

このまま放置するのが危険であると行政が判断した空き家は、特定空き家に指定されます。

特定空き家に指定される事態は絶対に避けなければいけません。

特定空き家に指定されると、助言→指導→勧告→命令の順で行政から空き家の適切な管理を求められます。

さらに、命令に従わなかった場合は50万以下の罰金、さらには、空き家の行政代執行(強制的な取り壊し)が行われるからです。

しかも、行政代執行でかかった解体費用はすべて空き家の所有者に請求されます。

解体費用は数十万~1,000万近くかかる場合もあり、決して気軽に払える金額ではありません。

払えない場合は所有者の財産や給与の差し押さえが行われ、解体費用の請求からは逃げられません。

高額な解体費用を請求されないためにも、空き家の管理を徹底するか、使い道がない空き家は早めに売却しましょう。

結局のところ空き家をどうするべきか?3つの対処法

空き家を早急に処分するべき理由を解説しましたが、具体的にどのような方法で処分するのか3つの方法を紹介します。

相続人や相続人の家族が住む

空き家の対処法の1つに相続人や相続人の家族が住むという方法がありますが、おすすめしません。

たしかに、相続人に持ち家がない場合、なおかつ空き家と職場、子どもの学校などが近くて生活スタイルを大幅に変えなくていい場合は、空き家に住むのも1つの解決策です。

空き家に住むメリットは、人が住むことで空き家の老朽化が多少遅くなることと、持ち家がない場合は今の賃料が浮くことです。

しかし、既に持ち家があったり、職場や子どもの学校が遠くなってしまうにもかかわらず、わざわざ空き家に住む必要はありません。

既に持ち家がある場合は、固定資産税や都市計画税を二重に収めることになってしまいます。

また、通勤や通学の負担を増やしてまで老朽化した空き家に住むのは、空き家に住むメリットを考慮しても割に合いません。

無理をして空き家に住もうとするくらいなら、売却した方が賢明でしょう。

収益を目的として空き家を活用する

空き家をシェアハウスや賃貸として活用したり、または更地にして駐車場として活用したりして、利益を出したいと考える方も少なくありませんが、おすすめできません。

空き家を活用するには、以下のような初期費用がかかるからです。

  • 賃貸やシェアハウスとして活用する場合はリフォーム費用
  • 駐車場にする場合は大掛かりな解体費用

賃貸やシェアハウスとして活用する場合はリフォーム費用がかかり、駐車場にする場合は大掛かりな解体費用がかかります。

高額な初期費用をかけても利用者が現れず、初期費用がまるまる赤字になってしまう最悪な可能性も十分にあります。

ちなみに、リフォームと解体の相場は以下の通りで、決して安くありません。

解体費用
木造で1坪およそ4万円、鉄筋コンクリート造で1坪およそ6万円。
リフォーム費用
1㎡でおよそ10万円

不動産の知識や業界での経験がない人が安易に空き家活用を視野に入れるのは危険です。

売却する

空き家の対処法として、最も賢い選択は売却でしょう。

空き家の売却には仲介業者に依頼する方法と買取業者に依頼する方法があります。

それぞれの大きな違いと、それぞれに向いている空き家を解説していきます。

「買取」と「仲介」の違い

仲介業者に依頼する方法と買取業者に依頼する方法の大きな違いは

  • 売買の仕組み
  • 買い取り価格
  • 売却期間

です。

売買の仕組みの違い

仲介は、売り手である空き家の所有者と、一般の買い手のマッチングの手助けをする売買の仕組みです。

売買契約成立まで売り手と買い手の間を取り持ち、売買成立後に、売り手や買い手から仲介手数料を受け取ることで利益を出しています。

仲介業者に依頼した場合、買い手は住居を目的としている一般の人です。

一方、買取は、空き家の所有者から売却の依頼を受けたら、直接空き家を買い取る売買の仕組みです。

買取後にリフォームなどでバリューアップをして、不動産投資家に再販することで利益を出しています。

買取業者に依頼した場合の買い手は、もちろん不動産の知識と経験を持つ買取業者です。

買取価格の違い

仲介業者に依頼した場合、相場前後の価格で売却できることが多いです。

なぜなら、仲介業者は一般市場を通じて広く空き家の買い手を募集するからです。

一方、買取業者に依頼した場合、買取価格は相場より安くなってしまいます。

なぜなら、買取業者は買取後にリフォームなどのバリューアップをして再販することで利益を出しているため、バリューアップのための費用が買取価格から引かれるからです。

売却までのスピードの違い

仲介は、一般の買い手を募集しなくてはならないため、物件の条件にもよりますが、需要の高い物件であれば数ヶ月、逆に需要の低い物件であれば年単位の売却期間が必要です。

例えば、築年数20年以内で、東京23区内の駅から徒歩10分など、比較的条件の良い空き家であっても、買い手がつくまでにおよそ3~6か月かかるでしょう。

逆に、条件の悪い空き家であれば年単位、最悪のケースだと永遠に買い手がつかないこともあります。

一方、買取は、空き家の管理状態や築年数、立地の良し悪しは関係なく、どんな空き家でも即時買取が可能です。

なぜなら、買取業者は住居目的ではないので、判断基準はリフォーム費用や経費を加味しても収益化できるかどうかだけだからです。

一般の方のように何度も内覧したりしませんし、基本的には現金買取で、売主と金額の合意さえ取れればすぐに買い取りすることができます。

仲介が向いている空き家

以下のような条件の空き家は、仲介業者に依頼しましょう。

  • 一般の住居用として需要が高い
  • 売却期間に余裕を持てる
一般の住居用として需要が高い

一般の住居用として需要が高い空き家は、仲介業者に依頼しても買い手がつく可能性が十分にあるので、仲介業者を通して、より高額な売却を目指しましょう。

以下のような条件の空き家は、一般の住宅用として需要があると言えます。

  • 築年数20年以内で比較的新しい
  • 都心部や地方であっても市街地へのアクセスが良い

空き家が多少傷んでいても、市街地へのアクセスが良ければ「リフォームして住みたい」と考える人もいます。

また、都心部であれば「老朽化した空き家を解体して新築を建てたい」と思う人もいるので、十分買い手はつくでしょう。

売却期間に余裕を持てる

仲介業者に依頼した場合、一般の買い手を募集するので、買い手がつくまでに時間がかかります。

上記のような需要があるスペックの空き家でも売却に3カ月~6カ月はかかるので、最低でも半年程度の売却期間の余裕が持てるのであれば、仲介に依頼しましょう。

ただ、空き家は人が住まなくなった時点でどんどん老朽化が進み、資産価値が下がっていくので、どんな条件の空き家であっても基本的には早めの売却を目指しましょう。

買取が向いている空き家

以下のような条件の空き家は、仲介業者ではなく買取業者に依頼してください。

  • 一般の住居用として需要が低い
  • 早急に売却したい
一般の住居用として需要が低い

買取業者に依頼すれば、一般の住居用として需要が低い、以下のような条件の空き家であっても売却できます。

  • 築年数20年以上で比較的古い
  • 郊外や駅までバスを使うなど立地やアクセスが悪い

なぜなら、買取業者は住居用ではなく、あくまで事業用に空き家の買取を行っているからです。

リフォーム等をして再販できそうであれば、どんな空き家でも買い取ってくれます。

早急に売却したい

空き家を早急に売却したい場合は、買取業者に依頼してください。

仲介に依頼すれば、半年~数年の売却期間がかかるのに対し、買取業者であれば1週間~1カ月で空き家を売却し、現金化することができます。

売却を急ぐべきなのは、主に以下のような場合です。

  • 早急に空き家を現金化して遺産分割したい
  • 空き家の老朽化が激しく近隣に迷惑をかけたり行政から注意されている
  • 1月1日の課税が迫っている

固定資産税は毎年1月1日に所有者に課税されます。

例えば、2023年1月2日に空き家を手放しても、2023年1月1日の時点で所有者に登録されていれば、2023年1年分の固定資産税が既に課税されています。

無駄な固定資産税を払わないために、次の1月1日が来る前に空き家は売却してしまいましょう。

損しない買取業者の選び方

空き家の条件が良かったり売却を急いでいない人は、仲介業者に依頼した方が相場通りに高く売れるので、仲介に依頼するべきです。

しかし、空き家になっている時点で、それほど条件が良い建物ではないのかもしれません。

使い道がない空き家を所有し続けることは、無駄な税金を払ったり、特定空き家に指定されるリスクも孕んでいます。

どんな条件の空き家でも基本的には早急に買取業者に売却すべきです。

以下では、損しない買取業者選びの方法を解説していきます。

①複数の買取業者に見積もりを依頼する

まず、複数の買取業者に見積もりを依頼しましょう。

買取価格や営業マンの態度の比較対象を持つためです。

買取価格の比較も当然大切ですが、営業マンが信頼できそうかどうかもよくチェックしましょう。

高額な買取価格だけに惹かれて業者を選ぶのは危険です。

なぜなら、直前で理由をつけて買取価格を下げてくる悪質な業者も存在するからです。

もしくは、実はその業者に手元資金はなく、金融機関からの借入をあてにしている場合もあります。

その場合、融資が下りずに、直前で買取価格を下げるしかなくなる情けない買取業者がいるのも実情です。

弊社は直前で買取価格を変更したりすることはもちろんありませんし、不動産業界にありがちなしつこい営業は行っていません。

見積りだけの問い合わせも受け付けていますので、ぜひ他社の見積もりと比較して見てください。

>>まずは見積もりだけ依頼したい方はこちら

②買取業者を決定する

1番信頼できると感じた買取業者が1番高い見積もり額を出してくれた場合は問題ありません。その買取業者に依頼しましょう。

一方、1番信頼できると感じた買取業者と、1番高いかった見積もり額を出してくれた買取業者が別だった場合は、信頼できる買取業者に最高見積額を見せて交渉してみましょう。

もちろん、必ずしも交渉に応じてくれるとは限りませんが、良い買取業者であればなるべく高く買い取れるよう、努力してくれるでしょう。

もし、信頼できる買取業者の買取価格が最高見積額に及ばなかったとしても、数万円の誤差であれば信頼できる買取業者に依頼してください。

買取の直前で買取価格を変えられる等、前述したようなトラブルを回避するためです。

買取価格と営業マンの信頼度、どちらも加味して買取業者を決定したら、あとは売買契約をして、買取金額と引き換えに鍵を渡せば取引完了です。

空き家売却にかかる費用

空き家の売却にかかる費用は、仲介か買取かで異なります。

仲介 買取
譲渡所得税
残置物の処分費用
仲介手数料
リフォーム費用
解体費用
契約不適合責任

譲渡所得税

「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」の対象になれば、大抵の場合、空き家の譲渡所得税はかかりません。

ただ、空き家の譲渡所得の3,000万特別控除を受けるためには、相続開始日から3年が経過した日が属する12月31日までに売却しなければなりません。

仲介業者に依頼した場合

なかなか買い手がつかず、売却期間が長引いてしまったら、被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例の対象外になり、譲渡所得税がかかってしまう可能性があります。

買取業者に依頼した場合

現時点で、相続開始日から3年が経過した日が属する12月31日を過ぎていなければ、譲渡所得税がかからない、または大幅に節税できるでしょう。

なぜなら、買取業者に依頼すれば1週間~1カ月で空き家を売却することができるからです。
弊社は最短1週間で空き家の買取を完了させることができます。お急ぎの方はお問合せください。

>>早急に空き家を売却したい方はこちら

残置物の処理費用

空き家を売却する際に苦労することの1つが、空き家の残置物の処理です。

仲介業者に依頼した場合

残置物の処理費用がかかります。
自費で残置物処理をしてから売却に出さなくてはいけません。
なぜなら、大抵の場合、一般の方は購入前に内見をしたいと考えているからです。
室内に物がない方が、買い手は住居での新しい生活をイメージしやすくなります。

買取業者に依頼した場合

残置物がそのままでも買い取ってくれる業者も多くあります。

仏壇のみ所有者が片づけなければならない可能性が高いですが、他の残置物処理費用はかかりません。

仲介手数料

仲介業者に依頼した場合

仲介業者を通して売却した場合、取引価格に応じて仲介手数料がかかります。

取引価格 仲介手数料の上限(税別)
200万以下 取引価格の5%
200万1円~400万 買取価格の4%+2万円
400万1円~ 買取価格の3%+6万

例えば、空き家が350万で売れた場合

350万×4%+2万円=16万

350万から16万の仲介手数料が引かれます。

買取業者に依頼した場合

買取業者が直接買い取ってくれるので、仲介手数料はかかりません。

リフォーム費用

仲介業者に依頼した場合

リフォームした方が買い手がつきやすくなる場合は、自費でリフォームすることを仲介業者に強く勧められる可能性があります。

買取業者に依頼した場合

リフォーム費用は、買取業者が負担するため必要ありません。

解体費用

仲介業者に依頼した場合

空き家として建物が放置されているより、解体した方が買い手がつきやすい場合は、仲介業者に買取を強く勧められる可能性があります。

買取業者に依頼した場合

自費で解体する必要はありません。必要な場合は、売却後に買取業者が負担してくれます。

契約不適合責任

契約不適合責任とは、売却した空き家に想定外の欠陥や不具合があった場合、売主が買主に負わなければならない責任です。

空き家の場合は、雨漏りやシロアリなどの欠陥が多くあります。

売却後に欠陥が見つかって損害賠償を請求された場合は、売手が修繕する等して責任を取らなければなりません。

仲介業者に依頼した場合

売却後に空き家に欠陥が見つかった場合は、契約不適合責任を負う必要があります。

仲介の場合は一般の方が住居用として購入するので、欠陥や不具合があれば当然売り主に責任が求められてしまいます。

買取業者に依頼した場合

売却後に建物に不具合が見つかっても、大半は損害賠償を請求されません。

買取業者のほとんどが、契約不適合責任の免責特約をつけているからです。

買取の場合は、買手が不動産のプロであるため、空き家の所有者に契約不適合責任を負わせなくても対応することができます。

買取の際には、契約不適合責任の免責特約がついているか、念のためきちんと確認しましょう。

まとめ

空き家をどうするべきか、以下の3つの方法を紹介しました。

  • 自分で住む
  • 活用する
  • 売却する

空き家の処分や今後について悩む所有者の方は多くいますが、空き家を放置するのは絶対にやめましょう。

空き家は所有しているだけで無駄な税金がかかるからです。

また、これ以上放置するのは危険だと行政が判断した空き家は、固定資産税が最大6倍になる等、金銭的なデメリットが多すぎます。

資産価値を下げないための日常的な管理も、決してラクではありません。

空き家をどうするか悩んだときは、思い切って売却してしまうのが1番賢い方法です。

比較的条件が良い空き家で、売却を急いでいないなら、仲介業者に売却を依頼してください。

一方、条件が悪い空き家や早急に売却したい場合は、買取業者に依頼しましょう。

買取業者を選ぶときは、買取価格だけでなく、営業マンが信頼できるかどうかもよく吟味すると損のない売却ができます。

弊社は、条件が悪い空き家やお急ぎの買取にも対応しています。

ぜひ見積もりを依頼して、他の買取業者と買取価格や営業の対応を比較してみてください。

>>買取のお見積りはこちら

「空き家 どうする」のよくある質問

相続してしまった空き家は、売却するのが1番良い方法です。 空き家を賃貸として貸し出したり更地解体して駐車場経営したいと考える方もいますが、リフォーム費用や解体費用など高額な初期費用がかかるためおすすめしません。 高額な初期費用をかけたのにお客さんがつかない可能性も十分にあり、初期費用がまるまる赤字になってしまうのが1番最悪です。 売却ならそのような心配はありません。 しかも、空き家の管理責任や税金の負担からも解放されるうえに、いらない空き家が現金になるので一石二鳥です。 空き家は買取業者に依頼し、早急に売却してしまいましょう。
「特定空き家」に指定されると、罰則の対象になる可能性あります。 特定空き家とは、これ以上放置するのは危険だと行政が判断した空き家です。 行政からの空き家の管理命令に従わなかった場合、特定空き家の所有者は50万以下の罰金が課せられ、さらに行政代執行(強制的な空き家の取り壊し)が行われます。 行政代執行の解体費用は数十万~1,000万とピンキリですが、いくらであっても所有者に請求されます。 払えない場合は所有者の財産や給与の差押えが行われ、力づくで解体費を回収されるので、行政代執行に至る事態は絶対に避けなければなりません。 放置している空き家は、早急に売却し罰金や行政代執行のリスクから逃れるようにしましょう。
空き家の管理は、主に①換気②通水③掃除④点検を行ってください。 換気は、空き家の湿気を取り除き、カビやシロアリを予防します。 水道管は、通水しないと錆びて悪臭の原因になるので、通水してください。  掃除は、部屋の中はもちろん、敷地内の庭やベランダも行うようにしましょう。 最後に、雨漏りや外壁が剥がれている箇所がないかも点検し、近隣や通行人が危険でないかも確認してください。
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