築年数が古いアパートは色々と大変
築年数が古いアパートを所有すると様々なリスクを抱えることになります。この章でいくつかの例をご紹介していきましょう。
空室が多い・修繕費が高い
例えば、新築と違って物件が建っているだけで入居申し込みが来る事はまずありません。入居者を募集するためには不動産屋に仲介を依頼して入居希望者を紹介してもらうのが一般的ですが、なかなか紹介が来るわけではありません。
また、紹介者が入居した場合は不動産屋に支払う入居付けや、空き部屋の期間が長かった場合には配管の損傷や壁や床、天井などの痛みのその修繕など様々な費用負担が発生します。
入居後も、入居者が使用する部分以外の建物修繕は基本的に物件所有者の役割ですので、配線やガス管などの損傷、共用部分の電灯の交換や階段の修繕など、必ず何らかのトラブルが発生します。
そのたびに修繕を行っていると、家賃収入で得られる利益が圧迫され、場合によっては赤字になってしまう可能性もあります。
入居者とのトラブル
相続によって古いアパートの所有者となった場合、入居者との問題を抱えることもあります。家賃滞納者がいる場合の対応は基本的に所有者の役割です。督促状を渡してすぐに家賃を支払ってくれる場合は問題ありませんが、それでも家賃を支払わない場合は法的手段をとる必要もあります。
入居者と所有者の契約は、入居者を保護するための性質を持っているため、家賃を支払わないからといって簡単に退去させることができません。場合によっては、逆に損害賠償請求を受けてしまう可能性があるので、法的手段をとるためには十分な知識と準備が必要です。この場合、弁護士を雇うことになるのでその分の費用も取られる時間も多くなります。
また、古いアパートには長年住んでいる高齢入居者もおり、孤独死が発生するリスクもあります。孤独死が発生した場合、事故物件として次の入居者に告知義務が発生します。万が一、事故物件の事実を公表せずに入居後に入居者がその事実を知った場合、トラブルに発展する可能性があります。事故物件として入居者を募集しても入居希望者が現れる可能性は低く、家賃を大幅に下げて募集せざるを得ません。
法的瑕疵がある場合も
古いアパートの場合、再建築不可物件や土地の境界線が明確でないなどの法的瑕疵物件の可能性があります。法的瑕疵がある場合、建物を建て替えしようと考えていても、法律の制約により建て替えの建築許可は下りません。いちど取り壊してしまうとその土地に建物を建てることができなくなるので、土地が全く活用できなくなります。
法的瑕疵を取り除く場合には、近隣の土地の買収やセットバックと呼ばれる敷地の造成工事、測量など様々な工事や手続きが必要なので多額の費用を要します。
火災や地震のリスク
火災や地震のリスクもアパート所有者の悩みの種です。火災の場合、火元人が損害を修繕する義務を負いますが、重過失が認められない場合、共用部の修繕は大家が行う必要があります。
また、地震が発生した場合も、建物が耐震基準を満たしていない場合、地震による建物からの落下物によって入居者に被害があった場合、責任が発生して損害賠償を請求される可能性があります。
このように、火災や地震などの損害を補填しなければならないのも所有者が抱えるリスクの1つです。
古いアパートの売却方法とポイント
古いアパートを売却するためにはどんな方法があるでしょうか。この上では、売却方法とポイントについてご紹介していきます。
仲介で売却する
最も一般的なアパートの売却方法は仲介による売却です。物件の購入を希望する人と売却を希望する人を不動産屋がマッチングします。仲介による売却のメリットは、不動産屋に依頼をすれば、購入希望者を自分で見つける必要がなく時間と手間がかからないことです。デメリットは、購入希望者が現れない場合、いつまでも古いアパートの処分ができないことと、売却が成立した場合、仲介手数料を不動産屋に支払う必要があることです。
買取業者に依頼する
古いアパートの買取専門業者に買取を依頼することも1つの方法です。古いアパートの所有者にとってはメリットが大きい選択肢です。
買取業者の場合、買取の依頼から物件の売却までの期間が短いため早期に物件を売却できます。買取業者に売却するとん瑕疵担保責任も含めて買い取ってくれるため、売却後に古いアパートに関する責任を問われる事はありません。また、仲介手数料も発生しないので、古いアパートを売却するにあたっての費用負担もありません。
デメリットとしては、仲介による売却に比べると金額が安くなってしまう可能性があることですが、不動産屋に仲介を依頼するよりもメリットが多いと言えるでしょう。
アルバリンクも古いアパートの買取りを行っています！！
アルバリンクでは、古いアパートの買取専門業者としてアパートの買取を行っています。この上では、アルバリンクに売却するメリットをご紹介していきましょう。
アルバリンクの特徴
アルバリンクは訳あり物件を買い取る専門の業者です。訳あり物件でも活用するノウハウを持っているため、一般の仲介業者や他の買取業者に比べ、高額で買取れる可能性があります。
アルバリンクの場合、自社保有物件として買取を行う場合もあります。こういった場合も他社に比べて高額買取もできる可能性があります。
旧耐震基準の物件の買取や、法的瑕疵のある物件でも買取可能なので、古いアパートの売却を検討されている場合、まずはアルバリンクにご相談下さい。
アルバリンクの買取実績
群馬県高崎市在住のKさんからのご相談。
「古いアパートを所有しているが構造的にもかなり老朽化が激しく、空室が多くて困っているのでいるので売却したい」とのご相談でした。
主要構造部である柱の劣化に加え、共用階段の傷み、室内もリフォームをしないと入居者が募集できない状態でした。弊社としては買取後費用をかけてリフォームし、時間をかけて賃貸付けする事で再生しようと考え、約1000万円の金額提示をさせて頂きました。
まとめ
古いアパートの場合、建物の修繕や入居者とのトラブルなどのリスクも多く、今収益を目的として物件を所有するには様々なハードルが存在しています。物件を大規模修繕する場合に個人でローンを組む必要がある場合は特にリスクが高まります。
また、売却を希望する場合には自分で物件購入希望者を見つける事は難しく、不動産屋に仲介を依頼しても、なかなか成約に結びつかない可能性があります。また、不動産会社に仲介を依頼すると仲介手数料が発生するため、余分な支出が発生してしまいます。
このようなリスクやデメリットを考えると、古いアパートは専門の買取業者に買取を依頼するのが最も最も効率的で、素早く物件を売却する方法であると言えるでしょう。
アルバリンクでは、古いアパートでも買取を行っています。耐震基準に満たない場合や再建築不可物件でも買取を行っているので、物件の売却を希望している場合には、ぜひ一度ご相談ください。
相談・査定はこちら
0120-849-198
