底地の売却方法と買取相場

そもそも底地とは？

「底地」とは借地権が設定されている土地のことです。一般的には「貸地」や「貸宅地」 と呼ばれます。自分の土地を借地人に貸している状態であれば、その土地のことを「底地」と呼びます。土地を貸して利益を得ている人のことを一般的には「地主」と言いますが、底地を所有していることから「底地権者」とも呼ばれます。

底地には、底地権という権利があり、土地を貸した相手が借地権を譲渡したり、建物の建築や借地条件を変更する際に、一定の手数料を受け取ることができる権利を指します。
底地には、借地人が賃料を支払い土地を利用しているため「地上権」や「賃借権」が設定されています。そのため、土地の所有者は底地を自由に売却することはできません。底地権者が底地を売却する場合、一定の方法で売却する必要があります。

底地の整理方法

底地を整理するためにはどのような方法があるでしょうか。この章では底地の整理方法についてご紹介していきます。

借地人に売却

底地を整理するために最も直接的な解決方法は、土地を借りている借地人に土地を売却することです。借地人は賃料を支払って借地を使用していることから、土地の使用に金銭を払う価値があると認識しています。借地には底地を購入することで、賃借人ではなく土地所有者としてその土地を使用できます。
該当する土地に家を建てている場合など、借地人が長期間にわたってその土地を利用することが明らかな場合には、底地を借地人に売却することが有効です。

なお、借地人が土地を購入すると、自動的に借地権は消滅し賃貸借契約が終了します。これは、土地の貸主と借主が同一人に帰属することになるためです。そのため、借地人に土地を売却する場合には別途、賃貸借契約を終了させる必要はありません。ただし、金融機関への担保として借地権を設定している場合には、金融機関との手続きが必要です。

借地人から借地権を買い取る

借地人から借地権を買い取ることで土地を売却することも可能です。借地権を買い取るということは、地上権と賃借権をセットで買い取ることになるため、買取後は土地の売却を含めた活用を自由にできます。
しかし、賃料を支払っているということは、何らかの用途で該当する土地を利用している場合が多く、特に借地人が住宅を建てて生活していたり、第三者に賃借している場合には、かなりの確率で拒否をされることが予想されます。

借地権と底地を交換する

借地権と底地を交換することで底地を処分することもできます。不動産業界においては、土地と土地を交換することで所有権を移転する方法があります。これを「等価交換」といいます。

該当する底地の一部を借地人に提供する代わりに、借地権を手に入れることができます。
この場合、一つの土地を100％として底地と借地権をどちらが何パーセント所有するかを決めることも、それぞれの土地を分筆して完全に分けてしまうこともできます。この割合は当事者の話し合いによって決定されますが、その際、土地の評価額などが参考にされます。

また、自分の持つ権利の割合を多くしたい場合、土地の交換にプラスして金銭を支払うことで、自分の有利な権利の割合に変更することができます。

協力して底地と借地権を一緒に第三者に売却する

地主と借地人の双方が土地の売却を考えている場合には、協力して底地と借地権を一緒に第三者に売却することも可能です。この場合、購入者は土地にかかるすべての権利を一括して購入できるため、購入者にとってもメリットのある売却方法です。

しかし、地主と借地人の思惑が一致していない場合には、この方法は取れないため、借地人の意向を十分に把握しておくことが必要です。

底地の買取相場

底地の買取相場はいくらぐらいなのでしょうか。この章では、底地の買取相場についてご紹介していきます。

借地権の買取についてはこちら

底地買取りでローンを組むには？

借地人に買い取ってもらう場合

借地人に土地を買い取ってもらう場合、該当する土地の地域で取引されている価格をもとに、更地価格を計算し、借地権割合を引いた金額で売却するのが一般的なようです。しかし、地主の都合で底地権を売却する場合には、それよりも安い金額で借地人に売却するケースが多いです。当然、この割合は一般的な基準なので、所有している土地の条件によって売却価格は変化します。

不動産業者に買い取ってもらう場合

底地を売却する場合には、不動産業者に買取を依頼することも可能です。しかし、不動産業者に土地を売却すると、買取相場より安くなる傾向があるため、何らかの理由で土地を売却しなければならない場合は買取業者へ依頼してみるのも良いでしょう。

普通借地権より定期借地権の方が買取相場は高い

借地権には「普通借地権」と「定期借地権」の2種類があります。普通借地権は、最初の更新で20年以上の長期契約が可能で、2回目以降の更新では10年以上の契約が可能です。しかし、定期借地権は土地の更新ができないため、契約が終了すると更地にして土地を返還する必要があります。

底地を処分する場合、借地権が消滅する期間があらかじめ分かっている定期借地権の方が買取相場は高くなります。

売却する際の注意点

底地を売却する場合、どんな点に注意する必要があるでしょうか。この章では底地を売却する場合の注意点についてご紹介していきます。

土地賃貸借契約書が書面で保管されているかどうか

借地人との土地賃貸借契約書が書面で保管されているかを確認しましょう。古くから借地人が土地を使用している場合、最初の契約締結時に書面を取り交わしていない可能性があります。

相続等によって土地の所有者が移転する場合などに土地賃貸借契約書を紛失している可能性もあることから、底地の売却を検討する際には、まず最初に契約書の有無を確認しましょう。

地の境界や借地部分が明確化されているか

土地の売買においては、土地と土地の境界が曖昧であるでもトラブルの原因になりやすいため、土地の境界や借地部分の境界を明確にしておきましょう。境界測量によって、土地の境界が明確である場合は問題ありませんが、古くからある土地の場合、土地の境界が曖昧になっている場合があります。土地の売却にあたっては、境界は面積を決める重要な要素であるため、境界を明確にしておくことをお勧めします。