底地を売却する5つの方法
一般的な土地と比べると売却が難しい底地ですが、以下の5つの方法で売却が可能です。
- 借地人に売却する
- 借地人と協力して底地と借地を同時売却する
- 底地と借地を等価交換して完全所有権の土地にしてから売却する
- 第三者に売却する
- 底地専門の不動産業者に売却する
それぞれの売却方法の特徴について解説します。
借地人に底地を売却する
底地をもっとも高く売却できる相手は借地人
底地を購入するメリットがもっとも大きい売却相手は借地人です。借地人は地主に毎月地代を支払うことで底地を利用していますが、底地を取得すれば完全所有権の土地となるので地代を支払う必要がなくなり、自由な土地活用が可能となります。
そのため、借地人に底地を売却する際は「限定価格」が適用されます。限定価格とは、第三者がその不動産を購入するよりも高く買ってもらえる経済的合理性がある場合に採用される価格のことです。底地を少しでも高く売りたいと考えている場合は、まず借地人に購入を打診するとよいでしょう。
参照元：国土交通省「不動産鑑定評価基準」
借地人に底地を売却する際はタイミングに注意
ただし、借地人に底地を買い取る意思やまとまった資金がなければ売買契約は成立しません。いきなり売却の話を持ち掛けたとしても困惑されてしまうだけでしょう。
借地人に底地の売却を相談する最適なタイミングは、借地契約の更新時や借地人が建て替えを検討しているときなどです。借地人にとっても契約更新料や建て替え承諾料などを地主に支払わずに済む点は大きなメリットであり、前向きに検討してくれるでしょう。
借地人と協力して底地と借地を同時売却する
場合によっては借地人も借地権の売却を考えていることもあるでしょう。そのような際には、底地と借地を同時に売却する方法も可能です。
底地と借地の同時売却とは、簡単にいえばセット販売のことです。購入者は底地と借地を同時に購入することで完全所有権の土地を取得できるため、底地単独よりも売りやすく、市場価格での売買も可能です。
ただし、この方法は借地人に借地権を売却する意思がなければ成立しません。また、売却価格を巡るトラブルを防ぐためにも、事前に収益の取り分についても話し合っておく必要があります。
底地と借地の同時売却について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
底地と借地を等価交換して完全所有権の土地にしてから売却する
底地と借地の等価交換とは、底地の一部と借地の一部の価値が等しくなるように割合を決めて分筆し、交換することです。
こうすることで所有する土地の面積は狭くなるものの、地主と借地人それぞれが完全所有権の土地を取得できます。底地単独よりも売却しやすくなるうえに、市場価格での取引が可能となるメリットがあります。
また、個人が土地と土地といった具合に同じ種類の固定資産を交換したときは譲渡所得税がかからない点もメリットの1つです。
参照元：国税庁「No.3505 借地権と底地を交換したとき」
参照元：国税庁「No.3502 土地建物の交換をしたときの特例」
投資家などの第三者に売却する
第三者が底地を購入しても土地の活用はできませんが、地代や更新料などの収益を安定して得られる点はメリットです。
そこで固定資産税などの税金を地代でまかなえるほど利回りの高い底地の場合は、不動産投資を目的とする投資家に売却できる可能性があります。
また、以下の条件を満たす底地であれば、投資物件としての価値が高いと判断してもらいやすくなるでしょう。
- 適切な地代が設定されている
- 更新料や承諾料などに関する賃貸借契約が明確
- 借地人との間に地代滞納などのトラブルを抱えていない
- 土地の境界が確定している
売却前にいま一度これらの条件を見直すことをおすすめします。
底地専門の買取業者に売却する
土地活用が制限されている底地は一般の不動産会社では取り扱ってもらえないことがほとんどですが、底地専門の買取業者に依頼すれば問題なく売却できます。
また、底地専門の買取業者は買い取った底地の収益を上げるノウハウや独自の売却ルートを持っていることから、比較的高額で買い取ってもらえる点もメリットの1つです。
現金化までのスピードも早いので、底地をすぐに売却したい場合におすすめです。買取業者が直接購入するため仲介手数料が不要で、売主に課せられる契約不適合責任も問われない点も大きなメリットといえます。
売買契約書に記載されていない欠陥が契約後に見つかった際、売主が買主に対して損害賠償や代金減額などに応じなければならない義務のこと。
ただし一口に底地専門の買取業者といってもじつに多くの会社が存在するため、いったいどこの業者に依頼すればよいのかがわからない方もいるでしょう。底地専門の買取業者を選ぶときのポイントは以下のとおりです。
- 底地の買取実績が豊富
- 底地に精通したスタッフがいる
- 査定スピードが早い
- 弁護士などと提携していてトラブル時にも対応できる
弊社には、これまで数多くの底地を買い取ってきた実績があります。全国の弁護士などの士業の方々とも提携しており、法的な問題が起こった際にもスムーズな解決が可能です。底地に関するお悩みごとを抱えている場合は、まずはお気軽にご相談ください。経験豊富なスタッフがサポートいたします。
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底地を売却するメリット
ここまで底地の売却方法について解説してきましたが、底地を売却するとどのようなメリットがあるのでしょうか。
底地を売却して得られるメリットは、おもに以下の2点です。
- 税金対策になる
- 借地権者とのトラブルを回避できる
底地を売却するデメリットはほぼないといえるため、底地を所有することになった場合はなるべく早期に売却することをおすすめします。
税金対策になる
固定資産税や都市計画税を納める必要がなくなる
底地は自分では活用できない土地ですが、所有し続けることで固定資産税や都市計画税を納める義務が発生します。
固定資産税と都市計画税の税額は以下の計算式で求められます。
都市計画税＝固定資産税評価額×0.3％（上限）
参照元：総務省「固定資産税の概要」
参照元：総務省「都市計画税」
固定資産税評価額は固定資産の所有者に毎年送付される課税明細書を見ればわかります。
たとえば固定資産税評価額が2,000万円の底地にかかる固定資産税と都市計画税は以下のとおりです。
固定資産税＝2,000万円×1.4％＝28万円
都市計画税＝2,000万円×0.3％＝6万円
税額は底地によって異なりますが、所有することで毎年数十万円もの税金を納めなければならないのは大きなデメリットといえるでしょう。
しかし底地を売却すれば、まとまった現金が手に入るうえに翌年以降の税金を納める必要はなくなります。
相続税対策となる
底地をはじめ、相続によって親から遺産を受け継ぐ際は相続税を納める必要があります。ただし、底地は実勢価格よりも相続税評価額が高い点には注意が必要です。
底地の相続税評価額は以下の計算式で求めます。
借地権割合はその土地の評価額のうち借地権の価額が占める割合を示したもので、地域によって30～90％の範囲で定められています。国税庁のホームページから確認可能です。
底地の実勢価格は更地価格の10～15％ほど（この事例の場合は約500万円）なので、実勢価格よりもはるかに相続税評価額が高いことがわかるでしょう。
相続税を算出するには、底地を含めた遺産の総額から葬儀代などの経費、基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人数）を差し引いた金額に以下の税率をかけて求めます。
| 法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10％ | 0円 |
| 3,000万円以下 | 15％ | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20％ | 200万円 |
| 1億円以下 | 30％ | 700万円 |
| 2億円以下 | 40％ | 1,700万円 |
| 3億円以下 | 45％ | 2,700万円 |
| 6億円以下 | 50％ | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55％ | 7,200万円 |
遺産の総額が基礎控除額以内に収まれば相続税は発生しません。しかし予想以上に底地の相続税評価額が高くなり、場合によっては多額の相続税を納めなければならないケースもあるため、底地を所有している場合は生前に売却したほうが相続税対策としては有効です。
また、底地を相続したものの納税資金が不足する場合も、底地を早急に現金化する方法を選択したほうがよいでしょう。
借地権者とのトラブルを回避できる
底地を所有していると、借地人との間にトラブルが起こることもあります。たとえば借地人が地代を滞納したり、更新料の支払いを拒んだり、はたまた地代の値上げに応じてくれなかったりなど、トラブルの原因はさまざまです。
しかし底地を売却すれば、借地人との関係も解消されます。借地人とのトラブルリスクを回避できる点も、底地を売却する大きなメリットといえるでしょう。
底地の買取相場
いざ底地を売却するにあたり、いったいどのくらいの価格で売れるのかが気になる方は多いでしょう。底地の買取相場は売却相手によって異なります。
ここでは、借地人と底地専門の買取業者に売却した場合の相場をそれぞれご紹介します。
借地人に売却する場合の相場
底地自体の評価額は、前述のように更地価格から借地権価格を差し引くことで求められます。
ただし底地は購入しても土地活用が制限されることから、実際には更地価格の10～15％ほどでしか取引されません。
しかし、売却相手が借地人であれば限定価格が適用されることから、第三者に売却するよりも高く売ることが可能です。この場合は底地の評価額に増分価値が上乗せされ、更地価格の50％前後となることが多いでしょう。
底地専門の買取業者に売却する場合の相場
底地専門の買取業者に売却を依頼する場合の相場は更地価格の10～15％ほどです。借地人に売却するよりもどうしても価格は下がってしまいますが、最大のメリットは現金化のスピードが早い点にあります。
相続税の納付資金をすぐにつくりたい場合など、なるべく手間や時間をかけずに底地を処分したい方におすすめの売却方法です。
弊社でも他社が取り扱いを断るような底地を積極的に買い取っています。所有している底地がいくらで売れるのかが知りたい場合は、まず無料査定をご利用ください。
底地売却時の注意点
権利関係が複雑な底地は、一般の不動産を売却する際とは異なる点に注意を払う必要があります。トラブルを未然に防ぐためにも、以下のポイントに気をつけながら売却を進めるとよいでしょう。
- 底地売却時に借地人の同意は不要だが、事前に告知すればトラブルを防げる
- 底地に精通している不動産業者を選ぶ
- 底地を共有しているときは共有者全員の同意がなければ売却できない
- 底地を売却して利益が出たら譲渡所得税を納める必要がある
それぞれの注意点について解説します。
底地売却時に借地人の同意は不要だが、事前に告知すればトラブルを防げる
なかには売却に際して借地人に相談したほうがよいのか迷っている方もいるかもしれませんが、原則、底地売却時に借地人の同意は不要です。事前通告する必要もありません。
ただし底地の売却後、借地人は新地主と新たに賃貸借契約を結ぶことになるので、事前に伝えておくとのちのトラブルを回避できるでしょう。
底地に精通している不動産業者を選ぶ
一般の土地とは違い、地主であっても自由に活用できない底地は一般の不動産会社では取り扱わないケースがほとんどです。
そのため底地を売却する場合は、底地に精通している不動産業者を選びましょう。とくに底地を専門に買い取っている業者の場合は底地を活用するノウハウに長けているため、たとえ借地人との間にトラブルを抱えているような底地の場合も積極的に買い取ってもらうことが可能です。
不動産業者を探す際は、底地に詳しいスタッフがいるか、底地の買い取り実績が豊富かなどに着目するとよいでしょう。
底地を共有しているときは共有者全員の同意がなければ売却できない
相続を通じ、底地を兄弟など複数人で所有することになるケースもあるでしょう。この場合、たとえ1人が売却を希望したとしても、共有者全員の同意がなければ売却できない点に注意が必要です。
共有名義の底地は税金の費用案分を巡るトラブルなどが起こりやすい傾向にあるため、この場合は一刻も早く共有状態を解消しましょう。
ほかの共有者から共有持分を買い取るなどして単独名義にしてから売却することをおすすめします。
また、自身の共有持分はほかの共有者の同意を得なくても売却可能なので、ほかの共有者や専門の買取業者に共有持分を売却して共有状態を解消する方法を選択してもよいでしょう。
底地を売却して利益が出たら譲渡所得税を納める必要がある
底地を売却して収益が発生した場合は、その収益に応じた譲渡所得税を納める必要があります。
譲渡所得税は以下の計算式で求めます。
譲渡所得税率は不動産の所有期間により、以下のように異なります。
不動産の所有期間が5年以下の場合（短期譲渡所得）：所得税：15.315％、住民税5％
参照元：国税庁「土地や建物を売ったとき」
まとめ
一般の第三者には売りにくい底地をもっとも高く売れる相手は借地人です。借地人の場合は底地を購入することで完全所有権の土地を取得できるメリットがあるため、限定価格が適用されて更地価格の50％前後で売れる可能性があります。
しかし借地人との交渉には時間がかかり、また借地人に購入する意思がなければ売却できない点には注意しなければなりません。
相続税の納付金額を捻出したいなど、いますぐにまとまった現金が必要な場合は底地専門の買取業者に売却することをおすすめします。買取業者自身が購入者となるため、仲介手数料はかからず、契約不適合責任が問われないメリットもあります。底地をスムーズに売却するためにも、底地の買取実績が豊富で、トラブル時に対応できる体制が整っている業者を選びましょう。
どの買取業者を選んだらよいのかがわからない場合は、まずは弊社にお気軽にご相談ください。底地に精通したスタッフが売却活動をサポートいたします。
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