底地が売却できない4つの理由|不動産のプロが確実に売る方法を解説

底地・借地

「毎月の地代は固定資産税で相殺され、利益がないので底地を売却したい」
「借地人との複雑な権利関係を子に相続するのは気が引けるから、今のうちに底地を売っておきたい」

底地は、地主が借地人に貸し付けている土地なので、所有者(地主)が自由に活用することは一切できません。また、借地人との権利関係は複雑で、トラブルになるケースも多々あります。

そのため、底地を手放したいと思う地主の方は、非常に多くいらっしゃいます。

この記事では、底地を手放したい地主の方が知っておくべきことを、網羅的にまとめました。

  • 底地を売却する方法
  • 底地を売却するメリット
  • 底地売却の事例
  • 底地の買取相場と売却時の注意点

記事内では、底地の売却方法を4つご紹介します。

その中でも、唯一借地人と話し合わずに底地を手放せる方法は、「専門の不動産買取業者に底地を売却する」です。

専門の買取業者に売却すれば、借地人とのトラブルのリスクもなくなり、固定資産税の支払いからも解放されます。おまけに、売却金も手にすることができます。

なお、弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、底地の売却も積極的に行っています。

「借地人との面倒な話し合いをせず、すぐに底地を売却したい」という方はぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください。ご依頼いただけば、スピーディーに買い取らせていただくことができます(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)

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底地の売却が困難である理由

底地は、通常の土地と比べて売却が困難です。

そもそも底地は、地主が借地人に貸し付けている土地を指し、通常の土地とは全く異なる性質を持ちます。

底地・借地 通常の土地は、所有者が自由に活用できるのに対し、底地は、底地の所有者(地主)が自由に活用できるわけではありません。

以下では、そんな底地が売却しにくい4つの理由を、1つずつ具体的に解説していきます。

土地を自由に活用することはできない

前述の通り、底地権(地主が土地を貸している権利)を持っているだけでは、土地を自由に活用することは一切できません。既に土地を借りて生活を営んでいる借地人がいるので、当然と言えば当然です。

自由に土地を使えないと、駐車場など土地を活用して収益化することもできませんし、自分の希望する建物を建てることもできません。

なお、原則として、地主から借地人に借地契約の解除を一方的に言い渡すことはできません。土地の借地人は、借地借家法によって保護されているからです。

土地の貸し出し期間が定められている底地もありますが(定期借地権)、その場合も期限がくるまでは自由に土地を利用できません。

自身が所有しているにもかかわらず、土地を自由に活用できない土地を購入したいと思う人はいないでしょう。ですから、底地はなかなか売れないのです。

ただ、そんな底地でも専門の買取業者に依頼すればスムーズに売却できます。専門の買取業者は、底地買取後に借地人と話し合い、建物も買取り、底地と建物をセットで運用・再販するといったノウハウを持っているためです。

弊社Albalinkも底地買取りに強い専門の買取業者です。底地をなるべく早く、できるだけ高値で売却したい場合は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

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地代収入が少なく収益性が低い

たとえ土地を自由に活用できなくても、借地人から地代を徴収して収益を上げられるなら、地主にとってメリットとなるでしょう。

地代
他人の土地を借りている者が、土地の所有者に払う料金。

しかし、地主は、土地の固定資産税都市計画税、土地の管理費等を負担しなければならないため、地代が相殺されてしまう、そればかりか、むしろ赤字になってしまうケースも多々あります。

というのも、地代は、借地人との契約時に、話し合いによって固定額で決められるのが一般的です。

固定資産税や都市計画税、物価が高騰しても、地代は上げられないので、地代をもらっても収益化できないおそれは十分にあります。

底地を所有する最大のメリットといえる地代での収益も見込めないのであれば、底地を買いたいと思う方はまずいないでしょう。

地代の相場については「地代の計算方法を一瞬で理解できるように解説」 で詳しく紹介しています。

借地人とトラブルになるおそれがあるから

底地権の所有者は、地代や借地契約の更新料・契約内容をめぐり、借地人とトラブルになるおそれがあります。

例えば、固定資産税の値上がりに応じて「地代を値上げしたい」と地主から借地人に交渉したとしましょう。

借地人がすんなりと地代の値上げを受け入れてくれれば問題ありませんが、そう簡単にはいきません。

大抵の場合、借地人は交渉を拒絶したり、交換条件を提示してきたりします。

金銭が関与する話し合いなので、両者一歩も引かず、裁判に発展するケースも多々あります。

裁判沙汰のトラブルに発展するかもしれない底地を購入したい個人は、滅多にいないでしょう。

底地の所有で起こりがちなトラブルについては、「底地に関するよくあるトラブルとその対処法を分かり易く解説」も、あわせてお読みください。

底地を担保に融資を受けられない

ここまで述べてきたように、基本的に底地を購入したいと思う一般の個人はあまりいません。

しかも、もし購入希望者がいたとしても、底地は購入するための金融機関から融資が受けられない恐れがあります。

というのも、底地権は土地の完全な所有権ではない故に、売っても通常の土地より価値が低く、ほとんど担保価値がないからです。

底地は通常の土地と比べると安価ですが、それでも購入するとなるとそれなりに大金が必要です。そのため、せっかく購入希望者が現れても、銀行からの融資が受けられないことを理由に購入を辞退されてしまうこともあります。

このように、底地を担保にして融資を受けられないことも、底地が売れにくい原因の1つです。

底地のローンについて興味のある方は、「底地を買い取りする際にローンは使えるのか?」 もあわせてお読みください。

底地を売却する方法4選

ここからは、売れにくい底地を売却する方法を4つご紹介します。

それぞれの方法について、どういった方が向ているかも解説しますので、自分がどの方法が合っているか確認してみてください。

以下でそれぞれ解説していきますが、「専門の不動産買取業者に底地を売却する」方法なら、借地人と話し合わずに底地を手放すことができます。

ですから、借地人との関係が良好ではない、借地人と話し合うのが億劫という方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。売れにくい底地にもきちんと金額をつけて買い取らせていたきます。(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

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借地人に底地を買い取ってもらう

底地を最も高く売る方法は、「借地人に買い取ってもらう」です。

借地人は地主に毎月地代を支払うことで底地を利用しています。ですが、地主から底地を買い取れば、土地の完全所有権を手に入れられるため、地代を支払う必要がなくなり、自由な土地活用が可能となります。

そうしたメリットがあるため、一般の個人には売れにくい底地でも、借地人には売却できる可能性があります。

底地を早く売却したいと思っていて、なおかつ、買取依頼ができるほど、借地人との関係性が良好な人にお勧めな方法です。

ただし、借地人に底地を買い取る意思や、買い取るだけの資金がなければ実現はできません。

当然、無理やり買い取ってもらうことはできないので、この方法が可能か否かは、相手の資金力や購入の意思に委ねられます。

借地人と協力して底地と借地を同時売却する

場合によっては借地人も借地権の売却を考えていることもあるでしょう。そのような際には、底地と借地を同時に売却する方法も可能です。

底地と借地の同時売却とは、簡単にいえばセット販売のことです。

購入者は底地と借地を同時に購入することで完全所有権の土地を取得できるため、底地単独よりも売りやすく、市場価格での売買も可能です。

この方法は、借地人と足並みをそろえて売却の手続きを行うことが苦ではなく、少しでも借地を高く売却したい人にお勧めです。

ただし、当然ですが、借地人に借地権を売却する意思がなければ成立しません。また、売却価格を巡るトラブルを防ぐためにも、事前に売却金の分け方について取り決めをしておく必要があります。

事前に取り決めをしておかないと、借地人に借地権割合などを根拠に、想定していた以上の取り分を主張され、取り分をめぐり、借地人と揉める恐れがあります。

借地権割合
その土地の価格のうち借地権者がどのくらいの権利を所有しているかを表わしたもの。地域によって30~90%と異なる。

もし、事前の話し合いで借地人と売却の意思統一ができない場合は、所有する底地のみ専門の買取業者に売却してしまうことをお勧めします。

弊社Albalinkにご依頼いただけば、スピーディーに買い取らせていただきます。ぜひ一度、弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

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なお、底地と借地の同時売却について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

底地と借地権を同時売却する手順|3つのコツを抑えればより円滑に売却可能
同時売却とは底地と借地権のセット販売 同時売却とは、借地権(もしくは借地権付き建物)と底地(借地権が設定されている土地のこと)を同じタイミングで第三者に売却することです。 借地権と底地をセットにすれば完全所有権の土地として売り出...

参照元:国税庁「No.3505 借地権と底地を交換したとき」

参照元:国税庁「No.3502 土地建物の交換をしたときの特例」

底地と借地を等価交換して完全所有権にしてから売却する

底地と借地の等価交換とは、底地の一部と借地権の一部を地主と借地人で交換することです。

そうすると、借地権と底地権が設定されていた1つの土地を分割し、借地人と地主、それぞれの完全所有権の土地にできます。

底地と借地の等価交換をすることで、それぞれが所有する土地の面積は狭くなるものの、地主と借地人が完全所有権の土地を取得できます。

底地単独よりも売却しやすくなるうえに、市場価格での取引が可能となるメリットがあります。

この方法も借地人との関係性が良好で、借地人と分割できるだけの広さがある土地を所有している方にお勧めです。

ただし、等価交換するには、もちろん借地人の合意が必要です。

また、建物が建っている部分の土地は分割できません。建物が建っていない更地だとしても、ある程度の広さがないと分割して売却するのは難しいでしょう。

そのため、この方法はある程度の広さの土地を所有しており、たとえ、多少面積が狭くなったとしても、その土地を自由に使えるようになりたいという方に向いています。

しかし、上述したように様々な条件が揃わなければならないので、あまり現実的な方法とは言えません。

等価交換が可能であるか否かをご自身で判断するのは難しいので、等価交換を検討しているなら、ぜひ不動産のプロを頼ってください。

弊社Albalinkでも、等価交換可能かの判断を無料で行わせていただきます。

もし等価交換が難しいという判断の場合、弊社で底地を買い取ることもできます。その場合の買い取り金額もお伝えしますので、まずは一度、下記無料買取フォームからご連絡ください(連絡をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

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底地・借地権の等価交換を詳しく知りたい方は、「底地と借地権を等価交換するメリットは?デメリットや発生する税金も解説!」もあわせてお読みください。

専門の不動産買取業者に売却する

ここまで紹介した3つの売却方法は、借地人との交渉が必須です。

しかし、専門の買取業者に直接売却する方法であれば、借地人に交渉することなく、簡単に底地のみを売却できます。

専門の買取業者への売却は、借地人と交渉することなく、速やかに、しかもなるべく高値で底地を売却したい方にお勧めです。

専門の買取業者に売却を依頼すれば、その後の借地人との話し合いは買取業者が行ってくれるからです。

専門の買取業者が売れない底地を買い取れる理由を一言で言うと、買取業者の買取目的は、居住用ではなく事業用だからです。

一般の買い手は、自身の居住用として土地(不動産)を探すので、自由に住居を建てられない底地なんて欲しがりません。

ですが、専門の買取業者は、自由な活用が制限されている土地であっても、事業として活用できる土地(収益化できる土地)であれば、全く問題なく買い取ってくれます。

彼らは、底地を収益化に繋げるためのノウハウを豊富に持っています。

底地を収益化に繋げノウハウ

  • 買取業者自身が地主となって地代で収益を得る
  • 借地人から借地権を買い取って通常の土地として活用/再販する
  • 借地人一緒に完全な土地の所有権として売却する など

権利関係が複雑な底地も、確実に収益化に繋げる自信があるので、ためらうことなく底地を買い取れるのです。

弊社AlbaLinkは訳アリ物件専門の買取業者ですから、底地の買取実績も豊富です。

スピード買取も行っていますので、早急に底地を手放したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

「とりあえず相談だけしたい」という方のお問い合わせも大歓迎です。

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なお、底地に対応している買取業者については、「底地を買い取ってもらう方法を超簡単解説!【おすすめ業者16選】」 で、紹介しています。

底地を売却するメリット

底地を売却するメリットは以下の3つです。

  • 固定資産税の負担から解放される
  • 借地人とのトラブルから解放される
  • 利益にならない底地を相続せずに済む

以下で1つずつ解説していきます。

固定資産税の負担から解放される

底地を手放せば、当然固定資産税や都市計画税の負担から解放されます。

徴収できる地代より負担しなければならない税金が高額で、ほとんど地主の収益に繋がっていないケースは少なくありません。

このようなケースに当てはまるのであれば、なおさら早急に底地を手放すべきでしょう。

借地人とのトラブルから解放される

底地を手放せば、借地人との煩わしい権利関係やトラブルから解放されます。

借地人の地代の支払いが滞っている等、借地人とのトラブルを抱えているのであれば、早急に底地を手放してしまいましょう。

なお、専門の買取業者に依頼すれば、借地人と話し合うことなく、簡単に底地のみを売却できます。

特に弊社Albalinkは訳あり不動産買取のプロですので、借地人とトラブルを抱えている底地でも問題なく買い取れます。底地を手放し、借地人とのトラブルからも解放されたい方は、ぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

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利益にならない底地を相続せずに済む

あなた(地主)が亡くなったら、底地権はあなたの相続人に引き継がれます。もちろん、税負担や借地人とのトラブルも、相続人に継承することになってしまいます。

また、底地をはじめ、相続によって遺産を受け継ぐ際、相続人は相続税を納める必要があります。

底地は、実勢価格(実際に売却できる金額)より相続税が高くなるケースもあるため、なおさら相続するべきではありません。

底地の相続税がどのくらい高額なのか、計算例を用いて簡単に説明します。

底地の相続税は高額

底地の相続税評価額は以下の計算式で求めます。

底地の相続税評価額=更地の相続税評価額×底地権割合(1-借地権割合)

借地権割合はその土地の評価額のうち借地権の価額が占める割合を示したもので、地域によって30~90%の範囲で定められています。国税庁のホームページから確認可能です。

たとえば更地価格が5,000万円、借地権割合が60%の底地の相続税評価額は「5,000万円×(100%-60%)=2,000万円」です。

参照元:国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」

底地の実勢価格は更地価格の10~15%ほど(この事例の場合は約500万円)なので、実勢価格よりもはるかに相続税評価額が高いことがわかるでしょう。

相続税を算出するには、底地を含めた遺産の総額から葬儀代などの経費、基礎控除額(3,000万円+600万円×法定相続人数)を差し引いた金額に以下の税率をかけて求めます。

法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10% 0円
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

参照元:国税庁「No.4155 相続税の税率」

遺産の総額が基礎控除額以内に収まれば相続税は発生しません。しかし予想以上に底地の相続税評価額が高くなり、場合によっては多額の相続税を納めなければならないケースもあるため、底地は生前に売却するのが、相続税対策としては有効です。

また、底地を相続したものの納税資金が不足する場合は、早めに専門の買取業者に売却して、底地を現金化してしまいましょう。

弊社Albalinkにご依頼頂けば、スピーディーに高額買取が可能です。なるべく早く、高く売りたい方はぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

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なお、底地を所有するメリット・デメリット、売却方法については、こちらの記事でも解説していますので、参考にしてみて下さい。

底地と借地権の違いは?底地を所有するメリットやデメリット、売却方法を解説!
借地権が設定された底地を所有するメリット・デメリット 底地は借地権が設定された土地のことで、底地の所有者を地主、土地を借りている人を借地人と呼びます。しかし、そもそも底地と借地権がどう違うのかについて、よく分からない方もいるのではないでし...

底地を売却したお客様の声

弊社AlbaLinkの、底地の買取事例を一部ご紹介します。

「権利関係が不明瞭な底地を買い取っていただけてホっとしています」

こちらは、熊本県の底地を買い取った事例です。

【お客様の声】
祖父の代から続いている底地を、相続で取得してしまいました。

毎月のわずかな地代は固定資産税の支払いで相殺され、実際には全く利益になっていないので、すぐに手放したいのが本音でした。

でも、なんせ祖父の代からの底地ですから、もう契約書がどこにあるかもわからず…

権利関係が法的にどうなっているのかハッキリわからなかったので、売りたいにも売れない状態でした。

そんな中、底地などを専門に買い取っている業者があるとインターネットで知り、その中の1社がアルバリンクさんでした。

問い合わせると、契約書がなくても買い取っていただけるとのことで、すぐに買い取っていただきました。

権利関係が不明瞭な土地を買い取っていただけて、とてもホッとしています。この度はどうもありがとうございました。

先代から底地を相続した場合、既に契約書が紛失され、どこにあるかわからないケースも少なくありません。

弊社Albalinkは、権利関係が不明瞭な底地も買い取ることができますので、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

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「借地人と話し合わずに権利関係から解放された」

東京都の底地を買い取った事例をご紹介します。

【お客様の声】
親から借地を相続しましたが、私は不動産なんて詳しくないので、正直早く手放したいと思っていました。

実際、底地を持っていても、金銭的なメリットはほとんどなかったと思います。

そこで、借地人の方に底地権を買い取ってくれないかと話を持ち掛けたんです。そしたら土地は完全に借地人のものになるし、名案だと思ったのですが…

話が突然すぎたのか、交渉しているうちに、借地人が「契約内容と違う」と怒り出してしまったんです。

その日は一旦退散し、どうにか底地を手放す方法がないか改めてネットで検索しました。

同時売却する、とか、等価交換する、とか、色々な方法が出てきましたが、どれも借地人の合意が必要なので途方に暮れていました。

底地を手放すのは無理かもなあと思っていたそのとき、AlbaLinkさんを見つけました。

すぐに問い合わせ、担当者の方の丁寧な対応とわかりやすい説明に感心。それからわずか2週間で、底地を買い取っていただきました。

本当に借地人と話し合うことなく権利関係を手放せて、とても安心しています。

借地人と地主の権利関係は、決して単純ではありません。金銭が関わる関係なので、上記の事例のように借地人と地主がトラブルに発展するのも無理はないでしょう。そうした場合でも、弊社Albalinkであれば、買取を行うことができます。

ここで挙げた2例以外にも、弊社は底地を含む多数の訳アリ物件や土地を買取っており、たくさんのお客様から感謝のお言葉をいただいております(以下Googleの口コミ参照)

相馬桂子
相馬桂子
2023-09-29
担当してくれた方がとても優しく 迅速に処理していただけてるので助かっております
豊田直子
豊田直子
2023-09-04
役場から空家の適切な管理をお願いしますと通知が来ました。早くどうにかしないとご近所に迷惑がかかると思いネットでアルバリンクさんを検索し相談しました。担当の野間さんが丁寧な対応で「一緒に頑張りましょう」と言って頂き、心強かったです。買取りもスピーディで、本当に感謝しています。ありがとうございました。
山本建夫
山本建夫
2023-09-01
二十数年前に四国(松山市内)の実家を相続しましたが、今後とも活用の予定がなく、処分(売却)する方向で地元(松山市)の不動産業者を中心に処分の相談をしていましたが、立地条件等の関係から話がまとまらず、困っていました。 そんな折、たまたまテレビ(フジテレビ系列)でアルバリンクさんの「空き家処分について」の放映が目に留まりました。早速、相談させていただこうと電話で土地と建物の現状を説明したところ、担当の方(池澤さん)が非常に親切で丁寧にご対応くださり、おかげさまで売買契約の締結に至りました。アルバリンクさんのテレビ放映を見るまでは、もう処分は無理かと諦めていたこともありました。 アルバリンクさん(担当:池澤さん)に出会えて本当に良かったです。感謝しております。ありがとうございました。
木村敏子
木村敏子
2023-08-12
このたびは、アルバリンク担当安藤様に大変お世話になりました。父の相続手続きで、一番ネックだったのが、10年近く空き家状態になっていた実家の処遇でした。地元の不動産屋数件にも現地確認に来てもらいましたが買い取りを断られ続け、更地にしてはどうか?と提案されましたが、数百万かけて解体しても、再建築不可の土地のため、売れるはずがないと途方に暮れていました。 そんな時、たまたまネット検索で訳あり物件買取プロがヒットし、安藤さんと数回お電話させていただき、とても親しみやすい方で親身に話を聴いていただいたことを覚えています。しかも、ラインで実家の写真や不動産関係書類を送信するだけで、こういった取り引きが成立することに、まずは驚きました。先祖代々引き継がれた、父母とも過ごした思い出の家でしたが、再建築不可の場所でもアルバリンクさんのおかげで、所有権移転登記することができました。誠に感謝申し上げます。 今回、アルバリンク様のおかげで売却できたこと、お盆のお墓参りで先祖にも報告できましたし、自分自身の気持ちもスッキリ軽くなりました。本当にありがとうございました!!
ちゃむ
ちゃむ
2023-07-28
再建築不可(家の側の道は原付が通れる幅しかない)、残置物あり、長年動物を飼育していたため家屋のダメージあり…と地元の不動産会社数件には相手にもされなかった実家の物件を藁にもすがる思いでアルバリンク様に相談させて頂きました。きっと断られるんだろうなと思いましたが、担当の池澤様から前向きな返答を頂きビックリした事を覚えています。 私が体調面で不安を抱えていた事も考慮して下さり、なるべく身体に負担のないようにスムーズに進めて下さいました。 リフォームするとしても数百万かかるだろうし、同じく数百万かけて解体しても使い道がなく税金が跳ね上がるだけの負の遺産を手放せた時には長年の悩みが無くなり肩の荷が下りました。本当に感謝の気持ちでいっぱいです。御丁寧に対応して下さり本当にありがとうございました。
森の熊
森の熊
2023-07-21
不動産の悩みは、同業多くあれどAlbaLinkさんは外さない方がいいです。担当者さんが親身で丁寧、LINEでリアルタイムに写真付きでやり取り出来て話も早い。安心して取り引き出来ます、たいへん助かります。
おはゆうちゃん
おはゆうちゃん
2023-06-28
再建築不可&傾いた古い家の処分で困ってました。 地元の不動産では相手にもされず、固定資産税の関係で更地にもできず、草抜きや隣家との対応など高年齢が近い夫婦ではとても日頃の管理は重労働でした。 こちらに相談したところ快く買い取っていただき、肩の荷がおりました。本当にありがとうございました。 担当いただいた菊池様の心遣いに感謝しております。
ウーティスメチウス
ウーティスメチウス
2023-06-09
横浜在住です。築50年以上の中国地方の再建築不可戸建てを相続し、不動産買取業者に聞いても断られ、処分に困っていました。必死の思いでネットで見つけたアルバリンクさんに査定依頼したところ、すぐに米長さんからご連絡をいただき、親身に相談にのっていただきました。一週間後には売買契約書に署名捺印の運びとなりました。本当に助かりました。

借地人とトラブルを避けて、底地を速やかに、なるべく高値で売却したい場合はぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

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底地の買取価格の相場

いざ底地を売却するにあたり、いったいどのくらいの価格で売れるのかが気になる方は多いでしょう。底地の買取相場は売却相手によって異なります。

ここでは、借地人と底地専門の買取業者に売却した場合の相場をそれぞれご紹介します。

借地人に売却する場合の相場

底地自体の評価額は、前述のように更地価格から借地権価格を差し引くことで求められます。

たとえば更地価格が2,000万円、借地権割合が60%の場合は「2,000万円×(100%-60%)=800万円」です。

ただし底地は購入しても土地活用が制限されることから、実際には更地価格の10~15%ほど(80万円~120万円)でしか取引されません。

しかし、売却相手が借地人であれば限定価格が適用されることから、第三者に売却するよりも高く売ることが可能です。

限定価格
一般的な市場取引とは異なる限定した不動産にのみ成立する価格 のこと

この場合は底地の評価額に増分価値が上乗せされ、更地価格の50%前後となることが多いでしょう。つまり、売却価格は400万円ほどになると想定されます。

底地専門の買取業者に売却する場合の相場

底地専門の買取業者に売却を依頼する場合の相場は更地価格の10~15%ほどす。つまり80万円~120万円ということです。

借地人に売却するより価格は下がってしまいますが、借地人に売却するよりも確実かつ、スピーディーに売却できます。

弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者ですから、底地のような特殊な土地を運用・再販するノウハウに長けています。そのため、下図のようにノウハウのない一般的な買取業者より高く買い取ることができます。

ですから、先述したように、相続税の納付資金をすぐにつくりたい場合など、なるべく手間や時間をかけずに底地を処分したい場合は、専門の買取業者に依頼しましょう。

弊社Albalinkでも他社が取り扱いを断るような底地を積極的に買い取っています。所有している底地がいくらで売れるのかが知りたい場合は、弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

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底地売却時の注意点

利権関係が複雑な底地を売却する際の注意点は以下の4つです。

  • 底地売却時に借地人の同意は不要だが、事前に告知すればトラブルを防げる
  • 底地に精通している不動産業者を選ぶ
  • 底地を共有しているときは共有者全員の同意がなければ売却できない
  • 底地を売却して利益が出たら譲渡所得税を納める必要がある

それぞれの注意点について解説します。

底地売却時に借地人の同意は不要だが、事前に告知すればトラブルを防げる

なかには売却に際して借地人に相談したほうがよいのか迷っている方もいるかもしれませんが、原則、底地売却時に借地人の同意は不要です。事前通告する必要もありません。

ただし底地の売却後、借地人は新地主と新たに賃貸借契約を結ぶことになるので、事前に伝えておくとのちのトラブルを回避できるでしょう。

底地に精通している不動産業者を選ぶ

一般の土地とは違い、地主であっても自由に活用できない底地は一般の不動産会社では取り扱わないケースがほとんどです。

そのため底地を売却する場合は、底地に精通している不動産業者を選びましょう。とくに底地を専門に買い取っている業者の場合は底地を活用するノウハウに長けているため、たとえ借地人との間にトラブルを抱えているような底地の場合も積極的に買い取ってもらうことが可能です。

弊社Albalinkは弁護士と提携しているため、借地人とトラブルが起きている底地でも問題なく買い取れます。また、訳アリ物件専門の買取業者として、底地の買取実績が豊富にあるため、底地に詳しいスタッフが揃っています。

底地を速やかになるべく高値で売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

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底地を共有しているときは共有者全員の同意がなければ売却できない

相続を通じ、底地を兄弟など複数人で所有することになるケースもあるでしょう。この場合、たとえ1人が売却を希望したとしても、共有者全員の同意がなければ売却できない点に注意が必要です。

【共有持分】共有不動産の売却には共有者全員の合意が必要

共有名義の底地は税金の費用案分を巡るトラブルなどが起こりやすい傾向にあるため、この場合は一刻も早く共有状態を解消しましょう。

ほかの共有者から共有持分を買い取るなどして単独名義にしてから売却することをおすすめします。

また、自身の共有持分はほかの共有者の同意を得なくても売却可能なので、ほかの共有者や専門の買取業者に共有持分を売却して共有状態を解消する方法を選択してもよいでしょう。

なお、弊社Albalinkは底地の共有持分の買取も行っておりますので、底地の共有関係から抜け出したい方は、ぜひ一度、弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

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なお、底地の共有名義の解消については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。

底地の共有状態は早期解消がおすすめ!解消方法や高く売るコツをご紹介
共有名義の底地はすぐにでも解消すべき 冒頭でもお伝えした通り、共有名義で底地を所有し続けるのは非常にリスクが大きいので、早急に共有状態を解消すべきです。 具体的なリスクは後述しますが、共有者とのトラブルを招いたり、相続によってさらに...

底地を売却して利益が出たら譲渡所得税を納める必要がある

底地を売却して収益が発生した場合は、その収益に応じた譲渡所得税を納める必要があります。

譲渡所得税は以下の計算式で求めます。

譲渡所得税={売却価格-(取得費+売却にかかった費用)}×税率

上記の式にあるように、譲渡所得税は、売却価格からその不動産を購入した時の金額と、売却時にかかった費用(仲介手数料など)を差し引いた金額に、税率を乗じた金額になります。

なお、譲渡所得税率は不動産の所有期間により、以下のように異なります。

不動産の所有期間が5年超の場合(長期譲渡所得):所得税:30.63%、住民税9%
不動産の所有期間が5年以下の場合(短期譲渡所得):所得税:15.315%、住民税5%

参照元:国税庁「土地や建物を売ったとき」

上記の通り、5年を境に税率が変わります。5年より長く所有していると税率が下がるため、売却する際は、底地を何年所有しているかも確認しましょう。

なお、譲渡所得税をはじめ、土地の税金については以下の記事で詳しく解説していますので、ご確認ください。

相続した土地をすぐ売却して節税できる2つの特例!ぴったりな売却方法もご紹介
「土地を相続したけど、使わない…」そんなときは、相続後にすぐ売却することで、特例が適用でき、税金を安く抑えられます。特例には、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」の2種類があるので、適用条件を確認して、どちらかの特例を選びましょう。

まとめ

今回の記事では底地を売却する方法や、底地の売却が困難な理由等を解説しました。

記事でもお伝えしましたが、底地を手放すなら基本的には借地人との話し合いや交渉をしなければなりません。

借地人と関係が悪ければ、話し合いをするのは苦痛でしかないでしょう。関係が悪くないとしても、売却の話し合いがきっかけで、意見が合わず、関係が悪化する恐れもあります。

借地人と話し合わずに底地を手放す唯一の方法は、専門の買取業者に底地のみを売却することです。

弊社AlbaLinkも、底地などの訳あり不動産を専門に買い取っています。

「借地人との関係が悪い」「契約書をなくして権利関係が明瞭にわからない」等、権利関係に問題を抱えた底地を売却したい場合は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

弁護士や司法書士など各専門家との連携をとりながら売却に進めるため、トラブルのない買取が可能です。

我々がお客様の肩の荷を下ろすお手伝いができれば幸いです。

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「底地 売却」のよくある質問

底地売却のメリットは主に2つあります。1つは「固定資産税・都市計画税の負担がなくなること」、2つめは「借地人との権利関係から解放されること」です。底地にかかる税金の負担が大きくて地代が相殺されている、むしろ赤字になっている場合や、地代の支払い等をめぐり借地人とのトラブルを抱えている場合は、なおさら早急に底地を売却するべきと言えます。
底地を最も高く売る方法は「借地人に売却する」です。底地を第三者に売却した場合、更地価格の10%程度になりますが、借地人に売却すれば、更地価格のおよそ50%で買い取ってもらえます。
底地を売却したら、通常の土地を売却したときと同様、譲渡所得税がかかります。
監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二です。同社は空き家や事故物件などの売れにくい不動産の買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。

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