底地の売却が困難である理由
底地は、通常の土地と比べて売却が困難です。
そもそも底地は、地主が借地人に貸し付けている土地を指し、通常の土地とは全く異なる性質を持ちます。
通常の土地は、所有者が自由に活用できるのに対し、底地は、底地の所有者（地主）が自由に活用できるわけではありません。
以下では、そんな底地が売却しにくい4つの理由を、1つずつ具体的に解説していきます。
土地を自由に活用することはできない
前述の通り、底地権を持っているだけでは、土地を自由に活用することは一切できません。
既に土地を借りて生活を営んでいる借地人がいるので、当然と言えば当然です。
なお、原則として、地主から借地人に借地契約の解除を一方的に言い渡すことはできません。土地の借地人は、借地借家法によって保護されているからです。
そのため、地主にとっては、自身が所有しているにもかかわらず、土地を自由に活用できない、いつ活用できるようになるかわからない、ということになります。
地代収入が少なく収益性が低い
たとえ土地を自由に活用できなくても、借地人から地代を徴収して収益を上げられるなら、地主にとってメリットとなるでしょう。
他人の土地を借りている者が、土地の所有者に払う料金。
しかし、地主は、土地の固定資産税や都市計画税、土地の管理費等を負担しなければならないため、地代が相殺されてしまう、そればかりか、むしろ赤字になってしまうケースも多々あります。
というのも、地代は、借地人との契約時に、話し合いによって固定額で決められるのが一般的です。
固定資産税や都市計画税、物価が高騰しても、地代は上がらないので、地代をもらっても収益化できないおそれは十分にあります。
借地人とトラブルになるおそれがあるから
底地権の所有者は、地代や借地契約の更新料・契約内容をめぐり、借地人とトラブルになるおそれがあります。
例えば、固定資産税の値上がりに応じて「地代を値上げしたい」と地主から借地人に交渉したとしましょう。
借地人がすんなりと地代の値上げを受け入れてくれれば問題ありませんが、そう簡単にはいきません。
大抵の場合、借地人は交渉を拒絶したり、交換条件を提示してきたりします。
金銭が関与する話し合いなので、両者一歩も引かず、裁判に発展するケースも多々あります。
裁判沙汰のトラブルに発展するかもしれない底地を購入したい個人は、滅多にいないでしょう。
底地を担保に融資を受けられない
多くの銀行は、底地の購入のための融資を行っていません。
というのも、底地権は土地の完全な所有権ではない故に、売っても通常の土地より価値が低く、ほとんど担保価値がないからです。
ただし、通常の土地と比べると安価な底地でも、不動産であることには変わりません。ローンが組めずに、一括で購入しなければならないとなると、買主にはそれなりの経済力が求められます。
多くの買主にとって、不動産の一括購入は決して容易ではないため、底地を担保にして融資が受けられないことも、底地を売れにくくする原因の1つです。
底地を売却する方法4選
ここからは、売れにくい底地を売却する方法を4つご紹介します。
底地を売却するのであれば、基本的には借地人との話し合いや交渉が必須です。
ですが、「専門の買取業者に底地を売却する」方法なら、借地人と話し合わずに底地を手放すことができます。
借地人との関係が良好ではない、借地人と話し合うのが億劫という方は、ぜひ弊社にご相談ください。
弊社は、売れにくい底地にもきちんと金額をつけて買い取った実績が数多くございます。
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では、売却方法を1つずつ解説します。
借地人に底地を買い取ってもらう
底地を最も高く売る方法は、「借地人に買い取ってもらう」です。
借地人は地主に毎月地代を支払うことで底地を利用しています。ですが、地主から底地を買い取れば、土地の完全所有権を手に入れられるため、地代を支払う必要がなくなり、自由な土地活用が可能となります。
底地のみを購入する第三者より、底地を購入することで土地の完全な所有者となれる借地人の方が圧倒的に底地購入で得られるメリットが大きいため、高く売れます。
ただし、借地人に底地を買い取る意思やまとまった資金がなければ売買契約は成立しません。
当然、無理やり買い取ってもらうことはできないので、この方法が可能か否かは、相手の資金力や購入の意思に委ねられます。
借地人と協力して底地と借地を同時売却する
場合によっては借地人も借地権の売却を考えていることもあるでしょう。そのような際には、底地と借地を同時に売却する方法も可能です。
底地と借地の同時売却とは、簡単にいえばセット販売のことです。
購入者は底地と借地を同時に購入することで完全所有権の土地を取得できるため、底地単独よりも売りやすく、市場価格での売買も可能です。
ただし、この方法は借地人に借地権を売却する意思がなければ成立しません。また、売却価格を巡るトラブルを防ぐためにも、事前に収益の取り分についても話し合っておく必要があります。
底地と借地の同時売却について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
底地と借地を等価交換して完全所有権にしてから売却する
底地と借地の等価交換とは、底地の一部と借地権の一部を地主と借地人で交換することです。
そうすると、借地権と底地権が設定されていた1つの土地を分割し、借地人と地主、それぞれの完全所有権の土地にできます。
底地と借地の等価交換をすることで、それぞれが所有する土地の面積は狭くなるものの、地主と借地人が完全所有権の土地を取得できます。
底地単独よりも売却しやすくなるうえに、市場価格での取引が可能となるメリットがあります。
ただし、この方法も、もちろん借地人の合意が必要です。
また、建物が建っている部分の土地は分割できません。建物が建っていない更地だとしても、ある程度の広さがないと分割して売却するのは難しいでしょう。
様々な条件が揃わなければならないので、あまり現実的な方法とは言えません。
等価交換が可能であるか否かをご自身で判断するのは難しいので、等価交換を検討しているなら、ぜひ不動産のプロを頼ってください。
弊社AlbaLinkは、訳あり不動産のプロ集団です。権利関係が複雑な底地・借地も数多く取り扱ってきました。
無料の相談窓口を設けておりますので、ぜひお気軽にご連絡ください。お客様の状況に合わせて、わかりやすく丁寧にご対応させていただきます。
参照元：国税庁「No.3505 借地権と底地を交換したとき」
参照元：国税庁「No.3502 土地建物の交換をしたときの特例」
専門の不動産買取業者に売却する
ここまで紹介した3つの売却方法は、借地人との交渉が必須です。
しかし、専門の買取業者に直接売却する方法であれば、借地人に交渉することなく、簡単に底地のみを売却できます。
専門の買取業者が売れない底地を買い取れる理由を一言で言うと、買取業者の買取目的は、居住用ではなく事業用だからです。
一般の買手は、自身の居住用として土地（不動産）を探すので、自由に住居を建てられない底地なんて欲しがりません。
ですが、専門の買取業者は、自由な活用が制限されている土地であっても、事業として活用できる土地（収益化できる土地）であれば、全く問題なく買い取ってくれます。
彼らは、底地を収益化に繋げるためのノウハウを豊富に持っています。
底地を収益化に繋げノウハウ
- 買取業者自身が地主となって地代で収益を得る
- 借地人から借地権を買い取って通常の土地として活用/再販する
- 借地人一緒に完全な土地の所有権として売却する など
権利関係が複雑な底地も、確実に収益化に繋げる自信があるので、ためらうことなく底地を買い取れるのです。
弊社AlbaLinkも、底地の買取実績を豊富に持ち合わせています。
最短3日のスピード買取も行っていますので、早急に底地を手放したい方はぜひ一度弊社にご相談ください。
もちろん「とりあえず相談だけしたい」という方のお問い合わせも大歓迎です。
底地を売却するメリット
底地を売却するメリットは非常に大きいと言えます。1つずつ解説します。
固定資産税の負担から解放される
底地を手放せば、当然固定資産税や都市計画税の負担から解放されます。
徴収できる地代より負担しなければならない税金が高額で、ほとんど地主の収益に繋がっていないケースは少なくありません。
このようなケースに当てはまるのであれば、なおさら早急に底地を手放すべきでしょう。
借地人とのトラブルから解放される
底地を手放せば、借地人との煩わしい権利関係やトラブルから解放されます。
借地人の地代の支払いが滞っている等、借地人とのトラブルを抱えているのであれば、早急に底地を手放してしまいましょう。
なお、弊社をはじめとする専門の買取業者に依頼すれば、借地人と話し合うことなく、簡単に底地のみを売却できます。
訳あり不動産買取のプロである我々を、ぜひ頼っていただければと思います。
利益にならない底地を相続せずに済む
あなた（地主）が亡くなったら、底地権はあなたの相続人に引き継がれます。もちろん、税負担や借地人とのトラブルも、相続人に継承することになってしまいます。
また、底地をはじめ、相続によって遺産を受け継ぐ際、相続人は相続税を納める必要があります。
底地は、実勢価格（実際に売却できる金額）より相続税評価額が高いので、なおさら相続するべきではありません。
底地の相続税がどのくらい高額なのか、計算例を用いて簡単に説明します。
底地の相続税は高額
底地の相続税評価額は以下の計算式で求めます。
借地権割合はその土地の評価額のうち借地権の価額が占める割合を示したもので、地域によって30～90％の範囲で定められています。国税庁のホームページから確認可能です。
たとえば更地価格が5,000万円、借地権割合が60％の底地の相続税評価額は「5,000万円×（100％－60％）＝2,000万円」です。
底地の実勢価格は更地価格の10～15％ほど（この事例の場合は約500万円）なので、実勢価格よりもはるかに相続税評価額が高いことがわかるでしょう。
相続税を算出するには、底地を含めた遺産の総額から葬儀代などの経費、基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人数）を差し引いた金額に以下の税率をかけて求めます。
| 法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10％ | 0円 |
| 3,000万円以下 | 15％ | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20％ | 200万円 |
| 1億円以下 | 30％ | 700万円 |
| 2億円以下 | 40％ | 1,700万円 |
| 3億円以下 | 45％ | 2,700万円 |
| 6億円以下 | 50％ | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55％ | 7,200万円 |
遺産の総額が基礎控除額以内に収まれば相続税は発生しません。しかし予想以上に底地の相続税評価額が高くなり、場合によっては多額の相続税を納めなければならないケースもあるため、底地は生前に売却するのが、相続税対策としては有効です。
また、底地を相続したものの納税資金が不足する場合も、底地を早急に現金化する方法を選択したほうがよいでしょう。
底地を売却したお客様の声
弊社AlbaLinkの、底地の買取事例を一部ご紹介します。
「権利関係が不明瞭な底地を買い取っていただけてホっとしています」
こちらは、熊本県の底地を買い取った事例です。
【お客様の声】
祖父の代から続いている底地を、相続で取得してしまいました。
毎月のわずかな地代は固定資産税の支払いで相殺され、実際には全く利益になっていないので、すぐに手放したいのが本音でした。
でも、なんせ祖父の代からの底地ですから、もう契約書がどこにあるかもわからず…
権利関係が法的にどうなっているのかハッキリわからなかったので、売りたいにも売れない状態でした。
そんな中、底地などを専門に買い取っている業者があるとインターネットで知り、その中の1社がアルバリンクさんでした。
問い合わせると、契約書がなくても買い取っていただけるとのことで、すぐに買い取っていただきました。
権利関係が不明瞭な土地を買い取っていただけて、とてもホッとしています。この度はどうもありがとうございました。
先代から底地を相続した場合、既に契約書が紛失され、どこにあるかわからないケースも少なくありません。
弊社は、権利関係が不明瞭な底地にも対応できますので、ぜひご相談ください。
>>【契約書がなくても買取可能】底地のプロが丁寧にご対応します
「借地人と話し合わずに権利関係から解放された」
東京都の底地を買い取った事例をご紹介します。
【お客様の声】
親から借地を相続しましたが、私は不動産なんて詳しくないので、正直早く手放したいと思っていました。
実際、底地を持っていても、金銭的なメリットはほとんどなかったと思います。
そこで、借地人の方に底地権を買い取ってくれないかと話を持ち掛けたんです。そしたら土地は完全に借地人のものになるし、名案だと思ったのですが…
話が突然すぎたのか、交渉しているうちに、借地人が「契約内容と違う」と怒り出してしまったんです。
その日は一旦退散し、どうにか底地を手放す方法がないか改めてネットで検索しました。
同時売却する、とか、等価交換する、とか、色々な方法が出てきましたが、どれも借地人の合意が必要なので途方に暮れていました。
底地を手放すのは無理かもなあと思っていたそのとき、AlbaLinkさんを見つけました。
すぐに問い合わせ、担当者の方の丁寧な対応とわかりやすい説明に感心。それからわずか2週間で、底地を買い取っていただきました。
本当に借地人と話し合うことなく権利関係を手放せて、とても安心しています。
借地人と地主の権利関係は、決して単純ではありません。
金銭が関わる関係なので、借地人と地主がトラブルに発展するのも無理はないでしょう。
借地人との関係が悪化してしまった、借地人と話し合うのが億劫という方は、ぜひ弊社にご相談ください。
我々がお客様のお力になれれば幸いです。
>>【無料相談はこちら】底地を売却して権利関係から解放される
底地の買取相場
いざ底地を売却するにあたり、いったいどのくらいの価格で売れるのかが気になる方は多いでしょう。底地の買取相場は売却相手によって異なります。
ここでは、借地人と底地専門の買取業者に売却した場合の相場をそれぞれご紹介します。
借地人に売却する場合の相場
底地自体の評価額は、前述のように更地価格から借地権価格を差し引くことで求められます。
ただし底地は購入しても土地活用が制限されることから、実際には更地価格の10～15％ほどでしか取引されません。
しかし、売却相手が借地人であれば限定価格が適用されることから、第三者に売却するよりも高く売ることが可能です。この場合は底地の評価額に増分価値が上乗せされ、更地価格の50％前後となることが多いでしょう。
底地専門の買取業者に売却する場合の相場
底地専門の買取業者に売却を依頼する場合の相場は更地価格の10～15％ほどです。借地人に売却するよりもどうしても価格は下がってしまいますが、最大のメリットは現金化のスピードが早い点にあります。
相続税の納付資金をすぐにつくりたい場合など、なるべく手間や時間をかけずに底地を処分したい方におすすめの売却方法です。
弊社でも他社が取り扱いを断るような底地を積極的に買い取っています。所有している底地がいくらで売れるのかが知りたい場合は、まず無料査定をご利用ください。
底地売却時の注意点
権利関係が複雑な底地は、一般の不動産を売却する際とは異なる点に注意を払う必要があります。トラブルを未然に防ぐためにも、以下のポイントに気をつけながら売却を進めるとよいでしょう。
- 底地売却時に借地人の同意は不要だが、事前に告知すればトラブルを防げる
- 底地に精通している不動産業者を選ぶ
- 底地を共有しているときは共有者全員の同意がなければ売却できない
- 底地を売却して利益が出たら譲渡所得税を納める必要がある
それぞれの注意点について解説します。
底地売却時に借地人の同意は不要だが、事前に告知すればトラブルを防げる
なかには売却に際して借地人に相談したほうがよいのか迷っている方もいるかもしれませんが、原則、底地売却時に借地人の同意は不要です。事前通告する必要もありません。
ただし底地の売却後、借地人は新地主と新たに賃貸借契約を結ぶことになるので、事前に伝えておくとのちのトラブルを回避できるでしょう。
底地に精通している不動産業者を選ぶ
一般の土地とは違い、地主であっても自由に活用できない底地は一般の不動産会社では取り扱わないケースがほとんどです。
そのため底地を売却する場合は、底地に精通している不動産業者を選びましょう。とくに底地を専門に買い取っている業者の場合は底地を活用するノウハウに長けているため、たとえ借地人との間にトラブルを抱えているような底地の場合も積極的に買い取ってもらうことが可能です。
不動産業者を探す際は、底地に詳しいスタッフがいるか、底地の買い取り実績が豊富かなどに着目するとよいでしょう。
底地を共有しているときは共有者全員の同意がなければ売却できない
相続を通じ、底地を兄弟など複数人で所有することになるケースもあるでしょう。この場合、たとえ1人が売却を希望したとしても、共有者全員の同意がなければ売却できない点に注意が必要です。
共有名義の底地は税金の費用案分を巡るトラブルなどが起こりやすい傾向にあるため、この場合は一刻も早く共有状態を解消しましょう。
ほかの共有者から共有持分を買い取るなどして単独名義にしてから売却することをおすすめします。
また、自身の共有持分はほかの共有者の同意を得なくても売却可能なので、ほかの共有者や専門の買取業者に共有持分を売却して共有状態を解消する方法を選択してもよいでしょう。
底地の共有名義の解消について、詳しくは以下の記事を参考にしてください。
底地を売却して利益が出たら譲渡所得税を納める必要がある
底地を売却して収益が発生した場合は、その収益に応じた譲渡所得税を納める必要があります。
譲渡所得税は以下の計算式で求めます。
譲渡所得税率は不動産の所有期間により、以下のように異なります。
不動産の所有期間が5年以下の場合（短期譲渡所得）：所得税：15.315％、住民税5％
参照元：国税庁「土地や建物を売ったとき」
まとめ
底地を売却する方法をはじめ、底地の売却が困難な理由等を解説しました。
底地を手放すなら、基本的には借地人との話し合いや交渉をしなければなりません。
借地人と話し合わずに底地を手放す唯一の方法は、専門の買取業者に底地のみを売却することです。
弊社AlbaLinkも、底地などの訳あり不動産を専門に買い取っています。
「借地人との関係が悪い」「契約書をなくして権利関係が明瞭にわからない」等、権利関係に問題を抱えた底地も、お気軽にご相談ください。
我々がお客様の肩の荷を下ろすお手伝いができれば幸いです。
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