底地の抵当権が実行されたら借地権は消滅?借地人の対抗要件を解説!

底地・借地

「底地に設定されている抵当権が実行されたら、借地権はどうなってしまうのだろう?」

住宅購入時には金融機関から住宅ローンを借り入れる形が一般的です。
その際、金融機関によって不動産に設定される担保を「抵当権」といいます。

住宅ローンを借りた方が万が一返済できなくなったときに抵当権の設定された不動産が競売にかけられ、その代金が債権の弁済にあてられるしくみです。

じつは底地のなかにも抵当権が設定されているケースがあります。
もし底地の抵当権が実行されたら現在の住まいはどうなってしまうのか、不安に感じている借地人の方もいるのではないでしょうか。

そこで今回は、抵当権が設定されている底地に関する以下の内容をお伝えします。

本記事を読めば、底地に抵当権が設定されるケースとリスクを未然に回避する方法がわかります。

なお、底地の抵当権が実行された場合、借地権が消滅してしまうかどうかはケースによって異なります。

たとえば底地の抵当権登記が借地権よりも先に設定されている場合、借地人は抵当権には対抗できずに土地を明け渡さなければなりません
しかし借地権登記が抵当権よりも先に設定されている場合は借地権が優先され、立ち退く必要はないのです。
底地を借りる際は底地に抵当権が設定されていないかどうかを事前に確認し、もし購入してしまい後悔しているなら売却も検討しましょう。

なお、弊社AlbaLink(アルバリンク)は底地・借地の扱いに強い専門の買取業者です。
弁護士や司法書士などの士業と連携をとりながら買取業務を行なっており、煩わしい法的手続きなどもアドバイスが可能です。
無料査定・無料相談は随時行なっているので、底地・借地の所有にお悩みの方はいつでもお気軽にご連絡ください。

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底地とは借地権がついている土地

底地とは、借りた土地に建物を建てられる権利である「借地権」がついている土地です。底地・借地地主は、底地を借地人に貸すことで地代・契約更新料・譲渡承諾料などの収益を得られます。

底地には、抵当権が設定されているケースがあります。
抵当権とは、融資を受けるときに万が一債務者が返済不能となった際に備えて、金融機関が不動産を担保にできる権利です。

なお、底地と借地権の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。

【1分でわかる】底地と借地権の違い!地代相場やメリット・デメリットも解説
借地権が設定された底地を所有するメリット・デメリット 底地は借地権が設定された土地のことで、底地の所有者を地主、土地を借りている人を借地人と呼びます。 しかし、そもそも底地と借地権がどう違うのかについて、よく分からない方もいるのでは...

底地に抵当権を設定するのは金融機関か国税局

基本的に底地購入時には住宅ローンを利用できないため、底地に抵当権が設定されているケースはそこまで多くはありません。

ただし相続税を期限内に納付できなかった場合などの際に抵当権が設定されることもあるため、注意が必要です。

まずはどういったケースにおいて底地に抵当権が設定されるのかについて解説します。

底地の購入で住宅ローンが難しい理由については、以下の記事で詳しく解説しています。

底地を買い取りする際にローンは使えるのか?
底地の購入を考えている借地人の方へ向けて、住宅ローンを組めるかどうかを解説しています。借地人が底地を買い取るメリットも紹介しているので、ぜひ参考にしてください。

金融機関が抵当権を設定するケース

地主でも自由な土地活用が制限される底地は、売却しても更地の10~15%ほどとなってしまうことが一般的です。

しかし資産価値が低いにもかかわらず、底地を相続した際には高額な相続税が発生することもあります。

このとき、相続税を納めるために金融機関の不動産担保ローンなどを利用すると、金融機関によって底地に抵当権が設定されます

なお、底地にかかる相続税の詳しい計算方法を知りたい方は以下の記事をご覧ください。

底地の相続税評価の計算方法!普通借地と定期借地でどう違う?
底地とは第三者が土地を利用できる権利が設定された土地 底地を相続したものの、いったいどのような土地なのかがあまりよく分かっていない方も多いでしょう。 そこで底地に課される相続税の計算方法をご説明する前に、底地について詳しく解説します...

国税局が抵当権を設置するケース

相続税は原則として現金で納めなければなりません

しかし相続税があまりにも高額にのぼってしまい、期限内に現金一括で納めることが困難な地主の方もいます。

そのような場合、国税局が納税者の所有する底地に抵当権を設定することがあります

参照元:国税庁「[手続名]納税の猶予等に係る担保の提供手続(不動産、船舶、航空機等)」

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底地に設定された抵当権が実行された場合、借地権が消滅するかはケースバイケース

債権の担保である「抵当権」と土地の賃借権である「借地権」とは対抗関係にあります

債務者が債務不履行状態に陥ったとき、抵当権者は担保の不動産を競売にかけて残債を回収しますが、借地人の建物があると売却できません。

差し押さえと競売の仕組み

一方、借地人の立場からすると、底地を競売にかけるために現在住んでいる家を取り壊すのは納得がいかないでしょう。

それでは、このようなケースではいったい抵当権者と借地権者のどちらの言い分が優先されるのでしょうか。
底地に設定された抵当権が実行された場合、借地権が消滅するかどうかは登記の順番によって異なります。借地権が消滅するケースとしないケースについて見ていきましょう。

抵当権の登記が借地権よりも先に設定されていた場合

抵当権が借地権よりも優先される

民法第373条では、「抵当権の順位は登記の前後によって決まる」と定められています。

参照元:e-Gov法令検索「民法第373条 抵当権の順位」

抵当権の登記が借地権よりも先に設定されていた場合、つまりすでに抵当権が設定されている土地を借りて家を建てるケースでは抵当権が借地権よりも優先されます

このとき、底地の抵当権が実行されたら借地人は建物を取り壊し、更地にして明け渡さなければなりません。

抵当権者の同意の登記があれば借地権が優先される

ただしこの場合は借地人側の不利益があまりにも大きいことから、2004年に民法が改正された際に以下の条件が追加されました。

「登記をした賃貸借は、その登記前に登記をした抵当権を有するすべての者が同意をし、かつ、その同意の登記があるときは、その同意をした抵当権者に対抗することができる」

引用元:e-Gov法令検索「民法第387条 抵当権者の同意の登記がある場合の賃貸借の対抗力」

つまり土地の借地権を登記したうえで抵当権者全員に同意をもらい、その同意を登記した場合は、たとえ抵当権が実行されたとしても立ち退く必要はないのです。
これを「同意の登記」と呼びます。

ただし一般の方が抵当権者から同意の登記を取得するのは困難といわざるを得ません。
このような場合は弁護士や借地権に精通した不動産業者などに相談したうえで手続きを進めることをおすすめします。

弊社AlbaLink(アルバリンク)は、弁護士などの専門家と提携している専門の不動産買取業者です。
借地権の取り扱いにも長けているため、借地権に関してお困りごとがある場合には、お気軽にご相談ください。

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借地権の登記が抵当権よりも先に設定されていた場合

借地権が抵当権よりも優先される

一方、借地権の登記が抵当権よりも先に設定されている場合は、借地権が抵当権に優先されます

この場合は更地ではなく「借地権つきの土地」に抵当権が設定されたと見なされるため、たとえ底地の抵当権が実行されたとしても借地人は土地を明け渡す必要はありません。

なお、借地権には「地上権」と「賃借権」という2つの権利があります。

地上権と貸借権の違い

地上権は第三者が所有している土地に居住用の家などを建てられる物権のことで、地主の承諾なしで地上権の登記や売買、賃借が可能です。
地代の支払いも法律では義務づけられていません。
その土地に対して非常に強い権利を持つことになるため、一般的な借地契約で地上権は用いられないことがほとんどです。

一方の賃借権は賃貸借契約にもとづいて借地人が第三者の土地を利用できる債権のことで、借地人は土地を利用する代わりに賃料を支払う義務を負います。

地上権とは異なり地主の承諾が得られない場合は賃借権を登記できませんが、借地人にとっての不利益を改善するため、借地借家法では借地上の建物を登記することで賃借権を登記したときと同様に第三者への対抗要件を備えられると定められています

参照元:e-Gov法令検索「借地借家法 第10条」

借地上の建物を登記するうえで地主の承諾は必要ありません
建物の引き渡しを受けたあとに法務局へ行き、住民票の写しや住宅用家屋証明書などの書類を持参して所有権保存登記をおこないます。

所有権保存登記にかかる費用は以下のとおりです。

登録免許税:固定資産税評価額×0.4%
司法書士への報酬:2~3万円

地上権と賃借権の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。

【3分でわかる】地上権・借地権の違い!不動産業者がまるっと解説!
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底地に設定された抵当権を消す方法

抵当権は金融機関が債権に対する担保として不動産に設定するものなので、債権を完済すれば抹消されます。

ただし自動的に消えるものではなく、抵当権抹消登記をおこなう必要がある点に注意が必要です。

抵当権抹消登記の流れ

ここでは底地に設定された抵当権を消す方法について解説します。

なお、抵当権抹消登記を行う流れについては、以下の記事でも詳しく解説しています。

抵当権の抹消登記はどんな流れで行うのかわかりやすく解説
抵当権の抹消登記とは何か 抵当権の抹消登記とは、不動産登記簿に登記されている抵当権を抹消することをいいます。 抵当権は金融機関から住宅ローンなどによる融資を受けた人が返済できなくなった場合に担保権を設定した不動産を処分した代...

抵当権を消すには抵当権抹消登記をおこなう必要がある

前述のように、抵当権が設定された底地を借りて家を建てたとしても、抵当権が借地権よりも先に設定されており、かつ同意の登記も取得できない場合は抵当権が実行されると土地を明け渡さなければなりません。

借地人にとって非常にリスクが大きい土地といわざるを得ず、このような底地を所有していてもなかなか借り手は見つからないでしょう。
この場合は融資を完済するか、もしくは税金を完納するかして抵当権を消すことが大切です。

抵当権を消すには、抵当権抹消登記をおこなう必要があります
抵当権抹消登記に必要な書類は以下のとおりです。

書類名 概要
登記済証または登記識別情報 登記完了後に登記名義人に交付される書類。ローン完済後に金融機関から送付される
弁済証書 ローンの完済を証明する書類
抵当権抹消の委任状 金融機関が抵当権抹消に関わる登記手続きを委任することを示した書類

【登記識別情報の見本】

登記権利証(登記識別情報通知書)

必要書類を準備したのち、登記申請書を作成して法務局に提出します。マイナンバーカードがあればオンラインでの申請も可能です。

参照元:法務局「住宅ローン等を完済した(抵当権抹消の登記をオンライン申請したい方)」

なお、抵当権抹消登記には以下の費用がかかる点を押さえておきましょう。

費用の種類 費用 概要
登録免許税 1,000円 登記申請時にかかる税金
事前調査費用 332~600円 抵当権が設定されている不動産の登記内容を確認する費用
抵当権抹消確認費用 332~600円 抵当権が抹消されているかを確認する費用
司法書士への報酬 1~2万円 抵当権抹消登記手続きを司法書士に依頼する際の費用

抵当権が設定された底地の買取相場

なかには抵当権が設定された状態で底地を売却したいと考えている地主の方もいるかもしれません。
その場合の買取相場は底地評価額から残債を引いた価格を参考にして算出されます

底地評価額は以下の計算式で求めます。

底地評価額=更地価格×(100%-借地権割合)

借地権割合はその土地の価格のうち借地権価額が占める割合のことで、土地によって30~90%の間で設定されています(10%単位)。
自分が所有している土地の借地権割合は国税庁のホームページから確認が可能です。

参照元:国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」

たとえば更地価格が2,000万円、借地権割合が70%、残債が500万円の底地の買取相場は次の金額を基準として決定されます。

底地評価額=2,000万円×(100%-70%)-500万円=100万円

なお、底地の買取相場は売却相手によって大きく左右され、借地人に買い取ってもらう場合は更地価格の50%ほど、不動産業者に買い取ってもらう場合は更地価格の10~15%ほどで取引されることが多い傾向にあります。
ケースによって売却価格が異なってくるため、抵当権が設定された底地をいくらで売却できるのかを知りたい場合、まずは不動産業者に査定を依頼するとよいでしょう。

ただし一口に不動産業者といっても、なかには権利関係が複雑な底地を取り扱っていないところもあるため、業者を探す際は底地の買取実績があるかどうかを確認することをおすすめします。

どの業者に査定を依頼してよいのかがわからない場合は、底地・借地権を専門に取り扱っている弊社AlbaLink(アルバリンク)までお気軽にお問い合わせください。

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なお、底地の売却先別の買取相場については、以下の記事で詳しく解説しています。

底地の買取相場を売却先別に一発理解!最も簡単な底地の売り方教えます
底地の主な売却先は「借地人」です。借地人に底地を売却するとき、買取相場は最も高額になります。しかし、借地人との仲が悪い、契約書を紛失していて権利関係がハッキリしない等で、借地人と話し合うのが困難な場合は、不動産買取業者に直接売却するのが賢明です。

借地人が住宅ローンを利用する際の注意点

地主から底地を借りて居住用の住宅を建てる際に住宅ローンを利用したいと考える借地人の方もいるでしょう。
住宅ローンの利用時には担保となる不動産に金融機関の抵当権が設定されますが、借地の場合はいったいどうすればよいのか、どのような点に注意しなければよいのかなどがわからない方も多いのではないでしょうか。

そこでここでは、借地人が住宅ローンを利用して家を建てる際の注意点について解説します。

借地人が抵当権を設定できるのは借地上の建物のみ

借地人が借地に居住用の住宅を建てるために金融機関から融資を受ける際、抵当権を設定できるのは借地上の建物のみであり、借地権には設定できません

ただし借地上の建物に抵当権が設定された場合、その効力の範囲は建物だけでなく敷地の利用権にもおよぶとされています

参照元:裁判所「最高裁判所判例集 昭和39(オ)1033」

そのため抵当権が実行され、競売によって該当物件を購入した方は建物の所有権と合わせて土地の賃借権も取得できます。
この場合、建物の購入者は地主の承諾を得なければ土地の利用ができませんが、地主が承諾しなかった際は裁判所に申し立てれば地主の承諾に代わる許可を得られます

参照元:e-Gov法令検索「借地借家法第20条1項」

借地上の建物に抵当権を設定するときは地主の承諾が必要

原則、借地上の建物に抵当権を設定するかどうかは借地人の自由であり、地主の承諾は不要です。

しかし借地人が地代を滞納して借地契約が解除されると借地権が消滅してしまい、担保がなくなってしまうため、金融機関の多くは融資の際に「借地権者が地代を滞納したら、借地契約を解除する前に銀行に連絡する」という一文が含まれた地主の承諾書を求める傾向にあります

これにより、たとえ借地人側に借地契約に関する違反事項があったとしても契約解除前に建物を押さえることが可能となるわけです。

抵当権設定承諾料の相場は借地権価格の10%ほどです。
地主の承諾を得られない場合は住宅ローンを借りることが難しいといわざるを得ません
住宅ローンを借りて底地上に家を建てたいと考えている場合は、事前に金融機関や地主に問い合わせて問題点を解消できるかどうかを確認する必要があります。

弊社Albalinkの借地権の買取事例

弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、地主と借地人がトラブルになっているなど、他社では断られるような底地・借地を多数買い取ってきました。
たとえば、弊社では以下のような借地を190万円で買い取った実績もあります。

築年数 54年
物件の所在地 東京都荒川区
借地の状況 ・10坪ほどの土地に木造2階建の戸建が建っている ・建築基準法を満たしておらず再建築できない土地
借地売却に関する地主様の要望 ・売却を承諾するための費用(譲渡承諾料)を更地価格の10%とする ・借地の更新料を更地価格の8%~10%とする ・宅建業者が買い取った場合、転売時に承諾料を支払うこととする など
買取価格 190万円
買取時期 2023年8月

上記の「借地売却に関する地主様の要望」を見て頂けばわかるように、この借地は売却に関する地主様の要望が厳しく、依頼主様(借地人)は他社では買取を断られてしまったようです。
とくに転売時に承諾料がかかることは買取業者にとって直接的な負担となるため、買取を敬遠する業者が多いのも当然といえます。

このように、地主の要望が厳しく、再建築もできず、建物の築年数も古い借地であっても、弊社が190万円で買い取れる理由は以下の2つです。

  • 土地の利権に強い弁護士と提携しており、利権問題を解決した上で運用・再販できるため
  • 借地の再販先が豊富であり、買取に際して費用がかかっても(承諾料など)利益を生み出せるため

実際、弊社は底地・借地をはじめ、訳あり不動産の買取実績が600件以上(2023年1月〜10月時点)あり、これまで買取をおこなったお客様からも「買い取ってもらえてホッとした」「早く依頼すればよかった」といった好意的な評価を多数いただいております。

相馬桂子
相馬桂子
2023-09-29
担当してくれた方がとても優しく 迅速に処理していただけてるので助かっております
豊田直子
豊田直子
2023-09-04
役場から空家の適切な管理をお願いしますと通知が来ました。早くどうにかしないとご近所に迷惑がかかると思いネットでアルバリンクさんを検索し相談しました。担当の野間さんが丁寧な対応で「一緒に頑張りましょう」と言って頂き、心強かったです。買取りもスピーディで、本当に感謝しています。ありがとうございました。
山本建夫
山本建夫
2023-09-01
二十数年前に四国(松山市内)の実家を相続しましたが、今後とも活用の予定がなく、処分(売却)する方向で地元(松山市)の不動産業者を中心に処分の相談をしていましたが、立地条件等の関係から話がまとまらず、困っていました。 そんな折、たまたまテレビ(フジテレビ系列)でアルバリンクさんの「空き家処分について」の放映が目に留まりました。早速、相談させていただこうと電話で土地と建物の現状を説明したところ、担当の方(池澤さん)が非常に親切で丁寧にご対応くださり、おかげさまで売買契約の締結に至りました。アルバリンクさんのテレビ放映を見るまでは、もう処分は無理かと諦めていたこともありました。 アルバリンクさん(担当:池澤さん)に出会えて本当に良かったです。感謝しております。ありがとうございました。
木村敏子
木村敏子
2023-08-12
このたびは、アルバリンク担当安藤様に大変お世話になりました。父の相続手続きで、一番ネックだったのが、10年近く空き家状態になっていた実家の処遇でした。地元の不動産屋数件にも現地確認に来てもらいましたが買い取りを断られ続け、更地にしてはどうか?と提案されましたが、数百万かけて解体しても、再建築不可の土地のため、売れるはずがないと途方に暮れていました。 そんな時、たまたまネット検索で訳あり物件買取プロがヒットし、安藤さんと数回お電話させていただき、とても親しみやすい方で親身に話を聴いていただいたことを覚えています。しかも、ラインで実家の写真や不動産関係書類を送信するだけで、こういった取り引きが成立することに、まずは驚きました。先祖代々引き継がれた、父母とも過ごした思い出の家でしたが、再建築不可の場所でもアルバリンクさんのおかげで、所有権移転登記することができました。誠に感謝申し上げます。 今回、アルバリンク様のおかげで売却できたこと、お盆のお墓参りで先祖にも報告できましたし、自分自身の気持ちもスッキリ軽くなりました。本当にありがとうございました!!
ちゃむ
ちゃむ
2023-07-28
再建築不可(家の側の道は原付が通れる幅しかない)、残置物あり、長年動物を飼育していたため家屋のダメージあり…と地元の不動産会社数件には相手にもされなかった実家の物件を藁にもすがる思いでアルバリンク様に相談させて頂きました。きっと断られるんだろうなと思いましたが、担当の池澤様から前向きな返答を頂きビックリした事を覚えています。 私が体調面で不安を抱えていた事も考慮して下さり、なるべく身体に負担のないようにスムーズに進めて下さいました。 リフォームするとしても数百万かかるだろうし、同じく数百万かけて解体しても使い道がなく税金が跳ね上がるだけの負の遺産を手放せた時には長年の悩みが無くなり肩の荷が下りました。本当に感謝の気持ちでいっぱいです。御丁寧に対応して下さり本当にありがとうございました。
森の熊
森の熊
2023-07-21
不動産の悩みは、同業多くあれどAlbaLinkさんは外さない方がいいです。担当者さんが親身で丁寧、LINEでリアルタイムに写真付きでやり取り出来て話も早い。安心して取り引き出来ます、たいへん助かります。
おはゆうちゃん
おはゆうちゃん
2023-06-28
再建築不可&傾いた古い家の処分で困ってました。 地元の不動産では相手にもされず、固定資産税の関係で更地にもできず、草抜きや隣家との対応など高年齢が近い夫婦ではとても日頃の管理は重労働でした。 こちらに相談したところ快く買い取っていただき、肩の荷がおりました。本当にありがとうございました。 担当いただいた菊池様の心遣いに感謝しております。
ウーティスメチウス
ウーティスメチウス
2023-06-09
横浜在住です。築50年以上の中国地方の再建築不可戸建てを相続し、不動産買取業者に聞いても断られ、処分に困っていました。必死の思いでネットで見つけたアルバリンクさんに査定依頼したところ、すぐに米長さんからご連絡をいただき、親身に相談にのっていただきました。一週間後には売買契約書に署名捺印の運びとなりました。本当に助かりました。

また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。

底地・借地を手間や費用をかけることなく、なるべく高値で売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたことが、地主に知られることはありませんので、ご安心ください)。 >>【底地・借地でも高額売却!】無料で買取査定を依頼する

まとめ

底地に設定された抵当権が実行された場合、借地上の建物が抵当権よりも先に登記されていたときは借地権が優先され、たとえ底地が競売にかけられたとしても土地を明け渡す必要はありません
地主から土地を借りて建物を建てる際には建物の登記を忘れずにおこないましょう。

抵当権登記が借地上の建物よりも先だったときは建物を取り壊して立ち退かなければなりませんが、抵当権者から得た同意を登記していれば借地権が優先されます
この場合は弁護士や底地・借地に精通した不動産業者に相談しながら手続きをすすめることをおすすめします。

一方、底地上に建物を建てる際に住宅ローンを利用する場合は原則、地主の承諾が欠かせません。
地主から承諾を断られてしまった場合はローンを利用できないため、事前に諸条件をクリアできるかどうかを確かめておくことが大切です。

なお、弊社AlbaLink(アルバリンク)は、底地・借地に強い買取業者です。
弁護士など法律のプロと連携をとりながらトラブルのない買取業務を行なっており、過去にはフジテレビの「newsイット!」にも紹介されました。

イットで紹介されました

無料相談・無料査定は随時行っておりますので、ご連絡をお待ちしております。
もちろん、強引な営業等はありませんので、お気軽にお問い合わせください。

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監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二です。同社は空き家や事故物件などの売れにくい不動産の買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。

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