底地を買い取りする際にローンは使えるのか?

底地・借地

「地主から底地を買い取りたいけど、現金一括は厳しい…ローンを利用することはできる?」
「底地を売却したいけど、買い手がローンを組めなかったら売れないのでは?」

底地を購入したいと考える際、ローンを使えるのかどうか不安に感じてしまいますよね。
また底地を売りたい地主の方にとっても、購入者のローン利用の可否は売買契約の成立に大きな影響を与えることから気になるところでしょう。

結論から申し上げると、底地は一般的な更地とは異なり権利関係が複雑のため、底地を買い取るときに「ローンを利用するのは難しい」といわれています。

ただし、通常の売地に比べ特殊な土地である底地は、金融機関によって扱い方が異なります。
また、「誰が」底地を購入するかによってもローン利用の可否が変わってくるので、事前に自分がローンを組んで底地を買えるかどうかを押さえておきましょう。

そこで今回は、これから底地の買取りを考えている方へ向けて、以下の内容をわかりやすくお伝えします。

この記事を読むと、底地の買取り時に購入者がローンを組めるかどうかがわかります

なお、地主の方にとっては借地人が底地の売却相手としてもっとも有力な候補といえますが、借地人が経済的な理由からローンを組めないときには他の買い手を探さなければなりません。

その場合は、専門の買取業者に相談することをおすすめします。
専門の買取業者には底地を活用するためのノウハウがあるので、問題なく買い取ってくれるためです。

当サイトを運営している弊社AlbaLink(アルバリンク)は、全国の底地を買い取っている専門の買取業者です。
底地を売却したいとお考えの地主の方は、お気軽にご相談ください

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そもそも底地とは

底地とは、借地権が付いている土地」のことです。

底地とは

「貸地(かしち)」「貸宅地」ともいわれています。

地主は借地人が、居住用の建物を建てることを許可する代わりに、貸した土地の地代(賃料)・契約更新料・建物を建て替える際の建替承諾料などをもらいます。
この権利のことを「底地権(そこちけん)」といい、底地権を持っている底地の所有者(地主)を「底地権者(そこちけんじゃ)」ともいいます。

「底地」と「借地」の違い

「借地」とは、読んで字のごとく、人から借りている土地のことです。
底地よりも一般的に認知度のある不動産用語でしょう。

「底地」も「借地」も、土地の貸し借りに関する言葉ですが、一つの同じ土地に対して、土地を貸している地主側からすると「底地」という呼び方になり、土地を借りている借地人側からは、「借地」と呼ばれます。
つまり、「貸す側」と「借りる側」で呼び方が異なるということです。

「底地権」と同様に、借地にも「借地権」があります。

契約形態による借地権の違い

「借地権」は、土地を借りた人(借地人)が建物を建てて所有するなど、「土地を利用できる権利」のことで、借地人は「借地権者」とも呼ばれます。

なお、底地と借地については以下の記事でも詳しく解説しています。

【1分でわかる】底地と借地権の違い!地代相場やメリット・デメリットも解説
借地権が設定された底地を所有するメリット・デメリット 底地は借地権が設定された土地のことで、底地の所有者を地主、土地を借りている人を借地人と呼びます。 しかし、そもそも底地と借地権がどう違うのかについて、よく分からない方もいるのでは...

底地買取りでローンを組むのが難しい理由

住宅ローンを利用して土地や家などの不動産を購入する場合、金融機関は担保となる物件の価値を算定します。
市場で売却して売れるであろう価格、いわゆる「担保価値」です。

この担保価値を判断材料として、金融機関は貸し付ける金額を決めていきます。

しかし底地は、金融機関では担保としての価値が認められていません。

底地の担保価値はゼロそのため、底地の価値は実質0円の扱いになり、ローンを組むことが難しいのです。

底地には借地人所有の建物があり、借地人が居住をしている状態にあるため、底地の所有者である地主でも、自分の都合で借地人を追い出すことはできません。
借地人は「借地権」によって守られているからです。

底地は、たとえ所有者でも自由に土地を使えないデメリットにより市場性が下がるため、金融機関では担保価値が無いとみなされるのです。

借地人に底地からの立ち退きを求めるのが難しい理由は、以下の記事でも詳しく解説しています。

借地人に底地からの立ち退きを迫るには正当事由が必要!立ち退き料の相場は?
借地人に立ち退きを迫るために必要な正当事由や借地人が立ち退きを拒否できるケース、正当事由がなくても立ち退きを迫れるケース、立ち退き料の相場を解説します。この記事を読むと、借地人に立ち退きをスムーズに請求できるようになります。
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借地人が底地を買い取る場合、住宅ローンを組むことができる

底地は担保価値が無いため、ローンで購入することは難しいと先述しましたが、買い取る相手が第三者ではなく借地人の場合は、通常の「住宅ローン」を利用して底地を購入することが可能になります。

底地に建物を所有している借地人であれば、金融機関は土地の所有権を担保にするだけではなく、借地権(建物)も担保にすることができます。
そのため担保価値が高くなり、住宅ローンの審査に通りやすくなるのです。

借地人買取時はローン可能

注意が必要なのは、金融機関によって住宅ローンの融資条件や、資金の使途にも違いがあるため、すべての金融機関で底地購入の融資が可能なわけではありません。
底地の買取りを検討する際には、金融機関に詳細を確認しておくことが必要です。

参考として、ホームページ上で融資使途に「底地の買い取り資金」をうたっている金融機関を一部ご紹介します。

みずほ銀行(ネット住宅ローン)
本人居住用の土地や、住宅の購入資金と同様に扱われていて、通常のネット住宅ローンが利用できます。

三井住友信託銀行(リレープランフレックス)
住宅ローン商品の中の一つで、金利は通常の住宅ローンより高めです。

神奈川県JAバンク(無担保住宅ローン)
借入れ上限は1000万円、借入期間は最長20年と条件は狭まりますが、底地の購入には問題はない範囲でしょう。

借地人が底地を買い取るメリット

借地人が底地に建てた家に「生涯住み続けたい」という場合、底地を買い取り、土地の所有権を持つことで安心して永住ができます。

借地人が底地を買取ると、契約更新の手間がなくなる・更新料が不要になる・建物を建て替える場合にも地主の承諾を得る必要がない・建替承諾料の支払いも不要、など多くのメリットがあります

また、借地人が底地を買取るときは、一般に流通している更地(土地)価格の50%程度が相場になります。
借地人は既に、底地に建物を所有して借地権を持っていますが、この借地権は更地価格の6割程度に相当するため、新規に土地を探して購入するよりも、底地を買い取る方が大幅に安い価格で購入ができ、大きなメリットになります。

所有者である地主にとっても、第三者に売却するより借地人に買取ってもらう方がメリットがあるのです。

第三者は底地の買い取りにローンを使うことが難しく、購入不可能な結果に終わることも考えられます。

しかし借地人なら、住宅ローンを利用して円滑に買い取りができます。

さらに、売却価格の相場には大きな差があります。
第三者に売却すると更地価格の15%が相場です。
地主にとっては、更地価格の50%が相場の借地人に買い取ってもらう方が3倍以上の高値で底地を売却できることになります。

なお、底地の相場について知りたい方は、以下の記事をご参照ください。

底地の買取相場をカンタン解説!高く売るテクニックも売却相手別にご紹介
底地の買取相場は「売却相手」と「底地の条件」によって変わる 冒頭でもお伝えした通り、底地の買取相場は「売却相手」「底地の条件」によって、更地価格のどれくらいになるのかが大きく異なります。 そこで、この章ではまず更地価格の算出方法をご...

また以下の記事では親が借りている底地を子が買い取った場合に贈与税を回避する方法を解説しています。
併せて参考にしてください。

親が借地している底地を子が買い取ったら発生する贈与税の回避方法を解説!
親が借地している底地を子が買い取る場合は贈与税がかかります。本記事では、親が借地している底地を子が買い取った場合の贈与税の概要・親から子に借地を生前贈与した場合にかかる費用・親の所有する借地を相続した場合にかかる費用について解説します。

第三者が底地の買取りをする場合、金融機関や商品によって対応が異なる

第三者が、すでに建物の所有者のいる底地だけを買い取りする場合、底地には担保価値が無いため、ほとんどの金融機関では住宅ローンの利用はできません。

住宅ローンは原則、居住用の不動産を購入するための融資です。
すでに借地人が居住している底地を購入するには、住宅ローン以外のフリーローンや無担保ローンといった商品を検討するしかないでしょう。

しかし、地方銀行の無担保住宅ローンなどには、底地の買取りでも融資が認められる商品もあるようです。

金融機関や取り扱う商品によって、融資条件や使途の縛りが異なります。
特殊な土地である底地の融資に関して、ホームページ上には詳細を記載していない金融機関が多いので、直接問い合わせて相談するのが確実な方法です。

地方銀行の場合

ノンバンクであればローンを組める可能性がある

銀行系の住宅ローンでは取り扱いが厳しい底地のローンですが、ンバンク系の金融機関は融資の縛りが緩い傾向にあります。

ただし、無担保ローンやフリーローン、不動産担保ローンといったローンの場合、一般的に住宅ローンに比べると金利が高く設定されています。
その分、使途の自由度が高くさまざまな用途に利用ができるメリットがあります。

ノンバンクの場合
ノンバンクのトラストホールディングス株式会社では、底地権や借地権の物件でも担保として融資が受けられる不動産担保ローンを扱っています。

金利は年3.45%~7.45%と、高めになりますが、底地は通常の土地値の15%程度と格安です。
短期間での完済を目指しましょう。

第三者に底地を買い取ってもらえるケース

地主が底地を売却したいときには、借地人に買い取ってもらうことが一番望ましい方法ですが、必ずしも借地人が買い取ってくれるとは限りません。

借地人に長期間居住の意思がない場合や、価格の折り合いがつかないこともあります。
買い取りたくても個人的理由で住宅ローンが通らないなど、借地人が買い取れない場合、第三者の買い手を探して売却することになります。

しかし、初めにお伝えしたように、底地は「第三者には自由に活用ができない」「融資を受けられる可能性が低い」という特殊な土地のため、流通性が低く一般的な不動産仲介業者では扱ってもらえないこともあります。

第三者に底地を売却するには、以下のような方法が一般的です。

底地専門の買取り業者に依頼する

一般的な不動産業者での売却が難しい底地ですが、底地を専門的に扱っている業者に「買い取り」をしてもらう方法があります。

所有している底地を専門の買取業者に売却する

業者が直接買い取るので、買い手のローンを心配する必要もなく、売却価格の交渉が長引くこともありません。

仲介と買取の売却スピードの違い

また、不動産仲介業者に売却依頼すると仲介手数料が必要ですが、業者買取りには仲介業務は発生しないため、仲介手数料はかかりません。

仲介手数料とは

専門業者による底地の買取り相場は、一般的な更地価格の10~15%です。
借地人に売却するよりは安くなりますが、第三者のエンドユーザーに売却するのと大差はありません。

また、第三者に底地を売却する場合、売主は契約不適合責任を負わねばなりません。

No468_契約不適合責任

契約不適合責任
売主が買主に負うべき責任。引き渡した目的物に、売買契約書には記載のない不具合や欠陥などが見つかった場合、売主は買主から契約の解除や損害賠償などを請求される恐れがある
その点、専門の買取業者に売却する際には売主の契約不適合責任を免責で買い取りを行ってくれるところもあり、売却後のトラブルを避ける事ができるのも大きなメリットと言えるでしょう。

買取業者は契約不適合責任が免責

買取り業者を選ぶポイントは、買取り実績が多い業者です。
実績が多ければ経験値も知識も豊富で、適正価格での買い取りが期待できます。

なお、弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、地主と借地人がトラブルになっているなど、他社では断られるような底地・借地を多数買い取ってきました。

たとえば、弊社では以下のような借地を190万円で買い取った実績もあります。

築年数 54年
物件の所在地 東京都荒川区
借地の状況 ・10坪ほどの土地に木造2階建の戸建が建っている ・建築基準法を満たしておらず再建築できない土地
借地売却に関する地主様の要望 ・売却を承諾するための費用(譲渡承諾料)を更地価格の10%とする ・借地の更新料を更地価格の8%~10%とする ・宅建業者が買い取った場合、転売時に承諾料を支払うこととする など
買取価格 190万円
買取時期 2023年8月

上記の「借地売却に関する地主様の要望」を見て頂けばわかるように、この借地は売却に関する地主様の要望が厳しく、依頼主様(借地人)は他社では買取を断られてしまったようです。
とくに転売時に承諾料がかかることは買取業者にとって直接的な負担となるため、買取を敬遠する業者が多いのも当然といえます。

このように、地主の要望が厳しく、再建築もできず、建物の築年数も古い借地であっても、弊社が190万円で買い取れる理由は以下の2つです。

  • 土地の利権に強い弁護士と提携しており、利権問題を解決した上で運用・再販できるため
  • 借地の再販先が豊富であり、買取に際して費用がかかっても(承諾料など)利益を生み出せるため

実際、弊社は底地・借地をはじめ、訳あり不動産の買取実績が600件以上(2023年1月〜10月時点)あり、これまで買取をおこなったお客様からも「買い取ってもらえてホッとした」「早く依頼すればよかった」といった好意的な評価を多数いただいております。

相馬桂子
相馬桂子
2023-09-29
担当してくれた方がとても優しく 迅速に処理していただけてるので助かっております
豊田直子
豊田直子
2023-09-04
役場から空家の適切な管理をお願いしますと通知が来ました。早くどうにかしないとご近所に迷惑がかかると思いネットでアルバリンクさんを検索し相談しました。担当の野間さんが丁寧な対応で「一緒に頑張りましょう」と言って頂き、心強かったです。買取りもスピーディで、本当に感謝しています。ありがとうございました。
山本建夫
山本建夫
2023-09-01
二十数年前に四国(松山市内)の実家を相続しましたが、今後とも活用の予定がなく、処分(売却)する方向で地元(松山市)の不動産業者を中心に処分の相談をしていましたが、立地条件等の関係から話がまとまらず、困っていました。 そんな折、たまたまテレビ(フジテレビ系列)でアルバリンクさんの「空き家処分について」の放映が目に留まりました。早速、相談させていただこうと電話で土地と建物の現状を説明したところ、担当の方(池澤さん)が非常に親切で丁寧にご対応くださり、おかげさまで売買契約の締結に至りました。アルバリンクさんのテレビ放映を見るまでは、もう処分は無理かと諦めていたこともありました。 アルバリンクさん(担当:池澤さん)に出会えて本当に良かったです。感謝しております。ありがとうございました。
木村敏子
木村敏子
2023-08-12
このたびは、アルバリンク担当安藤様に大変お世話になりました。父の相続手続きで、一番ネックだったのが、10年近く空き家状態になっていた実家の処遇でした。地元の不動産屋数件にも現地確認に来てもらいましたが買い取りを断られ続け、更地にしてはどうか?と提案されましたが、数百万かけて解体しても、再建築不可の土地のため、売れるはずがないと途方に暮れていました。 そんな時、たまたまネット検索で訳あり物件買取プロがヒットし、安藤さんと数回お電話させていただき、とても親しみやすい方で親身に話を聴いていただいたことを覚えています。しかも、ラインで実家の写真や不動産関係書類を送信するだけで、こういった取り引きが成立することに、まずは驚きました。先祖代々引き継がれた、父母とも過ごした思い出の家でしたが、再建築不可の場所でもアルバリンクさんのおかげで、所有権移転登記することができました。誠に感謝申し上げます。 今回、アルバリンク様のおかげで売却できたこと、お盆のお墓参りで先祖にも報告できましたし、自分自身の気持ちもスッキリ軽くなりました。本当にありがとうございました!!
ちゃむ
ちゃむ
2023-07-28
再建築不可(家の側の道は原付が通れる幅しかない)、残置物あり、長年動物を飼育していたため家屋のダメージあり…と地元の不動産会社数件には相手にもされなかった実家の物件を藁にもすがる思いでアルバリンク様に相談させて頂きました。きっと断られるんだろうなと思いましたが、担当の池澤様から前向きな返答を頂きビックリした事を覚えています。 私が体調面で不安を抱えていた事も考慮して下さり、なるべく身体に負担のないようにスムーズに進めて下さいました。 リフォームするとしても数百万かかるだろうし、同じく数百万かけて解体しても使い道がなく税金が跳ね上がるだけの負の遺産を手放せた時には長年の悩みが無くなり肩の荷が下りました。本当に感謝の気持ちでいっぱいです。御丁寧に対応して下さり本当にありがとうございました。
森の熊
森の熊
2023-07-21
不動産の悩みは、同業多くあれどAlbaLinkさんは外さない方がいいです。担当者さんが親身で丁寧、LINEでリアルタイムに写真付きでやり取り出来て話も早い。安心して取り引き出来ます、たいへん助かります。
おはゆうちゃん
おはゆうちゃん
2023-06-28
再建築不可&傾いた古い家の処分で困ってました。 地元の不動産では相手にもされず、固定資産税の関係で更地にもできず、草抜きや隣家との対応など高年齢が近い夫婦ではとても日頃の管理は重労働でした。 こちらに相談したところ快く買い取っていただき、肩の荷がおりました。本当にありがとうございました。 担当いただいた菊池様の心遣いに感謝しております。
ウーティスメチウス
ウーティスメチウス
2023-06-09
横浜在住です。築50年以上の中国地方の再建築不可戸建てを相続し、不動産買取業者に聞いても断られ、処分に困っていました。必死の思いでネットで見つけたアルバリンクさんに査定依頼したところ、すぐに米長さんからご連絡をいただき、親身に相談にのっていただきました。一週間後には売買契約書に署名捺印の運びとなりました。本当に助かりました。

また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。

底地・借地を手間や費用をかけることなく、なるべく高値で売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたことが、借地人or地主 に知られることはありませんので、ご安心ください)。

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なお、以下の記事では底地の売却時に買取業者を選ぶポイントを解説しているので、併せて参考にしてください。

底地を買い取ってもらう方法を超簡単解説!【おすすめ業者16選】
底地の売却は、借地人または不動産買取業者に買い取ってもらうのが一般的です。本記事では、底地の売却方法4選・底地を買取してもらうまでの流れ・底地を専門とする買取業者を選ぶ4つのポイント・おすすめの底地買取業者16社について解説します。

底地投資家に売却する

第三者に売却するもう一つの方法は、「底地投資家」へ売却する方法です。

投資物件といえば、アパートやマンションが一般的ですが、空室や家賃滞納、修繕やリフォームなど、予想以上に手間や経費がかかるものです。

その点、底地は建物を所有している借地人が出ていく退去リスクは極めて低いでしょう。
万が一出ていった場合は借地権がなくなるため、通常の更地として市場相場で売ることが可能になります。また、借地人が所有する建物に、修繕の責任や義務が発生することもありません。

以上のように、底地を所有して地代をもらう「底地ビジネス」は、管理が簡単でリスクが少ない観点から、注目している投資家もいます。

投資物件を専門に扱っている不動産業者に相談してみるといいでしょう。

なお、底地を売却するにあたって借地人とのトラブルを回避したい方は、以下の記事を参考にしてください。

底地の売却に借地人の同意は不要!トラブルを防ぐためのコツも解説
底地の売却には借地人の同意は不要 底地とは、建物の所有・利用を目的とする借地権が設定された土地です。 底地の売却は民法上に規定がなく、借地人への同意なしで売却できます。 まずは、底地のシーン別に借地人の同意なしで売却で...

まとめ

借地権が付いている土地である底地は、金融機関では担保価値が無く、第三者がローンを組んでの買い取りは極めて困難です。

しかし、借地権者が買い取る場合は、住宅ローンを利用できる可能性が高く、一般的な売地(更地)を購入するよりも安く買い取ることができます。

所有者である地主にとっても、第三者よりも借地権者の方が高い価格で売却ができるためメリットは大きくなります。

借地権者が底地を買い取れない場合、第三者への売却は手間も時間もかかるため、底地専門の業者に買い取ってもらう方法がおすすめです。

当サイトを運営している弊社AlbaLink(アルバリンク)では、2011年の創業以来、数多くの底地を買い取ってまいりました。
過去には訳アリ物件専門の買取業者として、フジテレビの「newsイット!」に紹介された実績もあります。

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あなたの底地をスピーディーに、かつ適正価格で買い取らせていただきますので、底地を売却したいとお考えの方は、お気軽にご相談ください。

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監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二です。同社は空き家や事故物件などの売れにくい不動産の買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。

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