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底地とは？借地権との違いも解説
底地とは、土地の中でも建物の所有や利用を目的とする借地権や地上権などの権利が設定されている土地のことです。
建物の所有を目的として土地を借りている人のこと。
底地と借地権の違いは、底地は権利が設定されている土地であるのに対し、借地権は底地に建物の所有や利用を目的として設定される土地の賃借権のことを指します。
所有している土地について、第三者との間で建物の所有を目的とする借地権や地上権が設定された際にその土地は底地となります。
他人の所有している土地を使う権利。所有者の許可がなくても土地の賃貸や建物の売却ができる。
底地と借地権の違いに関しては以下の記事で詳しく説明しています。ぜひ参考にしてください。
底地にまつわるトラブル事例9選
底地にまつわる9つのトラブル事例を紹介します。
- 地代を滞納される
- 地代の値上げでもめる
- 更新料を支払ってくれない
- 建て替えや増改築に伴う承諾関連で揉める
- 借地権の譲渡（売却）に関する承諾関連で揉める
- 借地権者が条件に違反した行為を行う
- 承諾なしで第三者が底地を利用していた
- 借地人が立ち退いてくれない
- 相続した底地の共有者が複数となり揉め始めた
トラブルの事例を把握することで、底地を所有するリスクや注意すべきことがわかります。
地代を滞納される
借地人が支払うべき地代を滞納するというトラブルが考えられます。
借地人が借地契約に基づいて底地の所有者に支払う賃料のこと。
地代の滞納が長期にわたる場合、底地の所有者は借地権の解除を検討しなければならなくなります。
一般的に3ヶ月以上地代の支払いがない場合に、内容証明郵便を用いて支払いを催告する場合が多く、催告したにもかかわらず借地人から地代の支払いがない場合に契約を解除できるケースが多いです。
地代の滞納があった場合、すぐに借地人と連絡をとり状況を確認しましょう。
滞納を放置していると滞納額が大きくなっていき、大きなトラブルへと発展する可能性があります。
地代の値上げで揉める
借地権や地上権設定時に決められた地代を底地の所有者が値上げしようとする際にトラブルが発生する可能性が高いです。
なぜなら、借地権者にとって地代の値上げは簡単には承諾できない問題だからです。
特に、借地権が古くから続いている場合、近隣の地代相場と比べると地代が安くなっているケースには要注意です。
仮に、近隣の地代相場との乖離を理由に地代の値上げを借地人に請求しても、借地人からしたら厳しい条件となるため受け入れられません。
したがって、地代の値上げを請求する際には、当事者間で話し合いがまとまらない可能性が高いです。
地代の計算方法については、こちらの記事で詳しく説明しています。ぜひ参考にしてください。
更新料を支払ってくれない
借地権や地上権の契約の更新時に、借地人が更新料の支払いを拒むケースもトラブルとしてはよくあります。
なぜなら、更新料の支払いは法律によって明確に定められているわけではないからです。
借地権や地上権は、借地借家法によって定められていますが、同法律には更新料についての定めがありません。
したがって、更新料は契約の当事者間で契約更新時に支払うという慣習に基づいて成り立っている制度となります。
更新料を借地権者に支払ってほしい場合には契約書にその旨を明記するようにしましょう。
建て替えや増改築にともなう承諾関連で揉める
借地人が借地権が設定された土地上の建物を建て替えたり、建物を増改築する際に必要な所有者からの承諾を得ることに関してトラブルになるケースもあります。
特に、建て替えや増築について底地の所有者の承諾を得る際に、借地人は底地の所有者から承諾料という金銭を請求される可能性があり、承諾料の認識の違いによりトラブルになるケースが多いです。
なぜなら、承諾料は更新料と同様に法律によって明確に定められているわけではなく、承諾に関して借地人が承諾料を支払うという慣習が残っているにすぎないからです。
底地の所有者が承諾料という慣習を知っていても、契約書に明記をしていない限り借地人は承諾料の発生を知らない場合があります。
借地人が、底地の所有者に増改築や建て替えの承諾を得る場面になって初めて承諾料の支払いがあることを知ると、承諾料の金額や、増改築や建て替えの承諾を得る際の承諾料を払う必要があるかどうかに関して、トラブルに発展する場合があります。
増改築や建て替えは、借地権において重要なタイミングとなるため、承諾料などの金銭トラブルは発生しやすいと言えます。
借地権の譲渡（売却）に関する承諾関連で揉める
借地権を譲渡する際に、必要となる底地所有者の承諾について揉めることがあります。
なぜなら、譲渡に関して底地所有者の承諾を得る際には所有者に対して譲渡承諾料を払う慣習があり、譲渡承諾料の金額や、譲渡承諾料を払う必要があるかどうかについて揉める可能性が高いからです。
譲渡承諾料については、明確な決まりはなく個別の契約内容や近隣の相場によって決定されることがほとんどです。
また、借地権者が底地の所有者に無断で借地権を譲渡した場合、底地の所有者は借地人に契約の解除を申し入れることができるため、譲渡承諾料についての当事者間の話し合いは避けられません。
したがって、借地権を譲渡する際の譲渡承諾料に関して、借地人と底地の所有者との間でトラブルが発生しやすいといえます。
借地権者が条件に違反した行為を行う
借地権者が条件に違反した行為を行うことで底地の所有者とのトラブルに発展してしまいます。
条件に違反する行為の中でも、借地上に建築する建物の用途や構造などにかかる契約上の制限に違反するケースが多いです。
そうした場合に、借地条件に違反した際の対応を契約に特約として定めておかないと、最悪の場合当事者同士で裁判で争うことになります。
借地借家法第17条では、借地条件の変更について当事者間の協議が調わない場合に、契約の当事者が申し立てることで借地条件の変更が可能となると定めています。
そのため、借地条件に違反した場合に変更が可能かどうかや変更にかかる費用や方法を契約時に特約として定めることでトラブルを回避できます。
承諾なしで第三者が底地を利用していた
底地を借地人以外の第三者が無断で利用していた場合は、借地人と底地の所有者との間で揉めることになります。
なぜなら、借地権を設定されている土地を借地人が無断で賃貸をして第三者が利用していた場合に、底地の所有者は借地契約の解除ができるからです。
借地上の建物を賃貸として貸し出す行為は、借地権が建物を所有する目的で土地を借りる権利にすぎないことから全く問題はありません。
しかし、借地権が設定された土地を賃貸する際には底地の所有者の承諾が必要です。無断での賃貸が発覚した場合には原則として契約が解除できますが、事情によっては解除が認められない可能性があるため注意が必要です。
ちなみに、底地に設定されている権利が地上権の場合は、自由に転貸が可能です。
借地人の無断賃貸により、第三者が底地を利用していた場合にも契約が直ちに解除できない場合があるためトラブルになりやすいです。
借地人が立ち退いてくれない
借地人が底地の所有者からの立ち退きの要求に応じない場合には、大きなトラブルに発展する可能性があります。
なぜなら、原則として底地の所有者に正当事由がない場合には借地人に立ち退きを要求することができないからです。
（借地契約の更新拒絶の要件）
第六条 前条の異議は、借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む。以下この条において同じ。）が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。
正当事由があるかどうかの判断の中で最も重要なのは、所有者が土地を利用する必要性が発生しているかどうかです。他に利用できる土地があれば正当事由と判断されない場合があります。
正当事由がなくても立ち退きを要求する場合は、立ち退き料が高額になるケースがあり無理に立ち退きを進めようとしてトラブルに発展するケースも珍しくありません。
立ち退きについては以下の記事でも説明しています。ぜひ参考にしてください。
相続した底地の共有者が複数となり揉め始めた
底地について相続が発生し共有者が複数になった場合に借地人との間でトラブルが発生することがあります。
なぜなら、共有者が複数になることで、地代の受取方法や今後の土地の活用方法に関して共有者間で意見が異なってしまう可能性があるからです。
底地を複数の相続人が共有して所有することになると、借地人から受け取る地代や更新料などの金銭を共有者が分配して受け取ることになります。分配の方法に関して明確な決まりはないため、分配の方法で共有者の間で揉める可能性が高いです。
また、共有者の一人が建て替えや増改築の承諾を勝手にしてしまうといった借地人を巻き込んだトラブルの発生も十分考えられます。
このように相続により底地が共有不動産となると、さまざまなトラブルが発生する可能性が高いです。
底地のトラブルを回避する3つの方法
さまざまなトラブルの発生が考えられる底地ですが、トラブルを回避するための方法が3つあります。
- 借地権者とコミュニケーションをとる
- 弁護士や税理士に相談する
- 底地を売却する
それぞれのメリット、デメリットも合わせてご紹介します。
借地権者とコミュニケーションを取る
借地権者とこまめにコミュニケーションを取ることでトラブルを未然に防ぐことができます。
当事者間でコミュニケーションをとり、相続の発生や契約条件について話す機会をこまめに設けることで、契約の条件に関する認識の違いや勘違いが発生しにくくなります。
借地人と底地の所有者は必ずしも近くで生活しているわけではなく、底地の所有者が遠方に居住している可能性もあります。
遠方にいる場合には近くに住んでいる場合と比べるとコミュニケーションの量が少なくなり、重要な事項の伝達が遅れたり伝達されなかったりします。
また、コミュニケーションを取ることで良好な関係を築くことができ、更新や地代の値上げなどの話し合いが必要な場面でも、話し合いをスムーズに行うことができるというメリットがあります。
ただし、借地人と仲良くなりすぎてしまうと、地代の値上げや立ち退きの要求が言い出しにくくなってしまうというデメリットがあります。
底地の所有者は適切な距離を保ちながら借地権者とのこまめなコミュニケーションを取ることでトラブルを回避することができます。
弁護士や税理士に相談する
借地権に関してトラブルが起こりそうな場合、弁護士や税理士に相談をすることでトラブルに発展することを回避できます。
なぜならば、借地権は法律や金銭に関する複雑な問題が発生するケースが多く、弁護士や税理士がそのような問題の解決の専門家であるからです。
借地権の更新や立ち退き、借地人からの増改築の申し出の際に、借地に関する法律の知識がない場合には弁護士が適切な解決策を提案してくれますし、借地権の評価や税金については税理士が専門としています。
専門家に相談することで、最良の方法がわかるというメリットがあります。
デメリットは依頼内容に応じて料金がかかることです。
例えば、借地権の地代の交渉を弁護士に依頼すると30万円から50万円程度かかります。
そのため、依頼にかかる費用とトラブルにより被る損害を比較しながら専門家への依頼を検討すべきです
費用の問題さえ解決できたとしたら、弁護士や税理士への依頼により、高い確率でトラブルを回避できます。
底地を売却する
底地を売却することで、借地権に関するさまざまなトラブルやリスクから解放されます。
底地を売却する方法は以下のように三つあります。
- 仲介業者に依頼
- 借地権者に底地を買い取ってもらう
- 専門の買取業者に依頼
それぞれについて注意点を説明します。
仲介業者に相談しても売れにくい
底地の売却は、通常の土地と同様に仲介業者に売却を依頼できますが、売れる可能性は低いといえます。
なぜなら、底地は借地人とのさまざまなトラブルが発生しやすいというデメリットがあるため一般の買い手から敬遠される可能性が高いからです。
また、トラブルが発生しやすい以外にもトラブルの発生以外にも、土地を自由に活用できないことや、地代収入が少ないといったデメリットがあります。
しかし、仲介業者へ依頼することによって、売却に関する広告や案内、契約などを全て行ってくれるというメリットがあります。
仲介業者に依頼することで一般の買い手がつくため、最も高額で売れる可能性が高いといえます。そのため、現在借地人とのトラブルが発生していないのであれば仲介業者への依頼はおすすめです。
借地権が売却しにくい理由については以下の記事で説明しています。
ぜひ参考にしてください。
借地人に底地を買い取ってもらう
借地人に底地の購入を提案することで、借地権者が底地を買い取ってくれる可能性があります。
借地人が底地を買い取ることで、建物を解体して更地にすることなく、借地人がそのまま土地の利用を続けられるというメリットがあります。
しかし、借地人は必ずしも土地を購入する資金を持っているとは限らず、建物の建築についてローンを組んでいるなどの理由から購入資金を持っていない場合が多いことがデメリットといえます。
また、底地の所有者が売りたいタイミングと借地人が土地を購入したいタイミングが一致することは少ないため借地権者による底地の買取が実現する可能性は低いといえます。
ただし、借地人との関係が良好であり、借地人が底地を購入する意思と資金力があることが分かっていれば借地人による底地の買い取りはおすすめの方法です。
専門の買取業者なら高確率で買い取ってくれる
専門の買取業者であれば、底地であっても高確率で買い取ってくれます。
専門の買取業者は、弁護士や税理士と提携している場合が多く、通常の底地はもちろんトラブルが起こっている底地であったとしても積極的に買い取ってくれるからです。
デメリットは、業者によっては他の売却方法と比べると売買価格が低くなってしまう可能性があります。
借地人と交渉するストレスを避け、底地を速やかに売却したい人にはおすすめの方法です。
弊社アルバリンクも、底地の買取を積極的に行う専門の買取業者です。
弊社は、不動産に長けた弁護士や税理士と提携しており、トラブルが起きている土地も積極的に高額で買い取っています。
底地に関するトラブルのご相談や底地の査定は無料となっていますので、ぜひご依頼ください。
まとめ
この記事では底地と借地権の違いや底地のトラブル事例、トラブルの回避方法について解説しました。
底地とは建物の利用を目的とした借地権や地上権が設定された土地のことを指しており、底地にはさまざまなトラブルが発生するケースが考えられます。
発生するトラブルは、承諾料や更新料に関する金銭的なものから、立ち退きや譲渡などの法律に関係する事柄などさまざまです。
トラブルを回避する方法は仲介業者に依頼して売却する方法や借地人に売却する方法がありますが、最もおすすめな方法は専門の買取業者に依頼する方法です。
専門の買取業者に依頼することで、高確率で売却が可能であり、現在底地で起きているトラブルについても買い取った上で提携した弁護士や税理士がトラブルに対して柔軟に対応します。
高確率で底地を速やかに売却し現金化できるだけでなく、トラブルからも解放されるためおすすめの方法です。
弊社AlbaLinkは、トラブルが起きている底地に関しても積極的に買取を行う専門の業者です。
不動産関係に強い弁護士や税理士と提携しているため、現在借地人とトラブルになっている底地に関しても積極的に高額買取を行っています。
借地人とのトラブルでお困りの底地の所有者の方はぜひ一度ご相談ください。
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