株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
底地の売却には借地人の同意は不要
底地とは、建物の所有・利用を目的とする借地権が設定された土地です。
底地の売却は民法上に規定がなく、借地人への同意なしで売却できます。
まずは、底地のシーン別に借地人の同意なしで売却できるパターンを見ていきましょう。
借地と違って底地は自由に売却できる
借地と違い、底地は地主の意思で自由に売却が可能です。
借地人が借地権を売却する際には、地主からの同意を得なければなりません。
民法612条1項では、第三者へ借地権を譲り渡す行為について以下のように定められているからです。
第六百十二条 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
上記のよう規定が設けられているのは、借地契約を交わした借地人に地代等の支払い能力があると信頼した上で、地主は自身の土地に建物を建築することを許可しているからです。
よって、経済的な損失を与える恐れがあるため、借地権を売却する際は地主からの同意が必要です。
一方で、底地の売却には民法上の規定はなく借地人からの同意は不要です。
そのため、底地を売却する際には借地人の承諾はもちろんのこと、事前通知も必要ないのです。
建物の名義が借地人でなくても売却可能
建物の名義が借地人自身ではなく、その子どもであった場合も同意を得ずに売却できます。
先に挙げたのと同様、底地を売却するために合意を得なければならない法律がないためです。
ただし、このケースの場合、借地人は新地主に対して借地権を行使できない可能性があり、後々トラブルに発展する可能性があるため留意しましょう。
たとえば、相続により借地権付き建物を親から受け継いだケースです。
借地権を相続する際、借地人が相続登記を行っていなかった場合、権利の主張ができず、新地主から「建物を取り壊して更地にして返せ」と要求される可能性があります。
被相続人の不動産の所有権を正式に移転させる手続きのこと
したがって、建物の名義が借地人でなくても売却は自由にできますが、登記が終わっているか否かは確認してあげたほうがよいでしょう。
底地が共有名義でも「持分」なら売却可能
底地が共有名義の場合は共有者全員の同意が必要になります。
参照元：e-Gov法令検索｜民法251条
しかし、自身が所有する共有持分のみであれば、他の共有者の承諾なしで売却できます。
共有持分は共有者それぞれが共有名義の不動産に対してもつ所有権であり、権利の売買は個々が自由に行えるからです。
参照元：e-Gov法令検索｜民法206条
ただ、理屈としては底地の共有持分は売却可能であるものの、借地人・共有者との複雑な権利関係が生じるため、一般の不動産市場では売れません。
底地の共有持分を売却する場合、後述する専門の買取業者に売却を依頼するのが賢明な判断です。
なお、他共有者の同意なしで共有持分を売却する手順については、以下の記事で紹介しています。
底地の売却方法4選【価格相場も合わせて解説】
前述したように、底地の売却は借地人の許可なく自由に売却できます。
ただし、一般的に底地の売却は難しく、売却活動が難航する傾向にあります。
なぜなら、地主の土地でありながら自由に活用ができず、地代の相場も安いため、自由度・収益性のどちらから見ても、魅力的な不動産ではないからです。
そのため、底地を現況のまま売り出すのではなく、売却先・売却方法を工夫しなくてはなりません。
この章では、底地の売却方法である以下4つの施策を紹介します。
- 借地権者に売却する
- 借地権者と同時に売却する
- 底地と借地を等価交換してから売却する
- 専門の買取業者に売却する
借地権者に売却する
底地のもっともシンプルな売却方法は、借地権者への売却です。
借地人は自身の建物に住み、いつか売却等で手放す日まで、地主へ地代・更新料・譲渡承諾料を支払わなくてはなりません。
しかし、借地人が底地を買い取れば、これらの費用は今後不要になり、なおかつ土地の完全な所有権を取得できるため、活用の幅も広がります。
くわえて、第三者が底地のみを購入するよりもメリットが大きいため、売却相場も相場の50％程度と高値になりやすいです。
ただし、借地人に底地を買い取るだけの資金力がある場合のみ実現できる方法です。
借地人が底地の買取に前向きで、なおかつ資金力がある場合、交渉してみるとよいでしょう。
借地権者と同時に売却する
底地を借地権者と同時に売却する方法です。
地主・借地人が協力して、土地とその上の建物をセットで市場に売り出すなら、買主は完全な所有権を得られるため、利点が大きいです。
そのため、市場に近い売却価格である30%～40％程度での売却がしやすくなります。
ただし、地主・借地人の売却時期が一致しなければなりません。
借地人に売却する意思があり、かつ売却時期が底地の所有者が売りたい時期と一致しなければならないというハードルがあります。
くわえて、売却金額の分配についても話し合う必要もあり、借地人との関係が良好であることが前提です。
極めて稀なケースですが、地主と借地人の売却したい時期が揃っていて、なおかつ公平な分配方法について話し合えるほど良好な関係なら実現できる方法です。
なお、底地と借地の同時売却について詳細を知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
底地と借地を等価交換してから売却する
底地と借地の等価交換とは、底地・借地権の一部を当事者間で交換することです。
等価交換をして、それぞれの土地が完全な所有権になれば、底地・借地権の両方から活用制限がなくなるので、市場価値を高めた状態で売却できます。
売却価格も市場相場である30%〜40％程度を見込める可能性があります。
ただし、底地・借地権の両方の市場価値が均等に高まるわけではない点に注意が必要です。
土地の形状によっては、一つの土地を分割して登記をする「分筆」を行うことで片側の資産価値が大幅に下落する可能性もあるからです。
たとえば、道路に対して長方形の土地であった場合、分筆すると後方の土地は間口2mが確保できず、建て替えができない再建築不可物件となります。
不動産市場の大半は、一生住む前提で家（土地）探しをする層であるため、再建築不可物件となると売却が難しく市場価値は下落します。
底地の形状が分筆により、資産価値に影響を与えない周辺環境であれば、おすすめできる売却方法です。
なお、底地と借地権を等価交換する方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
専門の買取業者に売却する
底地を専門の買取業者に買い取ってもらう方法です。
上述した3つの方法は、いずれも借地人への交渉が必要でしたが、専門の買取業者に売却する場合、現況のまま売却ができます。
専門の買取業者は一般の買主とは異なり、底地を居住用の不動産として購入はしません。
買取業者が底地を買い取って所有者となり、借地権者と慎重に交渉をして将来的に土地を有効活用できる状態にして、再販を行い収益化につなげます。
したがって、底地でも商品化できるノウハウがあるため、現状で完全な所有権の不動産となっていなくても、問題なく買い取れます。
くわえて、土地に見合った活用アイデアを豊富にもつ専門の買取業者であれば、売却相場が10%と言われる底地でも比較的高く買い取ってもらいやすいです。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は底地に強い買取業者です。
これまで、数多くの底地をはじめとした訳あり不動産を買い取ってきた実績があります。
不動産専門の弁護士・税理士などの専門家と連携をとりながら買取業務を行っており、Google口コミでも多くのお喜びの声を頂戴しております。
底地の売却にお悩みの方は、弊社の無料相談をご利用ください。
地主様に納得いただける売却プランを提案で切るよう、最大限努めることをお約束します。
もちろん、強引な勧誘等は一切行わないためいつでもお気軽にお問い合わせください。
なお、底地の買取に対応している買取業者については、以下の記事で紹介しています。
底地をトラブルなく売却する6つの注意点
ここまでは、市場で売れにくい底地を売却する方法について解説しました。
底地の売却においてどのようなトラブルが起こり得るか把握しておくことで、スムーズな売却が実現しやすくなります。
この章では、底地をトラブルなく売却する以下6つの注意点について解説します。
- 売却することを借地権者に伝えておく
- 預かっている敷金は新しい買主へ引き渡す
- 売却するタイミングを見極める
- 共有持分の売却時は他の共有者に伝えておく
- 共有持分の売却時は他の共有者に伝えておく
- 底地の売却が得意な不動産業者を選ぶ
売却することを借地権者に伝えておく
トラブルを回避するためにも、売却する旨は借地人にあらかじめ伝えておきましょう。
底地の売却後は、新地主が借地人との借地契約を継続します。
当然ですが、地主の振込先・支払い先は唐突に新地主に変わるので、借地人が不信感を抱かぬよう、事前に伝えておいたほうがよいです。
また、新地主のスタンスによっては地代や更新料について、借地人に対してすぐに値上げを交渉する可能性もあります。
法的には底地の売却に借地人の同意は不要ですが、心遣いの一つとして売り出す旨は伝えておいたほうがよいでしょう。
預かっている敷金は新しい買主へ引き渡す
借地契約の際に、地主は借地人より原状回復費用などの担保として敷金を預かっています。
敷金は、契約成立時から土地の明渡終了時までの賃料の未払い・原状回復費用にあてられる目的で預かっている費用であるため、新地主へ引き渡します。
したがって、新地主へ売却価格は敷金を相殺した残額となるので、売買契約の際には念頭に置いておきましょう。
売却するタイミングを見極める
底地の売却はタイミングの見極めも重要です。
借地契約の更新をきっかけに借地人が借地権付き建物の売却を検討している可能性があるためです。
そのタイミングであれば、底地・借地権をセット販売にする方法も実現しやすいので、市場価格の売却相場を狙えます。
借地人にとっても、思いのほか売却価格が高くなるメリットがあるため、納得感をもって売却がしやすいでしょう。
借地契約の更新が近いのであれば、底地の売却をその時期まで待つのも一つの手段です。
共有持分の売却時は他の共有者に伝えておく
共有名義の底地の場合、自分の持分のみ売却する際も、事前に共有者へ伝えておいたほうがよいです。
底地の売却と同様に、売却自体は単独で行えるものの、事前の相談がなかったことを不快に思う共有者もいるためです。
くわえて、共有持分は売却先を誤ると、他の共有者への強引な営業や共有物分割請求を行われる可能性があります。
共有物分割訴訟とは、裁判所を通じ共有関係の解消する訴訟です。
共有名義の土地は単独名義にして市場で再販したほうが得られる利益が大きいため、業者が買い取った後に行うオーソドックスな方法です。
突然、第三者から共有物分割についての協議を行う通知が届くと不安に感じる共有者もいるでしょう。
トラブルを回避するため、底地の共有持分の売却する際は他の共有者へ自分の持分を買い取ってもらえないか交渉するのも一つの手段です。
共有者へ共有持分売買の打診を行うなら、底地の共有持分を売却したい旨も暗に伝えられます。
なお、「共有者との交渉がトラブルになりそうで不安」といった場合には、弊社AlbaLink（アルバリンク）に一度ご相談ください。
底地・借地権・共有持分など権利関係が複雑な不動産を数多く取り扱ってきた弊社なら、売主様への負担がない売却プランをご提案できると自負しております。
もちろん問い合わせしたからといって売却を強引に勧めることはありません。
経験豊富な担当者による無料相談は随時行っておりますので、いつでもお気軽にお問い合わせください。
底地の売却が得意な不動産業者を選ぶ
底地の売却が得意な不動産業者を選ぶのも、トラブルない売却を実現するための重要なポイントです。
完全な所有権ではない底地は、一般の不動産会社ではほとんど取り扱いません。
底地を通常の不動産と同様に市場で売却するためには、完全所有権にするなど、権利調整が必要となり、それには専門知識を要するからです。
そのため、底地の売却は借地人との交渉スキルや、弁護士などの法律のプロと連携している専門の不動産会社に売却を依頼するのがトラブルのリスクなく安心です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、弁護士などの士業の先生と連携をとりながら買取業務を行っております。
借地人とのトラブルがすでに発生している場合でも、底地に詳しい担当者によるアドバイス等のサポートが可能ですので、お気軽にお問い合わせください。
売却益が出たら譲渡所得税を支払う
底地を売却する際に、売却益が発生すると確定申告をして譲渡所得税の納付が必要です。
譲渡所得税とは、底地の取得や売却にかかった諸経費を差し引いた売却額の利益部分に課せられる税金です。
譲渡所得税の計算式は以下のとおりです。
譲渡所得 = 売却価格 – 取得費 – 譲渡費用
譲渡所得 × 税率
上記の税率には所有期間に応じて、以下の税率を乗じます。
- 底地の所有期間が5年超の場合（長期譲渡所得）：20.315%
- 底地の所有期間が5年年以下の場合（短期譲渡所得）：39.63%
たとえば、底地の売却価格1,000万円・取得費500万円・譲渡費用150万円で長期譲渡所得の場合は以下の計算式です。
譲渡所得 = 売却価格 – 取得費 – 譲渡費用より、
1,000万円 – 500万円 – 150万円 = 350万円（譲渡所得）
譲渡所得 × 税率より、
350万円 × 20.315% = 71万1025円
このように、底地の売却益と所有期間によって譲渡所得税の納付が必要となるので、念頭に置いておきましょう。
なお、不動産売却に関する税金・特例については、以下の記事で詳しく解説しています。
底地は早めに売却すべき4つの理由
ここまで、トラブルがない底地の売却方法についてお伝えしましたが、売却は後回しにせず、早期に行ったほうがよいです。
収益性の低い底地を長く所有すると、金銭面・精神面で地主に負担がかかるからです。
この章では、底地は早めに売却すべき理由である以下4つを解説します。
- 土地を自由に活用できない
- 地代収入の収益性が悪い
- 借地人とトラブルになりやすい
- 融資が付きづらく買い手が現れにくい
土地を自由に活用できない
前述のとおり、借地権の付いた土地を地主は自由に活用できません。
土地を借りて利用する権利である借地権は、借地人が所有しているからです。
そのため、地主が契約の途中で土地に家を建てたり、新たな事業として活用したりするなどの用途変更はできなくなります。
借地人への退去を求める方法もありますが、立ち退きを求めるには地主側に正当事由が必要です。
借地人の立ち退きが認められる正当事由は以下のとおりです。
- 地主がほかに不動産を所有しておらず、底地に居住用物件を建てるなど、地主が土地の使用が必要な事情
- 地代の支払いが延滞・滞納がないかなど、借地契約に関する従前の経過
- 借地人が建物を利用していない・家屋が老朽化により倒壊の危険があるなど、土地・建物の利用状況
- 地主が立ち退き条件として立ち退き料の支払いを申し出ているなど、給付申出の有無
上記を満たした上で、なおかつ借地人に立ち退きを求める場合、契約期間が終了する6ヶ月前までに立ち退き交渉をしなくてはなりません。
底地を自由に活用するためには高いハードルがあり、なおかつ次章で解説する収益性も低いため、特別な理由がなければ早期に売却したほうがよいです。
なお、借地人への立ち退きについては以下の記事で詳しく解説しています。
地代収入の収益性が悪い
底地は地代収入の収益性がよくはありません。
地代相場は固定資産税・都市計画税の3倍〜5倍程度であり、両方を合わせて10万円の底地だとしても、年間30万円～50万円程度にしかならないためです。
くわえて、地主は土地の固定資産税・都市計画税など維持管理費等を負担しなければならないため、地域によっては地代でペイできなくなる可能性もあります。
地代は、借地契約の際に当事者間の取り決めによって固定額が決められますが、地主が負担する固定資産税は3年ごとに評価替えが行われ、地域によっては税額が上がります。
資産価格の変動に対応し、固定資産税評価額を適正な価格に見直す制度
そのため、借地契約を締結した当初はよくても、継続していく過程で地代の値上げが必要になる場合もあるのです。
借地契約の際に「地代を固定する」などの特約を設けていなければ、借地人に地代の値上げ請求はできます。
ただ、実際に地代の値上げに移行するためには、固定資産税の推移や近隣相場などを参考資料に借地人を説得し、話がまとまらなければ、調停・裁判が必要となり、実現までには時間・手間が非常にかかります。
潤沢な収益が得られないまま底地を所有し続けると、やがて地代で維持費が支払えなくなる可能性があるため、売却は早期に行うのが懸命な判断です。
なお、地代の相場については、以下の記事で詳しく紹介しています。
借地人とトラブルになりやすい
底地の所有で起きやすいトラブルのほとんどが地代・更新料・譲渡承諾料の支払いに関する内容です。
これまで問題なく支払われ続けた地代についても、借地人の生活環境や相続による代替わりによって、やがて滞納が起こる可能性があります。
地代の滞納があってもすぐに借地契約が解除できるわけではなく、3ヶ月〜6ヶ月程度の滞納が起こった後に以下のような段階を踏む必要があります。
- 地代の支払い催告をする
- 借地契約を解除する旨を通知する
- 建物収去土地明渡請求訴訟を起こす
建物収去土地明渡請求とは、建物を取り壊したうえ、更地の状態に戻して明け渡させるための訴訟です。
地代の滞納から、建物収去土地明渡請求により更地となった土地を返還されるまでに1年以上の時間を要します。
底地を特別な理由もなく所有し続けると、いつか地代の収益に見合わない労力が必要となる可能性があるため、早めに売却したほうがよいでしょう。
底地のトラブル事例9選について以下の記事で詳しく紹介しているので、あわせてお読みください。
融資が付きづらく買い手が現れにくい
底地を第三者が購入する場合、住宅ローンを受けづらく買い手は現れにくいです。
住宅ローンは万が一返済が滞った時に融資額が回収できるよう、購入する不動産を担保に設定します。
しかし、すでに第三者の建物が建っている状態では住宅を担保にできないため、底地の購入でローンを組めるケースは極めて稀なのです。
底地の購入でローンを組めるのは、完全な所有権を得て土地・建物の両方を担保に設定ができる借地人に限定されます。
不動産を一括で購入する買主は非常に少ないため、安価に売り出されやすい底地であっても、ローンが組めなければ売却は難しいです。
また、底地の所在する地域によっては、人口の減少や過疎化により土地の価格そのものが下落する可能性があるため、売却は早い段階で行いましょう。
なお、底地を買い取りする際のローンについては、以下の記事で詳しく紹介しています。
まとめ
本記事では、底地の売却方法や注意点について解説しました。
底地は借地人に同意を得なくても売却は可能です。
ただし、法的義務はないものの、借地人とのトラブルを回避するには、売却する旨を事前に伝えておくのが賢明な判断です。
「借地人とのトラブルなく売却をしたい」とお考えの方は、専門の買取業者に売却する方法も検討しましょう。
専門の買取業者は、借地人に同意を得ていない状態の底地でも現況のまま売却できますし、弁護士などの法律のプロと連携があるため、売却後のトラブルも回避できるからです。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、底地に強い買取業者です。
不動産取引に強い弁護士や税理士との連携があり、借地人とトラブルになっている底地に関してもワンストップでの買取を実現しております。
底地の所有者様が安心して売却できますよう、弊社スタッフが全力で対応いたします。
査定・相談のみのお問い合わせも歓迎しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
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