国土交通大臣(1)第10112号
底地の売却には借地人の同意は不要
底地を相続したが収益性が低いために売却したい、何らかの事情で現金が必要となったために底地を売りたいなど、底地を売却する理由は人によってさまざまです。
しかし、底地には借地人が生活を営む建物があります。底地を売却する際に気になるのはやはり借地人の存在でしょう。
ここでは、底地の売却にあたって借地人の同意は必要かどうかについて解説します。
借地権の売却と違い自由に売却できる
土地所有者の承諾が必要な借地権の売却とは異なり、地主は底地を自由に売却できます。売却の際に借地人の承諾を得る必要はなく、事前通知も不要です。
売買契約が成立し、購入者による土地の所有権移転登記が完了したら、借地人との借地契約も終了します。
建物の名義が借地人ではない場合でも売却可能
建物の名義が借地人ではなく、その子であった場合でも、同意を得ずに売却できます。ただしこのケースの場合、借地人は新地主に対して借地権を行使できない可能性があり、のちのトラブルにつながりかねないため注意が必要です。
共有名義の底地でも共有者の同意なく売却可能
底地が共有名義の場合は原則共有者全員の同意が必要ですが、自分の共有持分のみであれば、承諾を得なくても売却できます。
この場合は共有者に売却を持ち掛けるか、もしくは共有持分の買取を専門としている不動産業者に売却を依頼するとスムーズに行くでしょう。
底地売却時にトラブルを起こさない進め方
借地契約は地主と借地人の信頼関係から成り立っています。底地の売却時に借地人の同意は不要とはいえ、トラブルを未然に防ぐにはやはり事前の相談が不可欠です。
ここでは、底地売却時にトラブルを起こさない進め方について解説します。
借地人とトラブルにならない売却の進め方
1.借地権者への通知は不要だが事前に伝えておく
借地人とのトラブルを防ぐには、やはり事前に売却する旨を伝えておくことが大切です。
底地の売却後、借地人は新しい地主との間で借地契約を構築します。旧地主に代わって賃貸人の地位を受け継いだ新地主には地代を請求する権利が与えられますが、突然見ず知らずの方から地代を請求されたとき、借地人は驚くに違いありません。本当に新たな地主なのか、支払って問題はないのかなどの不安も抱えるでしょう。
また、新たな地主との間で地代や更新料についてもめるケースもあるかもしれません。
しかし事前に売却の相談を受けていて、新たな地主の人物像についても把握できていれば、このようなトラブルは起こらないでしょう。
底地を売却する際は、借地人への配慮を心掛けることが大切です。
2.借地権者が預けた敷金は新しい買主から返還される
底地を借地人に貸す際には地代や原状回復費用などの担保として「敷金」を預かります。敷金は借地契約の終了時に借地人に返還しなければならない費用ですが、底地を売却する際にどうしたらよいのか分からない方もいるでしょう。
じつは底地の売却時に、敷金は購入者へと引き渡すことになっています。敷金の返還義務は旧地主に代わって新地主が負うため、底地を売却しても敷金の扱いについて不安に感じることはありません。
3.売却のタイミングを見極める
底地の売却にあたっては、タイミングを見極めることが大切です。場合によっては借地人が底地の購入を検討している可能性もあるためです。
借地権者は底地に家を建てられますが、毎月一定の地代を支払う義務を負います。また建替えや増改築をするときは地主の同意が必要であり、承諾料を支払わなくてはなりません。しかし底地を購入すれば土地の所有権を得られるため、このようなデメリットがなくなります。
区切りのタイミングである借地契約の更新時や、借地人から建替えや増改築の申し出があったときなどに売却を検討している旨を伝えるのも1つの方法でしょう。
借地人への底地売却は、地主にとってもメリットがあります。
底地単独では土地の利用ができないため、一般の土地と比較すると買主が見つかりにくい傾向にあります。売れたとしても、相場よりも安価になることが多いでしょう。しかし借地人に買い取ってもらえば、より高い価格で売却することが可能です。
一方、場合によっては借地人も借地権の売却を検討していることがあるかもしれません。その際は、「底地と借地権を同時売却する」というやり方もあります。
底地と借地権の同時売却方法について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
共有者とトラブルにならない売却の進め方
共有名義の底地のうち、自分の持分のみの売却を検討する場合も、事前に共有者へ相談することをおすすめします。
前述のように、共有名義の底地全体を売却する場合は共有者全員の同意が必要ですが、自分が権利を所有している共有持分については承諾を得なくても自由に売却できます。
底地を売るときと同様、他の共有者への通知も必要ありません。この場合は一般の顧客への売却は難しいため、共有持分の買取を専門とする不動産会社へ売却する形となることが多いでしょう。
しかし、共有持分の単独売買はトラブルを引き起こす原因となりかねません。兄弟や親族で共有している場合は関係が悪化し、絶縁状態となる可能性があります。
また、買取業者によっては「他の共有者へ持分の売却を持ち掛ける」「共有物分割請求を行って共有状態を強制的に解消させようとする」など悪質なところがあるため、注意が必要です。
トラブルを回避するため、共有持分の売却を検討する際は他の共有者へ自分の持分を買い取ってもらえないか一度相談するとよいでしょう。共有者と関係の深い親族に売るのも1つの手です。
まとめ
底地は借地人の同意を得なくても売却できます。また、共有名義の底地でも自分の共有持分のみを売るときは、他の共有者の承諾は不要です。
しかし借地人や共有者の同意を得ずに売却を進めるとトラブルが発生する可能性があるため、売却を検討する際は事前に伝えておくことをおすすめします。
トラブルを未然に防ぐためにも、日頃から関係者とコミュニケーションを図り、良好な関係を保ちましょう。
一方、権利関係が複雑な底地の売却にはトラブルがつきものですが、底地売却に精通した不動産会社に依頼すればスムーズに進めることができます。
底地の売却を検討している方は、ぜひ弊社までご相談ください。
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