国土交通大臣(1)第10112号
底地の価格(評価額)を計算する方法
まず大前提として、宅地の価格（評価額）は国税庁が毎年発表している路線価に基づいて算出されます。
「路線価」とは道路に面した土地の価格のことで、土地を取得・所有したときにかかる税金額を算出する際に使われる指標です。
(売却時の底地の金額が知りたい人は「底地の取引価格は売却先によって大きく異なる」をご参照ください。)
ご存知とは思いますが、底地には借地権(土地を借りる権利)が設定されています。
よって、底地の価格(評価額)は、更地の評価額から借地権割合分の金額を差し引いて算出します。
底地評価額＝更地の評価額 ×（1-借地権割合）
それでは、路線価図と借地権割合の見方、もとにした計算式をみていきましょう。
路線価図と借地権割合の見方
上記した路線価と借地権割合は、国税庁のHPより路線価図を閲覧することで確認できます。
路線価図を閲覧する手順は以下の通りです。
- 国税庁ホームページ「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」（https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm）にアクセスし、あなたが所有する土地の所在都道府県をクリック
- 遷移した画面内「路線価図」をクリック
- あなたが所有する土地の所在市区町村をクリック
- 「この市区町村の索引図ページヘ」をクリック
- 地図から所在地を探す
上記の路線価図を見ていくと、300Cや285Gといった数字とアルファベットが記載されています。
これは価格と借地権の割合を記したもので、見方は下記の通りです。
路線価図の数字の見方（1=1,000円）
- 1…1,000円
- 10…1万円
- 100…10万円
- 1000…100万円
- 10000…1,000万円
路線価図のアルファベットの見方（%＝借地権割合）
- A…90%
- B…80%
- C…70%
- D…60%
- E…50%
- F…40%
- G…30%
例えば、
- 300A = 更地の評価額は30万円・借地権割合は90%
- 500G = 更地の評価額は50万円・借地権割合は30%
- 1000C = 更地の評価額は100万円・借地権割合70%
といった風になります。
底地評価額の計算例
では、先程の節で確認した、更地の評価額と借地権割合を下の計算式に当てはめて、底地の評価額を算出してみましょう。
底地評価額＝更地の評価額 ×（1-借地権割合）
例:更地の値段が3,000万円、借地権割合が70%の土地の底地評価額
計算式:3,000万円×0.3（100%－借地権割合70%）＝900万円
よって、底地評価額は900万円となります。
底地の取引価格と評価額は一致しない
前の章では、底地の評価額を計算する方法をお伝えしました。
しかし、底地を売却する際、評価額と売却価格が一致することはほとんどありません。
その理由には、底地には借地人(土地を借りている人)がおり、底地を購入しても土地を自由に利用できないことが挙げられます。
土地を自由に利用できない以上、不動産屋(不動産仲介業者)を介して底地を売り出したとしてもなかなか買手は付きづらく、取引額が大きく低下するわけです。
不動産取引の場面において、個人売主と個人買主の仲介役として、契約･取引の成立に向けて業務を行う事業者。
では、この章では、底地を売却する際の取引価格は、一体いくらが相場なのか解説していきます。
底地の取引価格は売却先によって大きく変動する
底地の取引価格は、売却する相手によって、大きく変動します。
底地の売却先として代表的なのは、以下の3者です。
- 土地の借地人
- 個人の買手(不動産仲介業者を介して売却)
- 不動産業者(不動産買取業者へ直接売却)
では、それぞれの売却先ごとに、底地の取引価格相場を見ていきましょう。
借地人に底地を売却する場合
結論から言って、借地人に底地を売却してしまうのが、最も取引価格の高くなる方法です。
借地人が買主の場合、底地の取引価格の相場は、概ね｢更地価格の50%前後｣になります。
というのも、借地人には土地を使用するための｢借地権｣はありますが、建物に工事を加えたり、第三者に貸し出したりするためにはいちいち地主(あなた)の許可が必要です。
そこで、あなたから底地を買い取れば、借地人は、上記の制限なしに土地を利用できますので、底地を購入するメリットが大きいといえます。
このことから、底地を売却するのであれば、まずは借地人に売却交渉を持ちかけてみるのが、ベストな選択となります。
ただし、借地人との仲が険悪であるなどの事情がある場合は、ムリに売却交渉を持ち抱えるべきではありません。次の項をご覧ください。
不動産仲介業者を介して底地を第三者に売却する場合
第三者が底地を購入するのであれば、借地人と比べて、取引価格は安価になってしまいます。
具体的に言うと、第三者に底地を売り出すのであれば、取引価格の相場は、更地価格の10%～15%まで低下してしまうのが一般的です。
前述の通り、底地を購入したからと言って、買主はその土地を自由に利用することができないのが一つの要因です。
その上、不動産仲介業者を介して、個人の買主へ底地を売り出すのであれば、以下の点に注意しなければなりません。
- 底地を購入してくれる買主が見つかるまでに長い時間を要する(半年以上は見積もるべき)
- 底地の売却額相当分の仲介手数料が発生する(売却額の3%が一般的)
- 地代(土地の利用料)が低く、収益性に乏しければ永遠に売れないこともある
不動産買取業者に底地を直接売却する場合
結論、借地人に底地の購入を断られてしまったのであれば、専門の不動産買取業者に直接底地を売却してしまうのが賢い選択です。
前の項で述べたのと同様に、底地を専門の買取業者に直接売却する際も、取引価格の相場は｢更地価格の10～15%程度｣です。
買取業者は底地を買い取った後に、借地人との権利調整を済ませ、物件に付加価値を付与して収益を上げています。
以上から、再活用までにかかるコストを勘案した金額での査定となり、結果として、上記の価格相場となるわけです。
しかし、専門の買取業者に底地を直接売却するのであれば、以下のメリットがあります。
- 業者が直接買い取るので、最短数日で底地を現金化できる
- 取引の仲介は不要なので、当然、仲介手数料がかからない
- 面倒な借地人との交渉や揉め事から、確実かつ安全に開放される
以上から、
｢底地の売却を検討しているけど、借地人と取引するのは無理そう…｣
という方は、専門の買取業者へ相談し、直接底地を買い取ってもらうようおすすめします。
当サイトを運営する｢株式会社Albalink｣は、一般の不動産屋では、購入すら難しい｢底地｣に強い専門の買取業者です。
お気軽にご相談ください。
査定や相談だけのお問い合わせも大歓迎です。
底地の取引価格を算出する2つの方法
では、底地を売却する際、不動産業者はどのように査定を出すのでしょうか。
この節では、売買時における底地の評価方法をお伝えします。
ですが、不動産知識の少ない個人が取引価格を正確に判断するのは結局困難です。
正確な金額を知りたい方は、専門の不動産買取業者へ査定依頼をしましょう。
取引事例比較法
取引事例比較法とは、過去に周辺で行われた不動産取引を参考にして、金額を算出する査定方法です。
具体的には、売出し物件と立地状況や属性が近い売買成約事例を元に、坪単価での平均価格を算出します。
この平均価格に、底地の敷地面積を掛けることで取引価格を求めます。
収益還元法
収益還元法とは、その物件が将来的に生み出すであろう利益をベースに、価格を求める不動産鑑定方法です。
計算式は下記のとおりですが、一般の個人が計算するのは難しいでしょう。
物件が生み出す1年間の純利益÷(1年間の純利益/不動産価格×100)
底地の取引価格の査定は専門業者に依頼すべき
前の項では、底地の取引価格を算出する不動産鑑定方法をお伝えしました。
ただし、いずれの方法も、計算方法が複雑であり、不動産に関する専門知識のない個人が正確な金額を把握するのは非常に困難です。
もし、底地の売却を検討しているのであれば、底地に特化した専門の買取業者に査定依頼を出しましょう。
購入したところで土地を自由に利用できず、安価になりがちな底地も、適正な価格を提示してもらえるからです。
底地専門の買取業者であれば、借地人との権利調整や、地代交渉などのノウハウに長けており、あなたの底地を最も資産価値の高い方法で活用できるからです。
逆に、底地の取り扱い実績がない一般の不動産屋に、底地の売却を依頼しても、適正な金額を提示してもらえないどころか、そもそも取り扱いを断られる可能性があります。
以下の記事で、底地専門の買取業者の選び方と、おすすめ業者をピックアップしております。参考にしてください。
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まとめ
この記事では、底地の評価額や取引価格を計算する方法をご紹介してきました。
結論、底地の価格を算出する計算式はあるものの、専門知識のない一般の個人が正確な金額まで把握するのは非常に困難です。
もし、底地の売却を考えており、正確な金額を知りたいのであれば、手っ取り早いのはプロである不動産業者に相談することです。
ただ、底地は通常の不動産とは少し性質が異なり、土地上には借地人がいますので、買主側が物件を自由に活用することができません。
したがって、闇雲に相談先を決めるのではなく、底地に特化して取り扱っている不動産業者に査定依頼をしましょう。
もちろん、底地の売却を検討しているのであれば、複数の不動産買取業者に査定依頼を出して、相見積もりを取るようおすすめします。
当サイトを運営する「株式会社Albalink」では、他社より高額かつ、安全な取引を心がけておりますので、比較材料の一つとしてご活用いただけましたら幸いです。
査定や相談だけのお問い合わせも大歓迎です。
相談・査定はこちら
