底地の価格（評価額）を計算する方法
まず大前提として、
底地の価格（評価額）は国税庁が毎年発表している路線価に基づいて算出されます。
「路線価」とは道路に面した土地の価格のことで、土地を取得・所有したときにかかる税金額を算出する際に使われる指標です。
底地のように借地権が設定されている土地の評価をする場合は、路線価図に記載されている借地権割合を使って算出していきます。
更地の価格から借地権割合の金額を引いた額が底地の評価額となります。
それでは、路線価図と借地権割合の見方、具体的な計算例、取引先によって価格が異なる理由などについてみていきましょう。
路線価図と借地権割合の見方
路線価図は国税庁のホームページで閲覧することが可能です。以下の＜手順＞に沿って所有されている土地の路線価を調べてみましょう。
＜手順＞
- 国税庁ホームページ「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」
（https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm）にアクセスし、あなたが所有する土地の所在都道府県をクリック - 遷移した画面内「路線価図」をクリック
- あなたが所有する土地の所在市区町村をクリック
- 「この市区町村の索引図ページヘ」をクリック
- 地図から所在地を探す
上記の路線価図を見ていくと、300Cや285Gといった数字とアルファベットが記載されています。これは価格と借地権の割合を記したもので、見方は下記の通りです。
＜路線価図の数字の見方（1=1,000円）＞
- 1…1,000円
- 10…1万円
- 100…10万円
- 1000…100万円
- 10000…1,000万円
＜路線価図のアルファベットの見方（%＝借地権割合）＞
- A…90%
- B…80%
- C…70%
- D…60%
- E…50%
- F…40%
- G…30%
例えば、
- 300A = 30万円・借地件割合90%
- 500G = 50万円・借地件割合30%
- 1000C = 100万円・借地件割合70%
といった風になります。
底地の計算例
では、調べた路線価で底地の評価額を算出してみましょう。底地の算出方法は、更地価格から路線価で定められた借地権割合を引いた額となります。
- 底地評価額 = 更地の評価額 ×（1-借地権割合）
上の式に、以下の例をあてはめてみましょう。
（例）
更地の値段が3,000万円、借地権割合が70%の土地の底地評価額
この場合の底地評価額を算出する計算式は以下のようになります。
＜底地評価額＞3,000万円×0.3（100%－借地権割合70%）＝900万円
この場合の底地評価額は900万円となります。
売買する場合の底地の価格は取引相手によって大きく異なる
先程例に挙げた底地は、計算上900万円の価格（評価額）ということがわかりました。
しかし、実際のところ、底地の売却価格は一律の評価が難しいため、評価額と売却価格が一致することはほとんどありません。その理由として、底地を第三者に売却することが難しいことを一因として挙げることができます。
上記のケースでは、更地価格3,000万円に対して、評価額は900万円でしたので、土地価格の30％の評価額となっています。しかし、実際の売却額の相場は更地価格の10〜15％程度が一般的です（表題にあるように、売却先によって変わります。詳細は後述します）。
その理由として、底地には借地人がいることから、底地を所有していてもその土地を自由に利用・売却することできないことが挙げられます。また、底地を所有した場合、借地人とのやりとりが発生しますので、そういった意味でも第三者が手を出しづらく、不動産業者を通じても仲介することが難しいため、買い手を探すのが非常に難しいといった背景があります。
では、この底地を少しでも高い金額で売却するためにはどうすればよいのでしょうか？底地の売却先として代表的なのは、
- 当該底地の借地人
- 一般の第三者（不動産業者の仲介）
- 不動産業者による買取
の3つです。
ここからは、売却先ごとのメリット・デメリットについて考えてみたいと思います。
当該底地の借地人
借地人が底地を買い取ることの一番大きなメリットは、土地の所有権を取得できることです。
借地人は、借地権はあるものの、建物の増改築や建物を第三者に賃借するなどの際には、地主の承諾と承諾料が必要になります。底地を所有することで、こういった制限はなくなり、土地と建物を自由に活用することができます。
実際のところ、借地人が底地を買い取る形が、底地人・借地人双方にとってメリットが一番大きいwin-winの形を作ることができ、先程挙げた三者の中で、最も高く売却することができる可能性が高いのが借地人です。その際の相場は、更地価格の概ね50％前後となります。
一般の第三者（不動産業者の仲介）
底地人、借地人以外の第三者が購入する場合、売却額は更地価格の10〜15％まで下がってしまうことが一般的です。
前述したように、所有したからといってその土地を自由に活用することができないことがその理由です。底地の所有者になっても借地人を追い出すということはできません。
不動産投資家であれば、購入に興味を持つ方もいるかもしれませんが、地代による収益も固定資産税などを差し引くとわずかなので、魅力に乏しいと判断されるケースが多いようです。
不動産業者による買取
底地の業者による買取を依頼することのメリットは、すぐに現金化できることにあります。
借地人への売却が最も高額となる可能性が比較的高いことは、前述したとおりです。ただし、その場合でも、売却条件の調整や購入資金の準備などで時間がかかる点には留意が必要です。
買取業者は、借地人への売却のような金額での売却は難しいものの、通常、数日～数週間など、比較的短期で現金を得ることが可能です（契約内容や底地の状況によって変わる点にご注意ください）。
もう一つのメリットは、仲介業者が売主と買主をつなぐさいに必要となる仲介手数料がかからないことです。
一方、不動産業者による買取のデメリットは、一般的な仲介業者に比べて底地の市場が小さいこともあり、そもそも対応している不動産業者が少ないことです。通常の不動産売却などの場合は、多数の不動産仲介業者から売却査定学の相見積もりをとり、その中からどの業者に売却を委任するかを決定するのが一般的です。
底地の買取の場合は、そもそも業者数が少ないので、選択肢が少なく、数が少ないだけに、良い買取業者をみつけることもにも一苦労するといったことも考えられます。
まとめ
ここまで、底地の価格（評価額）を計算する方法と売却時の注意点について、いくつかのポイントを取り上げてきました。
実際に所有されている底地の評価額を算出し、借地人との交渉を早速行いたいと感じた方も多いのではないでしょうか。
一方、ここまで論じてきたように、基本的に借地人の権利は強く守られているため、底地人でもあっても強制力をもって現状を変更するような動きをとることはできません。そのため、交渉がまとまらないということも多いというのが実態です。
第三者への売却は、それに輪をかけて困難な状況です。昨今、借地権の土地売買は人気エリアを除くと需要は限定的なものにとどまっています。その理由として、ここまで挙げてきたいくつかの理由の他に、金融機関の住宅ローン審査・評価が厳しくなっていることなども一因となっています。
交渉がまとまらない、買い手がみつからない、売却額が下がっても早期に現金化したいという課題をお持ちの底地人の方には、底地買取に実績のある不動産業者へ相談してみることも一つの手段としてオススメいたします。
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0120-849-198
