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借地権とは？3つのルールや概要など前提情報を知っておこう
借地権トラブルから解放されたいなら、そもそも借地権にはどのようなルールが存在するのかを把握しておくことが大切です。
一口に借地権といっても、以下の3種類があります。
- 旧法借地権
- 普通借地権
- 定期借地権
旧法借地権は、現・借地借家法が1992年8月1日に施行される以前に賃貸借契約を交わした借地に適用される権利です。旧法借地権には、旧・借地法のルールが適用されます。
それに対して、現・借地借家法に基づく借地権が「普通借地権」「定期借地権」です。1992年8月1日以降に賃貸借契約を交わした借地が対象です。
3種類の借地権の違いは、以下の表の通りです。
| 旧法借地権 | 普通借地権 | 定期借地権 | ||
|---|---|---|---|---|
| 当初の 契約期間 |
鉄筋コンクリート造・重量鉄骨造 | 30年以上（契約期間の定めがないときは60年） | 30年以上 | 50年以上 （居住用建物の場合） |
| 木造など非堅固建物 | 20年以上（契約期間の定めがないときは30年） | |||
| 契約期間の更新 | あり | あり | なし | |
| 更新後の契約期間 | 鉄筋コンクリート造・重量鉄骨造 | 30年以上 | 1度目の更新では20年以上、2度目以降は10年以上 | 契約更新 なし |
| 木造など非堅固建物 | 20年以上 | |||
旧法借地権では借地上の建物の構造によって契約期間が異なりますが、普通借地権・定期借地権は建物の構造にかかわらず、それぞれ30年以上・50年以上です。
参照元：e-Gov法令検索「借地借家法第3条」「借地借家法第22条」
また、旧法借地権・普通借地権では借地人が望む限り自動的に契約更新されます。これを「法定更新」といいます。
参照元：e-Gov法令検索「借地借家法第5条第2項」
しかし定期借地権の場合は、契約期間の満了をもって借地を返還しなければなりません。
借地権トラブルを解消したいなら、まずはあなたが契約している借地権の種類が上記のうちのどれなのかを確認しておきましょう。
なお、旧借地権と新借地権の違いについてより詳しく知りたい方は、以下の記事も併せて参考にしてください。
借地権にありがちなトラブル事例12選
よく起こりがちな借地権トラブルは、以下12種類です。
- 借地権の地代や更新料が払えない（滞納している）
- 地主から地代や更新料の値上げを要求された
- 地主から更新を拒否された
- 更新手続きをしないまま契約期間が切れた
- 地主から旧法から新法に変更になると言われた
- 地主から立ち退きを請求された
- 建物の建て替えを承諾してくれない
- 借地権の売却や活用を承諾してくれない
- 借地権の相続税が思った以上に高い
- 地主から名義変更料を請求された
- 底地を売却されて地主が変わった
- 借地権を共有相続してしまった
ここからは、それぞれのトラブル事例を解説していきます。
これから相続などで借地権を所有することになりそうな方や、現在所有している方は、どのようなトラブルのリスクがあるかご確認ください。
一方、すでに借地権トラブルが起きてしまっている方は「借地権トラブルを解消できる3つの方法」でトラブルの解消法をご確認ください。
借地権の地代や更新料が払えない（滞納している）
借地権の地代や更新料を払えずに、地主とのトラブルに発展するケースがあります。
賃貸契約を交わしている場合、借地人は地主から土地を借りる代わりに一定の地代を支払う義務があります。年間の地代は「土地価格の2～3％」、または「固定資産税・都市計画税の3～5倍」に設定されるケースが一般的です。
たとえば、土地価格が2,000万円だったときの借地権の年間地代は以下の通りです。
借地権の年間地代＝2,000万円×2～3％＝40～60万円
また借地契約を更新する際には、借地権価格の5％ほどの更新料を支払う必要もあります。
借地権の評価額のことで、更地価格に借地権割合を乗じて算出される。借地権割合はエリアごとに決められており、国税庁のHP「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認可能
参照元：国税庁「No.4611 借地権の評価」
たとえば借地権価格が1,000万円だったとすると、契約更新のたびに以下の更新料が発生します。
借地権の更新料＝1,000万円×5％＝50万円
何らかの事情によって地代や更新料を滞納してしまうと、地主から立ち退きを迫られることがあります。
トラブルを避けるためにも、地代や更新料を払えない状況に陥りそうなときには、前もって地主に相談することが大切です。
なお、借地権の更新料の相場や計算方法は、以下の記事で詳しく解説しています。
地主から地代や更新料の値上げを要求された
地主から突然地代や更新料の値上げを要求され、トラブルへ発展するケースも少なくありません。
じつは地主には、地代の値上げを借地人に要求できる権利が借地借家法第11条で認められています。具体的には、以下の要件を満たすケースです。
- 土地の固定資産税・都市計画税が上がった
- 地価が上昇した
- 近隣にある同条件の土地と比べて地代が著しく安い
参照元：e-Gov法令検索「借地借家法第11条」
ただし借地人の同意がない限り、地主が勝手に地代を上げることはできません。
地主から地代の値上げを要求されたら、まずは賃貸借契約書の内容を確認しましょう。賃貸借契約書に地代の値上げに関する記載があれば、それに従って地主と話し合いを進める必要があります。
また、地主に対して地代を値上げする根拠を確認することも大切です。スムーズに話し合いを行うためにも、周辺の地価や賃料の推移などを前もって確認しておくことをおすすめします。
地主から地代の値上げを要求された際に押さえておきたい内容は、以下の記事に詳しくまとめました。併せてご参照ください。
地主から更新を拒否された
地主から借地の契約更新を拒否されるトラブルも、よくある事例のひとつです
前述のように、旧法借地権・普通借地権で賃貸借契約を交わしている場合は、借地人が望む限り契約は従来と同一条件で自動更新されます。地主側に正当な事由がない限り、契約更新の拒否は認められません。
参照元：e-Gov法令検索「借地借家法第6条」
ただし、「定期借地権」で賃貸借契約を交わしている場合は契約更新ができないので、契約期間の満了をもって借地を返還しなければなりません。
地主から借地の契約更新を拒否された場合は、まずは落ち着いて賃貸借契約の内容を確認するようにしましょう。また、地主が話し合いに応じてくれないときは、弁護士に間に入ってもらうことをおすすめします。
更新手続きをしないまま契約期間が切れた
借地権の契約更新の手続きをせず、契約期間が切れたことを理由に地主から借地の返還を求められるトラブルも起こり得ます。
ただし前述のように、旧法借地権と普通借地権の契約は自動で更新されます。
参照元：e-Gov法令検索「借地借家法第5条第2項」
そのため、借地上に生活を送っている建物があって地代もしっかりと支払っている場合には、借地の返還要求に応じる必要はありません。
しかし、借地契約が定期借地権の場合は契約更新ができないので、契約期間が過ぎたら借地を地主へ返還する必要があります。
トラブルを防ぐためにも、賃貸借契約書の内容をしっかりと確認して借地権の種類、更新時期を押さえておきましょう。
地主から「旧法から新法に変更になる」と言われた
借地契約の更新に伴い、地主から「旧借地法から現在の借地借家法に切り替わる」と言われることがあります。
借地借家法には旧借地法にはない「定期借地権」が設定されたため、地主側にとっては必ず土地を返してもらえるメリットがあるのです。
前述のように、旧借地法の対象は借地借家法が施行された1992年8月1日以前に賃貸借契約を交わした借地です。
しかし契約更新時に、旧法から新法へ切り替わることはありません。旧法で契約した借地には、引き続き旧法のルールが適用されます。
参照元：e-Gov法令検索「借地借家法第3条」
借地人の同意があれば新法への切り替えは可能ですが、借地人にとってのメリットはほぼありません。地主から旧法から新法へ切り替わると言われても、それに応じる必要はありません。
しかし、地主の要求に応じなかったことでトラブルになってしまった場合は、当人間で解決するのは難しいため、弁護士など専門家に相談した方が良いでしょう。
地主から立ち退きを請求された
借地権トラブルでもっとも多いのは、地主からの立ち退き請求です。
地主が土地を活用するには、借地人に立ち退いてもらわないといけません。そのため、「土地に自分が住むための家を建てたい」「賃貸経営をしたい」などの理由で、借地人に立ち退きを請求する地主も存在します。
しかし、地主側の都合で借地人に立ち退きを請求するには法律に基づいた以下のような「正当な事由」が必要です。
- 借地上に地主の居住用建物を建てる必要性
- 借地人の地代滞納など支払い状況
- 借地人の建物の利用状況
- 建物の老朽化の度合い
- 立ち退き料の提供
参照元：e-Gov法令検索「借地借家法第28条」
つまり、地主側に上記の正当な事由がない場合には、借地人は借地を立ち退かなくてもよいということです。
一方、地代を滞納していたり、契約条件とは異なる使い方をしていたりなど借地人に何らかの問題があるときは、原則として立ち退きは拒否できません。ですから、立ち退きを請求された場合は、自身に何か落ち度がないか確認することも大切です。
地主が借地人に立ち退きを迫れる正当事由や立ち退き料の相場は、以下の記事に詳しくまとめてありますので、併せてご参照ください。
建物の建て替えを承諾してくれない
借地上の家の建て替えを地主が承諾してくれないトラブルもあります。
通常、借地の賃貸借契約を交わす際には、地主の承諾なしで建て替えてはならないとする「増改築禁止の特約」が設定されています。
そのため、基本的に借地上の家を建て替えるには、地主の承諾を得るとともに一定の承諾料も支払う必要があります。承諾料は、更地価格の3～5％ほどに設定されるケースが一般的です。
もし地主の承諾を得ずに無断で家を建て替えると、契約を解除されて立ち退きを要求される恐れがあります。そのため、地主が建て替えを承諾してくれないからと言って、勝手に建て替えを行うのは避けましょう。
まずは冷静になって地主がなぜ建て替えを承諾できないのかを聞き出し、解決策がないか話し合いましょう。話し合っても妥協点が見つからない場合は、弁護士などに相談してみてください。
借地権の売却や活用を承諾してくれない
親から相続した借地権付きの建物を売却したいのに、地主が認めてくれないことがあります。
借地権の売却にも、地主の承諾が必要です。その際、借地人は借地権価格の10％ほどに相当する譲渡承諾料を支払う必要があります。
譲渡承諾料の支払いを申し出ても、地主側から売却を承諾してもらえないケースは少なくありません。しかし地主に承諾してもらえないからといって、勝手に売却すると借地契約を解除される恐れがあります。
そのため、地主側に売却を反対する正当性が認められない場合には、裁判所に売却の許可を求めましょう。これを「借地非訟裁判」といいます。
参照元：裁判所「借地非訟とは」
参照元：e-Gov法令検索「借地借家法第19条」
借地非訟裁判の多くは1年以内に終わりますが、手続きが複雑で時間もかかるため、弁護士に依頼して進めるとよいでしょう。弁護士費用は借地権の額が5000万円以下の場合は30万円～50万円ほどです。
裁判を起こすのは時間も費用もかかりますが、それでも借地権を売却して借地権トラブルから解放されたいのであれば、行う価値はあります。
借地権の相続税が思った以上に高い
借地権も、他の相続財産と同様に相続できます。しかし土地の評価額が高い地域の場合、相続税が思いのほか高額になる恐れがあります。
借地権の相続税評価額は借地権割合によって異なり、路線価（道路に面する宅地の1㎡あたりの価格）の30～90％ほどです。
ちなみに、路線価と借地権割合は国税庁の「路線価図・評価倍率表」で調べられます（下図参照）。
引用元：国税庁「路線価図・評価倍率表」
仮に、借地権割合が70％、路線価が1㎡100万円、借地の面積が100㎡とすると、相続税評価額は以下の通りです。
ただし相続税には以下の基礎控除（下図参照）があり、相続財産の合計額から差し引けます。
法定相続人がひとりと仮定すると、上記の相続税評価額から3,600万円を差し引けるということです。
こうして求めた相続税評価額に税率をかけると、相続税の納付額を算出できます。
相続税の税率は、以下の通りです。
| 法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10％ | なし |
| 1,000万円超～3,000万円以下 | 15％ | 50万円 |
| 3,000万円超～5,000万円以下 | 20％ | 200万円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 30％ | 700万円 |
| 1億円超～2億円以下 | 40％ | 1,700万円 |
| 2億円超～3億円以下 | 45％ | 2,700万円 |
| 3億円超～6億円以下 | 50％ | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55％ | 7,200万円 |
参照元：国税庁「No.4155 相続税の税率」
つまり上記の事例では、以下の相続税を納める必要があります。
もちろん、そのほかに相続財産がある場合には、さらに高額の相続税を納めなければなりません。
借地権を相続する際には、どのくらいの相続税を納める必要があるのかを税理士などに相談して確かめることをおすすめします。
相続税の納付方法や計算方法は、以下の記事で詳しく解説しています。
地主から名義変更料を請求された
借地権を相続する際には、名義を亡くなった親からあなたへと変更する必要があります。その際、地主から「名義変更料」を請求されるケースが少なくありません。
しかし、借地権を相続する際に地主の承諾は不要です。借地権を相続したことを地主に知らせるだけで十分です。もちろん、名義変更料を支払う必要もありません。
ただし、地主の中には売却時の譲渡承諾料と間違えて、相続時の名義変更時にも承諾料が必要と思い込んでいる方も一定数います。
借地権の相続時に地主から名義変更料を要求されたときは、譲渡承諾料と勘違いしていないか、角が立たないように確認するとよいでしょう。
底地を売却されて地主が変わった
地主が底地を売却し、新たな地主となったことで、トラブルが起こる恐れもあります。
たとえば、新しい地主に変わった途端、「周辺の地価の上昇」や「固定資産税の増額」などを理由に地代の値上げを要求されるかもしれません。
正当な理由のない、地主による一方的な値上げ要求は承諾する必要はありません。しかし上記のような事実や法律に基づいた値上げ要求の場合は、簡単に要求を退けられません。
値上げに従うか、従えない事情（値上げした地代を支払えないなど）がある場合は地主と話し合いましょう。もし話し合いが決裂してしまうと、裁判で争うことになる可能性もあります。
もし裁判となり、地代の値上げを認める判決が下された場合、借地人は地代の不足分に年1割の利息を付加した金額を支払わなくてはなりません。
参照元：e-Gov法令検索「借地借家法第11条第2項」
裁判になると、肉体的にも精神的にも大きな疲労を伴います。そのため、事前にそうした争いを回避するため、地主と関係が良い場合は底地の売却を考えていないかそれとなく探っておきましょう。
もし地主が底地の売却を検討しており、自分も借地権を売却したいと考えているのであれば、地主と協力して底地と借地を同時に売却するのも一つの手です。
底地と借地をセットで売却すれば買い手は不動産を完全に所有できるため、通常の不動産と同等の価格で売却できる見込みがあります。そのようなメリットがあるため、地主も底地と借地の同時売却を受け入れてくれるかもしれません。
借地権を共有相続してしまった
親が亡くなったあと、借地権を兄弟2人で相続するなど共有名義にするケースも見られます。しかし、共有名義での相続はおすすめできません。共有名義の不動産は他の共有者の同意がなければ売却や活用ができないためです。
参照元：民法第251条（共有物の変更）
そのため、自身は借地権を売却したくても、兄が反対すれば売却できず、共有名義にしたことにより、兄弟の関係性にひびが入ってしまう恐れもあります。
また、共有者のひとりが亡くなってさらに相続が進むと、権利関係者が雪だるま式に増えてますます意見の一致が難しくなります。
そのため、相続が発生しそうなときには事前に相続人の間で話し合い、借地権を売却して売却金を分け合うなど共有名義を避ける方法を選択するのが得策です。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、共有名義の借地権でもあなたの持分のみ買い取ることができます。
ですから、もし共有名義の借地権の処分にお困りの場合や、共有名義から抜け出したい場合は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしても、他の共有者に知られることはありませんので、ご安心ください）。
>>【トラブルのある借地権でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
なお、共有名義の不動産に潜んでいるデメリットは以下の記事で詳しく解説しているので、併せてご参照ください。
借地権トラブルを解消できる3つの方法
借地権トラブルを解消できる方法は、以下の3つです。
- 弁護士に相談する
- 地主に借地権を買ってもらう
- 借地権を売却する
借地権をめぐり、地主と法的なトラブルを抱えている場合は、1つめの弁護士に相談するのが良いでしょう。また、自身も借地権を手放したいと考えている場合は、2つめ、3つめの売却を検討しましょう。
それぞれの方法について具体的に解説しますので、自身のトラブルに合う方法はどれかご確認ください。
弁護士に相談する
すでに借地権トラブルが起こっているなら、すぐに弁護士に相談しましょう。
ここまで解説してきたように、借地権トラブルは最悪の場合裁判にまで発展する恐れがあります。しかし、法律の専門家である弁護士に早めに相談すると、裁判にいたる前にトラブルをスムーズに解決できるでしょう。
今後も借地権付きの建物で暮らし続けたい、地主との関係を良好に保ちたい方におすすめの方法です。
ただしトラブルの解決を弁護士に依頼すると、数十万円から数百万円もの費用がかかります。
参照元：第二東京弁護士会「費用について」
トラブルが裁判にまで発展すると、解決までに1年以上の期間かかるケースも少なくありません。
そのため、費用や時間をかけずに借地権トラブルを解消したいなら、次項で述べる、借地権の売却を検討するとよいでしょう。
地主に借地権を買ってもらう
借地権の売却相手として、もっとも適しているのは地主です。地主が借地権を購入すると、底地と併せて完全所有権の土地を手に入れられ、自由に活用できるようになるためです。
そのため、もし地主が底地を何らかの用途で使いたいと考えているなら、借地権の売却を持ち掛けるのも選択肢のひとつです。
日頃から地主との仲が良く、気軽に話し合えるような関係性が構築されている方は、一度相談してみるとよいでしょう。
ただし、当然ながら地主に借地権を買い取る意思がなければ話は成立しません。借地権の買取には何千万円という資金が必要であり、地主側に相応の経済力がない場合には応じてもらえない可能性が高いでしょう。
借地権を売却する
地主に借地権を買い取ってもらえない場合は、不動産業者に依頼することで借地権を売却できます。
借地権の売却方法には、不動産仲介業者に買主を探してもらう「仲介」と、専門の不動産買取業者に直接買い取ってもらう買取があります。
ただし、不動産仲介業者に借地権の売却を依頼してもほぼ売れないので、専門の不動産買取業者に相談することをおすすめします。
ここからは、仲介では借地権の売却が難しい理由、専門の不動産買取業者なら借地権を買い取れる理由を解説します。
仲介業者に売却を依頼してもほぼ売れない
不動産仲介業者に借地権の売却を依頼しても売れない理由は、そもそもの需要がほとんどないためです。
借地権付きの建物を購入しても、地主に対して地代を払い続けなければなりません。家を建て替えたいと考えても、地主の承諾が必要です。その際も、承諾料という名目で費用を負担する必要があります。
また、地主との間にさまざまなトラブルが発生する恐れがある点も、借地権の売却が難しい理由として挙げられます。
買主が求めているのは、生涯にわたって安心して住み続けられるマイホームです。そのため、多くのデメリットがある借地権は買主から敬遠される傾向にあるのです。
専門の買取業者なら問題なく買い取ってくれる
上記のように買主からは敬遠されがちな借地権ですが、専門の不動産買取業者なら問題なく買い取ってもらえます。
専門の不動産買取業者には、購入した借地権を再販したり、地主から底地を買い上げ完全所有権の土地として売却したりする豊富なノウハウがあるためです。
また借地権の売却には地主の承諾が不可欠ですが、専門の不動産買取業者には地主との交渉をスムーズに進められる知識や経験があるので、安心して任せられます。
ただし、借地権の買取実績に乏しい買取業者に依頼すると、地主との話し合いがこじれてしまい、結果的に承諾してくれない事態に陥りかねません。
そのため専門の不動産買取業者に借地権を売る際は、借地権の買取実績が豊富かどうかに着目するとよいでしょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は訳アリ物件専門の買い取り業者として、多くの借地権を買い取り実績があります。
たとえば、地主から譲渡承諾が取れずに困っていた借地人から依頼を受け、底地の管理会社と交渉し、承諾料の取り決めをしたうえで、借地権を50万円で買い取ったこともあります。
こうしたケースで、底地の管理会社と揉めずに交渉できるのも、弊社が借地権の買い取りに慣れており、ノウハウが豊富にあるためです。
実際、弊社はこれまで不動産を買い取りさせていただいたお客様からも「他社で断られたが買い取ってもらえた」「肩の荷がおりた」といった好意的な評価を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
弊社は「訳あり物件の買取業者」としてフジテレビの「Newsイット！」など頻繁にメディアにも取り上げられております。
また、借地権トラブルに強い弁護士とも提携しておりますので、地主との交渉もお任せください。あなたがスムーズに借地権を売却できるよう、全力を尽くしてサポートいたします。
まずは下記無料買取査定フォームよりお気軽にお問い合わせください。
>>【トラブルのある借地権でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
なお、借地権を高額売却するコツは以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
まとめ
借地権には、地主から「地代の値上げを要求される」「立ち退きを請求される」「建て替えを承諾してくれない」などのトラブルがつきものです。
また、毎月地代を支払う必要があるばかりか、契約更新時の更新料、建て替え時の承諾料など、ことあるごとに費用を負担しなければならないデメリットもあります。
このような借地権にまつわるトラブルやデメリットから解放されたいなら、売却を検討するのも選択肢のひとつです。
借地権を売却すれば、トラブルに巻き込まれることはありません。借地権の売却金額を元手に新居を購入するなど、新たな生活をスタートさせることも可能です。
ただし、トラブルの多い借地権を購入したいと考える方はほぼいないため、不動産仲介業者に依頼しても売却することは難しいでしょう。
そのため、借地権をスムーズに売却したいなら、専門の不動産買取業者に相談することをおすすめします。
なお、当サイトを運営している弊社AlbaLink（アルバリンク）は、借地権の買取を専門としている不動産買取業者です。
借地権の買取実績が豊富な弊社なら、借地権をより適正価格で買い取ることが可能です。借地権を売却してトラブルから解放されたい方は、ぜひ弊社へお気軽にご相談ください。
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