契約時期によって更新が異なる「旧法」と「新法」の違い
不動産の貸し借りの際に、貸主（地主）と借地人（借地権者）の間のトラブルが起こらないよう、さまざまな法律が定められています。
借地権の更新は、「借地法」もしくは「借地借家法」によって定められています。
平成4年7月31日以前に賃借契約をしている場合は「借地法」、それ以降の契約であれば「借地借家法」が適用されます。
もともとあった「借地法」に新たに「借地借家法」が制定されたという経緯から、借地法を「旧法」、借地借家法は「新法」と呼ばれています。
新・旧の違いについては以下にもまとめています。
旧法と新法では、借地権の「契約期間」に違いがあるため、契約を締結した年月日を再度確認してみましょう。
「旧法」と「新法」の契約期間の違い
旧法（借地法）
借地の建物が木造の場合・・・最低20年、初回の契約時に期間を定めなかった場合には最低30年、更新後の期間は原則20年以上、これより短い場合は無効となり「期間を定めなかった」扱いになります。
借地の建物が鉄筋コンクリート造の場合・・・最低30年、初回の契約時に期間を定めなかった場合には最低60年、更新後の期間は原則30年以上、これより短い場合は無効となり「期間を定めなかった」扱いになります。
新法（借地借家法）
最初の借地契約の期間は30年以上。
それ以下での契約は認められないため、仮に20年で契約をした場合は自動的に30年の契約として扱われます。
逆に30年より長い期間に設定することは問題ありません。
更新の時期に関しては、1回目の更新時は20年以上、2回目は10年以上となります。
借地権の更新料とは？
借地権の更新料は、借地権の契約期間満了後も継続して土地を借りたい場合に、借地人から貸主に支払われる金銭のことです。
原則的に、土地の借地人が更新を希望している場合や借地に建物が現存している場合、貸主は更新に応じなければなりません。
正当な理由がない限り、更新を拒否することは認められません。
定期借地権の場合は更新ができない
土地の賃借契約が「定期借地権」になっている場合は、当初定めた契約期間が満了した時点で借地の権利は終了し、更新をすることはできません。
原則法的な支払い義務はない
一般的に、支払うことが慣例になっている更新料ですが、法的には支払い義務は明確にはなっていません。
しかし、借地の契約書に更新料の支払いが明記されている場合は支払う義務が生じます。
また、先々も土地を継続して使用していくのであれば、気持ちよく更新料を支払い、貸主と円満な関係を保っていくことは重要です。
借地に建てている家の増改築や建替えの際には貸主の許可が必須になります。
普段から良好な関係性を構築しておけば、スムーズに許可を得ることができるでしょう。
更新料の支払い方法
借地権の更新料の支払い方は、貸主の意向や更新料の金額によって異なります。
更新料が多額な場合は、分割払いで毎月の地代と一緒に支払うのが一般的です。
更新料が大きな金額でなければ、更新前月に地代と一緒に支払うことが多いようです。
更新料を支払う期限が契約書に記載されていない場合は、契約更新日が来る前までに収めるのがマナーでしょう。
ただ基本的には、貸主と借地人の合意した方法になるため、支払い方法や支払い期限は契約時に取り決めをしておくことが大切です。
更新料の相場と算出方法
借地の更新料の相場は、「更地価格の３～５％」が一般的な範囲内といわれています。
ただし地域によって水準が大きく異なり、都心部は高めに設定される傾向があります。
エリアによっては１０％というところも珍しくはないため、この程度の範囲であれば適正といえます。
更新料の計算方法
更新料の算出方法は、法律上で定められたものはありません。
一般的によく用いられている下記の方法を参考にしてください。
更新料＝更地価格×借地権割合×概ね５％
※更地価格は、路線価×土地の面積になります。
路線価とは、道路に面する土地1平方メートル当たりの価格です。
路線価と借地権割合は国税局のホームページ上で調べることができます。
国税庁 路線価図／評価倍率表
更新料を支払わないとどうなる？
何らかの理由によって「更新料の支払いをしなかった」場合、どのような措置を受けることになるのでしょうか？
更新料の支払いが契約書上に特約で定められている場合と、契約書上に何も記載がない場合では全く異なります。
契約書に特約が定められている場合
契約書に特約として、更新料の支払いや金額などが定められているにもかかわらず、支払わなかった場合、借地人が定められた義務を果たさないとみなされます。
これを理由に、貸主は借地権の返還を要求する権利があり、借地契約を解除されても仕方ありません。
契約書上に記載がない場合
契約書の上で、更新料の支払い時期や金額の取り決めが記載されていない場合、更新料を払わなかったとしても、借地契約が無効になることはありませんし、法的に何の問題もありません。
「借地契約の満了を忘れていた」「契約満了は知っていたが特に話し合いはしなかった」という場合、従前の契約と同条件で契約が自動的に更新されます。
これを「法定更新」といいます。
「法定更新」と「合意更新」とは？
予備知識として知っておきたいのが、先述した「法定更新」と「合意更新」です。
「特に話し合いは設けなかった」もしくは、「条件の合意ができなかった」場合は、自動的に更新される「法定更新」になります。
もうひとつは、貸主と借地人が話し合いなどで合意した内容を書面上で取り交わすことを「合意更新」といいます。
更新でトラブルが発生した場合
更新料の金額や土地の利用に関する条件の改定などが折り合わず、更新の承諾が得られない、といった状況になった場合は、後々しこりが残らないように対処する必要があります。
更新時に起こりがちなトラブルと対処法は以下のようなものがあります。
高い更新料を請求されたら？
貸主から相場を外れた高額の更新料を請求された場合、法的には契約書に記載がない限り支払い義務はありません。
しかし、今後も土地を利用していく以上、貸主との関係が悪くならないためにも双方が納得のいく価格交渉を話し合うのが得策です。
当事者だけでは解決が難しい場合には不動産問題に強い弁護士など、専門家に相談や介入をしてもらうことを検討しましょう。
金額の不合意で更新料の受け取り拒否をされた場合
支払った更新料の金額に貸主が納得をせず、更新料や地代の受け取りを拒否されてしまった場合、「受け取ってもらえないのなら仕方ない・・」と、不払いのままでいるのは危険です。
更新料を支払う意思がないと判断され、契約書上に特約が定められていれば、「不払い」を理由に借地権を解除される可能性があるからです。
このような事態が起こったら、借地人は更新料の「供託」という方法をとることができます。
更新料を、法務局などに設置されている「供託所」に預けることで、「更新料を支払う意思がある」「支払い義務を果たした」ということを証明できるのです。
これを「弁済供託」といいます。
弁済供託を活用すれば、トラブル回避につながります。
ただし、弁済供託をするには、「貸主に更新料を支払おうとしたが受領拒否された」という事実が必要です。
貸主に支払いをせずに、直接供託所に更新料を持ち込むことはできないのです。
まとめ
借地権の更新料には、法的な支払い義務は定められてはいません。
しかし、更新料を支払うことで貸主との円滑な関係を保ち、無用なトラブルの発生を抑制することにもなります。
また、賃借契約書に特約として支払いや金額を定めている場合には支払いは必須になるため、契約書の記載内容を再確認しておきましょう。
また、あらかじめ更新がどのぐらいの金額になるのか、相場に基づいた計算をして把握しておきましょう。
貸主が要求する更新料の金額が適正かどうかの判断基準を持っておくことが重要です。
更新料に関して、双方での話し合いでは合意が難しいときやトラブルが起きた場合には、法的な専門家に相談をすることをおすすめします。
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