家賃の値上げが認められるには｢正当な理由｣が必要
賃貸物件の家賃の値上げは法律で認められており、大家の判断で家賃を増額できます。ただし、「正当な理由」がなければ家賃の値上げは認められない点に注意が必要です。
ここでは、家賃の値上げが正当な理由として認められるケースと認められないケースについて解説します。
正当な理由として認められるケース
借地借家法第32条により、大家は以下のケースに該当する場合に家賃の値上げを入居者へ請求できます。
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。
ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。引用元：借地借家法第32条
条文の内容を要約すると、以下の場合には正当な理由が認められます。
- 物件の資産価値が上昇した
- 物件にかかる管理費や固定資産税が上昇した
- 近隣物件の相場より家賃が低い
それぞれのケースについて詳しく解説します。
物件の資産価値が上昇した
賃貸物件の家賃は物件の資産価値に応じて設定される形が一般的です。
そのため、街の再開発や鉄道駅の設置、建物への設備投資などによって土地や建物の資産価値が上がった場合は、家賃の増額が正当な理由として認められます。
物件にかかる管理費や固定資産税が上昇した
物件の資産価値が向上すると、納めるべき固定資産税や都市計画税の納税額が上がります。
また、物価の上昇に伴って建物の維持・管理費や修繕費などが高騰するケースもあります。
このように社会情勢の変化によって大家の経済的負担が増えたときは、家賃を値上げしても問題がないと見なされます。
近隣物件の相場より家賃が低い
地価や物価の上昇、新しいアパート・マンションの増加などによって賃貸物件を建築した当時よりも不動産相場が上昇することがあります。
そのような状況下で近隣の類似物件よりも家賃が明らかに安い場合は、家賃を上げる交渉が可能です。
正当な理由として認められないケース
一方、以下3つのケースは家賃を増額する正当な理由に該当しません。
- 大家の個人的な経営事情による値上げ交渉
- 家賃相場とかけ離れた値上げを要求している
- 賃貸借契約に家賃増額を禁止する特約がある
これらの理由によって入居者に家賃の値上げを請求したとしても、仮に民事訴訟に移行した際は、認められない点に注意が必要です。それぞれのケースを詳しく見ていきましょう。
大家の個人的な経営事情による値上げ交渉
家賃を上げるには「やむを得ない事情」が必要であり、収益を増やしたい、賃貸経営の損失を補塡したいという理由だけで家賃を値上げすることは法律上認められていません。
たとえ家賃増額の調停や訴訟を提起したとしても、値上げの必要性はないと判断されます。
家賃相場とかけ離れた値上げを要求している
家賃を値上げできる正当な理由があったとしても、相場から大きくかけ離れた金額は請求できません。
たとえば、近隣の類似物件の家賃が5万円のところ、所有している賃貸物件の家賃を15万円にするなどの場合です。
家賃はあくまでも適正な金額の範囲内で設定する必要があります。
賃貸借契約に家賃増額を禁止する特約がある
借地借家法第32条1項には、「一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う」と規定されています。
したがって、賃貸借契約書に「一定期間、家賃を増額しない」と記載した特約がある場合は、たとえ周辺相場よりも家賃が安い場合でも値上げはできません。
正当な理由があったとしても家賃の値上げを強行できるわけではない
家賃の値上げ請求は、入居者の合意があって初めて成立するものです。
大家側に家賃を値上げする正当な理由があっても、入居者にそれを強制する権利はありません。
入居者に家賃の値上げを承諾してもらえるよう、法律に則った手順で交渉する必要があります。
家賃値上げの交渉の流れは以下のとおりです。
- 入居者に値上げを通知する
- 交渉する
- 交渉が不調なら裁判所に調停を申し立てる
- 裁判所に訴訟を提起する
それぞれの流れについて見ていきましょう。
入居者に値上げを通知する
家賃の値上げを決めたら、まずは入居者にそれを通知する必要があります。
いつまでに申し出なければならないとする法律上の規定はありませんが、入居者の解約予告期間に合わせて少なくとも契約更新時期の1か月前には通知するようにしましょう。
その際は「言った」「言わない」のトラブルを避けるため、口頭ではなく書面での通知をおすすめします。
交渉する
入居者にとって家賃の値上げは極力避けたいものであり、ただやみくもに家賃を増額する旨を伝えても承諾は得られないでしょう。
そのため、家賃が相場よりも安いなど家賃の値上げが正当である根拠をデータとして示すとともに、これまでの家賃と照らし合わせて無理のない範囲の値上げ額を設定することが大切です。
また、「次回の更新料を無料にする」「共用部に屋根付きの駐輪場や宅配ボックスを設置する」など入居者が物件に住み続けるメリットを提示する方法も有効です。
交渉が不調なら裁判所に調停を申し立てる
法律に基づいて家賃の値上げ交渉を行ったとしても、入居者がそれを拒否する可能性も十分あり得ます。
その場合は裁判所に調停を申し立て、裁判官や調停委員などを交えたうえで値上げ後の家賃が適正であることを認めてもらう必要があります。
調停が終わるまで、少なくとも3か月ほどの期間がかかることは覚悟しなければなりません。
裁判所に訴訟を提起する
調停でも話し合いがまとまらない場合は、家賃の値上げを求めて訴訟を起こす流れとなります。値上げの根拠が明確であれば、裁判の場で家賃の値上げを認められるでしょう。
しかし裁判を行うには訴訟費用として50～100万円ほどの費用がかかるケースも珍しくなく、家賃の値上げを勝ち取ったとしても最終的に大きな損失を被りかねません。
そのため、信頼のおける弁護士や不動産会社などに相談しながら、できるだけ話し合いで解決を目指すことをおすすめします。
家賃値上げの正当な理由がなかったり交渉が決裂したりした場合の対策
大家には家賃を値上げする権利がありますが、それには「正当な理由」が必要であり、入居者の同意も不可欠です。
ただし、家賃の値上げ交渉は必ずしもうまくいくとは限りません。入居者が家賃の値上げを拒否した場合の対策についてもあらかじめ考えておく必要があるでしょう。
ここからは、家賃を値上げする正当な理由がなかったり、家賃の値上げ交渉が決裂したりした場合に講じられる対策について解説します。
現時点で収益が見込めるのであれば現状維持も一つの手
賃貸経営において、もっとも避けなければならないのは空室リスクです。
家賃の値上げ交渉をした揚げ句、入居者が退去してしまったら次の入居者が決まるまで家賃収入は得られません。
現時点における家賃で十分な収益が見込めているのであれば、現状のまま住み続けてもらうほうが結果的に大きな収益につながる可能性があるでしょう。
収益性が低いなら売却してしまうのが得策
一般に、築年数の古い物件ほど空室率が高くなる傾向にあります。空室が続いて賃貸経営が成り立たなくなるケースも珍しいことではありません。
収益性が低く、維持管理費を考慮した際に赤字を余儀なくされるケースでは、所有し続けるよりも売却するメリットのほうが大きいでしょう。
低収益物件は買取業者に直接売却するのがおすすめ
経営している賃貸物件を売却したいと考えても、収益性が低く築年数が古い物件はそう簡単には売れません。
一般の仲介では売却が難しい低収益物件をすぐに現金化したいのであれば、不動産買取業者に直接売却する方法をおすすめします。
不動産買取業者とは、買い取った物件にリフォームやリノベーションなどを行い、付加価値を施してから売却する不動産会社のことです。
たとえ老朽化が進んでいる低収益物件であっても収益の見込める物件に再生するノウハウを有しているので、原則どのような物件でも買い取ってもらえます。
また、不動産仲介会社に支払う仲介手数料も不要なので、その分、手残り金額を増やせます。売却金額を元手とし、収益率の高い物件の購入も可能です。
弊社アルバリンクでは、低収益物件も積極的に買い取っております。重荷に感じる物件がございましたら、ぜひ弊社にお手伝いさせてください。
入居者を追い出すことは原則できない
家賃を上げる正当な理由があっても、入居者の同意がなければ勝手に家賃を上げられません。ただし値上げに応じようとしない入居者がいても、入居者が家賃を滞納しているなどの正当事由がない限り、大家側の事情で入居者を立ち退かせることはできない点に注意が必要です。
交渉が難航かつ長期化する可能性が高い場合は、不動産買取業者による買取を検討するのもひとつの方法でしょう。
まとめ
賃貸物件の家賃を値上げするには「物件の資産価値が上昇した」「物件にかかる管理費や固定資産税が上昇した」「近隣物件の相場より家賃が低い」などといった正当な理由が必要です。しかし、正当な理由があったとしても、入居者の同意がなければ家賃は値上げできません。
入居者に家賃の値上げを拒否された場合には、調停や裁判で値上げの正当性を認めてもらう方法があります。しかし費用や手間がかかり、最終的に家賃の値上げを勝ち取れたとしても金銭的なメリットは少ないといわざるを得ないため、収益性の低い物件の場合は不動産買取業者に買い取ってもらう方法をおすすめします。
不動産の買取を専門としているAlba Link（アルバリンク）には、これまで数多くの物件を買い取ってきた実績があります。最短3日で現金化が可能なので、収益性が低く、家賃の値上げもままならない賃貸物件の処分にお困りの際は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。
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