底地の共有状態は早期解消がおすすめ!解消方法や高く売るコツをご紹介

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借地人の家が建つ底地は権利関係が複雑なため、一般の不動産と比較するとトラブルが起きやすい傾向にあります。とくに複数人で共有している場合は地代や承諾料などの金銭を巡るもめごとが発生したり、底地の活用を巡って言い争ったりといった事態が起こることも少なくありません。

また、「地代の値上げに応じてくれない」「借地権を知らぬ間に第三者へ売却してしまった」など借地人との間にもトラブルが発生する可能性があるため、注意が必要です。

中には相続で底地を複数人で共有することになってしまったが、トラブルを避けるためにも早急に共有状態を解消したいと考えている方もいるのではないでしょうか。

しかし、いったいどうすればもめることなくスムーズに解消できるのか、わからない点も多々あるでしょう。そこでこの記事では、底地の共有状態を解消する方法について解説します。

また、底地を売却して共有状態を解消する場合は、底地を専門に取り扱っている買取業者へ依頼すればトラブルのないスムーズな取引が期待できるでしょう。

複雑な権利関係にお悩みの方

トラブルの多い借地権や底地を買い取ります!

監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二と申します。訳あり物件や売りにくい不動産の買取再販業を営んでおります。サービスサイトとして、「訳あり物件買取PRO」を運営しています。訳あり物件買取PROの責任者として、執筆・編集・監修のすべてに携わっています。

共有名義の底地は活用しにくいうえに権利関係が複雑

底地とは、借地人に貸している土地のことを指します。

底地を複数人で共有している場合はそれぞれが底地に対する所有権を持っており、その所有権の割合を「共有持分」といいます。たとえば兄弟が底地を平等に所有している場合の共有持分は兄弟ともに2分の1です。

そもそも底地にはすでに借地人が家を建てて住んでいることから、通常の土地よりも売れにくい傾向にあります。たとえ第三者が底地を購入したとしても、自由に土地を活用できないためです。

共有名義の底地の場合、売却するには原則共有者全員の同意が必要です。たとえ1人でも反対する者がいれば売却できないため、活用方法を巡って共有者間でもめごとが起こることも少なくありません。地代などの収入の案分もトラブルへとつながる原因の1つです。

このように共有名義の底地は権利関係が複雑であり、トラブルが起こりやすい傾向にあります。とにかくもめごとを避けたい場合は共有状態の解消をおすすめします。

自身の共有持分のみであれば他の共有者の承諾がなくても自由に売却できるので、一刻も早く共有状態を解消したい場合は共有持分の売却を検討するとよいでしょう。

共有名義の底地を所有し続けることで生じるリスク

複数人で底地を共有している場合に気をつけなければならないのは人間関係の悪化です。収入の配分などさまざまな取り決めをする中で意見の不一致から言い争いが生じ、トラブルに発展する可能性が高いため注意が必要です。

ここでは、共有名義の底地を所有し続けることでどのようなリスクが生じるのかについて解説します。

共有者が第三者に売却してトラブルが起こることがある

自身の共有持分のみであれば他の共有者の同意を得なくても売却可能です。しかも事前に他の共有者へ売却の旨を告知する必要もありません。そのため、他の共有者がいつの間にか共有持分を売却していたというケースも十分に起こり得るのです。

もし共有持分を買い取った業者が悪質だった場合、他の共有者に対して共有持分の売却を無理やり迫ってくる可能性があります。また、買い取った共有持分を法外な値段で売りつけてくるかもしれません。

他の共有者との関係が良好であり、常に意思疎通が図れている状況であれば心配はいらないかもしれませんが、次の項目でも解説するように相続が発生して共有名義人が増えた場合はその限りではないため、注意が必要です。

相続で共有名義人が増えて権利関係がさらに複雑になる

共有者が亡くなると、共有持分の権利は相続人へと継承されます。しかも相続人は1人ではなく複数の場合もあるため、相続が進めば進むほど1つの共有持分の名義人が枝分かれ式に増えていく恐れがあります。

相続人が増えることにより、権利関係はより複雑なものとなります。底地の売却を検討してもすべての共有者の同意を得なくてはならないため、手続きにも時間や手間がかかるでしょう。

相続人の1人が自身の共有持分を第三者へ売却してもすぐには気づけず、トラブルが発生して初めて発覚する可能性もあります。

無用なトラブルを避けるためには、早めに共有状態を解消しておくに越したことはないでしょう。

税金や維持管理費などのランニングコストがかかる

底地を所有すると地代収入などを得られるメリットがありますが、一方で固定資産税や都市計画税、維持費といったランニングコストの負担が生じます。

これらの金銭的な負担は共有持分割合に応じて支払う義務を負いますが、支払うべき費用案分を巡ってトラブルが起こることもあるため、注意が必要です。

そもそも底地は賃貸物件や駐車場経営などと比較すると収益性が低く、場合によってはランニングコストの負担のほうが大きくなる可能性もあります。

余計な費用の負担を避けるためにも、共有名義の底地を所有している場合はできるだけ早く共有状態を解消することをおすすめします。

底地の共有名義を解消する10の方法と押さえておきたいポイント

それでは、底地の共有状態を解消するにはいったいどのような方法があるのでしょうか。底地の共有名義を解消する方法には、主に以下の10種類があります。

・共有者へ自身の共有持分を売却する
・借地人へ自身の共有持分を売却する
・共有者の共有持分を購入して単独所有にしてから借地人か第三者へ売却する
・共有者と協力して底地全体を借地人へ売却する
・共有者と協力して底地全体を第三者へ売却する
・共有者と協力して借地権を購入し、完全所有権の土地としてから売却する
・自身の共有持分の一部と借地権の一部を等価交換して完全所有権の土地とする
・共有者・借地人と協力して底地と借地権を同時に第三者へ売却する
・自身の共有持分のみを第三者へ売却する
・共有物分割請求をして共有状態を解消する

共有者や借地人の状況を見極めたうえで、自身に最適な方法を選ぶとよいでしょう。ここではそれぞれの解消方法の特徴や押さえておきたいポイントについて解説します。

共有者へ自身の共有持分を売却する

まずは他の共有者へ自身の共有持分の買取を相談してみるとよいでしょう。

共有者にとっても共有持分を買い取れば底地を単独所有にしたり、所有権割合を増やしたりすることが可能となり、地代などの収入を増やせるメリットがあります。

共有者に購入意思や資金があれば短期間で売却できる可能性があるため、その分、早く共有状態を解消できるでしょう。その際、売却価格についてもめることのないよう、あらかじめ底地の評価額について調べておくことをおすすめします。

底地の評価額は「土地の評価額×(1-借地権割合)」で求めることが可能です。詳しくは以下の記事をご覧ください。

底地の売却価格は更地価格の10%!買取相場や売却額の計算方法を解説
底地の売却価格は更地価格より安い 底地の買取相場は更地価格の約10%と非常に安く設定されています。その理由は、底地の権利関係が複雑で取引が難航しやすいためです。 例えば、下記のような底地のトラブルが発生します。 底地のトラ...

また、底地専門の不動産会社に査定を依頼して値段を算出してもらうのも1つの方法です。

なお、周辺の相場と比べて著しく安い金額で売却した場合は「贈与」と見なされ、場合によっては購入者に贈与税が課せられるケースがある点には注意が必要です。

借地人へ自身の共有持分を売却する

共有者に共有持分の購入意思がない場合は、借地人への売却を視野に入れるとよいでしょう。

借地人は借りている底地に家を建てて住む権利を有しますが、一定の地代を支払わなくてはなりません。借地契約の更新時には更新料、増改築時には承諾料を地主に支払う必要もあり、数十年で数千万円近くの出費となることも珍しくありません。

しかし借地人が底地を買い取れば、このような支払いが不要となるばかりか、自由な土地活用ができるようになります。将来的に底地全体の購入を検討している方であれば、共有持分の買取を前向きに考えてくれるでしょう。一部の共有持分を買い取るだけでも所有権割合に応じて地代が安くなるため、借地人にとってのメリットは大きいといえます。

ただし、借地人に話を持ち掛けるタイミングには注意が必要です。いきなり共有持分の購入を相談しても、相手は困惑してしまうだけでしょう。借地契約の更新時期や建物の増改築を検討しているときなど、売却のタイミングをよく見極めることが重要です。

共有者の共有持分を購入して単独所有にしてから借地人か第三者へ売却する

他の共有者に共有持分の購入意思がない場合は、自身が他の共有者の共有持分をすべて買い取る方法も選択肢の1つです。底地を単独所有にすれば煩わしい共有関係を解消できるばかりか、自身の意思で借地人や不動産会社などへ売却できるようになります。

ただし、この方法では他の共有者の共有持分を購入する資金が必要となり、売買価格についても他の共有者と話し合って調整しなければならない点に注意が必要です。前述のように売買価格が相場よりも安い場合は贈与と見なされる可能性がある点も押さえておきましょう。

単独所有とした底地を借地人へ売却する場合は、やはり話を持ち掛けるタイミングが重要です。スムーズに売却するためにも、日頃から借地人と良好な関係を構築しておくとよいでしょう。

共有者と協力して底地全体を借地人へ売却する

共有者にも共有持分を売却する意思がある場合は、共有者と協力して底地全体を借地人へ売る手法を取ることができます。底地の購入は借地人にとってもメリットが大きいため、高値での売却が期待できるでしょう。

この場合は事前に共有者間で売却時期や売却金額、利益の案分について取り決めておく必要があります。また、当然ながら借地人に買い取る意思がなければ契約は成立しないため、売却を相談するタイミングが重要です。

共有者と協力して底地全体を第三者へ売却する

共有者にも共有持分の売却意思があるが借地人に底地の購入意思がない場合は、共有者と協力して底地全体を第三者へ売却する方法があります。

ただし底地は購入しても自由な土地活用が制限されるため、一般の第三者への売却は困難でしょう。普通の不動産会社でも対応してくれないケースがあるため注意が必要です。

底地を不動産会社へ売却する際は、底地を専門に取り扱っている買取業者に依頼することをおすすめします。底地専門の買取業者は購入した底地の活用法や売却法などのノウハウを有しているため、原則、どのような底地でも買取可能です。

底地専門の買取業者の中でも弁護士と提携している業者を選べば、トラブルへの対応にも慣れているため、スムーズな売却が期待できるでしょう。

なお、底地を第三者へ売却する際は借地人への告知は不要です。しかし地代の支払い先が新たな地主へと変更されるため、事前に伝えておくとトラブルの発生を未然に防げるでしょう。

共有者と協力して借地権を購入し、完全所有権の土地としてから売却する

底地単独では土地の活用はできませんが、借地権を買い取れば完全所有権の土地となるため、相場に近い価格での売却が可能です。

他の共有者と分け前を巡ってもめることのないよう、事前に売却額の分配について話し合う必要があります。

借地人に借地権を売却する意思がなければ成立しないため、やはり話を持ち掛けるタイミングには気をつけたほうがよいでしょう。

自身の共有持分の一部と借地権の一部を等価交換して完全所有権の土地とする

面積が大きい底地の場合、底地と借地権の一部を等価交換して完全所有権の土地にすることが可能です。

まず底地を共有持分割合に応じて分筆します。その後、自身の所有する底地の一部と借地権の一部を等価交換すれば完全所有権の土地を所有でき、複雑な権利関係を解消できるのです。

たとえば2人で共有している200坪の底地を分筆すると、1人あたり100坪の底地を所有することになります。そのうえで70坪の底地と30坪の借地権を交換すれば、30坪の完全所有権の土地を取得できるというわけです。

共有状態だけではなく、底地の土地制限も解消できるため、不動産としての価値が上がります。所有する土地は狭くなりますが、市場価格で売却できるメリットのほうが大きいでしょう。

特例によって譲渡所得税が発生しない点もメリットの1つです。なお、特例が適用されるには以下の要件を満たす必要があります。

・交換する資産は固定資産であること(不動産業者が売買目的で所有している不動産は対象外)
・交換する資産は土地と土地、建物と建物のように同種類の資産であること(借地権は土地、建物に附属する設備・構築物は建物に含まれる)
・交換で譲渡する資産は1年以上所有したもの
・交換で取得する資産は相手が1年以上所有、かつ交換目的で取得したものではないこと
・交換で取得した資産を同じ用途で使用
・交換で譲渡・取得する資産の時価の差額が高い方の価額の20%以内

一方、共有状態や借地人との契約が解消されて完全所有権の土地となるため、新たな家を建てるなどの活用ができます。土地の売却ではなく有効活用を考えている場合におすすめの手法です。

ただし、他の共有者や借地人の同意がなければ等価交換できない点には注意が必要です。

共有者・借地人と協力して底地と借地権を同時に第三者へ売却する

場合によっては、借地人も借地権の売却を検討していることもあります。そのような場合は、底地と借地権を「同時売却」することが可能です。

同時売却

地主が所有する土地と借地人が所有する借地権を合わせて販売することです。

底地を単独で売り出してもなかなか買い手は見つかりませんが、底地と借地権をセットにすれば土地の利用制限がなくなるため、市場価格で売却できます。買い手も一般の不動産同様の土地活用ができるため、条件によっては早期売却も期待できるでしょう。

ただし売却した利益の案分について、借地人と事前に取り決めておく必要があります。また共有者間でも分け前についてあらかじめ決めておけば、余計なトラブルが発生するのを防げるでしょう。

なお、底地と借地の同時売却の流れや注意点などについて詳しく知りたい方は、こちらの記事を参照してください。

底地と借地権を同時売却する際の流れを分かり易く解説!
同時売却とは底地と借地権のセット販売 同時売却とは、借地権(もしくは借地権付き建物)と底地(借地権が設定されている土地のこと)を同じタイミングで第三者に売却することです。 借地権と底地をセットにすれば完全所有権の土地として売り出...

自身の共有持分のみを第三者へ売却する

ここまでさまざまな売却方法についてご紹介してきましたが、共有者、借地人のいずれにも協力を得られないケースもあるでしょう。そのような場合でも、自身の共有持分のみを売却することが可能です。

ただし共有持分のみを購入したところで活用はきわめて難しいため、買い手はほぼ見つからないといっても過言ではありません。一般の不動産会社へ相談に行っても、断られてしまうケースがほとんどです。買い取ってもらえたとしても、相場よりも安価となる可能性が高いでしょう。

この場合も、「共有者と協力して底地全体を第三者へ売却する」ときと同様、底地専門の買取業者への売却をおすすめします。予想以上の高い価格で買い取ってくれるケースもあるため、一度査定を依頼するとよいでしょう。

自身の共有持分を売却するにあたり、他の共有者への告知は必要ありません。しかし中には共有持分の高額での買取を共有者へ迫ったり、共有者に共有持分を売却するよう持ち掛けたりする悪質な買取業者もいるため、のちのトラブルを防ぐためにも事前に売却の旨を共有者へ伝えておくとよいでしょう。

共有物分割請求をして共有状態を解消する

共有物分割請求とは共有物を単独所有とすべく、共有物の分割を他の共有者に請求する行為で、共有持分権者に与えられた権利です。共有持分権者の内の1人が共有物分割請求を起こした場合、他の共有者は共有状態を解消するための話し合いをしなければなりません。

分割方法には、下記の3つがあります。

 

「現物分割」共有持分割合に応じて土地を分筆してそれぞれの単独所有とする

「代償分割」共有名義の底地を1人の所有として他の共有者に代償金を支払う

「換価分割」共有名義の底地の売却金額を共有者で分け合う

自身の共有持分を第三者へ売却するよりも高値がつくことがあるため、場合によっては検討の余地があるでしょう。ただし協議は長い場合で1年以上かかることもあります。

また協議がまとまらない場合は裁判所が判決を下すこととなり、自身の希望がかなわないこともある点には注意が必要です。共有物分割請求について詳しく知りたい方は、以下の記事を参照してください。

「共有物分割請求訴訟」が世界一わかる!手順や費用面などを完全網羅
共有物分割請求訴訟とは 「共有物分割請求訴訟」とは裁判所を通して、他の共有者に共有解消を求める訴訟のことです。 不動産を共有していると、共有者1人1人でできる行為が限られます。単独名義の不動産と違い、共有名義の不動産はリフォームや賃...

共有名義の底地を高く売るコツ

共有名義の底地は一般の不動産よりも売れにくいものの、売却できないわけではありません。自身の共有持分のみの売却も可能です。

それでは、このような底地を少しでも高く売るためにはどうしたらよいのでしょうか。ここからは、共有名義の底地を少しでも高く売るコツについて解説します。

第三者へ売却する前に借地権の契約内容を明確にする

底地を所有するメリットは地代や更新料、承諾料などの収入にあります。第三者が底地の購入を検討する際に収入や権利に関する事項が明確であれば、購入者の安心感につながり、高く売却できる可能性はより高まるでしょう。

また、借地契約に至った経緯や契約期間、土地の境界など借地権の契約内容が契約書にしっかりと明記されているかも合わせて確認しましょう。もし契約書がない場合、納税時に不利となるケースがあるため注意が必要です。

底地を売却した際に納める譲渡所得税は以下の計算式で算出します。

譲渡所得税=(売却価格-取得費-譲渡費用)×税率

取得費は土地の購入費と仲介手数料など取得に要した費用の合計金額を指しますが、契約書がないと売却価額の5%で計算されるため、場合によっては税金を多く納めなければならないのです。

契約書がなくても当事者間の合意があれば売買契約は成立しますが、契約書がない場合は借地人に地代や更新料、建て替え・増改築時の承諾料、借地権設定期間などについて一つひとつ確認を取ったうえで、新たに作成することをおすすめします。

契約書の作成方法がわからない場合は、売却の依頼と合わせて底地専門の買取業者へ相談するとよいでしょう。

契約書がない場合の売却方法について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

契約書が無い場合、底地・借地契約や売却はできるのかわかりやすく解説
借地・底地とは? そもそも借地や底地とはどのような意味なのでしょうか。 借地 「借地」とは読んで字の如く「(自分以外という意味での)他者から借りている土地」のことです。 別の言い方をすると、「借りている土地を借主側から見...

第三者へ売却する前に地代を値上げしておく

第三者が投資家でも買い取り業者でも底地を購入する目的の1つは「投資」にあります。そのため地代が高ければ、より高値での売却が期待できるでしょう。

ただし、地代を値上げするには借地人の承諾が必須であり、理由もなく値段を上げることはできません。

土地価格の上昇に伴い固定資産税が上がった、周辺よりも地代が著しく安いなど、地代を値上げする根拠となる資料を用意すれば、話し合いはスムーズにまとまる可能性が高いといえます。

地代の計算方法については、以下の記事をご参照ください。

地代の計算方法を一瞬で理解できるように解説
3種類の地代 地代とは、土地に借地権を設定しているときに借主が地主に払うべき土地の賃貸料です。 毎月払うパターンもあれば毎年払うパターンもあります。 実は地代には「実際の地代」「通常の地代」「相当の地代」の3種類があるので、混乱し...

まとめ

権利関係が複雑な共有名義の底地を所有すると、将来何らかのトラブルに巻き込まれる恐れがあります。無用なトラブルを避けるためにも、できるだけ早く共有状態を解消するとよいでしょう。

共有名義の底地を売却するには共有者全員の同意が必要ですが、自身の共有持分のみであれば、他の共有者に告知することなく自由に売却できます。他の共有者の協力を得られない場合は、底地専門の買取業者へ共有持分を売却することをおすすめします。

どの業者へ依頼すればよいのかわからない場合は、底地の買取実績が豊富な当社までぜひお気軽にご相談ください。

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