国土交通大臣(1)第10112号
共有名義の底地はすぐにでも解消すべき
冒頭でもお伝えした通り、共有名義で底地を所有し続けるのは非常にリスクが大きいので、早急に共有状態を解消すべきです。
具体的なリスクは後述しますが、共有者とのトラブルを招いたり、相続によってさらに権利関係が複雑化するからです。
ではまず、「底地を共有している」というのがどういう状態なのか、簡単に解説してから、具体的なリスクを解説していきます。
なお、共有状態の解消方法は底地の共有名義を解消する5つの方法で紹介していますので、ご参考ください。
「底地を共有している」状態とは
そもそも「底地を共有している」状態がよくわからない方もいるかと思いますので、簡単に説明いたします。
まず底地は、借地人に貸している土地のことです。底地の所有者は、地代（土地の賃料）をもらうことで、借地人が土地の上に建物を建てて利用することを認めています。それゆえ、第三者が底地を購入したところで土地を自由に活用できないので、売却が難しいのが実情です。
この底地を他の人と共有するとなると、「底地と借地権」だけでなく、「共有者が持つ権利の割合（持分割合）」も関わってくるため、さらに権利関係が複雑になります。
たとえば、底地を売却したくても、他の共有者が1人でも反対すれば、売却できないのです。
このように、共有者各々が自由に底地を活用することはできません。（詳細は後述します）
共有名義で底地を所有してしまうと、共有者同士のトラブルのもとになってしまうため、早急に解消すべきです。
では、どのようなリスクがあるのか、具体的な内容を後述します。
共有名義の底地を所有し続けるリスク
繰り返しになりますが、共有名義で底地を所有し続けてしまうと、所有者は大きなリスクを負うことになります。
これから詳しく解説しますが、権利関係が複雑化するほど売却は難しくなるので、なるべく早く共有状態を解消しましょう。具体的な解消方法については次章でご紹介します。
では、共有名義で底地を有する3つのリスクを説明していきます。
底地の売却や借地契約の内容変更自由にできない
共有名義で所有してしまうと、底地を自由に売却したり借地契約の内容を変更したりできません。これらはそれぞれ、民法251条（共有物の変更）および252条（共有物の管理）で定められています。
まず、共有名義の底地を売却することは、「共有物の変更（処分）」にあたるので、共有者全員の合意が必要です。（民法251条）
また、借地契約の内容変更は、「共有物の管理」にあたるため、共有持分の過半数を超える共有者の合意が必要です。具体的には、地代の値上げ等があてはまります。（民法252条）
このように、自らが所有している土地であっても、共有名義になっていることで、独断での売却や契約内容の変更等をおこなうことはできません。
共有者が第三者に持分を売却しトラブルになる
他の共有者がいつの間にか自身の持分を第三者に売却していて、知らない人と共有状態になってしまっている場合があります。
他の共有者から同意を得ずに自身の共有持分のみを売却すること自体は可能であり、事前に他の共有者へ売却の旨を告知する必要もありません。
なので、いつのまにか知らない人と底地を共有していたという事態もあり得るのです。
もし共有持分を買い取った業者が悪質だった場合、他の共有者に対して共有持分の売却を無理やり迫ってくる可能性があります。また、買い取った共有持分を法外な値段で売りつけてくる可能性もあります。
他の共有者との関係が良好であり、常に意思疎通が図れている状況であれば心配はいらないかもしれませんが、次の項目でも解説するように、相続が発生して共有名義人が増えた場合はその限りではないため、注意が必要です。
相続で共有名義人が増えて権利関係がさらに複雑になる
現状2、3人であればあまり問題が起きていないかもしれませんが、いずれ相続が発生してしまうと共有名義人が増え、権利関係がさらに複雑化してしまいます。
どういうことか、具体的に説明していきます。
まず、共有者が亡くなると、共有持分の権利は相続人へと継承されます。
相続人が複数人の場合、相続が進めば進むほど1つの共有持分の名義人が枝分かれ式に増えていく恐れがあり、権利関係はより複雑化してしまいます。
底地の売却を検討してもすべての共有者の同意を得なくてはならないため、手続きにも時間や手間がかかるでしょう。
相続人の1人が自身の共有持分を第三者へ売却してもすぐには気づけず、トラブルが発生して初めて発覚する可能性もあります。
無用なトラブルを避けるためには、早めに共有状態を解消しておくに越したことはありません。
税金や維持管理費の負担割合を巡ったトラブルが起きる
底地を所有すると地代収入などを得られるメリットがありますが、一方で固定資産税や都市計画税、維持管理費等の支払いが発生します。
これらの金銭的な負担は、共有持分割合に応じて支払う義務を負いますが、支払うべき費用の割合を巡って共有者との間でトラブルが起きるおそれもあります。
また、共有者の1人である納税代表者が税金の支払いを滞納すれば、他の共有者に対して納税の告知がされるので、共有者が税金等の負担から逃れることはできません。
そもそも底地は賃貸物件や駐車場経営などと比較すると収益性が低く、場合によってはランニングコストの負担のほうが大きくなる可能性もあります。
底地の共有名義を解消する6つの方法
お伝えした通り、共有名義の底地は、高確率で共有者間のトラブルを引き起こしてしまうので、なるべく早く共有状態を解消するのが賢明です。
そこで、この章では、底地の共有状態を解消する6つの方法をご紹介します。
もし、他の共有者や借地人と交渉せずに底地を売却したいという方は、底地を専門とする不動産買取業者に相談してみましょう。
専門の買取業者であれば、共有者や借地人との話がまとまっていない状態でも、所有者自身は手間をかけることなく底地を売却できます。（詳細は後述します）
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査定やご相談のみのお問い合わせも大歓迎ですので、まずはご連絡ください。
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共有者全員で底地全体を売却する
共有者全員の合意を得られれば、底地全体を売却できるので、それぞれの持分割合に応じて売却額を分配できます。
とはいえ、前述したとおり、底地を購入しても自由に土地を活用できないので、一般の買い手に売却するのは困難です。
そこで、共有者全員から売却の合意を得られたら、下記のいずれかに底地を売却しましょう。
- 借地人に売却する
- 底地を専門とする不動産買取業者に売却する
ただし、共有者全員の合意が大前提ですので、すでに人間関係が悪化している場合は現実的な解消方法とは言えません。
ちなみに、他の共有者の持分を全て買い取ってから、改めて底地全体を売却する方法もあります。しかし、登記等の手続きは複雑になりますし、底地の売却価格を話し合って共有者全員から合意を得なければなりません。
共有者が底地の売却に同意しているのであれば、共有者全員で協力して底地全体を売却するほうが、圧倒的に手間がかかりませんし、余計なトラブルの発生を防げます。
では、共有者全員で底地全体を売却する際の、おすすめな底地の売却先2つをそれぞれご紹介します。
借地人に売却する
共有者全員から売却の合意を得られたら、借地人に売却できるのがベストです。
借地人にとって底地を購入することはメリットが大きく、第三者へ売却した場合の金額と比較し高額で物件を売却できる可能性が高いからです。
というのも、借地人は借りている底地に家を建てて住む権利を有しますが、一定の地代を支払わなくてはなりません。
借地契約の更新時には更新料、増改築時には承諾料を地主に支払う必要もあり、数十年で数千万円近くの出費となることも珍しくありません。
そんな借地人にとっては、底地を買い取ることで、このような支払いが不要になるばかりか、自由に土地を活用できるようになります。
将来的に底地全体の購入を検討している方であれば、底地の買取を前向きに考えてくれるでしょう。
ただし、借地人に話を持ちかけるタイミングには注意が必要です。いきなり底地の購入を相談しても、相手は困惑してしまうだけです。
借地契約の更新時期や建物の増改築を検討しているときなどを狙って売却をもちかけましょう。
底地を専門とする不動産買取業者に売却する
底地を確実に売却したい方は、専門の不動産買取業者に直接買い取ってもらうことをおすすめします。
底地専門の買取業者は、購入した底地の活用ノウハウを有しており、基本的にはどのような底地も1週間から1ヶ月程度で買い取れるからです。
底地専門の買取業者の中でも、弁護士と密接に提携している業者を選べば、トラブルへの対応にも慣れているため、スムーズな売却が可能です。
弊社は、底地を最短3日で買い取りいたします。
底地の扱いに特化していますので、どのような底地でも適正な価格をご提示いたします。
もちろん、ご相談のみでも大歓迎ですので、気兼ねなくお問い合わせください。
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共有者全員で借地権を購入してから売却する
共有者全員の合意を得て、借地人が借地の売却に同意すれば、借地権を購入してから完全所有権の土地として売り出せます。
購入者は土地を自由に活用できるので、買い手がつきやすくなるのです。
ただし、他の共有者と分け前を巡ってもめることのないよう、事前に売却額の分配について話し合う必要があります。
また、そもそも借地人に借地権を売却する意思がなければ成立しないため、あまり現実的な方法とは言えません。
底地と借地を交換してから売却する
共有者と借地人の全員で協力して底地と借地を等価交換すれば、それぞれが土地の完全所有権を持つことができ、各々で自由に土地を活用できるようになります。
ただし、この方法は多くの手間がかかるうえに、下記条件を満たさなければ利用できません。
- 借地上に建物が無い
- 共有者全員で土地を分割しても建築基準法に反さないほど面積が広い
底地と借地を等価交換するおおまかな流れは下記の通りです。
- 底地と借地権の評価額を調べる
- 底地と借地権を交換する割合を決める
- 分筆登記をおこなう
- 所有権移転登記をおこなう
このように、等価交換をおこなえる土地には条件がありますし、手間もかかってしまいます。このことから、共有者と借地人全員から同意を得るのは難易度が高いと言えます。
そこで、なるべく早く共有状態を解消したい方は、自身の共有持分のみの売却を、専門の不動産買取業者に相談してみましょう。（詳細は後述します）
底地と借地の等価交換については、こちらの記事で詳しく解説しております。
底地と借地を同時に売却する
共有者と借地人の全員で売却に合意できれば、底地と借地を同時に売り出せば、土地の買い手がつきやすくなります。
底地と借地を同時に売却するのであれば、購入者は全ての所有権を得られるので、自由に土地を活用できるからです。
ただし、当然共有者と借地人全員の合意が必要ですから、売却にこぎつけるまで、年単位で時間がかかってしまうこともあります。
底地と借地の同時売却の流れや注意点などについては、こちらの記事で詳しく解説しておりますので、ご覧ください。
自身の共有持分のみを売却する
自身の共有持分のみであれば、他の共有者の同意を得ることなく、底地を売却できます。
これまで紹介してきたように、共有者と借地人全員から合意を得ることは困難ですから、「自身の持分のみ売却する」というのが、共有状態を解消する最も現実的な方法です。
ただし、共有持分のみを購入したところで活用はきわめて難しいため、買い手はほぼ見つからないといっても過言ではありません。一般の不動産会社に相談しても、断られてしまうケースがほとんどです。
そこで、自身の共有持分のみを売却したい方は、下記2つの売却先を検討しましょう。
- 共有者に売却する
- 専門の不動産買取業者に売却する
結論からお伝えすると、最も確実な売却先は、共有持分の扱いに長けた専門の不動産買取業者です。
専門の不動産買取業者であれば、これまで蓄積してきた知識や経験、活用ノウハウを活かし、豊富な資金力を以てすぐさま土地を買い取れるからです。
具体的な解説も含めて、それぞれ説明していきます。
共有者に売却する
底地の共有者であれば、自身にとってメリットがあるため、売却を受け入れてくれる可能性があります。
共有者が共有持分を買い取れば、底地を単独所有にしたり、持分割合が増えることで、地代等の収入を増やせるからです。
共有者に購入意思や資金があれば短期間で売却できる可能性があるため、その分、早く共有状態を解消できるでしょう。
その際、売却価格についてもめることのないよう、あらかじめ底地の評価額について調べておくことをおすすめします。
底地の評価額は下記の計算式から求められます。
詳しくは以下の記事をご覧ください。
また、底地専門の不動産会社に査定を依頼して値段を算出してもらうのも1つの方法です。
なお、周辺の相場と比べて著しく安い金額で売却した場合は「贈与」と見なされ、場合によっては購入者に贈与税が課せられるケースがある点には注意が必要です。
ただし、共有者に自身の持分を買い取ってもらうには交渉が必要ですし、不当に安く共有者に売るハメになってしまったなんて事態もありえます。
手間をかけずに自身の持分のみを売却したい方は、後述する専門の不動産買取業者への売却を検討してみてください。
専門の不動産買取業者に売却する
専門の不動産買取業者に依頼すれば、共有者との交渉は一切不要なうえに、1週間から1ヶ月程度で底地の共有持分を買い取ってくれます。
共有持分の買取に特化した不動産買取業者であれば、これまでの経験や専門知識等を活かし、底地の共有持分を確実に買い取ってくれるからです。
たとえ面倒事の多い底地の共有持分でも、専門の買取業者は他の共有者との交渉等をおこなって、その後運土地を運用したり、再販したりできます。
予想以上の高い価格で買い取ってくれるケースもあるため、複数の専門の買取業者に査定を依頼してみましょう。
弊社も共有持分に特化して積極的に買い取りを行っておりますので、売却先にお困りの方はぜひご相談ください。
共有物分割請求をして共有状態を解消する
共有物分割請求をすることで、底地の共有状態を解消できます。
ただし、先にお伝えしておくと、これは最終手段です。
具体的な内容はこれから説明しますが、簡単に言って共有解消まで年単位で時間がかかるうえ、弁護士に高額な報酬を支払う必要があるからです。
まず共有物分割請求とは、共有物を単独所有とすべく、共有物の分割を他の共有者に請求する行為で、共有者に与えられた権利です。
共有者の内の1人が共有物分割請求を起こした場合、他の共有者は共有状態を解消するための話し合いをしなければなりません。
共有者との協議がまとまらなければ、共有解消まで1年以上かかりますし、協議がまとまらない場合は裁判所が判決を下すこととなり、自身の希望がかなわないこともあります。加えて、弁護士費用として数十万円もの費用を支払わなければなりません。
以上のことから、底地の共有状態を解消する方法としては現実的ではありませんので、専門の不動産買取業者にまずは相談しましょう。
弊社は、最短3日で共有持分の底地を買い取ることが可能です。
弁護士とも連携しており、権利関係が複雑になってしまった物件であっても、問題なく買い取れます。
査定や相談は無料で承っておりますので、「とりあえず話だけ聞いてみたい」という方も、ぜひ下記お問い合わせフォームよりご連絡ください。
弊社担当者が、共有状態の早期解消を全力でお手伝いさせていただきます。
共有名義の底地を高く売る3つのポイント
お伝えした通り、共有名義の底地は一般の不動産よりも売れにくいものの、売却できないわけではありません。
売却できるとなれば、少しでも高い金額で底地を売りたいですよね。
そこで、この最終章では、共有名義の底地を少しでも高く売るための下記3つのポイントをご紹介します。
- 底地の共有状態や借地権の契約内容を全て明確にする
- 底地を借地人に売却する
- 売り出し前に地代を値上げしておく
1つずつ見ていきましょう。
底地の共有状態や借地権の契約内容を全て明確にする
底地を売り出す前に、共有関係や借地人との借地契約の内容など、底地に関わる全ての権利関係を明確にし、購入希望者が理解できるように備えておきましょう。
第三者が底地の購入を検討する際に、収入や権利に関する事項が明確であれば、購入者の安心感につながり、高く売却できる可能性が高まるからです。
借地契約に至った経緯や契約期間、土地の境界など借地権の契約内容が契約書にしっかりと明記されているかも、合わせて確認しておきましょう。
なお、契約書がなくても当事者間の合意があれば売買契約は成立しますが、その場合は借地人に下記内容を確認し、新たに契約書を作成することをおすすめします。
- 地代や更新料
- 建て替え・増改築時の承諾料
- 借地権設定期間 など
契約書の作成方法がわからない場合は、売却の依頼と合わせて底地専門の買取業者へ相談するとよいでしょう。
契約書がない場合の売却方法について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
借地人に底地を売却する
前述したとおり、最も高額で底地を売却できるのは、借地人に購入してもらった場合です。
借地人にとっては、底地を購入することで土地を自由に活用できるようになるので、少し高めの金額であっても購入したいからです。
ただし、自身の共有持分のみを借地人に売却することはできません。
借地人への売却を他の共有者から断られた場合は、専門の不動産買取業者に依頼して買い取ってもらいましょう。
弊社では、最短12時間で査定価格をご提示しておりますので、共有名義の底地がいくらで売れるのか、金額だけ把握したい方も、ぜひお問い合わせください。
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底地の売り出し前に地代を値上げしておく
第三者が投資家でも買い取り業者でも底地を購入する目的の1つは「投資」にあります。
そのため地代が高ければ、より高値での売却が期待できるでしょう。
ただし、地代を値上げするには借地人の承諾が必須であり、理由もなく値段を上げることはできません。
土地価格の上昇に伴い固定資産税が上がった、周辺よりも地代が著しく安いなど、地代を値上げする根拠となる資料を用意すれば、話し合いはスムーズにまとまる可能性が高いといえます。
地代の計算方法については、以下の記事をご参照ください。
まとめ
権利関係が複雑な共有名義の底地を所有してしまうと、将来何らかのトラブルに巻き込まれる恐れがあります。
無用なトラブルを避けるためにも、できるだけ早く共有状態を解消するのが賢明です。
共有名義の底地を売却するには共有者全員の同意が必要ですが、自身の共有持分のみであれば、他の共有者に告知することなく自由に売却できます。
とはいっても、底地の共有持分のみでは自由に土地を活用できないので、買い手はほとんどつきません。
「底地の他の共有者や借地人から売却の同意を得られなかった」
「手間や時間をかけずに底地を売却したい」
これらにあてはまる方は、底地専門の買取業者へ共有持分を直接売却することをおすすめします。
専門の買取業者であれば、これまでの買取経験や知識、活用ノウハウを活かして確実に物件を買い取れるからです。
ここまでご案内してまいりました、弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、どのような共有状態の底地でも、適正な価格で買い取ります。
あなたの悩みを解決できるよう、できうる限りを尽くして対応致しますので、まずはご連絡ください。
もちろん、売却を前提としないご相談も大歓迎です。
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