借地権を相続することは可能ですが、「相続人に借地権を相続したくないと言われた」「借地権を相続して困っている」といった方が増えています。
なぜなら、一般的に借地権や底地を売却することは難しいと考えられているためです。
借地権・底地は一つの不動産に対して複数の権利が存在しているため、単体で売却すると売却価格が下がってしまう、買主がみつかりにくいなどの傾向にあるため、相続したくないという人が多くなっています。
そういった課題を解消するために借地権と底地をセットで売却する同時売却という方法があります。
この記事では、借地人と地主が協力して売却を行う同時売却について、そのメリット・デメリット、進め方などをご紹介します。
借地権や底地の処分のお困りの方は、この記事を読んでいただくことで、課題解決の選択肢を一つ増やしていただけます。
同時売却とは？
同時売却とは、借地権（もしくは借地権付き建物）と底地（借地権が設定されている土地のこと）を同じタイミングで第三者に売却することです。
借地権と底地を単独で売却するのではなく、セットにすることで完全所有権の土地とした方が価値が大幅に上がるため、高額で売却しやすくなります。
ただし、借地人と地主の双方が合意した上で行われますので、双方の承諾が得られない場合は同時売却はできません。
同時売却は買主・売主の双方にメリットのある売却手法ですが、借地人・地主間の交渉に難がある手法とも言えます。
同時売却のメリット
買い手側のメリットとは？
買主（買い手）のメリットとしては、借地権と底地を同時に取得でき、所有権の不動産を購入することができる点です。
この方法であれば、土地賃貸借契約に基づく債権と債務が差し引きで消滅するため、一般的な所有権の不動産取得となんら変わりがないことになります。
売り手側のメリットとは？
売主（売り手）のメリットは、借地権と底地を別々に売却するよりも手残りの金額を増やすことができる点です。
同時売却により、買主からすると所有権の不動産購入となるため、メリットがあることから比較的高額で売却が可能となります。
売却金額を借地権・底地分それぞれを配分する形で割り振ることとなります。
また、借地権単独で売却する際は、地主に承諾料の支払いが必要ですが、同時売却の場合は不要であることも手残り金額が増える要因の一つとなります。
同時売却のデメリット
単独売却に比べて売却までに時間がかかる
借地権・底地それぞれの単独売却に比べて、同時売却は時間がかかることがデメリットとなります。
借地人・地主双方の売却益の取り分については、確固たる基準や法律の定めがあるわけではありませんので、調整に手間取ってしまうことが多いです。
地主は自身の土地を売却した利益なので、その取り分を主張しますし、借地人は借地権割合などを引き合いに主張することもあります。
そういったトラブルを避けるためには、売却益を折半することが基本となりますが、個人同士での話し合いではなかなか落とし所が見つからないという場合は、不動産業者などに仲介してもらうと良いでしょう。
単独売却のほうが適しているケースとは？
すぐに売却したいという場合は、単独売却を検討してみるのも一つの方法です。
同時売却に比べると、自身のペースで売却を進められますので、計画を立てやすくなることがメリットの一つと言えるでしょう。
また、すぐに現金化したいという方は不動産業者に買い取ってもらうという選択肢を選べば、スピーディーに売却を完了させることができます。
その場合は、実績の豊富な不動産買取業者に相談・依頼すると、よりスムーズに売却活動を終えられるでしょう。
同時売却の流れ
借地権と底地を同時売却する際のプロセスは以下の通りです。
ただし、契約や物件によって手順が異なる場合もありますので注意してください。
・地主と借地人への意思確認と合意をとる
・不動産の仲介業者に売買の仲介を依頼
・販売活動の開始
・売買契約の締結と賃貸借契約の終了
地主と借地人への意思確認・合意
借地人への相談
同時売却の際、まず最初に行わなければならないのは地主もしくは借地人への相談です。
地主と借地人の同意が必要となりますので、意思確認も含めて相談するようにしましょう。
不動産仲介業者に依頼
借地人・地主の意思確認ができたら、不動産仲介業者に売買仲介の依頼をかけます。
個人間での交渉・契約はとかくトラブルになりがちです。
不動産仲介業者は不動産取引に関する法律や税制に明るいので、うまく活用して交渉を円滑に進める手助けをしてもらいましょう。
同時売却での販売活動を開始
売買契約の締結後は、不動産業者を交えて販売活動を行っていきます。
基本的には、不動産仲介会社が宣伝広告活動を主導的に行いますが、その進捗はしっかりとチェックするようにしましょう。
また、買い手が見つかった場合、価格交渉などが入ることもありますので、借地人と地主間のコミュニケーションは引き続き円滑にしておきます。
売買契約の締結と賃借地契約の終了
買い手が見つかり、借地人と地主人が売却で合意できた場合は、その三者で契約を締結します。
締結が完了した後、不動産の所有権を移転させれば取引は完了となります。
売却が完了すると、借地人と地主間の賃貸借契約も終了しますので、借地人と地主の双方が契約終了に合意した旨を覚書の形で結びます。
同時売却で注意すべきポイント
同時売却で注意すべきポイントは、借地人と地主の連携にあります。
同時売却相談を持ちかけるタイミングにおいて、双方の呼吸を合わせて同意に至らなければ前には進みません。
その後のさまざまな交渉においても、どちらかが行き過ぎることがあれば、売却交渉が頓挫するといったことにもなってしまいます。
ここでは、借地人と地主がうまく連携していくためのポイントについて考えてみましょう。
売却のタイミングを見極める
借地人から地主、地主から借地人、いずれにおいても同時売却をもちかけるタイミングには留意が必要です。
いきなり土地や建物を一緒に売却しませんか？と言われても相手を困惑させてしまうケースがほとんどでしょう。
例えば、契約更新の時期や相続が発生するタイミングなどは、所有する不動産を考える良いタイミングです。
相手のおかれている状況を見極めて、適切なタイミングで同時売却をもちかけてみましょう。
契約書に「不可分一体の契約」の特約条文を入れる
契約書には「不可分一体の契約」である旨の特約条文を入れるようにしましょう。
不可分一体の契約とは、借地人と地主がそれぞれ所有することになる売買契約書がつながりのあるものであり、売主たちが連帯で債務を負うようにすることを示すことになります。
この一文が無い場合、借地人もしくは地主が契約を破棄したとき、買主は完全所有として契約を締結をしたにもかかわらず、借地・底地のいずれかしか所有することができなくなります。
契約書に不可分一体であることが明記されていれば、一方の契約が破棄されれば、もう一方も自動的に破棄となるので、買主にかけてしまう迷惑を最低限にとどめることができるでしょう。
借地権者・地主双方の意向を組み込む
同時売却で得た利益の取り分は、借地人・地主ともにできるだけ多く得たいと思っています。
そのため、売却益の取り分については、借地人・地主間でトラブルになりやすいです。
地主は自身が所有する不動産であることを主張することが多いですし、借地人は借地権割合など盾に自身の権利を主張します。
基本的には、売却を折半する方向で落としどころを探るのが最もまとまりやすいですが、当事者同士で冷静にというのも難しいため、間に不動産会社を入れるなどの工夫が求められるところです。
同時売却以外の選択肢
同時売却は単独売却よりも高額での売却可能性が上がりますが、借地人・地主間での交渉と承諾などが必要で、そのための時間が必要になります。
すぐに売却する必要がある場合やスケジュールが決まっている場合などは、同時売却よりも単独売却の方が良いケースもあるでしょう。
特にすぐに現金化したい場合などは、不動産買取業者への依頼がおすすめです。
ここでは、同時売却以外の選択肢についてご紹介したいと思います。
地主・借主に対して売る
日頃から借地人もしくは地主とコミュニケーションがとれているのであれば、借地人・地主への売却を検討してみましょう。
借地権を地主が買い取る、借地人が底地を買い受けるといった場合、当事者間の話し合いによって売買を進めていきます。
直接やりとりするのが難しい場合は、借地権付き建物の売買実績が豊富な不動産会社に仲介依頼をかけると、コミュニケーションが円滑になりますので、上手に活用しましょう。
単独で専門の買取業者に売却する
買取業者に売却することのメリット・デメリットは以下の通りです。
【メリット】すぐに売却できる
買取業者へ売却することのメリットは、時間をかけずに売却を完了させられることです。
借地人や地主もしくは第三者に売却するとなると、買主を探す販売活動や、その買主の資金準備などで時間がかかります。
それでも買主がみつかれば良い方で、時間をかけて販売活動を行ったものの、不動産の条件によってはなかなかみつからないといったことは当然想定されるところです。
買取業者であれば、不動産の内容にもよりますが、通常数日〜数週間で売却が成立することがほとんどのため、短期で完了させることができるでしょう。
【メリット】交渉が不要で手間がかからない
買取業者による買取であれば、査定額に対して売却する・売却しないを選択するだけで、交渉などの必要性はありません。
査定額で不満がある場合は、より良い条件で買い取る業者がみつかるまで探すことになります。
借地人・地主、第三者に売却する時は価格交渉が入り、なかなか決まらないといったことも少なくありません。
買取業者の査定は過去の実績や周辺不動産とのバランスを加味した根拠のあるものなので、手間がかかる交渉によって疲弊してしまうといったことにはならないでしょう。
【メリット】仲介手数料がかからない
不動産仲介業者を間に入れて売却を行うと、その際の手数料として仲介手数料の支払いが必要です。
しかし、買取は不動産会社が直接行うことなので、この仲介手数料は不要のため、費用分の節約につながります。
【デメリット】デメリットは売却額が安くなってしまう
買取業者への売却は、借地人・地主、第三者への売却に比べて売却価格が安くなってしまう傾向にあります。
その理由として、買取業者は買い取った不動産を借地人・地主、第三者に売却することでマネタイズしていることが挙げられます。
買取は、業者にとっては仕入れになりますので、市場価格よりも安くなってしまうことが一般的です。
不動産買取業者への売却はメリットとデメリットがありますので、ご自身の状況に合った売却方法を選ぶようにしてください。
単独で第三者に売る
借地権・底地をそれぞれ第三者に単独で売却することも可能です。
借地人・相続人間で細かい交渉などが不要になりますので、手間暇を削減できることがメリットとなります。
その一方で、同時売却に比べて価格が下がってしまう傾向にあることがデメリットと言えるでしょう。
まとめ
ここまで、借地権と底地を同時売却する際の流れ、メリット・デメリットなどについて解説してきました。
同時売却は、単独売却よりも高く売却できる可能性があり、所有権として売却できることから買主を見つけやすいというメリットがあります。
その一方で、借地人と地主の双方の合意が必要となりますので、その交渉に時間がかかる、交渉をうまくまとめられず破談してしまうといったことも多いです。
交渉に自信がない、始めたものの頓挫しそうといった場合には、間に同時売却の実績・経験が豊富な不動産会社に委任することも一つの方法となるでしょう。
不動産ポータルサイトでマーケティングを担当していた経験を活かし、不動産市況・業界動 向・エンドユーザーのトレンドについて、各種メディアでライターとして情報発信を行うほか、不動産会 社のコンサル・業務課題ソリューションなども手掛ける。
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