他の共有者に持分を売却されてしまった際のトラブル4選!対処法を解説

共有名義不動産

「他の共有者が勝手に持分を売却してしまった…」
「突然共有名義に加わってきた持分の購入者から、今後どのようなことを言われるのか不安…」

他の共有者が顔も名前もわからない第三者に共有持分を売り渡してしまったら、恐怖を感じるのではないでしょうか。

結論、このような赤の他人との共有名義は、取り返しのつかないようなトラブルの元凶となるため、すぐにでも対処するべきです。

実際、訳アリ物件専門の不動産買取業者である弊社Albalinkにも、共有名義に加わった購入者から強引な交渉を持ちかけられ、対処のしようがなくなったお客様から、数多くご相談を頂いております。

もちろん、すでに赤の他人との共有状態になっておりトラブル寸前であったとしても、この記事で解説する以下3つの内容をしっかりと把握していただければ、完璧に対処することが可能です。

この記事を読むたった数分で共有持分に関する知識が身につき、将来の果てしないトラブルを回避できますので、参考にしていただければ幸いです。

なお、共有名義の不動産に関わるトラブルを速やかに回避したい場合は弊社にご相談ください。

あなたの共有持分のみなら、他の共有者の同意を得なくても単独で売ることが可能です。

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共有名義の不動産を共有持分のみ切り離して売却することは可能

「連絡や通知も一切なく他の共有者に持ち分を売却されたけど、そもそも法律に違反していないのか?」

複数人で共有している不動産なのですから、このように考えるのも自然です。

しかし民法上では、不動産の各共有者が自身の共有持分のみを独断で売却することは、適法と認められています。

共有持分は単独で売却可能!

このことをわかりやすく解説するために、共有者が共有不動産に対して「行える行為」と「制限される行為」について解説していきます。

まず、共有名義の不動産自体は「共有者全員の共有物」です

共有名義については以下の記事で詳しく解説しているのでご覧ください!

共有名義とは?共有持分とは?が世界一わかる入門書
共有名義や共有持分、持分割合など不動産の共有に関する用語、共有者が行えること、共有名義不動産のメリット・デメリットを解説します。この記事を読むと、不動産を共有名義にするのが得策なのかの判断ができるようになります。

全員で共同して所有している不動産を、共有者のうちの1人が好き勝手に売却したり、工事を始めたり、誰かに貸し出したりすれば、他の共有者からしたら迷惑どころの騒ぎではありません。

このことから、共有名義というのは、共有者同士でそれぞれ一人ひとりが行える行為を制限し合うような権利関係になっています。
共有不動産に対する共有者の行為制限は次の通りです。

共有名義の不動産に対する「変更」「保存」「管理」行為

行為の種類 具体例 行為に必要な要件
変更行為
民法第251条
  • 不動産の売却
  • 建物の取り壊し
共有者全員の合意
管理行為
民法第252条
  • 賃貸借契約の締結・解除
    (土地5年、建物3年以下)
  • 増改築などのリフォーム工事
共有持分の過半数の合意
(人数ではなく持分割合で決する)
保存行為
民法第252条但書
  • 補修目的の工事
  • 無権利者に対する明渡請求
各共有者が単独で可能

一方で、共有者各自の共有持分のみであれば、「完全な個人の所有物」です。

そのため、共有持分のみであれば、上記した共有不動産に対する行為のように他の共有者から制限されたりせず、各共有者が自由なタイミングで売却することが可能になります。

なお、共有不動産において共有者ができる行為については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。

不動産の共有に関する民法条文のまとめ【保存行為、変更行為、管理行為とは?】
共有物の使用 各共有者には使用収益権がある 冒頭に説明したように、共有というのは物理的にその不動産を2つ以上に分けて使用権を持つのではなく、全体に対して、全員が持分に応じた使用収益権を持つという概念的なものです。 つまり、誰か...

共有持分の売却先は3通り

「他の共有者が共有持分を売却したとは聞いたけど、そもそも共有持分だけを買い取るのはどんな人、どんな会社なのだろうか?」

このような疑問を抱えている人もいるかと思います。

確かに、共有名義のみを買い取ったところで、不動産を自由に活用できるわけではないので、売却先の選択肢はごく少数に限られてきます。

不動産の共有持分のみを買い取る人や企業は、主に以下の3通りが考えられます。

  1. 他の共有者
  2. 不動産投資家
  3. 不動産買取業者

それぞれ解説していきます。

なお、共有持分のみを売却する方法については、以下の記事でより詳細に解説しておりますので、気になる方は参考にして下さい。

【共有持分の売却法3選】共有者トラブルから一瞬で抜け出す方法を伝授!
共有持分は共有者の同意なしで売却できる 冒頭でもお伝えした通り、あなた「共有持分」のみであれば、他の「共有者の同意なし」で売却できます。 では、ここからは、共有持分の売却が自由に行えることの法的根拠を、順を追って解説していきます。 ...

他の共有者

同じ不動産における他の共有者であれば、共有持分のみであっても買い取る可能性があります。

仮に、不動産をあなたと共有者B、Cの三人で共有しているとしましょう。
この場合、BがC(CがB)に共有持分を売却するということです。

共有持分を買い取ることで買主側の持分割合が大きくなり、共有不動産に対して行える行為の範囲が広がるというメリットがあるからです(行為制限については上述)。

具体的には、共有持分を購入した共有者の持分割合が「2分の1」を超えた場合、その共有者は単独で不動産を第三者へ貸し出したり、リフォーム工事を施したりできるようになります。

つまり、新たに共有名義に加わった購入者が他の共有者であった場合は、不動産の活用に対して何かしら目的がある可能性が高く、買主となった共有者が突然「物件を賃貸に出したい」などと動いてくるおそれがあります。

不動産投資家

共有不動産を第三者に貸し出している場合、不動産投資家が共有持分のみを買い取るケースがあります。

共有不動産を賃貸利用している場合、その家賃収入は持分割合に応じて各共有者に分配するのが原則です(民法第249条)。

そのため、市場価格の低い共有持分を購入し、初期費用を抑えつつ家賃収入を得られる点が不動産投資家にとって共有持分のみを買い取る理由になります。

つまり、新たに共有名義に加わった購入者が不動産投資家であった場合は、もとの共有者に対して「賃料」を請求してくるおそれがあります。

実際どのように賃料を請求してくるのかは、後ほど解説します。

不動産買取業者

共有持分の売却先として最も一般的なのが、共有持分を専門に取り扱う不動産買取業者です。

共有持分買取業者であれば、共有不動産の権利関係を整理し、再活用できる状態に改善するノウハウを持っており、共有持分のみであっても買い取ってくれるからです。

当然ですが、新たに共有名義に加わった購入者が宅建免許を持ち、国や県などから許可を得て営業している買取業者であれば、他の共有者に対して半ば強引に交渉を持ちかけてくる心配はありません。

一方で、新たに共有名義に加わった購入者が、悪質な「不動産ブローカー」であった場合には、あなたの持分を不当に安い金額で強引に買い取ろうとしてきたり、最悪裁判を起こしてきたりするおそれがあります。

不動産ブローカー
一般的に、宅建取引業免許などの必要資格を持たずに不動産取引を行い、収益を得ている人を指す。

共有持分を売却された際に起こり得るトラブルに関しては、次項で詳しく解説します。

なお、弊社は訳アリ物件専門の不動産買取業者として、年間600件以上の買取実績(※2023年1月~10月の実績)があり共有持分の買取も行っております。
下記画像を見てもらえばわかる通り、国(国土交通省)からの許可も得ています。

株式会社Albalinkの宅地建物取引業者表

悪質な業者に引っかかり、共有持分を安く買い取られたくない方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
買取査定依頼のみのご利用でも、その後無理な営業などは行いませんのでご安心ください。

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他の共有者が共有持分権を売却してしまった際に起こり得る4つのトラブル

共有者の1人が第三者に共有持分権を売却してしまった結果、購入者が共有持分権を主張することにより他の共有者の間で起こり得るトラブルは以下の4つです。

  1. 物件を賃貸に出していた場合、購入者から賃料を請求される
  2. 購入者(赤の他人)が不動産の敷地に立ち入ってくる
  3. 購入者が他の共有者の持分も強引に買い取ろうとしてくる
  4. 購入者から共有物分割請求訴訟を起こされる

共有者の1人が他の共有者に承諾を得ないまま共有持分を売却してしまうと、他の共有者は突然見知らぬ第三者と物件を共有しなくてはいけなくなります

たとえば、顔も名前も知らない不動産投資家や不動産買取業者と共有状態になった場合、もともとの共有者には精神的な負担がかかります。

加えて、新たに共有名義に加わった購入者側にも買い取った目的があるため、他の共有者に対して何かしら交渉を持ちかけて来るでしょう。
その結果、共有不動産を巡って購入者と共有者間でトラブルが起こるケースは少なくありません。

では、具体的にどのようなトラブルが発生するか詳しく見ていきましょう。

以下の記事でも不動産を共有名義にするデメリットについて解説しているので、併せて参考にしてください。

知らないと損!共有名義の不動産のメリットとデメリットをわかりやすく解説
不動産を共有名義にするメリットとデメリット、共有名義を回避する方法、共有状態を解消する対策を解説します。この記事を読むと、共有名義不動産特有のリスクを回避できるようになります。

賃料を請求される

新たに共有名義に加わった購入者が不動産投資家である場合、買い取った持分割合に応じた賃料を請求してくるおそれがあります(前述)。

例として、共有不動産を「家賃10万円」で賃貸に出しているとしましょう。
このとき、仮に不動産投資家が「2分の1」の共有持分を買い取ったとすると、目安として家賃の2分の1である「5万円」を毎月の賃料として請求されてしまいます。

ただ現実は、購入者側からするといくらで賃貸利用しているのか詳細はわからないはずですから、周辺の賃貸物件などから算出した家賃相場をもとに賃料請求を行ってくることが大半です。

また、新たに共有名義に加わった購入者から賃料請求を受けるのは、上記したような物件を賃貸利用している場合だけに限りません。

共有者のうちの誰かが対象の物件上に居住している場合も、共有者間で別段の合意がなければ、他の共有者に対して賃料を支払う必要があります。

仮に、共有者AとBが「2分の1ずつ」で共有している不動産にAが住んでいるとしましょう。
この共有不動産を他者に貸し出す際の、家賃相場が「10万円」だったとすると、AはBに対して、「5万円」を支払わなければならない可能性があります。

もちろん、親や親戚との共有不動産であれば、いちいち「家賃を払え」なんて話すら出てこない場合が大半です。

ですが、相手はあなたと縁もゆかりもない不動産投資家なので、「当然の権利」として居住者に対して賃料請求を行ってくるでしょう。

購入者が不動産の敷地内に立ち入ってくる

他の共有者から共有持分を買い取った購入者が、共有不動産の敷地内に無断で立ち入ってくる可能性があります。
理由としては、購入者が物件の状態を確認しに来たり、居住者に対して様々な交渉を持ちかけたりといった目的が考えられます。

「たとえ共有者になったといっても、物件に住んでいれば勝手には立ち入ってこれないでしょ?」

このように思うかも知れませんが、新たに共有名義に加わった購入者が仮に悪質なブローカーであれば、そんな事お構いなしに侵入してくるでしょう。

不動産ブローカーには宅建免許などの資格もなく、事務所も構えていないため、たとえ不法行為であってもローリスクで行ってくるからです。

具体的には、強引に家の門をくぐって執拗にチャイムを鳴らしてきたり、洗濯物を干しに窓から顔を出した途端に見知らぬ人が声をかけてきたり、なんてこともあるかも知れません。

もちろん、新たに共有名義に加わった購入者が宅建業法に基づいて営業している通常の不動産買取業者であれば、コンプライアンスを遵守しているので、このような心配はありません。

あなたの持分を売って欲しいと強引に交渉を持ちかけてくる

新たに共有名義に加わった購入者が不動産買取業者である場合、他の共有者の持分を半ば強引に買い取ろうとしてくるおそれがあります。

共有持分を全て買い取ることで不動産を単独名義にして、通常の不動産と同様に市場相場通りの金額で売却し利益をあげる目的があるからです。

新たに共有名義に加わった購入者が、宅建業法に基づいて営業している不動産買取業者であれば、他の共有者に対して真摯な態度で売買交渉を持ちかけてくるので、適正な取引価格に向けてコミュニケーションも取れるでしょう。

しかし、ここでも問題となるのが悪質な不動産ブローカーです。

仮に新たに共有名義に加わった購入者が不動産ブローカーであった場合は、以下のような対応をされる可能性があります。

  • 早朝や深夜を問わず自宅に訪問してくる
  • 執拗に何度も電話をかけてくる
  • 家に張り紙をされたり、郵便受けに何通も手紙を投函してきたりなどの嫌がらせをしてくる

ひいては、「共有持分を売り渡さないと出るところ(裁判)に出るぞ」と脅してきたり、次項で解説する通り、実際に裁判を起こされたりするおそれもあります。

共有物分割請求訴訟を起こされる

新たに共有名義に加わった購入者が、他の共有者全員に対して裁判(共有物分割請求訴訟)を起こしてくるおそれがあります。
共有物分割請求訴訟

共有物分割請求訴訟
他の共有者に対して共有状態の解消を求めること

共有物分割請求訴訟を起こされると、裁判所が中立な立場から判決を下すため、不動産の共有状態がどのように解消されるかは誰にもわかりません。
一般的には、不動産を現金化したのちに共有者で分配する換価分割が選ばれることが多い傾向にあります。

換価分割とは

不動産を手放したくない場合でも、判決の内容によっては「あなたの共有持分を購入者に売却する」や「不動産全体を競売にかける」等で、不動産を手放さなければならなくなるかもしれません。

不動産を手放すことを嫌い裁判で争うにしても、基本的には弁護士を立てなくてはならず、少なくとも「数十万円~100万円程度」の弁護士費用が発生してしまいます。

他の共有者に対して以下のような請求書を内容証明にて送付され請求されることが多いです。

共有物分割請求訴訟については以下の記事で詳しく紹介していますので参考にしてください。

「共有物分割請求訴訟」が世界一わかる!手順や費用面などを完全網羅
共有状態を解消したい場合、「共有物分割請求訴訟」が有効です。 本記事では、共有物分割請求訴訟の概要・メリットとデメリット・流れ・3種類の分割方法・費用・トラブルなしで共有持分を手放す方法を解説します。

他の共有者が共有持分を売却してしまった際の対処方法

ここまでお伝えしてきた通り、他の共有者が第三者に自身の所有権持分を売却してしまうと、新たに共有名義に加わった購入者とトラブルとなり非常に危険です。

ここからは、他の共有者が持分を売却してしまったら、残された共有者はどのように対処したら良いについて解説していきます。

共有不動産を手放したくない場合

あなたが共有不動産を手放したくない場合は、次の流れで対処しましょう。

購入者から共有持分を買い戻す

共有不動産をどうしても手放したくない場合、まずはあなたが購入者から共有持分を買い取ってしまうのが得策です。

ただし、購入者側も共有持分を買い取った当初よりは高額で売却しようとしてくるでしょう。

仮に、相手が悪質な不動産ブローカーであれば、不当に高い金額で買い取らせようとしてくるおそれもあります。

あまりに不当な金額を提示された場合は、くれぐれも安易に買い取ることはせず、慎重に検討しましょう。

共有物分割請求訴訟を起こす

新たに共有名義に加わった購入者が不当な金額を提示してきているが、どうしても適正価格で持分を買い戻して不動産の取得を続けたい場合は、共有物分割請求訴訟を起こして裁判で争うという最終手段があります。

共有物分割請求訴訟を起こすことで、不動産鑑定士の適正な鑑定額に基づいて、購入者から持分を買い取れるという僅かな望みがあるからです。

ただ、裁判所の判決によっては、不動産全体が競売にかけられたり、あなたの持分を購入者に売らなければならなくなったりする場合もあるので慎重に検討しましょう。

また、裁判所が必ずしも不動産鑑定士による鑑定を採用するとは限りません。
このような場合は、不動産業者が出した査定書で代用できるケースもあります。

そのため、頭ごなしに裁判を起こすのではなく、事前に自分でも不動産買取業者に査定依頼を出してみることをおすすめします。
不動産買取業者から提示された査定書をもとに裁判を起こすことも可能ですし、もちろん金額感に納得できるのであれば、そのままあなたの共有持分を売却してしまっても良いでしょう。

なお、弊社Albalinkは訳アリ物件専門の不動産買取業者として、これまでも多数の共有持分を買い取ってきました。
弁護士とも提携しており、仮に買取後に共有者とトラブルになっても法的に解決しながら、再販・運用するノウハウを持っています。

ですから、見知らぬ共有者とのトラブルでお困りの方は、自身の共有持分をなるべく高値で確実に買い取って欲しい方は、ぜひ一度、弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼を頂いたからと言って無理な営業活動などは一切いたしませんのでご安心ください)

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共有不動産を手放しても良い場合

あなたが共有不動産を手放しても良い、むしろ不動産を早く手放してトラブルを回避したいという場合は、次の流れで対処しましょう。

購入者と協力して不動産全体を売却する

まずは、新たに共有名義に加わった購入者を含めた他の共有者全員の合意を得て、不動産全体を売却できないか話を持ちかけましょう。

共有者全員で協力して不動産全体を売却する

不動産を全体を売却して得た売却代金は、持分割合に応じて各共有者に分配するのが原則です。

そのため、当初は市場相場よりも安価で持分を買い取った購入者からすると、不動産全体を市場相場通りの金額で売却できるというメリットがあるため交渉に応じる可能性は大いにあります。

購入者にあなた自身の共有持分を売却する

もしも、他の共有者のうちの1人でも合意しない場合は、前述した不動産全体を売却する方法は行えません。

このような場合は、あなた自身の共有持分を購入者に売却することでも共有状態から抜け出せます。

仮に、購入者から共有持分の買い取りを迫られていたとしても、あなたが不動産を手放しても良いのであれば、そのまま売却してしまうのもありでしょう。

ただし、相手が悪質な不動産ブローカーであれば、不当に低い買取金額を提示してくる可能性があるので、慎重に交渉を進めるようおすすめします。

他の共有持分買取業者に持分の買取を依頼する

相手方が共有持分を不当に低い金額で買い取ろうとしてくる…
いきなり共有状態に入ってきた購入者とはそもそも関わりたくもない…

顔も名前もわからない赤の他人を信用できるはずもないので、恐怖を感じるのは当然です。

このような場合は、一度他の共有持分買取業者へあなた自身の共有持分のみを買取できないか相談して見ると良いでしょう。

客観的な立場から、あなたの共有持分に対する適正な買取価格を教えてくれるでしょうし、真摯に向き合ってくれる営業マンであれば、あなたの現状に寄り添いアドバイスをしてくれるはずだからです。

信頼できる買取業者や営業マンの選び方は、この記事の「信頼できる共有持分買取業者の選び方」で解説しております。

弊社でも共有持分のみの買い取りを行っております。
ご相談いただければ、弊社営業担当が全力で共有状態の解消に向けてお手伝いさせていただきますので、気兼ねせずにお問い合わせください。

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購入者からすでに裁判を起こされている場合

新たに共有名義に加わった購入者からすでに裁判(共有物分割請求訴訟)を起こされてしまっている場合は、他の共有持分買取業者へあなた自身の共有持分を買い取ってもらうのが得策です。

もし裁判で相手方と争うことになれば、高額な費用(数十万~100万円)を弁護士に支払い、数年単位の長期にわたって争う羽目になるからです。

その上、せっかく費用や時間をかけて争ったとしても、仮に判決で不動産が競売にかけられ安価で競落されてしまえば、本末転倒です。

つまり、裁判沙汰に持ち込まれてこれらのリスクを取るくらいであれば、信頼できる共有持分買取業者にあなた自身の共有持分を売却してしまい、共有状態から抜け出すべきです。

弊社なら、スピーディーに共有持分の現金化が可能です。

もちろん、無理な営業活動はいたしません。
お客様との金額感が合わなければ、アドバイスだけでもお手伝いが可能ですので、お気軽にご相談ください。

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他の共有者の持分売却を未然に防ぐには共有状態を解消するべき

この記事の前半でお伝えした通り、各自の共有持分のみを売却することは民法上認められています。

つまり、他の共有者はいつでも第三者に共有持分を売り渡すことが可能なため、突然あなたが赤の他人との共有状態になってしまうおそれがあります。

他の共有者の持分売却を未然に防ぐためには、不動産の共有状態を解消しておくしかありません。

というわけで、ここからは不動産の共有状態を解消する手法をまとめてご紹介していきます。

共有者全員の合意のもと不動産全体を売却する

共有者全員の合意のもと共有不動産全体を売却して、売却代金を持分割合に応じて分配することで共有状態を解消できます。
不動産の売却価格を共有持ち分割合によって分割

例えば、市場価格5,000万円のアパートを共有者A、Bで「2分の1ずつ」共有しているとしましょう。

上記例で、不動産全体を市場価格通りの5,000万円で売却した場合、A、Bに「2,500万円ずつ」を分配することで共有状態を解消します。

共有名義とは言え、持分を100%揃えた不動産全体で売却するのですから、一般相場通りの金額で売りに出すことができます。

ただし、当然他の共有者全員から同意を得られなければ、共有不動産全体の売却はできないため、この方法は「他の共有者と売却に向けて足並みを揃えられる人」におすすめです。

共有者同士で持分を売買する

他の共有者と共有持分を売買し、共有持分をまとめることでも共有状態の解消が可能です。
持分所有者同士で売却しあう

共有持分を買い取り、持分割合を増やしたほうが共有不動産に対して可能な行為の範囲が広がるため、買主となる共有者にとってメリットがあります。
また、共有不動産を賃貸利用して家賃収入を得ているなら、収益も持分割合に応じて多く配分されるので、この点も買主の購入目的になり得るでしょう。

一方、共有者同士の売買は売主にとってもメリットがあります。
なぜなら一般市場で共有持分を売却しようとすると値下がりしてしまいますが、共有者に対してなら本来の価値を損ねず売却可能だからです。

ただ注意点としては、取引価格を共有者同士の協議で決める必要があるため、共有持分の適正な価格を巡って争いに発展しやすいということです。

そこで、共有持分のおおよその売却価格を確認する方法をお伝えします。

まず、不動産ポータルサイト(SUUMOなど)で共有名義の不動産と同様の立地・状態の不動産の売却価格を確認しましょう。
不動産全体の売却価格を持分を割った価格が共有持分のおおよその価格といえます。

ただし、正確な価格とはいえませんので、正確な価格が知りたい場合は、不動産専門買取業者に査定依頼を出してみることお勧めします。

弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、今まで多数の共有持分を査定し、買い取ってきました。
ですから、弊社にご依頼いただければ無料で査定額を提示させていただくことができます
(査定依頼をしたからといって、その後、しつこい営業などは行いませんので、ご安心ください)。

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なお以下の記事では、他の共有者と円滑に売買交渉を行うテクニックについて解説しております。是非参考にしてください。

共有名義の不動産を親族間の持分買取でまとめる全手順とベストな交渉術
不動産の「共有名義」とは 共有名義とは複数人が同じ不動産を所有している状態のことです。本記事で使用する共有名義に関する専門用語を定義しておきます。 共有者 不動産を共有している人 共有持分 不動産に対して各共有...

土地を分筆する

共有名義の土地を「分筆登記」によって物理的に切り分けることで、各共有者が単独で所有する複数の土地となり、共有状態を解消できます。
分筆とは

分筆登記
1つ(1筆)の土地を、複数の土地に切り分ける登記手続き

仮に、面積が「300㎡」の土地Aを兄弟3人で「3分の1ずつ」で共有しているとしましょう。
このとき、共有地Aを「100㎡の土地X」「100㎡の土地Y」「100㎡の土地Z」に分筆登記で切り分け、それぞれを兄弟3人で単独所有します。

ただ、共有不動産に建物が含まれている場合は物理的に切り分けることが難しく、分筆登記が行えません。

また、分筆登記で切り分けたことにより土地が狭くなりすぎたり、歪な形になってしまったりなどの原因から、結果的に土地の利用価値が低下するケースもあります。
分筆登記に適した土地かどうかは、司法書士や土地家屋調査士に相談しましょう。

共有名義の土地の分筆登記について以下の記事で詳しく解説しております。

共有名義の土地分割で失敗しないために!状況別の共有解消方法3選
共有名義とは 1つ(1筆)の土地に複数の所有者を設定することを「共有名義」と言います。 また、複数の所有者がいる状態を「共有」と呼びます。 本記事で使用する共有名義に関連する用語は表の通りです。 共有者 不動産を共...

共有物分割請求訴訟を起こす

他の共有者といくら話し合っても共有状態の解消に応じない場合は、裁判(共有物分割請求訴訟)を起こすという方法もあります。

共有物分割請求訴訟を起こせば、裁判所から下される強制力のある判決によって共有状態を解消してもらうことが可能です。

ただ、トラブル事例のところでもお伝えした通り、必ずしもあなたの希望する結果になるとは限りません。

もしあなたに、共有不動産の活用に関して譲れない思いがあるのであれば、最終手段として共有物分割請求訴訟を検討しても良いでしょう。

あなた自身の共有持分を第三者に売却

持分売却による現金化
あなた自身の共有持分のみを第三者に売却することで、共有状態から抜け出すことが可能です。

記事前半でもお伝えした通り、共有持分のみであれば共有持分買取業者に買い取ってもらうのが現実的でしょう。

共有持分買取業者であれば共有不動産を再活用する専門のノウハウを持っており、一般の個人や企業にとって需要の低い共有持分であっても買い取ってもらえるからです。

共有持分買取業者に持分を買い取ってもらう、売主側のメリットは以下の通りです。

他の共有者と一切関わらずに共有状態から抜け出せる
あなたの共有持分を売却するために、他の共有者からの合意は必要ありません。
そのため、共有持分買取業者に持分を買い取ってもらえば、他の共有者と一切関わらなくても共有状態から抜け出すことが可能です。
最短数日で共有持分を現金化できる
共有持分買取業者であれば、業者が買主となって直接あなたの持分を買い取るため、金額感さえ合えば最短数日で決済を完了させることが可能です。

注意点としては、共有持分の買取価格が市場相場よりも安価になってしまうことです。

共有持分買取業者はあなたの持分を買い取った後に、数年単位で他の共有者から心を開いてもらい、権利関係を整理した上で、不動産を再販売、再活用して収益をあげています。

このことから、再活用までに発生する税金や各士業(司法書士など)への報酬金、スタッフの人件費などを見越した金額で買い取らなければ赤字となるため、市場相場より安価での買い取りとなってしまいます。

また、
「共有持分を売却した後に他の共有者とトラブルにならないか心配…」
この記事をここまで読み進めて頂いた方はこのような不安があるかも知れません。

当然ですが、宅建免許を有している共有持分買取業者であれば、上述してきた悪質な不動産ブローカーのように強引な営業活動はいたしませんので安心してください。

弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような複雑に利権が絡まる共有持分を多数買い取ってきました。
実際、弊社は下記のように全国各地の共有持分を買い取っており、中には1000万円以上で買い取ったこともあります。

引用元:共有持分の買取事例(Albalink)

ただ、上記のような買取事例だけを見せられてもピンとこない方もいるでしょう。
そこで、弊社が共有持分を買い取ったお客様からいただいた、直筆のメッセージも紹介します。

引用元:お客様の声(Albalink)

このお客様は共有者である親族と折り合いが悪く、話し合いができる関係ではありませんでした。
そのため、弊社が共有持分を買い取ったことで「(共有者と)やり取りをしなくて済むようになり、気持ちが楽になった」というメッセージをお寄せくださいました。

上記のお客様以外にも、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております(下記Google口コミ参照)。

相馬桂子
相馬桂子
2023-09-29
担当してくれた方がとても優しく 迅速に処理していただけてるので助かっております
豊田直子
豊田直子
2023-09-04
役場から空家の適切な管理をお願いしますと通知が来ました。早くどうにかしないとご近所に迷惑がかかると思いネットでアルバリンクさんを検索し相談しました。担当の野間さんが丁寧な対応で「一緒に頑張りましょう」と言って頂き、心強かったです。買取りもスピーディで、本当に感謝しています。ありがとうございました。
山本建夫
山本建夫
2023-09-01
二十数年前に四国(松山市内)の実家を相続しましたが、今後とも活用の予定がなく、処分(売却)する方向で地元(松山市)の不動産業者を中心に処分の相談をしていましたが、立地条件等の関係から話がまとまらず、困っていました。 そんな折、たまたまテレビ(フジテレビ系列)でアルバリンクさんの「空き家処分について」の放映が目に留まりました。早速、相談させていただこうと電話で土地と建物の現状を説明したところ、担当の方(池澤さん)が非常に親切で丁寧にご対応くださり、おかげさまで売買契約の締結に至りました。アルバリンクさんのテレビ放映を見るまでは、もう処分は無理かと諦めていたこともありました。 アルバリンクさん(担当:池澤さん)に出会えて本当に良かったです。感謝しております。ありがとうございました。
木村敏子
木村敏子
2023-08-12
このたびは、アルバリンク担当安藤様に大変お世話になりました。父の相続手続きで、一番ネックだったのが、10年近く空き家状態になっていた実家の処遇でした。地元の不動産屋数件にも現地確認に来てもらいましたが買い取りを断られ続け、更地にしてはどうか?と提案されましたが、数百万かけて解体しても、再建築不可の土地のため、売れるはずがないと途方に暮れていました。 そんな時、たまたまネット検索で訳あり物件買取プロがヒットし、安藤さんと数回お電話させていただき、とても親しみやすい方で親身に話を聴いていただいたことを覚えています。しかも、ラインで実家の写真や不動産関係書類を送信するだけで、こういった取り引きが成立することに、まずは驚きました。先祖代々引き継がれた、父母とも過ごした思い出の家でしたが、再建築不可の場所でもアルバリンクさんのおかげで、所有権移転登記することができました。誠に感謝申し上げます。 今回、アルバリンク様のおかげで売却できたこと、お盆のお墓参りで先祖にも報告できましたし、自分自身の気持ちもスッキリ軽くなりました。本当にありがとうございました!!
ちゃむ
ちゃむ
2023-07-28
再建築不可(家の側の道は原付が通れる幅しかない)、残置物あり、長年動物を飼育していたため家屋のダメージあり…と地元の不動産会社数件には相手にもされなかった実家の物件を藁にもすがる思いでアルバリンク様に相談させて頂きました。きっと断られるんだろうなと思いましたが、担当の池澤様から前向きな返答を頂きビックリした事を覚えています。 私が体調面で不安を抱えていた事も考慮して下さり、なるべく身体に負担のないようにスムーズに進めて下さいました。 リフォームするとしても数百万かかるだろうし、同じく数百万かけて解体しても使い道がなく税金が跳ね上がるだけの負の遺産を手放せた時には長年の悩みが無くなり肩の荷が下りました。本当に感謝の気持ちでいっぱいです。御丁寧に対応して下さり本当にありがとうございました。
森の熊
森の熊
2023-07-21
不動産の悩みは、同業多くあれどAlbaLinkさんは外さない方がいいです。担当者さんが親身で丁寧、LINEでリアルタイムに写真付きでやり取り出来て話も早い。安心して取り引き出来ます、たいへん助かります。
おはゆうちゃん
おはゆうちゃん
2023-06-28
再建築不可&傾いた古い家の処分で困ってました。 地元の不動産では相手にもされず、固定資産税の関係で更地にもできず、草抜きや隣家との対応など高年齢が近い夫婦ではとても日頃の管理は重労働でした。 こちらに相談したところ快く買い取っていただき、肩の荷がおりました。本当にありがとうございました。 担当いただいた菊池様の心遣いに感謝しております。
ウーティスメチウス
ウーティスメチウス
2023-06-09
横浜在住です。築50年以上の中国地方の再建築不可戸建てを相続し、不動産買取業者に聞いても断られ、処分に困っていました。必死の思いでネットで見つけたアルバリンクさんに査定依頼したところ、すぐに米長さんからご連絡をいただき、親身に相談にのっていただきました。一週間後には売買契約書に署名捺印の運びとなりました。本当に助かりました。

また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。

信頼できる買取業者に安心して共有持分を売却し、共有関係から解放されたい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください(売却前提の問い合わせでなくても構いません)

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次項で信頼できる共有持分買取業者の選び方を解説します。

信頼できる共有持分買取業者の選び方

共有持分買取業者を選ぶ際は、以下のポイントに注目してください。

なお、以下の記事では優良な共有持分買取業者を厳選して、選びやすいようにまとめてあります。是非参考にして下さい。

共有持分の買取業者を得意ジャンルで厳選!【悪質業者を徹底排除】
共有名義の不動産は他の名義人の賛同が得られないと売却や活用ができず、他の共有者と意見が対立するケースは珍しくありません。本記事では、共有持分をスピーディーかつ安全に買い取ってもらえる共有持分買取業者を紹介します。
複数社へ査定依頼する

共有持分買取業者を選ぶ際は、必ず1社でなく複数社へ査定依頼をしましょう。

【共通】複数の不動産業者に査定依頼・担当者比較

査定額にしろ、営業マンの質にしろ、1社だけでは良し悪しを判断できませんが、多くの情報があれば比較検討できるからです。

ただ、査定依頼は多ければ多いほど良いというわけではありません。
10社へ査定依頼を出せば10社の営業マンからの電話を、売主1人で対応しなればならなくなるからです。

具体的には、各業者のHPなどから買取実績を確認し、実績の多い順番に3社ほど査定依頼をしてみると良いでしょう。

査定額の大小より明確な根拠があるかで選ぶ

買取業者が出す査定金額を信じて疑わないのは、危険な行為です。

買取業者の中には、売主が抱く「なるべく高く売りたい」という当然の心理を逆手に取って、相場を無視した高額な査定金額で売主を釣ろうとする悪意ある業者も存在するからです。

このような悪意ある業者には、そもそも査定額のとおりに買い取るつもりはなく、いざ売買契約を結ぶ際に、「再度確認したら、瑕疵(欠損や故障)が見つかりまして、この金額では買い取れません」と無理やり査定額を捻じ曲げられて、強引にサインさせられてしまうおそれがあります。

そのため、必ず過去の取引事例や周辺物件との比較、加えて直近の不動産市況などを勘案した明確な根拠のある査定を信じましょう。

もちろん、根拠もなく不当に低い査定額を提示してくる業者も論外です。

営業マンがあなたの話を聞いてくれるか

あなたの話をしっかりと聞き出してくれる営業マンかどうかチェックしましょう。

営業マンがあなたの意図を汲み取ろうとしなければ、売主であるあなたが不利益を被ってしまうからです。

例えば、新居の購入を検討しており一週間後に控えた手付金の支払いに、共有持分の売却代金を充当する計画でいたとしましょう。

にもかかわらず、営業マンがあなたの意図を汲み取らなければ、呑気に段取りを進められてしまい、新居の買付に間に合わなくなるなんてことになりかねません。

つまり、共有持分の売却をあなたの希望通りに進めるためには、あなたの話をしっかりと聞き出してくれる営業マンを選ばなければいけません。

まとめ

この記事では、「他の共有者が共有持分を売却してしまった際のトラブル」について解説してきました。

繰り返しにはなりますが、他の共有者が持分を売却して、赤の他人との共有名義になっている状態は、様々なトラブルの元凶となり大変危険です。

そのため、記事内でお伝えしてきた方法でトラブルを回避することをおすすめします。

また、他の共有者が各自の共有持分を売却することは民法上適法であり、共有状態を解消しない限りは防ぐことができません。

弊社なら、あなたの共有持分を買い取ることで、共有状態からの脱出のお手伝いをさせて頂くことが可能です
過去には、一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット!」にも紹介されました。

イットで紹介されました

共有持分を売却したい、共有状態から抜け出したいとお困りの方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をされたからといって、強引な営業などは行いませんのでご安心ください)。

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監修者
森田弁護士

森田雅也 弁護士

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東京弁護士会所属。Authense法律事務所のCLOを務める。
賃貸管理を中心に数多くの不動産案件を取り扱い、当所において建物明け渡し訴訟の分野で国内トップクラスの実績を誇る礎を築いた。

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