共有名義の土地分割で失敗しないために！状況別の共有解消方法3選

共有名義とは

1つ（1筆）の土地に複数の所有者を設定することを「共有名義」と言います。
また、複数の所有者がいる状態を「共有」と呼びます。

本記事で使用する共有名義に関連する用語は表の通りです。

共有者	不動産を共有している人
共有持分	不動産に対して各共有者が持つ割合的な権利
持分割合	各共有者が持つ権利の割合。

共有名義の土地のリスク3選

土地の共有名義共有名義の土地には複数のリスクがあります。
主なリスクは以下の3つです。

それぞれ解説します。

土地全体の売却に共有者全員の同意が必要

共有名義の土地全体の売却は民法251条における「変更行為」にあたるため、共有者全員の同意が必要です。

以下が実際の条文です。

（共有物の変更）
第二百五十一条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
e-Govポータル「民法251条」

例えば「相続した土地を手放したくない」「売却手続きが面倒」等の理由で、共有者のうち1人でも反対すると、売却は不可能です。

土地の管理や活用に共有者の過半数の同意が必要

土地共有名義の土地は使用や管理にも共有者間で話し合いが必要になるため、不動産を自由に使えないケースが多くなります。

例えば、以下の行為には「共有持分の過半数」の同意が必要です。

共有者間の希望する利用目的が異なる場合、土地の活用をめぐって裁判沙汰になるケースも少なくありません。

相続が繰り返されることで土地の共有持分が細切れになる

共有名義の土地には、相続を繰り返すことで共有持分が細切れになるリスクがあります。
例えば、共有者Aに複数の相続人がいた場合、Aが亡くなると土地の共有者はさらに増えます。

相続を繰り返すことで共有者が際限なく増え、いずれは誰と共有している土地なのか分からなくなるのです。

土地の共有状態は分筆で解消可能

共有名義のリスクをお伝えしてきましたが、土地を「分筆」することで共有状態を解消することができます。

ここからは分筆について解説します。

土地の分筆登記とは

土地の用途や所有者等の情報は「登記簿」で管理しており、1冊の登記簿で管理している土地を「1筆」と数えます。
分筆とは1筆の土地を、複数の土地に分ける登記手続きのことです。

また、持分割合に合わせて分筆することで、共有名義の1筆の土地を、単独所有の複数の土地に分けることができます。

簡単な数字をもとに解説します。

例の場合、分筆後の兄弟の共有持分は以下のようになります。

	兄の共有持分	弟の共有持分
100㎡の土地X	50㎡	50㎡
100㎡の土地Y	50㎡	50㎡

このままでは「土地X」「土地Y」はどちらとも共有名義のままです。
そこで、表の太字で表した共有持分を「所有権移転登記」で交換します。

	兄の共有持分	弟の共有持分
100㎡の土地X	100㎡	なし
100㎡の土地Y	なし	100㎡

すると、図のように単独所有の2筆の土地に分けることができるのです。

分筆のメリット3つ

共有名義の土地を分筆するメリットは主に以下の3つです。

それぞれ解説します。

土地を自由に活用できる

分筆後の土地は各共有者の単独所有に切り替わるため、それぞれが自由に活用できます。

例えば、兄は土地を売却したい、弟は所有し続けたいと意見が割れていた場合、双方の意見が対立して裁判沙汰となるケースが多々あります。

ここで、分筆することでそれぞれの土地を兄は売却し、弟は所有し続けることができるのです。

土地を別々の用途に使用できる

分筆した土地はそれぞれ別の用途に使用することができます。
土地の情報を管理している登記簿には、土地の用途を定める「地目」という項目があります。

地目には「宅地」「田」「公園」等といった種類があり、土地は地目に設定された用途で使用するのが原則です。
ただ、分筆することによって、それぞれの土地に異なる地目を設定することができるため、片方に住宅を建設しもう片方を駐車場に活用するといったことが可能になります。

共有持分のみの売却より高値で売却できる

土地の各共有者は自身の共有持分のみを自由に売却することができますが、多くの場合、その買取相場は「本来の価値の半分」程になってしまいます。

分筆後の土地であれば、自身の単独所有物となるため一般相場で売却することが可能です。

分筆のデメリット3つ

共有名義の土地の分筆にはデメリットも存在します。

以下の3つです。

分筆には共有者全員の同意が必要

土地の分筆は民法251条における変更行為（前述）にあたるため共有者が1人でも反対すると分筆はできません。
また「共有物分割請求」を行うことで、共有者に対して共有状態の解消を求めることもできますが、協議や調停で1～3年ほどの時間を要します。

共有者同士で協力できるように、前述した「分筆のメリット」を伝えて、交渉してみましょう。
もしそれでも共有者の同意が得られない場合は、共有持分のみの売却がおすすめです。各共有者は自身の共有持分のみであれば、他共有者の同意なく自由に売却することができます。

共有持分のみの売却については後述の「方法2　あなたの共有持分のみを売却する【持分売却】」で詳しく解説しておりますので、参照ください。

適切な分筆が行えない

土地の形状や周囲の道路の位置によっては、適切に分筆できない可能性があります。
次のような分筆を行うと、土地の価値が下がってしまいます。

• 接道義務を満たさない

原則、道路に2m以上接していない土地には建物を建てることができません。
このことを「接道義務」と呼びます。
分筆後の土地が接道義務を満たさない場合、市場価値が下がってしまうのです。

• いびつな形状になる

土地は整った形状をしているほど利用しやすく、買い手から好まれます。
一部が突出していたり、細長かったりといびつな形状をしている土地は市場価値が下がる傾向にあります。

• 狭くなりすぎる

建築可能な建物の広さは、土地の面積に比例します。
分筆後に土地が狭くなりすぎて、狭小住宅しか建てられなかったり、そもそも建築不可となる場合、市場価値が下がってしまうのです。

土地家屋調査士へ分筆を依頼する際に、土地の価値が大幅に下がることがないか確認することをおすすめします。
もし、分筆後に土地の価値が「著しく」下がるのであれば、土地を全体で売却して、売却代金を共有者の持分割合に応じて分配するほうがよいでしょう。（この方法を換価分割と言います。）

詳しくは後述の「方法1　土地全体を売却して代金を分配する【換価分割】」で解説しておりますので、参照ください。

分筆できない土地がある

次のような土地はそもそも分筆が出来ない可能性があります。

• 市街化調整区域内の土地

市街化調整区域内の土地においては、分筆後の面積は200㎡以上と定められているため、それより小さくは切り分けられません。

• 境界が確定しない土地

分筆の手続きには土地の境界を確定する必要があります。
そのため、土地の境界をめぐり隣地の所有者ともめている場合、分筆は困難となります。
※「筆界特定制度」という救済制度がありますが、境界の確定には半年～1年程の期間を要します。

分筆が難しい場合は、他の方法も含め共有者同士で検討してみましょう。

共有名義の土地を分筆する7つの手順

共有名義の土地を分筆する流れを説明します。
以下の通りです。

手順1　共有者全員の同意を得る

共有名義の土地を分筆するためには、まず共有者全員の同意を得る必要があります。
前述した分筆のメリットについて話して他の共有者の同意が得られるか交渉してみましょう。

手順2　土地家屋調査士に依頼

共有者全員の同意が得られたら、土地家屋調査士に土地の分筆手続きを依頼します。
境界測量から図面の作成、分筆登記等の分筆に必要な手続きは土地家屋調査士に全て任せることができます。

相談の時点で、共有者の土地の利用目的について、担当者に相談しておくとスムーズに手続きを進めることができます。
また、報酬代金は事務所や土地の状況によって変わるため、相談の際に大体の金額を確認しておくとよいでしょう。
分筆費用の相場については後述しておりますので、参考にしてください。

手順3　分筆可能な土地か調査する

まずは、分筆可能な土地であるかの調査が必要です。
土地家屋調査士が法務局や役所で公図や測量図、登記事項証明書を確認して調査を進めます。
同時進行で現地を調査し、境界が明らかでない場合は、自分と隣地所有者の立ち合いのもと境界確定測量が行われます。

基本は土地の共有者全員が立ち会いますが、代表者のみの立ち会いで済ませることも可能です。

手順4　分筆案の作成

土地家屋調査士が、調査や測量の結果に基づき、土地の分筆案を作成します。
分筆案は役所や隣地所有者に対する説明資料の役目も果たします。

共有者同士のトラブルを避けるために、分筆後の土地の形状や接道しているか等について、分筆案を確認しておきましょう。

手順5　境界標を設置

分筆案に土地の共有者、隣地所有者の全員が承諾したら、現地に「境界標」を設置します。
境界標とは、土地の境界を明らかにするための目印で、コンクリート杭がよく用いられます。

手順6　分筆登記

ここまでの手続きが完了したら、分筆の登記を行います。

分筆登記の申請には各種書類の用意が必要です。
以下の通りです。

各種書類	概要
申請書	分筆登記の申請書
代理権限証書（委任状）	土地家屋調査士の代理権を証明する書類
境界確認書又は筆界確認書	共有者、隣地所有者の全員が境界に承諾したことを証明する書類
地積測量図	測量で明らかになった土地の面積を記載した書類
現地案内図	現地の場所を記載した書類

上記の書類は、土地家屋調査士が用意してくれるので、実際は共有者の代表者が委任状に記名押印すれば、登記申請することが可能です。

手順7　所有権移転登記

分筆が完了したら、所有権移転登記を行います。
分筆登記までが土地家屋調査士の仕事であり、所有権移転登記は司法書士に依頼します。

所有権移転登記の申請に必要となる書類はいくつかありますが、ほとんどの場合書類の取得は司法書士が代行してくれます。

以下の書類が挙げられます。

多くの場合、共有者のうち代表者1名が委任状に記名押印することで、登記申請が可能です。

土地の分筆にかかる費用相場は30万円～100万円

土地の分筆登記にかかる費用は30万円～100万円が相場です。
分筆費用には大きく分けて「土地家屋調査士への報酬」と「司法書士への報酬」があります。
それぞれの費用内訳を解説します。

土地家屋調査士への報酬

土地家屋調査士への報酬金額は20万円～100万円と幅があります。
内訳は以下の通りです。

内訳	金額
測量費	10万円以上
境界標の設置費	10万円以上
土地分筆の登記費用	5万円前後
筆界確認書の作成費	10万円前後
官民境界確定図の作成費	10万円前後
登録免許税	1,000円×土地の筆数

隣地との境界が不明瞭で境界確定測量をしなければならない場合、筆界確認書や官民境界確定図が必要となり、その分費用が高くなります。

司法書士への報酬

司法書士への報酬金額は5万円程度が相場です。
内訳は以下の通りです。

内訳	金額
登録免許税	土地の価格の4/1000（円）
司法書士報酬	5万円程度
各種書類の取得費	数百円～数千円

分筆以外で土地の共有関係を解消する2つの方法

共有者や隣地所有者の合意形成が得られない場合、分筆以外の方法を検討することをおすすめします。
具体的には以下の2通りの方法です。

方法1　土地全体を売却して代金を分配する【換価分割】

1つ目は土地全体を売却し、売却代金を共有者の持分割合に応じて分配する方法です。
持分割合に応じた金額が全員の手元に入るため、共有者全員の希望が土地の現金化であれば、もっとも平和的な解決方法と言えます。

またこの方法であれば、分筆によって土地の評価額が下がる場合でも、もともとの価値で売却することができます。
土地全体の売却には、共有者全員の合意が必須なので、金銭的メリットをふまえた交渉をしてみるとよいでしょう。

方法2　あなたの共有持分のみを売却する【持分売却】

2つ目はあなたの共有持分のみを第三者に売却する方法です。
各共有者は自身の共有持分のみであれば、他の共有者の同意なしに売却することができます。（前述）

ただ、多くの場合共有持分のみの売却は一般個人の買い手が見つかりません。
共有持分のみを買い取っても、他の共有者から合意形成を得ることが難しく、土地を自由に活用できないためです。

共有持分のみの売却であれば、専門の買取業者を利用することが現実的です。
売主と買取業者の条件さえ一致すれば、その場で売買交渉は完了します。
売却完了後は共有状態から抜け出しているため、共有者間のもめごとにかかわる必要がありません。

そのため、共有者全員が分筆に応じない場合や、隣地所有者ともめていて分筆が困難な状況の方におすすめの方法です。
弊社でも共有持分のみの買取を、積極的に行っておりますので、お気軽にご相談ください。
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まとめ

今回の記事を要約すると以下の通り。

分筆には適した状況とそうでない状況があり、きちんと見極めて決断することが大切です。
心配な方は土地家屋調査士に依頼する際に「分筆で土地の価値が大幅に下がるか」「分筆後の土地に建物が建てられるか」等確認しましょう。