離婚における共有名義不動産の最適な対処方法【司法書士が易しく解説】

共有持分
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離婚に向けて本格的に動き出すと、
「夫婦で共有になっている不動産はどうなるんだろう?」
と不安になる方は多くいらっしゃいます。

離婚した後の共有名義不動産の処理方法には、

  • 共有名義のままにする
  • 片方の名義にする
  • 全体を売る
  • 自分の持分を売る

といった方法があります。

とりあえず楽になりたいからと安易に選択するのではなく、本記事を参考に将来後悔しない適切な対処方法をご選択してください。

配偶者が話し合いに応じない、交渉が決裂しそう、という状況でしたら弊社でお手伝い出来ますので気軽にご相談ください。
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※本記事では財産分与を「請求する側=妻」「財産分与する側=夫」と仮定していますが、逆の場合ももちろんあります。

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監修者
西岡容子司法書士

西岡容子司法書士

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熊本にて夫婦で司法書士事務所を営む。10年以上の実務経験で、不動産関連登記の経験も豊富。現場での経験を活かしてユーザーのためになる確かな記事を執筆中。

財産分与の基礎知識

財産分与の基本的な考え方を解説します。

財産分与の対象

財産分与の対象となる以下のような財産です。

  • 不動産
  • 預貯金
  • 生命保険
  • 退職金
  • 株式

ただし、財産の総額より負債が多ければ財産分与は行われません。
分ける財産がないのですから当然です。

むしろ、財産総額より負債総額が多ければ、財産分与が出来ないだけでなく、債権者(金融機関)と負債処理を協議する必要があります。

特に、不動産購入時にペアローンや連帯保証で借入を行っていれば、負債処理は夫婦二人の問題です。
後述しますが、離婚を理由とし連帯保証人から外れることを金融機関は認めてくれません。

財産分与の基本は1/2

基本的な考え方として、財産分与の割合は2分の1ずつとされています。
(「2分の1ルール」と呼ばれたりします。)

仮に、妻が専業主婦であっても、婚姻中に築いた財産の半分を貰い受けることが出来ます。
夫が仕事に専念できたのは、専業主婦として家庭を支えていたからこそと解釈されるからです。

ただし、どちらかの特殊能力によって稼いでいた場合は例外となります。
判例としては、

  • 開業医
  • 上場企業の代表

等があります。

不動産に対しての財産分与も1/2ルールは適用されます。
共有持分割合が多い、少ないは関係なく、財産分与の割合は1/2づつです。

ただし、財産分与の割合を1/2とする原則は法律で定められているわけではありません。
夫婦の両名が納得すれば、財産分与の割合は自由に決めることが可能です。
例えば、一方の配偶者が100%取得しても構いませんし、不動産は妻が100%、その他の財産を夫とするような分配方法でも問題ありません。

なお、結婚前の預貯金は分与対象となりません。
共有不動産購入の頭金が、結婚前の預金で支払ったとすれば、その分は差し引いた残りの財産が分与対象です。

離婚による財産分与の性質

財産分与にはいくつかの種類があります。

清算的財産分与

婚姻期間中に形成した財産の精算が清算的財産分与です。
一般に「財産分与」とは、清算的財産分与を指すことが多いでしょう。

扶養的財産分与

経済的自立を援助を目的に清算的財産分与に上乗せされるのが扶養的財産分与です。

一方当事者が、以下のようなケースで、扶養的財産分与が行われます。

  • 高齢の専業主婦(主夫)
  • 病気を抱えている
  • 小さな子を監護している

慰謝料的財産分与

一方に不貞行為やDVがあった場合に分与されるのが慰謝料的財産分与です。

実際のところ、別途で慰謝料請求を行うことが多いので、財産分与の一環として分与されることは稀です。

DVなどが原因で離婚した場合、慰謝料を請求できる時効は3年です。

民法第709条(不法行為による損害賠償)
故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。
引用:民法第709条

民法第724条(不法行為による損害賠償請求権の消滅時効)
不法行為による損害賠償の請求権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。
1.被害者又はその法定代理人が損害及び加害者を知った時から三年間行使しないとき。
(以下省略)
引用:民法第724条

財産分与を請求できる期間は2年

財産分与は離婚が成立した日から2年経過するまでに請求しなければなりません。
離婚届提出前に話し合いを終えておき、離婚と同時に分与するのが良いでしょう。

民法第768条(財産分与)
1.協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる。
2.前項の規定による財産の分与について、当事者間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、当事者は、家庭裁判所に対して協議に代わる処分を請求することができる。ただし、離婚の時から二年を経過したときは、この限りでない。
(以下省略)
引用:民法第768条

共有名義を放置するメリット・デメリット

共有名義不動産は、離婚により不動産の名義が自動的に変わるわけではありません。
離婚届を出しても共有名義不動産の名義変更を行わなければずっと共有状態が続いてしまいます。

共有状態を放置したままだと、離婚後に多くのデメリットが生じます。

共有名義不動産についての処理方法ですが、まずは「共有名義のままだとどうなるのか?」ということから考えてみましょう。

メリット①手続きが不要で楽

離婚後も共有名義不動産を放置するメリットは「名義変更の手間がない」という一点だけです。

デメリット①離婚後も関係が続く

共有不動産を放置したまま離婚すると、元配偶者と関係が継続してしまうため精神的負担となります。

固定資産税の支払いは持分割合に応じた負担が必要ですし、将来的に売却やリフォームの場面では、共有者全員の同意が必要となるからです。

何度も打合せをしたり、契約・決済の場面で顔を合わせる必要もあります。
再婚をしていれば、かなり気まずい思いをするかも知れません。

デメリット②相続発生でさらに複雑化

共有名義不動産を放置したまま、夫婦の一方が亡くなれば、共有持分はさらに細切れに相続されるため、人間関係がさらに複雑化します。

具体例
元夫婦の夫X:妻Yの子供がA、夫は新たに妻Cと再婚し子供Bをもうけました。
夫Xが死亡した場合、妻Yは共有持分を持っており、子供A、妻C、子供Bは相続権があります。
この4人で不動産を巡って争う状況は用意に想像できるでしょう。

デメリット③ローンの契約違反

ペアローンは夫婦それぞれがローン契約を行い、お互いに連帯保証人となる借入方法です。
つまり、契約は2本、抵当権も2本となります。

ペアローンは「契約者が居住する」ことを条件に融資が下りています。

つまり、共有名義不動産を放置したまま離婚して、一方が勝手に出ていけばローンの契約違反となります。
最悪、残債務の一括返済を迫られることもあります。

なお、夫単独でローンを組んでいるのに、離婚後も妻1人が黙って住み続けることも契約違反です。

共有名義を解消する3つの方法

デメリットの多い共有名義不動産を、離婚の際に解消する方法は3つ。

  • 単独名義にする
  • 不動産全体を売却
  • 自分の持分のみ売却

1.単独名義にして解消

離婚後もどちらか一方が住み続けたいと希望する場合、共有名義を解消し一方の単独名義に変更出来るかを検討します。

スムーズに名義変更できるかどうかは住宅ローン残債の有無によります。

住宅ローンの残債あり

住宅ローンの残債がある場合、

  • 名義変更後に債務者(夫)が住み続けるのか?
  • 債務者ではない方(妻)が住み続けるのか?

で単独名義に変更する難易度が大きく変わります。

金融機関は「契約者が居住する」ことを条件に融資を行っているため、契約者(=債務者)以外の居住は契約違反となるからです。

債務者の単独名義として住み続けるのは可能

離婚後も債務者(ローン契約者)が住み続けるのであれば、契約者が契約通り住み続けているだけです。
財産分与によって債務者の単独名義に変更することは難しくありません。

例えば「従来通りローン契約者の夫がローンを支払い続けるが、妻の持分は夫に移します。」ということを金融機関に伝えても問題なく了承されるはずです。(妻が頭金を貯金から支払ったため共有名義を持っているケースなど)

ただし、ペアローンや連帯保証人として配偶者(例:妻)が設定されている場合は難しくなります。(詳しくは後述します。)

なお、贈与税には注意が必要です。

・具体例

妻が結婚前の貯金500万円を頭金として出し、5,000万円のマンションを夫婦で購入。
住宅ローンは4,000万円残っているので、差し引き1,000万円(500万円:500万円)が財産分与の対象です。
離婚後に夫がローン払い続けるからと、妻の共有持分(1/10:頭金500万円分)を夫に名義変更することは難しくありません。

しかし、財産分与の500万円と、結婚前の貯金から捻出した500万円を夫は妻から贈与された形になります。
他の財産(預貯金など)で相殺できれば問題ありませんが、夫が本来取得する財産分与を超えた価格(1,000万円)にが贈与税が課されます。

債務者ではない妻が住み続けることは難しい

離婚後、住宅ローンの契約者(債務者)以外が住み続けるのは簡単ではありません。

まず、金融機関は、ローン契約者ではない人が対象不動産に住むことは認めません。
繰り返しますが、住宅ローンは「ローン契約者が住む目的で貸し付ける」ものだからです。

「バレなければ大丈夫でしょ?」と考える方もいるかも知れません。
金融機関の担当者が一軒一軒確認して回っているわけではないので、確率からいえばそうそうバレないでしょう。

しかし、金融機関に連絡せず、名義を変えずに妻が住み続け、夫にローンを支払ってもらい続けるのは非常に危険です。

居住しなくなった債務者が、ローンに対する責任感が薄くなり返済をやめてしまう、なんてことも少なくないからです。
滞納が続けば、不動産は競売にかけられ、最終的に居住者は退去しなくてはなりません。

「夫は私に住み続けてよいと約束した」と主張してもこれは夫婦間の約束であり、債権者たる金融機関には関係ないのです。

ちなみに、ペアローンは契約者が2名ですから、どちらかが勝手に出て行けばローン契約違反となります。

債務者ではない妻が住み続ける3つの方法

債務者ではない側(妻)が住み続けるには、単独で住宅ローンの契約者となる必要があります。
金融機関からすれば「ローン契約者=居住者」という形になれば何ら問題ないからです。

債務者ではない妻がどうしても住み続けたい場合、以下の3つの方法が考えられます。
わかりやすい解説のため、主債務者を夫、住み続ける者を妻とします。

  1. 借り換えで債務者ではない妻の単独名義に
    借り換えは、新たに住宅ローンを申し込み、その資金で従来のローンを一括返済することです。
    妻単独で新たな住宅ローンを契約出来れば、妻が住み続けても何の問題もありません。
    もちろん、妻単独で住宅ローン審査をクリアする必要があります。
    妻単独でも十分に収入が安定していなければいけません。
  2. 債務者ではない妻が債務をすべて引き継ぐ
    借り換えではなく、従来のローンを妻が全て引き継ぎ単独名義にする方法です。
    妻に十分な収入があれば住宅ローンの契約(金銭消費貸借契約)条件を変更して、妻単独で契約を引き継ぐことも不可能ではありません。
  3. 完済して債務者ではない妻の単独名義に
    現金を調達して従来のローンを完済してしまうという手もあります。
    銀行との関係が切れれば、財産分与による共有持分の移転も当人の自由です。
    ・まとまった貯蓄がある
    ・親からの援助を受けられる
    ・残債務の金額が少ないためボーナスで返済できる
    といった状況なら検討可能でしょう。
    ただし、預貯金を大幅に減らす場合、今後の生活を圧迫します。
    子供がいれば教育費も確保しなければなりません。
    冷静に判断する必要があります。
連帯債務者や連帯保証人からの外れる方法

ペアローンと同様に厄介なのが相手の「連帯債務者」や「連帯保証人」になっているケース。
離婚したという理由だけで「連帯債務者」「連帯保証人」という立場から抜け出すことは出来ないからです。

仮に夫が住み続け、夫が単独で組んだローンを返済し続ける場合でも、妻が連帯保証人などになっているとそこから離脱するのは簡単ではありません。

主たる債務者だけの収入ではローンの承認が下りないから連帯債務者や連帯保証人が必要だったのですから、銀行側としては離脱を簡単には認めないのも当然でしょう。

さらに、連帯債務者や連帯保証人というのは「主たる債務者」より責任が軽いわけではありません。
法的なことを言えば主たる債務者より連帯保証人の方に先に請求をかけることも可能です。(実務的にはあまりないですが。)

銀行に交渉して連帯債務者や連帯保証人の立場から離脱を認めて貰えるのは、以下のような状況です。

  • ローン残高が少ない。
  • 主たる債務者の収入などの条件が以前より良くなっている。
  • 保証人を外す代わりに、他の担保(例えば親の不動産など)を差し入れられる。

住宅ローンの残債なし

もともと現金で購入していたり、住宅ローンを完済している場合、単純な「財産分与」の問題として夫婦両者の公平性を考えればよいことになります(不動産以外で負債がある場合は別)。
一方が単独名義で不動産を取得しても、財産分与額が公平になるように他の財産と相殺すればよいのです。

・具体例
2,000万円(持分1/2ずつ)の不動産と貯金2,000万円であれば、2,000万円ずつ分ければ公平となります。
夫は現金2,000万円を取得し、妻は2,000万円の不動産を取得し、夫の共有持分の全部を移転登記したとすると、妻の単独名義で所有者として離婚後も住み続けることができます。

では、もし片方に不動産の名義を移してしまうと、最初に説明した「2分の1ルール」から考えて「もらいすぎ」となるような場合はどうしたらよいのか、以下でご説明します。

他の財産で相殺する

「財産分与の割合は2分の1が原則」と説明しましたが、不動産の持分を相手から取得した人が結果的に2分の1より多くなってしまった場合、相手に対して不動産以外の財産を多く渡して調整する方法があります。

もちろん、現金でも車でも、宝飾品でも構いません。

もしそのような財産がなければ現金で分割払いにしていくなど、他の方法を話し合う必要があります。

持分を移す登記のタイミングに注意

財産分与の準備と登記のタイミングに気をつけましょう。

持分移転登記(名義変更)を申請する前の準備段階(書類の押印や市役所での取得等)までは離婚前の同居時にやっておいた方がスムーズです。
別居してしまって連絡が取りづらくなると手続きがスムーズに進まないからです。

なぜ準備段階までかというと、「財産分与」を原因とする「所有権移転登記」自体は離婚届を提出した後でなくては出来ないからです。

流れとしては、同居しているうちに早めに依頼先の司法書士事務所を決めてそれを相手にも了解してもらい、事務所側に夫婦で合意した財産分与の内容を伝えます。

そして、
「押印すべき書類を司法書士に準備してもらい、記名押印する」
「自分たちで準備すべき書類と取得の最適な時期を事務所に確認」
ここまで済ませておき、あとは事務所側の指示に従うだけです。

なお、登記申請は本人が行うこともできますが、離婚に伴う財産分与の登記を本人申請で行うことは極力、避けるべきでしょう。

その理由としては、何らかの不備があると補正(登記の内容を正す)や取り下げ(申請自体をやり直す)といったことになり、相手といつまでも連絡を取り続けなくてはならないからです。

報酬はかかりますが、手際良くミスなく進めるためにも司法書士への依頼をおすすめします。

2.不動産全体を売却して解消

今の家に住み続けたいという希望を持つ人は多くいらっしゃいますが、ローン返済中だと銀行との関係で非常に難しくなることは上記のとおりです。

よって、割と現実的に考えられる解消法は「不動産全体を第三者に売却」することでしょう。

なお、一緒に売却する場合には二人とも契約や決済などの手続きに加わらなくてはなりません。

なるべく同日に顔を合わせたくない人もいるでしょうが、不動産業者や司法書士に面会したり契約書にサインしたりする日を別々にしてもらい、決済日にはどちらか一人が出席することも可能ですので希望がある場合は相談してみましょう。

全体売却にあたっても「ローン残債のない不動産」であれば通常の不動産売却と同じく、仲介業者に頼んで売却すれば良いでしょう。
問題は「ローン残債のある不動産」です。

ローン残債が不動産価格より低い

ローン残債が不動産価格がより低い状態が「アンダーローン」と呼ばれます。

アンダーローンになっているなら二人で協力して全体を売却後、手元に残った金額と他の財産を合わせて財産分与の額を計算し分配すればよいだけです。

ローン残債が不動産の価格より多い

これに対し、ローン残債が不動産価格より高い状態が「オーバーローン」です。

オーバーローンになっている場合は不動産については財産分与の対象とはならず、負債の処理という話になります。

返済に足りない金額を手持ち資金から支払ったり親族から援助してもらえるなどの事情であればよいのですが、それができない場合には「任意売却」を検討することになります。

任意売却

任意売却とは、上記のように売却代金を返済資金に使ってもなおローンが返しきれない状況で行う売却です。

任意売却も、通常の売却と同じく「買主に所有権を移すと同時に売主側の抵当権を抹消する(完全な形での所有権を移転する)」という基本を守らなくてはなりません。

ポイントは「抵当権者(売主の借入先銀行等=債権者)」が、全額返済を受けなくても抵当権を抹消してくれるのか?ということです。

通常、ローンを完済しなければ債権者(金融機関)は抵当権の抹消に応じません。債権者は担保を失うからです。

しかし、任意売却を認めずにそのまま時間が経つとローンを滞納されてしまう可能性あり、債権者にとってその処理(例えば競売)の方がよほど手間です。
手間がかかると判断した場合などは条件付きで応じてくれることがあります。

ただ、あくまでもケースバイケースですのであらかじめ銀行に相談、交渉することが必要です。

売却しても債務が残った時の処理

もし債権者が任意売却を認めてくれて、売却代金をすべて返済に充てたうえで、残ってしまった債務は「無担保の債務」となります。

任意売却しても残ってしまった債務は、「ローン契約上の債務者」になっている方が継続して返済していかなければなりません。
ペアローンを組んでいれば、任意売却後も夫婦で協力して返済していく必要があります。

3.自分の持分のみを売却して解消

  • 全体を売却したくても相手が応じてくれない。
  • すでに別居していて相手と連絡すらままならない。

という、状況の人もいるでしょう。

このような場合、自分の持分のみを売却するしかありません。

自分の持分であれば、50%だろうが1%だろうが自分の完全な権利です。
他共有者の同意なく自由に扱うことが出来ます。

もちろん、知らない第三者と共有になっている不動産を購入する一般の方はいません。
持分のみを買取りしてくれるを専門業者(共有持分買取業者)に依頼するのが一般的です。
専門業者に買取って貰うのではれば、他共有者と関わることなく、短期間でスムーズに売却出来ます。

当サイトを運営している「株式会社 Alba Link」も共有持分の買取業者です。
以下より、リンク先より気軽にご相談ください。

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相手方が売却に同意してくれず、かつ「ローンがないか、ローン残高がある程度まで減っている」場合には持分のみの売却が有効な選択肢の一つとなります。
(※ローン残高が多い場合、買い取りが難しいこともあるため、まずはご相談ください。)

もし、相手と揉めてしまって全体を売却しようにも動きが取れない人はそのまま放置しても解決に至ることはないため、ひとまず買い取りが可能かどうかを業者に相談してみましょう。

共有状態解消後の税金

では、物件を持ち続ける場合と手放す場合の税金の関係を簡単に確認してみましょう。

持ち続ける人が払う固定資産税

共有名義にしていた時には相手が固定資産税を支払ってくれていたという人もいるでしょうが、もし財産分与で自分の名義にした場合は、当然その後は自分で固定資産税を支払っていかなければなりません。

離婚後の生活費を計算するにあたって、前年の税額を確認し支出の予定を立てておくことが肝心です。

ちなみに相手から受け取った持分の価格が本来財産分与としてもらうべき金額よりも多すぎる場合には贈与税がかかることがあるため注意しましょう。

売却した時の所得税、不動産取得税

売却した場合に利益が出れば所得税がかかることがありますが、これについては「居住用不動産」であれば「3000万円まで」の譲渡所得税が控除される特例を使えることがあります。

なお、不動産を買ったり贈与された場合等の「不動産取得税」についてですが、財産分与として受けた場合にはかかりませんが、持分を買い取った際にはかかることがあります。

まとめ

ここまでの解説で、特にローンが残っている場合の共有名義の処理はかなりややこしくなることがご理解いただけたのではないでしょうか。

銀行との交渉の煩わしさ、とりわけ妻側の収入が少なくローンの残高が多い場合に、ローンを組み替えてまで物件を自分の名義にして住み続けるのは相当にハードルが高いことは前述したとおりです。

今までの生活を変えることに抵抗感もあるでしょうが、売却で得られるメリット(相手との関係をすっぱりと切れる、手続き全体として早く終わる可能性が高まる)を前向きに考えた方が現実的なこともあります。

繰り返しますが、共有名義不動産の全体売却でもお互いに顔を合わせずに取引を完了させることも可能ですし、他共有者の協力を得られないなら持分のみの売却も可能です。

離婚に伴う手続きは、多大な体力と気力を必要とします。
新生活に向け気持ちを切り替えるためにも、リスクの大きい不動産から早く片付けでしまうことをおすすめします。

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