共有名義の家をリフォームするときの贈与税をケース別に解説

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古くなった家をリフォームして使うのは、夫婦はもちろん親子でも良くあることです。

しかし、共有名義との関係で言えば、せっかくリフォームしても贈与税が発生してしまうのは、大きなネックになってしまうでしょう。

贈与税が気になって、リフォーム計画が立てられなくても心配ありません。

共有名義の持分割合に気を付けることで、贈与税を回避するか減らすことが可能なので、無駄に税金を払わなくて済みます。

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監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二と申します。訳あり物件や売りにくい不動産の買取再販業を営んでおります。サービスサイトとして、「訳あり物件買取PRO」を運営しています。訳あり物件買取PROの責任者として、執筆・編集・監修のすべてに携わっています。

贈与税とは利益供与に対する税金

贈与税は、何といっても税率の高さが特徴の税金で、「タダで利益を得るのは許しません!」という強い意思? を感じますよね。

贈与額(基礎控除後) 税率 控除額
200万円以下 10% なし
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1,000万円以下 40% 125万円
1,500万円以下 45% 175万円
3,000万円以下 50% 250万円
3,000万円超 55% 400万円

※一般贈与財産の場合

贈与税には、基礎控除として年間110万円(暦年課税の場合)が認められているため、実際の贈与額から110万円を引いた金額に対して贈与税がかかってきます。

【500万円の贈与があった場合】
基礎控除後の贈与額:(500万円-110万円)=390万円
贈与税額:390万円×20%-25万円=53万円

【1,000万円の贈与があった場合】
基礎控除後の贈与額:(1,000万円-110万円)=890万円
贈与税額:890万円×40%-125万円=231万円

500万円の贈与と1,000万円の贈与を比較すると、税額は跳ね上がっていることがわかります。

どうにかして、高い贈与税を抑えなければ、リフォームどころの話ではありません。

共有名義とリフォーム資金の関係

共有名義の家をリフォームするときは、共有持分の割合とリフォーム資金の負担比率が一致しなければ、持分割合よりも利益のあった側に贈与があったと扱われます

例として、次の条件でリフォームが行われたとします。

夫婦の持分割合 夫1/2、妻1/2
リフォーム代金 1,000万円

本来は、持分割合に応じて、夫と妻の両方が500万円ずつ負担してリフォームしなくてはならないため、それぞれ500万円に満たない金額が贈与税の対象です。

夫婦の一方が全額負担

夫が1,000万円の全額を負担すると、持分1/2の妻は夫から500万円の贈与を受けたことになります。

妻の贈与税=(500万円-110万円)×20%-25万円=53万円

夫婦の両方が負担

夫が800万円、妻が200万円の負担をすると、持分1/2の妻は500万円から200万円を引いた、300万円の贈与を夫から受けたことになります。

妻の贈与税=(300万円-110万円)×10%=19万円

夫婦の一方の親が全額負担

夫の親が1,000万円を出してくれたとしましょう。この時、贈与関係は次の二通り考えられます。

①夫親から夫に1,000万円の贈与、リフォームで夫から妻に500万円の贈与
夫の贈与税=(1,000万円-110万円)×40%-125万円=231万円
妻の贈与税=(500万円-110万円)×20%-25万円=53万円
②夫親から夫と妻に500万円ずつの贈与、リフォームによる贈与なし
夫の贈与税=(500万円-110万円)×20%-25万円=53万円
妻の贈与税=(500万円-110万円)×20%-25万円=53万円

このように、1,000万円の全額を夫に贈与してしまうと、さらにリフォームで夫から妻への贈与が発生して、トータルの贈与税が増えてしまいます(①)。

夫と妻の持分割合に合わせて贈与すると、夫への贈与額が500万円に減るばかりか、リフォームでの贈与も発生せず、贈与税を節税することが可能です(②)。

夫婦の両方の親が負担

夫婦の両方の親がリフォーム資金を負担して、なおかつ持分割合と異なる場合を考えてみます。例えば、夫親が400万円を夫に、妻親が600万円を妻に贈与しました。

この場合、夫は夫親からの贈与400万円に加え、負担すべきリフォーム代金500万円との差額100万円を妻から贈与されたことになり、合計の贈与額が500万円です。

夫の贈与税=(夫親400万円+妻100万円-110万円)×20%-25万円=53万円

注意したいのは、夫親から贈与400万円と、リフォームによる妻からの贈与100万円が合計される点です。贈与税は、贈与を受けた人ごとに課税され、一人が受けた贈与の年間合計額が課税対象です。

妻は妻親から贈与された600万円に対して課税されます。

妻の贈与税=(妻親600万円-110万円)×30%-65万円=82万円

ちなみに、妻親が妻へ贈与する600万円を、夫100万円・妻500万円に変更すると、夫と妻の両方が500万円の贈与を受けることになり、リフォームでの贈与がなくなって贈与税は減ります(前記②と同じ)。

夫の贈与税=(夫親400万円+妻親100万円-110万円)×20%-25万円=53万円
妻の贈与税=(妻親500万円-110万円)×20%-25万円=53万円

ほんの少しの工夫でも、贈与税は減らすことができますので参考にしてください。

リフォームによる贈与税の回避

ここまで、リフォーム資金の負担を持分割合に合わせると、贈与税が減ることを説明してきましたが、贈与税そのものを無くすことはできないのでしょうか?

贈与税を回避または減らすためには、リフォーム資金の分配だけでは不十分です。いくつか方法を説明しますので、最も税金が減る方法を選択できるようにしましょう。

先ほどの前提条件に、家の現在価格500万円を追加します。

家の価格 500万円
夫婦の持分割合 夫1/2、妻1/2
リフォーム代金 1,000万円

持分割合が1/2ずつの共有なので、夫と妻の両方が500万円ずつ負担してリフォームしなければ、贈与税が発生するのは同じです。

リフォーム前に持分移転

リフォーム資金の負担を持分割合に合わせるのではなく、持分割合をリフォーム資金の負担に合わせると、現金による贈与が発生しません

その代わり、持分の移転が贈与または譲渡になるのですが、持分移転によって発生する贈与税または譲渡所得税、不動産取得税、登録免許税、司法書士報酬などを考慮して、どの方法を使うか見極める必要があります

夫が1,000万を全額負担

妻の持分1/2を、夫に全部移転しますので、妻から夫へ500万円×1/2=250万円の贈与です。

夫の贈与税=(250万円-110万円)×10%=14万円

譲渡にすると贈与税はありませんが、夫はリフォーム代金と別に、持分買取の250万円を用意しなければなりません。

夫が800万を負担、妻が200万を負担

リフォーム費用の負担割合である夫4:妻1と、同じ持分割合となるように持分移転します。

夫の持分割合を1/2から4/5、妻の持分割合を1/2から1/5にするため、妻から夫へ3/10の持分移転を行います。500万円×3/10=150万円の贈与です。

夫の贈与税=(150万円-110万円)×10%=4万円

譲渡にすると贈与税がなくなるとはいえ、税額が少ないのでどちらでも大差ないでしょう。

夫の親が1000万を負担

前提からは外れますが、夫婦の共有名義ではなく夫の単独名義だと仮定して、リフォーム資金1,000万円を、夫の親が全額出すパターンで考えてみます。

親の家を子供がリフォームする逆のケースでも同じですが、持分の移転は贈与ではなく譲渡で行います(110万円以下の贈与と組み合わせても良い)

最初に、夫から夫親へ持分2/3を移転させます。持分を2/3とするのは、家の価格500万円とリフォーム代金1,000万円を加えた1,500万円に対して、リフォーム代金1,000万円が2/3だからです。

しかし、リフォーム前なので、持分2/3の価格は500万円×2/3=333万円です。

次に、夫親がリフォームをすると、1,000万円のうち夫の持分1/3=333万円は夫の利益となるため、事前に移転した持分2/3の価格333万円に充てることができます。

つまり、夫は持分2/3を333万円で親に売却した後、夫が333万円の負担、夫親が667万円の負担でリフォームするのと結果は変わらず、利益供与がないので贈与にはなりません

リフォーム後に持分で代物弁済

そもそも、贈与とみなされないためには、得た利益の対価を支払う必要があります

対価の支払いは、必ずしも現金でなくとも構わず、リフォーム後の持分を現金支払いに代えることも可能です(このような方法を代物弁済といいます)。

代物弁済
債権者と債務者の合意により、債務者が本来すべき給付(例えば現金)に代えて、他の物(例えば不動産)を給付することで債務を消滅させること。

代物弁済を使っても、支払い債務と対価が合ってさえいれば贈与になりません。

なお、代物弁済はリフォーム後になりますので、家の価格が500万円から1,500万円へ増加していることに注意してください。

夫が1000万を全額負担

自己負担のない妻は、リフォームで1,000万円×1/2=500万円の利益を受けています。

妻の持分価格は、リフォーム前の250万円から750万円に増加していますので、500万円に相当する持分1/3を、夫へ移転することで代物弁済します。

夫の持分は1/2に1/3を加えた5/6(1,250万円相当)、妻の持分は1/2から1/3を引いた1/6(250万円相当)に変わります。

夫が800万を負担、妻が200万を負担

妻が受けた利益は、負担すべき500万円-自己負担200万円=300万円です。

リフォーム後の300万円に相当する持分1/5を、夫へ移転することで代物弁済します。

夫の持分は1/2に1/5を加えた7/10(1,050万円相当)、妻の持分は1/2から1/5を引いた3/10(450万円相当)に変わります。

夫の親が1000万を負担

リフォーム前の持分移転と同様に、夫の単独名義で夫の親がリフォーム費用1,000万円を負担したと仮定してみます。

夫が受けた利益は、夫親が負担した1,000万円の全額なので、リフォーム後の価格1,500万円から1,000万円に相当する持分2/3を、夫親へ移転することで代物弁済します。

代物弁済後、夫の持分は1/3(500万円相当)、夫親の持分は2/3(1,000万円相当)です。

資金貸付による方法

リフォーム資金の提供を、贈与ではなく貸付にします。また、持分移転をしなくて済みますので、家の名義を変えたくない時に使うと良いでしょう。

ただし、夫婦間・親子間のように近い関係での貸付は、実質的に贈与と変わらないことが多く、貸付であることを明確にするポイントがいくつかあります。

金銭消費貸借契約を結ぶ
貸付であることの証明として、金銭消費貸借契約書を作ります。いわゆる「ある時払いの催促なし」や「出世払い」は贈与とみなされます。
返済記録を残す
返済の事実を最も証明しやすいのは、振り込みによる口座の取引履歴です。財布が一つの夫婦でも、個人用の口座に振り込んで、借り入れと返済の記録を残しましょう。
利息について
利息を無しにすることは自由ですが、その場合、お金を借りた側に利息分の贈与があったと扱われます。しかし、仮に1,000万円を年利2%だとしても、贈与税の基礎控除110万円には届きませんので、そこまで神経質にならなくても大丈夫です。

住宅取得等資金の非課税制度を使えるなら贈与でもOK

使えるケースは限られますが、直系尊属からの住宅資金(新築・購入・増改築)の贈与では、基礎控除110万円と別に一定額までを非課税とする制度があります

直系尊属
自分から見て父母(養父母を含む)や祖父母など上の世代のこと。子や孫など下の世代は直系卑属と呼びます。

リフォーム資金を親に出してもらう場合は、要件を満たせば非課税制度を使えるのに対して、夫婦間だと使えませんので注意しましょう。

期間 令和4年1月1日から令和5年12月31日まで
非課税額 省エネ等住宅は1,000万円、その他の住宅は500万円
主な要件 ・贈与を受けた年の所得が2,000万円以下(床面積50㎡未満では1,000万円以下)
・リフォーム後の床面積が40㎡以上240㎡以下
・床面積の1/2以上が贈与を受けた人の居住用
・贈与を受けた人が所有(共有を含む)しており居住していること
・一定の工事(別記)が行われること
・リフォーム工事金額が100万円以上
主な一定の工事 ・壁、床、柱など主要構造部に行う大規模な修繕または模様替え
・居間、キッチン、風呂、トイレ、玄関などの床または壁の全部について行う修繕または模様替え
・耐震改修、バリアフリー、省エネ工事
・給排水管または雨水侵入防止の工事

また、非課税制度を使う場合は、翌年の2月1日から3月15日までの間に確定申告が必要となり、一定の工事に該当する証明として、確認済証の写し・検査済証の写し・増改築等工事証明書などを添付します。

その他、詳細については国税庁のホームページ等でご確認ください。

参照元:国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

なお、この非課税制度は延長された経緯がありますので、今後も延長される可能性はあります。

住宅ローン減税とリフォームローンの利用

最後になりますが、リフォーム資金を借りる場合について触れておきます。

リフォーム資金の借り入れに対しても住宅ローン減税は適用できますが、住宅ローン減税は、ローン名義人が住宅の所有者(共有名義を含む)かつ居住していなければ使えません。

また、リフォームローンにおいても、多くの金融機関では住宅の所有者(共有者)または居住者でなければ、融資対象としていないようです。

したがって、贈与税の回避を前提に、リフォームローンで資金を借り入れ、さらに住宅ローン控除まで受けるとしたら、リフォーム前(リフォームローンを申し込む前)に持分を移転する方法しか使えないことになります。

もちろん、自分の家を自分でリフォームするのなら、リフォームローンも住宅ローン減税も使えるのですが、親がローンで借りて子供の家をリフォームする場合、子供がローンで借りて親の家をリフォームする場合は気を付けましょう。

まとめ

  • 贈与税はとにかく税率が高いので何とかして回避
  • リフォーム前の持分を資金負担と合わせれば現金の贈与が起こらない
  • リフォーム後に持分で代物弁済すると贈与にならない
  • リフォーム資金を当事者間の貸付にすると贈与にならない
  • 住宅ローン減税やリフォームローンを使いたいなら事前に持分移転する

なるべく贈与が発生しないように、家の所有者・共有者が自己資金でリフォームするとベストなのは言うまでもないですが、どうしても資金が足りないことはありますよね。

家の所有者・共有者以外がリフォーム資金を出すときは、現金の贈与で高い贈与税を支払うのではなく、紹介したいずれかの方法で贈与税を減らすか無くしましょう。

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