【共有持分を処分する5つの方法】他の共有者とのトラブルを防ぐポイントも解説

共有持分は自分の意思で自由に処分できる

共有持分とは、1つの不動産を複数人で共有した際におけるそれぞれの所有権割合のことです。

共有者全員が共有不動産に対する使用収益権を持っているため、処分するにはすべての共有者の承諾を得る必要があります。

この場合の「処分」とは、建物の建て替え・土地の造成などの物理的変化をともなう行為や、所有権を失う売買・贈与契約などの法律的な変更行為を指します。

一部の共有者によるこれらの行動によって、他の共有者が不利益を被る可能性があります。
そのため、共有不動産に大きな変化が生じる行為に関しては、民法251条によって他の共有者の承諾を得なければ変更できないと定められているのです。

各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。

引用元：e-Govポータル　民法第251条第1項（共有物の変更）

ただし、共有持分はあくまでも個人の権利であることから、自分の意思で処分できます。
その際は他の共有者の承諾を得る必要もありません。

参照元：e-Gov法令検索｜民法第206条

たとえば、離婚後に夫婦の共有状態となっている不動産のうち、自身の持分のみであれば配偶者に相談せずに売却できます。
また、相続した土地や建物の共有持分を、他の共有者の承諾を得ずに処分することも可能です。

他の共有者の同意を得ずに処分できるため、共有者全員の承諾を得られそうもない場合は自分の持分のみを処分して共有状態を解消するのもひとつの方法でしょう。

共有名義・共有持分の概要については、以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事：共有名義とは？共有持分とは？が世界一わかる入門書

【状況別】共有持分を処分する5つの方法

ここからは、共有持分を処分する5つの方法についてご紹介します。

それぞれにメリットとデメリットがあるため、自身の状況に応じて最適な方法を選択するとよいでしょう。

共有不動産全体を売却する

他の共有者にも処分の意思がある場合は、共同で共有不動産を売却する方法があります。

共有持分のみの売却とは異なり、共有不動産全体の売却は買い手にとっても不動産の活用ができるメリットがあるため、市場価格で売れる可能性が高いでしょう。
売却によって得た現金を共有者全員で分けられる点もメリットといえます。

しかし、共有者のうち1人でも反対する人がいれば売却できません。
また、売却益の取り分は共有持分の割合に応じて分配するのが原則ですが、売却価格を巡ってもめる可能性があるため注意が必要です。

トラブルを未然に防ぐためにも、最低売却価格や売却益の分配方法について事前に共有者間で話し合って決めておくことが大切です。

共有持分を第三者へ売却する

共有者全員の承諾を得るのが難しい、あるいは秘密裏に処分したい場合は、共有持分を第三者へ売却する方法がおすすめです。

前述のように、自身の共有持分のみであれば他の共有者の承諾を得ることなく処分できます。
ただし、共有持分単独では不動産としての利用価値がないため、不動産仲介業者を通じて一般の第三者へ売ることは難しいでしょう。

抵当権が設定されている共有持分の売却も可能ですが、このケースの場合、買い手は抵当権ごと買い取ることになるため、やはり処分は困難といわざるを得ません。

しかし共有持分を専門としている買取業者であれば、他の共有者との権利調整など共有持分の運用法に長けているため、確実に売却できます。

買取業者が直接買い取ることから早期の現金化も可能です。
いち早く共有状態を解消したい方に向いている方法といえるでしょう。

なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、共有持分の買取に特化している専門の買取業者です。
一般の不動産業者では買い取らない物件を購入する訳アリ物件専門の買取業者として、フジテレビの「newsイット！」に取り上げられた実績もあります。

弊社なら、あなたの共有持分をスピーディーに、かつ適正価格で買い取ることが可能です。

共有持分を売却して共有状態を解消したいとお悩みの方は、ぜひ一度弊社へご相談ください。

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なお、以下の記事では厳選した共有持分の買取業者を紹介しているので、併せてご参照ください。

関連記事：共有持分の買取業者おすすめ15選！失敗しない選び方と買取の流れを解説

共有持分を他の共有者へ売却する

共有持分を一般の第三者へ売却するのは困難ですが、共有者相手であればスムーズに売却できる可能性があります。

たとえば2人で共有している場合、共有者は共有持分を買い取ることで不動産を自由に活用できるため、建て替えたり、市場価格で売却できるといったメリットを享受できるでしょう。

また共有持分割合が2分の1を超えると、他の共有者の承諾を得なくても短期賃貸借契約締結（土地は5年、建物は3年）や小規模な増改築などの行為ができるため、共有者へ買い取ってもらえる可能性は高いといえます。

しかし、共有者に共有持分を買い取る財力や意思がなかったり、そもそも関係性が悪く気軽に相談できるような間柄ではなかったりするときの売却は難しいでしょう。
兄弟や親族間での売買の場合は安く買いたたかれてしまうことがある点にも注意が必要です。

共有持分を贈与する

家族や親族などに無償で贈与するのも共有持分を処分する1つの方法です。
贈与する相手は自由に選べ、共有者の承諾も必要ありません。共有者以外の第三者への贈与も可能です。

ただし、贈与は相手の合意がなければ成立しません。
また、贈与の際は受け取った側に贈与税が課せられる点に注意が必要です。

贈与税は年間で110万円の基礎控除を受けられるため、共有持分の評価額が110万円以下であれば税金はかかりません。
しかし不動産の場合は想定以上に評価額が高くなることがあるため、事前に相手側に説明しておくと、納税資金の準備に余裕を持って取り組めます。

共有持分を所有・取得・譲渡（売却・贈与）した場合の税金については、以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事：共有持分の譲渡でかかる税金をケース別に解説！計算方法や確定申告も紹介

共有持分を放棄する

贈与とは異なり、共有持分の放棄は自分の意思のみで行うことが可能です。
他の共有者の承諾も必要ありません。
手放した共有持分は他の共有者のものとなります。

ただし、共有持分の放棄はいわば早い者勝ちです。
他の共有者が権利を手放して単独所有者となったときは放棄できません。

農地や畑、山林など収益性がない不動産を所有することになった場合は売ろうにも売れず、固定資産税や維持管理費などを支払う責任のみが課されるケースもあるため注意が必要です。

共有持分を放棄する際は、他の共有者と一緒に所有権移転登記を申請しなければなりません。
共有者との関係性が悪いときは協力を得られない可能性もあります。

その場合は裁判所に登記手続きへの協力を求める訴訟（登記引取請求訴訟）を起こして認められれば、単独で所有権移転登記を行えます。
しかし時間や費用がかかってしまう点はデメリットでしょう。

一方、共有持分を放棄したとしても、その年の固定資産税を支払う必要はあります。
放棄によって共有持分を取得した共有者には贈与税が課せられる点も押さえておきましょう。

登記引取請求訴訟については、以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事：共有持分を放棄する際は必読！他共有者の登記協力は訴訟で解決可能

また共有持分の放棄を検討している方は、まず以下の記事をぜひご一読ください。

関連記事：共有持分放棄の費用を解説！登記申請費や司法書士への費用も紹介！

共有持分の相続放棄については、以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事：共有持分を相続放棄する2つの方法！より簡単に持分を処分する方法も解説！

話し合いがまとまらない場合は共有物分割請求も検討

共有持分を処分するにあたり、もっとも円滑に事が運ぶのは共有者で協力して共有不動産全体を売却する方法ですが、必ずしもすべての共有者が売却を望んでいるとは限りません。

そのような場合でも、共有物の分割を請求すれば共有不動産を単独名義にして処分することが可能です。

共有物分割請求は、民法にも規定された共有持分権者の権利です。

参照元：e-Gov法令検索｜民法第256条1項

共有者のうちの1人が共有物の分割を請求した場合、他の共有者は共有状態の解消に向けた協議を行う義務を負います。

しかし、協議が成立しなかった場合は裁判所に「共有物分割請求訴訟」を起こし、判決によって分割を認めてもらう必要があります。

共有物分割請求訴訟で決定される主な分割方法は以下の3種類です。

共有物分割請求訴訟へ進んだ場合、どの分割方法が選ばれるかは裁判所の判断に委ねられるため、ご自身の希望通りの判決が出るとは限りません。

裁判で競売による換価分割を命じられた場合は、売却額が市場相場の7〜8割程度まで落ち込み、共有者全員が金銭的な損失を被ってしまいます。
そのため、訴訟を起こした場合であっても判決を待たず、和解による解決を探るのが賢明です。

共有物分割請求が適しているケース・適していないケースについては、以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事：共有物分割請求にはどんな方法がある？価格賠償についてわかりやすく解説

共有物分割請求について詳しくは、以下の記事もご参照ください。

関連記事：「共有物分割請求訴訟」が世界一わかる！手順や費用面などを完全網羅

共有持分の処分時に他の共有者とのトラブルを防ぐポイント

共有持分は民法上、自身の判断のみで自由に処分できます。

しかし、独断で進めてしまうと、他の共有者との人間関係の悪化や金銭トラブルへ発展する恐れがあります。

他の共有者とのトラブルを未然に防ぐために押さえるべきポイントは以下の2点です。

まずは不動産をどうしたいのか共有者同士で話し合い、全員の合意が得られない場合には自身の持分を手放す方針へ切り替えましょう。
その際、あらかじめ共有持分を売却したい旨を伝えておくと、売却後に他の共有者とトラブルになるのを回避できます。

以下の記事では、他の共有者に持分を売却で起こり得るトラブルについて詳しく解説しています。

関連記事：共有持分の売却方法5選！よくあるトラブル対処法も徹底解説

共有状態を解消するには売却がおすすめ

ここまでご紹介してきたように、共有持分を処分するにはさまざまな方法があります。

しかし、共有不動産全体を売却するには共有者全員の承諾が必須です。
また、他の共有者に持分を売ろうとしても、相手に買い取る意思がなければ成立しません。

一方、共有物分割請求訴訟を起こして強制的に共有状態を解消するやり方もありますが、時間や費用がかかり、また最終的には競売にかけられてしまうリスクもあるため、あまり現実的とはいえないでしょう。

共有持分をなるべく早く、確実に処分したいときは、共有持分を専門に取り扱う買取業者に売却する方法をおすすめします。

共有持分単独では不動産の活用ができないため、一般の不動産仲介業者に依頼しても断られてしまうケースがほとんどでしょう。

共有持分を専門に取り扱う買取業者は他の共有者からも持分を買い取って賃貸物件として活用したり、買い取った共有持分を資産として運用したりといった独自のノウハウを持っているので、原則どのような共有持分でも買い取ってもらえます。

また、専門の買取業者は弁護士や司法書士などの専門家と提携していることが多く、たとえトラブルが発生したとしても法律に則った速やかな解決を期待できます。
本来、売主が行う共有者との調整も不要になるため、スムーズに売却を進められるでしょう。
共有者との話し合いがまとまらなかった場合は、共有持分買取業者への売却を検討してはいかがでしょうか。

弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような複雑に利権が絡まる共有持分を多数買い取ってきました。

実際、弊社は下記のように全国各地の共有持分を買い取っており、中には1000万円以上で買い取ったこともあります。

引用元：共有持分の買取事例（Albalink）

ただ、上記のような買取事例だけを見せられてもピンとこない方もいるでしょう。
そこで、弊社が共有持分を買い取ったお客様からいただいた、直筆のメッセージも紹介します。

引用元：お客様の声（Albalink）

このお客様は共有者である親族と折り合いが悪く、話し合いができる関係ではありませんでした。
そのため、弊社が共有持分を買い取ったことで「（共有者と）やり取りをしなくて済むようになり、気持ちが楽になった」というメッセージをお寄せくださいました。

上記のお客様以外にも、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。

また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。

信頼できる買取業者に安心して共有持分を売却し、共有関係から解放されたい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（売却前提の問い合わせでなくても構いません）。

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