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共有不動産のトラブル解消に弁護士が必要か最終確認
法律の専門家である弁護士を通して協議や調停を進めれば、共有者の態度も変わり交渉に応じるかもしれません。
もし交渉がうまくいかなくとも、最終的に裁判（共有物分割請求訴訟）をして判決までもらうという覚悟があれば、確実に共有状態を解消できます。
裁判所を通して他の共有者に共有持分の解消を求める訴訟のこと。
ただし、冒頭でお伝えした通り、共有持分の解消を弁護士に依頼する場合のリスクもあります。
リスクをしっかりと把握したうえで、それでも共有不動産の利用や処分ついて譲れない強い思いがあるのであれば、弁護士にサポートを依頼するのもよいでしょう。
特に強い思いがなく共有状態を解消したいだけなら他にも方法はあるので、そちらも併せてご説明します。
弁護士への依頼はあくまで最終手段ととらえましょう。
弁護士に依頼するリスク
まずは、共有状態の解消を弁護士に依頼するリスクについて解説します。
一度弁護士を通して動き出すと後戻りがしにくくなります。
事前にリスクを把握した上で、弁護士に依頼するかどうかを慎重に判断してください。
高額な費用がかかる
共有持分の解消を弁護士に依頼すると、高額な弁護士費用の支払いが発生します。
後ほど詳しく解説しますが、不動産の共有問題における弁護士費用の相場は50～100万円程です。
これだけの費用を払ってでも他の共有者と争うべきか冷静に判断しましょう。
解決までに時間がかかる
共有者間の争いが解決するまでに時間がかかってしまう場合があることもリスクです。
弁護士を間に通せば共有者間の交渉が上手くまとまるとは限らず、交渉決裂の場合は裁判となるでしょう。
裁判となれば、共有持分の解消まで半年～数年単位での時間がかかってしまうケースは少なくありません。
希望通りの解消方法にならない
弁護士に依頼したとしても、あなたが思い浮かべる結果になるとは限りません。
他の共有者との交渉がまとまらない場合は裁判を提起する形となりますが、そうなれば最終的な決断を裁判所に委ねることになるからです。
例えば、あなたが単独で不動産を取得することを目的としていても、裁判所の判断によって不動産全体が競売に掛けられ、金銭による分割を命じられるケースもあります（換価分割）。
弁護士に依頼した方が良いケース
上述のリスクを取ったとしても、弁護士に依頼したほうが良いケースを紹介します。
次のような場合は、リスクをしっかりと把握していれば、最終手段として弁護士へ相談したほうが良いかもしれません。
弁護士を通して共有解消するという強い意志のある方は、このまま読み進めてください。
共有不動産の利用や処分に強い思いがある
「対象物件に家族で住んでいるのに、他の共有者から不動産の売却を迫られている」
「毎月切り詰めて生活しているのに、他の共有者から突然家賃を請求されている」
と後に引けない理由のある人もいるでしょう。
共有不動産の利用や処分に強い思いを持っている方は、リスクを承知の上で弁護士を通して争うのも良いでしょう。
共有者の連絡先や住所が分からない
共有者の連絡先や住所がわからないような場合は、共有不動産の利用や処分について相談したくてもどうにもできません。
このような場合は、弁護士に相談しましょう。
他の共有者が行方不明の場合は、「不在者財産管理人」の選定や、「失踪宣告」の申立てが必要になり裁判所を通した手続きになるからです。
行方不明者の代わりに、財産の管理や処分を行う代理人
共有者が一切交渉に応じない
そもそも共有者があなたとの交渉を拒否していたり、申入れを無視しているような場合は、弁護士に依頼するべきでしょう。
共有者と交渉できなければ、共有不動産の利用や処分について共有者単独で決定できないからです。
不動産の共有者が建物に対してできる行為は以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
共有者との交渉が完全に決裂している
「共有者同士で話し合いは幾度と行ったが、向こうが完全に拒否する姿勢を見せている」
このような場合に、どうしてもあなたの意見を通したいのなら、弁護士に相談しましょう。
もしかすると、弁護士を通して間接的に話し合うことで、和解の方法に向かうかもしれません。
ただし逆も然りで、弁護士が出てきたことで紛争が激化する可能性もあるので、慎重に決断しましょう。
弁護士に依頼するべきではないケース
上述のケースに当てはまらず、時間と心に余裕のある人は、弁護士に相談するべきでないかもしれません。
この項では、明らかに弁護士への依頼を見送った方がいいケースを紹介します。
当てはまった方は、この記事で「弁護士に依頼する以外の共有解消方法」を紹介しているので、参考にしてください。
共有者と話合いの余地がある
「他の共有者とまだしっかり話し合っていない」
「共有不動産の活用について軽く話し合っただけ」
このように他の共有者と話し合いの余地がある場合は、まだ弁護士へ相談すべきではありません。
早い段階で弁護士が出てくれば相手も戦闘モードになり、本格的に争うことになるかもしれないからです。
共有者が複数いたら、一度全員の意見を確認しましょう。
共有不動産の管理や維持等の面倒から抜け出したいだけ
共有不動産の管理や維持が面倒で共有関係から抜けたいだけなら、まずは他の共有者にあなたの持分を買い取ってもらえないか確認してみましょう。
相手に不動産を今後も持ち続けたい意思があるなら、交渉の余地は十分あります。
他の共有者にあなたの持分を買い取ってもらえれば、現金化もできますし一石二鳥です。
共有持分の買取請求については、以下の記事で詳しく解説しています。
不動産の現金化が目的
不動産の現金化が目的なら、まずは他の共有者にあなたの持分を買い取ってもらえないか確認してみましょう。
先ほどと同様に、相手に不動産を今後も持ち続けたい意思があるなら、交渉の余地は十分あります。
以下の記事を参考にして、他の共有者との交渉を成功させましょう。
弁護士への相談から解決までの流れ
共有持分の解消を弁護士に依頼するべきかしっかりと判断できたかと思います。
ここからは、弁護士を通して、共有状態を解消するまでの流れを解説します。
専門的な用語も登場しますので、ここで先に言葉の意味を定義しておきます。
- (共有物分割)協議
- 個人間(共有者間)で共有状態の解消方法を話し合うこと
- (共有物分割)調停
- 裁判所（調停委員会）が間に立つものの、あくまで共有者同士で共有状態の解消方法を話し合うこと
- 共有物分割請求訴訟
- 裁判所の判断によって強制的に共有状態の解消方法を決めてもらうこと
事前に共有者間で協議を行う
裁判に発展するとデメリットが多いため、基本的には共有者間の話し合いで共有関係の解決を目指しましょう。
なお、以下の記事では共有名義を解消する方法を解説しているので、ぜひご一読ください。
弁護士事務所へ法律相談
事前の協議がうまくまとまらなければ、弁護士に相談して共有者の間に入ってもらいます。
弁護士を間に入れて再度協議も可能ですし、調停や訴訟に進む場合は裁判所での手続きを弁護士に代理してもらった方が円滑に進むからです。
あなたの負担も軽くなります。
また、法律相談の時点で「弁護士費用がどのくらいになりそうか」「自分の望み通りになる見込みがありそうか」等について確認しておきましょう。
基本的にここから先の手順については、担当弁護士の指示を仰ぎ、その指示に従いながらの対応となるでしょう。
共有物分割調停
共有者間のみで共有持分の解消方法を決定できない場合、裁判所の「調停委員」を間に入れて、公に話し合いを行いましょう。
裁判所が選任した民間の有識者。調停の当事者の間に入り、問題解決に向けたアドバイスを行う。
協議のように単なる個人間(共有者間)の話合いではなく、調停に進むと法的な観点を踏まえたやり取りになります。
ただし、調停の段階では裁判所から強制力のある判決が下ることはなく、目的はあくまで共有者間の合意です。
共有物分割請求訴訟
協議や調停でも共有解消方法が決定しないのであれば、いよいよ共有物分割請求訴訟の申立てを行います。
共有物分割請求訴訟の申立て先は共有不動産の所在地、または被告（訴訟を受けた人）の住所地を管轄する地方裁判所です。
訴訟の申立てや、裁判期日にやるべきことは弁護士に一任しましょう。
共有物分割請求訴訟の流れやどのような判決が下されるかについては、以下の記事で詳しく解説しております。
判決
状況や当事者の主張などを総合的に判断して、裁判所が適切な共有状態の解消方法を決定します。
共有解消方法は裁判所の判断なので、必ずしもあなたの望む結果にはなりません。
競売などの判決が下れば不動産が安価で落札され、共有者全員が金銭的に損をする可能性もあります。
ですが、訴訟中であっても共有者同士で和解することも可能なので、なるべく判決が下る前に落としどころを見つけた方が良いでしょう。
なお、以下の記事では共有物分割請求訴訟の判決を控訴できるのかについて解説しています。
併せて参考にしてください。
弁護士費用の計算方法
共有持分の解消を弁護士に依頼するかどうか判断するためには、弁護士費用がどれくらいかかるか把握しておく必要があるでしょう。
弁護士費用の相場は50万円～100万円程度です(先述)。
ここからは、具体的な弁護士費用の計算方法を「相談料」「着手金」「報酬金」の3つに分けて解説していきます。
相談料
相談料とは、弁護士事務所で法律相談を受けた際にかかる費用です。
相談料の相場は、1時間あたり1万円程度です。
また、初回の法律相談に限り無料で受け付けている弁護士事務所もありますので、上手に活用しましょう。
着手金
着手金とは、弁護士が依頼を引き受けた際に発生する費用のことです。
着手金を無料に設定している事務所もあります。
着手金は解決した場合に、依頼者が受ける「経済的利益」に、各弁護士事務所が定めるパーセンテージをかけて算出します。
この経済的利益は、「案件成功時に依頼者のもとに帰属する共有持分の固定資産税評価額の1/3」で計算することがあります。
ただし、共有物件は固定資産税評価額だと適切な弁護士費用の算定基礎にならないことがあるため、むしろ手間暇の分量を踏まえた個別見積りになることが多いと考えられます。
具体例をもとに解説していきます。
着手金の計算例
- 共有不動産全体の固定資産税評価額が3000万円
- あなたと共有者Xで不動産を「2分の1」ずつ共有
- 着手金のパーセンテージが「5％」の弁護士事務所
この場合の経済的利益は、「共有者Xがもつ共有持分の固定資産税評価額×1/3」なので、
【3,000万円(不動産全体の固定資産税評価額)×2分の1(共有者Xの持分割合)×3分の1＝500万円(経済的利益)】となります。
そして、例であげた弁護士事務所は着手金を「経済的利益の5％」を取るので、
【500万円(経済的利益)×5％(着手金率)＝25万円(着手金額)】となります。
報酬金
報酬金はあなたの依頼が成功した際に支払う成功報酬のことです。
つまり、弁護士が一定の成果を出した場合には成功報酬が発生するのが通常です。
報酬金も上述の着手金と同様に、経済的利益（持分の1/3）をもとに算出します。
具体例をもとに解説していきます。
報酬金の計算例
- 共有不動産全体の固定資産税評価額が3000万円
- あなたと共有者Xで不動産を「2分の1」ずつ共有
- 報酬金のパーセンテージが「10％」の弁護士事務所この場合の経済的利益は、「共有者Xがもつ共有持分の固定資産税評価額×1/3」なので、
【3,000万円(不動産全体の固定資産税評価額)×2分の1(共有者Xの持分割合)×3分の1＝500万円(経済的利益)】となります。
そして、例であげた弁護士事務所は報酬金を「経済的利益の10％」取るので、【500万円(経済的利益)×10％(報酬金率)＝50万円(報酬金額)】となります。
信頼できる弁護士の選び方3選
弁護士費用の安さよりも、信頼できる弁護士を選ぶことが、あなたの望みを叶える上で最も重要です。
弁護士は自分の代理人であるため、紛争解決を全て一任することになります。
そのため担当弁護士とあなたの間に信頼関係が築けていなければ、望み通りの結果にならないかもしれません。
ここからは、安心して共有者間の紛争解決を任せられる弁護士の選び方を解説します。
あなたの話を聞く姿勢のある弁護士
担当の弁護士に、あなたの話をしっかり聞く姿勢があるか注目しましょう。
依頼者から必要な情報をしっかり聞き出せていなければ、協議や裁判を成功させられないからです。
協議や裁判は情報戦です。
依頼者からのリスニングを早々に切り上げる弁護士と、しっかり話を聞く弁護士では結果は違ったものになるでしょう。
リスクも隠さず伝えてくれる弁護士
相談の時点で依頼後のリスクを包み隠さず伝えてくれる弁護士を選びましょう。
自分の成果や料金にしか興味がなく、あなたに都合の良いことしか言わない弁護士も中にはいるからです。
例えば、弁護士が間に入り、裁判となった場合のリスクについて事前に話してくれる弁護士は信頼できます。
不動産関係を得意分野とする弁護士
弁護士にも得意不得意があります。
担当の弁護士が解決実績のある、不動産の共有問題に強い弁護士なのかチェックしましょう。
得意とするジャンルは各弁護士事務所のHPで確認できます。
また、離婚や相続の解決実績を数多く持っている弁護士も良いかもしれません。
離婚や相続の際に、不動産にまつわる争いはつきものだからです。
弁護士に依頼する以外の共有関係の解消方法
先述の通り、弁護士を通すことによって生じるリスクも存在します。
あなたの希望によって、弁護士を間に通すよりも適した方法があるでしょう。
自身の持分を放棄する
裁判によるリスクを避けたいのであれば「あなたの持分を放棄」する方法があります。
持分放棄を行うと、あなたの持分は他の共有者に引き継がれるので、共有持分から解放されます。
民法上、このことを「持分放棄」と言い、以下が実際の条文です。
（持分の放棄及び共有者の死亡）
第255条
共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。引用元：e-Gov法令検索|民法255条
ただし、持分移転登記には共有者全員の協力が必要なため、他の共有者と関わらずに共有関係から抜け出したいという方にはおすすめできません。
また、あなたの持分を放棄するのですから、あなたの手元に現金は一銭も入りません。
単に共有持分の解消が目的の場合、次項で紹介する「自分の持分のみを他の第三者に売却する」ことをおすすめします。
共有持分の放棄については、以下の記事で詳しく解説しています。
自身の持分のみを他の第三者に売却する
あなたの持分のみを、他の第三者へ売却することで共有関係から抜け出すことが可能です。
あなたの持分はあなたの完全な所有物であり、他の共有者から合意を得ずとも、自由に売却できるからです。
ただし、共有持分のみを持っていたところで、不動産全体を自由に活用できるわけではないので、一般の個人や一般の不動産屋はまず買取りません。
ですが、共有持分を専門に取り扱う買取業者であれば、独自の活用ノウハウを持っているため、あなたの持分のみであっても買い取ってもらえます。
共有持分買取業者については次項で詳しく解説します。
共有持分を売却する手順について知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
持分買取なら共有持分専門の買取業者へ
あなた自身の共有持分を売却する際は、共有持分専門の買取業者に依頼しましょう。
共有持分買取業者なら裁判のリスクもなく、最短で共有関係から抜け出せるからです。
ここからは共有持分買取業者のメリットとデメリットを解説していきます。
共有持分買取業者のメリット
共有持分買取業者のメリットは以下の通り。
他の共有者と関わらずに共有関係から抜けられる
先述の通り、あなたの持分はあなたの完全な所有物であり、他の共有者から合意を得ずとも自由に売却できます。
そのため、共有持分買取業者なら、他の共有者と一切関わらずに共有関係から抜け出せます。
すぐに買い取ってもらえる
共有持分買取業者であれば、業者が買手となり直接あなたの持分を買取ります。
そのため、あなたが買取業者の査定額に納得できれば、すぐにでも共有関係から抜け出せます。
まとまった現金が手元に入る
自身の共有持分を買い取ってもらえば、当然ですがまとまった現金を手にできます。
そのため、わざわざ裁判を起こすより最初から業者に依頼して持分を買い取ってもらった方が、労力も時間もかかりません。
共有持分買取業者のデメリット
共有持分買取業者のデメリットは買取価格が相場より安価になることです。
買取業者は、買取後に他の共有者から心を開いてもらうために、数年単位で少しずつ交渉しなければなりませんし、最悪の場合裁判になることもあります。
そのため、交渉にかかる時間や労力、裁判になった時のリスクなどを加味して安価での買取りとなります。
ですが、労力も時間もかからず共有関係から抜け出せるので、よほどの思いがない限り、弁護士に依頼するのではなく、買取業者に持分を買い取ってもらうことをお勧めします。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような複雑に利権が絡まる共有持分を多数買い取ってきました。
実際、弊社は下記のように全国各地の共有持分を買い取っており、中には1000万円以上で買い取ったこともあります。
ただ、上記のような買取事例だけを見せられてもピンとこない方もいるでしょう。
そこで、弊社が共有持分を買い取ったお客様からいただいた、直筆のメッセージも紹介します。
引用元：お客様の声（Albalink）
このお客様は共有者である親族と折り合いが悪く、話し合いができる関係ではありませんでした。
そのため、弊社が共有持分を買い取ったことで「（共有者と）やり取りをしなくて済むようになり、気持ちが楽になった」というメッセージをお寄せくださいました。
上記のお客様以外にも、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して共有持分を売却し、共有関係から解放されたい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（売却前提の問い合わせでなくても構いません）。
なお、以下の記事では共有持分の買取に対応している不動産業者を特徴別にご紹介しています。
併せて参考にしてください。
まとめ
共有持分の解消を弁護士に相談するべきか否かについて、解説してきました。
もし、共有不動産の利用や処分に譲れない強い思いがあるのであれば、信頼できる弁護士を見つけて、他の共有者と争うのもよいでしょう。
ですがもし、「単に共有持分を解消したいだけ」という場合には、あなたの持分を共有持分買取業者に売却することをお勧めします。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の共有持分を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
過去には、一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット！」にも紹介されました。
弊社には買い取った共有持分を活用できる独自のノウハウがあるため、あなたの共有持分をより高く、スピーディーに買い取ることが可能です。
他の共有者に知られることなく共有持分を売却したい、とにかく早く共有状態から抜け出したいという方は、お気軽にご相談ください。
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