国土交通大臣(1)第10112号
共有名義とは
共有名義（不動産の所有者を複数人で登記すること）の不動産に対して共有者がおこなえる法律行為は、各共有者の持分割合に応じて制限されます。
共有名義に関する用語は以下の通りです。
| 共有者 | 不動産を共有している人 |
|---|---|
| 共有持分 | 各共有者が不動産に対して持つ割合的な権利 |
| 持分割合 | 各共有者が持つ権利の割合、一般的に不動産購入時の出資割合で決まる |
共有者ができる法律行為
共有不動産に対して行う法律行為は、各共有者の持分割合に応じて制限されます。
主な法律行為は大きく分けて以下の3つです。
- 処分行為（共有者全員の同意が必要）
- 管理行為（共有持分50％以上の同意が必要）
- 保存行為・使用行為（共有者単独で可能）
詳細はこれから解説しますが、これらの法律行為に定められた制限により、共有名義のマンションを売却するには共有者全員で合意する必要があります。
共有者との話し合いの結果によっては売却方法が限られますので、後述する共有名義のマンションを売却する流れをしっかりとご覧ください。
それでは、共有名義の不動産に対して行う3つの法律行為について、ひとつずつ解説します。
売却などの変更（処分）行為は共有者全員の同意が必要
共有不動産の売却や贈与、建物の取り壊し等を処分行為と言います。
変更（処分）処分行為を行うためには、共有者全員の同意が必要です。
賃貸などの管理行為は共有持分50％以上の同意が必要
対象の不動産において、第三者との賃貸借契約の締結および解除や、不動産の価値を高める行為（リフォームなど）を、管理行為と言います。
管理行為を行うためには、共有持分が合計で50％以上となる共有者の同意が必要です。
たとえば、共有者がA、B、Cの3人がいて、それぞれ1/3ずつ持分を持っているのであれば、3人中2人が合意すれば管理行為が可能です。
参照元：民法252条（共有物の管理）
修繕工事などの保存行為・使用行為（共有者単独で可能）
不動産の価値を維持する目的で修繕工事を行うことを保存行為と言います。
また、共有者以外の占拠者を不動産から追い出すことも、保存行為にあたります。
これらは共有者単独で可能です。
自身の持分のみの売却は共有者単独で可能
自身の持分のみの売却であれば、他の共有者からの意見なく単独でおこなえます。
当然のことですが、持分はあなただけのものであり、前述した「共有物の変更（処分）行為」には該当しないからです。
自身の持分のみの売却を検討される方は、専門の不動産買取業者に依頼すれば、確実に持分を手放せます。
弊社でも積極的に共有持分を買い取っておりますので、お気軽にご連絡ください。
共有名義のマンションを売却する流れ
お伝えした通り、共有名義のマンションを全体として売却するには、共有者全員の同意が必要です。
となると、まずは共有者同士でのマンションの売却に向けた話し合いの結果が売却方法の選択に非常に重要になります。
共有者同士の話し合いの結果、下記のどれに行き着いたかによって、選択すべき売却方法が変わります。
- 「共有者全員が不動産全体を売却する合意ができた」
- 「共有者があなたの共有持分のみを買い取ることを希望された」
- 「共有者同士で交渉が上手くいかず、決裂してしまった」
というわけで、売却方法をご紹介する前に、共有名義のマンションを売却する下記の流れを解説していきます。
- 他の共有者と持分割合の調査
- 共有者同士で売却方法について話し合う
- 売買契約の締結
- 決済
- 確定申告
なお、共有名義の売却方法とメリット等は共有名義のマンションを売却する3つの方法でご紹介しておりますので、ご参考ください。
他の共有者と持分割合の調査
売却活動を始める前に、共有名義のマンションの権利関係を明らかにする必要があります。
具体的には、共有者が誰なのか全員分を把握し、各自の持分割合を明確にします。
後になって他に共有者がいると判明した場合、それまでの話し合いが振り出しに戻ってしまうからです。
共有者とそれぞれの持分割合は「登記事項証明書」を取得することで確認ができます。
登記事項証明書は全国の法務局やネット上で誰でも取得することが可能です。
参照元：法務局｜オンライン申請のご案内
共有者同士で売却方法について話し合う
共有名義のマンションの権利関係を明らかにしたら、各共有者の資産状況や、今後の不動産の管理等を加味して全員が納得する売却方法について話し合います。
さきほどお伝えした通り、話し合いの結果次第で共有名義のマンションの売却方法は変わるので、非常に重要です。
話し合いの結果と、それぞれの最適な売却方法は以下の通りです。
| 話し合いの結果 | 最適な売却方法 |
|---|---|
| 共有者全員が不動産の全体売却で 合意した場合 |
共有者全員の同意を得て不動産全体を売却する |
| 共有者があなたの共有持分のみの買取を 希望した場合 |
他の共有者に自分の持分のみを売却する |
| 共有者同士の交渉が 決裂した場合 |
自分の持分のみを専門の買取業者に売却する |
売却方法の具体的な内容は、共有名義のマンションを売却する3つの方法にて説明しております。
では、話し合いの結果が売却方法にどう結びつくのかを、それぞれ詳しく解説します。
共有者全員が不動産の全体売却で合意した場合
共有者全員が不動産の売却に同意した場合、不動産を全体で売却することができます。
一般的な不動産売却のため、一般の相場価格で売りに出すことが可能です。
不動産の全体売却で話し合いがまとまったら、不動産仲介会社へ売却活動を依頼しましょう。仲介業者であれば、不動産の査定や買い手探し、売買契約等を任せることができます。
詳しくは後述する「方法1 共有者全員の同意を得て不動産全体を売却する」をご参照ください。
共有者があなたの共有持分のみの買取を希望した場合
あなたの共有持分のみの買取を他の共有者が希望した場合、双方で売却代金や決済日などの条件を決めます。
共有者間で持分の売買を行う場合、重要事項説明書の作成や買い手探し等が不要なため、不動産仲介会社を通す必要はありません。
ただし、売買契約書の作成や、所有権移転登記の手続き等の作業が発生します。万が一書類や登記手続きの不備があった場合、個人の責任になるため、それらの作業を司法書士に依頼することをおすすめします。
詳しくは後述する「方法２ 他の共有者にあなたの共有持分のみを売却する」をご参照ください。
共有者同士の交渉が決裂した場合
共有者同士の交渉が決裂し、他の共有者からの不動産売却の協力を得られなければ、最終手段としてあなた自身の共有持分のみを売却することになります。
自身の共有持分のみであれば、各共有者は単独で売却できるからです。
共有持分のみの売却は、専門の買取業者に依頼することが現実的です。
買取業者と売主の条件が合致すれば、すぐにでも共有状態を解消でき、その後の面倒な話し合いに参加する必要もありません。
詳しくは後述の「方法3 あなたの共有持分のみを専門の買取業者に売却する」で解説しています。
弊社でも共有持分のみの買取を行っておりますので、お気軽にご相談ください。
なお、他の共有者に対し、「共有物分割請求訴訟」を起こすことでも共有状態の解消は可能ですが、協議や調停に数年かかることもあり、時間と労力を消費してしまいます。
他の共有者に対して共有状態の解消を求める訴訟のこと
余計な費用や時間をついやしてしまう前に、まずは共有持分専門の不動産買取業者に相談しましょう。
売買契約の締結
いずれの売却方法であっても不動産の取引では、売買契約書を作成する必要があります。
売却後の所有権（持分）移転登記に契約書が必要になるからです。
不動産業者や司法書士が作成した売買契約書の内容にしっかりと目を通したうえで、双方が署名捺印し、契約完了となります。
契約締結後は簡単に売買を取りやめることができないため、慎重に手続きを行いましょう。
決済
不動産売買の決済場所は原則買主が指定した場所で行われます。
例えば、不動産屋が共有持分のみを買い取る場合、多くの場合現金での決済なので不動産会社で行います。
一方、不動産全体の売買で個人が買い手となり住宅ローンを契約する場合は、対象の金融機関で決済を行います。決済には状況に応じて、以下の担当者が同席することがあります。
- 所有権移転登記を行う司法書士
- 仲介業務を請け負った不動産会社の担当者
- 住宅ローンを契約する金融機関の担当者
決済は一般的に口座振込か現金支払いで行われます。
口座振込の場合は、基本的に決済当日の午前中に売主名義の口座へ売却代金を振り込みます。万が一振込がうまくできなかった場合でも、午後に対応することで決済日中に振込を済ませられるからです。
確定申告
不動産を売却すると「譲渡所得税」と呼ばれる税金が発生するため、売主は確定申告を行って納税します。
共有者全員の合意で不動産全体を売却した場合、共有者全員の個別での確定申告が必要です。
また、譲渡所得税率は売却した不動産の所有期間で変わります。
以下の通りです。
- 所有期間が5年以内の場合…譲渡所得税率は「39.63％」
- 所有期間が5年超の場合…譲渡所得税率は「20.315％」
共有名義のマンションを売却する3つの方法
前章では、共有名義のマンションを売却する流れの中で、非常に重要である共有者間の話し合いを重点的に解説しました。
共有者からの協力の有無によって、選択できる売却方法は異なります。
共有者との話し合いの結果に合わせて、ご自身に最適な方法で共有名義のマンションを売却しましょう。
- 方法1 共有者全員の同意を得て不動産全体を売却する
- 方法2 他の共有者にあなたの共有持分のみを売却する
- 方法3 あなたの共有持分のみを専門の買取業者に売却する
「共有者から売却の同意を得られなかった」
「自身の持分を買い取ってくれる共有者がいない」
「そもそも共有者と交渉したくない」
これらにあてはまる方は、専門の買取業者に持分のみを売却しましょう。
詳細はこれから解説しますが、共有者同士で売却の意向がそろっていなくても、専門の買取業者はあなたの持分をスムーズに買い取れるからです。
弊社では共有持分を積極的に買い取っています。ご相談のみでも大歓迎ですので、マンションの共有関係でお悩みの方はお気軽にお問い合わせください。
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それでは、共有名義のマンションの3つの売却方法を、メリットやデメリット等も含めて見ていきましょう。
方法1 共有者全員の同意を得て不動産全体を売却する
1つ目は、他の共有者全員と合意して不動産全体を売る方法です。
共有者全員で売却すれば、一般的な不動産売却となるので、不動産仲介会社に仲介を依頼して、一般市場で買い手を探すことができます。
売却代金に関しては、経費を差し引いたうえで「持分割合」に応じて分配する必要があります。
メリット
- 通常の不動産売買となるため、一般的な相場価格で売却が可能です
デメリット
- 売却に同意しない共有者がいる場合、自力で説得しなければ売却できない
こんな人におすすめ
- 他の共有者と売却に向けて、前向きに話し合いができる人
方法2 他の共有者にあなたの共有持分のみを売却する
2つ目は、他の共有者にあなたの共有持分のみを買い取ってもらう方法です。
共有者の1人があなたの持分を買い取ることに同意してくれれば、共有持分を現金化して共有状態を解消できます。
あなたの持分を買い取って単独所有の不動産となれば、「不動産を自由に活用できる」というメリットが持分を買い取った共有者にもあります。
ただし、他の共有者に資金的な余裕が無ければ困難な方法です。持分を買い取ってくれる共有者が見つからなければ、後述する不動産買取業者への売却を検討しましょう。
メリット
- 「対象の不動産にどうしても住み続けたい」という希望が他の共有者にある場合、売り手側に有利な価格交渉ができる
デメリット
- 売買の成立が当事者間の話し合いに委ねられるので、交渉がうまくいかないと買取に応じてもらえません
こんな人におすすめ
- 他の共有者に資金的な余裕がある
- 他の共有者に不動産を手放したくない事情がある
方法3 あなたの共有持分のみを専門の買取業者に売却する
3つ目は、あなたの共有持分のみを専門の買取業者に売却する方法です。
これまでお伝えしてきた通り、共有名義の不動産を売却するには、基本的には他の共有者からの同意が必要です。
それに対して、自身の共有持分のみであれば、他の共有者からの同意なく売却できます。
自身の共有持分のみを共有者以外に売却するのであれば、専門の買取業者に依頼しましょう。
メリットの詳細はこれから説明しますが、専門の買取業者であれば、あなたは一切手間も費用もかけることなく持分を現金化し、共有関係から解放されるからです。
弊社では共有持分を専門として積極的に買い取っておりますので、共有名義のマンションの売却にお悩みの方は、ぜひお問い合わせください。
メリット
専門の買取業者に共有持分のみを売却するメリットは大きく分けて3つあります。
- ストレスなく共有関係を解消できる
- スピーディーに現金化ができる
- 他の共有者との話し合いが不要
1つ目のメリットは「ストレスなく共有関係を解消できる」ことです。
共有状態のマンションは不動産の管理をめぐって共有者間のトラブルになることがあります。
専門の買取業者に共有持分のみを買い取ってもらえば、共有者間の揉め事から脱し、将来のトラブルからも解放されます。
2つ目のメリットは「スピーディーに現金化ができる」ことです。
一般的な不動産仲介会社であれば、売却活動を始めてから買い手が見つかるまで、現金化ができません。
それに対して、専門の買取業者は買い手を探す必要がないため、条件さえ合致すればすぐに売却成立となり、スピーディーに現金化ができます。
3つ目のメリットは「他の共有者との話し合いが不要」な点です。
前述の通り、不動産全体の売却をしたい場合は他の共有者の同意が必要ですが、自身の共有持分のみは他の共有者の同意なく売却できます。
そのため、他の共有者と話し合う必要がありません。
デメリット
- ほとんどの場合、一般市場で不動産全体を売却するより買取価格が低くなる
他の共有者との合意形成を得ることが難しく、最悪の場合には裁判沙汰となってしまい、買取業者が対応に時間とお金を要することが主な要因です。
こんな人におすすめ
- 他の共有者との話し合いが困難
- 他の共有者と関わりたくない
共有名義のマンションを所有し続ける3つのリスク
お伝えしてきた通り、共有名義のマンションを売却するには、基本的には共有者との交渉が必要です。
共有関係を解消するためにも売却を望みつつも、交渉が面倒で後回しになっている方もいるかと思います。
ご忠告いたします。共有名義のマンションは、決して不用意に所有し続けてはいけません。
なぜなら、共有名義の不動産を所有し続けると、下記のようなリスクを負うことになるからです。
- 相続により将来的に共有者が増える可能性
- 管理費や税金がかかり続ける
- 知らない間に第三者と共有する可能性
これらのリスクを回避するためにも、共有名義のマンションを早急に売却し、共有関係から脱却しましょう。
弊社では、共有名義の不動産を全国で買い取りしております。
もしすでにトラブルとなっている方には、連携している弁護士とともに最適な解決方法をご提示できますので、気兼ねなくお問い合わせください。
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なお、これからご紹介する共有名義のマンションを所有し続けるリスクは、あくまで一例です。
そのほか詳細については、下記記事にて解説しておりますので、ご参照ください。
では、共有名義のマンションを所有し続ける主な3つのリスクについて、それぞれ説明していきます。
相続により将来的に共有者が増えるおそれがある
共有者のうち誰か1人が死亡し、相続人が複数いれば、世代を重ねることに共有持分はさらに細切れになっていきます。
将来的に、共有者の誰かが不動産を手放したいと考えても、他の共有者が誰なのか調べるところから始めねばならず、合意形成を得ることが困難になります。
管理費や税金がかかり続ける
マンションの管理費や修繕積立金、固定資産税等の固定費を、共有者は持分割合に応じて負担する義務があります。
自分が住んでいない不動産であっても、半永久的に金銭的リスクを負うことは大きなデメリットです。
知らない間に第三者と共有状態になるおそれがある
他の共有者が、共有持分を第三者に売却する可能性があります。
そうなれば、第三者との共有状態となり、顔も名前も知らない人に勝手に不動産を使用されてしまう危険性もあります。
共有マンション売却のトラブル事例3つと対応策
共有マンションの売却時にはトラブルが発生するケースが存在します。
ここでは具体的なトラブル事例3つと、その対応策をご紹介します。
- 他の共有者が事情により売却に参加できない場合
- 離婚でマンションが財産分与の対象になる場合
- 他の共有者がマンション売却に同意しない場合
他の共有者が事情により売却に参加できない場合
不動産の売却には同意していても、遠方に住んでいるなどの事情で、他の共有者が売却に参加できないことがあります。
この場合「委任状」を作成して、共有者の代表者1名に売却活動を任せることが可能です。
売却活動を依頼する人を「委任者」、依頼される人を「代理人」と呼びます。
委任状の作成に必要な書類は以下の通りです。
| 委任者が用意するもの | 実印で記名押印をした委任状 |
|---|---|
| 印鑑証明書 | |
| 代理人が用意するもの | 実印 |
| 印鑑証明書 | |
| 身分証明書 |
離婚でマンションが財産分与の対象になる場合
夫婦でマンションを共有している場合、離婚時の財産分与はトラブルが発生する原因の1つです。
マンションの共有関係を継続すると、マンションの売却時やリフォーム工事を行う度に、協議で顔を合わせる必要があります。
そのため、離婚時は一般的に下記の2通りの方法で不動産を分割します。
- 不動産をどちらかに譲り、不動産価値の半額相当を「代償金」として受け取る
- 不動産全体を売却し、売却代金を分配する
いずれの方法でも、不動産の価値を把握しておくことが重要となります。
複数の不動産会社に査定依頼をしておきましょう。
弊社では、共有持分を専門に積極的に買い取っております。弊社スタッフが、これまでの経験や知識を活かして、適正な価格をご提示いたしますので、気兼ねなくご連絡ください。
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他の共有者がマンション売却に同意しない場合
「売却手続きが面倒だから」「対象の物件に住み続けたいから」「不動産に対して無関心」
このような理由でマンションの売却に他の共有者が同意しないことがあります。
他の共有者の同意が得られない場合、不動産全体を売却することは不可能です。
ですが、ご安心ください。
専門の買取業者に依頼することで、共有持分の現金化と、共有状態の解消を行うことができます。
弊社では、共有持分を積極的に買い取っております。我々は、弁護士と常に連絡を取り合えるよう連携しておりますので、他の共有者とトラブルになっている方にも、適切なアドバイスをご提示できます。
ご相談のみのお問い合わせも無料で承っていますので、ぜひご連絡ください。
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売却時の必須書類
共有マンションの売却時に必要となる書類と取得方法は以下の通りです。
| 書類名 | 取得方法 | 必須かどうか |
|---|---|---|
| 身分証明書 | 各自で保管している | 必須 |
| 実印 | 各自で保管している | 必須 |
| 印鑑証明書 | 管轄の役所で取得可能 | 必須 |
| 登記識別情報通知（権利証） | マンションの取得時に法務局より交付 | 必須 |
| 固定資産税等納税通知書 | 毎年4～6月ごろに各市町村から交付 | 必須でない |
登記識別情報通知（権利証）を紛失してしまった場合、別の手段で本人確認を行う必要があります。例えば「本人確認情報」の作成を司法書士に依頼する場合は、手数料が5～10万円程度かかります。
その他書類も用意が難しい場合は、司法書士や不動産業者へ相談して解決することも可能ですから、弊社にもお気軽にご相談ください。
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まとめ
共有名義のマンションを売却する方法は、他の共有者との話し合いの結果によって異なります。
話し合いの結果と、それに応じた最適な売却方法は以下の通りです。
| 話し合いの結果 | 最適な売却方法 |
|---|---|
| 共有者全員が不動産の全体売却で 合意した場合 |
共有者全員の同意を得て不動産全体を売却する |
| 共有者があなたの共有持分のみの買取を 希望した場合 |
他の共有者に自分の持分のみを売却する |
| 共有者同士の交渉が 決裂した場合 |
自分の持分のみを専門の買取業者に売却する |
他の共有者との間で話し合いがうまく進まない方は、共有持分を専門とする不動産買取業者に直接持分を売却しましょう。
専門の買取業者に依頼すれば、他の共有者との交渉をせずに共有関係を解消できます。
弊社では共有名義のマンションを積極的に買い取っていますので、お気軽にご相談ください。
もちろん、売却を前提としないご相談や、「とりあえず査定だけ」というお問い合わせも承っております。
まずは下記お問い合わせフォームより、ご連絡ください。
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