共有名義とは
1つの不動産を複数人で所有している状態を「共有」と言います。
また、複数人を不動産の所有者として登記することを「共有名義」と呼びます。
共有名義に関する用語は以下の通りです。
| 共有者 | 不動産を共有している人 |
|---|---|
| 共有持分 | 各共有者が不動産に対して持つ割合的な権利 |
| 持分割合 | 各共有者が持つ権利の割合、一般的に不動産購入時の出資割合で決まる |
共有者ができる法律行為
共有不動産に対して行う法律行為は、各共有者の持分割合に応じて制限されます。
主な法律行為は大きく分けて以下の3つです。
- 処分行為（共有者全員の同意が必要）
- 管理行為（共有持分50％以上の同意が必要）
- 保存行為・使用行為（共有者単独で可能）
それぞれ解説します。
処分行為（共有者全員の同意が必要）
不動産の売却や贈与、建物の取り壊し等を処分行為と言います。
処分行為を行うためには、共有者全員の同意が必要です。
管理行為（共有持分50％以上の同意が必要）
対象の不動産において、第三者と賃貸借契約を結ぶこと、逆に契約を解除することを管理行為と言います。
また、不動産の価値を高めるためにリフォームやリノベーション工事を行うことも管理行為に該当します。
管理行為を行うためには、共有持分が合計で50％以上となる共有者の同意が必要です。
保存行為・使用行為（共有者単独で可能）
不動産の価値を維持する目的で修繕工事を行うことを保存行為と言います。
また、自身の共有持分のみを他の誰かに売却することを使用行為と呼びます。
保存行為と使用行為は各共有者が単独で行うことが可能です。
共有マンションを所有し続ける3つのデメリット
共有状態のマンションを放置していると様々なデメリットがあります。
ここでは、以下の主なデメリットを3つご紹介します。
- 相続により将来的に共有者が増える可能性
- 管理費や税金がかかり続ける
- 知らない間に第三者と共有する可能性
相続により将来的に共有者が増える可能性
共有者のうち誰か1人が死亡し、相続人が複数いれば、世代を重ねることに共有持分はさらに細切れになっていきます。
将来的に、共有者の誰かが不動産を手放したいと考えても、他の共有者が誰なのか調べるところから始めねばならず、合意形成を得ることが困難になります。
管理費や税金がかかり続ける
マンションの管理費や修繕積立金、固定資産税等の固定費を、共有者は持分割合に応じて負担する義務があります。
自分が住んでいない不動産であっても、半永久的に金銭的リスクを負うことは大きなデメリットです。
知らない間に第三者と共有する可能性
他の共有者が共有持分を、第三者に売却する可能性があります。
第三者との共有状態となり、顔も名前も知らない人に勝手に不動産を使用されてしまう危険性もあります。
共有名義のマンションを売却する流れ
ここでは、共有名義のマンションを売却する流れを段階ごとにご紹介します。
大きく分けると以下の5ステップです。
- 他の共有者と持分割合の調査
- 共有者同士で売却方法について話し合う
- 売買契約の締結
- 決済
- 確定申告
他の共有者と持分割合の調査
売却活動を始める前に、不動産の権利関係を明らかにする必要があります。
後になって他に共有者がいると判明した場合、それまでの話し合いが振り出しに戻ってしまうためです。
共有者とそれぞれの持分割合は「登記事項証明書」を取得することで確認ができます。
登記事項証明書は全国の法務局やネット上で誰でも取得することが可能です。
下記URLからオンライン申請が行えます。
共有者同士で売却方法について話し合う
各共有者の資産状況や、今後の不動産の管理等を加味して全員が納得する売却方法について話し合います。実際に行う売却方法は、話し合いの結果次第で変わります。
以下の通りです。
| 話し合いの結果 | 最適な売却方法 |
|---|---|
| 共有者全員が不動産の全体売却で 合意した場合 |
共有者全員の同意を得て不動産全体を売却する |
| 共有者があなたの共有持分のみの買取を 希望した場合 |
他の共有者に自分の持分のみを売却する |
| 共有者同士の交渉が 決裂した場合 |
自分の持分のみを専門の買取業者に売却する |
それぞれ詳しく解説します。
共有者全員が不動産の全体売却で合意した場合
共有者全員が不動産の売却に同意した場合、不動産を全体で売却することができます。
一般的な不動産売却のため、一般の相場価格で売りに出すことが可能です。
不動産の全体売却で話し合いがまとまったら、不動産仲介会社へ売却活動を依頼しましょう。
仲介業者であれば、不動産の査定や買い手探し、売買契約等を任せることができます。
詳しくは後述する「方法1 共有者全員の同意を得て不動産全体を売却する」をご参照ください。
共有者があなたの共有持分のみの買取を希望した場合
あなたの共有持分のみの買取を他の共有者が希望した場合、双方で売却代金や決済日などの条件を決めます。
共有者間で持分の売買を行う場合、重要事項説明書の作成や買い手探し等が不要なため、不動産仲介会社を通す必要はありません。
ただし、売買契約書の作成や、所有権移転登記の手続き等の作業が発生します。
万が一書類や登記手続きの不備があった場合、個人の責任になるため、それらの作業を司法書士に依頼することをおすすめします。
詳しくは後述する「方法２ 他の共有者にあなたの共有持分のみを売却する」をご参照ください。
共有者同士の交渉が決裂した場合
共有者同士の交渉が決裂し、不動産売却に対し協力ができない場合、最終手段としてあなた自身の共有持分のみを売却することができます。
各共有者は、それぞれの共有持分のみを単独で売却することができるためです。
他の共有者に対し、「共有物分割請求訴訟」を起こすことでも共有状態の解消は可能ですが、協議や調停に数年かかることもあり、時間と労力を消費してしまいます。
他の共有者に対して共有状態の解消を求める訴訟のこと
共有持分のみの売却は専門の買取業者に依頼することが現実的です。
買取業者と売主の条件が合致すれば、すぐにでも共有状態を解消でき、その後の面倒な話し合いに参加する必要もありません。
弊社でも共有持分のみの買取を行っておりますので、お気軽にご相談ください。
詳しくは後述の「方法3 あなたの共有持分のみを専門の買取業者に売却する」で解説しています。
売買契約の締結
いずれの売却方法であっても不動産の取引では、売買契約書を作成する必要があります。
売却後の所有権移転登記に契約書が必要になるためです。
不動産業者や司法書士が作成した売買契約書の内容にしっかりと目を通したうえで、双方が署名捺印し、契約完了となります。
契約締結後は簡単に売買を取りやめることができないため、慎重に手続きを行う必要があります。
決済
不動産売買の決済場所は原則買主が指定した場所で行われます。
例えば、不動産屋が共有持分のみを買い取る場合、多くの場合現金での決済なので不動産会社で行います。
一方、不動産全体の売買で個人が買い手となり住宅ローンを契約する場合は、対象の金融機関で決済を行います。
決済には状況に応じて、以下の担当者が同席することがあります。
- 所有権移転登記を行う司法書士
- 仲介業務を請け負った不動産会社の担当者
- 住宅ローンを契約する金融機関の担当者
決済は一般的に口座振込か現金支払いで行われます。
口座振込の場合は、基本的に決済当日の午前中に売主名義の口座へ売却代金を振り込みます。
万が一振込がうまくできなかった場合でも、午後に対応することで決済日中に振込を済ませることができるためです。
確定申告
不動産を売却すると「譲渡所得税」と呼ばれる税金が発生するため、売主は確定申告を行って納税します。
共有者全員の合意で不動産全体を売却した場合、共有者全員の個別での確定申告が必要です。
また、譲渡所得税率は売却した不動産の所有期間で変わります。
以下の通りです。
- 所有期間が5年以内の場合…譲渡所得税率は「39.63％」
- 所有期間が5年超の場合…譲渡所得税率は「20.315％」
共有名義のマンションを売却する3つの方法
ここからは、本題である共有名義のマンションを売却する方法をご紹介します。
以下の3つです。
- 方法1 共有者全員の同意を得て不動産全体を売却する
- 方法2 他の共有者にあなたの共有持分のみを売却する
- 方法3 あなたの共有持分のみを専門の買取業者に売却する
方法1 共有者全員の同意を得て不動産全体を売却する
1つ目は、他の共有者全員と合意して不動産全体を売る方法です。
一般的な不動産売却であるため不動産仲介会社に仲介を依頼して、一般市場で買い手を探すことができます。
売却代金に関しては、経費を差し引いたうえで「持分割合」に応じて分配する必要があります。
メリット
- 通常の不動産売買となるため、一般的な相場価格で売却が可能です
デメリット
- 売却に同意しない共有者がいる場合、自力で説得しなければ売却できない
こんな人におすすめ
- 他の共有者と売却に向けて、前向きに話し合いができる人
方法2 他の共有者にあなたの共有持分のみを売却する
2つ目は、他の共有者にあなたの共有持分のみを買い取ってもらう方法です。
共有持分を現金化することができ、共有状態を解消することも可能です。
不動産が単独所有となることで「不動産を自由に活用できる」というメリットが、他の共有者にもあります。
メリット
- 「対象の不動産にどうしても住み続けたい」という希望が他の共有者にある場合、売り手側に有利な価格交渉ができる
デメリット
- 売買の成立が当事者間の話し合いに委ねられるので、交渉がうまくいかないと買取に応じてもらえません
こんな人におすすめ
- 他の共有者に資金的な余裕がある
- 他の共有者に不動産を手放したくない事情がある
方法3 あなたの共有持分のみを専門の買取業者に売却する
3つ目は、あなたの共有持分のみを専門の買取業者に売却する方法です。
前述した通り、それぞれの共有者はできることが限られますが、自身の共有持分のみであれば他の共有者の同意なく売却できます。
メリット
専門の買取業者に共有持分のみを売却するメリットは大きく分けて3つあります。
-
- ストレスなく共有関係を解消できる
- スピーディーに現金化ができる
- 他の共有者との話し合いが不要
1つ目のメリットは「ストレスなく共有関係を解消できる」ことです。
共有状態のマンションは不動産の管理をめぐって共有者間のトラブルになることがあります。
そこで、専門の買取業者に共有持分のみを買い取ってもらえば共有者間の揉め事から脱し、将来のトラブルからも解放されます。
2つ目のメリットは「スピーディーに現金化ができる」ことです。
一般的な不動産仲介会社であれば、売却活動を始めてから買い手が見つかるまで、現金化ができません。
専門の買取業者は、買い手を探す必要がないため、条件さえ合致すればすぐに売却成立となり、スピーディーに現金化ができます。
3つ目のメリットは「他の共有者との話し合いが不要」な点です。
前述の通り、不動産全体の売却をしたい場合は他の共有者の同意が必要ですが、自身の共有持分のみは他の共有者の同意なく売却できます。
そのため、他の共有者と話し合う必要がありません。
デメリット
- ほとんどの場合、一般市場で不動産全体を売却するより買取価格が低くなる
他の共有者との合意形成を得ることが難しく、最悪の場合には裁判沙汰となってしまい、買取業者が対応に時間とお金を要することが主な要因です。
こんな人におすすめ
- 他の共有者との話し合いが困難
- 他の共有者と関わりたくない
売却時の必須書類
共有マンションの売却時に必要となる書類と取得方法は以下の通りです。
| 書類名 | 取得方法 | 必須かどうか |
|---|---|---|
| 身分証明書 | 各自で保管している | 必須 |
| 実印 | 各自で保管している | 必須 |
| 印鑑証明書 | 管轄の役所で取得可能 | 必須 |
| 登記識別情報通知（権利証） | マンションの取得時に法務局より交付 | 必須 |
| 固定資産税等納税通知書 | 毎年4～6月ごろに各市町村から交付 | 必須でない |
登記識別情報通知（権利証）を紛失してしまった場合、別の手段で本人確認を行う必要があります。
例えば「本人確認情報」の作成を司法書士に依頼する場合は、手数料が5～10万円程度かかります。
その他書類も用意が難しい場合は、司法書士や不動産業者へ相談すれば、どうにかできる場合があるため、弊社にもお気軽にご相談ください。
共有マンション売却のトラブル事例3つと対応策
共有マンションの売却時にはトラブルが発生するケースが存在します。
ここでは具体的なトラブル事例3つと、その対応策をご紹介します。
- 他の共有者が事情により売却に参加できない場合
- 離婚でマンションが財産分与の対象になる場合
- 他の共有者がマンション売却に同意しない場合
他の共有者が事情により売却に参加できない場合
不動産の売却には同意していても、遠方に住んでいるなどの事情で他の共有者が売却に参加できないことがあります。
この場合「委任状」を作成して、共有者の代表者1名に売却活動を任せることが可能です。
また、売却活動を依頼する人を「委任者」、依頼される人を「代理人」と呼びます。
委任状の作成に必要な書類は以下の通りです。
| 委任者が用意するもの | 実印で記名押印をした委任状 |
|---|---|
| 印鑑証明書 | |
| 代理人が用意するもの | 実印 |
| 印鑑証明書 | |
| 身分証明書 |
離婚でマンションが財産分与の対象になる場合
夫婦でマンションを共有している場合、離婚時の財産分与はトラブルが発生する原因の1つです。
マンションの共有関係を継続すると、マンションの売却時やリフォーム工事を行う度に、協議で顔を合わせる必要があります。
そのため、離婚時は一般的に2通りの方法で不動産を分割します。
- 不動産をどちらかに譲り、不動産価値の半額相当を「代償金」として受け取る
- 不動産全体を売却し、売却代金を分配する
いずれの方法でも、不動産の価値を把握しておくことが重要となります。
複数の不動産会社に査定依頼をしておきましょう。
他の共有者がマンション売却に同意しない場合
「売却手続きが面倒だから」「対象の物件に住み続けたいから」「不動産に対して無関心」
このような理由でマンションの売却に他の共有者が同意しないことがあります。
他の共有者の同意が得られない場合、不動産全体を売却することは不可能です。
専門の買取業者に依頼することで、共有持分の現金化と、共有状態の解消を行うことができます。
まとめ
今回の記事を要約すると以下の通り。
- 共有者全員が不動産の売却に同意した場合、不動産を全体で売却することができる。
- 共有者同士の交渉が決裂し、不動産売却に対し協力ができない場合、最終手段としてあなた自身の共有持分のみを売却することができる。
- 他の共有者と話し合いが困難で、トラブルに関わりたくない人は専門の買取業者にあなたの共有持分のみを売却することが現実的。
すぐにでも共有状態を解消したい方は、専門の買取業者に自身の持分を売却することをおすすめします。
弊社でも積極的な共有不動産の買取を行っておりますので、お気軽にご相談ください。
相談・査定はこちら
0120-849-198
