国土交通大臣(1)第10112号
共有持分の売却相場は「誰が買主になるのか」次第
複数人で共有している不動産を共有名義不動産と言い、共有者はそれぞれ自身の共有持分（割合的な権利）を持っています。
たとえば、3人きょうだいAさん、Bさん、Cさんが持分を等分するのであれば、それぞれ1/3ずつの共有持分を所有するということです。
共有持分の売却相場は、「誰が買主になるのか」によって異なります。
というのも、共有持分を売却するとなると、共有持分の買主は「他の共有者」または「専門の買取業者」に限られます。他の共有者以外の第三者が共有持分を購入したところで、リスクを負うことになるからです。（詳細は後述）
売却先の違いによって具体的にどのように共有持分の売却相場が異なるのか、それぞれ解説していきます。
他の共有者と交渉して売却できるなら「市場価格×持分割合」
他の共有者であれば、共有持分を購入することで自身の持分を多くできるので、市場価格に近い金額で購入してくれる見込みがあります。
共有持分の市場価格は、下記計算式で算出されます。
たとえば、共有不動産の市場価格が3,000万円で、あなたの持分割合が3分の1であれば、他の共有者への売却で見込める金額は下記のように算出されます。
ただし、他の共有者と交渉して売却の同意を得なければなりません。「他の共有者と仲が悪い」「持分を買い取れる資金力のある共有者がいない」となると、他の共有者への持分の売却は不可能です。
共有持分の買取業者に売却するなら「市場価格×持分割合×1/2～1/3」
共有持分を取り扱える不動産買取業者に共有持分を売却するなら、売却相場は市場価格の1/2～1/3ほどです。
共有持分だけでも買い取れる専門の買取業者といえど、後述するリスクを織り込んだ金額で買い取るからです。そのため、持分の売却価格が本来の価値よりも安価になることは避けられません。
たとえば、共有不動産の市場価格が3,000万円で、あなたの持分割合が3分の1であれば、専門の買取業者に共有持分を売却するときの共有持分の市場価格は、下記のように算出されます。
3,000万円×1/3=1,000万円
共有持分の売却相場は市場価格の1/2～1/3ですから、
1,000万円×1/2〜1/3=500万円〜330万円
このように、専門の買取業者に共有持分を売却すると市場価格よりも安価になります。
しかしながら、専門の買取業者に依頼すれば、他の共有者と一切関わることなく持分を現金化し、共有名義から脱却することが可能です。
「他の共有者と話したくない」「手間も時間もかけずに持分を手放したい」という方は、共有持分を取り扱える不動産買取業者に依頼してそのまま買い取ってもらいましょう。詳細は共有持分の売却は専門の買取業者に依頼するのが最も確実にて解説しております。
そのほかの第三者が共有持分を買うことはない
共有持分を一般の買手に売り出したところで、他の共有者でも専門の買取業者でもない一般の買手が共有持分を買い取ることはありません。
詳細はこれから解説しますが、共有者ではない第三者が共有持分を買い取ったところで、下記のようなリスクを負うことになるからです。
- 共有持分だけでは不動産を自由に活用することが出来ない
- 不動産を活用するために他の共有者から合意を得るのも容易ではない
- 権利関係のトラブルに巻き込まれる可能性がある
それぞれ解説していきます。
共有持分だけでは不動産を自由に活用することが出来ない
民法上、共有者のうちの1人で、共有不動産を売ったり貸したりリフォームしたりするには、他の共有者の同意が必要です。
そのため、第三者が購入したところで、不動産の共有持分だけでは使い道がなく、本来の市場価格通りの金額で買い取ってくれる人はまずいません。
不動産を活用するために他の共有者から合意を得るのも容易ではない
上述した通り、共有不動産を売却したり活用したりするには、他の共有者から同意を得なければなりません。
とはいえ、共有持分を買い取り、新たに共有名義に加わった第三者が共有者同士の話し合いをまとめることは容易ではありません。
見ず知らずの第三者が、他の共有者にいきなり交渉を持ちかけたところで門前払いを食らうだけです。数年かけて他の共有者と信頼関係を構築しなければ合意形成もままならないでしょう。
このように、共有持分を購入して不動産を活用するにはかなりの時間と労力が必要となる分、売却価格は安価になるのです。
権利関係のトラブルに巻き込まれる可能性がある
共有名義の不動産には、共有者同士の権利トラブルがつきものです。
それぞれの共有者が不動産に対してできる行為は限られており、不動産の活用や費用負担を巡って争いが生じることも多々あります。
そのため、共有持分を買い取る側からすれば、共有者間の争いの渦中に入っていかねければならないというわけです。
このようなリスクがあることを知りながら、自ら好んで共有持分を購入しようとする人はいません。
買取事例から共有持分の買取相場を掴もう
共有持分を売却する場合、他の共有者との関係性や持分割合によって価格が大きく変動します。共有者の人数や住宅ローン残債の有無などによって、持分購入後に必要となる手間や労力が異なるからです。（詳細は持分買取業者はココを見ている！知っておきたい査定ポイントで解説しております。）
そのため、共有持分の買取価格が実際にいくらになるのかは物件の条件によってさまざまです。
というわけで、ここからは当サイトを運営する「株式会社AlbaLink」の過去の買取事例をご紹介していきますので、ご自身の物件の買取価格を予測する参考にしていただければ幸いです。
より正確な共有持分の買取価格を知りたい方は、弊社にて無料査定を承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
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共有者と仲が悪く交渉に時間がかかる共有持分を3,500万円で買取
相続により揉めた共有持分の買取相談
| 共有名義人 | 3人 |
|---|---|
| 持分割合 | 建物100％・土地40％ |
| 買取価格 | 3,500万円 |
| 物件の所在地 | 兵庫県神戸市 |
【お客様の声】
相続により3名の共有名義になり、土地持分40％・戸建持分100％を所有することになりました。
しかし相続した不動産には誰も住む予定がなく、空き家状態が続いていました。
このままでは建物の劣化が進行してご近所にも迷惑がかかってしまうので、共有者のBとCに売却を提案しましたが、実は2人とは遺産分割で少し揉めた過去があり…売却に同意してもらうのは難しい様子でした。
そのまま放置して早数年。自分も年をとってきて、建物の管理費用や固定資産税の負担、何より面倒な共有関係を子どもに引き継ぐのは嫌だなと考えていました。
とはいえこんな老朽化した不動産の共有持分に金額がつくとは当然到底思えませんでした。
半分諦めた気持ちでアルバリンクさんの無料査定を依頼。するとなんと3,500万円で買い取っていただけるということで、トントン拍子に話が進み、あっという間に共有持分を買い取っていただけました。
共有者B・Cとの煩わしい共有関係と引き換えに、私の手元には3,500万が入ってきて感無量です。もっと早く手放せば良かったです。この度は本当にありがとうございました。
共有者の元奥様が住んでいる物件を500万円で買取
離婚されたご夫婦のご主人様からの買取相談
| 共有名義人 | 2人 |
|---|---|
| 持分割合 | 2分の1 |
| 買取価格 | 500万円 |
| 物件の所在地 | 愛知県名古屋市 |
【お客様の声】
離婚後、元妻は私と共有している家で暮らし、私自身はしばらく賃貸で暮らしていました。
しかしこの度、私は新たにマンションを購入。元妻とは前々から共有している家を売却しようという話にはなっていましたが、元妻が忙しいのを理由になかなか話が進んでいなかったので、いっそ自身の持分のみを売却することにしました。
不動産はあまり詳しくないですが、Googleの口コミが良かったのでAlbaLinkさんに無料査定を依頼したら、なんと500万円で買い取っていただけることに…！
500万円でそれだけでもありがたいですが、共有していた元自宅の固定資産税や管理費用なども当然なくなり、かなり金銭的余裕ができました。元妻との権利関係を手放せたのも、とてもスッキリしています。
見ず知らずの共有状態になっていた共有持分を50万円で買取
多数の共有者がいる共有持分の買取相談
| 共有名義人 | 20人 |
|---|---|
| 持分割合 | 20分の1 |
| 買取価格 | 50万円 |
| 物件の所在地 | 東京都港区 |
【お客様の声】
父親が亡くなり、分譲マンションの一室を相続しました。
その部屋は父親の兄弟4名との共有でしたが、代襲相続などもあって相続人がなんと自分以外に19名もいる事を知りました。
数人は連絡先を知っていましたが、他の共有者は連絡先も名前も知らず。
知らない人と共有で不動産を所有している事に対し気持ち悪く思い、自分の持分だけでも売却出来ないか調べたところ、自身の共有持分のみを売却が出来る事を知りました。
共有者が20人もいる不動産なんてお金にならないだろうと半ば諦めていましたが、自身の持分のみを50万円で買い取っていただけてとても驚きました。
持っていても何も役に立たなかった共有持分ですが、共有持分のプロの方ならちゃんとお金にしてくれるんですね。助かりました。
共有持分の売却は専門の買取業者に依頼するのが最も確実
お伝えしてきた通り、共有持分を他の共有者に売却するとなると、交渉を持ちかけて同意を得たうえで買い取ってもらう必要があります。
「持分を購入してくれる共有者がいない」「そもそも他の共有者と交渉したくない」という方は、共有持分を取り扱う専門の買取業者に依頼して直接買い取ってもらいましょう。
共有持分買取業者であれば、買取後に他の共有者と信頼関係を築いたうえで、数年かけて不動産を再活用するノウハウを持ちます。だからこそ、自社での運用や再販といった事業をおこなうことを目的に、あなたの共有持分を買い取れます。
共有持分買取業者に持分を売却するメリットは下記の3つです。
共有持分買取業者に持分を売却するメリット
- 他の共有者と一切関わらずに共有名義から抜け出せる
- 活用できていない不動産の持分をまとまった現金に換えられる
- 最短数日で決済まで完了できる
それぞれ一つずつ見ていきましょう。
他の共有者と一切関わらずに共有名義から抜け出せる
専門の買取業者に自身の共有持分を直接売却すれば、売主は他の共有者と一切かかわることなく共有状態から抜け出せます。
専門の買取業者であれば、持分を買い取った後、豊富な知識や経験を活かして他の共有者と交渉し、共有不動産の運用や再販が可能だからです。
たとえ他の共有者との関係が険悪であっても、あなた自身が話し合いの場に出る必要は一切ありません。
弊社でも、共有持分を適正価格で積極的に買い取っております。弁護士とも連携していることで、お客様の状況に合わせた買取プランをご提示できますので、お気軽にご相談ください。
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活用できていない不動産の持分をまとまった現金に換えられる
持分の所有者自身の意思だけでは思うように活用できない共有不動産でも、買取業者は適正価格で買い取れます。
共有持分を所有していると、不動産を自由に活用できないにも関わらず固定資産税や不動産の管理義務ばかりが課せられ、所有者にとっては金銭的負担が増すばかりです。
確実に共有不動産を活用できる専門の買取業者に直接売却するからこそ、手間も費用もかけることなく持分を現金化できるのです。
最短数日で決済まで完了できる
専門の不動産買取業者であれば、最短数日で決済までを完了させてくれます。
買取業者は自らが買主となり売主から直接不動産を買い取るからです。買取業者が提示する買取金額に売主が納得さえできれば、すぐに売買契約成立となります。
弊社は日本全国どこの不動産でもスピード買取を行っております。
早急に持分を手放し、現金化したい方はぜひ一度我々にご相談ください。
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信頼できる共有持分買取業者を選ぶ3つのポイント
一口に共有持分買取業者とは言っても、買取価格や営業マンによる対応の質はそれぞれ異なります。
中には、ブローカーまがいの悪質な買取業者も存在します。誤って悪徳業者に買取を依頼すれば、他の共有者とのトラブルを引き起こされかねません。
実際にトラブルが起きると「トラブルを抱えている持分はこの金額では買い取れません」と言って買取価格を引き下げられたり買取を断られるおそれもあります。
というわけで、ここからは信頼できる共有持分買取業者を選ぶ際のポイントを3つ解説していきます。これらのポイントをおさえることで、最も信頼できる業者を選び出しましょう。（少しでも高く買い取ってもらうテクニックは次章で後述しております）
買取業者選びのポイント
- 買取実績を確認する
- 弁護士などの関連士業と連携しているか確認する
- 営業マンが信頼できるかどうか見極める
なお、おすすめの共有持分買取業者は以下の記事で詳細を解説しておりますので、是非ご参考ください。
買取実績を確認する
買取業者のホームページから、共有持分の買取実績を確認するようにしましょう。
共有持分を数多く買い取ってきた業者であれば、これまでの経験や知識を活かして再活用のビジョンを明確に捉え、確実に収益化に繋げられるからです。共有不動産の取り扱いに慣れているので、再活用コストを抑えることも可能です。
だからこそ、共有持分の買取実績を豊富にもつ業者であれば、相場通り、もしくは相場以上の金額で共有持分を買い取れます。
反対に、共有持分の取り扱い実績の少ない買取業者は、買い取った持分の再活用のビジョンを明確に捉えられず、物件を上手く活用（収益化）できません。このリスクによるダメージを少しでも軽減するため、持分の買取に不慣れな業者は低い価格でしか持分を買い取れませんし、そもそも買取を拒否することもあるのです。
以上のことから、共有持分の買取業者を選ぶ際には、まず実績を確認することで、より確実に持分を買い取ってくれる業者をピックアップしましょう。
弊社では、全国から年間5,000件以上のご相談（※）を頂いております。また、ありがたいことに、実際に買取をご依頼くださったお客様からも、お喜びの声を数多く頂戴しております。（弊社へ寄せられた「お客様の声」はこちらからご覧いただけます）
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
売却を前提としない、ご相談や査定のみのお問い合わせも無料で承りますので、お気軽にお問い合わせください。
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弁護士などの関連士業と提携しているかを確認する
共有持分の売却時には、弁護士や税理士などの関連士業と提携している共有持分買取業者を選ぶようにしましょう。
共有名義の不動産には、共有者間の金銭トラブルや、離婚や相続などの複雑な事情が絡んでくることが多く、解決には法律的な専門知識が必要だからです。
そのため、士業と提携している買取業者であれば、士業からのサポート体制が整っていますから、安心してトラブル解決を任せられます。
営業マンが信頼できるかどうか見極める
買取業者に提示された査定価格だけで、安易に持分の売却先を決めてはいけません。
先ほども少しふれたとおり、一部の悪質な買取業者は、買取直前に高額な買取金額を引き下げることがあります。
そのため、売却先を選ぶ際は担当の営業マンが信頼できるかどうかを見極めることが重要です。
具体的には、以下のポイントに注目して、担当の営業マン・売却先の業者を選定しましょう。
担当者のチェックリスト
- 担当者にあなたの希望条件を聞く姿勢があるか
- 査定額に明確な根拠を示してくれるか
- スピーディーに対応してくれるか
なお、他社と比べて金額が低かったとしても、親身になって相談に乗ってくれる営業マンであれば金額交渉にも全力で対応してくれるでしょう。他社との金額の差があまりにも大きいようであれば、他社からの査定結果について確認しておくべき注意点なども教えてもらえます。取引条件の違いから査定価格に差があることもあるからです。
例えば、「弊社では売却にかかる諸費用は買主負担になりますが、他社もそうですか?」「他社では契約不適合責任(売主責任)は免責になってますか?」などが挙げられます。
以上をチェックすることで、最も信頼できる業者を選び出せます。
共有持分を相場より高く買取してもらう3つのテクニック
お伝えしてきた通り、専門の買取業者であれば、共有持分を適正な価格でスピーディーに買い取れます。
となれば、少しでも高く買い取ってもらいたいですよね。
そこで、ここからは共有持分専門の買取業者の目線で売却テクニックを解説していきます。以下の3点を押さえておくと、共有持分をより高値で買い取ってもらいやすくなるでしょう。
共有持分の高額売却を目指す！4つのテクニック
- 他の共有者との関係は良好な方が望ましい
- 持分割合を増やして売却する
- 複数の業者に査定を依頼する
それぞれ詳しくご説明していきます。
他の共有者とできるだけ良好な関係を築いておく
他の共有者との関係が良好であれば、より高い査定価格を提示してもらえます。
共有持分を買い取る買取業者にとっては、買い取った持分を活用していくための交渉を円滑に進めやすくなるからです。
とはいえ、すでに他の共有者との関係が良好でないからと言って、買い取れないというわけではありません。持分を買い取った実績を豊富に持つ業者なら適正な価格で買い取れますので、ご安心ください。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は共有者どうしの関係に問題を抱えていても、弁護士とも連携することでお客様の状況に合った的確なプランで買い取れます。まずはお気軽にご相談ください。
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他の共有者と協力して持分割合を増やしておく
他の共有者の中に「不動産の管理や納税義務から解放されたい」という人がいれば、一緒に共有持分を売り出したほうが良いでしょう。
持分割合を出来るだけ多くして売却すれば、より高値で持分を売却できる可能性があるからです。
共有持分を買い取った後に残される共有者の数が減れば、買取業者としても交渉をまとめやすくなります。さらに言えば、売り出す持分割合が50%を超えれば業者にとっても不動産の活用の幅が増えますから、より高額で買い取ってもらえます。
複数の業者に査定を依頼する
専門の買取業者を選ぶ際は、必ず複数の専門の買取業者に査定を依頼しましょう。
買取業者によって、買い取った持分をどう活用するのかはそれぞれ異なり、その分査定価格にも大きく差が出るからです。
また、信頼できる共有持分買取業者を選ぶ3つのポイントにもあったように、悪質な買取業者を回避できるというメリットもあります。誠実な営業マンであれば、周辺の取引事例や、差し引かれている再活用コストなどといった複数のデータに基づいた根拠を説明してくれるはずです。
複数の専門の買取業者に査定を依頼し、買取価格と営業マンを比較することで、より信頼でき、より高額で買い取ってくれる業者を選び出しましょう。
持分買取業者はココを見ている！査定時のチェックポイント
お伝えしてきた通り、共有持分を買い取る不動産業者は、持分を買い取ったあと他の共有者と交渉したうえで不動産を活用します。
となると、不動産自体の状態やどのような共有関係にあるのかによって再活用の難易度が変わり、その分査定価格にも影響が出ます。
そこで、買取業者がどういったポイントをみて査定しているのか解説していきます。
共有持分の買取業者が査定時にチェックしているポイント
- 共有者の人数
- 居住している共有者の有無
- 土地と建物の共有持分が揃っているか
- 不動産の状態や立地条件
- 住宅ローン残債の有無
- 隣地との境界が確定しているか
それぞれ見ていきましょう。
共有者の人数
共有持分の所有者が2～3人など少ないほど、買取価格が高くなります。共有持分の所有者が少ないほど交渉にかかる時間が少なくなるからです。所有者が少ないと1人当たりの持分割合が大きくなるので、その分価格が上がります。
反対に、共有持分の所有者が4～10人と多ければ、交渉にかかる時間も長くなりますから、買取価格も下がります。
居住している共有者の有無
共有不動産に居住者や占有者がいる場合は、買取価格が安価になる傾向があります。居住者や占有者がいると、立ち退いてもらうための交渉をしなければならないからです。
不動産を売却するためには誰も居住していないほうが当然、売却活動を進めやすくなります。
居住者が交渉に応じてくれない場合は、交渉が長引いたり訴訟に発展したりすることも考えられます。
そうなると時間も労力もかかることが予想されるので、その分買取価格が安くなる傾向にあります。
土地と建物の共有持分が揃っているか
土地と建物の両方の共有持分が揃っていないと、買取価格は安価になります。
たとえば遺産分割方法によっては、土地の名義人がAさんとBさん、建物の名義がBさんとCさんとなるケースもあります。
この場合、Aさんの共有持分を買取しても建物は他人名義となっているため、自由に扱えない土地だけを購入するような再販先はほとんどありません。
土地と建物の両方に共有持分を所有しておけば、共有持分の買取価格は高くなります。
不動産の状態や立地条件
不動産の状態や立地条件によっても買取価格は変わります。
利便性や住環境のいい立地、住宅設備が揃っている物件だと査定額も高くなる傾向があります。
具体的に下記のポイントを見て査定が行われます。
- 日当たりの良さ
- 駅やバス停までの近さ
- 築年数
- 建物や設備の劣化具合
- 土地の形
共有持分だけではなく、通常の不動産売却と同じ査定のポイントとなります。
住宅ローン残債の有無
住宅ローンを完済しているかどうかも買取査定のポイントの1つです。
住宅ローンが残っていれば、物件の価格から差し引かれた金額が売主の手元に入ることになるので、その分買取価格は安くなります。
たとえば、相続によって不動産を取得した場合は、住宅ローンが残っているケースは少ないかもしれません。また夫婦の共有名義で不動産を購入している場合は、住宅ローンが残っているケースも多くあります。
隣地との境界が確定しているか
土地の境界がはっきりしないまま売却したとすると、売却後に境界の位置について隣人とトラブルになるリスクがあり、訴訟まで発展するおそれもあります。
このようなケースを考慮するため、査定価格は安くなりやすい傾向にあります。
もし、土地の境界が確定していなければ、土地家屋調査士（土地や家屋の調査をする専門家）や測量士に依頼して境界を確定させることが可能です。ただし、手間も時間もかかりますし、売主自身で費用を支払わなければなりません。
とはいえ、専門の不動産買取業者であれば、境界の確定から買取までをワンストップで全て請け負ってくれますから、売主自身がわざわざ手間をかける必要はありません。
共有持分を売却する流れ
共有持分買取業者に持分を売却する流れは、以下のとおりです。あらかじめ流れを把握しておくことで、スムーズに持分を買い取ってもらいましょう。
共有持分を売却する流れ
- 複数社へ査定依頼を出す
- 売買契約を結ぶ
- 決済・所有権移転登記
- 確定申告
それぞれ解説していきます。
複数社へ査定依頼・条件の調整
まずは信頼できる共有持分買取業者を選ぶ3つのポイントと共有持分を相場より高く買取してもらう3つのテクニックを参考に、共有持分を買い取れる専門の買取業者を選びます。
繰り返しにはなりますが、必ず複数の専門の買取業者から査定をもらい、価格だけでなく査定の根拠も確認することで、信頼できなおかつより高額で買い取ってくれる専門の買取業者を見極めましょう。
売買契約を結ぶ
依頼先の買取業者と金額や日程の調整が済んだら、売買契約を結びます。
売買契約を結ぶ際に必要な書類は以下のとおりです。
- 権利証または登記識別情報（不動産取得時に法務局より交付）
- 身分証明書
- 住民票の写し
- 印鑑証明書および実印
なお、権利証(登記済証)を紛失してしまったという場合も、代替方法を提示できますので、気軽に担当者へご相談下さい。
決済・所有権移転登記
決済当日は「現金決済」または「口座振り込み」で買取代金を業者から受け取ります。
書類に売主と買取業者の両者からの署名、捺印を確認したら、担当の司法書士が管轄の法務局にて「所有権移転登記」を行い、売却手続きは完了です。
確定申告
共有持分を売却したら、売却の翌年2月16日から3月15日の間に確定申告をして譲渡所得税（不動産売却時の利益(譲渡所得)にかかる所得税と住民税の総称）を支払います。譲渡所得税の算出方法は下記の通りです。
譲渡所得=売却金額-取得費用-売却費用
譲渡所得税額=譲渡所得×税率(所有期間5年未満:39.63%、所有期間5年超20.315％)
実際に居住していたのであれば、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例の適用を受けて、大幅に節税あるいは0円にすることも可能です。詳細は国税庁のホームページをご覧ください。
共有持分を積極的に買い取っております弊社では、売却を前提としないご相談も無料で承ります。司法書士とも連携しており、特例についてもご相談いただけますので、お気軽にお問い合わせください。
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まとめ
共有持分を所有していて売却したいと考えているなら、共有持分の買取相場を把握しておくことが最も大切です。
買取相場がわかっていると、売却するときのおおよその価格が想定できるので、買取業者への売却依頼がスムーズになるからです。
共有持分の買取相場は、共有不動産の市場価格にあなたの持分割合を乗じて算出できます。
ただし持分の割合や共有者同士の関係など、状況に応じて持分の買取価格は変動します。
自身の持分の正確な買取金額が知りたい方は、専門の買取業者に査定を依頼してみましょう。
ここまでご案内してまいりました弊社「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」は、全国を対象に共有持分を積極的に買い取っております。
無料で査定価格をご提示できますので、お気軽にお問い合わせください。
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