共有持分の売却事例から買取相場を確認！高く売却する3つも紹介

共有持分の買取相場は全体で売却するよりも1/2～1/3程度の価格

共有持分の売却価格は、不動産全体の価格に持分割合をかけて計算します。

市場価格が3,000万円の不動産で、持分割合が1/3であれば3,000万円×1/3で1,000万円となります。

しかし、持分のみを所有していても、自由に処分・管理することが難しいため上記の金額で共有持分を購入する買主が現れることは稀です。

共有持分の買取を依頼する場合、共有持分のみの売却であることを理由に、上記で計算した金額よりも低い金額で評価されます。

実際の買取価格はさらに半額ほどになり、あらためて共有持分の売却価格を計算すると1,000万円×1/2～1/3＝330～500万円となります。

下記で共有持分の買取相場が低くなる理由について解説します。

不動産を自由に処分や管理する事ができない

自分の共有持分は他の共有者の同意がなくても売却できますが、共有不動産全体の売却には共有者全員の同意が必要になります。

共有不動産の価値を上げるための修繕や、賃貸に出す場合は過半数の同意が、不動産の売却や抵当権の設定には共有者全員の同意が必要となります。

共有持分を持っていても、不動産を自由に処分や管理することができないので共有持分単体は買取金額が低くなってしまいます。

共有持分を購入したいという需要が少ない

共有持分をわざわざ購入したいという需要が少ないので、売却価格は低くなり、持分割合で計算した金額で売却できるケースはなかなかありません。

その他にも共有者との関係性や、持分割合、共有者の人数によっても大きく価格は変動します。そもそも共有持分を購入しても使い道がないため、売却しようにも取り扱っていない業者もあります。

共有者が多いと売却の合意をまとめにくい

不動産を売却するためには、共有者全員の同意が必要です。共有者が少なければ話がまとまりやすいのですが、共有者が多いとなかなか意見がまとまらず、売却を進めるのは難しくなります。

共有持分の買主が現れても、売却までまとめるには時間も手間もかかってしまいます。そうなると共有持分の売却価格は低くなって当然ともいえるでしょう。

共有持分の実際の買取事例

共有持分を買い取る場合、共有者との関係性や持分割合にもよっても買取価格が大きく変動します。

売却するケースは様々で買取相場は一概には言えないものの、実際の買取事例を確認することで売却価格のイメージがしやすくなるのではないでしょうか。

株式会社ALbaLinkの「訳あり物件買取プロ」での買取事例を紹介するので、ぜひ売却の参考にしてください。

共有者と仲が悪く交渉に時間がかかる共有持分を3,500万円で買取

相続により揉めた共有持分の買取相談

共有名義人：3人
持分割合：建物100％・土地40％
買取価格：3,500万円
物件の所在地：兵庫県神戸市

相続により3名の共有名義になり、Aさんは土地持分40％・戸建持分100％を所有することになりました。

Aさんは空き家のため建物も劣化し、近所の方に迷惑がかかってしまうため、共有者BC含め売却をしようと共有者に提案しましたが、他の共有者Cが相続当時、財産について揉めた経緯があり売却に同意してくれませんでした。

AさんはCさんに対し、持分以上の金額提示をしましたが、話し合いに応じてくれず、数年が経過。

Aさんは火災保険料や定期的な伐採などの費用・このまま話し合いが進まない場合、子供に迷惑がかかると思い、なんとか自分の持分だけでも現金にできないかと考えているときに、共有持分が買取できることを知り「訳あり物件買取プロ」に買取してもらいました。

共有者の元奥様が住んでいる物件を500万円で買取

離婚されたご夫婦のご主人様からの買取相談

共有名義：2人
持分割合：2分の1
買取価格：500万円
物件所在地：愛知県名古屋市　

離婚後、現地には元奥様が、ご主人様は賃貸で別居していましたが、この度マンションを購入されました。元奥様とは自宅を売却する予定で話が進んでいましたが、元奥様が忙しいのを理由に売却出来ずにいました。

元自宅の月々の返済が重く、早く現金化できる方法は無いかと弊社にご相談があり買取させていただきました。

見ず知らずの共有状態になっていた共有持分を50万円で買取

多数の共有者がいる共有持分の買取相談

共有名義人：20人
持分割合：20分の1
買取価格：50万円
物件の所在地：東京都港区

Aさんは父親が亡くなり、相続により分譲マンションの一室を相続しました。その部屋は父親の兄弟4名との共有でしたが、代襲相続などもあり、相続人が他に19名いる事を知りました。

数人はAさんも連絡先を知っていましたが、他の共有者の連絡先も名前も分からず、知らない人と共有で不動産を所有している事に対し気持ち悪く思い、自分の持分だけでも売却出来ないか調べたところ、共有持分を売却が出来る事を知り売却をしました。

共有持分は専門の買取業者へ売却を依頼

共有持分を取得しても、その後の活用や処分は難しいものです。そのため、共有持分は一般の消費者や不動産業者にも売却が困難となります。

一方で、共有持分の買取に慣れている専門業者なら買取後に活用するためのノウハウがあるので、相場より高く買い取ってくれることがあります。

共有持分の買取業者を選ぶ3つのポイント

共有持分の買取を専門としている不動産業者は多くはありません。

通常の不動産しか取り扱わない買取業者もあるので、どんな業者が共有持分を専門に扱っているのか分からない事もあるでしょう。そんな方へ、共有持分を専門に扱う買取業者を選ぶポイントを3つ解説していきます。

・買取業者の買取実績を確認する

・弁護士と提携しているかを確認する

・相続や離婚にも精通しているか

買取業者の買取実績を確認する

買取業者のホームページから、これまでの共有持分買取の実績を確認するようにしましょう。

買取実績の多い業者であれば、過去にも多くの人が共有持分の買取を依頼していることになり、信頼できる買取業者であると判断がしやすくなります。

買取に自信のある業者であれば、共有持分の買取実績をホームページで掲載していることがほとんどです。実績に関していえば、インターネットの口コミも参考になるので、ホームページ以外のサイトも確認してみてください。

共有持分の買取件数や買取事例などの実績を確認して、共有持分の買取業者を判別するようにしましょう。

弁護士と提携しているかを確認する

共有持分の売却や買取にはトラブルがつきものです。他共有者とトラブルになるリスクを抑えるためにも、弁護士などの専門職と提携している買取業者を選んだほうが安心です。

万が一トラブルが起こったとしても、共有持分に関して詳しい弁護士がいる買取業者であれば、スムーズに売却できます。

何かあったときのために、弁護士と提携している買取業者を選ぶと良いでしょう。

共有名義になるケースの多い相続や離婚にも精通しているか

相続や離婚となると、他の共有者と金銭の絡んだ問題など、さまざまな面倒事が発生するおそれがあります。そのため、相続問題や離婚に関しても対応できる専門の買取業者を選ぶことが大切です。

相続や離婚問題にも精通している買取業者のほうが、税金対策やトラブル対応なども含めた総合的な対応が可能です。

たとえば、相続や離婚の事例として下記のようなケースがあります。

・相続した物件がほとんど会ったことのない親戚との共有名義になっていた

・離婚したので物件を売却したいけど元夫に反対されて居座り続けられた

このような事例も含めて依頼側としては、どのような事例でも安心して任せられる買取業者に依頼したいですよね。相続や離婚にはさまざまなケースがありますので、相続や離婚によって起きるどのような事例にも対応可能な買取業者を選ぶようにすることも重要です。

共有持分を相場より高く買取してもらうために

共有持分の買取相場は安くなりやすいですが、高く買取してもらうための方法もあります。

・共有者と良好な関係を築いておく
・持分割合を増やしておく
・複数の業者に査定を依頼する

この3つを押さえておくと、少しでも高値で買取してもらいやすくなるでしょう。

他の共有者と良好な関係を築いておく

他共有者と良好な関係を築いている場合、買取業者としてはありがたい状況です。買取した後に他の共有者と交渉するのが一般的で、場合によっては難航するケースもあります。

他の共有者との関係性が悪かったり音信不通だったりすると、買取業者の手間がかかるのは明白なので、査定額を高く提示する事ができません。

反対に、売却や交渉がスムーズに進むと、買取業者は余計な手間がかからず利益を得られるため、条件の良い買取価格を提示してくれるでしょう。

持分割合を増やしておく

他の共有者から共有持分を買い取り、持分割合を増やすことで売却時に値段がつきやすくなります。

所有する共有持分を増やし、権利関係を整理する事で活用の幅を広げることが可能です。

他の共有者の持分をすべて買い取って単独名義の不動産になれば、市場価格での売却もできるようになります。ただし、共有者が多い場合は大変な労力がかかることが予想されるので、注意が必要でしょう。

複数の業者に査定を依頼する

複数の業者に査定の依頼をすることで、各社の買取価格や相場が掴めます。また、どの買取業者が最も高くで買取してくれるのかも一目でわかります。

高額な査定を出してきても、契約直前で値下げ交渉をしてくるといった悪徳業者も存在するので、契約する前に査定価格の根拠も確認しておくと良いでしょう。

一括査定サイトを使うと、簡単に複数の業者に査定を依頼することができます。

共有持分の買取業者が実際に査定するうえでチェックするポイント

買取業者が共有持分を買い取った後に、再販しやすい共有持分だと買取価格が高くなる傾向があります。

その一方で、買取しても需要が少なく再販が難しそうな不動産の共有持分は買取価格は安く査定されやすいです。他の共有者が売却に対して強く反対し交渉が難航する可能性があるためです。

そこで、買取業者がどういったポイントをみて査定しているのか解説していきます。

・共有持分の所有者人数
・住宅ローン残債の有無
・隣地との境界が確定しているか
・不動産の状態や立地条件
・土地と建物両方に共有持分があるか
・居住している共有者の有無

それぞれ見ていきましょう。

共有持分の所有者人数

共有持分の所有者が少ないほど、買取価格が高くなります。買取業者が共有持分をすべて買い取った後は売却することが多いので、共有持分の所有者が少ないほど交渉を行う手間が減ります。

反対に、共有持分の所有者が多いと売却に反対される確率も上がり、人数が多い分交渉に手間がかかるため高価買取は難しくなるでしょう。

所有者が少ないと1人当たりの持分割合が大きくなるので、その分価格が上がります。そのため、共有持分の所有者が少ないほど、買取価格が高くなる傾向にあります。

住宅ローン残債の有無

住宅ローンを完済しているかどうかも買取査定のポイントの1つです。
相続によって不動産を取得した場合は、住宅ローンが残っているケースは少ないかもしれません。夫婦の共有名義で不動産を購入している場合は、住宅ローンが残っているケースが多いでしょう。

共有名義の不動産にローン残債や抵当権がついていると、査定以前に売却自体ができない可能性があります。買取価格がローン残債より上回った場合はローンを完済し抵当権を外すことで売却できますが、買取価格がローン残債より下回ると抵当権を外せません。

そうなると、他の共有者がローンを滞納した場合に差し押さえられ競売にかけられてしまうおそれがあるので買取自体できないこともあります。

ローンを返し終われば抵当権を外して売却できるので、差し押さえのリスクもなく買取がしやすくなります。

隣地との境界が確定しているか

不動産の売買で注意しなければならないことの1つとして、境界確定があります。

土地の境界がはっきりしないまま売却したとすると、売却後に境界の位置について隣人とトラブルになるリスクがあり、訴訟まで発展するおそれもあります。

このようなケースを考慮すると査定額が安くなりやすい傾向にあります。もし、土地の境界が確定していない場合は、土地家屋調査士や測量士に依頼して境界を確定させたほうが高く売却できます。

不動産の状態や立地条件

不動産の状態や立地条件によっても買取価格は変わります。利便性や住環境のいい立地、住宅設備が揃っている物件だと査定額も高くなりやすいです。

具体的に下記のポイントを見て査定が行われます。
・日当たりの良さ
・駅やバス停までの近さ
・築年数
・建物や設備の劣化具合
・土地の形

共有持分だけではなく、通常の不動産売却と同じ査定のポイントとなります。

土地と建物の両方に共有持分があるか

土地と建物の両方に共有持分があるかどうかも、買取価格に影響してきます。

たとえば遺産分割によっては、土地の名義人がAさんとBさん、建物の名義がBさんとCさんといったケースになる事もあります。

このような場合、Aさんの共有持分を買取しても建物は他人名義となっているため、自由に扱えない土地だけ買おうとする人は少ないでしょう。そのため、土地と建物の両方の共有持分が揃っていないと、買取価格が安くなりやすいです。

共有持分の買取価格を高くするためには、土地と建物の両方に共有持分を所有しておく必要があります。

居住している共有者の有無

共有不動産に居住者や占有者がいる場合は、買取価格が安くなりやすいです。

買取業者が共有持分を購入しても、自由に活用することができないため残りの共有者へ売却交渉を行う必要があります。

居住者や占有者がいると、立ち退いてもらうための交渉をしなければなりません。不動産を売却するためには誰も居住していないほうが当然、売却活動が進めやすいです。

居住者が交渉に応じてくれない場合は、交渉が長引いたり訴訟に発展したりすることも考えられます。
そうなると時間も労力もかかることが予想されるので、その分買取価格が安くなる傾向にあります。

共有持分売却の流れ

共有持分を買い取ってもらう流れは、通常の不動産売却と一緒です。共有者との交渉がまとまらず長引くケースもある点に注意しましょう。

①買取査定額の比較
②売買契約
③引渡し・決済

買取査定額の比較

買取査定を依頼する際には、1社だけでなく複数社に依頼することがおすすめです。
複数の業者の査定価格を見比べることができるので、買取相場がわかり売却するときのおおよその価格を想定できます。
複数社から買取業者を選べるので、自分に合った買取業者を見つけやすいです。

売買契約書の締結

契約書に記載されている内容を確認して、納得したら署名・押印などの手続きをします。もし、売買契約締結後に契約を破棄することになった場合は、違約金が発生するので注意が必要です。

通常は、契約前の重要事項説明の際に、違約金についての説明もあります。買取条件や重要事項の説明に不明点があれば、必ず確認してから契約を締結するようにしましょう。

引き渡し・決済

所有権移転登記が完了し、契約書に記載された期日までに買取金額が入金されると取り引きが完了です。

契約書に記載された期日までに買取業者からの入金があります。ただし、不動産会社に依頼して購入希望者を探す仲介より、買取業者が直接買い取る方が現金化も早くスムーズな売却ができます。

共有持分を売却した後にかかる税金

ここまで、共有持分の買取について説明してきましたが、この章では共有持分を売却したときにかかる税金や確定申告について解説します。

共有持分を売却した後にかかる税金について詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。

譲渡所得税がある

共有持分を売却して利益がでると、その利益に対して譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税は物件の所有年数によって大きく異なるので、共有持分を売却するときには所有年数も考慮すると良いでしょう。

譲渡所得税の税率の違いは下記の通りです。

種類	所得税率	特別復興所得税率	住民税率	計
短期譲渡所得（所有期間5年以下）	所得税率30%	特別復興所得税率0.63％	住民税9％	合計39.63％
長期譲渡所得（所有期間5年超）	所得税率15%	特別復興所得税率0.315％	住民税5％	合計20.315％