共有持分の売却相場を実際の買取事例から確認！高額で売却する方法3選

共有持分の売却相場は「市場価格の1/2〜1/3程度」

まず、共有持分の本来の市場価格は、不動産全体の市場価格に持分割合をかけて計算します。

ただ、共有持分のみを第三者に売却する場合、売却相場は｢市場価格の1/2～1/3程度｣になってしまうのが通常です。

上記の例で考えると、共有持分の売却相場は、1,000万円×1/2〜1/3=500万円〜330万円となります。

共有持分のみでは本来の価値通りに売却できない理由は、｢購入者側に多大なリスクがあり、買い取ろうとする人がまずいない｣ことです。

共有持分だけで買い取ってくれるとしても専門の買取業者くらいしかおらず、業者も後述するリスクを織り込んだ金額で買い取るため、本来の価値よりも安価になります。

では、次項からは、共有持分を買い取ることによる、買主側のリスクを解説していきます。

共有持分だけでは不動産を自由に活用することが出来ない

民法上、共有者のうちの1人で、共有不動産を売ったり、貸したり、リフォームしたりするには、いちいち他の共有者の同意が必要になります。

そのため、第三者が購入したところで、不動産の共有持分だけでは使い道がなく、本来の市場価格通りの金額で買い取って売れる人はまずいません。

不動産を活用するために他の共有者から合意を得るのも容易ではない

上述した通り、共有不動産を売却、活用するには、他の共有者から同意を得なければなりません。

ただ、共有持分を買い取り、新たに共有名義に加わった第三者が、共有者同士の話し合いをまとめることは容易ではありません。

見ず知らずの第三者が、いきなり交渉を持ちかけても門前払いを食らうだけなので、数年かけて他の共有者と信頼関係を構築しなければ合意形成もままならないでしょう。

そのため、おのずと共有持分の売却価格も安価にならざるを得ません。

権利関係のトラブルに巻き込まれる可能性がある

共有名義の不動産には、共有者同士の権利トラブルがつきものです。

共有者単独では不動産に対してできる行為が限られており、不動産の活用や費用負担を巡って争いが生じるからです。

そのため、共有持分を買い取る側からすると、共有者間の争いの渦中に貼っていかねければならないリスクがあります。

よって、ここまで説明してきたリスクを勘案した価格での取引となり、共有持分の売却相場は安価になります。

共有持分の実際の買取事例

共有持分を売却する場合、他の共有者との関係性や持分割合によって、価格が大きく変動します。

共有持分を売却するシチュエーションは様々なため、買取価格は一概に言えないものの、実際の買取事例を確認することでイメージしやすくなるのではないでしょうか。

ここからは、当サイトを運営する「株式会社AlbaLink」の、過去の買取事例をご紹介するので、参考になれば幸いです。

なお、一度共有持分の売却を相談したいという方は、下記の無料査定フォームから気兼ねなくご相談ください。

>>【共有トラブル解決のプロ】専門家への無料の相談窓口はこちら!

共有者と仲が悪く交渉に時間がかかる共有持分を3,500万円で買取

相続により3名の共有名義になり、Aさんは土地持分40％・戸建持分100％を所有することになりました。

Aさんは空き家のため建物も劣化し、近所の方に迷惑がかかってしまうため、共有者BC含め売却をしようと共有者に提案しましたが、他の共有者Cが相続当時、財産について揉めた経緯があり売却に同意してくれませんでした。

AさんはCさんに対し、持分以上の金額提示をしましたが、話し合いに応じてくれず、数年が経過。

Aさんは火災保険料や定期的な伐採などの費用・このまま話し合いが進まない場合、子供に迷惑がかかると思い、なんとか自分の持分だけでも現金にできないかと考えているときに、共有持分が買取できることを知り「訳あり物件買取プロ」に買取してもらいました。

共有者の元奥様が住んでいる物件を500万円で買取

離婚後、現地には元奥様が、ご主人様は賃貸で別居していましたが、この度マンションを購入されました。元奥様とは自宅を売却する予定で話が進んでいましたが、元奥様が忙しいのを理由に売却出来ずにいました。

元自宅の月々の返済が重く、早く現金化できる方法は無いかと弊社にご相談があり買取させていただきました。

見ず知らずの共有状態になっていた共有持分を50万円で買取

Aさんは父親が亡くなり、相続により分譲マンションの一室を相続しました。その部屋は父親の兄弟4名との共有でしたが、代襲相続などもあり、相続人が他に19名いる事を知りました。

数人はAさんも連絡先を知っていましたが、他の共有者の連絡先も名前も分からず、知らない人と共有で不動産を所有している事に対し気持ち悪く思い、自分の持分だけでも売却出来ないか調べたところ、共有持分を売却が出来る事を知り売却をしました。

共有持分の売却は専門の買取業者へ

共有持分を売却する際は、共有持分専門の買取業者に相談しましょう。

前述の通り、共有持分のみを取得しても、その後不動産を活用することは非常に困難なため、専門知識のない一般の個人や不動産屋はまず買取に応じてはくれません。

一方で、共有持分買取業者であれば、買取後に他の共有者と信頼を築き、数年かけて不動産を再活用するノウハウが有るため、事業としてあなたの共有持分を買い取ることが出来ます。

共有持分買取業者に持分を売却するメリットは以下が挙げられます。

共有持分買取業者を選ぶ3つのポイント

一口に共有持分買取業者と言っても、ピンからキリまで存在します。

中には、ブローカーまがいの悪質な買取業者が存在するので、売却先は慎重に選ぶ必要があるでしょう。

では、ここからは共有持分を専門に扱う買取業者を選ぶ際のポイントを3つ解説していきます。

なお、優良な共有持分買取業者の選び方や、おすすめ業者については以下の記事で詳細にまとめてありますので、是非参考にしてください。

共有持分の買取業者を得意ジャンルで厳選！【悪質業者を徹底排除】

共有持分買取業者に相談すれば、あなたの共有持分のみで売却できます！この記事では、共有持分を買い取る専門業者を厳選してご紹介します。面倒な共有トラブルから抜け出したいなら必読です！

wakearipro.com

2022.03.20

買取実績を確認する

買取業者のホームページから、これまでの共有持分の買取実績を確認するようにしましょう。

買取実績の多い業者であれば、過去にも多くの人が共有持分の買取を依頼していることになり、信頼できる買取業者であると判断がしやすくなるからです。

その上、実績が豊富であればあるほど、共有不動産の取り扱いに慣れているため、再活用コストを抑えて、より高値で共有持分を買い取ってくれる傾向にあります。

買取に自信のある業者であれば、共有持分の買取実績をホームページで掲載していることがほとんどです。

実績に関していえば、インターネットの口コミも参考になるので、ホームページ以外のサイトも確認してみてください。

なお、弊社では、年間に3,000件以上の共有トラブルのご相談を頂いております。

もちろん、複数社へ査定を出して比較検討の上、慎重に売却先を決めることが重要ですが、ウチも検討材料の1つとしてお役立ていただければ嬉しいです。

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弁護士などの関連士業と提携しているかを確認する

共有持分の売却時には、弁護士や税理士などの関連士業と提携している共有持分買取業者を選ぶようにしましょう。

共有名義の不動産には、共有者間の金銭トラブルや、離婚や相続などの複雑な事情が絡んでくることが多く、解決には法律的な専門知識が必要になります。

そのため、法律の専門家である士業と提携している買取業者に売却を依頼すれば、士業からのサポート体制が整っており、安心してトラブル解決を任せることが可能です。

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営業マンが信頼できるかどうか見極める

買取業者に提示された査定額の大小だけで安易に、持分の売却先を決めてはいけません。

一部の買取業者には、本当は出すつもりのない高額な査定額を提示し、話に興味を示したら、手のひらを返したように安価な価格で強引に契約を取り付けようとする、悪意ある業者も存在するからです。

売却先を選ぶ際は、担当の営業マンが信頼できるかどうかを見極めることがポイントとなります。

具体的には、以下のポイントに注目して、担当の営業マン・売却先の業者を選定しましょう。

なお、他社と比べて金額が低かったとしても、親身になって相談に乗ってくれる営業マンであれば、金額交渉にも全力で対応してくれるでしょう。

その上、他社との金額の差が、取引条件の違いによるものであれば、アドバイスをくれるかも知れません。

例えば、「弊社では売却にかかる諸費用は買主負担になりますが、他社もそうですか?」「他社では契約不適合責任(売主責任)は免責になってますか?」などと、注意点を教えてくれるはずです。

共有持分を相場より高く買取してもらうために

共有持分を売却相場より高値で買い取ってもらうためのテクニックがいくつか存在します。

ということでここからは、共有持分専門の買取業者の目線で売却テクニックを解説していきます。

以下の4点を押さえておくと、少しでも高値で買取してもらいやすくなるでしょう。

不動産の市場価格を調べておく

共有持分を売却する際は、事前に共有不動産の市場価格を調べておくと良いでしょう。

金額の目安があれば、悪意ある買取業者に不当に低い金額で買い叩かられてしまう不利益を防ぎやすくなるからです。

大体の目安になれば良いので、正確な金額を把握する必要はありません。

具体的には、「SUUMO」「LIFULL HOME’S」「アットホーム」などの不動産ポータルサイトで、「立地」「築年数」「床面積」などが近い類似物件の売出価格をもとに、あなたの不動産の市場価格を調べてみましょう。

仮に、類似物件が平均「5,000万円」で売り出されており、あなたの持分割合が｢2分の1｣だとすると、持分の売却相場は｢1,250万円～833万円｣になります。

査定額を提示されたら、担当の営業マンに「共有持分の売却価格は◯◯円程度と見ていましたら、御社の金額との差はどこにあるのでしょうか。」と聞いてみましょう。

「持分だけだと安くなってしまいます。」というのは根拠とは言えません。

誠実な営業マンであれば、周辺の取引事例や、差し引かれている再活用コストなどの複数のデータに基づいた根拠を説明してくれるはずです。

他の共有者との関係は良好な方が望ましい

他の共有者との関係が良好な方が、持分を買い取る側としても交渉を円滑に進めやすいため、その分高価な価格設定が可能になります。

ただ、すでに他の共有者との間にいざこざがあり、関係が良好でない場合は、どうしようもありません。

関係を再構築するために手間や時間をかけるくらいなら、買取業者へ早期に持分を売却して、楽に共有名義から抜け出すほうが賢明でしょう。

持分割合を増やして売却する

他の共有者の中に、「不動産の管理や納税義務から解放されたい」という人がいれば、一緒に共有持分を売り出したほうが良いでしょう。

持分割合を出来るだけ多くして売却すれば、より高値で持分を売却できる可能性があるからです。

共有持分を買い取った後に残される共有者の数が減れば、買取業者としても交渉をまとめやすくなりますし、売り出す持分割合が50%を超えれば、業者が不動産に対してできる行為が増えるため、より高額で買い取ってもらえます。

複数の業者に査定を依頼する

複数の業者に査定の依頼をすることで、各社の買取価格や相場が掴めます。また、どの買取業者が最も高くで買取してくれるのかも一目でわかります。

高額な査定を出してきても、契約直前で値下げ交渉をしてくるといった悪徳業者も存在するので、契約する前に査定価格の根拠も確認しておくと良いでしょう。

一括査定サイトを使うと、簡単に複数の業者に査定を依頼することができます。

共有持分の買取業者が実際に査定するうえでチェックするポイント

買取業者が共有持分を買い取った後に、再販しやすい共有持分だと買取価格が高くなる傾向があります。

その一方で、買取しても需要が少なく再販が難しそうな不動産の共有持分は買取価格は安く査定されやすいです。他の共有者が売却に対して強く反対し交渉が難航する可能性があるためです。

そこで、買取業者がどういったポイントをみて査定しているのか解説していきます。

それぞれ見ていきましょう。

共有者の人数

共有持分の所有者が少ないほど、買取価格が高くなります。買取業者が共有持分をすべて買い取った後は売却することが多いので、共有持分の所有者が少ないほど交渉を行う手間が減ります。

反対に、共有持分の所有者が多いと売却に反対される確率も上がり、人数が多い分交渉に手間がかかるため高価買取は難しくなるでしょう。

所有者が少ないと1人当たりの持分割合が大きくなるので、その分価格が上がります。そのため、共有持分の所有者が少ないほど、買取価格が高くなる傾向にあります。

住宅ローン残債の有無

住宅ローンを完済しているかどうかも買取査定のポイントの1つです。

相続によって不動産を取得した場合は、住宅ローンが残っているケースは少ないかもしれません。夫婦の共有名義で不動産を購入している場合は、住宅ローンが残っているケースが多いでしょう。

共有名義の不動産にローン残債や抵当権がついていると、査定以前に売却自体ができない可能性があります。買取価格がローン残債より上回った場合はローンを完済し抵当権を外すことで売却できますが、買取価格がローン残債より下回ると抵当権を外せません。

そうなると、他の共有者がローンを滞納した場合に差し押さえられ競売にかけられてしまうおそれがあるので買取自体できないこともあります。

ローンを返し終われば抵当権を外して売却できるので、差し押さえのリスクもなく買取がしやすくなります。

隣地との境界が確定しているか

不動産の売買で注意しなければならないことの1つとして、境界確定があります。

土地の境界がはっきりしないまま売却したとすると、売却後に境界の位置について隣人とトラブルになるリスクがあり、訴訟まで発展するおそれもあります。

このようなケースを考慮すると査定額が安くなりやすい傾向にあります。もし、土地の境界が確定していない場合は、土地家屋調査士や測量士に依頼して境界を確定させたほうが高く売却できます。

不動産の状態や立地条件

不動産の状態や立地条件によっても買取価格は変わります。利便性や住環境のいい立地、住宅設備が揃っている物件だと査定額も高くなりやすいです。

具体的に下記のポイントを見て査定が行われます。

共有持分だけではなく、通常の不動産売却と同じ査定のポイントとなります。

土地と建物の共有持分が揃っているか

土地と建物の両方に共有持分があるかどうかも、買取価格に影響してきます。

たとえば遺産分割によっては、土地の名義人がAさんとBさん、建物の名義がBさんとCさんといったケースになる事もあります。

このような場合、Aさんの共有持分を買取しても建物は他人名義となっているため、自由に扱えない土地だけ買おうとする人は少ないでしょう。そのため、土地と建物の両方の共有持分が揃っていないと、買取価格が安くなりやすいです。

共有持分の買取価格を高くするためには、土地と建物の両方に共有持分を所有しておく必要があります。

居住している共有者の有無

共有不動産に居住者や占有者がいる場合は、買取価格が安くなりやすいです。

買取業者が共有持分を購入しても、自由に活用することができないため残りの共有者へ売却交渉を行う必要があります。

居住者や占有者がいると、立ち退いてもらうための交渉をしなければなりません。不動産を売却するためには誰も居住していないほうが当然、売却活動が進めやすいです。

居住者が交渉に応じてくれない場合は、交渉が長引いたり訴訟に発展したりすることも考えられます。そうなると時間も労力もかかることが予想されるので、その分買取価格が安くなる傾向にあります。

共有持分を売却する流れ

共有持分買取業者に持分を売却する流れは、以下のとおりです。

解説していきます。

複数社へ査定依頼・条件の調整

前述したとおり、共有持分を売却する際は、1社だけでなく複数社に査定依頼を出しましょう。

査定額や担当者の質を見比べる比較材料にできるからです。

査定を無料で行ってくれる業者も多く存在するため、活用するようおすすめします。

弊社でも、完全無料で共有持分の査定を承っております。

もし、金額感が合わなくても、トラブル解決に向けたアドバイスだけでもさせていただくことが可能ですので、気兼ねなくお問い合わせください。

>>【完全無料の査定フォーム】訳アリ物件のプロへの相談窓口はこちら!

持分売却をお願いしたい業者が見つかったら、金額感や日程感の調整をして、売買契約の準備を行いましょう。

売買契約を結ぶ

依頼先の買取業者と金額や日程の調整が済んだら、売買契約を結びます。

売買契約を結ぶ際に必要な書類は以下のとおりです。

なお、権利証(登記済証)を紛失してしまったという場合も、代替方法を提示できますので、気軽に担当者へご相談下さい。

決済・所有権移転登記

決済当日「現金決済」または「口座振り込み」で買取代金を業者から受け取ります。

決済完了後、担当の司法書士立ち会いのもと「所有権移転登記」を行い、売却手続きは完了です。

確定申告

共有持分の売却によって、利益が発生したら、確定申告をして譲渡所得税を払う必要があります。

ただし、物件上に住んでいた場合には、居住用財産として最大3,000万円までの特別控除があり、共有持分の売却時に譲渡所得税が発生することは基本的には無いでしょう。

なお、居住用財産の3,000万円控除があるため、マイホームの共有持分を売却した場合、基本的には譲渡所得税は発生しません。

税金関係について詳細は、共有持分買取業者の担当者へ相談してください。

まとめ

共有持分を所有していて売却したいと考えているなら、共有持分の買取相場を把握しておくことが最も大切です。

買取相場がわかっていると、売却するときのおおよその価格が想定できるので、買取業者への売却依頼がスムーズになります。

まずは買取相場を知りたいという場合は、専門の買取業者に査定をだせばすぐにわかるので、気になる方は査定だけでも依頼してみましょう。

共有持分専門の買取業者のほうが、不動産仲介会社よりも高く売れる可能性が高いので、査定をするなら専門の買取業者がおすすめです。

弊社では共有持分でも相場価格に近い金額で買取が可能となっています。「他社で断られた」「まずは査定価格を知りたい」といった方も無料で査定できるので、まずはお気軽にお申し付けください。