共有持分の売却相場は「市場価格の1/2〜1/3程度」
持分のみで売却するなら、持分の売却相場は市場価格の1/2～1/3になります。
持分の市場価格は、共有不動産の市場価格にあなたの持分割合を乗じて算出できます。
市場価格が3,000万円の不動産
あなたの持分割合が「3分の1」
この場合、共有持分の市場価格は「3,000万円×1/3=1,000万円」
上記の例で考えると、共有持分の売却相場は1,000万円×1/2〜1/3=500万円〜330万円となります。
共有持分のみでは市場価格通りに売却できない理由は、｢購入者側に多大なリスクがあり、買い取ろうとする人がまずいない｣ことです。
共有持分だけで買い取ってくれるとしても専門の買取業者くらいしかおらず、業者も後述するリスクを織り込んだ金額で買い取るため、本来の価値よりも安価になります。
では、次項からは、共有持分を買い取ることによる、買主側のリスクを解説していきます。
共有持分だけでは不動産を自由に活用することが出来ない
民法上、共有者のうちの1人で、共有不動産を売ったり貸したりリフォームしたりするには、いちいち他の共有者の同意が必要になります。
そのため、第三者が購入したところで、不動産の共有持分だけでは使い道がなく、本来の市場価格通りの金額で買い取って売れる人はまずいません。
不動産を活用するために他の共有者から合意を得るのも容易ではない
上述した通り、共有不動産を売却、活用するには、他の共有者から同意を得なければなりません。
ただ、共有持分を買い取り、新たに共有名義に加わった第三者が、共有者同士の話し合いをまとめることは容易ではありません。
見ず知らずの第三者が、いきなり交渉を持ちかけても門前払いを食らうだけなので、数年かけて他の共有者と信頼関係を構築しなければ合意形成もままならないでしょう。
そのため、おのずと共有持分の売却価格も安価にならざるを得ません。
権利関係のトラブルに巻き込まれる可能性がある
共有名義の不動産には、共有者同士の権利トラブルがつきものです。
共有者単独では不動産に対してできる行為が限られており、不動産の活用や費用負担を巡って争いが生じるからです。
そのため、共有持分を買い取る側からすると、共有者間の争いの渦中に入っていかねければならないリスクがあります。
よって、ここまで説明してきたリスクを勘案した価格での取引となり、共有持分の売却相場は安価になります。
買取事例から見る共有持分の買取相場
共有持分を売却する場合、他の共有者との関係性や持分割合によって価格が大きく変動します。
共有持分を売却するシチュエーションは様々なため、買取価格は一概に言えないものの、実際の買取事例を確認することでイメージしやすくなるのではないでしょうか。
ここからは、当サイトを運営する「株式会社AlbaLink」の、過去の買取事例をご紹介するので、参考になれば幸いです。
なお、一度共有持分の売却を相談したいという方は、無料査定フォームから気兼ねなくご相談くださいね。
共有者と仲が悪く交渉に時間がかかる共有持分を3,500万円で買取
相続により揉めた共有持分の買取相談
| 共有名義人 | 3人 |
|---|---|
| 持分割合 | 建物100％・土地40％ |
| 買取価格 | 3,500万円 |
| 物件の所在地 | 兵庫県神戸市 |
【お客様の声】
相続により3名の共有名義になり、土地持分40％・戸建持分100％を所有することになりました。
しかし相続した不動産には誰も住む予定がなく、空き家状態が続いていました。
このままでは建物の劣化が進行してご近所にも迷惑がかかってしまうので、共有者のBとCに売却を提案しましたが、実は2人とは遺産分割で少し揉めた過去があり…売却に同意してもらうのは難しい様子でした。
そのまま放置して早数年。自分も年をとってきて、建物の管理費用や固定資産税の負担、何より面倒な共有関係を子どもに引き継ぐのは嫌だなと考えていました。
とはいえこんな老朽化した不動産の共有持分に金額がつくとは当然到底思えませんでした。
半分諦めた気持ちでアルバリンクさんの無料査定を依頼。するとなんと3,500万円で買い取っていただけるということで、トントン拍子に話が進み、あっという間に共有持分を買い取っていただけました。
共有者B・Cとの煩わしい共有関係と引き換えに、私の手元には3,500万が入ってきて感無量です。もっと早く手放せば良かったです。この度は本当にありがとうございました。
共有者の元奥様が住んでいる物件を500万円で買取
離婚されたご夫婦のご主人様からの買取相談
| 共有名義人 | 2人 |
|---|---|
| 持分割合 | 2分の1 |
| 買取価格 | 500万円 |
| 物件の所在地 | 愛知県名古屋市 |
【お客様の声】
離婚後、元妻は私と共有している家で暮らし、私自身はしばらく賃貸で暮らしていました。
しかしこの度、私は新たにマンションを購入。元妻とは前々から共有している家を売却しようという話にはなっていましたが、元妻が忙しいのを理由になかなか話が進んでいなかったので、いっそ自身の持分のみを売却することにしました。
不動産はあまり詳しくないですが、Googleの口コミが良かったのでAlbaLinkさんに無料査定を依頼したら、なんと500万円で買い取っていただけることに…！
500万円でそれだけでもありがたいですが、共有していた元自宅の固定資産税や管理費用なども当然なくなり、かなり金銭的余裕ができました。元妻との権利関係を手放せたのも、とてもスッキリしています。
見ず知らずの共有状態になっていた共有持分を50万円で買取
多数の共有者がいる共有持分の買取相談
| 共有名義人 | 20人 |
|---|---|
| 持分割合 | 20分の1 |
| 買取価格 | 50万円 |
| 物件の所在地 | 東京都港区 |
【お客様の声】
父親が亡くなり、分譲マンションの一室を相続しました。
その部屋は父親の兄弟4名との共有でしたが、代襲相続などもあって相続人がなんと自分以外に19名もいる事を知りました。
数人は連絡先を知っていましたが、他の共有者は連絡先も名前も知らず。
知らない人と共有で不動産を所有している事に対し気持ち悪く思い、自分の持分だけでも売却出来ないか調べたところ、自身の共有持分のみを売却が出来る事を知りました。
共有者が20人もいる不動産なんてお金にならないだろうと半ば諦めていましたが、自身の持分のみを50万円で買い取っていただけてとても驚きました。
持っていても何も役に立たなかった共有持分ですが、共有持分のプロの方ならちゃんとお金にしてくれるんですね。助かりました。
共有持分の売却は専門の買取業者へ
共有持分を売却する際は、共有持分専門の買取業者に相談しましょう。
前述の通り、共有持分のみを取得してもその後不動産を活用することは非常に困難なため、専門知識のない一般の個人や不動産屋はまず買取に応じてはくれません。
一方で、共有持分買取業者であれば、買取後に他の共有者と信頼を築き、数年かけて不動産を再活用するノウハウが有るため、事業としてあなたの共有持分を買い取ることが出来ます。
共有持分買取業者に持分を売却するメリットは以下が挙げられます。
共有持分買取業者に持分を売却するメリット
- 他の共有者と一切関わらずに共有名義から抜け出せる
- 他の共有者と一切関わらずに共有名義から抜け出せる
- 最短数日で決済まで完了できる
他の共有者と一切関わらずに共有名義から抜け出せる
買取業者に自身の持分のみを直接売却してしまえば、売主は他の共有者と一切かかわることなく共有名義から抜け出せます。
買取業者は持分買取後に他の共有者と交渉し、共有不動産を活用したり売却したりして収益化を目指します。
不動産の豊富な知識と経験を活かし、売主に代わって円滑な交渉を行うのでご安心ください。
売主様が他の所有者と交渉する必要はありません。
思うように活用できていない不動産の持分をまとまった現金に換えられる
自身の意思だけでは思うように活用できない共有不動産を、買取業者は買い取って現金化してくれます。
共有持分を所有していると、不動産を自由に活用できないにも関わらず固定資産税や不動産の管理義務ばかりが課せられ、所有者にとってはマイナスの側面が大きくなります。
マイナスばかりの共有持分を、不動産買取業者は現金化してプラスに変えてくれます。
最短数日で決済まで完了できる
専門の不動産買取業者であれば、最短数日で決済までを完了させてくれます。
買取業者は自らが買主となり売主から直接不動産を買い取るからです。
買取業者が提示する買取金額に売主が納得さえできれば、すぐに売買契約成立となります。
弊社は日本全国どこの不動産も最短3日で買い取るスピード買取を行っております。
持分も例外ではありませんので、早急に持分を手放し、現金化したい方はぜひ一度我々にご相談ください。
共有持分買取業者を選ぶ3つのポイント
一口に共有持分買取業者と言っても、ピンからキリまで存在します。
中には、ブローカーまがいの悪質な買取業者が存在するのもまた事実なので、売却先は慎重に選ぶ必要があるでしょう。
誤って悪徳業者に買取を依頼してしまうと、買取直前に他の共有者にあなたが持分を売却しようとしている旨をバラされて、トラブルを誘発されるおそれがあります。
実際にトラブルが起きると「トラブルを抱えている持分はこの金額では買い取れません」と言って買取金額を引き下げられたり買取を断られたりしてしまいます。
買取業者を慎重に選ばなければ、売主は大きなリスクを抱えることになってしまいます。
では、ここからは信頼できる共有持分買取業者を選ぶ際のポイントを3つ解説していきます。
買取業者選びのポイント
- 買取実績を確認する
- 弁護士などの関連士業と連携しているか確認する
- 営業マンが信頼できるかどうか見極める
なお、優良な共有持分買取業者の選び方や、おすすめ業者については以下の記事で詳細にまとめてありますので、是非参考にしてください。
買取実績を確認する
買取業者のホームページから、これまでの共有持分の買取実績を確認するようにしましょう。
買取実績の多い業者であれば、過去にも多くの人が共有持分の買取を依頼していることになり、信頼できる買取業者であると判断がしやすくなるからです。
共有持分の買取実績に長けているということは、共有持分買取後の再活用のビジョンが明確に見えており、確実に収益化に繋げられる自信があるということです。
そのため相場通り、もしくは相場以上の金額で買い取れます。
反対に共有持分の取り扱い実績が少ない買取業者は買取後の再活用のビジョンが明確に見えていません。
買い取った持分を上手く活用できない（収益化できない）不安があるため、買取金額は相場以下など、買取業者にとってリスクが少ない金額となります。
その上、実績が豊富であればあるほど、共有不動産の取り扱いに慣れているため、再活用コストを抑えて、より高値で共有持分を買い取ってくれる傾向にあります。
共有持分の取り扱い実績に長けている買取業者であれば、共有持分の買取実績をホームページで掲載していることがほとんどです。
買取に自信のある業者であれば、共有持分の買取実績をホームページで掲載していることがほとんどです。
実績に関していえば、インターネットの口コミも参考になるので、ホームページ以外のサイトも確認してみてください。
なお、弊社では、年間に3,000件以上の共有トラブルのご相談を頂いております。
もちろん、複数社へ査定を出して比較検討の上、慎重に売却先を決めることが重要ですが、ウチも検討材料の1つとしてお役立ていただければ嬉しいです。
>>【完全無料の査定依頼フォーム】共有トラブルのご相談はこちらから!
弁護士などの関連士業と提携しているかを確認する
共有持分の売却時には、弁護士や税理士などの関連士業と提携している共有持分買取業者を選ぶようにしましょう。
共有名義の不動産には、共有者間の金銭トラブルや、離婚や相続などの複雑な事情が絡んでくることが多く、解決には法律的な専門知識が必要だからです。
そのため、法律の専門家である士業と提携している買取業者に売却を依頼すれば、士業からのサポート体制が整っており、安心してトラブル解決を任せることが可能です。
>>【弁護士と連携した相談窓口】共有トラブルの専門家に相談する
営業マンが信頼できるかどうか見極める
買取業者に提示された査定額の高い安いだけで、安易に持分の売却先を決めてはいけません。
前述の通り一部の悪質な買取業者は、買取直前に高額な買取金額を引き下げたり買取を断ったりします。
売却先を選ぶ際は、担当の営業マンが信頼できるかどうかを見極めることがポイントとなります。
具体的には、以下のポイントに注目して、担当の営業マン・売却先の業者を選定しましょう。
担当者のチェックリスト
- 担当者にあなたの希望条件を聞く姿勢があるか
- 査定額に明確な根拠を示してくるか
- 査定額に明確な根拠を示してくるか
なお、他社と比べて金額が低かったとしても、親身になって相談に乗ってくれる営業マンであれば、金額交渉にも全力で対応してくれるでしょう。
その上、他社との金額の差が、取引条件の違いによるものであれば、アドバイスをくれるかも知れません。
例えば、「弊社では売却にかかる諸費用は買主負担になりますが、他社もそうですか?」「他社では契約不適合責任(売主責任)は免責になってますか?」などと、注意点を教えてくれるはずです。
共有持分を相場より高く買取してもらう4つのテクニック
共有持分を売却相場より高値で買い取ってもらうためのテクニックがいくつか存在します。
ということでここからは、共有持分専門の買取業者の目線で売却テクニックを解説していきます。
以下の4点を押さえておくと、共有持分を少しでも高値で買取してもらいやすくなるでしょう。
共有持分の高額売却を目指す！4つのテクニック
- 不動産の市場価格を調べておく
- 他の共有者との関係は良好な方が望ましい
- 持分割合を増やして売却する
- 複数の業者に査定を依頼する
不動産の市場価格を調べておく
共有持分を売却する際は、事前に共有不動産の市場価格を調べておくと良いでしょう。
金額の目安があれば、悪意ある買取業者に不当に低い金額で買い叩かれてしまう不利益を防ぎやすくなるからです。
大体の目安になれば良いので、正確な金額を把握する必要はありません。
体的には、「SUUMO」「LIFULL HOME’S」「アットホーム」などの不動産ポータルサイトで、「立地」「築年数」「床面積」などが近い類似物件の売出価格をもとに、あなたの不動産の市場価格を調べてみましょう。
この記事の共有持分の売却相場は「市場価格の1/2〜1/3程度」で解説した計算例をもとに、仮に、類似物件が平均「5,000万円」で売り出されており、あなたの持分割合が｢2分の1｣だとすると、持分の売却相場は｢1,250万円～833万円｣になります。
5,000万円(不動産の市場相場)×1/2(持分割合)×1/2～1/3(コストを勘案した減額)=1,250万円～833万円
査定額を提示されたら、担当の営業マンに「共有持分の売却価格は◯◯円程度と予想していたけど、御社の金額との差はどこにあるのでしょうか。」と聞いてみましょう。
「持分だけだと安くなってしまいます。」というのは明確な根拠とは言えません。
誠実な営業マンであれば、周辺の取引事例や、差し引かれている再活用コストなどの複数のデータに基づいた根拠を説明してくれるはずです。
他の共有者との関係は良好な方が望ましい
他の共有者との関係が良好な方が、持分を買い取る側としても交渉を円滑に進めやすいため、その分高価な価格設定が可能になります。
ただ、すでに他の共有者との間にいざこざがあり、関係が良好でない場合はどうしようもありません。
関係を再構築するために手間や時間をかけるくらいなら、買取業者へ早期に持分を売却して、楽に共有名義から抜け出すほうが賢明でしょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は共有者どうしの関係に問題を抱えた不動産もそのまま買い取れます。ぜひお気軽にご相談ください。
持分割合を増やして売却する
他の共有者の中に「不動産の管理や納税義務から解放されたい」という人がいれば、一緒に共有持分を売り出したほうが良いでしょう。
持分割合を出来るだけ多くして売却すれば、より高値で持分を売却できる可能性があるからです。
共有持分を買い取った後に残される共有者の数が減れば、買取業者としても交渉をまとめやすくなりますし、売り出す持分割合が50%を超えれば、業者が不動産に対してできる行為が増えるため、より高額で買い取ってもらえます。
複数の業者に査定を依頼する
複数の業者に査定の依頼をすることで、各社の買取価格や相場が掴めます。
また、どの買取業者が最も高額で高くで買取してくれるのかも一目でわかります。
高額な査定を出してきても、契約直前で値下げ交渉をしてくるといった悪徳業者も存在するので、契約する前に査定価格の根拠も確認しておくと良いでしょう。
一括査定サイトを使うと、簡単に複数の業者に査定を依頼することができます。
共有持分の買取業者が実際に査定するうえでチェックするポイント
買取業者が共有持分を買い取った後に、再販しやすい共有持分だと買取価格が高くなる傾向があります。
その一方で、買取しても需要が少なく再販が難しそうな不動産の共有持分は買取価格は安く査定されやすいです。
他の共有者が売却に対して強く反対し交渉が難航する可能性があるためです。
そこで、買取業者がどういったポイントをみて査定しているのか解説していきます。
買取業者はココを見ている！持分のチェックポイント
- 共有者の人数
- 住宅ローン残債の有無
- 隣地との境界が確定しているか
- 不動産の状態や立地条件
- 土地と建物の共有持分が揃っているか
- 居住している共有者の有無
それぞれ見ていきましょう。
共有者の人数
共有持分の所有者が2～3人など少ないほど、買取価格が高くなります。
買取業者が共有持分をすべて買い取った後は売却することが多いので、共有持分の所有者が少ないほど交渉を行う手間が減ります。
反対に、共有持分の所有者が4～10人と多ければと売却に反対される確率も上がり、人数が多い分交渉に手間がかかるため高価買取は難しくなるでしょう。
所有者が少ないと1人当たりの持分割合が大きくなるので、その分価格が上がります。そのため、共有持分の所有者が少ないほど、買取価格が高くなる傾向にあります。
住宅ローン残債の有無
住宅ローンを完済しているかどうかも買取査定のポイントの1つです。
相続によって不動産を取得した場合は、住宅ローンが残っているケースは少ないかもしれません。対して夫婦の共有名義で不動産を購入している場合は、住宅ローンが残っているケースが多いでしょう。
ローン残債が残っていたり抵当権がついたままになっていたりする不動産には、一般の買手がつきません
他の共有者がローンの返済を怠ったとき、差し押さえられて競売（公売）にかけられてしまうリスクがある不動産を購入したい人はいないからです。
もしローンの残債が残りわずかなのであれば買取価格と相殺できますので、ぜひ一度弊社にご相談ください。
隣地との境界が確定しているか
持分だけではなく、通常の不動産売買でも査定に影響するのが「境界確定」です。
土地の境界がはっきりしないまま売却したとすると、売却後に境界の位置について隣人とトラブルになるリスクがあり、訴訟まで発展するおそれもあります。
このようなケースを考慮すると査定額が安くなりやすい傾向にあります。
もし、土地の境界が確定していない場合は、土地家屋調査士や測量士に依頼して境界を確定させたほうが高く売却できます。
専門の不動産買取業者であれば、境界確定から売却までワンストップで全て請け負ってくれます。
境界確定していない不動産を売却したいのであれば、ぜひ一度弊社にご相談ください。境界確定～買取まで全て責任を持ってお引き受けします。
不動産の状態や立地条件
不動産の状態や立地条件によっても買取価格は変わります。
利便性や住環境のいい立地、住宅設備が揃っている物件だと査定額も高くなる傾向があります。
具体的に下記のポイントを見て査定が行われます。
- 日当たりの良さ
- 駅やバス停までの近さ
- 築年数
- 建物や設備の劣化具合
- 土地の形
共有持分だけではなく、通常の不動産売却と同じ査定のポイントとなります。
土地と建物の共有持分が揃っているか
土地と建物の両方に共有持分があるかどうかも、買取価格に影響してきます。
たとえば遺産分割によっては、土地の名義人がAさんとBさん、建物の名義がBさんとCさんといったケースになる事もあります。
このような場合、Aさんの共有持分を買取しても建物は他人名義となっているため、自由に扱えない土地だけ買おうとする人は少ないでしょう。
そのため、土地と建物の両方の共有持分が揃っていないと、買取価格が安くなりやすいです。
共有持分の買取価格を高くするためには、土地と建物の両方に共有持分を所有しておく必要があります。
居住している共有者の有無
共有不動産に居住者や占有者がいる場合は、買取価格が安価になる傾向があります。
居住者や占有者がいると、立ち退いてもらうための交渉をしなければならないからです。
不動産を売却するためには誰も居住していないほうが当然、売却活動が進めやすくなります。
居住者が交渉に応じてくれない場合は、交渉が長引いたり訴訟に発展したりすることも考えられます。
そうなると時間も労力もかかることが予想されるので、その分買取価格が安くなる傾向にあります。
共有持分を売却する流れ
共有持分買取業者に持分を売却する流れは、以下のとおりです。
共有持分を売却する流れ
- 複数社へ査定依頼を出す
- 売買契約を結ぶ
- 決済・所有権移転登記
- 確定申告
解説していきます。
複数社へ査定依頼・条件の調整
前述したとおり、共有持分を売却する際は、1社だけでなく複数社に査定依頼を出しましょう。
査定額や担当者の質を見比べる比較材料にできるからです。
査定を無料で行ってくれる業者も多く存在するため、活用するようおすすめします。
弊社でも、完全無料で共有持分の査定を承っております。
もし、金額感が合わなくても、トラブル解決に向けたアドバイスだけでもさせていただくことが可能ですので、気兼ねなくお問い合わせください。
>>【完全無料の査定フォーム】訳アリ物件のプロへの相談窓口はこちら!
持分売却をお願いしたい業者が見つかったら、金額感や日程感の調整をして、売買契約の準備を行いましょう。
売買契約を結ぶ
依頼先の買取業者と金額や日程の調整が済んだら、売買契約を結びます。
売買契約を結ぶ際に必要な書類は以下のとおりです。
- 権利証または登記識別情報（不動産取得時に法務局より交付）
- 身分証明書
- 住民票の写し
- 印鑑証明書および実印
なお、権利証(登記済証)を紛失してしまったという場合も、代替方法を提示できますので、気軽に担当者へご相談下さい。
決済・所有権移転登記
決済当日「現金決済」または「口座振り込み」で買取代金を業者から受け取ります。
決済完了後、担当の司法書士立ち会いのもと「所有権移転登記」を行い、売却手続きは完了です。
確定申告
共有持分の売却によって、利益が発生したら、確定申告をして譲渡所得税を払う必要があります。
不動産売却時の利益(譲渡所得)にかかる所得税と住民税の総称
譲渡所得=売却金額-取得費用-売却費用
譲渡所得税額=譲渡所得×税率(所有期間5年未満:39.63%、所有期間5年超20.315％)
ただし、物件上に住んでいた場合には、居住用財産として最大3,000万円までの特別控除があり、共有持分の売却時に譲渡所得税が発生することは基本的には無いでしょう。
なお、居住用財産の3,000万円控除があるため、マイホームの共有持分を売却した場合、基本的には譲渡所得税は発生しません。
税金関係について詳細は、共有持分買取業者の担当者へ相談してください。
まとめ
共有持分を所有していて売却したいと考えているなら、共有持分の買取相場を把握しておくことが最も大切です。
買取相場がわかっていると、売却するときのおおよその価格が想定できるので、買取業者への売却依頼がスムーズになるからです。
共有持分の買取相場は、共有不動産の市場価格にあなたの持分割合を乗じて算出できます。
ただし持分の割合や共有者同士の関係など、状況に応じて持分の買取価格は変動します。
自身の持分の正確な買取金額が知りたい方は、専門の買取業者に査定を依頼してみましょう。
弊社は最短12時間で持分の査定金額をご提示できます。
豊富な買取実績を活かし、他社より強気な金額をご提示できますので、ぜひ一度お問い合わせください。
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