親子共有名義での住宅購入決定はまだ早い！リスクを知らねば損をする！

不動産の共有名義とは

1つの不動産を複数人で所有している状態を「共有」と言います。
また、複数人を不動産の所有者として登記することが「共有名義」です。

共有名義に関連する言葉を説明します。

共有者	不動産を共有している人
共有持分	不動産に対して各共有者が持つ割合的な権利
持分割合	各共有者が持つ権利の割合、不動産購入時の費用負担割合で決まる

親子共有名義の不動産購入時のポイント3選

親子共有名義の不動産を購入する際に知っておいた方がいいポイントをご紹介します。

以下の3つです。

1　持分割合は費用負担割合に合わせる

持分割合は不動産購入時の費用負担割合に合わせることが大原則です。

以上が原則としての持分割合です。

ここで親の持分割合を「5分の3」と設定してしまうと、費用負担割合との差分である「5分の2」の持分割合は、子から親への贈与とみなされます。

この場合、親に対して贈与税が発生するため、持分割合の設定は司法書士に任せる方がよいでしょう。

2　土地の共有持分を子に多く持たせる

実は子に土地の共有持分を多く持たせることで、将来かかる相続税を抑えることが可能です。

先ほど挙げた事例を基に、具体的なケースを通して見ていきましょう。

この場合、土地と建物の持分割合をどちらも「1：4」として分けることもできます。
しかし、全体的な持分割合が変わらないのであれば、土地と建物のどちらかに割合を偏らせても問題はありません。

このとき考慮したいのは、土地と建物の価格変化の違いです。
建物は時間の経過により価値が下がってしまうのに対して、土地の価値は必ずしも時間の経過で下がるわけではありません。

つまり、建物の持分割合を親が多めに持っておくことで、時間の経過とともに親の共有持分は価値が下がっていきます。
そのため、将来的に親が亡くなって親の共有持分が相続財産になったとき、課税対象となる不動産価格が少なくなり、相続税も低くなるのです。

3　子のライフイベントを想定しておく

住宅の購入時には、今後のライフイベントを想定しておくことが重要です。
例えば、転勤や結婚などで将来的に子が対象の物件から引っ越さねばならないかもしれません。

そのときに、親世帯が物件に住み続けるのか、親子で協力して物件を売却するのか話し合っておく必要があります。

親子共有名義での不動産購入時の手順6つ

実際に、親子共有名義の不動産を購入する際の流れを解説します。

大きく分けて以下の6手順です。

解説していきます。

手順1　親子で資金計画をたてる

まずは、現在の資金状況や今後のライフプランを含めて資金計画をたてます。
住宅を購入すると、簡単に住み替えることはできません。
会社にお勤めの方は転勤になった時のこと、未婚の方は今後結婚した時のことを念頭においておくことが重要です。

例えば、子が結婚しても親世帯と子世帯で同居し続けるか、もし別居するのであればその後のローンの返済はどちらが負担するのかなど親子で話し合って決める必要があります。

また、購入資金に住宅ローンを利用する場合は、毎月いくらまでなら返済していけるか、何歳までに完済する予定なのか等、無理のない返済計画をたてておきましょう。

手順2　親子で物件を探す

住宅購入の予算額が決まってきたら、実際に購入する物件を探します。
あなたが住みたい街の不動産屋に来店して、物件を紹介してもらう方法の他に、インターネットを利用して自分で物件探しを行うこともできます。

この後の現地見学でいい物件が見つかったとしても、親と子で意見が対立する可能性があります。
そのため、物件探しの段階で話し合いを設けて、親子で希望する物件像を固めておくことがおすすめです。
不動産屋に物件を紹介してもらう場合は、最初に親子の希望条件を伝えておくことが、物件探しをスムーズに進めるコツです。

手順3　現地見学

条件にあう物件が見つかったら、不動産屋に問い合わせて現地見学をお願いしましょう。
写真やホームページ上では魅力的に見えた物件でも、実際に見学してみるとイメージと異なることがあります。

物件だけでなく、スーパーやコンビニ、病院等の生活に必要な施設はあるか、騒音がないか、駅までのアクセスはどうか等の周辺環境もチェックしましょう。
子だけが現地見学に行く場合は、後で親に共有できるよう、内装や外観、ゴミ出し場所などの写真や動画を撮影しておくとよいでしょう。

また、現地見学に向かう前に、住宅ローンの事前審査を複数の金融機関に申し込んでおくことをおすすめします。
複数の購入希望者がいた場合に、住宅ローンの事前審査に通っている人とその後の手続きを進めたいと、売主は考えるからです。

手順4　売買契約締結

現地見学で条件と合致した物件が見つかったら、不動産屋に購入の申し込みをして、売買契約の日程を取り付けます。
売買契約の当日に共有者である親子は各種書類を用意、持参する必要があります。

以下の通りです。

必要書類	取得方法
親と子の本人確認書類 （運転免許証、パスポート等）	各自で保管
親と子の実印	各自で保管
親と子の印鑑証明書 （発行から3か月以内）	管轄の役所で取得可能、マイナンバーカードが ある場合はコンビニでも取得可能

当日の契約手続きを子に任せる場合、上記に加えて「親が」記名押印した「委任状」が必要になります。
逆の場合も同様です。

また、住宅ローンの本審査申込は一般的に、売買契約が完了した段階で行います。

手順5　住宅ローン契約

住宅ローンの本審査が承認されたら、「金銭消費貸借契約（以下、金消契約）」を締結します。
金消契約の場所は一般的には対象の金融機関、希望次第では住宅購入を依頼している不動産会社の事務所で行う場合もあります。

金消契約当日に共有者である親子は各種書類を用意、持参する必要があります。

以下の通りです。

必要書類	取得方法
親と子の本人確認書類 （運転免許証、パスポート等）	各自で保管
親と子の実印	各自で保管
親と子の印鑑証明書 （発行から3か月以内）	管轄の役所で取得可能、マイナンバーカードが ある場合はコンビニでも取得可能
親と子の住民票 （発行から3か月以内）	管轄の役所で取得可能、マイナンバーカードが ある場合はコンビニでも取得可能
返済口座の通帳と銀行印	各自で保管
収入印紙	郵便局やコンビニ等で購入可能 （金額は契約書記載の「融資金額」によって変わる）
その他金融機関が求める書類	金融機関から別途指示があります。

また、親子共有名義で不動産を購入する際は、住宅ローンを親子共同で契約することになります。

親子共同で契約可能な住宅ローンは以下の2種類。

それぞれの仕組みや特徴を解説します。

親子リレーローン

親子リレーローンとは、親と子の2世代にわたって1つの債務をリレー方式で返済していく住宅ローンのこと。

親子リレーローンの特徴は以下の通り。

住宅ローンの契約数	1本
親子の関係	親が「主債務者」、子が「連帯債務者」 返済を引き継いでも親子の関係はそのまま
返済の流れ	当初親が返済をし、親の死亡時 または希望する段階で子供に引き継ぐ
団体信用生命保険（以下、団信）	原則、子のみが加入 （親の死亡時、債務はそのまま子に引き継がれる）
住宅ローン控除	同居している場合、親子ともに適用可 別居している場合、居住している方のみ適用
特徴	・子の収入が少ない時期に親が返済を負担できる ・子供の年齢を参考にするため、長期間での返済が可能
親子リレーローンは こんな人におすすめ	・現時点で子の収入が少なくローン契約が難しい人 ・親が高齢でローン契約が難しい人

親子ペアローン

親子ペアローンとは、親と子の2人で1つずつの債務を負い、同時に返済していく住宅ローンのこと。

親子ペアローンの特徴は以下の通り。

住宅ローンの契約数	2本
親子の関係	それぞれが「債務者」となり もう片方の「連帯保証人」に設定される
返済の流れ	親子で同時に返済を開始する
団信	親子ともに加入可能 （親の死亡時、親の債務は全額弁済）
住宅ローン控除	同居している場合、親子ともに適用可 別居している場合、居住している方のみ適用
特徴	・親子ともに団信に加入できる ・親子が同時に返済を開始するので完済時期が早い ・親が低金利の変動金利型を利用し、短期に返済 子が安定の固定金利型を利用し、長期的に返済などが可能
親子ペアローンは こんな人におすすめ	・親も団信に加入して子への負担増加を抑えたい人 ・なるべく早期に完済してしまいたい人

手順6　決済・引き渡し

住宅ローンの契約手続きも終わったら、残すは購入代金の決済と物件の引き渡しのみです。
引き渡し当日の流れは以下の通りです。

物件の引き渡し日に合わせて、住宅ローンの融資金が売主名義の口座に振り込まれます。
売買契約締結時に手付金を支払っている場合、購入代金から手付金を差し引いた「残代金」が支払いの対象です。

物件を引き渡したのに購入代金が振り込まれなかったり、登記手続きが出来ていなかったり等のトラブルを防ぐため、以上3つの手続きは同じ日に行われます。

親子での共有名義は避けるべき

親子共有名義の不動産を購入する流れについて解説してきました。
しかし、可能であれば親子共有名義は避けることが望ましいです。
親子共有名義には複数のデメリットがあるためです。

デメリットを解説する前に、親子共有名義のメリットついてもご紹介します。

親子共有名義のメリット

メリットは以下の2つです。

住宅ローンの借り入れ可能額が増える

親子共同であれば、親子の収入を合算して審査することができるので、その分借入可能額を増やすことができます。
そのため、自分の収入だけでは借入希望額に届かない子が親の力を借りて住宅を購入するために利用されます。

住宅ローンの借り入れ可能年数が伸びる

各金融機関は一般的に住宅ローン完済時の年齢を70歳前後に定めています。
そのため、高齢の親単独で住宅ローンを組むことは厳しいでしょう。

ただし、親子ローンを利用すれば、子の年齢を参考にすることが多いため、その分借り入れ年数を伸ばすことができます。

親子共有名義のデメリット

親子共有名義には多くのデメリットがあります。

主に以下の3つが挙げられます。

それぞれ詳しく解説します。

返済計画より早く親が亡くなると子の負担が増える

親子リレーローン契約時に、親が借り入れ当初10年間、その後25年間を子が返済すると親子が計画していたとします。
このような場合、返済計画よりも早くに親が亡くなってしまうと、支払いの引継ぎ時期が早まり、子の資金的負担が増加します。

親子リレーローンを利用している場合、団信は基本的に子のみ加入となります。
そのため、親が早期に亡くなっても住宅ローンは弁済されず、残債がそのまま子に引き継がれるのです。

子に他の兄弟がいる場合相続トラブルとなる可能性がある

子に他の兄弟がいる場合、親の共有持分で相続トラブルが発生するケースがあります。

例えば、親から住宅購入の援助を受けるために、あなたが親と共有名義の不動産を購入したとします。
しかし、あなたに他の兄弟がいた場合、親が亡くなると対象の不動産は兄弟間で共有状態となります。

実際、兄弟間で不動産の活用をめぐったトラブルのご相談を、弊社でも多数いただいております。

共有者全員が合意しなければ不動産全体を処分（売却）できない

共有名義の不動産を処分（売却）するためには、共有者全員の同意が必要です。
親子共有名義の不動産の場合、子が不動産を手放したいと考えても、親がそれに反対することが考えられます。

親としても、長い間自分の収入でローンを返済してきたため、不動産を手放したくないと考えるのです。
そのため転勤や結婚等で子が住宅の住み替えを検討しても、親の同意が得られずに実現しないケースがあります。

共有者が延滞した住宅ローンの請求を受ける可能性がある

親子共同で住宅ローンを契約した場合、子が住宅ローンの返済を滞らせると、親に請求が発生します。
逆も然りです。

親子といえども、返済を肩代わりしなければいけないリスクに目をつぶって、安易に住宅ローンを契約することはおすすめしません。

親子での共有名義にならない方法を検討する

親子共有名義のデメリットについて解説してきました。
可能なら親子での共有名義にならない方法を検討しましょう。

子の返済負担率に収まる範囲内で住宅購入を検討する

一番理想的なのは、子の返済負担率に収まる無理のない返済計画をたてることです。

親子ローンは、子の借り入れ可能額を無理やり増やすことに近く、死亡等で親が返済できなくなったときに、子の返済が間に合わなくなるリスクがあります。

一般的に、理想の返済負担率は「手取り収入の20％」と言われています。

親から子への住宅資金贈与を検討

親子共同で住宅ローンを組む以外に、親から子への資金援助を検討することもできます。

親子間で金銭の授受が発生した場合、年間110万円を上回る金額は贈与税の課税対象となります。
ただし、住宅購入のための資金援助という形であれば「住宅資金贈与の特例」を適用することが可能です。

特例が適用された場合、最大で1500万円が非課税となるため、税金の負担が大きく減ります。
住宅資金贈与の特例を適用するためには、いくつかの要件を満たす必要があります。
詳細は国税庁のホームページを参照ください。

すでに親子共有名義になっている場合のリスク回避方法3選

親子共有名義のデメリットをご紹介してきましたが、すでに親子で住宅を共有している人もいると思います。
ここからは親子共有名義のリスク回避方法をご紹介します。

以下の3つです。

「親子で共有名義の不動産の売却方法が知りたい」という方は、以下記事で詳しく解説しておりますのでご覧ください。

方法1　共有者全員の合意を得て不動産を処分（売却）する

1つ目は、共有者全員の合意を得て不動産全体を売る方法です。
共有名義の不動産は共有者全員が合意しなければ、不動産全体を処分することはできません。

共有者全員が合意して売却するのであれば通常の不動産売買と変わらないため、一般的な相場価格で売却可能です。

この方法は、売却に向けて共有関係の親子で協力しあえる人におすすめの方法です。

方法2　親から子へ共有持分を生前贈与する

2つ目は、親の共有持分を子に贈与するという方法です。

先ほどお伝えした通り、共有名義の不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。
例えば、親が認知症を発症してしまった場合、共有者の子供が勝手に不動産を売却することはできません、

親に不動産を売却するかどうかの判断能力がない場合は「成年後見制度」が用いられます。
成年後見制度とは、認知症や知的障がいによって本人の判断能力が著しく低下している場合に、家庭裁判所が定めた「後見人」が契約行為を代わりに行うことができる制度です。
ただ、後見人をたてるには、家庭裁判所で手続きを行う必要があり、半年から1年ほど時間を要するため、時間と労力がかかります。

このような将来の面倒をなくすためにも、親に判断能力があるうちに共有持分を贈与することで、子が将来的に不動産の活用で困ることはなくなります。

方法3　自身の共有持分のみを処分（売却）する

3つ目は、あなたの共有持分のみを処分する方法です。
自身の共有持分のみであれば、他の共有者の同意がなくても、各共有者が単独で処分することができます。
ただし、共有持分だけを買い取っても、その不動産を自由に活用することができないため、一般個人の買い手を探すことは困難です。

共有持分のみを処分する場合は、専門の買取業者へ売却することが現実的です。
共有持分を売却して親子の共有状態を解消できれば、共有者間での揉め事から抜け出すことができ、将来起こり得るトラブルも未然に防ぐことができます。

共有関係を早く解消したいという方は、弊社でも共有持分の買取を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

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まとめ

今回の記事を要約すると以下の通り。

住宅を購入する際は、親子共有名義がもつリスクを理解したうえで、親子で将来について話し合うことが重要です。