親子共有名義の片方が死亡してしまった際の相続|司法書士が易しく解説

共有名義不動産

「不動産を共有している親が亡くなり、親の持分を相続することになったが、他の兄弟などと協議をまとめられない…」
「面倒くさいから、持分を法定相続分通りで登記してしまおうかな…」

断言しますが、共有持分を法定相続分通りに相続登記することは絶対にやめましょう。

共有持分を法定相続分通りに、複数人で相続してしまうと、新たに加わった共有者と不動産の管理や活用を巡って取り返しのつかないトラブルに発展するおそれがあるからです。

現に、弊社でも、共有持分の相続が発端でトラブルが生じ、どうしようもなくなってご相談にいらっしゃるお客様はあとをたちません。

ですが、安心して下さい。
この記事で解説する以下のポイントを抑えることで、多大なるトラブルを回避することが可能です。

将来、読者の皆さまが取り返しの付かないトラブルに陥ることを阻止できる記事となっておりますので、ぜひ最後までお付き合いください

なお、当サイトを運営する「株式会社Albalink」は、共有持分専門の買取業者です。

他の共有者と不仲であったり、連絡が取れなかったりと、不動産の共有名義でお困りの方は気兼ねなくご相談下さい。

>>【共有持分のみで高額売却・トラブル解消】無料で査定を依頼

共有持分の売却は「訳あり物件買取プロ」へ!

トラブルが付きものな共有持分も高額で売れる!

無料で共有持分の高額査定を試す

共有者の片方が亡くなると共有持分は誰が相続するのか

共有者のうちの1人が亡くなった場合、被相続人(財産を遺して亡くなった人)の共有持分が相続の対象物となります。

親子共有名義の不動産を持っている場合、ありがちなのが、亡くなった親の共有持分を巡って、共有者の子供と他の兄弟や親などが相続争いになるケースです。

相続争いや相続後の共有トラブルを避ける方法を解説するために、まずは亡くなった共有者の持分は誰が相続するのか? を解説していきます。

被相続人の共有持分を受け継ぐ人(相続人)は、以下の3つのシーンごとに異なります。

  • 被相続人が遺言書を残していた場合
  • 相続人全員で遺産分割協議を行った場合
  • 法定相続分通りの割合で不動産を相続登記した場合

では、それぞれ見ていきましょう。

遺言書がある場合

被相続人が遺言書を作成していれば、基本的には、記載内容のとおりに共有持分は相続されます。

【遺言書の見本】

遺言書(自筆証書遺言)見本

仮に、亡くなった親が「共有持分は共有者である◯◯に相続させる」といった内容の遺言書をのこしていれば、相続人は原則、記載内容に従わなければなりません。

ただ例外として、相続人全員が遺言書の内容に反対していたり、「遺留分」が考慮されていなかったりする場合は、遺言書の内容が適用されない可能性があります。

遺留分とは

遺留分
各相続人に最低限保証されている遺産の取り分

「遺留分侵害請求(遺留分を取り返す訴え)」については以下の記事を参照下さい。

遺留分侵害額請求とは?法定相続分との関係もわかりやすく解説
遺留分とは 遺留分侵害額請求は、一定範囲の法定相続人が自分の「遺留分」を取り戻すための請求です。 遺留分とは、兄弟姉妹以外の相続人へ法律によって保障される「最低限の相続分」。 本来法定相続人であれば、法定相続分まで遺産をも...

遺産分割協議を行った場合

被相続人が遺言書を残していなくても、相続人全員で話し合うことで、遺産の分け方を決めることが可能です。
遺産の分け方を決める相続人同士の話し合いを、「遺産分割協議」といいます。

遺産分割協議とは

例えば、「父」「母」「子A」「子B」の4人家族で、父と子Aが不動産を共有していたとしましょう。

父が亡くなれば、当然「父の持分を誰が相続するのか」という話になります。

このとき、「母」「子A」「子B」の3人で遺産分割協議を行い、「父の持分は、共有者である子Aが受け継ぐことにする。」と合意できれば、不動産はAの単独所有にすることが可能です。

具体的な遺産分割の方法には、以下の3つがあります(後ほど解説します)。

現物分割
価値が公平になるように複数の遺産を分ける
代償分割
公平にならない分を代償金で清算する
換価分割
不動産を売却して現金を分ける

なお、遺産分割協議について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。

不動産を共有名義で相続する時の遺産分割協議書の書き方や注意点
遺産分割協議書は不備があると、再度話し合いが必要になるケースがあるため、正しい記載が必要です。本記事では、遺産分割協議書の役割・・共有名義、共有持分で不動産を相続する場合の遺産分割協議書の書き方・注意点・相続トラブルを防止する方法について解説します。

法定相続分通りに登記した場合

被相続人が遺言書を残しておらず、相続人間で遺産分割協議も行わない場合、遺産は「法定相続分」に則って相続されます。

法定相続分とは民法上定められている遺産の取り分の基準であり、法定相続分が認められている人を「法定相続人」と呼びます。

相続人の法定相続分

法定相続人には、遺産を受け継ぐ優先順位と遺産の取り分が決められています。以下のとおりです。

法定相続人の相続順位
前提として、被相続人の配偶者が生きている場合は、必ず法定相続人になる。
  • 第一順位:被相続人の子供(子供がすでに死亡している場合は孫)
  • 第二順位:被相続人の父母(父母が死亡している場合は祖父母)
  • 第三順位;被相続人の兄弟姉妹(兄弟姉妹が死亡している場合はその子供)

ただし、冒頭でもお伝えした通り、適切に遺産分割をせずに法定相続分通りで、共有持分を相続することはおすすめできません。

これだけでは、イメージがしにくいと思いますので、以下で、具体例に当てはめて法定相続分通りに共有持分を相続したケースを考えてみましょう。

法定相続分通りの相続例

親子共有名義の不動産を所有しており、共有者である親が亡くなったケースを考えてみましょう。

法定相続分通りに相続登記する例

  • 父親、母親、子A、子Bの4人家族。
  • 父と子Aが「2分の1」ずつ不動産を共有している。
  • 共有者である父親が亡くなり、遺言書もなく、協議も行わない。
  • 父持分を法定相続分(母「4分の1」子A「8分の1」子B「8分の1」)で相続登記する。

この場合、不動産の共有持分は相続登記後以下のようになります。

  • 子A「8分の5」
  • 母「4分の1」
  • 子B「8分の1」

共有持分を法定相続分通りに相続登記すると、上記のように、従前共有者でなかった母親や子Bが新たに不動産の共有者に加わってしまいます。

法定相続分については、以下の記事でも詳しく解説しています。

法定相続分の割合を8つの例で計算!相続放棄や遺留分についても解説
法定相続分とは民法で定める相続割合 そもそも法定相続分とは、民法で定められた、亡くなった人(被相続人)の財産等について、その相続人が相続する割合のことを指します。 参照元:e-Gov法令検索|民法第900条 法定相続人 被相続人...

共有持分を適切に遺産分割しないと起きるトラブル事例

前述した通り、共有持分を相続する際は、くれぐれも法定相続分通りに登記せず、必ず遺産分割協議を行って適切に相続するべきです。

どれほど、仲の良い家族であったとしても、共有者が新たに加わることで不動産の活用や売却などを巡って取り返しのつかないトラブルに発展するおそれがあるからです。

では、共有持分を適切に遺産分割せずに相続してしまうと、将来どのようなトラブルが生じるのか見ていきましょう。

不動産の活用で揉める

繰り返しになりますが、共有持分を遺産分割せずに相続し、新たな共有者が加われば、いずれ不動産の処分や活用を巡って共有者間でトラブルになる恐れがあります。

共有不動産を売ったり、貸したり、リフォームを加えたりするには、民法上共有者の同意が必要になるからです。

共有名義の不動産に対する「変更」「保存」「管理」行為

例えば、長男が居住する目的で父親と資金を出し合って、親子共有名義の不動産を購入したとしましょう。

父親の死後、母や弟などが新たな共有者に加われば、長男が不動産を「売りたい」と思ったときに、母からも弟からも合意を得なければならなくなってしまいます。

もし、長男のライフプランの変化によって新居に住み替えたいと考えても、他の共有者が「お父さんもローンを払って来たのに売るなんてできない」と言い出せば、不動産の売却は不可能になります。

固定資産税の不払いで揉める

共有不動産にかかる固定資産税は、共有者全員が連帯して納税しなければなりません(連帯納税義務)。

不動産共有者には固定資産税の連帯納付義務あり

よって、不動産に新たな共有者が加わることで、毎年かかる固定資産税を巡ってトラブルになる恐れがあります。

物件に住んでいない共有者は「住んでもないのに税金を払いたくない」と当然言うでしょう。
物件に住んでいる共有者も、他の共有者に対して「不動産に対する権利があるなら、納税義務も果たせ」と言い出すかも知れません。

参照元:地方税法 第10条の2第1項

共有者が固定資産税を滞納するなどのトラブルに関しては以下の記事で、詳しく解説しております。

共有名義の固定資産税を滞納したり共有者が死亡した時の対処法を解説
共有名義の不動産は毎年代表者宛に納税通知書が送付され、代表者が各共有者から固定資産税を集金し、まとめて納付します。本記事では、共有名義不動産の固定資産税の支払い方法・代表者の選定と変更の方法・固定資産税をめぐるトラブルと対処法について解説します。

新たな共有者が賃料の請求を求めてくる

前提として、不動産の共有者全員には、不動産を使用(居住するなど)する権利があります。

そのため、新たに加わった共有者が、以前から物件に住んでいる共有者に対して、「賃料を払え」と請求を起こすおそれがあります。

不動産を独占する共有者に賃料請求できる

例えば、親と資金を出し合って共有不動産を購入し、その物件上に住んでいる子供からすれば、当然そこは「自分の家」であり、突然賃料を払えと言われても納得するはずがありません。

ですが、物件上に住む共有者に対して賃料の支払いを請求することは適法であり、共有者が請求を無視し続けたによって裁判にまで発展したケースもあります。

参照元:民法第249条

以下の記事で、他の共有者に対する賃料請求の法的根拠や、賃料トラブルの解消方法について解説しています。

共有不動産を独り占めされたら不当利得返還請求で賃料を請求!やめたほうがいいケースも紹介
強引に請求しないほうが良いケース 共有者のひとりが共有名義不動産を独占して使用している場合、他の共有者は利益を独占している対価として、過去に遡って賃料を請求できます(不当利得返還請求)。 人それぞれ異なる事情があり一概に言え...

共有物分割請求を起こされる

従前の共有者「自分が購入資金を出したのに、自由に売却もできない…」
新たな共有者「住めないし、活用できないし、税金は払わされるしでうんざり…」

ここまで解説してきた通り、不動産に新たな共有者が加わると、上記のように共有者同士で不満を募らせるでしょう。

その結果、いずれ共有者同士で、「共有名義の解消」を求めて裁判沙汰にまで発展するケースもあります。

共有名義の解消を求める裁判を「共有物分割請求訴訟」と言います。

共有物分割請求訴訟

共有者のうちの1人でも訴訟を起こせば、共有不動産の分け方は裁判所の判断に委ねられてしまい、結果的に共有者全員が損することになるかも知れません。

裁判所から「不動産を現金に換えて分けるように(換価分割)」という判決が下されれば、共有不動産が競売にかけられ、市場相場よりも安価で落札されてしまうからです。

「共有物分割請求訴訟」が世界一わかる!手順や費用面などを完全網羅
共有状態を解消したい場合、「共有物分割請求訴訟」が有効です。 本記事では、共有物分割請求訴訟の概要・メリットとデメリット・流れ・3種類の分割方法・費用・トラブルなしで共有持分を手放す方法を解説します。

トラブルは世代をまたぐごとに激化する

ここまで、解説してきた共有者間のトラブルは、世代をまたぐごとに激化し取り返しがつかなくなります。

共有者のうちの誰がが死亡する度に持分の相続が繰り返され、共有者が際限なく増えて、いずれは合意形成が極めて困難になるからです。

【共有持分・相続】相続のたびに権利関係が複雑になる

実際に、何世代も繰り返された相続で、共有者が大人数になりすぎてしまい、もはや共有者同士で、顔も名前すらも知らないといったケースもあります。

そうなれば、共有者のうちの誰か(例えばあなたの子供など)が「不動産を売却したい」と思っても、まずは人探しから始めなければならず、合意形成は困難を極めます。

つまり、自分たちの代で、共有持分の適切な遺産分割を行っておかなければ、結果的に将来、配偶者や子供に多大なトラブルの原因をのこすことになってしまいます。

あなたのフェーズに合わせて親子共有名義の相続問題を解決

共有者が亡くなった際は、「被相続人の持分を適切に遺産分割するべき」である理由をお分かりいただけたと思います。

ということで、ここからは「相続発生前」と「相続発生後」の2つに分けて、共有持分の最適な対処法を解説していきます。

この項では、まずはあなたがどのフェーズに当てはまるか確認して下さい。

相続発生前(生前対策)

相続発生前とは、推定被相続人(死後に財産を遺す予定の人)が、将来の相続に向けて対策を講じるフェーズです。

相続発生前に適切な生前対策を行わなければ、下記のリスクがあります。

  • 将来、相続人となる配偶者や子供が、不動産の分け方で揉める
  • 共有持分を法定相続分通りに相続してしまい、共有者が増えてトラブルに発展する

相続発生前のフェーズに該当する人は、「親子の共有不動産は生前に対策しておこう」でお伝えする生前対策を行って、将来自分の子供や孫にトラブルの火種を遺してしまわないようにして下さい。

相続発生後(遺産分割)

相続発生後は、被相続人が亡くなり、遺産分割協議で遺産の分け方について相続人同士で話し合わなければならないフェーズです。

遺産分割協議をまとめない、そもそも協議を行わないなどで、法定相続分通りに共有持分を相続登記してしまうと「新たな共有者が加わって大きなトラブルが生じる」という危険性があります。

相続発生後に該当する人は、「共有者の死亡から相続登記までの最適な手順」でお伝えする相続方法を参考に、不動産の次なる共有名義を回避しましょう。

共有持分の相続が発生する前に生前対策する方法

解説した通り、共有名義の不動産を放置していると将来、自分の配偶者や子供、ひいては孫にまで争いの火種をのこしてしまうことになりかねません。

将来の相続争いや、その後の共有トラブルを回避するためには、推定被相続人(死後に財産を遺す予定の人)が生きているうちに生前対策を行うのがベストです。

この記事でご紹介する生前対策は以下の通りです。

  • 遺言書を作成しておく
  • 親の持分を子供に生前贈与する
  • 不動産全体を売却する
  • 親子間が不仲であれば自身の持分のみでの売却を検討する

遺言書を作成しておく

推定被相続人(財産を遺して亡くなる予定の人)が、遺言書を作成しておけば、将来推定相続人(財産を受け継ぐ予定の人)同士でトラブルになる危険性を大幅に減らせます。

遺言書で「誰に共有持分を相続させるのか」を明記しておくことで、法的効力によって相続方法を指定できるからです。

ただ、遺言書の作成時は、「相続人の遺留分」を考慮する必要があります。

遺留分
法定相続人に最低限保証されている遺産の取り分

例えば、「私の財産は、不動産も現金も自動車も全て、長男に相続させます」のように、あまりに不公平な遺言書を残せば、将来、遺留分を巡って相続争いになってしまうでしょう。

遺言書の作成時には遺留分に配慮し、「共有持分は共有者である長男へ、代わりに預貯金や自動車は弟に受け継がせる」など、なるべく公平を期す必要があります。

遺言書の作成による生前対策は、以下のような人におすすめです。

  • 不動産を売却せずに相続したい人
  • 不動産の共有持分以外にも預貯金や自動車などの遺産があり、相続人の遺留分を考慮して公平に遺産を分けられる人

親の持分を子供に生前贈与する

推定被相続人(財産を遺して亡くなる予定の人)の共有持分を、他の共有者に生前贈与することで、将来に向けた相続対策が可能です。

親子共有名義の例で考えると、親の生前に共有者である子供へ共有持分を生前贈与することで、不動産は子供の単独名義となり、将来の相続争いや共有トラブルを回避できます。

共有持分を含めた財産の贈与を行う場合、贈与を受けた人が「贈与税」を払わなければなりません。

贈与税には「暦年贈与」と「相続時精算課税制度」という2つの節税対策があるため、共有持分を生前贈与する際は活用しましょう。

それぞれ簡単に解説していきます。

また、不動産の共有持分を相続した際にかかる相続税の計算方法は、以下の記事で解説しておりますので、参考にしてください。

共有持分を所有・取得・譲渡(売却・贈与)した場合の税金を完全解説
共有持分の売却や贈与の場合は確定申告が必要で、2月16日から3月15日の1ヵ月の期間で行う必要があります。本記事では、不動産に対して課税されるタイミング・共有持分の所有でかかる税金・共有持分の購入・贈与・相続・売却でかかる税金・売却時に確定申告を行わないリスクについて解説します。

共有持分の贈与による生前対策は、以下のような人におすすめです。

  • 不動産を残しておきたい人
  • 推定被相続人が生きているうちに、不動産の管理などを推定相続人(財産を受け継ぐ予定の人)に引き継ぎたい人

暦年贈与

暦年贈与とは、贈与税の基礎控除である110万円の非課税枠を利用して、財産を毎年少しずつ贈与するという定番の節税対策です。

ただ、共有持分を贈与する際は、暦年贈与による節税はおすすめしません。

共有持分を贈与する際は、不動産の登記名義を変更する「所有権移転登記」を行う必要があります。

よって、共有持分は贈与するたびに登記費用が発生し、その結果、金銭的にメリットを受けられない、もしくは逆に損をするおそれがあります。

精算課税制度

共有持分を生前贈与する際は、上記した暦年贈与ではなく、「(相続時)精算課税制度」を活用しましょう。

相続時精算課税制度とは

精算課税制度とは、財産の価格が「2,500万円」までであれば、非課税で贈与を受けられる制度です。

精算課税制度を活用すれば、贈与税を大幅に減らす、あるいは全く払わずに、共有持分を生前贈与して、将来の相続争いや共有トラブルを回避できます。

ただ、精算課税制度を利用すると、上記した「暦年贈与(年毎110万円の基礎控除)」は今後、利用できなくなるので注意しましょう。

細かい適用要件は下記参照の、国税庁HPを御覧ください。

参照元:国税庁「相続時精算課税の選択」

不動産全体を売却する

推定被相続人(財産を遺して亡くなる予定の人)の生前に、共有不動産を全体として売却してしまえば、将来の相続争いを防ぐことが可能です。

不動産を現金に換えてしまえば、将来、推定相続人(財産を受け継ぐ予定の人)は残った現金を公平に分けるだけで良くなります。
その結果、将来相続争いになることも、不動産の共有名義によってトラブルになることも回避することが可能です。

なお、共有名義とは言え、持分を100%揃えた不動産全体として売却するのですから、一般の不動産仲介業者に依頼して市場相場通りの金額で売却を目指しましょう。

ただ、共有不動産を全体として売却するためには、当然、共有者の全員から合意を得る必要があります(親子共有名義の場合は、共有者である親子両方の合意が必須)。

共有持分の贈与による生前対策は、以下のような人におすすめです。

  • 共有不動産の管理や納税が負担になっており、売却して負担から開放されたい人
  • 共有者全員で足並みを揃えて不動産を売却できる人

親が認知症なら成年後見制度

親子共有名義の不動産の場合、共有者である親が高齢で、すでに認知症を発症しているケースがあります。

共有者が重度の認知症を患っている場合、その方の法律行為を行う能力が認められず、不動産を売却することが出来ないおそれがあります。

もし、共有者である親が認知症により判断能力が著しく低下しているのであれば、「成年後見制度」を活用しましょう。

成年後見制度

成年後見制度により、家庭裁判所で後見人を選任することで、本人に代わって契約などの法律行為や、財産の管理などを行うことが可能です。

成年後見制度については、以下の記事で解説しておりますので、参考にしてください。

共有者が認知症を患っている場合の不動産売却方法
共有者のひとりが認知症を患っている場合に共有不動産を売却する方法を解説します。この記事を読むと成年後見人制度の手続きの流れが分かるだけでなく、共有不動産をスムーズに売却できるようになります。

親子間が不仲であれば自身の持分のみでの売却を検討する

親子が不仲でしばらく疎遠になっており、連絡を取ることが出来ない…
他の共有者が「家は絶対に売らない!」と言って話し合いに応じてくれない…

中には、「将来のために不動産を売却したいけど、協力しあえない」というケースもあるかも知れません。このような場合は、あなたの共有持分のみを売却して、共有名義から抜け出すのが得策です。

あなたの共有持分は、あなたの完全な所有物であり、他の共有者から合意を得なくとも自由に売却できます。

共有持分は単独で売却可能!

ただし、共有持分だけでは不動産を自由に活用できなかったり、他の共有者と権利関係のトラブルに巻き込まれたりすることから、一般の個人や不動産屋で、まず共有持分のみの買取には応じません。

もし、共有持分のみで売却するのであれば、「共有持分専門の買取業者」へ相談しましょう。

共有持分買取業者は、時間をかけて他の共有者から信頼を得ることで、不動産を再活用するノウハウがあり、あなたの共有持分のみであっても買い取ってもらえるからです。

ただ、共有持分の買取価格が市場相場よりも安価になってしまうデメリットは存在します。

不動産を再活用するまでの間にも、業者は固定資産税や各士業への報酬金、その他の経営コストを支払わなければならないですし、数年かけても不動産を再活用できるとは限りません。
このようなリスクを、勘案した金額での買取になるので、市場相場よりは安価になります。

ですが、他の共有者と一切関わらずに、不動産の共有名義から安全に抜け出すことができるのは、とても大きなメリットと言えるのでは無いでしょうか。

共有持分買取業者への持分売却は以下のような人におすすめです。

  • 他の共有者と一切関わらずに共有不動産のトラブルから抜け出したい
  • 最短数日で不動産の共有持分を現金化したい

当社も、共有持分に特化して積極的に買取を進めている共有持分買取業者です。
過去には、一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット!」にも紹介されました。

イットで紹介されました

もちろん、共有持分を売却する際は、複数の業者に相談して慎重に比較検討するようおすすめします。

ただ、当社でも金額感や日程感は全力で対応させていただきますし、何より売主様のご迷惑になるようなトラブルは起こさぬよう慎重な買取を心がけております。

そのため、不動産の共有トラブルでお困りの方は、当社も売却先を検討する1つの材料として活用いただけましたら幸いです。

>>【共有持分のみで高額売却・トラブル解消】無料で査定を依頼

共有持分買取のトラブルと回避法を伝授!優良買取業者を一挙15社紹介!
共有名義の不動産は他の名義人の賛同が得られないと売却や活用ができず、他の共有者と意見が対立するケースは珍しくありません。本記事では、共有持分をスピーディーかつ安全に買い取ってもらえる共有持分買取業者について解説します。

共有者の死亡から相続登記までの最適な手順

共有者の1人が亡くなり、共有持分の相続が発生したら、相続人全員で「遺産分割協議」を行い、共有名義を回避するようにしましょう。

前述したとおり、共有持分の相続時に法定相続分通りで相続登記を行い、新たな共有者を増やしてしまうと、いずれ共有者間で取り返しのつかないトラブルに発展する恐れがあるからです。

相続登記とは?

では、共有名義を回避する共有持分相続の最適な手順を解説していきます。

専門家に相談

共有持分の相続が発生したら、まずは、弁護士や司法書士などの専門家に相談しましょう。

相続登記の申請や相続税の申告などは、個人で行うことも可能ですが、もしも手続きに不備や間違いがあれば、何度も手続きがやり直しになったり、本来支払う必要のない税金を課されたりする恐れがあるからです。

共有持分の相続時に、手続きをサポートしてくれる専門家とそれぞれの対応範囲は以下のとおりです。

司法書士 相続登記の申請
弁護士 遺産分割協議や相続争いの解決サポート
税理士 相続税の計算・申告

遺言書の有無を確認

被相続人が作成した遺言書があれば、基本的には記載内容のとおりに遺産を分けることになります。

遺産分割協議を始める前に、必ず遺言書の調査を行いましょう。

もし遺産分割協議の成立後に遺言書が見つかれば協議はやり直しになってしまうからです。

なお、遺言書の調査は、相談先の専門家の指示に従えば問題ありません。

相続人と遺産の調査

遺産分割協議を行う前に、「遺産の種類と価値」「相続人の人数」の2つを調査し、確定しましょう。

遺言書と同様、協議の成立後に新たな遺産や、他の相続人が見つかれば、協議がふりだしに戻ってしまいます。

遺産分割協議

相続人全員で遺産分割協議を行い、共有持分やその他の遺産をどのように分配するか決めましょう。

遺産の分配方法は以下の3種類です。

  • 現物分割
  • 代償分割
  • 換価分割

では、具体例を元にそれぞれの遺産分割方法を解説していきます。

【現物分割】遺産の価値を公平に分ける

特定の相続人が1人で不動産の共有持分を相続し、他の相続人が預貯金や自動車などの他の遺産を相続することで公平に遺産を分配することが可能です。

このように、複数の遺産を価値が公平になるように分ける方法を「現物分割」といいます。

現物分割とは

具体例を見ていきましょう。

現物分割の具体例

  • 市場価格5,000万円の共有不動産。
  • 父と子Aが「2分の1」ずつで不動産を共有。
  • 遺産は、「父の持分(2,500万円)」と「父が残した預貯金2,500万円」。
  • 法定相続人は、「A」と「Aの弟B」の2人。

この場合、Aが父親の共有持分を1人で受け継ぎ、預貯金は弟Bに相続させることで、不動産をAの単独名義にすることが可能です。

なお、現物分割によって遺産を分けるる場合、協議で相続人同士が合意していれば、必ずしも遺産の価格を均等に分ける必要はありません。

現物分割による共有持分の相続は、「不動産の持分以外に預貯金等の遺産があり、相続人同士で帳尻を合わせやすい人」におすすめです。

【代償分割】代償金の支払いで帳尻を合わせる

遺産の種類が少なかったり、預貯金や株式などの帳尻合わせがしやすい遺産がなかったりすれば、上記のように遺産の価値を公平に分けることが出来ません。

このような場合は、遺産を多く受け取った相続人が、手持ち金で不足分を精算することで、公平に遺産分割することが可能です。

手元の現金(代償金)で帳尻合わせをする方法を、「代償分割」といいます。

代償分割とは

具体例を見ていきましょう。

代償分割の具体例

  • 市場価格「5,000万円」の共有不動産。
  • 父と子Aが「2分の1」ずつで不動産を共有。
  • 遺産は「父の持分(2,500万円)」のみ。
  • 法定相続人は、「A」と「Aの弟B」の2人。

上記例の場合、市場価格2,500万円の持分をAが受け継ぎ、弟Bに「1,250万円」を支払うことで公平を期すことができます。

ただ、持分を相続する人には代償金の支払い能力が必要になるため、手元にまとまった現金がなければ代償分割は難しいでしょう。

(もちろん、協議で相続人全員の合意を得られれば、代償金の金額は調整可能です。)

よって、代償分割による共有持分の相続は、「代償金の支払い能力が十分にある人」にオススメです。

【換価分割】不動産全体を売却して現金で分ける

相続不動産を全体として売却し、得た利益を相続人同士で現金で公平に分け合うことで、共有状態を回避して遺産分割することが可能です。

遺産を現金に換えて分け合う方法を「換価分割」といいます。

換価分割とは

具体例を見ていきましょう。

現物分割の具体例

  • 市場価格「5,000万円」の共有不動産。
  • 父と子Aが「2分の1」ずつで不動産を共有。
  • 遺産は「父の持分(2,500万円)」のみ。
  • 法定相続人は、「A」と「Aの弟B」の2人。

この場合、不動産全体を売却し「5,000万円」を得たのであれば、「A3,750万円(自身の持分+父親の持分の半分)」、「弟1,250万円(父親の持分の半分)」で分け合います。

もちろん、換価分割によって遺産相続する場合も、相続人全員の遺産分割協議で同意を得る必要があります。

換価分割による共有持分の相続は、「不動産を手放すことに妥協できる人」にオススメです。

なお、以下の記事でも換価分割をおすすめする理由を解説しています。
併せて参考にしてください。

土地は現金化して相続すべし!土地と現金どっちか迷ったときの判断基準や節税も紹介
遺産に土地が含まれていたとき、土地のまま相続するか現金化して相続するか迷う方は多いでしょう。結論から言うと、家を建てたり具体的な活用方法が決まっていない土地は現金化して相続するのが賢明です。記事内ではそれぞれのメリット・デメリットと、相続時の税金についても解説します。

相続登記

遺産分割協議をまとめることができたら、「遺産分割協議書」に合意内容を記載し、相続登記で不動産の名義変更を行います。

相続登記自体は、個人で行うことも可能ですが、申請書に記載漏れや不備があれば、最悪余分な相続税を課せられるおそれがあるので、手続きは司法書士に一任しましょう。

相続登記にかかる司法書士報酬は、「5~10万円」程度です。

相続登記については、以下の記事で詳しく解説しています。

法定相続分で相続登記を行う6つの手順!必要書類や単独登記する方法も解説
不動産の相続登記は3つのケースがある 相続登記とは、不動産を相続したときに行う名義変更の手続きです。 詳しくは後述しますが、2024年4月1日より相続登記が義務化されており、相続登記を怠ると罰則の対象となるので、相続登記は避...

相続税の申告、納付

共有持分の相続が完了したら、相続税の申告と納付を忘れずに行いましょう。

相続税の申告・納付期限は、「被相続人の死亡を知った日の翌日から10ヶ月以内」です。

なお、相続税には「3,000万円+600万円×相続人の数」の非課税枠があるので、遺産の金額によっては相続税は発生しないケースもあります。

相続税の計算方法
相続した土地、建物の固定資産評価額×0.4%-(3,000万円+600万円×相続人の数)

仮に被相続人の死亡を2月1日に知ったとするなら、同年の12月1日が申告・納付期限となります。

相続税の申告は基本的には自分で計算して行いますが、不安であれば税理士などの専門家に依頼しましょう。

相続税については、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産の相続税とは?概要や納付方法、共有持分の計算方法について解説!
不動産の相続税とは? 不動産の相続税と聞くと、漠然と多額な金銭を納めるイメージがあったり、どのような手続きを踏めばよいのかわからないなど、あまりポジティブなイメージを持たれていません。 したがって、いざ相続に直面した際に慌ててしまう...

親子で同居していた場合は小規模宅地等の特例が適用できる

共有不動産上に、被相続人と生前同居していた人が、共有持分を相続する場合、「小規模宅地等の特例」が適用できる可能性があります。

小規模宅地の特例とは

小規模宅地等の特例を適用できれば、相続税の課税対象となる不動産の評価額を80%OFFで計算してもらえます。

詳しい適用条件は、下記の国税庁HPを参照下さい。

参照元:国税庁「小規模宅地等の特例」

特例の概要は、以下の記事で詳しく解説しています。

小規模宅地の特例で相続税を大幅減額!適用要件や計算例もわかりやすく解説
小規模宅地の特例とは残された家族の相続税が減額される制度 小規模宅地の特例とは、相続する土地の評価額を最大80%まで減額できる制度です。 土地を相続した場合、その土地の相続税評価額によって相続税が算出されます。 相続税評価...

遺産分割協議が不調の場合の対処法

共有持分を遺産分割したほうがいいのは分かるけど、他の相続人が話し合いに応じない…

このように、遺産分割協議をまとめることができず、共有持分を含めた遺産を正しく分割することが困難なケースもあるかも知れません。

もし、遺産分割協議をどうしてもまとめることができないのであれば、被相続人の共有持分を法定相続分通りに相続登記してしまうほかありません。
法定相続分通りに不動産(共有持分)を相続登記するのであれば、遺産分割協議を行わずとも、相続人のうちの1人で申請可能です。

もちろん、弁護士に相談して「調停」や「裁判」などに発展させることで、法的に他の相続人と争う手段もあります。
ですが、弁護士費用は手付金と成功報酬を含めて「50~100万円程度」と高額な上、裁判であなたの思い通りの結果になるとも限りません。

そのため、協議をどうしてもまとめられなければ、被相続人の共有持分を法定相続分通りに相続登記してしまって、その後、自信の共有持分のみで売却することをおすすめします。
あなたの共有持分はあなたの完全な所有物であり、売却するのに他の共有者から合意を得る必要はありません。

共有持分のみの売却であれば、「共有持分専門の買取業者」に依頼するのが現実的です。

共有持分買取業者は、持分の買い取り後に共有名義のこじれた権利関係を修復するプロであり、再活用には困らないので持分のみの買い取りでも応じてくれるからです。

(逆に、一般の不動産買取業者や不動産仲介業者は、共有持分のみの取り扱いを行っていないので注意しましょう。)

共有持分買取業者に共有持分を売却するメリットは以下の通りです。

  • 遺産分割協議をまとめなくても不動産の共有名義から抜け出せるので、相続争いや共有トラブルの心配が無い
  • 他の相続人に一切知られずに持分を売却できるので、売却中もトラブルの心配が不要
  • 査定依頼から決済がスピーディーで、最短数日で共有持分を現金化できる

信頼できる共有持分買取業者の選び方は、以下の記事で解説しておりますので、参考にして下さい。

法定相続分で相続登記を行う6つの手順!必要書類や単独登記する方法も解説
不動産の相続登記は3つのケースがある 相続登記とは、不動産を相続したときに行う名義変更の手続きです。 詳しくは後述しますが、2024年4月1日より相続登記が義務化されており、相続登記を怠ると罰則の対象となるので、相続登記は避...

なお、弊社も共有持分に特化して買い取りを行っている不動産業者です。

もちろん、売却の際は複数の業者へ査定依頼を出して、比較検討の上相談先を決めることをおすすめします。

ですが、弊社でも金額感や日程感は全力で対応させていただきますので、検討材料の1つとしてお使いいただけると非常に嬉しいです。
どうぞ気兼ねなくご相談下さい。

>>【共有トラブル解決のプロ】無料でプロに相談する!

まとめ

この記事では、親子共有名義の不動産において、共有者である親がなくなった際のベストな想像手続きについて解説してきました。

亡くなった親の共有持分を相続する際は、くれぐれも安易に法定相続分通りで相続登記しては行けません。

繰り返しにはなりますが、不動産に新たな共有者が加わることで、いずれ不動産の管理や売却を巡るトラブルに発展するおそれがあるからです。

ただ、他の相続人との関係が悪かったり、そもそも協議に応じなかったりすれば、法定相続分通りで登記してしまうしかありません。

その場合、相続登記を済ませた後で、あなたの共有持分のみを専門の買取業者へ売却するのが得策です。

相続争いや、いずれ共有者間で起こり得るトラブルを未然に回避することが可能だからです。

弊社でも、共有持分のみの買取を積極的に行っております。

共有持分や相続などのプロである弊社スタッフが、お客様の状況に併せてアドバイスをさせていただくことが可能です。
買取前提でなくてもお気軽にご相談下さい。

>>【共有持分のみで高額売却・トラブル解消】無料で査定を依頼

監修者
西岡容子司法書士

西岡容子司法書士

プロフィールページへ
熊本にて夫婦で司法書士西岡合同事務所(平成18年4月開設)を営む。
10年以上の実務経験で、不動産関連登記の経験も豊富。現場での経験を活かしてユーザーのためになる確かな記事を執筆中。

日本司法書士会連合会

共有名義不動産を高額売却できる無料の買取査定を依頼する

    物件種別必須
    物件住所必須

    お名前必須
    電話番号
    メールアドレス必須
    備考

    個人情報の取扱いについて」に同意の上、送信してください。

    簡単入力30秒
    訳あり物件の売却は
    今すぐご相談ください
    共有名義不動産
    この記事をシェアする
    facebook twitter
    訳あり物件買取プロ
    タイトルとURLをコピーしました