共有不動産の不適切な使用はNG!共有不動産の権利をしっかり確認

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共有不動産は親族が共有者であることが多くトラブルの元になりやすいです。

共有不動産は権利が複雑なため、適切に使用しなければ共有者間で揉める原因になりかねません。身近な人とのトラブルを避けると同時に、安心して共有不動産を使用できるようにしましょう。

共有不動産の使用に関するトラブルを防ぐために大切なことは、共有者間でしっかりとした取り決めや合意を行うことです。

知っていると役立つ共有不動産の適切な使用方法や共有者が持つ使用権利などについて解説します。

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監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二と申します。訳あり物件や売りにくい不動産の買取再販業を営んでおります。サービスサイトとして、「訳あり物件買取PRO」を運営しています。訳あり物件買取PROの責任者として、執筆・編集・監修のすべてに携わっています。

共有者は共有不動産の全部を使用できる権利がある

共有不動産を使用に関してまず理解しておくべきことは、民法249条で定められている各共有者が持つ権利です。

(共有物の使用)
各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。

引用元:e-GOV 民法二百四十九条

これを分かりやすく解説すると、各共有者は持分に応じた制限は受けるものの、共有不動産の一部だけではなく「全部」を使用する権利を持っているということです。

ただし、この「共有不動産の全部を使用する権利」は、共有者間で取り決めが行われていない場合に限ります。

共有者間で使用に関する取り決めをしているかどうかが鍵

共有不動産の使用に関しては、共有者間での取り決めの有無が重要なポイントの一つです。

共有者間で取り決めが行われている場合は、各共有者はその合意した内容に基づいた共有不動産の使用ができます。

使用に関する取り決めは共有者全員が合意していれば、持分の割合に関わらずどんな内容でも可能です。

共有不動産は兄弟のAさんとBさんの二人。
共有不動産は土地とそこに隣接して建つ家で、それぞれの持分は土地、家ともに半分ずつ

合意に基づく使用状況例①
家と土地ともに弟Bさんが使用しており、家は居住用、土地は駐車場として事業利用している。

弟Bさんが全ての共有不動産を占有使用している状態ですが、兄Aさんもそれを許可しており、お互いの合意に基づきトラブルなく使用しています。

合意に基づく使用状況例②
家はBさんだけが居住し、土地はAさんBさん二人で駐車場として事業利用している。

持分割合に応じた平等な使用とはなっていませんが、共有者であるAさんとBさんが同意しているため問題はありません。

このように共有者間の取り決めに基づき共有不動産が使用されている場合は、持分割合とは異なる使用方法も可能です。

仮にAさんとBさんの二人が協議のときに、持分割合に応じて土地と建物を使用したいと主張した場合は、先ほどの民法249条の「持分に応じた使用」に関連し、例①②のような不公平な使用は認められません。

ただし、取り決めそのものが行われていない場合は事情が異なります。

他の共有者による使用での明渡請求は原則的に認められない

前述したように取り決めがない場合、各共有者は共有不動産の「全部」を使用する権利を有しています。

従って、一人の共有者が共有不動産に居住し占有しているような場合でも、明渡請求が認められることは原則的にはありません。

明渡請求とは、裁判所の判決を経て強制執行(強制退去)させる手続きのこと。立ち退き請求とも言う。

では分かりやすく以下の例で確認してみましょう。

共有状態
共有者は兄弟であるAさんとBさんの二人
共有不動産はマンションでそれぞれの持分はAさん5分の3、Bさんが残りの5分の2使用状況:Bさんがマンションを一人で使用(占有)している

明渡請求
認められない

Aさんの立場からするとBさんは「一人で共有物全部を占有」しているので明渡請求が認められると考えられがちですが、「各共有者は共有物の全部を使用できる」という正当な権利を持っているため、その侵害を理由に明渡請求は認められません。

これは先ほどの民法249条の規定と過去の判例によっても判断することができます。

自己の持分に基づいて現に共有物を占有する共有者に対して、他の共有者は当然には共有物の明渡を請求することはできない

参照元:最高裁判所昭和41年5月19日判決

Aさんは、Bさんに対し明け渡し(立ち退き)を求めることはできませんが、Aさん自身の持分に応じた共有不動産を使用する権利に基づき、マンションの使用回数や使用日数を求めることは可能です。

その他にも後述する「不当利得返還請求権の行使」や「損害賠償金の請求」などもAさんがBさんに対して取ることができる選択肢として考えられます。

共有者間で共有不動産を使用する5つの方法

冒頭でお伝えしたように共有不動産の使用に関しては、トラブルを防ぐために共有者間でしっかりと取り決め(協議)をし、同意を得ることが大切です。

共有者間で取り決めを行っていれば、トラブルなく以下のような5つの共有不動産の共同使用が可能になります。

  • 共有者全員で共有不動産を共同使用する
  • 共有者の一人が独占して使用し、他の共有者に使用料を払う
  • 共有不動産を区分けして各共有者が使用する
  • 第三者に賃貸に出し収益を持分に応じて分配する
  • 特定の共有者への無償使用を許可する(使用貸借)

ではそれぞれの共有不動産の使用方法を確認してみましょう。

共有者全員で共有不動産を共同使用する

まず、共有者全員で共有不動産を共同使用する方法があります。

例をあげると、別荘のような状態にある共有不動産を、各共有者の持分割合に応じて使用回数や使用日数を定めて使用する方法です。

その他にも、共有者全員で共有不動産に居住するということも考えられますが、成人している共有者全員が同じ家やマンションに居住するという使用方法は現実的とは言えないでしょう。これは仮に共有者が身近な親族の場合でも同様です。

実際に共有者全員で共有不動産をトラブルなく共同使用ができるのは、例で挙げた別荘のような稀なケースで、ほとんどのケースでは後述する残り4つの方法から検討する必要があると言えます。

共有者の一人が独占して使用し、他の共有者に使用料を払う

共有者の一人が共有不動産を独占して使用し(占有)、その他の共有者に使用料という形で金銭を支払う方法もあります。

この場合の使用料は賃料とも言い換えることができますが、通常は周辺相場などから金額を算出し、持分割合に応じて各共有者へ支払います。

この方法は、特定の共有者が共有不動産に居住したいという希望がある場合などに適した使用方法です。

共有不動産を区分けして各共有者が使用する

共有者間で協議を行い、共有不動産を区分けして使用する方法もあります。

2階建て(4部屋)のマンションを例にあげると以下のような使用方法です。

共有状態
共有者は兄弟であるAさんとBさんの二人
共有不動産は2階建て(1階2部屋・2階2部屋)のマンションでそれぞれの持分は半分ずつ

使用方法
兄Aさんが1階(2部屋)、弟Bさんが2階(2部屋)を使用する

上記の場合は、1階と2階という場所の違いはあるものの、AさんBさん共に2部屋ずつを使用しているので持分に応じた平等な使用例と言えます。

ただし、既にお伝えしたように協議で合意していれば持分割合に関わらず、どんな使用方法も可能です。従って、このマンションの場合でも以下のような使用方法を行うこともできます。

共有状態
共有者は兄弟であるAさんとBさんの二人
共有不動産は2階建てのマンションでそれぞれの持分は半分ずつ

使用方法
兄Aさんが1階の2部屋と2階の1部屋の合計3部屋を使用し、、弟Bさんが2階の1部屋だけを使用する

どのように区分けして使用するかは協議の内容や個別の事情によりさまざまですが、大切なことは共有者間でしっかりと取り決め(協議)をし、同意を得て使用することです。

第三者に賃貸に出し収益を持分に応じて分配する

マンション・戸建て・土地などの共有不動産を、共有者以外の第三者に貸し出す使用方法もあります。

共有不動産を賃貸に出す場合は、借主である第三者から得た賃料は各共有者の持分に応じて分配します。

ただし実際は、その賃料収入の分配方法、さらには経費の分担や管理方法に関してトラブルになることも少なくありませんので、はじめのうちに協議しておきましょう。

賃料収入は持分に応じて分配するのが原則

賃料収入は持分割合に応じて各共有者に分配されるのが原則です。

特定の共有者が収益を独占していたり不平等な分配方法になっている場合は、後述する不当利得返還請求権を行使することもできます。

しかし、賃料収入を単に持分に応じて分配すると不公平と感じる共有者が出てくることもあります。

それは特定の共有者が共有不動産の管理業務を担っているケースなどです。従って、その管理業務を担っている共有者に対しては、その労力や手間を考慮した賃料収入の分配がされることもあります。

経費も持分に応じて負担するのが原則

経費負担に関しても、賃料と同様に各共有者の持分割合に応じて分担するのが原則です。

ただし経費に関しても、金額の妥当性などで共有者間で意見の食い違いが生まれ、分担すべき経費を支払ってくれない共有者が現れるなどのトラブルも考えられます。

管理方法はしっかりと事前に協議することが大切

不動産を賃貸に出して収益を得るにはさまざまな管理業務が伴います。

管理業務は、その労力を金銭で明確に算出したり、持分割合に応じて実務を正確に分担することが難しいため、トラブルの原因になることが多いです。

トラブルを避けるためには、管理業務の負担が偏っている人に収益分配や経費分担で便宜を図るなどの配慮を行う必要があります。

ただし、どのような配慮を行うかはしっかりと協議を行って、事前に合意しておくことが大切です。

特定の共有者への無償使用を許可する(使用貸借)

特定の共有者に対し、共有不動産の無償での利用を認める使用方法もあります。

前述した「共有者の一人が単独で使用し、他の共有者に使用料を払う」は有償であるため「賃貸借」ですが、無償の場合は「使用賃借」と呼ばれます。

共有状態
共有者は兄弟であるAさんとBさんとCさんの三人
共有不動産は一戸建てで、それぞれの持分は半分ずつ

使用方法
Aさんが賃料などを払うことなく一人で居住している

この使用賃借はよく見受けられる使用方法の一つですが、明確な取り決めを行っていないと、共有者間で意見が変わった時にトラブルに発展する可能性がありますので注意が必要です。

これに関しては後述する項目「現在の共有不動産の使用状況が暗黙の合意があると認められることもある」にも関連しておりますので、併せて確認してみてください。

使用に関する変更は合意が必要

これまでお伝えしたように共有不動産にはさまざまな使用方法がありますが、その内容を決める際にはしっかり協議を行うようにしましょう。

その主な理由として、一度決めた使用方法を変更する場合には、民法上の「変更行為」や「管理行為」に該当し、他の共有者の同意が必要になるケースがあるためです。

共有不動産の使用に関係する具体的な変更行為と管理行為には主に以下が挙げられます。

変更行為 長期間、共有不動産を貸し出すとき
管理行為 使用賃借で退去を求めるとき

ちなみに変更行為の「長期間」に該当するのは、民法第602条で「一般的な土地賃貸借は5年、建物賃貸借は3年を超える期間」と定められています。

(短期賃貸借)
処分の権限を有しない者が賃貸借をする場合には、次の各号に掲げる賃貸借は、それぞれ当該各号に定める期間を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、当該各号に定める期間とする。
一 樹木の栽植又は伐採を目的とする山林の賃貸借 十年
二 前号に掲げる賃貸借以外の土地の賃貸借 五年
三 建物の賃貸借 三年
四 動産の賃貸借 六箇月

引用元:e-Gove法令検索 民法第六百二条

変更行為と使用行為に関する「共有者の同意」に関しては、民法では以下のように定められています。

変更行為 / 第251条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。(共有者全員の同意)
管理行為 / 第252条 共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。

引用元:e-Gove法令検索 第二百五十一条・第二百五十二条

このように一度決定した共有不動産の使用方法を変更する場合は、他の共有者全員の同意や持分の過半数の同意が必要になるため、スムーズに行えないことも少なくありません。

従って、共有者間で取り決めをする際には、将来起こり得るあらゆる可能性も考慮し、共有不動産の使用方法を決める必要があります。

なお、変更行為や管理行為に関する共有不動産の各共有者の権利については、こちらで説明しておりますのでご確認ください。

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共有不動産の使用が暗黙の合意で成立することもある

共有不動産の使用では、「暗黙の合意」で現在の共有不動産が適切に使用されていると認められることがあります。

暗黙の合意とは、実際に協議が行われていないにも関わらず、現在の使用状況が「協議の内容に沿っている」と認定されることです。

この項目では「暗黙の合意」と認められる可能性のある以下の3つのケースを解説していきます。

  • 住居として占有使用を黙認しているケース
  • 具体的な協議を行っていないケース
  • 共有者間でトラブルなく平穏に使用していたケース

住居として占有使用を黙認しているケース

特定の共有者が共有不動産を占有使用し、他の共有者がそれを黙認しているケースでは、使用賃借の取り決めが行われていると見なされることがあります。

占有使用している事実を知っており、それに関して反対も公認もしていないということは、暗に使用を認めていると解釈されることがほとんどです。

この場合は明渡請求ができないのはもちろん、取り決めが存在するとみなされるため、損害賠償請求も認められません。

ちなみに、長期間にわたり占有使用を黙認してしまうと「取得時効」が成立し、占有使用している人の所有権が認められることがありますので注意が必要です。

取得時効とは、所有の意思をもって物を一定期間占有したとき、その物の所有権を取得することができるという時効の制度のこと

これは民法第162条で定められており、一定期間とは10年間もしくは20年間のことを指します。

10年間で取得時効が成立するケース 善意かつ過失なしで占有したとき
20年間で取得時効が成立するケース 上記以外
(自分の所有物であると間違って信じ込んでいたときなど)

分かりやすく例を挙げると以下のようなケースです。

取得時効が成立(例:10年)
共有不動産を占有使用している共有者が、自分の単独名義の不動産だと信じ込み10年間ずっと問題なく使用していたケース
取得時効が成立(例:20年)
共有不動産を占有している人は共有物であると認識しているが、所有の意思を持って20年間ずっと問題なく使用していたケース

このように、長期間にわたり共有不動産の占有使用を黙認してしまうと、占有使用している人の所有権が法的に認められることもあります。

(所有権の取得時効)
二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する

引用元:e-Gove法令検索 民法第百六十二条

具体的な協議を行っていないケース

共有者間で共有不動産の使用に関する具体的な協議が行われていない場合も、現在の使用状況の正当性が認められることがあります。

例えば共有不動産を遺産相続した時に、共有不動産の使用に関して他の共有者と協議を行わなかった場合には、あとから何らかの問題に気が付いても「取り決めがあった、合意が形成されている」と認められます。

共有不動産の使用に関する大切な協議を行っていない場合は、現在の使用状況が「暗黙の合意」に準じていると解釈されるケースもありますので、すぐに協議の場を設けるなどの対応を行うようにしましょう。

共有者間でトラブルなく平穏に使用していたケース

共有者間でトラブルなく平穏に使用していたという「現在までの経緯」も、共有不動産の現在の使用状況の正当性を認める大きな判断基準になります。

これまで問題が起きなかったのに急に問題が生じるのは、共有不動産の使用方法に起因したものではなく、共有者の考えや認識が変わったことに起因していると考えられることが多いです。

そのため、現在の使用状況に問題があると立証することは困難であり、「今まで異議を唱えられることもなく平穏に使用していた」という事実が、「暗黙の合意」の存在を認めることになります。

無断で賃貸に出されていた場合は金銭の請求が可能

共有不動産の使用を巡るトラブルで、無断で賃貸に出されていたという事例は珍しくありません。

この場合、締結されている第三者との賃貸借契約の有効性に関しても検証する余地はありますが、共有者は「賃貸で得た家賃収入」が持分に応じて分配されていないことに対して不満を抱くでしょう。

共有不動産を賃貸に出す行為は、前述した「変更行為」や「管理行為」に該当するため、他の共有者の同意がない場合は不法行為として認められます。

従って、他の共有者は賃貸として貸し出しを行った共有者に対して、「不当利得返還請求権」を行使したり、「損害賠償」の請求を行うことが可能です。

不当利得とは、法律上受け取る権利がないにもかかわらず利益を受け、そのために本来利益を受けるはずの人に損失を与えること。
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不当利得返還請求権を行使する

共有不動産を賃貸に出して得た利益は、各共有者の持分割合に応じて分配されるべきものです。

それが行われていないことに対して「利益の返還」を求めるのが不当利益返還請求権の行使で、無断で賃貸に出した共有者には返還の義務が民法703条で定められています。

(不当利得の返還義務)
法律上の原因なく他人の財産又は労務によって利益を受け、そのために他人に損失を及ぼした者は、その利益の存する限度において、これを返還する義務を負う。

引用元:e-Gove法令検索 第七百三条

不法行為に対する損害賠償請求を行う

特定の共有者が無断で共有不動産を賃貸に出した行為が、民法上で不法行為と認められた場合には損害賠償請求が可能です。

(不法行為による損害賠償)
故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う

引用元:e-Gove法令検索 第七百九条

不当利益返還請求と損害賠償請求は、すでにお伝えした「一人で共有物全部を占有している」共有者に対しても行うことができます。

(最高裁判所の判決)
現在共有物を単独で使用している者が、そのような単独使用できる権原を有している場合を除き、自己の持分に応じた使用が妨げられている共有者は,その持分割合に応じた占有部分に係る賃料相当額の不当利得の返還ないし損害賠償金の支払を請求することができる

参照元:最高裁判所判決平成12年4月7日

共有不動産の使用に関して、自分の権利が侵害されていたり、不利益を被っていると考えられる場合は、不当利得返還請求や損害賠償請求が可能な場合もありますので、弁護士や司法書士へ早めに相談するのことも解決手段の一つです。

まとめ

今回は共有不動産の使用について解説しました。

具体的な取り決めがない場合、持分に応じた制限は受けますが、各共有者は共有不動産の「全部」を使用する権利が認められています。

従って、共有者間でしっかりと使用方法について協議を行うことがトラブルを避ける上では大切です。

特に、特定の共有者が長期間にわたり共有不動産を占有使用している状況を黙認していると、取得時効が成立し所有権を取得されてしまう恐れもあります。

すでに共有不動産の使用で共有者間のトラブルが生じている場合には、不当利得返還請求や損害賠償請求も可能ですが、まずは協議の場をできるだけ早く設け、円満な解決を目指すことをおすすめします。

もし解決が難しい場合には、「自分の持分のみを売却し共有状態から外れる」という選択肢もありますので検討してみるとよいでしょう。

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