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不動産の「共有名義」とは
共有名義とは複数人が同じ不動産を所有している状態のことです。本記事で使用する共有名義に関する専門用語を定義しておきます。
| 共有者 | 不動産を共有している人 |
|---|---|
| 共有持分 | 不動産に対して各共有者が持つ割合的な権利 |
| 持分割合 | 各共有者が持つ共有持分の割合 「2分の1」等分数の形で表す |
以下の記事で「共有名義」について解説しておりますので、詳しく知りたい方は参照ください
共有者間での売買は自由
不動産の共有者間でそれぞれの持分を自由に売買することが可能です。共有持分は各共有者の完全な所有物であり、誰の制限も受けずに活用できるからです。
共有は親族間が多いので、例として親子での共有であれば
- 親の持分を子供が買い取る
- 子供の持分を親が買い取る
どちらでも自由に行うことが可能です。
共有持分の親族間売買は買主と売主双方にメリットがある
共有者間で共有持分を売買することで、買主と売主の双方にメリットがあります。
ご自身のメリットだけでなく、売買を行う相手のメリットについても把握しておくことで、交渉を有利に進めることができます。
ここからは「買主」「売主」「双方」の3つに分けてそれぞれのメリットを解説します。
買主のメリット
他の共有者の持分を買い取るメリットは「不動産を自由に活用できる」ことです。
単独所有になれば不動産を自由に活用できる
自分以外の共有持分を全て買い取ってしまえば、不動産の所有者はあなた1人なので、不動産を自由に活用できます。
例えば、
- あなたは物件に住み続けたい
- 共有者の弟は物件を現金化したい
と意見が対立しているとします。
弟の持分を買い取ることで、あなたはそのまま物件に住み続けることができ、弟は自身の持分を現金化できるので、両者の希望が満たされます。
売主のメリット
他の共有者に持分を売却するメリットは以下の通り。
不動産の管理や納税義務から解放される
自身の共有持分を他の共有者に売却することで、売主は不動産の管理の手間や納税の負担から解放されます。
管理費や固定資産税は各共有者が持分割合に応じて負担することが多いのですが、共有から抜ければその必要がなくなるからです。
特に、自分が対象の物件に住んでいないのであれば、金銭面でより負担に感じるでしょう。物件に住んでいる共有者が他にいるのであれば、その人にあなた自身の持分を買い取ってもらえないか交渉してみるのも1つの手です。
売却代金が手元に入ってくる
売主の手元にまとまった現金が入ってくることもメリットです。
共有持分はそれのみで持っていても、不動産全体を自由に活用できないので、基本的に市場相場より安価で買い取られます。
しかし、共有者同士の売買であれば買主と売主双方にメリットがあるため、相場に近い価格で買い取ってもらえる可能性があります。
双方のメリット
ここからは共有者間での共有持分の売買における、買主と売主双方のメリットを解説します。
手数料がかからない
共有者間での持分売買では仲介業者を間に通す必要がないため、買主にも売主にも仲介手数料がかかりません。
売買価格(400万円超)×3.3％＋6.6万円
例として、仲介業者を間に通して不動産を「3,000万円」で売却した場合、「約105万円」の仲介手数料を買主と売主それぞれが払わねばなりません。
仲介業者に余分な手数料がとられないので、その分多くの利益を手元に残すことができます。
柔軟な取引ができる
共有者間での売買であれば、他人との売買よりも柔軟な取引が可能です。共有者同士ですでに見知った間柄であれば、売買価格等の条件にも融通が効くからです。
他人との売買であれば、基本的に相場価格での取引になりますし、内覧対応等も必要です。
その点、共有者間で売主買主が不動産の状態を認知していれば、内覧対応等もせずに売買可能となります。
子や孫にリスクを残さずに済む
将来のことを考えるなら、共有者間で持分を売買し共有状態を解消しておきましょう。
相続でさらに細分化された共有持分を引き継いぐことになる「子」や「孫同士」の共有不動産を巡るトラブルを防げるからです。
例えば、共有者Aに複数の相続人（不動産を受け継ぐ人）がいた場合、Aが亡くなると共有者はさらに増えます。いづれは共有者が誰か分からなくなり、子や孫の代では不動産を管理するために人探しから始めなくてはならなくなるかもしれません。
押さえておきたい共有者間での持分売買のリスク9選
共有者間で共有持分を売買するメリットをご紹介してきましたが、実はリスクも存在します。以下の9つについてそれぞれ解説していきます。
- そもそも相手との交渉がまとまらない
- 売買価格で揉める
- 売買価格によっては「みなし贈与」になる
- 住宅ローンが使えない
- 契約書に不備が発生する
- 登記を行わずに放置する
- 代金が支払われない
- 不動産売買時の各種税制優遇を適用できない
- 売買が円滑に進まず親族間トラブルになることも
リスク① そもそも相手との交渉がまとまらない
そもそも共有者間での交渉が上手くいくとは限りません。当然ですが、 他の共有者を納得させられなければ、共有持分を売買することはできません。
万一、交渉が決裂した際の対処法は以下の「共有者間での交渉が決裂した場合の対処法」で解説しております。すでにお困りの方は参考にしてください。
リスク② 売買価格で揉める
共有者間の売買では、各共有者が自分たちで売買条件を決定するので、価格交渉が難航しがちです。買主と売主双方に「もっと安く買いたい」「もっと高く売りたい」という意向があるからです。
ただ、相手があまりに不当な価格で意向を曲げないようであれば、売買を考え直した方がよいでしょう。取引時に双方が納得していたとしても、後々になってどちらかに「損した」と怒りが沸いてくれば、トラブルのもととなるからです。
交渉が上手くまとまらなかった際の対処法は以下の「共有者間での交渉が決裂した場合の対処法」で解説しております。
リスク③ 売買価格によっては「みなし贈与」になる
共有者間での売買価格が実際の市場価格と大きく異なる場合、その売買行為は「みなし贈与」になる可能性があります。
当人に贈与の意図はなかったが、税務署に贈与を行ったとみなされる行為
売買が贈与とみなされると、売買により「利益を受けた人」に贈与税がかかります。
市場価格3,000の不動産を親子で「2分の1」ずつ共有
父の持分を息子に「1万円」で売却
このように、父の持分の市場価格「1,500万円」と売買価格「1万円」にあまりに大きな差があると、この売買はみなし贈与になる可能性が高いでしょう。
この場合、差額分「1,499万円」にかかる税金が、利益を受けている息子に対して発生します。
具体的な課税額は、その他条件によっても異なりますが「約430万円」にのぼります。共有者間で共有持分を売買する際は「適切な売買価格」であることが重要です。
リスク④ 住宅ローンが使えない
ほとんどの場合、共有持分のみの売買では買主は住宅ローンを利用することができません。
通常、買主が購入する不動産を担保に融資を引きますが、不動産の一部（共有持分）のみで担保として認められることは稀です。つまり、買主となる共有者は自身で購入資金を用意しなければならないため、資金的な余裕が必要です。
リスク⑤ 契約書に不備が発生する
共有者間での売買であっても、正式な売買契約書を用意しなければなりません。契約書は売買後の登記手続きを行うための必要書類でもあるためです。
しかし、売買を行う共有者が自分たちで契約書の作成を行うと、重要な記載事項を誤る危険性があります。契約書の基本事項に誤りがあると契約書自体が無効となり、登記手続きが行えなくなるかもしれません。
そのため、契約書の作成は自分たちで行わず「司法書士」「不動産業者」へ依頼しましょう。
それぞれの相談範囲は以下の通りです。
- 不動産業者
売買契約書の作成
重要事項説明および重要事項説明書の作成 - 司法書士
売買契約書の作成
売買後の登記手続き
共有者同士で、重要事項の説明が不要である場合は、相談費用の安い司法書士へ相談しましょう。一方で、買主と売主双方を交えて重要事項説明を行いたいという場合は、不動産業者へ相談する必要があります。
リスク⑥ 登記を行わずに放置する
共有者間の売買では、共有者を変更するための登記手続きをし忘れることがあります。確かに、共有者が変わった際の登記手続きには、申請期限もありませんし、行わなくても罰則もありません。
しかし、公的には共有者は変更されていないため、悪意を持った売主が第三者に二重で売却したというケースもあります。
さらに将来相続が起きた際には、「本当の共有者」が誰かわからず、相続人（不動産を受けつぐ人）が混乱してしまうでしょう。その頃には、当時の契約書なども紛失しており、正しい名義に登記するために多大な手間がかかる可能性があります。
登記手続きは、司法書士へ相談しましょう。
リスク⑦ 代金が支払われない
共有者間での売買では、契約を結んだにも関わらず、買主が代金を支払わないことがあります。
理由としては、
- 住宅ローンを利用できず、現金決済となるため購入資金が本当にあるのか不透明
- 親族だからと支払いを後回しにされる
等が挙げられます。
具体的な代金不払いのリスク回避として、売買契約書を「公正証書」にしておくことをおすすめします。
記載内容が公的に証明される文書のこと
司法書士等の公的資格を持つ専門家が作成する必要がある
公正証書化しておけば、相手が支払いを滞納した際に、相手の預貯金などを差し押さえて残金を回収できるからです。
売買契約書を公正証書化するために、司法書士に契約書の作成を依頼しましょう。
リスク⑧ 不動産売買時の各種税制優遇を適用できない
共有者間での売買では不動産売買時の税制特例の恩恵を受けられない可能性があります。各種税制特例は、他人同士のいわゆる「通常の不動産売買」を想定したものが多く、買主と売主が「親子や夫婦等の親族関係」でないことと定めているためです。
例えば、マイホームを売却した時の「3,000万円の特別控除」があります。この特例は、居住していた家を売却した際の利益のうち、最大3,000万円に関しては税金がかからなくなる制度です。
しかし、親族間売買ではこの特例は適用されないため、売却した際の利益に対し最大で「39％」もの税金が課せられます。
具体的に親族間売買では適用できない可能性がある税制特例は以下の通りです。特例ごとに要件が異なりますので、詳しく知りたい方は各URLをご参照ください。
居住用財産を譲渡した場合の3000万円特例控除
居住用財産を売ったときの軽減税率の特例（10年超所有軽減税率の特例）
特定の居住用財産の買換えの特例（買い換え特例）
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
住宅借入金等特例控除（住宅ローン控除）
直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例
リスク⑨ 売買が円滑に進まずトラブルになることも
売買交渉が円滑に進まず、共有者間でトラブルが発生する可能性があります。特に親族間であれば、売買後も関係を続けなければならず、トラブルが発生すると厄介です。
共有者間でトラブルを引き起こさないためにも、強引な売買交渉は厳禁です。
万一、トラブルが起きてしまった際の対処法は以下の「共有者間での交渉が決裂した場合の対処法」を参考にしてください。
共有者間での持分売買の手順
共有者間で持分を売買するリスクをしっかりと把握したうえで、交渉を進めていきましょう。共有者間での持分売買の手順は以下の通りです。
交渉
他の共有者と交渉をして、持分の売買に同意をもらい買取の条件を決めます。売買価格は共有者間の交渉次第で決まりますが、共有持分の市場価格と大きく異なる場合は一度売買を考え直したほうがよいでしょう。
市場価格5,000万円の不動産
「2分の1」の共有持分の本来価値＝2,500万円
司法書士に相談
まずは「売買契約書」の作成や「所有権移転登記」の手続きを司法書士へ依頼しましょう。司法書士への「報酬代金」や「登録免許税」「契約書に貼付する収入印紙代」は、買主となる共有者が負担するのが通例となります。
必要書類の取得
売買契約に必要な各種書類を用意しましょう。
買主が用意しなければならない書類は以下の通りです。
| 買主の必要書類 | 取得方法 |
|---|---|
| 印鑑証明書 | 役所で取得 |
| 住民票 | 役所で取得 |
| 実印 | 各自で保管 |
| 身分証明書 | 各自で保管 |
| 収入印紙 | 郵便局やコンビニで購入可能 |
| 司法書士への委任状 | 司法書士が作成 |
売主が用意しなければならない書類は以下の通りです。
| 売主の必要書類 | 取得方法 |
|---|---|
| 登記済権利証 | 不動産取得時に法務局より交付 |
| 固定資産税納付通知書 | 毎年4～6月に各市町村より共有者の代表者1名に送付 |
| 印鑑証明書 | 役所で取得 |
| 住民票 | 役所で取得 |
| 実印 | 各自で保管 |
| 身分証明書 | 各自で保管 |
| 司法書士への委任状 | 司法書士が作成 |
売買契約
共有者間での共有持分の売買であっても、正式な契約書を作成しなければなりません。決済後に行う所有権移転登記に、売買契約書が必要となるためです。
具体的には、司法書士が作成した売買契約書に売主、買主双方が署名捺印をし、契約成立となります。
決済・登記手続き
「口座振込」または「現金」で決済を済ませます。決済を済ませ次第、司法書士が所有権移転登記を行い、売主の共有持分を買主名義に変更します。
確定申告
共有持分を売却して得た利益（譲渡所得）には「譲渡所得税」がかかるため、売主は売買後に確定申告する必要があります。
具体的な譲渡所得税の申告期限は、共有持分を売却した翌年の2月16日～3月15日の間です。
共有持分の売却時に売主に対してかかる譲渡所得税については次項で詳しく解説しておりますので、参考にしてください。
【ケース別】共有者間での持分売買にかかる費用
共有者間での持分売買時には様々な諸費用が発生します。
ここからは「持分を売る場合」「持分を買い取る場合」に分けて諸費用を解説していきます。
他の共有者に共有持分を売却する場合
共有者間での持分売買時に売主が負担しなければならない費用は以下の通りです。
譲渡所得税
共有持分を売却した売主には「譲渡所得税」という税金が発生します。譲渡所得税とは、共有持分などの資産を譲渡（売却）した際に発生した所得（利益）に対してかかる税金のことです。
譲渡所得税額=
（売却金額-取得費用（購入費用）-譲渡費用（売却費用））×税率
また、譲渡所得税には「3,000万円の特別控除の特例」というものがあり、適用されると最大で3,000万円分の売却益には税金がかからなくなります。ただ「3,000万円の特別控除」には様々な要件があり、特に買主と売主が親族関係にある場合は適用できません。
各種書類の取得費
共有持分の売却時に必要な住民票や印鑑証明書等の各種書類を取得するための費用が発生します。取得費用は1通数百円程度ですので、合計で数千円と見積もっておきましょう。
他の共有者から共有持分を買い取る場合
共有者間での持分売買時に買主が負担しなければならない費用は以下の通りです。
登記費用
売買代金の決済完了後すぐに売主の共有持分を買主名義に変更するために司法書士が「所有権移転登記」を行います。内訳は以下の通り。
- 登録免許税
不動産全体の固定資産税評価額×売買する共有持分の割合×2.0％ - 司法書士への報酬代金
司法書士により異なるが「3万円～5万円」が相場
印紙税
印紙税とは、売買契約書などの「課税文書」を作成した際に課税される税金のこと。
具体的な納税方法として、コンビニエンスストアや郵便局で「収入印紙」を購入し、売買契約書の余白に貼付する方法があります。
また、印紙税額は売買契約書に記載されている取引価格（売買価格）によって異なります。
不動産取得税
不動産取得税とは、不動産を「購入」「建築」「贈与」等で新たに取得した際にかかる税金です。たとえ、贈与を受けて不動産を無償で取得した場合でも、取得した人が不動産取得税を支払わなければなりません。
不動産取得税＝（共有持分の課税標準額）×4％（税率）
課税標準額とは各都道府県の「固定資産課税台帳」に表示されている価格で売買価格とは異なります。固定資産税課税台帳は、不動産の所在地を管轄する役所で共有者であれば誰でも、閲覧や取得ができます。
各種書類の取得費
共有持分の売却時に必要な住民票や印鑑証明書等の各種書類を取得するための費用が発生します。
取得費用は1通数百円程度ですので、合計で数千円と見積もっておきましょう。
【台本付】共有者間での持分売買を上手に行う交渉術
共有者の中でも特に親族間での売買は、他人間の売買と異なり取引が完了した後にも関係を続けなければなりません。そのため、半ば強引な交渉を持ち掛けて、親族間トラブルを起こしてしまうと、面倒ごとが一生続く可能性があります。
ですがやはり「なるべく安く買いたい」「なるべく高く売りたい」という思いもあると思います。
ここでは、実際に使える言い回しを交えながら、共有者間での持分売買を上手に行う交渉術を解説していきます。
他の共有者に自分の持分を高く売却する場合
ここからは、売主側が自分の持分を高く売却する交渉術をご紹介します。
以下のような人におすすめの交渉術です。
- 他の共有者が対象の物件に住んでいる人
- 他の共有者が不動産を活用したいと思っている人
① 相続時のリスクを伝える
まずは、不動産を共有し続けることによる、将来の相続リスクを他の共有者に伝えましょう。
「自分たちはそこまで困っていないけれど、子どもや孫に不動産の管理で面倒を押し付けたくない」
「だから時間も体力もある今のうちに、不動産の共有関係を解消しておきたい」
誰しも自分の子どもや孫には迷惑を掛けたくないと思うので、交渉に応じてもらいやすくなります。
② 買主が不動産を自由に活用できるメリットを強調
次に買主があなたの持分を買い取ることによって得られるメリットを強調しましょう。
「自分は不動産に住みたいわけではないから共有関係から抜けたい」
「あなたも共有のままだと、建て替えや売却を自由にできなくて困るでしょう」
あなたと他の共有者それぞれにメリットがあることを強調して伝えることで交渉の成功確率が上がります。
③ 提示価格が相場より安価であることを強調
ここまでの交渉術を実践し、最後に提示価格と持分の買取相場を比較して安さをアピールしましょう。
共有持分の一般的な買取相場は良くても「市場価格の半額程度」と言われています。
「2分の1」の共有持分の市場価格は「2,000万円」なので、買取相場は「1,000万円」
相場価格を提示して「相場より安くても良いから買う気ない？」と安さをアピールすることで、後押しに負けてあなたの持分を買い取ってくれるでしょう。
他の共有者から共有持分を安く買い取る場合
ここからは、買主側が他の共有者の持分を安く買い取る交渉術をご紹介します。
以下のような人におすすめの交渉術です。
- あなた自身が不動産に住みたい
- あなた自身が不動産を活用したい
- 他の共有者が不動産を手放したがっている
① 自分が不動産を活用したい意思を伝える
まずは、あなたが不動産を活用したく、相手の共有持分を買い取りたいという意思を伝えましょう。
「特に住みたいとか使いたいってのがなければ、不動産を自分に譲ってほしい」
「このまま持っていても何の得もないでしょ？」
と相手に不動産を活用する予定がないか確認しながら意思表示するとよいでしょう。
② 共有不動産のリスクを伝える
他の共有者に、このまま不動産を共有し続けることで起こる相続時のリスクを話してみましょう。
「子どもや孫に共有不動産の管理で面倒を押し付けたくない」
「あなたもいずれ手放すことを考えれば、私がある程度余力ある今買わせてくれない？」
他の共有者が共有名義のリスクを理解していなかった場合、リスクを丁寧に伝えることで交渉に応じてもらいやすくなります。
③ 第三者より高値で買い取ることを強調
ここまでの交渉術を実践し、最後に他の第三者に売却するより高値で買い取ることを伝えましょう。
「一度、買取業者に査定を出してみて、その金額よりは高く買うから」と伝えてみてください。
共有持分の買取相場が思ったより安価であると分かってもらえれば、他の共有者が交渉に載ってくれる可能性は十分にあるでしょう。
共有者間での交渉が決裂した場合の対処法
共有者間売買はトラブルなく円滑にとお伝えしてきましたが、すでに共有者間でトラブルになってしまっている人もいるかと思います。万が一共有者間で交渉が決裂してしまった場合の対処法が2つありますので、ご安心ください。
解説していきます。
持分売却を強く希望するなら専門の買取業者へ
どうしても持分を売却したい場合、他の共有者が無理そうなら他の第三者に売却するほかありません。ただ共有持分はそれのみで買い取っても不動産を自由に活用できないため、一般の個人や一般の不動産屋が買い取ることはまずありません。
しかし、共有持分を専門に取り扱う買取業者であれば、活用ノウハウがあるので持分のみであっても買い取ってもらえます。
優良な共有持分買取業者の選び方について知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
専門の買取業者を利用するメリット
専門の買取業者を利用するメリットは以下の通りです。
- 最短で共有持分を現金化できる
買取業者が買主となるため、提示された査定金額に売主が納得できさえすれば、すぐにでも持分を現金化することが可能です。 - 他の共有者と関わらずに済む
あなた自身の持分は他の共有者から合意を得ずとも、第三者に売却できます。
専門の買取業者であれば、最短で買い取ってくれるので、他の共有者と一切かかわらずに共有関係から抜けられます。 - 一括払いで共有持分を現金化できる
共有持分のみの売買では、住宅ローンを利用できないので、分割払いとなるケースがほとんどです。
個人の分割払いなので、支払ってもらえる保証はありません。
その点、買取業者には豊富な購入資金があるため、一括でまとまった現金が売主の手元に入ってきます。
・専門の買取業者を利用するデメリット
専門の買取業者を利用するデメリットは「共有持分が市場価値より安価での買取になる」ことです。買取後に業者が他の共有者と交渉を行わねばならず、その労力や費用を見越した買取価格になるためです。
共有持分買取業者へ持分を売却する際の買取相場は「共有持分の市場価値の半額程度」です。具体的な価格相場は以下のように計算します。
共有持分の買取価格=共有不動産全体の市場価格×持分割合×1/2
たとえば「市場価格が3,000万円」「共有持分割合が3分の1」の場合、買取価格の相場は「3,000万円×3分の1×2分の1=500万円程度」となります。
他の共有者が交渉に応じない場合は、年単位で少しづつ心を開いて貰うしかありません。もちろん、最終的に活用できない場合もあります。こういったリスクを考えると、買取業者は市場価格より安価で買い取るしかありません。
買取を強く希望するなら弁護士に相談
他の共有者が持分の買取に応じてくれない場合でも「共有物分割請求訴訟（以下分割請求訴訟）」という手段があります。
しかし、この分割請求訴訟は「不動産の共有状態を解消する訴え」であり、あなたが持分を買い取れるとは限りません。訴訟の申し立て先である地方裁判所が最終的な分割方法を決定するからです。
例えば「不動産全体を競売にかけ、得た代金を持分割合に応じて分割する」という判断になることもあります。
あなたが、分割請求訴訟を起こすことで、他の共有者の持分を買い取れる見込みがあるかどうかは弁護士に相談しましょう。弁護士であれば、過去の様々な判例から、あなたの状況に応じた見解を教えてくれるでしょう。
まとめ
今回の記事を要約すると以下の通り。
- 不動産の各共有者同士で自由に持分を売買することが可能。
- 共有者間の売買では、買主と売主の双方にメリットがある。
- 他の共有者があなたの持分の買取に応じない場合でも、共有持分専門の買取業者であれば買い取ってもらえる可能性がある。
弊社でも、共有持分の積極的な買取を行っております。
とりあえず、自身の共有持分がいくらで売れそうか知りたいという方は、下記の無料査定フォームよりお気軽にご相談ください。
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