共有名義でも専業主婦は住宅ローン控除の利用不可!単独名義への切り替え方は?

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近年、マイホームを購入する際に夫婦の共有名義で住宅ローンを組む方の割合が増えています。夫婦共有名義にすれば単独名義よりも借入額を増やせるばかりか、住宅ローン控除を夫婦それぞれで受けられるメリットもあります

しかし、妊娠や出産を機に妻が仕事を辞めて専業主婦になっても、住宅ローンの返済義務は残ります。また、収入がなくなれば住宅ローン控除が適用されなくなるばかりか、妻の返済分を夫が肩代わりした際には贈与税が課せられる点にも注意が必要です。

この記事では、上記のような場合に共有名義で住宅ローンを組みながらも妻が専業主婦となった場合の対処法や、住宅ローンを夫の単独名義に切り替える際の注意点について解説します。

将来的に妻が専業主婦となる予定がある場合は、最初から単独名義で住宅ローンを組むことをおすすめします。

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監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二と申します。訳あり物件や売りにくい不動産の買取再販業を営んでおります。サービスサイトとして、「訳あり物件買取PRO」を運営しています。訳あり物件買取PROの責任者として、執筆・編集・監修のすべてに携わっています。
目次
  1. 夫婦共有名義で住宅ローンを組むと2人分の住宅ローン控除が適用される
    1. 住宅ローン控除の概要
    2.  夫婦共有名義の住宅ローンを組んだときの控除額
  2. 夫婦共有名義の住宅ローンで妻が専業主婦になると住宅ローン控除は適用されない
    1. 年の途中で退職して所得がある場合は住宅ローン控除が適用される
    2.  収入がなくなれば住宅ローン控除を利用できなくなる
  3. 妻の住宅ローンを夫が代わりに支払うと贈与税が課せられる
  4. 専業主婦となった妻が住宅ローンを支払えないときの対処法と注意点
    1. 住宅ローンを借り換えて夫の単独名義にする
      1. 住宅ローン借り換え時には妻分のローン残債に応じた贈与税が課せられる点に注意
    2. 贈与税の基礎控除額110万円の範囲で贈与する
  5. 共有名義のトラブルを避けるには単独名義がおすすめ
    1. 夫婦共有名義の住宅ローンを組むと起こり得るデメリット
      1. 一方の収入が減った際に返済が困難となる
      2. 共有者の同意を得られない場合は勝手に売却できず、離婚時にトラブルが起こりやすい
      3.  購入資金の負担割合と持分割合が異なると贈与税が課せられることがある
      4. 相続時にトラブルが発生する可能性がある
      5. 配偶者が死別した際に遺族側のローンが残る
    2. 将来専業主婦になる可能性がある場合は夫の単独名義で住宅ローンを組む
    3. もし共有名義にする場合は妻の貯蓄を頭金に充当する
  6. まとめ

夫婦共有名義で住宅ローンを組むと2人分の住宅ローン控除が適用される

夫婦共有名義で住宅ローンを組むと、夫婦それぞれで住宅ローン控除を受けられます。税金面で優遇されることを理由に共有名義の住宅ローンを選択しようと考えている方もいるのではないでしょうか。

しかし、そもそも住宅ローン控除とはどのような制度なのか、夫婦で住宅ローンを借りたときの控除額はいくらなのかなどについてよく分からない方も多いでしょう。

そこでまずは住宅ローン控除制度の概要や夫婦共有名義の住宅ローンを組んだときの控除額について解説します。

住宅ローン控除の概要

住宅ローン控除は毎年末の住宅ローン残高の0.7%を所得税と住民税から控除できる制度のことで、適用されるには以下の条件を満たす必要があります。

  • 住宅ローンの返済期間が10年以上
  • 自ら居住する住宅であること
  • 床面積が50㎡以上
  • 居住用割合が2分の1以上
  • 合計所得金額が2,000万円以下

また、令和4(2022)年度の税制改正により控除率がそれまでの1%から0.7%に引き下げされた点は押さえておきましょう。

改正内容をまとめると、以下の表のとおりです。

住宅の種類 居住年 借入限度額 控除率 控除期 最大控除額
認定住宅 2022・2023 5,000万円 0.7% 13年 455万円
2024・2025 4,500万円 409.5万円
ZEH水準省エネ住宅 2022・2023 4,500万円 409.5万円
2024・2025 3,500万円 318.5万円
省エネ基準適合住宅 2022・2023 4,000万円 364万円
2024・2025 3,000万円 273万円
上記以外の住宅 2022・2023 3,000万円 273万円
2024・2025 2,000万円 10年 140万円
認定中古住宅など 2022~2025 3,000万円 210万円
その他の中古住宅 2,000万円 140万円

認定住宅
耐震性や省エネルギー性などを備えた「認定長期優良住宅」および二酸化炭素の排出量を一定以下に抑えられる「認定低炭素住宅」のこと

ZEH水準省エネ住宅
太陽光発電等によるエネルギーの創出で年間の消費エネルギー量がおおむねゼロ以下となる住宅

省エネ基準適合住宅
省エネルギー性に優れた住宅

購入する住宅の種類や居住年によって住宅ローン控除の対象となる借入限度額や控除期間が異なる点には注意が必要です。

また、住宅ローン控除の減税額が所得税から引き切れなかった分は住民税からも控除できますが、住民税から差し引ける金額は「所得税の課税所得の5%(最大で9万7,500円)」へと引き下げられたため、住宅ローン控除を最大限活用できない可能性がある点には気をつけましょう。

たとえば5,000万円の住宅ローンを組んで認定住宅を購入した際の年間最大控除額は35万円ですが、所得税が15万円の場合だと、住民税の最大控除額9万7,500円を合わせても24万7,500円までしか減税が適用されないということです。

住宅ローン控除を受けるには、入居した翌年に確定申告をする必要があります

給与所得のみの会社員の場合、2年目以降は年末調整で住宅ローン控除を受けられますが、自営業者や年間収入2,000万円以上、給与所得・退職金以外の所得が年間20万円以上ある場合などのときは2年目以降も確定申告が必要です。

 夫婦共有名義の住宅ローンを組んだときの控除額

夫婦で住宅ローン控除を受ける場合は「ペアローン」、あるいは「連帯債務型の住宅ローン」を利用する必要があります

たとえば夫婦で2,000万円ずつ、合計4,000万円のペアローンを組んで認定住宅を購入したときの年間最大控除額は1人あたり「2,000万円×0.7%=14万円」。夫婦2人分では最大で28万円の控除を受けられます。

ただし「連帯保証型の住宅ローン」では1人分の住宅ローン控除しか受けられない点には注意が必要です。

夫婦で住宅ローンを組む際のメリットやデメリットについて詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

夫婦で住宅ローンを組む際のポイントと注意点を解説
住宅を購入する際に一番判断が難しいことの一つは、住宅ローンに関することです。 金利・支払期間などに加えて、名義をどうするか、支払いの夫婦間のバランスの考え方について、夫婦それぞれの雇用形態・収入などから総合的に勘案する必要があります。...

夫婦共有名義の住宅ローンで妻が専業主婦になると住宅ローン控除は適用されない

住宅ローン控除は所得税が減税される制度のため、所得がなければ適用されません。

そのため夫婦共有名義の住宅ローンを組んでいても、妻が専業主婦となって収入がなくなれば妻分の住宅ローン控除が利用できなくなる点はしっかりと押さえておきましょう。

ここでは、妻が退職して専業主婦となったときにこれまで適用されていた住宅ローン控除はどうなるのか、手続きはどうすればよいのかについて解説します。

年の途中で退職して所得がある場合は住宅ローン控除が適用される

退職するタイミングは人によって異なります。年末の区切りがよい時点で辞める方もいれば、年度の途中で退職を選択する方もいるでしょう。

前述のように、住宅ローン控除を受けるには入居した翌年に確定申告が必要ですが、会社員の場合、2年目以降は年末調整で対応可能のため、確定申告は必要ありません

しかし年の途中で退職して専業主婦となった場合は年末調整の対象外のため、確定申告をしなければならない点には気をつけましょう。

この場合は、退職する年の1月から退職月までの所得を計算して確定申告をすれば、過払いとなっている所得税の還付を受けられます。また、納める所得税の金額を上限として住宅ローン控除が適用されるため、忘れずに確定申告を行いましょう。

 収入がなくなれば住宅ローン控除を利用できなくなる

退職後、夫の扶養に入って1年間収入がないときは所得税も住民税も発生しないため、住宅ローン控除は適用されません。この場合、受けられる控除は夫分のみです。

専業主婦となり、これまで受けていた住宅ローン控除はいったいどうなるのか、特別な手続きが必要なのかといった疑問を抱く方もいるかもしれませんが、住宅ローン控除はあくまでも所得税から減税される制度です。納めるべき所得税がない場合は確定申告をする必要はなく、住宅ローン控除の利用を停止する手続きも不要です。

妻の住宅ローンを夫が代わりに支払うと贈与税が課せられる

夫婦の共有名義で住宅ローンを組んでいる場合は、夫と妻それぞれに返済義務が課せられます。専業主婦となって収入がなくなっても、妻分の住宅ローンは妻が返済し続けなければならないのです。

このとき、夫が妻分の住宅ローンを代わりに返済する方法もありますが、夫が妻の住宅ローンを肩代わりすると贈与と見なされて贈与税が発生する点には注意が必要です。

贈与税の税率は以下のとおりです。

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10% なし
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1,000万円以下 40% 125万円
1,500万円以下 45% 175万円
3,000万円以下 50% 250万円
3,000万円超 55% 400万円

なお、贈与税には基礎控除があり、年間110万円までの贈与であれば税金はかからない点を押さえておきましょう。

たとえば夫が妻に代わって500万円分の住宅ローンを返済した際にかかる贈与税は以下のとおりです。
(500万円-110万円)×30%-65万円=52万円

場合によっては予想外に多額の税金を納めなければならないケースも出てくるため、注意が必要です。

住宅を共有名義にしたときに贈与税が発生するケースと税金の計算方法についてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事をご参照ください。

購入した不動産を「夫婦共有名義」にしたら、贈与税がかかる?
贈与税とは? 贈与税の基本知識 贈与税とは、個人間で財産を無償で譲渡したときにかかる税金です。 贈与とは、個人間で財産を無償で譲渡する契約をいいます。 贈与が行われると、財産を無償で譲り受けた側には「利益」が発生するので、そ...

専業主婦となった妻が住宅ローンを支払えないときの対処法と注意点

専業主婦になったら収入がなくなって住宅ローンを返済できない、夫が代わりに支払うと無駄な贈与税が発生してしまう・・・・・・このような場合にいったいどのように対処したらよいのか、頭を悩ませている方もいるのではないでしょうか。

妻が専業主婦となったことで住宅ローンの支払いが難しくなったときは、住宅ローンを借り換えて夫の単独名義にすることをおすすめします。

ここでは、住宅ローンを夫の単独名義にする方法や注意点について解説します。

住宅ローンを借り換えて夫の単独名義にする

夫婦共有名義で住宅ローンを組んでいるときは夫と妻それぞれが返済しなければなりませんが、住宅ローンを借り換えて夫の単独名義とすることで妻の支払い義務がなくなります

また新たに夫単独名義の住宅ローンを組むにあたっては団体信用生命保険への加入が必須であり、万一の事態が起こった場合は保険金で住宅ローンの残高が完済されるため、専業主婦である妻にしわ寄せがいくこともありません。

ただし、この場合はほかの金融機関で改めて住宅ローンを組む形となるため、新規借り入れ時と同様、金融機関の審査を受ける必要があります。金融機関の審査を通過しなければ当然借り換えはできないため注意しましょう。夫のみの収入でいくら借りられるのかを把握することが大切です。

一方、夫の単独名義で新たに住宅ローンを借り換える際は保証料や融資事務手数料、団体信用生命保険料といった諸経費も別途かかる点にも気をつけたほうがよいでしょう。

住宅ローン借り換え時には妻分のローン残債に応じた贈与税が課せられる点に注意

金融機関の審査が通って無事に住宅ローンを借り換えられたとしても、それですべてが終わりというわけではありません。夫の単独名義で新たに組んだ住宅ローンで妻分の残債を返す形となるため、妻のローン残債に応じた贈与税が発生してしまうのです。

たとえば妻の住宅ローン残債が1,000万円だった場合の贈与税は以下のとおりです。

(1,000万円-110万円)×40%-125万円=231万円

贈与税は贈与を受けた側、つまりこの場合は妻に課せられるため、妻が確定申告をして贈与税を納めなければならない点に注意が必要です。

贈与税の基礎控除額110万円の範囲で贈与する

贈与税の年間基礎控除額は110万円です。この範囲での金銭のやりとりであれば贈与税は発生しません

たとえば夫が妻名義の住宅ローンを月8万円ずつ返済したとすると、年間で96万円負担することになりますが、基礎控除額内に収まっているため、贈与税を納める必要はないのです。

ただし、一定の金額を数年にわたって分割して贈与する契約であると税務署に見なされてしまった場合は贈与税が課せられてしまうことがあるので、毎年贈与契約書を交わし、それに基づいて贈与を行うことをおすすめします。

共有名義のトラブルを避けるには単独名義がおすすめ

夫婦共働きのうちは夫婦共有名義の住宅ローンを組んでも返済に困ることはないでしょう。しかし妻が専業主婦となった場合は、妻名義の住宅ローンの返済が難しくなります。

夫が妻の住宅ローンを肩代わりしようとしても贈与税が発生してしまう点もデメリットのひとつです。また、共有名義とすることで「売却がしにくくなる」「離婚・相続時にトラブルが起こりやすい」などのデメリットが生じてしまいます。

このような事態を避けるためにも、住宅ローンは最初から単独名義で組むことをおすすめします。

ここでは、夫婦共有名義で住宅ローンを組んだ際に起こりやすいトラブル事例やトラブルを避けるための方法について解説します。

夫婦共有名義の住宅ローンを組むと起こり得るデメリット

夫婦共有名義の住宅ローンを組む際に発生しやすいトラブルは以下のとおりです。

  • 一方の収入が減った際に返済が困難となる
  • 共有者の同意を得られない場合は勝手に売却できず、離婚時にトラブルが起こりやすい
  • 購入資金の負担割合と持分割合が異なると贈与税が課せられることがある
  • 相続時にトラブルが発生する可能性がある
  • 配偶者が死別した際に遺族側のローンが残る

ひとつずつ見ていきましょう。

一方の収入が減った際に返済が困難となる

夫婦共有名義の住宅ローンは夫婦それぞれが返済義務を負う形となるため、どちらかの収入が減少する、もしくはなくなった場合は返済が難しくなるでしょう。

また、支払いができないからといって夫婦間で資金のやりとりをした場合は贈与税が課せられる点もデメリットです。

共有者の同意を得られない場合は勝手に売却できず、離婚時にトラブルが起こりやすい

共有名義の不動産の場合、ほかの共有者の同意を得なければ勝手に売却できません

たとえば離婚することになった際、不動産を売却して持分に応じて現金を分け合えればとくに問題はありませんが、どちらかがこのまま家に住み続けたいと主張した場合はそれができないため、家の処遇を巡って夫婦間でもめ事が起こる可能性があります。

このような場合は、どちらかが相手の持分を買い取ることで共有状態を解消できます。共有持分のみであればほかの共有者の承諾を得なくても処分が可能なため、共有持分を専門に取り扱う買取業者に買取を依頼する方法もあります。

 購入資金の負担割合と持分割合が異なると贈与税が課せられることがある

夫婦共有名義の住宅ローンを組む場合は負担割合に応じて持分を所有権登記します。たとえば3,000万円の住宅を購入する際に夫と妻で1,500万円ずつローンを組んだときの持分は、それぞれ2分の1です。

しかし夫が2,000万円、妻が1,000万円の住宅ローンを組んだにもかかわらず、所有権登記の持分をそれぞれ2分の1とした場合、妻が本来負担しなければならない金額と実際の負担金額に500万円の差額が発生します。

このようなケースでは夫から妻へ500万円の贈与があったと見なされて妻側に贈与税が課せられてしまうため、共有名義にするときは負担割合と持分割合を揃えることが大切です。

相続時にトラブルが発生する可能性がある

仮に夫婦のどちらかが亡くなって相続人が複数いる場合、共有名義の持分が細分化されて権利関係が複雑となる恐れがあります。不動産を売却したいと考えても共有者全員の同意が不可欠のため、思うように事が運ばずに時間や手間がかかってしまうでしょう。

また、自分の持分のみであれば自由に処分できるため、いつの間にか共有者が見知らぬ第三者に持分を売却してしまう可能性もあります。第三者がほかの共有者に対して家賃を請求したり、持分の買取を迫ったりするトラブルが発生しないとも限りません

もし買取交渉が難航した場合は、「共有物分割請求」を起こされる可能性もあります。

請求があったときは共有物の分割について話し合わなければならず、協議がまとまらなかった際は「共有物分割訴訟」という裁判により、どちらかが代償金を支払うか、共有物を強制的に売却した金額を分けるかなどの対応を取らなければならないため、注意が必要です。

配偶者が死別した際に遺族側のローンが残る

住宅ローンの加入時に団体信用生命保険に加入していれば、契約者が死亡した際に保険金で残債を完済できます。連帯債務型の住宅ローンを組んでいる場合は夫婦どちらも団体信用生命保険への加入が可能なため、夫婦のどちらかが亡くなっても保険金による全額弁済を受けられます。

しかしペアローンの場合は夫婦それぞれが住宅ローンを組む方式のため、どちらかが死亡したときは名義人の残債のみしか免除されず、遺族側の住宅ローンは引き続き返済し続けなければなりません

将来専業主婦になる可能性がある場合は夫の単独名義で住宅ローンを組む

2人分の住宅ローン減税の控除を受けるために共有名義の住宅ローンを組もうと考えている場合は、まず将来のライフプランをしっかりと検討しましょう。

住宅ローン控除を受けられる期間は最大で13年です。住宅ローンを組むときは共働きを続けるつもりでいても、10数年の間に出産や介護などを理由に妻が退職せざるを得ないケースも出てくるでしょう。

住宅ローン減税の控除期間13 年間の特例措置について、新型コロナウイルス感染症及びそのまん延防止のための措置の影響により入居が期限(令和2年12 月31 日)に遅れた場合でも、以下の両方の要件を満たした上で令和3年12 月31 日までに入居すれば、特例措置の対象となります。

[1]一定の期日までに契約が行われていること。
・ 注文住宅を新築する場合:令和2年9月末
・ 分譲住宅・既存住宅を取得する場合、増改築等をする場合:令和2年11 月末

[2]新型コロナウイルス感染症及びそのまん延防止のための措置の影響によって、注文住宅、分譲住宅、既存住宅又は増改築等を行った住宅への入居が遅れたこと。

引用元:国土交通省 住宅ローン減税

妻が専業主婦となって収入がなくなっても住宅ローンの支払いは続きます。また、住宅ローン控除の恩恵にもあずかれなくなってしまいます。

将来的に専業主婦となる可能性がある場合は、最初から夫の単独名義で住宅ローンを組むことでのちのトラブルを避けられるでしょう。

もし共有名義にする場合は妻の貯蓄を頭金に充当する

もし妻に負担がかからない方法で共有名義にしたい場合は、妻が頭金を負担し、残りを夫が単独で住宅ローンを組む形を取るとよいでしょう。このケースでは、たとえ妻が将来専業主婦となっても住宅ローンの返済義務を負わなくて済みます。

ただし、持分割合を登記する際には注意が必要です。資金の負担割合と持分割合が異なる場合は贈与税が発生する可能性があるため、資金の負担割合に応じて登記しましょう。

たとえば4,000万円の住宅のうち妻が現金で500万円、夫が住宅ローンで3,500万円を負担する場合は、妻が8分の1、夫が8分の7の割合で所有権登記をすれば、問題ありません。

まとめ

夫婦共有名義で住宅ローンを組むと、夫と妻それぞれが住宅ローン控除を受けられるメリットがあります。

しかし住宅ローンの返済途中で妻が専業主婦となった場合は、妻の収入がなくなるため住宅ローン控除が適用されなくなります。また、妻の収入がなくても妻名義の住宅ローンを支払い続けなければなりません。夫が妻の住宅ローンを肩代わりすると贈与税が発生してしまう点もデメリットです。

共有名義の住宅ローンを組んだにもかかわらず、妻が専業主婦となる場合は住宅ローンを借り換えて夫の単独名義にすることをおすすめします。

共有名義の住宅ローンを組もうと検討している場合は、まずは今後のライフプランを考えましょう。

将来的に妻が専業主婦となるのであれば、最初から夫の単独名義で住宅ローンを組むことでさまざまなトラブルを避けられます。

夫婦共有名義の住宅ローンを組む際は、メリットとデメリットをしっかりと把握し比較したうえで、資金計画を立てるようにしましょう。

住宅ローン控除についてよくある質問

妻が出産や介護で退職してしまうと、所得がなくなるので、住宅ローン減税を受ける事はできなくなります。
夫から妻への贈与と見なされ、贈与税が発生します。ただし年間110万円までの贈与はかかりません。
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