「単独名義と共有名義」自分たちに適したローンの選び方
不動産を購入した際、その不動産が自分のものであることを示すために「登記」を行う必要があります。このとき、夫婦どちらか1人の名義で登記することを「単独名義」、夫婦2人の名義で登記することを「共有名義」といいます。
共有名義の場合は、夫婦がそれぞれ負担した資金に応じて共有持分の割合を設定しなければなりません。
たとえば、3,000万円の家を購入する際に夫と妻が双方ともに1,500万円ずつの住宅ローンを組んだときの持分割合は、夫と妻それぞれ2分の1ずつです。
それでは、住宅ローンを組む際に単独名義か共有名義かを決めるポイントはいったいどこにあるのでしょうか。そこでここでは、どのような場合に単独名義・共有名義が向いているのかをそれぞれのメリット・デメリットとともに解説します。
将来のライフステージの変化をイメージしながら検討するとよいでしょう。
単独名義が向いているケース
単独名義が向いているのは、以下のケースです。
- 将来妻が専業主婦となる可能性がある
- 離婚時のトラブルを回避したい
- 死別時のトラブルを回避したい
- 相続時のトラブルを回避したい
それぞれの事例について見ていきましょう。
将来妻が専業主婦となる可能性がある
共有名義で住宅ローンを組んだときは夫婦どちらにも返済義務が課されるため、将来妻が専業主婦となった場合はローンの支払いが難しくなる可能性があります。また、夫が妻のローンを肩代わりすると贈与税が課される点にも注意が必要です。
一方、単独名義の場合は夫の収入のみでローンを組むため、たとえ妻の収入がなくなったとしても影響はありません。
もし将来的に育児や介護などで妻が離職する可能性があれば、最初から夫の単独名義で住宅ローンを組んだほうがよいでしょう。
離婚時のトラブルを回避したい
夫婦が婚姻中に取得した不動産は財産分与の対象であり、持分割合にかかわらず、夫婦ともに2分の1ずつ分けるのが原則です。
物理的に分割できない不動産は売却して現金化すれば夫婦で分けられますが、共有名義の不動産は売却時に名義人全員の同意が必要なため、万が一離婚をすることになってしまった場合、不動産を巡ってもめてしまう恐れがあります。どちらかが売却を希望したとしても、どちらかが住み続けたいと主張すれば売却できません。
また、住宅ローンの返済についても注意が必要です。たとえ離婚したとしても、共有名義の住宅ローンはそれぞれが返し続けなければなりません。しかし、時には一方の返済が滞ってしまうケースもあるでしょう。互いに連帯保証人となるペアローンを組んでいる場合はその債務についても責任を負わなければならないため、注意が必要です。
離婚時に不動産を夫か妻の単独名義にしようと考えても、住宅ローンが残っている場合はまずどちらかの名義のローンを完済する必要がある点も押さえておきましょう。
しかしはじめから単独名義で住宅ローンを組んでおけば、たとえ離婚したとしても不動産を自由に売却できるため、無用なトラブルを避けられます。不動産を売却できれば財産分与しやすい点もメリットです。
死別時のトラブルを回避したい
住宅ローンを加入する際は、万が一のときに備えて団体信用生命保険（団信）に加入するのが一般的です。団信は名義人が亡くなった際に保険金でローンが完済されるしくみのため、遺族にローンの負担がかからない点に特徴があります。
しかし、共有名義で住宅ローンを組んでいるときは注意が必要です。
たとえば連帯債務型の住宅ローンの債務者は夫婦2人ですが、団信に加入できるのは主たる債務者のみです。夫のみが団信に加入していて夫に万が一の事態が起こった場合、夫が負担する住宅ローンの残債は保険金で相殺されますが、妻分の住宅ローンの返済義務はそのまま残ってしまうのです。
夫婦がそれぞれ住宅ローンを契約するペアローンも同様です。ペアローンを組む場合は夫婦それぞれが団信に加入します。しかし仮に夫が亡くなった場合、夫の住宅ローンは団信で相殺されますが、妻の住宅ローンは残ります。
その点、単独名義の住宅ローンであれば名義人が亡くなったとしても団信によって残債を完済できるため、遺族が住宅ローンの返済義務を負うリスクを避けることが可能です。
相続時のトラブルを回避したい
共有名義の不動産の場合は、相続時のトラブルにも注意が必要です。
たとえば子どものいない夫婦で夫が亡くなった場合、配偶者のほかにも夫の親や兄弟姉妹、甥、姪などが法定相続人となる可能性があります。さらに相続が繰り返されると、共有持分がより細分化されて共有者が増えてしまう恐れがあるのです。
共有名義人が増えると、不動産の売却が難しくなります。
また、共有名義人の1人がいつの間にか第三者に自身の共有持分を売却した場合、その第三者から賃料を請求されたり、共有物分割請求を起こされたりする可能性があります。共有物分割請求を起こされると、最悪の場合、裁判所の命令で強制的に競売に掛けられることもあるため、注意が必要です。
一方、単独名義の場合は相続人を1人に指名しておけば持分の細分化を防げるため、相続時のトラブルを回避できます。
とにかく面倒事に巻き込まれたくない方は、共有名義よりも単独名義を選択するとよいでしょう。
共有名義が向いているケース
共有名義が向いているのは、以下のケースです。
- 借入額を増やして希望通りの家を購入したい
- 住宅ローン控除を2人分受けたい
- 相続税対策をしたい
それぞれの事例について詳しく見ていきましょう。
借入額を増やして希望通りの家を購入したい
単独名義で住宅ローンを組む場合は夫の収入のみで審査されるため、場合によっては希望の金額を借りられない可能性があります。
しかし共有名義の場合は夫と妻の収入を合算できるため、借入可能額を増やすことが可能です。借入額が増えれば、その分、購入できる家の選択肢が広がるため、より希望に近い家を購入できるでしょう。
また、共有名義でローンを組めば、頭金をあまり用意できない場合でも購入資金のほとんどを住宅ローンでまかなえます。
住宅ローン控除を2人分受けたい
住宅ローン控除は、年末時点でのローン残高の0.7％が所得税や住民税から控除される制度です。取得する住宅によって要件は異なりますが、最大で年間21万円、13年で273万円の減税が可能です。
夫が単独名義で住宅ローンを組んだときは夫しか住宅ローン控除が適用されませんが、共有名義では夫婦2人とも住宅ローン控除を受けられるため節税につながり、その分、家計の負担も減ります。
2人分の住宅ローン控除を受けたい場合は、共有名義の住宅ローンを利用するとよいでしょう。
なお、住宅ローン控除を受ける際、不動産を購入した翌年に確定申告する必要があります。会社員の場合、2年目以降は会社の年末調整時に「住宅借入金等控除証明書」「金融機関での残高証明書」を提出すれば、確定申告が不要です。
相続税対策をしたい
単独名義の不動産で相続が発生したときは家全体の評価額に対して相続税が課されますが、共有名義の場合は持分割合に応じて相続税が課されるため、結果的に節税につながる点はメリットの1つです。
たとえば4,000万円の住宅を購入したときの例を見てみましょう。
単独名義の場合、名義人が亡くなって相続が発生したときに家全体が課税対象となるので、4,000万円に対して相続税が課されます。
相続税の課税対象：4,000万円
一方、夫婦が2,000万円ずつローンを組んだ場合の持分はそれぞれ2分の1です。夫が亡くなって相続が発生した際には、夫の持分である2分の1のみに相続税が課せられます。
相続税の課税対象：2,000万円
このとき、妻の持分には相続税は課せられないため、単独名義のときよりも節税が可能なのです。
ただし、配偶者が相続する場合には、①1億6000万円 ②配偶者の法定相続分相当額のどちらか大きい金額までは相続税はかかりません。購入価格の大きな物件や将来値上がりが予想されるマンションなどは相続税の対策が必要です。
住宅ローンの種類別メリット・デメリットを解説
一口に住宅ローンといっても、組み方には単独名義・連帯保証型・連帯債務型・ペアローンの4種類があります。それぞれにメリットとデメリットがあるため、利用の際は事前にしっかりと検討し、自分たちに適したローンを選ぶことが大切です。
ここでは、住宅ローンの種類とそれぞれのメリット・デメリット、選び方のポイントをご紹介します。
夫単独名義の住宅ローン
夫が1人で借入れる「単独名義の住宅ローン」は1人分の収入で金融機関の審査を受けることから、夫婦2人で組むときよりも借入可能額は低くなります。所有権も夫のみの単独名義です。妻の持分はないものの、妻にローン負担が課せられない点はメリットです。
また、住宅ローンの借入時に夫は団信に加入します。万が一夫が亡くなったとしても保険金で残債が相殺されるため、残された妻が借金を背負う必要がない点もメリットの1つです。
将来妻が専業主婦になる予定がある、夫の収入だけで希望額を借りられる場合は、単独名義の住宅ローンを選ぶとよいでしょう。
夫婦で収入を合算！連帯保証型ローン
連帯保証型のローンは夫と妻の収入を合算するタイプのため、単独名義よりも借入額を増やせます。あくまでも債務者は夫のみであるため、合算できる妻の収入は半分ほどですが、この場合の妻は連帯保証人のため、月々の返済義務がない点はメリットといえます。
ただし、債務者である夫が返済困難な状況に陥ったときは、連帯保証人である妻に返済義務が発生する点には注意が必要です。
また、連帯保証型のローンは夫婦の収入を合算するとはいえ、名義人はあくまでも夫です。不動産も夫の単独名義となり、妻に持分はありません。団信に加入できるのも夫だけであり、たとえ妻が亡くなってもローンは残ります。住宅ローン控除を利用できるのも夫だけです。
妻が将来仕事を辞める可能性がある、妻が契約社員かパートで安定性がない、夫の収入のみではローンが通らないなどの場合は、連帯保証型の住宅ローンを選ぶとよいでしょう。
夫婦で収入を合算！連帯債務型ローン
連帯債務型のローンも、連帯保証型と同様に夫婦の収入を合算するタイプです。ただし、妻も債務者の1人となって返済義務を負う点に大きな違いがあります。
夫婦がそれぞれの責任においてローンを返していくしくみのため、夫婦ともに住宅ローン控除を受けられる点はメリットです。
また、夫婦それぞれがローンを負担する形となるため、家の持分も資金の負担割合に応じて登記します。
団信の扱いについては、住宅ローンのタイプによって異なる点に注意が必要です。長期固定金利型のフラット35を利用する場合は夫婦ともに団信に加入できますが、金融機関によっては夫のみしか加入できないケースもあります。
団信に加入していない妻が亡くなった場合は残債が完済されず、夫が債務を負わなければなりません。
妻の収入は安定しているが負担を軽減したい、家を夫婦共有名義にしたい方は、連帯債務型の住宅ローンを選ぶとよいでしょう。
夫婦共同名義のペアローン
ペアローンとは、夫婦がそれぞれ別々のローンを組むことです。
住宅ローンの契約数が2本となるため、手数料なども2倍かかる点はデメリットですが、夫婦それぞれが団信へ加入でき、住宅ローン控除も2人分受けられるメリットがあります。
ただし、団信が適用されるのはローン名義人分の残債のみであり、遺族側のローンはそのまま支払い続けなければならない点には注意が必要です。
そのため、団信に加入していない配偶者が亡くなった場合に備えて、民間の生命保険に加入しておくなどの対策をしておくと安心です。この場合、毎月の掛け金の負担があるため現在加入の生命保険の抜本的な見直しが必要です。
妻に安定した収入があって仕事を辞める気がない、借入額を増やして希望の家を購入したい、家を夫婦共有名義にしたい方はペアローンを選択するとよいでしょう。
| 単独名義 | 収入合算型 | ペアローン | ||
|---|---|---|---|---|
| 連帯保証型 | 連帯債務型 | |||
| 契約者 | どちらか一方 | どちらか一方 | どちらか一方 | 夫婦それぞれ |
| 住宅ローン控除 | 1人分のみ | 1人分のみ | 2人分利用可能 | 2人分利用可能 |
| 団体信用生命保険 | 名義人のみ加入 | 名義人のみ加入 | 原則は名義人のみ加入（フラット35は夫婦で加入可能） | 夫婦それぞれ加入可能 |
| 名義 | 単独名義 | 単独名義 | 夫婦共有名義 | 夫婦共有名義 |
夫婦共有名義の住宅ローンを組む際の注意点
夫婦共有名義の住宅ローンを組む際は、以下の点に注意しましょう。
- 資金の負担割合に応じて持分割合を決める
- 夫が妻名義の住宅ローンを返すと贈与税が課されることもある
- 毎月の返済額を抑える
それぞれについて詳しく解説します。
資金の負担割合に応じて持分割合を決める
夫婦共有名義で住宅ローンを組んで不動産を購入する際は、それぞれの資金の負担割合に応じて持分割合を登記する必要があります。
たとえば4,000万円の住宅を夫が3,000万円、妻が1,000万円のローンを組んで購入したときの持分割合は以下のとおりです。
このケースでは夫が4分の3、妻が4分の1の割合になるように持分を登記しなければなりません。
夫婦だから権利は平等といって、安易に2分の1ずつにするのはNGです。負担割合と持分割合が異なる場合は贈与税が課されることもあるため、注意が必要です。
たとえば4,000万円の住宅を購入した際、夫婦の持分割合を2分の1ずつで登記するにはそれぞれが2,000万円を負担する必要があります。
さらに、もし夫婦の一方が独身時代の貯蓄を自己資金（頭金）として負担した場合、その分も持分割合に反映させなければなりません。
しかし、夫が3,000万円、妻が1,000万円を負担しているにもかかわらず持分割合を2分の1ずつにすると、妻名義の住宅ローンの差額分1,000万円（1,000万円－2,000万円）を夫から妻に贈与したと見なされてしまうのです。
贈与税には110万円の基礎控除額がありますが、基礎控除後の課税価格が1,000万円以下の場合は40％の税率が課されてしまいます。
上記の例では、
と231万円もの贈与税を納めなくてはならないため、共有名義の持分割合は必ず資金の負担割合に合わせましょう。
参照元：国税庁HP「No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」
夫が妻名義の住宅ローンを返すと贈与税が課されることもある
連帯債務型の住宅ローンやペアローンを組んで住宅を購入した場合、たとえ妻が専業主婦となって収入がなくなっても、妻名義の住宅ローンは妻が返済し続けなければなりません。
妻に代わって夫が妻名義のローンを返済すると贈与税の対象となるため、気をつけましょう。
(※毎年110万円以下の金銭の贈与は非課税です。夫から妻へのローン返済の資金贈与は110万円以下であれば課税されません。年間110万円以上の贈与とならないように留意しましょう。)
この場合は、資金の負担割合に応じて持分割合を変え、夫が肩代わりしても贈与税が課されないようにする方法をおすすめします。
また、共有名義から夫の単独名義に住宅ローンを借り換えるときは、妻の残債に対して贈与税が課される点にも注意が必要です。
夫婦共有名義の住宅ローンの返済で贈与税を納めずに済む方法を詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
毎月の返済額を抑える
夫婦共有名義の住宅ローンを組む前に、将来のライフプランをしっかりと考えることをおすすめします。
いまは夫婦共働きで2人とも収入があるかもしれませんが、子育てや介護などで妻が仕事を辞めざるを得ない状況に追い込まれることもあるでしょう。
一般的に、年収に対する年間返済額割合の理想は25％といわれています。たとえば年収が500万円の場合は125万円。月々に換算すると約10万4,000円です。
もちろんこの他にも修繕費や設備の交換費用、固定資産税、火災保険などのランニングコストも考慮しておく必要があります。
共有名義の住宅ローンを借りる際は妻が働けなくなったときのことを想定し、毎月の返済額が高くなり過ぎないように配慮することが大切です。
まとめ
夫婦共有名義の住宅ローンを組むと「借入額が増やせる」「住宅ローン控除を2人分受けられる」などのメリットがありますが、一方で「妻が専業主婦となって収入がなくなった場合に返済が困難になる」「離婚・相続時にトラブルが起こる可能性がある」などのデメリットもあります。
もし夫婦揃って働き続けることを決めている場合は、共有名義の住宅ローンを組むメリットは大きいでしょう。
しかし、将来妻が専業主婦になる計画があるのであれば、最初から夫の単独名義の住宅ローンを組むことをおすすめします。
住宅ローンを借りる前に、ライフプランや返済計画をしっかりと考えましょう。
その際には、住宅のランニングコストや住宅ローンの仕組みに詳しい専門家に返済計画を立案してもらうことを検討することをおすすめします。
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