共有名義の土地は単独でも売却可能!4つの売却方法を解説

共有持分
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共有名義の土地を売却するには、通常の土地取引と比べ共有名義人ごとに持分が設定されている事から売却にも共有者の同意が必要になります。

「離婚するので共有状態を解消したい」「相続によって取得するが活用方法がない」など様々な理由があると思いますが、今後の活用方法がない場合は共有持分単独の売却がおすすめです。

いざ、トラブルが発生すると共有者間の交渉が難しくなったり、裁判にまで発展するケースも長い期間や費用、手間がかかってしまいます。

このようなトラブルに巻き込まれないよう早めに共有状態を解消するには、ご自身の共有持分を単独で売却する方法がおすすめです。

共有名義という特性上一般の買取業者では取り扱いが難しい事がほとんどですが、共有持分専門の業者であれば単独でも売却が可能です。

他社では取り扱いが難しい共有名義の土地取引でも、専門の業者であれば高額で買取ってもらえる可能背があるので、まずは査定から始めてみるのをおすすめします。

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監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二と申します。訳あり物件や売りにくい不動産の買取再販業を営んでおります。サービスサイトとして、「訳あり物件買取PRO」を運営しています。訳あり物件買取PROの責任者として、執筆・編集・監修のすべてに携わっています。

共有名義人ができること・できないこと

共有名義の土地を取得しても、自分一人でできることや共有者の同意がないとできないことがあります。

共有者が単独で認められる権利から、共有者の同意が必要となる権利を解説していきます。共有者のできること・できないことは次の表のとおりです。

項目 自由度 具体的内容
保存行為 単独で可能 修繕、無権利者に対する明渡請求、抹消登記請求など
管理行為 共有持分の所有割合の半数の同意が必要 共有物の賃貸借、リノベーション、地盤改良など
変更行為 共有者全員の同意が必要 処分、建て替えなど

 

単独でできること

共有名義人が単独でできることとして、「保存」「使用」の2つがあります。

保存

保存行為には、修繕、無権利者に対する明渡請求、抹消登記請求、法定相続による所有権移転登記があります。修繕は土地の価値を保つための行為であり、現状回復を目的とした損壊した地盤の補修も対象になります。

土地が無権利者によって不法占拠された場合に明渡請求を行って追い出したり、すでに権利がない方が何らかの事情で登記記録などに記載がある場合の抹消登記も単独で可能です。

共有持分を相続によって取得した場合に、法定相続分にしたがって所有権移転登記を単独で申請することが可能です。

民法
(共有物の管理)
第二百五十二条 共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。

使用

共有名義人の持分割合に関係なく、その土地全体の使用は認められています。実際には他の共有者が居住したい場合、共有者全員との話し合いが必要です。また共有者の一人が居住する場合、他の共有者へ持分割合に応じた賃料を支払う可能性があるため注意しましょう。

民法
(共有物の使用)
第二百四十九条 各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。

共有名義人の同意がないとできないこと

共有名義人が他の共有名義人との間で、過半数の同意によってできることと全員の同意がなければできないことがあります。

共有名義人の持分価格の過半数の同意によってできる管理行為
管理行為は、共有している土地や土地にかかる権利の性質を変えない範囲で「改良」や「利用」することです。

改良

共有物の交換価値を増加させる行為として改良が認められています。改良は例えば不動産の場合であれば、既存のあるものをより価値を上げるために行うリフォームやリノベーションのことであり、土地の場合であれば、地盤改良や整地することになります。

民法
(共有物の変更)
第二百五十一条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

利用

共有物の性質を変更せずに収益を上げる行為として利用が認められています。利用は土地を短期的に賃貸借したり、賃貸借契約を解除したりすることをいいます。例えば、駐車場や資材置き場などとして貸し出すことを指します。

民法
(共有物の管理)
第二百五十二条 共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。

共有名義人全員の同意によってできる変更・処分行為全員の同意によってできること
変更・処分は、管理行為と異なり、共有している土地にかかる権利の性質を変えるものです。つまり、共有している土地の売却や抵当権設定などになります。借地借家法の適用のある賃貸借契約を締結するには、共有名義人全員の同意が必要です。

土地全体を処分するには、共有名義人全員の同意が必要となりますが、自分の持分を売却する場合、共有名義人の同意は必要ありません。自分の持分はいつでも売却が可能です。

民法
(共有物の変更)
第二百五十一条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

共有名義人の一人が勝手に抵当権を設定した場合

土地全体に抵当権設定の効果はなく、共有者1人の共有持分の範囲に抵当権が及ぶことになります。土地全体の変更・処分行為をするには、共有名義人全員の同意が必要となるためです。つまり、勝手に抵当権を設定したとしても土地全体に抵当権は及びません。

共有名義の土地を売却する方法

共有名義の土地を売却するには、自分の持分のみを売却する場合や、共有者全員の同意が必要な場合があります。

他にも共有者と顔を合わせず売却できる方法も紹介しているので、ご自身の状況に合わせた売却方法を確認してみてください。

自分の持分を共有者へ売却

共有名義の土地を保有している場合、自分の持分を他の共有者へ売却することが可能です。売却価格は共有者同士の交渉となるため、他の共有者が自分の持分を強く取得したいと望んでいる場合には、高額で売却が可能になるでしょう。

しかし、他の共有者が自分の持分の買取に応じない場合や、資金力がない場合には、価格の交渉が必要だったり、低額の合意だったり、買取が成立しないこともあります。

また、売却価格が低すぎると低額譲渡とみなされ、贈与税が発生する可能性があります。低額譲渡になる可能性がある価格は、土地の時価の1/2未満になります。親子や親族間などで共有持分の売買をする場合、売却価格に注意するようにしましょう。

共有者全員で売却

自分を含めた共有者全員の同意を得ることができれば、売却が可能です。

共有者の中で一人でも反対する方がいる場合は売却はできません。共有者全員の同意を取るにあたって、弁護士などの第三者に依頼し、同意書を作成しておくことで、後日になって売却の同意をしていないなどのトラブルを防ぐことができます。

共有者全員で売却する場合は、単独名義の場合と同じ市場価格で売却できます。

自分の持分の土地を分筆して売却

共有している土地を持分割合に応じて分筆することで、単独名義となり売却することができます。

分筆することで、1つの土地に複数の共有者がいる状態から、土地の所有権が単独名義へと切り替わります。分筆した土地は単独名義になるため、自由に売却できます。

共有名義の土地を分筆する場合、共有持分割合に応じて分筆します。どの範囲を所有するかは話し合いによって決めることになります。

分筆する上での注意点

分筆時において、日当たりがよい場所や道路に接している場所などによって土地の価値が変わることがあります。例えば共有持分割合が1/2だった場合、分筆することで同じ土地の価値になるはずです。しかし日当たりが悪かったり、道路に接していなかったりすると土地の評価額が1/2より低くなってしまうため注意しましょう。

各共有者が公平に分筆されるように、過不足があれば超過分を支払ったりトラブルにならないように調整する必要があります。

分筆した土地の売却

分筆した土地であれば、隣地所有者が買取に応じてくれる可能性があります。

地続きのお隣さんにとっては、第三者より価値を感じる土地のため相場より高額で買い取ってくれるかもしれません。分筆したらまずは隣地所有者へ声掛けしてみましょう。

自分の持分を共有者以外に売却

自分の持分については共有者の合意などが必要ないため、投資家や不動産会社などの第三者へ自由に売却ができます。しかし共有者以外に売却する上で注意すべきことがあります。

共有者以外に売却する上での注意点

共有名義の土地を売却する場合、投資家や不動産会社によっては取り扱ってもらえないことがあります。取り扱いができない要因として、買取後に自由に土地を活用できないことや、他の共有者との交渉が長期化するリスクがあるため、取り扱いを断られてしまいます。

一般の不動産業者での対応は難しいものの、共有名義の土地を専門に買い取ってくれる業者があります。もし共有者との間で売買がまとまらない場合には、専門の買取業者に査定や相談をしてみるとよいでしょう。

共有持分を扱う専門業者へ売却

共有持分を専門に扱う業者であれば共有名義の土地の買い取りが可能です。

AlbaLinkでは、共有持分の土地を始め、さまざまな瑕疵がある物件など売りにくい物件を直接買い取りしています。いわゆる訳アリ物件を買い取った実績も多数あるため、共有名義の土地の売却を考えていたらお気軽にご相談ください。

他の共有名義人と会わずに売却するには代理人や業者に依頼

共有名義の土地を売却する際に、売買契約や引き渡し時に共有者全員で立ち会う必要があります。

遠方で立ち会えない場合や、仲が悪かったり疎遠だった場合には、代理人や不動産会社へ依頼し、共有者と会わずに売却することも可能です。

代理人に依頼

売買契約や土地の引き渡しは、自分の代わりになる代理人を立てて、代理人と他の共有者で売却手続きをします。すべて代理人が手続きするため。他の共有者に会うことはありません。

代理人を立てる上で、本人が代理人に委任したことを証明する委任状が必要です。代理人に委任するということは、すべての決定権を代理人に委ねることになります。しかし法律に詳しくない人に依頼してしまうと、自分と代理人とで認識がずれたり、前提条件がわからなかったりするため注意が必要です。

一般的には弁護士や司法書士などの法律に詳しい専門家へ依頼するケースが多いので覚えておくとよいでしょう。

不動産会社へ持ち回り契約

土地の売主と買主の双方が立ち会いできないときに、不動産仲介業者が双方へ足を運び契約書を作成する方法です。

遠方などで立ち合いが難しい人におすすめですが、契約内容の認識のずれや、売主買主ともに顔を見ずに契約まで進んでしまうため、詐欺に合わないように注意しましょう。

共有名義の土地を売却する際のトラブルは他の共有名義人との間に起きる

共有名義人として土地を所持しているにもかかわらず、何の許可もなく他の共有名義人に売却されたり、建物を壊されたりしてはトラブルのもとです。

共有名義人の同意が得られていない

自分の共有持分は自由に売却ができるものの、もし他の共有名義人が自分に黙って売却した場合、どう思うでしょうか?よい気持ちはしないでしょう。そのため共有持分を売却する際には、他の共有名義人に売却の意思を伝えることで、トラブルを防ぐことができます。

また共有持分に住宅ローンの残債がある場合、共有不動産の売却価格が残債を下回っていれば差額分を個人でまかなう必要があります。もし売却価格が残債を上回っていれば、売却代金を残債に充てることが可能です。

共有名義の土地を売却した後に行う登記と確定申告

共有名義の土地を売却した後に登記や確定申告を行わなければいけません。

登記をしないと買取した方の所有権を他の方に対して主張ができなくなります。つまり買取はしたものの自分のものといえない状態になってしまいます。また確定申告は土地の売却によって利益が発生する場合に行わなければ、無申告加算税が適用されます。

無申告加算税は、原則として納付すべき税額の50万円以下は15%、50万円を超える部分は20%の割合を乗じて計算した金額です。また納めるべき期間を過ぎているため延滞税納付する必要があります。

所有権移転登記

所有権移転登記は土地の売却などによって所有権が別の人に移った場合に必要となる登記です。所有権の移転が明確にされたことを登記しなければ、所有権を持っていることを他の方に対して主張ができなくなってしまいます。

譲渡所得税

土地を売却したら必ず確定申告をしなければなりません。土地を売却したことで利益が発生すれば、その利益に対して譲渡所得税が発生します。譲渡所得税は売却価格に対して、取得する際にかかった経費などを差し引いて算出します。

まとめ

ここまで、共有名義の土地を保有する可能性がある場合や、すでに保有している場合に売却する方法などをご紹介してきました。最後に5点まとめます。

第一に、共有名義の土地は、共有者と合意があれば売却が可能です。共有者全員による売却は、単独名義の場合と同じく、市場価格で売却できることを覚えておきましょう。

第二に、自分の持分のみでも売却ができます。ただし、一般の不動産会社の場合、共有持分の土地の取り扱いはほとんどないため、共有持分を専門に扱っている業者に依頼しましょう。

第三に、代理人や持ち回り契約でも売却が可能です。売主や買主が遠方などで対応ができず、代理人を立てる場合や不動産仲介業者と契約することで、売主と買主双方へ契約を結ぶ手続きを行えます。

第四に、トラブルにならないのが一番ですが、話し合いができない場合や、話し合いがまとまらなければ、自分の持分のみの売却をおすすめします。

最後に、専門の買取業者へ相談してみることです。とくに第三者に売却する場合に、共有持分を専門に扱う業者として、AlbaLinkをご紹介しました。AlbaLinkでは、共有持分の土地などを直接買い取りしてくれるため、もし共有持分を保有する可能性があったり、すでに保有していたりする場合には、相談や査定をしてみることをおすすめします。

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