共有名義の土地でできること・できないこと
1筆の不動産（土地）を複数人で所有していることを「共有名義」といいます。
単独名義（所有者が1人）の不動産（土地）は、所有者1人の意思で自由に活用や売却等ができますが、共有名義の土地はそうはいきません。
共有名義の土地全体を「活用」や「売却」したいのであれば、共有者の合意を得る必要があります。
ということでこの章では、共有者1人の意思でできることと、他の共有者の合意がないとできないことを簡単に解説します。
なお共有名義の不動産の売却方法から知りたい方は「共有名義の土地を売却する方法」からお読みください。
共有者1人の意思でできる「保存」「使用」「持分のみの売却」
共有名義人が単独でできることとして、「保存」「使用」、そして「持分のみの売却」の3つがあります。それぞれの詳細をご説明します。
保存
不動産における保存行為とは「財産として価値のある不動産の現状維持を目的とした行為」を指します。
保存行為とは具体的に「修繕」や「無権利者に対する明渡請求」「抹消登記請求」「法定相続による所有権移転登記」等を指します。
- 修繕
- 原状回復を目的として、損壊した地盤等を修繕する
- 無権利者に対する明渡（明け渡し）請求
- 土地の権限がない者が土地を占拠していた場合に、裁判所の判決を経て無権利の占拠者を強制退去させる
- 抹消登記請求
- 既に返済し終わっている住宅ローンの抵当権など、登記簿上にのみ存在している権利を登記簿から削除し、実体に合致させる
- 法定相続による所有権移転登記
- 法定相続割合通りに不動産を相続して共有する場合、全員分の持分を登記簿に反映させる
実際に、民法では以下のように定められています。
（共有物の管理）
第二百五十二条 共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。引用元：民法252条
使用
共有名義人の持分割合に関係なく、その土地全体の使用は認められています。民法では以下のように定められています。
民法
（共有物の使用）
第二百四十九条 各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。引用元：民法249条
ただ実際に共有している土地に居住したい場合は、共有者全員との話し合いが必要です。
また居住しない共有者は居住している共有者に賃料を請求する権利があり、請求されたら支払わなければならないので注意しましょう。
自身の持分のみの売却
自身の持分のみの売却は、持分の所有者1人の意思でできます。
共有者と仲違いしている、疎遠である等の事情で共有者から売却の同意を得るのが難しい場合は、自身の持分のみを売却すれば共有関係から確実に抜け出せます。
実際に民法206条では以下のように定められています。
民法（所有権の内容）
第二百六条 所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。引用元：民法206条
持分のみの売却方法は詳しくは「自分の持分のみを売却する」で解説しているので参考にしてください。
共有持分権者の過半数の同意がないとできない「改良」と「利用」
土地の「利用」や「改良」は、共有持分の過半数以上の同意があれば行えます。
仮に共有者Aさんが51％の持分を所有していた場合、Aさんの判断のみで「改良」や「利用」ができます。
極論ではありますが、残りの49％を49人で1％ずつ所有していた場合、49人が結束しても過半数の同意を得たことにはならないので、Aさんの同意なしには「改良」や「利用」は行えません。
以下では「改良」や「利用」がどのようなものであるか簡単に解説します。
改良
共有物の交換価値を増加させる行為「改良」は、前述した通り共有持分の過半数の同意があれば可能です。
改良とは、例えば既存のあるものをより価値を上げるためのリフォームやリノベーション、土地であれば基盤改良や整地をすることを指します。
実際に、民法では以下のように定められています。
民法
（共有物の変更）
第二百五十一条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。引用元：民法251条
利用
共有物の性質を変更せずに収益を上げる行為「利用」は、共有持分の過半数の同意があれば可能です。
利用とは、例えば土地を駐車場や資材置き場として短期的に賃貸借したり、反対に賃貸借契約を解除したりすることを指します。
実際に、民法では以下のように定められています。
民法
（共有物の管理）
第二百五十二条 共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。引用元：民法252条
共有者全員の同意がないとできない「売却（処分）」
共有名義の土地全体の売却には、持分割合にかかわらず共有者全員の同意が必要です。
民法では以下のように定められています。
民法
（共有物の変更）
第二百五十一条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。引用元：民法251条
民法では「変更を加えることはできない」と記されていますが、土地の売却は所有者が変わるので「変更行為」に含まれます。
そのため、変更行為の1つである「売却（処分）」は共有者全員の同意がなければできません。
ただし共有名義の土地の売却方法は複数あり、共有者の同意がなくても共有関係から脱却する方法はあります。詳しくは「共有名義の土地を売却する方法」で解説しています。
ちなみに「変更行為」には抵当権の設定も含まれます。土地全体に抵当権を設定して融資を受けることも、共有者1人の意思では行えません。
もし共有者の1人が土地に勝手に抵当権を設定したとしても、抵当権の効果はその共有者の持分にのみ及び、土地全体には及びません。
共有名義の土地を売却する方法
共有名義の土地を売却するには「土地全体を売却する方法」と「自身の持分のみを売却する方法」があります。
なお自身の持分のみを売却するのであれば他の共有者の同意は不要です。それぞれの方法を解説します。
共有者全員の合意を得て土地全体を売却する
自分を含めた共有者全員の同意を得ることができれば、土地全体の売却が可能です。
ただし、共有者の中で一人でも反対する方がいる場合は、土地全体の売却はできません。
共有者全員の同意を取るにあたって、弁護士などの第三者に依頼し、同意書を作成しておくことで、後日になって売却の同意をしていないなどのトラブルを防ぐことができます。
共有者全員で売却する場合は、単独名義の場合と同じ市場価格で売却できます。
自分の持分のみを売却する
共有者と仲違いしている、疎遠である、共有者が土地を手放したくないと言っている等、売却の合意を取るのが困難な場合は、自身の持分のみを売却すれば共有関係から脱却できます。
持分を売却する相手は、主に「他の共有者」か「持分に特化した不動産買取業者」の2択です。
確実にトラブルなく持分を手放したいのであれば「持分に特化した不動産買取業者」に直接売却するのが良いでしょう。
それぞれ簡単にご説明します。
他の共有者へ売却
共有関係から脱却する手段として、自分の持分を他の共有者へ売却する方法もあります。
売却価格は共有者同士の交渉となるため、他の共有者があなたの持分を強く取得したいと望んでいる場合には、高額で売却が可能になるでしょう。
例えば、兄と2人で相続した実家を共有している場合、兄が実家の単独所有を強く望んでいるのであれば、弟の持分をスムーズに買い取ってくれるでしょう。
しかし共有者に資金力がなければ、安価でしか売却できなかったりそもそも買い取ってもらえないこともあります。
また、売却価格が低すぎる場合、具体的には「土地全体の時価に持分割合を乗じた価格の1/2未満」程度だと、低額譲渡とみなされて贈与税が発生するおそれがあるので注意しましょう。
共有持分に特化した専門の買取業者に売却
共有持分を専門に扱う業者であれば、土地の共有持分の買い取りが可能です。
ただし、共有名義の土地を売却する場合、投資家や不動産会社によっては取り扱ってもらえないことがあります。
取り扱いができない要因として、買取後に自由に土地を活用できないことや、他の共有者との交渉が長期化するリスクがあるため、取り扱いを断られてしまいます。
一方、共有名義の土地を専門に買い取ってくれる業者があります。
もし共有者との間で売買がまとまらない場合には、専門の買取業者に査定や相談をしてみるとよいでしょう。
弊社AlbaLinkでは、共有持分の土地を始め、さまざまな瑕疵がある物件など売りにくい物件を直接買い取りしています。
いわゆる訳アリ物件を買い取った実績も多数あるため、共有名義の土地の売却を考えていたらお気軽にご相談ください。
土地を分筆して売却
共有している土地を分筆してそれぞれ単独所有の土地にすることで、各自が土地を自由に売却できるようになります。
例えば、3人で共有している土地であれば、3按分してそれぞれの単独名義とすることで自由に売却できます。
共有名義の土地を分筆する場合、共有持分割合に応じて分筆します。どの範囲を所有するかは話し合いによって決めることになります。
分筆する上での注意点
そもそも土地の分筆には共有者全員の同意が必要です。単独はもちろん、一部の共有者のみの合意では分筆できないので注意してください。
また、土地を分筆することで土地の価値が下がってしまうことがあるので注意してください。
分筆して土地の価値が下がる事例
- 土地が狭くなり一般住宅が建てられなくなる
- 日当たりの悪い土地ができてしまう
- 接道義務を満たしていない土地ができてしまう
共有者が2人で、それぞれの共有持分割合が1/2だった場合、分筆することで同じ土地の価値になるはずです。
しかし、片方の日当たりが悪かったり、道路に接していなかったりすると土地の評価額が1/2より低くなってしまうため注意しましょう。
各共有者が公平に分筆されるように、過不足があれば超過分を支払ったりトラブルにならないように調整する必要があります。
分筆した土地の売却は隣地所有者に相談
分筆した土地であれば、隣地所有者が買取に応じてくれる可能性があります。
地続きのお隣さんにとっては、第三者より価値を感じる土地のため相場より高額で買い取ってくれるかもしれません。
分筆したらまずは隣地所有者へ声掛けしてみましょう。
他の共有名義人と会わずに売却するには代理人や業者に依頼
共有名義の土地を売却する際に、売買契約や引き渡し時に共有者全員で立ち会う必要があります。
ただ、遠方で立ち会えない、共有者と仲が悪い、疎遠である等の場合には、代理人や不動産会社へ依頼して共有者と会わずに売却することも可能です。
代理人に依頼
売買契約や土地の引き渡しは、自分の代わりになる代理人を立てて、代理人と他の共有者で売却手続きをします。
すべて代理人が手続きするため。他の共有者に会うことはありません。
代理人を立てる上で、本人が代理人に委任したことを証明する委任状が必要です。
代理人に委任するということは、すべての決定権を代理人に委ねることになります。
しかし法律に詳しくない人に依頼してしまうと、自分と代理人とで認識がずれたり、前提条件がわからなかったりするため注意が必要です。
代理人を立てたい場合は共有不動産に詳しい弁護士や司法書士に依頼しましょう。
不動産会社へ持ち回り契約
土地の売主と買主の双方が立ち会いできないときに、不動産仲介業者が双方へ足を運び契約書を作成する方法です。
遠方などで立ち合いが難しい人におすすめですが、売主買主ともに顔を見ずに契約まで進んでしまうため、契約内容の認識のずれが生じて後々トラブルになるおそれがあります。
また、悪質な不動産業者であれば、売主と買主が顔を合わせないことを利用して詐欺を働くこともあり得ます。
契約に立ち会えないのであれば、可能な限り代理人を立てるべきでしょう。
持分に特化した不動産買取業者に直接売却
持分に特化した専門の不動産買取業者であれば、あなたの持分のみを確実に買い取ってくれます。
買取業者との1対1の取引なので、当然他の共有者と顔を合わせる必要はありません。
また買取後のトラブルの心配もありません。共有不動産の知識を豊富に持ち合わせた買取業者なら、買取後に他の共有者との交渉もスムーズに行ってくれます。
共有者と顔を合わせずに確実に共有関係から脱却したいならぜひ弊社AlbaLinkにご相談ください。
年間3,000件以上の相談実績を持ち合わせる弊社のスタッフが、お客様の状況に合わせて真摯にご対応いたします。
共有名義の土地を売却する際の注意点
共有名義の土地を売却する際は、通常の土地の売却とは異なる注意点があります。簡単にご説明します。
共有者と仲違いしている場合は持分の売却を内密にしておく
共有者と仲違いしていて自身の持分のみを不動産買取業者に売却するときは、共有者に持分を売却する旨は話さないようにしましょう。
持分を売却する旨を共有者に伝えてトラブルが起きたら、持分のみを買い取ってもらいにくくなるからです。
自身の持分のみを売却する場合は、共有者には報告せず、内密なまま弊社にご相談ください。
>>【持分の売却は内密に】共有者との交渉は不動産のプロが引き受けます
共有している土地の住宅ローンは売却代金で賄う
共有持分に住宅ローンの残債がある場合、共有不動産の売却価格が残債を下回っていれば差額分を個人でまかなう必要があります。
もし売却価格が残債を上回っていれば、売却代金を残債に充てることが可能です。
売却後は確定申告を行う
共有名義の土地を売却した後に、確定申告を行わなければいけません。
確定申告は土地の売却によって利益が発生する際に行わなければならず、行わなかった場合は無申告加算税が適用されます。
無申告加算税は、原則として納付すべき税額の50万円以下は15%、50万円を超える部分は20%の割合を乗じて計算した金額です。また納めるべき期間を過ぎているため延滞税納付する必要があります。
なお持分の売却利益が出ることはほとんどありませんが、確定申告を行えば損益通算ができるので、年間の譲渡所得を減らすことができます。
譲渡所得を減らせば当然納めるべき譲渡所得税も減額するので、売却利益が出ていなくても確定申告は行うようにしましょう。
譲渡所得税
土地を売却したら必ず確定申告をしなければなりません。
土地を売却したことで利益が発生すれば、その利益に対して譲渡所得税が発生します。譲渡所得税は売却価格に対して、取得する際にかかった経費などを差し引いて算出します。
譲渡所得税については以下の記事をご参考下さい。
まとめ
共有名義の土地の売却方法をはじめ、売却の注意点や共有名義の土地に対して共有者1人の意思でできることやできないこと等をご説明しました。
共有名義の土地の売却は、共有者全員の同意がないとできません。
もし、共有者同士で仲違いしている、疎遠である等で、共有者全員の合意を得るのが困難な場合は、自身の共有持分のみを売却するのが賢明です。
共有持分に特化した専門の買取業者であれば、他の共有者と顔を合わせることなく、確実に持分を買い取ってくれます。
弊社AlbaLinkも持分の買取実績が多数ございます。買取後の共有者との交渉等も安心してお任せください。
我々がお客様の肩の荷を降ろすお手伝いができたら幸いです。
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