株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
親族間売買とは何か？
親族間売買とは、文字通り不動産を親族の間で売買することです。
前提として、親族の範囲は民法第725条では、6親等内の血族・配偶者・3親等内の姻族と定義されています。
親族間で不動産を売買することに法律上の問題はありませんが、ポイントは適正価格にすることです。
一般的な不動産売買では不動産業者が売主と買主の間を取り持って契約成立をサポートしますが、親族間売買では間に不動産業者が入らず、売主と買主が直接売買するのが一般的です。
不動産知識がない者同士で直接取引するので、思いがけないトラブルに発展するおそれもあります。
個人売買での注意点は、以下の記事で詳しく解説しています。
例えば、市場相場より大幅に安価な金額で売買すると、その取引は「売買」ではなく「贈与」とみなされ、贈与税の対象になってしまう等です（親族間売買の適正価格については「親族間売買の適正価格は市場相場の80％」で詳しくご説明します）。
親族間取引だからといって取引・契約を曖昧にして進めるとトラブルの元になりますので、注意深く慎重に進める必要があります。
なお、共有持分を親族間売買するメリットとトラブルについては、以下の記事で詳しく解説しています。
親族間売買のメリット
親族間売買は一般的な不動産売買より特別な注意が必要ですが、メリットも存在します。
親族間売買のメリットは以下のとおりです。
簡単にご説明します。
なお、以下の記事でも個人売買のメリットを解説しているので、併せて参考にしてください。
自宅の所有権を第三者に渡さなくて良い
愛着のある自宅を第三者に渡した場合、今後はその家に関わることができなくなりますが、親族間であればそういった心配も無用です。
マイホームを購入するにあたっての想いや、子どもが成長してきた過程などの思い出はお金には代えられないもので、所有者それぞれに物件に対する愛着があるはずです。
親族に物件を売買するのであれば、比較的気軽に再訪することもできるでしょうし、思い入れのある物件を親族に使い続けてもらえる安心感もあります。
相続トラブルを回避できる
相続が発生する前に親から子に不動産を売買しておくことで、相続時のトラブルを回避できます。
相続時のトラブルとは、例えば親が亡くなってから遺産分割について相続人同士で話し合った際に、不動産の取り合いになったり反対に押し付け合いになったりすることです。
実際に、弊社のアンケート調査では、相続に関する不安のダントツ1位は「親族間の揉め事」となっており、遺産分割がきっかけに相続人同士が不仲になるケースは珍しくありません。
なお、兄弟での実家相続トラブルについては、以下の記事で詳しく解説しています。
【共有持分を親族間売買する場合】所有権を1本化できる
相続などにより不動産の所有権を既に親族で共有している場合、共有不動産を活用（売却等）する際には、共有者の同意が必須です。
共有者1人の意思で共有不動産を自由に活用することはできません。
そこで、それぞれの持分を1人の共有者に売却（親族間売買）して所有権を1本化することで、複雑な共有関係を解消できます。
加えて、独断で不動産を活用できるという大きなメリットが所有者にあります。
共有不動産に各共有者が行える保存行為については、以下の記事で詳しく解説しています。
親族間売買の2つのデメリット
親族間売買のデメリットは以下の2つです。
デメリットについて理解した上で親族間売買を行うか否かを判断し、トラブルを未然に防ぎましょう。
住宅ローンが通りにくい
親族間売買には多くのデメリットに、住宅ローンが通りにくい点が挙げられます。
親族間での売買の場合、相続によって自動的に所有権が移転するにもかかわらず、わざわざ売買で所有権を移転させることを不審に思われがちです。
金融機関としては、融資した住宅ローンが脱税などの犯罪に使われることを懸念しているので、自ずと審査が厳しくなります。
中小・地方金融機関等から融資を受けられる可能性はありますが、大手の金融機関から融資を受けるのは難しいでしょう。
なお中小・地方金融機関等から融資を受けられる場合も、独自の審査があったり高金利であったりするのでご注意ください。
また審査が通らなかった場合、融資が断られたという情報が残り、今後別の理由で融資を受けたいときに影響を与えるおそれもあります。
そのほかにも、契約書の内容に不備があり親族間で後々トラブルに発展する等、不動産の知識がない者同士の売買（親族間売買）には数々のリスクが伴います。
親族間売買の際は、司法書士に間を取り持ってもらう等して、できる限りのトラブルやリスクを回避しましょう。
不動産の個人間売買で住宅ローンを組めるかどうかは、以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
税金の軽減措置が受けられない場合がある
税金の軽減措置が受けられない場合がある点も、親族間売買のデメリットです。
通常、不動産の売買は売主の税負担が軽減されるよう、さまざまな特例・控除が用意されています。
その内の一つが、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。
参照元：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例
上記の特例は、不動産を売却した利益に対して課せられる税金を最高3,000万円まで控除してもらえる特例です。
しかし、要件の一つが「売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと」であるため、親族間売買では3,000万円の特別控除が受けられません。
不動産売却に関する税金・特例については、以下の記事で詳しく解説しています。
親族間売買の適正価格は市場相場の80％
親族間で売買する際の不動産の適正価格は市場相場の80％程度とされています。
ここでいう市場相場とは、広く物件情報を公開して売却活動をしたときにおよそ半年以内で売買契約が成立する価格を指します。
以下では適正価格を80％程度とする根拠などを解説していきます。
親族間売買の値付けは基本的には自由
親族間の売買は買主が決まっているため、当事者間の合意の上で不動産の価格を自由に値付けすることができます。
親族間売買では、売主の目的は売却益を得ることが目的ではなく、名義変更が目的であることがほとんどです。
従って、売買価格を1円や10円とすることも可能で、そのことを制限する法律はありません。
しかし、これを不動産取引だと強弁することには限界があり、あまりにも安すぎる価格での不動産取引は「売買」ではなく「贈与」とみなされてしまうことがほとんどです。
市場相場の80％が適正価格とされる根拠
親族間売買の値付けは当事者間の自由であるものの、相場価格の80％とすることが一般的です。
80％とする根拠として、「東京地判平成19年8月23日(行ｳ)第562号」の裁判判例が引き合いに出されます。
この裁判では、市場相場のおよそ80％で親族へ売買した不動産が、市場相場よりも著しく低い価格に該当するかどうかが納税者（親族間売買の買主）と税務署の間で争点となっていました。
判決は「市場相場の80％は著しく低い割合とは言えない」として、納税者が勝訴しました。
この判決に対して原告が控訴しなかったため、判決が確定し、80％が適正価格の根拠として認識されるようになったのです。
市場相場の80％より大幅に安い価格での売買は「贈与」にあたる
市場価格の80％が適正価格とお伝えしましたが、それより大幅に安い価格で売買した場合、税制上「贈与」とみなされ、贈与税の対象となってしまいます。
贈与税の計算方法について詳しくは以下の記事をご覧ください。
しかし、不動産の相場というのは曖昧です。
2つとして同じ不動産はありませんので、適正価格を見極めることはとても難しいと言えます。
固定資産税評価額や路線価、公示地価などを参考に、当該不動産と条件の近い不動産の売却価格、土地建物の状態などを総合的に勘案する必要があります。
たとえこれらの情報がそろっていても専門知識が無いと判断が難しいと思われますので、不動産のプロの力を頼るべきでしょう。
なお、弊社は不動産の無料査定を行っておりますので、査定にお金も時間もかけたくない方は、以下のフォームからぜひお気軽にご連絡ください。
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親族間売買が贈与とみなされるケース
親族間売買において贈与とみなされてしまいやすいケースを具体的にご紹介します。
税務署に、みなし贈与と認識されてしまわないよう、親族間売買の際も一般の不動産売買と同様に契約書を作り、契約内容を明確にしておきましょう。
贈与と判断されてしまいやすいケース
- 市場価格よりも大幅に安い価格で取引を行った場合
- 【共有持分を売買した場合】売買した持分割合より取引した金額が大幅に下回る場合
- 借金を売却益で相殺した場合
「借金を売却益で相殺した場合」が贈与として判断される理由は、実質的に借金額相当の経済的利益を売却益で得たことになるからです。
税務署は脱税を目的とした不正な不動産取引を厳しく監視しており、特に親族間売買は目をつけられがちですので、キチンと契約書を作成して慎重に対応する必要があります。
なお契約書については「売買契約を行う」で詳しく解説しています。
親族間における不動産売買の進め方
親族間売買のプロセスは以下の通りです。
名義や権利関係を整理する
売却する前の準備として登記事項証明書で当該不動産の名義や権利関係、抵当権が設定されていないか等を確認しましょう。
万が一、抵当権が設定されていたり、他に共有者がいたりした場合、売主1人の判断では売却できないからです。
抵当権とは、契約者が返済不能となった場合に、担保に設定した不動産を売却して融資額の回収ができる権利です。
万が一に備えて不動産を担保に設定しているため、ローンが完済していない不動産は金融機関の許可なしでは売却できません。
不動産に共有者がいる場合も、共有名義不動産は独断で売却ができないため、事前に売却の同意が必要です。
当該不動産の抵当権・共有者の有無ついては、不動産の所在地や所有者の権利関係などが記載されている登記事項証明書で確認できます。
登記事項証明書は、最寄りの法務局で取得でき、郵送・オンライン請求にも対応しています。
しかし建物が古いと、未登記であったり登記されている建物が実際の建物と相違していたりすることもあり、そのような場合は登記事項説明書を取得できません。
登記事項説明書の代わりとなる「固定資産評価証明書」を取得しなければならず、手続きに手間や時間がかかることもあるので、売却準備は余裕を持って進めましょう。
固定資産評価証明書は、評価年度の1月1日時点での土地・家屋の評価額が記された書類で、役所で取得可能です。
なお固定資産評価証明書は、売却したい不動産が東京23区内にあれば都税事務所で、23区外の場合は所在地の役所で取得できます。
なお、登記事項証明書の見方については、以下の記事で詳しく解説しています。
土地・建物の売却価格を決める
市場価格の80％を目安に、今回の取引価格を決定します。
土地の価格の調べ方は以下の4つの方法があります。
| 公示価格 | 国土交通省が公表する土地の価格。 毎年1月1日時点を価格判定の基準日とし、毎年3月下旬に公示 |
|---|---|
| 基準値価格 | 都道府県が公表する土地の価格。 毎年7月1日を価格判定の基準日とし、毎年9月下旬に公表 |
| 路線価 | 国税庁が公表する主要道路に面した1㎡あたりの土地の価格。 毎年1月1日を価格判定の基準日とし、毎年8月上旬に公表 |
| 固定資産税評価額 | 各市区町村が算定する土地・建物の評価額。 3年に1度、1月1日に価格評価が行われる |
上記を指標に、レインズ・マーケット・インフォメーションで、土地総合情報システムで類似物件の成約事例を参考にして、当事者間の事情等を考慮し、売却価格を決めていきます。
ただし、住宅は大通りから一本道を入っただけでも価値が変わるため、正確な売却価格を知りたい場合は不動産鑑定士に不動産鑑定評価書を作成してもらいましょう。
不動産鑑定評価書は、国土交通省の不動産鑑定評価基準に基づいて作成される書面で、税務署への立証資料として用いられます。
公的証明力・法的責任が担保されているため、みなし贈与に該当する心配がありません。
ただし、不動産鑑定士に依頼する費用はおよそ1件あたり20万円〜50万円程度の費用がかかります。
売却前に多額な経費をかけたくない場合は、物件データが豊富にある不動産会社に無料査定を依頼しましょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）でも、全国の不動産の無料査定を行っております。
年間相談件数5,000件以上（2023年時点）の弊社であれば、経験豊富な査定員による適正な売却価格を提示できます。
もちろん、強引な営業等はないのでご安心ください。
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売買契約を行う
契約書を作成し、売主・買主両者の同意の元、契約書への捺印を行います。
個人間売買契約書の作成については、代行業務を行っている不動産会社や司法書士もいますので作成方法が分からない場合は依頼することも可能です。
司法書士に依頼する際の費用相場は、5万円～20万円ほどです。
後々、法務局や税務署に提示することを想定して、ある程度一般的な契約内容・事項を記載したものを作成するようにしましょう。
また、親族間売買であっても不動産売買契約書への収入印紙の貼付は必須ですのでご注意ください。
収入印紙とは、印紙税を納付するための切手のような証票のことで、上記画像の赤枠の箇所に貼付します。
親族間売買における契約書の重要性
親族間売買であっても、不動産取引の正当性を担保するために当事者間の同意の元、売買契約書を作成するようにしましょう。
売買契約書はどの不動産が誰から誰の手に渡ったか、その際の対価（取引価格）が記載されていますので、当該取引の正当性を主張するための重要な材料となります。
これは、税務署や法務局などの第三者向けに示すことにも有効ですが、買主以外の親族に対しても契約の正当性を示すことができます。
親族間の取引だからといって、不動産のような高額取引を口頭で済ませてしまうと、言った言わないで後々トラブルになりがちです。
その際にも契約書を交付しておくことで、取引が適切に行われたことの証拠として、正当性を証明することに役立てることができます。
親族間売買を不動産仲介業者に仲介してもらう方法もある
親子間売買を仲介業者に仲介してもらう方法もあります。
親族間売買では両者の売却価格等の条件に合意が得られれば、スムーズに話し合いを進められます。
ただし 仲介業者を介して売買契約を締結すると不要なトラブルを回避できるメリットもあるので、必要に応じて依頼を検討しましょう。
仲介手数料は発生しますが、後々トラブルになりそうな点を先回りして売買契約書に特約を設けるなどサポートしてもらえるので、親子間の揉め事を回避しやすくなります。
なお、親族間売買で住宅ローンを利用する場合は、仲介会社への依頼が必要です。
住宅ローンの本審査では、取引の内容・権利の状況・物件の状態など記載された「重要事項説明書」の提示を求められます。
重要事項説明書は、宅地建物取引士の有資格者でなければ作成できないので、住宅ローンを利用する場合も仲介会社に依頼しましょう。
引き渡しと名義変更手続きをする
契約の完了後、引き渡しを経て名義変更手続きとなります。
通常の不動産売買では、契約から引き渡しまで1ヶ月程度かかりますが、親族間売買であれば契約書への調印後即時の引き渡しも可能です。
決済は、引き渡し時に行うことが一般的ですので、このタイミングで金銭の授受を行うことが望ましいでしょう。
引き渡しの完了後は、管轄法務局で不動産の所有権移転登記を行い、所有者が変更されれば引き渡しは完了となります。
登記についてはご自身で行うことも可能ですが、司法書士に依頼することが一般的です。
司法書士に所有権移転登記を依頼する費用相場は、3万円〜5万円程度です。
なお、不動産の個人間売買でどのような税金がかかるのかについては、以下の記事で詳しく解説しています。
親族間売買でかかる税金
親族間の取引であっても、不動産の売買をすると税金がかかります。
親族間売買でかかる税金は以下の4種類です。
印紙税
印紙税とは商取引に関する文書を作成したときに課せられる税金です。
印紙税額は不動産の売買価格によって異なり、取引の金額が高いほど税額も上がります。
たとえば、不動産の売買価格が700万円なら5,000円・2,000万円であれば1万円の印紙税が必要です。
参照元：国税庁｜No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置
納付方法は前述したとおり、不動産売買契約書に収入印紙を貼り付けることで納税が完了します。
登録免許税
登録免許税は、不動産の名義変更・抵当権の設定など、登記手続きをする際にかかる税金です。
各登記手続きによる登録免許税は以下のとおりです。
- 所有権移転登記（土地）：固定資産税評価額 × 1.5％
- 所有権移転登記（建物）：固定資産税評価額 × 2％
- 抵当権設定登記：固定資産税評価額額 × 0.4％
- 抵当権抹消登記：1件につき1,000円
たとえば、固定資産税評価額が土地1,000万円・建物500万円だった場合の登録免許税は下記のとおりです。
- 土地：15万円
- 建物：7万5,000円
不動産譲渡所得税
不動産譲渡所得税とは、不動産の売却をしたときの利益に課せられる税金です。
不動産の売却金額から、取得費・譲渡費用を差し引いた「譲渡所得」に税率をかけて税額が算出されます。
譲渡所得に乗じる税率は所有期間によって、以下のように異なります。
| 譲渡所得の区分 | 所有期間 | 税率 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以内 | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年以上 | 20.315% |
たとえば、譲渡所得500万円・5年以上所有した不動産を売却した場合、「500万円 × 20.315%」で、101万5,750円が譲渡所得税です。
譲渡所得税の納付は、翌年の確定申告の時期（2月16日から3月15日）に税務署・金融機関にて現金一括払いで納付します。
不動産取得税
不動産取得税は、不動産を購入や贈与で取得したときに課せられる税金です。
令和9年3月31日までの期間に取得した居住用の不動産は軽減措置が適用されるため、以下の計算式で税額が算出されます。
- 土地：固定資産税評価額 × 1/2 × 3%
- 建物：固定資産税評価額 × 3％
たとえば、固定資産税評価額が土地1,000万円・建物500万円だった場合の不動産取得税は下記のとおりです。
- 土地：15万円
- 建物：15万円
不動産を取得して約4ヶ月〜6ヶ月後に、所有者宛に送付される不動産取得税納税通知書で納付します。
取得した住宅の諸条件によっては、さらに軽減措置が受けられる可能性があるため、管轄の税務署に確認しておきましょう。
まとめ
親族間の不動産売買の流れ、メリット・デメリット、適正価格の考え方などについて解説してきました。
ポイントは以下の通りです。
- 親族間売買とは、文字通り不動産を親族の間で売買することで、法律上の問題はない
- 親族間売買のメリットは自宅の所有権を第三者に渡さなくて良い点にあるが、一方で買主の住宅ローン審査が通りにくいというデメリットがある
- 親族間売買における不動産取引価格は、当事者間で自由に決められるが、市場相場の80％程度が適正価格とされている
- 市場相場から大きく逸脱して安い価格をつけると「贈与」とみなされて贈与税が課される
- 親族間売買であっても、契約書を作成する等一般的な不動産取引と同じプロセスを踏むことが重要
不動産取引全般に言えることですが、特に親族間取引においては、不動産に関する知識・経験の豊富なプロに相談・依頼することが重要です。
親族間というできあがった関係の中で、口約束による契約や根拠の薄い価格の値付けといった曖昧さを残すと、後々税務署から思わぬ指摘が入り、贈与税の負担が必要になるといった事態が想定されます。
またこの曖昧さによって、「言った言わない」や他の親族から責めを受けるなどのトラブルを回避するためにも、不動産のプロが間に入る重要性は高いと言えるでしょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、幅広い不動産の買取に特化した専門業者です。
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