親族間売買とは何か？
親族間売買とは、文字通り不動産を親族の間で売買することです。親族間で不動産を売買することに法律上の問題はありません。
一般的な不動産売買では不動産業者が売主と買主の間を取り持って契約成立をサポートしますが、親族間売買では間に不動産業者が入らず、売主と買主が直接売買するのが一般的です。不動産知識がない者同士で直接取引するので、思いがけないトラブルに発展するおそれもあります。
例えば、市場相場より大幅に安価な金額で売買すると、その取引は「売買」ではなく「贈与」とみなされ、贈与税の対象になってしまう等です（親族間売買の適正価格については「親族間売買の適正価格は市場相場の80％」で詳しくご説明します）。
親族間取引だからといって取引・契約を曖昧にして進めるとトラブルの元になりますので、注意深く慎重に進める必要があります。
親族間売買のメリット
親族間売買は一般的な不動産売買より特別な注意が必要ですが、メリットも存在します。簡単にご説明します。
自宅の所有権を第三者に渡さなくて良い
愛着のある自宅を第三者に渡した場合、今後はその家に関わることができなくなりますが、親族間であればそういった心配も無用です。
マイホームを購入するにあたっての想いや、子どもが成長してきた過程などの思い出はお金には代えられないもので、所有者それぞれに物件に対する愛着があるはずです。
親族に物件を売買するのであれば、比較的気軽に再訪することもできるでしょうし、思い入れのある物件を親族に使い続けてもらえる安心感もあります。
相続トラブルを回避できる
相続が発生する前に親から子に不動産を売買しておくことで、相続時のトラブルを回避できます。
相続時のトラブルとは、例えば親が亡くなってから遺産分割について相続人同士で話し合った際に、不動産の取り合いになったり反対に押し付け合いになったりすることです。
相続発生前に親から子に贈与するという選択肢もありますが、贈与税の負担が大きくなりますので、親族・親子間売買とすることでコストを抑えられることもメリットとなります。
【共有持分を親族間売買する場合】所有権を1本化できる
相続などにより不動産の所有権を既に親族で共有している場合、共有不動産を活用（売却等）する際には、共有者の同意が必須です。共有者1人の意思で共有不動産を自由に活用することはできません。
そこで、それぞれの持分を1人の共有者に売却（親族間売買）して所有権を1本化することで、複雑な共有関係を解消できるうえ、所有者は独断で不動産を活用できるという大きなメリットがあります。
親族間売買には多くのデメリットがある
親族間売買には多くのデメリットがあります。中でも「住宅ローンが通りにくい」点は、親族間売買の大きなデメリットです。
親族間での売買の場合、相続によって自動的に所有権が移転するにも関わらず、わざわざ売買で所有権を移転させることを不審に思われがちです。
金融機関としては、融資した住宅ローンが脱税などの犯罪に使われることを懸念しているので、自ずと審査が厳しくなります。
中小・地方金融機関等から融資を受けられる可能性はありますが、大手の金融機関から融資を受けるのは難しいでしょう。なお中小・地方金融機関等から融資を受けられる場合も、独自の審査があったり高金利であったりするのでご注意ください。
また審査が通らなかった場合、融資が断られたという情報が残り、今後別の理由で融資を受けたいときにに影響を与えるおそれもあります。
そのほかにも、契約書の内容に不備があり親族間で後々トラブルに発展する等、不動産の知識がない者同士の売買（親族間売買）には数々のリスクが伴います。
親族間売買の際は、司法書士に間を取り持ってもらう等して、できる限りのトラブルやリスクを回避しましょう。
親族間売買の適正価格は市場相場の80％
親族間で売買する際の不動産の適正価格は市場相場の80％程度とされています。
ここでいう市場相場とは、広く物件情報を公開して売却活動をしたときにおよそ半年以内で売買契約が成立する価格を指します。
以下では適正価格を80％程度とする根拠などを解説していきます。
親族間売買の値付けは基本的には自由
親族間の売買は買主が決まっているため、当事者間の合意の上で不動産の価格を自由に値付けすることができます。
親族間売買では、売主の目的は売却益を得ることが目的ではなく、名義変更が目的であることがほとんどです。従って、売買価格を1円や10円とすることも可能で、そのことを制限する法律はありません。
しかし、これを不動産取引だと強弁することには限界があり、あまりにも安すぎる価格での不動産取引は「売買」ではなく「贈与」とみなされてしまうことがほとんどです。
市場相場から逸脱した価格での不動産取引は「贈与」
不動産を市場相場からはるかに安い価格で売却した場合、通常の価格で購入するときより当然買主は得をすることになります。
買主に著しく得がある取引は、税制上「贈与」とみなされ、贈与税の対象となってしまいます。
贈与税の計算方法について詳しくは以下の記事をご覧ください。
しかし、不動産の相場というのは曖昧です。
2つとして同じ不動産はありませんので、適正価格を見極めることはとても難しいと言えます。
固定資産税評価額や路線価、公示地価などを参考に、当該不動産と条件の近い不動産の売却価格、土地建物の状態などを総合的に勘案する必要があります。
たとえこれらの情報がそろっていても専門知識が無いと判断が難しいと思われますので、不動産のプロの力を頼るべきでしょう。
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適正価格の目安は相場価格の80％
親族間売買の適正価格は、相場価格の80％とすることが一般的です。
80％とする根拠として、「東京地判平成19年8月23日(行ｳ)第562号」の裁判判例が引き合いに出されます。
この裁判では、市場相場のおよそ80％で親族へ売買した不動産が、市場相場よりも著しく低い価格に該当するかどうかが納税者（親族間売買の買主）と税務署の間で争点となっていました。
判決は「市場相場の80％は著しく低い割合とは言えない」として、納税者が勝訴しました。
この判決に対して原告が控訴しなかったため、判決が確定し、80％が適正価格の根拠としてされるようになりました。
親族間売買が贈与とみなされるケース
親族間売買において贈与とみなされてしまいやすいケースを具体的にご紹介します。
税務署にみなし贈与と認識されてしまわないよう、親族間売買の際も一般の不動産売買と同様に契約書を作り、契約内容を明確にしておきましょう。
贈与と判断されてしまいやすいケース
- 市場価格よりも大幅に安い価格で取引を行った場合
- 借金を売却益で相殺した場合
- 【共有持分を売買した場合】売買した持分割合より取引した金額が大幅に下回る場合
税務署は脱税を目的とした不正な不動産取引を厳しく監視しており、特に親族間売買は目をつけられがちですので、キチンと契約書を作成して慎重に対応する必要があります。
なお契約書については「売買契約を行う」で詳しく解説しています。
親族間売買の進め方
親族間売買のプロセスは以下の通りです。
- 名義や権利関係を整理する
- 売却の価格を決める
- 売買契約をする
- 引き渡しと名義変更手続きをする
名義や権利関係を整理する
売却する前の準備として登記事項説明書で当該不動産の名義や権利関係、抵当権が設定されていないか等を確認しましょう。
万が一他の共有者がいたり物件に抵当権が設定されたりしていたら、売主1人の判断では売却できないからです。確認のための登記事項説明書は、最寄りの法務局で取得することができます。
しかし建物が古いと、未登記であったり登記されている建物が実際の建物と相違していたりすることもあり、そのような場合は登記事項説明書を取得できません。
登記事項説明書の代わりとなる「固定資産税評価証明書」取得しなければならず、手続きに手間や時間がかかることもあるので、売却準備は余裕を持って進めましょう。
なお固定資産税評評価証明書は、売却したい不動産が東京23区内にあれば都税事務所で、23区外の場合は所在地の役所で取得できます。
売却価格を決める
市場価格の80％を目安に、今回の取引価格を決定します。
市場価格は、固定資産税評価額や路線価、公示地価などを参考に、周辺で成約した類似物件の価格の売却価格、土地建物の状態などから算出します。
正確な価格の算出には専門知識を要しますので、不動産鑑定士等に依頼するべきでしょう。ただ、不動産鑑定士に依頼すると数万～十数万の費用がかかります。
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売買契約を行う
契約書を作成し、売主・買主両者の同意の元、契約書への捺印を行います。
個人間売買契約書の作成については、代行業務を行っている不動産会社や司法書士もいますので作成方法が分からない場合は依頼することも可能です。
後々、法務局や税務署に提示することを想定して、ある程度一般的な契約内容・事項を記載したものを作成するようにしましょう。
また、親族間売買であっても売買契約書への収入印紙の貼付は必須ですのでご注意ください。
親族間売買における契約書の重要性
親族間売買であっても、不動産取引の正当性を担保するために当事者間の同意の元、売買契約書を作成するようにしましょう。
契約書はどの不動産が誰から誰の手に渡ったか、その際の対価（取引価格）が記載されていますので、当該取引の正当性を主張するための重要な材料となります。
これは、税務署や法務局などの第三者向けに示すことにも有効ですが、買主以外の親族に対しても契約の正当性を示すことができます。
親族間の取引だからといって、不動産のような高額取引を口頭で済ませてしまうと、言った言わないで後々トラブルになりがちです。
その際にも契約書を交付しておくことで、取引が適切に行われたことの証拠として、正当性を証明することに役立てることができます。
引き渡しと名義変更手続きをする
契約の完了後、引き渡しを経て名義変更手続きとなります。
通常の不動産売買では、契約から引き渡しまで1ヶ月程度かかりますが、親族間売買であれば契約書への調印後即時の引き渡しも可能です。
決済は、引き渡し時に行うことが一般的ですので、このタイミングで金銭の授受を行うことが望ましいでしょう。
引き渡しの完了後は、管轄法務局で不動産の所有権移転登記を行い、所有者が変更されれば引き渡しは完了となります。
登記についてはご自身で行うことも可能ですが、司法書士に依頼することが一般的です。手間もかからず正確に処理してくれますので、依頼してみるのも一つの方法です。
まとめ
親族間の不動産売買の流れ、メリット・デメリット、適正価格の考え方などについて解説してきました。
ポイントは以下の通りです。
- 親族間売買とは、文字通り不動産を親族の間で売買することで、法律上の問題はない
- 親族間売買のメリットは自宅の所有権を第三者に渡さなくて良い点にあるが、一方で買主の住宅ローン審査が通りにくいというデメリットがある
- 親族間売買における不動産取引価格は、当事者間で自由に決められるが、市場相場の80％程度が適正価格とされている
- 市場相場から大きく逸脱して安い価格をつけると「贈与」とみなされて贈与税が課される
- 親族間売買であっても、契約書を作成する等一般的な不動産取引と同じプロセスを踏むことが重要
不動産取引全般に言えることですが、特に親族間取引においては、不動産に関する知識・経験の豊富なプロに相談・依頼することが重要です。
親族間というできあがった関係の中で、口約束による契約や根拠の薄い価格の値付けといった曖昧さを残すと、後々税務署から思わぬ指摘が入り、贈与税の負担が必要になるといった事態が想定されます。
またこの曖昧さによって、「言った言わない」や他の親族から責めを受けるなどのトラブルを回避するためにも、不動産のプロが間に入る重要性は高いと言えるでしょう。
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